【相続税早見表あり】マンション相続の必要手続きと節税対策

都市部への人口集中に伴い、日本においては「実家がマンション」という人も珍しくなくなってきました。

マンションは解体・分割ができないため、相続の際にはトラブルになりやすい財産であると言われています。

この記事では、マンションの相続をスムーズに行うために「マンション相続の際の必要手続き」「マンションの相続にかかる税金」「マンションの評価額の計算方法」などを解説しています。

難しい計算は面倒だから、まずは概算で相続税の額を知りたい!」という方は、相続額・相続人数別の相続税早見表をご覧ください。

さらに記事の後半では、相続で失敗したくない人のために、「相続したマンションの活用方法」「相続税を節約する方法」「マンション相続に関するよくある質問」などもご紹介しています。

本記事を読んで、トラブルのないマンション相続を行いましょう。

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マンション相続の流れと手続き

まずは、マンションを相続する際の大まかな流れを確認しておきましょう。

マンション相続の流れは以下の6ステップで行われます。

目安の期間も記載しているので、合わせて確認してみてください。

マンション相続の流れ
  1. 遺言書の確認(死後7日以内)
  2. 相続人の確定(死後10日以内)
  3. 相続財産の確定(死後3ヶ月以内)
  4. 遺産分割協議書の作成(死後10ヶ月以内)
  5. 相続税の申告(死後10ヶ月以内)
  6. マンションの相続登記(相続確定後速やかに)

それぞれ詳しく確認していきましょう。

ステップ1.遺言書の確認

遺産の相続の際、まずは被相続人(亡くなった方)の遺言書を探します。遺言書は、タンスや本棚・机の引き出しなどから見つかるケースが多いです。

なお、遺言書には以下の三種類があり、それぞれ特徴が異なります。

  • 自筆遺言書 本人の自筆の遺言書で、公証人の立ち会いがないもの。(テキストファイルなどは不可)
  • 公正証書遺言 公証人の立ち会いのもと作成され、原本が公証役場に保管されている遺言書。内容が無効になるケースは基本的には存在しない。
  • 秘密証書遺言 本人が作成し、公証人が存在を確認・証明した遺言書。(テキストファイル・代筆も可)

