突然の両親の他界などで相続が発生した場合、多くの人は相続のことを深く知らずに相続手続きを進めてしまいます。
「相続ってどういう流れで行われるんだろう・・？」「相続税ってどれくらいかかるんだろう・・？」など、様々な不安があると思います。この不安を解消せず、知識がないまま相続を進めるとトラブルに巻き込まれたり、親族と仲違いになるケースもあります。
この記事では、家相続の手続きや費用について専門家監修のもと詳しく解説していきます。また、生前贈与など家相続で重要な情報をまとめてありますのでしっかりと読み進めてください。
家相続での手続きと流れ
まずは、家の相続を行う際の全体の流れと手続きを見ていきましょう。
家の相続手続きは、下記の4つのステップで行います。
- 遺言書があるか確認する
- 遺産分割協議をする
- 必要書類を揃える
- 家の相続登記をする
①遺言書があるか確認する
まずは、遺言書の有無を確認しましょう。
遺言書があるかないかで相続の処理手順が大きく変わるからです。
法的に有効な遺言書があれば遺言書に記された通りに財産を相続します。
遺言書がない場合は、法律で決められた分割割合に従って相続する「法定相続」か、被相続人全員による話し合いである「遺産分割協議」によって相続財産を決定します。
家の正確な査定額を把握したい方は、複数の不動産会社の査定額を比較しましょう。
家の査定額は不動産会社が直近その家がいくらで売れそうかを周辺の事例などから算出した金額です。
しかし、高すぎる査定額を信じ込んでしまうと査定額どおりに家が売れず事前に立てた資金計画が狂ってしまうかもしれません
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②遺産分割協議
遺言書が存在しなかったり、遺言書と異なる相続処理を行ったりする場合は、相続人全員で遺産分割協議を行う必要があります。
遺産分割協議とは、被相続人の財産をどのように相続するかを決める話し合いのことです。
長年にわたって遺産分割協議を行わないで放置するとこトラブルのもとになるため、被相続人がなくなったらなるべく早めに行いましょう。
遺産分割協議で全員の合意が得られたら、遺産分割協議書を作成します。
引用：三井住友銀行
決まった書式はないためインターネット上にある雛型などを利用して自分で作成することもできますが、手続きに不安がある場合は行政書士に作成を依頼することををおすすめします。
③必要書類を揃える
遺産分割協議が終わったら、家の相続手続きに必要な書類を準備しましょう。
相続登記申請書を作成するために必要な書類は、遺言書の有無や相続方法によって変わります。
必要書類の一例を下記の表にまとめました。
| 書類 | 取得場所 | 準備の必要性 | ||
|---|---|---|---|---|
| 遺言書による相続 | 遺産分割協議による相続 | 法定相続 | ||
| 遺言書 | 被相続人の本籍地の市区町村役場 | ○ | ||
| 被相続人の住民票の除票 | 被相続人の最後の住所地の市区町村役場 | ○ | ○ | ○ |
| 被相続人の出生から死亡までの連続した戸籍謄本 | 被相続人の本籍地の市区町村役場 | ○ | ○ | |
| 被相続人の戸籍謄本 | 被相続人の本籍地の市区町村役場 | ○ | ○ | |
| 相続人全員の戸籍謄本 | 各相続人の本籍地の市区町村役場 | ○ | ||
| 相続関係説明図 | 申請者が作成 | ○ | ○ | |
| 遺産分割協議書 | 相続人全員で作成 | ○ | ||
| 相続人全員の印鑑証明 | 各相続人の住所地の市区町村役場 | ○ | ||
| 不動産取得者の戸籍謄本 | 不動産取得者の本籍地の市区町村役場 | ○ | ||
| 不動産取得者の住民票 | 不動産を取得する相続人の住所地の市区町村役場 | ○ | ○ | ○ |
| 固定資産税納付通知書または固定資産税評価証明書 | 自宅に保管もしくは市区町村役場で取得 | ○ | ○ | ○ |
| 登記簿標本 | 法務局 | ○ | ○ | ○ |
市区町村役場などで発行してもらわなければいけない書類も多いため、早めに着手しましょう。
大変な場合は、司法書士に書類の取得や作成を委託することもできます。
④家の相続手続きをする
必要書類が揃ったら、相続登記を行います。
法務局には、すべての不動産の登記情報（所在地や所有者、敷地面積といった情報）が登録されています。
この情報を変更し相続する相続人の名義にすることを相続登記と呼びます。
