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古家付きの土地を上手に売却するコツとは

  • 更新日:2022年9月16日
古家付きの土地を上手に売却するコツとは

古家が残ったままの土地を売りたくなった場合、どのように売却するのがいいのでしょうか。古家を解体してしまい、土地を更地にしてしまうという方法もありますが、ここではメリットとデメリットをしっかりと把握し、古家を残したまま土地を上手に売るコツについて見ていきます。

古家付きの土地をそのまま売却するメリットとデメリット

古家付きの土地なんて、売却する時にデメリットばかりだと思っていませんか?実際は、古家付きの土地をそのまま売却することで、得られるメリットもたくさんあるのをご存知でしょうか。古家付きの土地をそのまま売却することに、どのようなメリットとデメリットがあるのか見ていきましょう。

古家を解体せずにそのまま売却するメリット

それではまず古家付きで土地を売却する場合のメリットから見ていきまし

ょう。

解体費用がかからない

古家を解体する場合には、解体費用というものがかかります。解体費用はその土地のある地域や、坪数、古家の規模により金額は様々です。庭がある場合、庭木や庭石の有無によっても金額が変わります。古家を解体せずに売却することができれば、解体費用は負担する必要がなくなります。

住宅ローンを利用したい人が買いやすい

住宅ローンを利用して購入したい人にとっては、古家でも建物が土地にあるほうがいいです。土地だけの購入で住宅ローンを利用した場合、利用できないわけではありませんが、融資に制限がかかってしまったり、手続きが面倒くさくなってしまうなどのデメリットがあります。そのため、住宅ローンを利用したい人にとっては、たとえ古家でもあったほうがいい場合があるのです。

固定資産税が6分の1になる

売り出しているとは言え、売れるまで土地は所有者である売主のものです。どういうことかというと、所有している限り、土地には固定資産税というものがかかります。更地の土地の固定資産税は、建物が建っている土地の6倍になります。つまり、更地にして売り出すよりも、古家でも土地に建物が建っている場合のほうが、売り出し中にかかる固定資産税も6分の1ですむということになります。

古家を解体せずにそのまま売却するデメリット

それでは次に、古家付きで土地を売却する場合のデメリットについて見ていきましょう。

契約成立直前に解体を依頼される可能性

古家付きで土地を売ろうとした場合、売買契約が成立する直前になって古家の解体を要求される場合があります。この場合、解体スケジュールを買い手に合わせなくてはいけない場合などが多く、解体の見積もりや業者選びなどのスケジュールに余裕がなくなり、相場よりも高い費用で解体をしなくてはならなくなってしまうことがあります。このようなことを防ぐためにも、買い手側の意志を事前によく確認しておきましょう。

埋設物の撤去費を負担する必要

古家付きで土地を売った場合、売る前に埋設物の確認ができません。買い手が、土地を購入した後に更地にしたとします。この時に万が一、埋設物が発見された場合は、この埋設物の撤去費用を土地の売り手が負担しなくてはいけません。なぜかというと、売り手は欠陥を提示せずに販売したとして、瑕疵担保責任に問われてしまうからです。
民法の原則では、買い手が瑕疵を知ってから1年以内に申し出れば、売り手は瑕疵担保責任により費用を負担しなければならないとしています。そのため、売り手はこのようなリスクがあるということを理解しておかなければいけません。瑕疵担保責任に対する保険もありますので、心配な場合は利用することを検討しましょう。

土地の調査がしにくい

土地に古家がある場合、その土地の詳細な調査ができません。地盤調査や汚染調査などをしておくことで、買い手に安心して土地を受け渡すことができますが、それができないとなると、買い手はその土地が昔なんだったかという間違った情報や、事実ではないことを信じてしまう場合があります。中には正しい情報もありますが、その情報が万が一買い手にとってネガティブなものであった場合、土地の売買に影響を及ぼすことになります。