これらのうち「自筆遺言書」と「秘密証書遺言」は、勝手に開封すると効力を失う可能性があるほか、5万円以下の罰金を課せられる可能性があります。

遺言書を発見してもその場で開封せず、必ず家庭裁判所に検認の申立をした上で、所定の手続きに沿って遺言書の内容を確認しましょう。

家庭裁判所での検認は遺言書一通につき800円で、相続人全員と被相続人の戸籍謄本が必要になります。

ステップ2.相続人の確定

遺言書がある場合は、原則その内容通りに相続が行われることになります。

しかし遺言書がない場合には、法定相続分(民法で定められた財産の相続割合)を参考に「誰が何を何円分相続するのか」を決める必要があります。

遺言書がないケースで被相続人の遺産を相続できるのは、「法定相続人」と呼ばれる親族のみです。

相続の優先順位相続人の続柄
必ず相続人となる配偶者
第一位被相続人の子供および代襲相続人
第二位直系尊属(両親など)
第三位被相続人の兄弟姉妹および代襲相続人

被相続人に配偶者がいる場合、配偶者は必ず相続人になることができます。

配偶者より相続の優先順位が低い続柄の場合、先順位の人が一人でもいれば相続人になることはできません。

例えば、被相続人に配偶者と子供がいる場合、優先順位の低い両親や兄弟姉妹は相続人にならないのです。

同順位の人が複数いれば、法定相続分を相続人数で均等に割ることになります。

なお、法定相続人が既に亡くなっている場合、その子供が相続権を得る「代襲相続」を行うことができます。

例えば、被相続人の子供が故人であれば、その子供(被相続人の孫)に相続権があります。

ステップ3.相続財産の確定

相続人の確定と同時進行で、被相続人から相続する財産をすべて洗い出し、「財産目録」を作りましょう。

財産目録とは、被相続人の相続財産がどれくらいあるかを一覧にしたものです。

具体的には、相続財産をプラスの財産とマイナスの財産(負債)に分け、金額を記載します。書式の指定はありません。

相続税の申告の際に相続財産の一覧が必要になるので、あらかじめこのタイミングで作成することをおすすめします。

なお、相続税の申告時に相続財産に漏れがあると追加納税を命じられるほか、加算税・延滞税といったペナルティを課せられます。

ステップ4.遺産分割協議書の作成

財産目録をもとに「誰が何を何円分相続するのか」を相続人で話し合い、「遺産分割協議書」を作成します。

遺産分割協議書に書式の定めはありませんが、必ず相続人全員の実印・署名・住所が必要です。インターネット上でテンプレートが公開されています。

遺言書がないケースでは、この遺産分割協議書がなければ相続に関する手続きを進められません。

なお、相続人が複数いる場合には、遺産分割の方法を決めなくてはなりません。

話し合いに相続人全員が揃う必要はないので、スケジュールが合わなければ郵送などでの対応でも問題ありません。

マンションを含む遺産の分割を行うとき、以下の4つの方法があります。

  • 現物分割 一人がマンションを相続し、そのほかの相続人がマンション以外の遺産を品目ごとに個別に相続する方法
  • 換価分割 相続したマンションを売却し、その売却額を相続人に分配する方法
  • 代償分割 相続人の一人がマンションを相続し、他の相続人に対してマンションの評価額のうち相続分に相当する現金を渡す方法
  • 共有分割 マンションを共有名義にして、複数の相続人で相続する方法

この中で最もトラブルが少ないのは現物分割です。

しかし、相続できる財産がマンションしかない場合には現物分割はできないので、換価分割か代償分割での遺産分割を行いましょう。

なお、共有分割も方法としては考えられますが、不動産を共有名義にすると売却の際に全員の同意が必要になるほか、マンションの場合には管理費・共益費の支払いで揉める可能性があります。

できるだけ共有分割は避けることをおすすめします。

ステップ5.相続税の申告

相続税はすべての人に発生するわけではありません。

相続財産の額が相続税の基礎控除額内であれば、相続税は発生せず、申告も不要です。

相続税の基礎控除は以下の計算式で算出します。

相続税の基礎控除額 = 3000万円 + 600万円 ×相続人の数

相続財産の金額が基礎控除の金額を超える場合、被相続人の死亡を知った日から10ヶ月以内に相続税の申告・納税が必要です。

相続税の申告の際に必要な書類は「相続税の申告に必要な書類は?」をご覧ください。

なお、相続税は原則として現金一括納入なので、手元にお金を用意しておくのを忘れないようにしましょう。

期限内の納入が難しい場合は延納・物納といった手段をとることも可能です。

詳しくは「相続税を期限内に払えない場合はどうする?」をご覧ください。

ステップ6.マンションの相続登記

相続分が確定したら、最後にマンションの「相続登記」を行います。

相続登記とは相続した不動産の名義変更を行うことで、法務局での手続きが必要です。

相続登記には期限がありませんが、放置すると他の相続人に勝手に名義を書き換えられるなどのトラブルが起こる可能性があるので、マンションの相続が決まったら早めに登記をしましょう。

なお、相続登記には「登録免許税」という税金がかかるので注意してください。

手続きは自分で行うこともできますが、必要書類が多く、場合によっては複数の市区町村を回らなければならないので、司法書士に依頼するのが無難です。

相続登記の司法書士への依頼費用は、登記にかかる費用+報酬額6~10万円ほどです。

マンションの相続にかかる税金

マンションの相続の際には、「登録免許税」「相続税」の二種類の税金がかかります。

登録免許税

登録免許税は、登記内容の変更をする際にかかる税金です。

マンションなどの不動産の相続の場合、不動産の相続登記(不動産の名義変更)を行う必要があるので、登録免許税がかかります。

相続登記にかかる登録免許税は、以下の計算式で算出します。

登録免許税 = 固定資産税評価額 × 0.4%

相続税

実際にマンションの相続をしたら、相続税はどのくらいかかるのでしょうか。

相続税額は、以下のような計算で決まります。

相続税額 =(相続財産の時価評価額−控除額)× 税率

ここで言う税率は、取得する金額によって10%~55%まで変動します。

マンションの時価評価額については、「マンションの評価額の計算方法」をご覧ください。

相続税早見表

以下では、まずは相続税の概算を簡単に知りたい方のために、相続財産額・相続人数別の相続税早見表を掲載します。

※この早見表では相続人が配偶者と子供のみのケースを想定しています。

※法定相続人が法定相続割合で相続し、配偶者控除のみ適用したものとして算出

相続額/相続人配偶者+子供1人配偶者+子供2人配偶者+子供3人
4000万円0円0円0円
5000万円40万円10万円0円
6000万円90万円60万円30万円
7000万円160万円113万円80万円
8000万円235万円175万円138万円
9000万円310万円240万円200万円
1億円385万円315万円263万円