相続登記をするためには、相続登記申請書を作成して法務局へ申請します。
相続登記申請書の雛型は法務局のHPからダウンロードできますが、相続登記は複雑であるため多くの方は司法書士に依頼して申請書を作成してもらうことが多いようです。
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家相続にかかる費用
家の相続時には「家の相続登記にかかる費用」と「書類の取得に費用」が必要です。
家の相続登記にかかる費用
家の相続登記時には「登録免許税」という税金が課税されます。
登録免許税は、家の相続登記時に手数料として国に納める税金のことです。
登録免許税の計算方法は以下の通りです。
=固定資産税評価証明書に記載された家の評価額×0.4% ※
※固定資産税評価証明書に記載された家の評価額については、1000円未満は切り捨てる
※計算によって得られた登録免許税について、100円未満は切り捨てる
※複数の家を相続する場合には、まずそれぞれの家の評価額を算出してから上記の手順で計算する
では、実際に固定資産税評価額1700万3600円の自宅敷地と700万5690円の自宅建物を相続したとして、登録免許税を計算してみましょう。
手順➀ 固定資産税評価額の合計を算出する
1700万3600円＋700万5690円＝2400万9290円
※ここで1000円未満は切り捨て、2400万9000円という固定資産税評価額の合計額になります。
手順➁ 登録免許税を算出する
2400万9000円×0.4%(0.004)=9万6036円
※100円未満は切り捨てになるため、9万6000円が登録免許税としてかかります。
家の相続登記は自分でもできますが、手続きに不安がある場合は司法書士に依頼することをおすすめします。
必要書類取得にかかる費用
必要書類を取得するためにも手数料などの費用がかかります。
| 必要書類 | 必要費用 |
|---|---|
| 被相続人の人生すべての戸籍謄本 | 1通450円～750円 |
| すべての相続人の印鑑証明書 | 1通200円～450円 |
| すべての相続人の住民票 | 1通200円～400円 |
| 固定資産評価証明書 | 1件400円 |
| 全部事項証明書 | 1通500円～600円 |
| 遺産分割協議書 | 費用はかかりません |
| 被相続人の住民票を削除するための除票 | 1通300円 |
以上すべて1通ずつ取得するとして必要費用は2050円～2900円となります。
しかし、相続する家の数や相続人の人数によってはまとまった費用が必要になる場合もありますので必要書類は早めに揃えておきましょう。
家相続にかかる相続税の計算法
不動産を相続する際に相続税がかかることはよく知られています。
この章では、自分が相続しようとしている家に相続税はいくらかかるのか、そもそも相続税がかかる対象なのかということを解説していきます。
相続税課税対象かどうかの計算方法
全ての家の相続の際に相続税がかかると思われがちですがそうではありません。
相続しようとしている相続財産が基礎控除額を超える場合のみに相続税はかかります。この基礎控除額は以下の計算式で求められます。
相続人の優先順位
相続税を計算する際に考えなければならないのが相続人の優先順位です。
まずは、子の相続人の優先順位、つまり誰がどれだけ相続できるかのランクを解説していきます。
配偶者は常に相続人になるので特に順位付けはなされません。以下のランクで相続はされていきます。
- 子供（複数人いる場合はその中で頭割りで計算される）
- 親
- 兄弟・姉妹
以下の表で実際にどれくらいの割合相続できるのかをまとめました。
| 相続する人 | 亡くなった方に | 相続できる金額の割合 |
|---|---|---|
| 配偶者 | 子がいる場合 | 1/2 |
| 配偶者 | 子がいないが父母がいる場合 | 2/3 |
| 配偶者 | 子・父母がいないが兄弟姉妹がいる場合 | 3/4 |
| 配偶者 | 子・父母・兄弟姉妹がいない場合 | 100％ |
| 子 | 配偶者がいる場合 | 子供全員で1/2 |
| 子 | 配偶者がいない場合 | 子供全員で100％ |
| 父母 | 子がいる場合 | ０ |
| 父母 | 子がいない、配偶者がいる | 父母で1/3 |
| 父母 | 子・孫・配偶者がいない場合 | 父母で100％ |
| 兄弟姉妹 | 子・父母がいる場合 | >0 |
| 兄弟姉妹 | 子・父母がいないが、配偶者がいる場合 | 兄弟姉妹の全員で1/4 |