古家付きの土地を売却する流れ

土地を売却することに慣れている人はなかなかいないのが現実です。まずは、全体の流れをしっかりと把握しましょう。それでは実際に、古家付きの土地を売却するにはどのような手順があるのかを見ていきましょう。

情報収集・売却方法の決定

まずは情報を集めることが大切です。売却方法にはどのようなものがあるのか、その土地ののある地域の相場はどのくらいなのか。しっかりとした情報を元に土地の売買を進めていきます。
売却方法には、大きく分けて3つの方法があります。
1つ目は、不動産会社に仲介してもらい買い手を探す方法です。不動産会社に仲介手数料を支払い、情報サイトや店頭で買い手を探してもらい、買い手が見つかった場合は、その後の手続きなども間に入ってもらいます。手数料は発生しますが、土地の売買に慣れていない人にとっては安心の売却方法です。
2つ目は、不動産会社に買い取ってもらう方法です。これは、不動産会社に直接その古家付きの土地を買い取ってもらうため、買い手を探す必要がなく手続きを進めることができます。ただ、不動産会社は、購入した土地や古家をリフォームや、家の立て直しを行ってから再度販売するため、価格は相場よりも低くなることがほとんどです。
3つ目は、個人売買で売却する方法です。不動産会社への手数料も支払うことなく、その土地の相場で売却することができるため、一見いい方法に思われるかもしれませんが、買い手側、売り手側に土地の売買に関するある程度の知識が求められます。大きな金額のやりとりが発生するため、トラブル多く、不動産関係の知識がない場合はお勧めできません。
1番トラブルが少なく、相場の価格程度で売却できる方法として選ぶならば、不動産会社に仲介に入ってもらう方法がいいのではないでしょうか。

土地の価格査定

売却方法を決めたら土地の価格を調べましょう。まずは、その土地のだいたいの相場を把握することから始めます。国土交通省の土地総合情報システムで、過去の取引情報を見ることができますので参考にしましょう。
大体の土地の相場がわかったところで、不動産会社に土地の価格の査定を依頼しましょう。査定してもらった価格を元に不動産会社を決定するので、価格査定は数社に依頼するようにします。
価格査定の依頼は、インターネットから簡単に申し込みをすることができる簡易査定と、実際に不動産会社にその土地まで訪問して査定してもらう訪問査定があります。
訪問査定では、より詳しい査定額を出してもらうことができますので、簡易査定よりも価格が上がる場合もあれば下がる場合もあります。最終的には訪問査定を依頼することになりますので、簡易査定である程度、依頼する不動産会社を絞っておきましょう。
インターネットの簡易査定では、特別用意しておく書類等はありませんが、訪問査定になると用意しておかなけばならない書類があるので準備しておきましょう。
訪問査定時に準備しておく必要がある書類
・最新の登記簿謄本
・身分証明書
・実印、印鑑証明書
・住民票
・固定資産税納税通知書
・固定資産税評価証明書
・建物の図面

不動産会社との契約

査定の価格や、不動産会社の担当者の対応などをもとに契約する不動産会社を決めます。信頼のできる会社を選べるよう査定の時には、担当者の話をしっかり聞くようにしましょう。
不動産会社に仲介を依頼する場合の契約は、媒介契約といいます。媒介契約には、一般媒介契約・専任媒介契約・専属専任媒介契約の3種類があります。

一般媒介契約複数の不動産会社に仲介を依頼することができ、自分でも土地の取引を行うことができる
専任媒介契約依頼する不動産会社は1社のみとなるが、自分でも土地の取引を行うことができる
専属専任媒介契約すべての営業活動を依頼し、自分でも土地の取引は行うことができない

売却活動

不動産会社と媒介契約を結んだ後は、不動産会社が出した土地の査定額を元に売り出しの価格を決めていきます。あまり高すぎても買い手が見つかりませんし、最初から下げすぎてしまうと希望した価格で売れなくなってしまいますので、最初の売り出し価格は、その地域の土地の売り出し価格の相場を参考に、不動産会社としっかり相談して決めましょう。
売り出し価格が決まったところで、不動産会社の情報サイトに掲載したり広告を出してもらいます。この時、専任媒介契約や専属専任媒介契約をした場合は、その不動産会社が、国土交通省が企画したレインズという不動産流通標準情報システムに登録する義務があります。