相続税の概算はシミュレーションツールがおすすめ

「細かな計算は苦手……」「どう計算していいか分からない……」

このような方は、インターネットの相続税シミュレーションツールを利用してみてください。

相続人の数や相続財産の金額を入れるだけでおおよその相続税額を算出できます。

新生銀行が提供している「相続税シミュレーション」は操作がシンプルでおすすめです。

マンションの評価額の計算方法

登録免許税・相続税を算出するためには、相続財産であるマンションの時価評価額を知る必要があります。

その計算方法はどのようなものか、以下で簡単にご説明します。

マンションの評価額は、土地の敷地利用権建物内の専有部分の価値の2つによって決まります。

敷地利用権の評価額は、敷地全体の土地評価額×持分割合で計算されます。

この土地評価額は相続税路線価と保有面積で算出されます。

相続路線価については国税局のHPで確認することができます。

建物部分の評価額は固定資産税評価額の建物部分です。

これは、固定資産税納税通知書などで簡単に確認することができます。

しかし、現在の実際の評価額がどのくらいになるかは、自分で計算したものと専門家が評価したものと差が出てくることもしばしばあります。

それは専門家は、積算価格、比準価格、収益価格等を考慮するからです。それらを自分で詳しく計算するには限界があります。

最近ではインターネットでマンションの価格を複数の会社で査定できるサイトがあるのでそれを用いるなら簡単に知ることができます。すまいステップの一括査定なら最大6社と比較が可能です。

相続税を節約する方法

マンションを相続した場合に受けられる控除制度もいくつかあります。

控除内容について事前に確認しておきましょう。

基礎控除

基礎控除とは特別な条件がなく、相続した財産の課税対象額を減らせる制度です。
相続税の場合は、3000万円+600万円×法定相続人の数で計算されます。
例えば1億円の財産を3人で分けることになった場合には、【1億円-3000万円+600万円×3人=5200万円】となり、課税対象は5200万円の計算になります。

配偶者控除

被相続人の配偶者が遺産分割や遺贈により実際に取得した正味の遺産額が、次の金額のどちらか多い金額までは配偶者に相続税はかからないという制度です。

  • 1億6000万円
  • 配偶者の法定相続分相当額(詳しくは国税局のHPで確認できます)

小規模宅地の特例

これは相続した土地の用途がどのようなものだったかによって決まります。それぞれの用途によって控除の割合や限度の広さが変わってきます。
例として自宅として利用していた土地が1億円だとすると、それを配偶者が相続する際には8000万円の控除が受けられます。(詳しくは国税局HPで確認できます)

相続したマンションの活用方法

マンションを相続する方の中には、「今後相続したマンションに住む予定がない」という方もいるかもしれません。

しかし、居住しない場合にもマンションの管理費・共益費は払い続ける必要がありますし、不動産には毎年固定資産税がかかります。

定期的な管理の際に電気や水道を通して置く必要があるので、電気代・水道代の基本料金も毎月の出費です。

マンションの場合、管理費・共益費・光熱費などの維持費だけで年間15万円程は飛んでいきます。

そこで、以下では相続したマンションを活用する方法をご紹介していきます。

マンションを賃貸に出す

相続したマンションに住む予定がない場合、一番最初に思いつくのは「賃貸に出す」という手段です。

入居者が見つかれば家賃収入を維持費や固定資産税に当てられますし、定期的にマンションを訪れてメンテナンスする手間が省けます。

マンションを賃貸に出す場合は、以下のような流れで進みます。

  1. 家財道具の片付け
  2. 家賃相場の確認
  3. 不動産会社に賃貸の相談
  4. 入居者募集

なお、マンションの築年数が20年を超える場合にはリフォームをしたほうが借り手はつきやすくなります。

リフォームをするのであればリフォームの工期をスケジュールに組み込む必要があるので注意が必要です。

また、立地条件も良くないマンションは、いつまでたっても借り主を見つけられないこともありえます。

その場合ははやめに見切りをつけ、賃貸から売却に切り替えることをおすすめします。

マンションを民泊にする

昨今は、親から相続した物件を民泊にするケースも増えてきています。

民泊とは、自宅の空き部屋などを旅行客に貸して宿泊させることです。

ホテルと比較して安く泊まれる民泊には根強い人気があり、特に地方の山や海に近い不動産は人気が出やすいです。

相続したマンションを民泊にするのであれば、「旅館業法」という法律を守って行うことを徹底しましょう。罰則を科せられる可能性があります。

また、マンションの場合には、そのマンションの管理規約に「商業目的の利用不可」「民泊利用不可」といった内容がないかしっかり確認する必要があります。

マンションを売却する

賃貸・民泊での活用がうまくいかない場合や、まとまった現金が欲しい場合、管理の手間から開放されたい場合には、マンションの売却を検討しましょう。

不動産は基本的に築年数が浅ければ浅いほど高く売れるので、売却をするならはやめに行動を起こすべきです。

特にマンションの場合は個人の判断では解体ができないので、土地のみで売るという手段もとれず、築年数が古くなりすぎると「売れない・貸せない」の負の遺産になる可能性もあります。

近年は、築年数が古く管理も行き届いてないマンションが「限界マンション」と化し、社会問題にもなっているので、「相続したマンションを手放す」という判断は賢明とも言えるでしょう。

マンションを売却する場合、まずは不動産会社に査定を依頼し、いくらで売れそうか相場感を掴む必要があります。

すまいステップなら、「累計100件以上の不動産売買仲介の実績あり」「市場相場よりも高値での不動産売却の実績あり」などの条件を満たした優良不動産会社のみを厳選してご紹介することができます。

ぜひ一度利用を検討してみてください。

マンション相続に関するよくある質問

最後に、マンションの相続の際によくある質問をご紹介していきます。

Q.マンションの相続を放棄するにはどうしたらいい?