| 兄弟姉妹 | 子・父母・配偶者がいない場合 | 兄弟姉妹の全員で100％ |
相続税の計算方法
実際にどのようにして相続税を計算するか見ていきましょう。
解説していきます。ここでは簡略化のために遺産総額を1億円とし、妻と子供2人で法定相続分通り（1/2で相続）するとします。
まずは上述した基礎控除額を引いた金額である課税遺産総額を求めます。
＝1億円－（3000万円＋600万円×3人）
＝5200万円
母：5200万円×1/2=2600万円
子：5200万円×1/2×1/2=1300万円
子：5200万円×1/2×1/2=1300万円
ここに下記の表➀（※）の税率を掛けたのち、控除金額を引きます。
母：2600万円×15%－50万円＝340万円
子1人あたり：1300万円×15%－50万円＝145万円
この金額をすべて合わせた金額が相続税の総額（340万円＋145万円＋145万円＝630万円）です。
この総額をさらに先ほどの法定相続をかけて、財産の取得割合に応じた相続税の負担額を算出します。
母：630万円×1/2=315万円
子1人当たらい：630万円×1/2×1/2＝157万5000円
母の相続分に関しては、配偶者控除が受けられます。
配偶者控除を利用すると、課税対象となる相続財産のうち1.6億円までが非課税になります。
したがって、控除金額を差し引くと相続税は以下のようになります。
子それぞれ：157.5万円ずつ
※表➀税率早見表
| 課税価格 | 税率 | 控除額 |
|---|---|---|
| 1,000万円以下 | 10% | － |
| 3,000万円以下 | 15% | 50万円 |
| 5,000万円以下 | 20% | 200万円 |
| 1億円以下 | 30% | 700万円 |
| 2億円以下 | 40% | 1,700万円 |
| 3億円以下 | 45% | 2,700万円 |
| 6億円以下 | 50% | 4,200万円 |
| 6億円超 | 55% | 7,200万円 |
東京都大田区 / 40代 査定価格5,480万円売却価格5,480万円 東京都葛飾区 / 50代 査定価格16,000万円売却価格21,000万円 大阪府寝屋川市 / 40代 査定価格1,500万円売却価格1,630万円 神奈川県川崎市麻生区 / 50代 査定価格1,800万円売却価格2,150万円 東京都墨田区 / 40代 査定価格2,300万円売却価格2,500万円 
家を相続した後にかかる税金
上記の章で家を相続した際にかかる「家の名義変更（相続登記）にかかる登録免許税」と「相続税」に関して解説しましたが、それ以外にもかかる税金がありますので二つ紹介していきます。
不動産取得税
基本的に相続によって家を取得した際にはこの不動産取得税はかからないのですが以下の条件の時には課税対象になるので注意が必要です。
- 遺言書で相続人以外が家を相続した場合
- 贈与によって家を取得した場合
- 死因贈与（自分が亡くなった時に○○に家をあげるよという意思表示をしてもらう人が受諾した場合）
この不動産取得税は固定資産税評価額の３％と定めれています。
ですので仮に評価額が１億円の家を上記の条件で相続した場合には３００万円の税金がかかります。
固定資産税
家を所有している場合、毎年の１月１日に一年分の固定資産税が課税されます。
ですから、相続で家を取得した場合にはその翌年の１月１日からこの固定資産税が発生します。
家を相続しない場合は「相続放棄」する
被相続人の財産を相続するということは、プラスの財産だけでなく、マイナスの財産（要するに負債・借金）も一緒に相続することになります。
では、被相続人の財産が明らかにプラスよりマイナスのほうが多い場合でも、相続を強制されてしまうのでしょうか？
結論としては、このような場合に相続を拒否する制度として「相続放棄」があります。
ここでいくつか相続放棄をしたほうがいいケースをご紹介します。
資産より借金のほうが多い場合
仮に、被相続人の残したものが1000万円の家と5000万円の負債であった場合、そのまま相続すると差し引き4000万円の負債だけが残ることになります。
このように明らかに資産より借金のほうが多い場合には相続放棄を行いましょう。
残っている負債の総額より生命保険による収入が多い場合
残っている負債の総額より生命保険による収入が多い場合も、相続放棄をしたほうがお得です。
これは生命保険金は受取人の固有財産であり相続放棄により影響を受けないためです。