売買契約・引渡し

買い手が見つかり、価格交渉や引き渡しの時期の交渉が成立したらいよいよ売買契約です。売買契約を結ぶ際には、最初に手付金として価格の1?2割程度の手付金が支払われます。そして、売買契約が成立すると不動産会社に仲介手数料を支払います。
売買契約を結んでからだいたい2?3週間で決済手続きが行われます。決済手続きが完了して、土地の引渡しとなります。決済の期間については、売買契約を結ぶ時に購入者とよく話し合い決めておきましょう。

古家付きの土地を売却した時に掛かる税金は

古家付きの土地を売却した時にはどのような税金が掛かるのでしょうか。所有年数によって税率がかなり変わってくることもありますので、かかる税金に関してはしっかりと把握しておくことが大切です。それでは、実際に古家付きの鳥を売却した時に掛かる税金について見ていきましょう。

譲渡所得税

古家付きの土地を売却して得た利益に対しては譲渡所得税がかかります。譲渡所得税の税率は、所有期間によって変わります。

所有期間5年以上所有期間5年以下
所得税15%30%
住民税5%9%

この場合、不動産を売却して得た利益とは何をさすのかということですが、単純に、その土地を売却した価格から購入した価格を引いたものではありません。諸経費や、建物の経年劣化による価値の低下による減価償却費が加わってきます。
譲渡所得はどのような計算式で出すのかというと、
(土地の売却金額ー売却時の諸経費)ー(土地の購入金額+購入時の諸経費ー減価償却費)で求められます。
上記の計算式で算出した利益に、所有年数ごとの税率をかけたものが譲渡所得税になります。
所有年数が5年を超えるか超えないかによって税率がかなり変わりますので、土地を売却する場合は土地の所有年数も考慮するようにしましょう。

古家付きの土地をスムーズに売却するためには

それでは、古家付きの土地をスムーズに売却するためのコツをメリットとデメリットを踏まえた上でおさえておきましょう。

あらかじめ解体費用の見積もりをとっておく

買い手から売買契約成立直前に解体を要求された場合に、あらかじめ解体費用の見積もりを取っておけば、どの程度の費用が発生するかを把握しておくことができます。あらかじめ売値に解体費用を上乗せしておくという方法もあります。
解体費用は安いものではありませんので、万が一の時のためにしっかりと対処ができるように準備をしておきましょう。

最初は古家付きで売り始める

近年、古家を自分好みにフルリフォームして住みたいという購入者も増えています。既存の古家が古民家風の風情あるものだった場合、そのような物件に憧れを抱いている人からの需要も見込めます。古家だということで、デメリットばかりではなく、住宅ローンを利用して購入したい買い手などからはむしろ需要が高く、古家付きの土地のほうがメリットが大きい場合もあります。
古家を解体して売りに出してしまうと、そういった需要に期待することができなくなりますので、まずは古家付きで売り始めることをお勧めします。古家付きでもどうしても買い手が見つからない場合には、古家を解体して更地にするという選択肢を選ぶようにしましょう。

一括査定サービスで不動産会社を選ぶ

不動産の査定は査定価格の比較ができないため1社だけでは不十分です。かといって、複数の不動産会社に査定をお願いすることになると、申し込みややりとりなどがとても手間になってしまいます。その手間を1回で済ますために、不動産の一括査定サービスを利用しましょう。
一括査定サービスを利用すれば、必要な情報の入力は1回で、複数の不動産会社に土地の査定を依頼することができます。複数の不動産会社からきた査定を元に、契約する不動産会社を選びましょう。

古家付きの土地を賢く売却しよう

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