A.マンションを含めすべての相続を放棄することで、マンションの相続を放棄できます。

マイナスの財産のほうが多い場合などは、「相続放棄」「限定承認」という手段を利用することで相続人として負債を負う義務がなくなります。

相続放棄とは、文字通り一切の相続を放棄することです。

相続放棄をすると相続人としての立場が失われ、子や孫の代襲相続もできなくなります。これは、マイナスの財産しかないことがはっきりしている場合などに有効です。

一方、限定承認とは、プラスの財産の範囲内でマイナス財産を引き継ぐことです。

限定承認は相続人全員が合意の上、共同で行う必要があります。

相続放棄・限定承認は、相続があることを知ってから3ヶ月以内に家庭裁判所で手続きをしなければなりません。

3ヶ月をすぎると、無条件で相続することになります。

Q.相続税を期限内に払えない場合はどうする?

A.金銭的理由などから相続税を期間内に納められない場合には、「延納」「物納」などの手段を利用することができます。

延納とは?

延納とは、相続税を分割払いできる制度のことです。

下記の条件を満たしていれば、最長20年間の延納ができます。

  • 相続税額が10万円を超えること
  • 金銭で納付することが困難な事由があり、かつ、納付困難な金銭の範囲であること
  • 延納税額および利子税の額に相当する担保を提供すること
  • 延納申請書および担保提供関係書類を期限内に提出すること

なお、延納できるのは全額ではなく、納付困難な金額を上限としています。

また、利子税が追加でかかるので注意しましょう。

物納とは?

物納とは、延納しても現金を納付できないときに物で納める制度です。

ただしこの物は何でも良いわけではなく、下記のように品目と優先順位が定められています。

優先順位品目
第一位不動産・船舶・国債証券・地方債証券・上場株式など
第二位非上場株式など
第三位家財・宝石・貴金属・書画・骨董など

いずれの方法も税務署での資産をパスする必要があり、非常に煩雑な手続きになるので、最終手段として捉えましょう。

場合によっては銀行から借り入れを行ったほうが得をすることもあります。

Q.相続税の申告に必要な書類は?

A.相続税の申告を行う際には、多岐にわたる書類が必要です。

公的書類・相続財産・債務/葬式費用・生前贈与財産の4つのカテゴリーごとに、多くの書類を集めねばなりません。

必要な書類は相続財産の種類ごとに多種多様のため、ここでは、相続税の申告の際に必ず用意しなくてはならない公的書類のみご紹介します。

書類条件申請先
被相続人の戸籍謄本生まれたときからのものすべてを揃える各市区町村役場
被相続人の住民票の除票省略のないもの各市区町村役場
被相続人の死亡診断書のコピー
相続人すべての戸籍謄本家族全員の記載があるもの各市区町村役場
相続人すべての住民票家族全員の記載があり、省略のないもの各市区町村役場
相続人すべての印鑑証明各市区町村役場
遺言書または遺産分割協議書どちらかを持参

いずれも基本的には役場で取得できますが、戸籍謄本は本籍地の役場でしか取得できないので、本籍地が離れた場所の場合は収集に時間がかかります。

相続が発生したら、できるだけはやめに必要書類の収集をはじめましょう。

Q.相続するマンションにまだ住宅ローンが残ってる場合にはどうなる?

A.住宅ローンの名義人が完済前になくなったケースでは、ほとんどのケースで住宅ローンの残債に保険がおります。

金融機関の住宅ローンを組む際、多くの場合で「団体信用生命保険」とよばれる保険への加入を義務付けられます。

団体信用生命保険は、住宅ローンの名義人が返済中に亡くなったとき、住宅ローンの残額を肩代わりする住宅ローン専用の保険のことです。

マンションの住宅ローン完済前にローンの名義人がなくなった場合には、まずはローンの契約書を確認し、団体信用生命保険の加入を確かめましょう。


不動産一括査定サイトを使って査定をしたら300万円以上の差も珍しくない

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これだけ査定額に差が出ると、複数の不動産会社に査定を依頼することが、不動産を高く売るために必須だと言えるでしょう。

少しでも不動産売却を検討しているなら、一括査定サイトで自分の不動産がいくらで売れるか調べてみましょう。

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