仮に被相続人が4000万円の家と5000万円の負債、さらに2000万円の生命保険金を残したとします。
相続放棄をしない場合、手もとに残るお金は下記のように計算できます。
しかし相続放棄をすれば、2000万円の生命保険金のみ受け取れてお得です。
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相続した家を売却するという選択肢
相続した家の使い道の一つとして売却があります。以下では売却するメリットを紹介します。
相続した家の維持費の問題を解決することができる
相続した家は住んでなくても維持費がかかります。
空家等対策の推進に関する特別措置法が平成26年11月に成立しました。
この法律には空き家の所有者は空き家の状況を改善する義務があることが明記されています。
これは空き家が修繕されず街の景観を損ねたり、隣接する物件を破損させたりするなどの問題があったため、空き家であっても維持していかなければならないルールができました。
相続した家を売却すれば資金化できる
相続した家を所有するだけでも固定資産税や、都市計画事業及び区画整理などの費用のための都市計画税などが毎年掛かってきます。
家を売却することで年間にかかっていた税金も払わなくてよくなります。また不動産を売却すれば資金化することも出来ます。
売却を考えている方はまず査定をしてみましょう。査定をする際には1社よりも複数社に依頼をかけて査定額を見比べたほうが高く売ることが可能です。
そこで利用するサイトが「すまいステップ」の不動産一括査定。すまいステップでは優良な不動産会社を厳選しているので、相続した家を高値で売ることができます。
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ケース別にみるよくある相続
ではこの章では実際によくある相続をケース別に分けて解説していきます。
ケース➀兄弟間の相続
仮に現在、生前の両親と兄が実家で同居しており、弟は結婚をしたため家を出て、現在マンションで自分の家族と生活しているとします。そして、両親が亡くなり、兄弟に相続が発生したとします。両者の言い分としては
兄の主張：「実家に住んでいるのは自分でそれまで両親の介護をしてきたのも自分である。弟はマンションを持っているから家を相続する必要はないはず。」
弟の主張：「自分も相続分を主張したい。広い実家に兄一人が住むのはもったいない。」
この2点 ➀介護の負担の大きさによる相続の分け方 ➁家などの不動産であるため分割が難しい が最もトラブルになる点といわれています。
このようなトラブルを回避するには被相続人が遺言書で相続方法をきちんと整理しておくことに尽きます。
4つの不動産分割方法
例えば相続資産が現金であれば分割方法は非常にシンプルですが、家となるとそのようにはいきません。そこで以下のような4つの分割方法が決められています。
| 分割方法 | 内容 |
|---|---|
| 現物分割 | 土地などを物理的に分割する方法 |
| 換価分割 | 売却した後の金銭を分割する方法 |
| 代償分割 | 相続人一人が相続し、他の相続人には相続相当分の金銭を支払う方法 |
| 共有分割 | 不動産を売らず、相続人で共有する方法 |
ケース➁配偶者に先立たれた妻と子の相続
次に配偶者を亡くした妻と子の相続のパターンについて考えてみましょう。例えば、夫が亡くなった時に残されたのは時価3000万円の自宅と2000万円の預金とします。ここで遺言書はないものとします。この合計5000万円の財産を配偶者の妻と子で相続するとします。
原則は法定相続分通り合計額5000万円を半分で分けます。また、配偶者は慣れ親しんだ家に住み続けたいと希望すれば相続の方法は
配偶者：自宅3000万円 に住んで500万円払う
子：預金2000万円からさらに500万円受け取る
という相続になります。しかし、子が納得してくれず自宅を売却して換金する必要性が出てきた場合にはどうすればいいのでしょうか？
また、別のケースで預金が十分になく遺産を分けるために自宅を売却しなければいけないというケースも考えられます。そのような方のために新設された権利が配偶者居住権です。
この権利は配偶者が相続開始時に被相続人と同居していた場合に、一定の居住権を認めるものであり、2020年の4月施行の改正法により新たに認められた権利です。
配偶者居住権による影響
法改正前
配偶者：上記のように自宅に住んで500万円を捻出して子に支払う
子：預金2000万円からさらに500万円受け取る
法改正後
配偶者居住権の相続税評価で配偶者居住権が1000万円と評価された場合
配偶者：自宅に住みつつ（1000万円）、預金1500万円受け取る
子：自宅の所有権（2000万円）、預金500万円受け取る
というように変わります。この制度により、配偶者は自宅に住める上さらに生活預金として1500万円受け取ることができます。
ケース➂子ではなく孫に相続させたい場合
最後にこちらのパターンを見ていきましょう。祖父が亡くなり、自分の父（祖父の子）は健在だが祖父の土地を孫の私の名義に直接変更したいというパターンです。（父の了承済み）
このようなケースの場合、父が法定相続人となり孫は相続人ではないので直接相続させることはできません。そのため、この場合は祖父から孫に生前贈与をするか、遺言による遺贈をするという方法を取ることになります。
| 生前贈与 | 相続・遺贈 | |
|---|---|---|
| 時期 | 贈与者が生存している間 | 相続する人の死後 |
| 対象になる人 | 贈与者と贈与者が決めた相手 | 相続人と受遺者 |
| 課税対象の税金 | 贈与税 | 相続税 |
| 課税対象の人物 | 贈与を受けた人 | 相続人及び受遺者 |
| 税金を手続きする時期 | 贈与の翌年２月１日~３月１５日 | 被相続人の死後１０カ月以内 |
このように生前贈与と相続・遺贈は異なる点が多いです。遺贈は相続と贈与の間の子のようなイメージですね。
なお、課税対象は生前贈与の場合は贈与税、相続税の場合は相続税となり、税金の区分がことなり、税率も変わってくるのでよく確認しましょう。そして課税対象の人物は贈与の場合は贈与を受けた人で相続の場合、相続人及び受遺者になります。
相続人以外にも親族などの受遺者がいるので、相続人以外にも課税されます。最後に税金の手続きを刷る期間は贈与の場合は贈与の翌年２月１日~３月１５日、相続の場合は被相続人の死後１０カ月以内と決まりがあります。
課税対象も異なりますし、対象者も異なるため自分の場合どちらに当たるかをよく確認しなければいけません。生前贈与の場合税金の手続きは翌年になるため、相続などで忙しくなったとしても手続きに向けて準備しておきましょう。
贈与のメリットデメリット
メリット
贈与や遺贈は権利者の意思で権利を承継する先を自由に選定できるのがメリットです。
デメリット
贈与のデメリットは、贈与税です。贈与税は相続税のような多額の基礎控除がないうえ、税率も高いです。また、死亡直前の贈与は遺留分侵害として死亡後にトラブルとなることもあります。
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よくある質問
最後に相続に関するよくある質問をまとめてみましたので参考にしてみてください。
| 方法 | 内容 |
| 延納 | 5年から20年以内で分割払いにして相続税を支払う |
| 物納 | 現金で支払えない場合、株式や不動産といった現金以外で納税します。 |
| 不動産を売却して売却資金で支払う | 相続する不動産を売却し、その売却資金で相続税を支払うという方法です。 |
| メリット | デメリット | |
|---|---|---|
| 自分で相続登記を行う | 費用を抑えることができる | 書類収集に時間がかかる、手続きが煩雑である |
| 司法書士に依頼する | 手間がかからない、法律のアドバイスを受けられる | 費用がかかる |
では、ここで相続登記を司法書士に依頼すべきかどうかの2つの軸をご紹介します。
- 家が遠方にあるかどうか、点在しているかどうか
- 家が遠方にある場合や、点在している場合は、家によって申請する法務局が変わってくるためまとめて手続きができません。そのため、このような場合には司法書士に依頼したほうがいいでしょう。
- 相続人の数
- 相続人の人数が多い場合は全員から納得を得ることが難しかったり、隠し子がいる可能性などもあり、のちのちトラブルになりかねないのでこのような場合にも司法書士に依頼したほうがいいでしょう。
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まとめ
いかがでしたでしょうか？家相続はトラブルのもとになりやすいですがしっかりと理解することでトラブルを避けることができます。何度もこの記事を読んで相続について復習しましょう！
家相続で家族がトラブルにならないために生前整理など終活をする人も少なくありません。
終活に必要な知識と情報を身に付けるために終活ガイド検定を受けてみるのも良いでしょう。
#家を売る #家相続
