マンションの相続と売却する時のポイントを紹介

親や配偶者からの相続が生じたときに、現金よりも不動産での相続が良いとされますが、昨今注目されているのはタワーマンションを相続税の節税の為に購入、売却するというケースです。実際に、今その状況にあるという方も、また今後の相続について考えたい方もその理由について知りたいと思われるのではないでしょうか。今回はマンション相続のポイントと、売却時のポイントについて詳しく説明していきます。

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1.マンションが相続対策になるのはなぜ

初めに覚えておきたい事として、「相続税は相続した財産の評価額によって決まる」ということです。現金を相続した場合、その金額が評価額そのものになります。しかしそれが不動産になると土地であれば市場価格の約8割、固定資産税評価額は建築費の約5割〜7割(建物)に減少します。評価額が低ければ低いほど収める税金は少なくなるというわけです。
現金よりも不動産の方が節税になることがわかりますが、さらに戸建てよりもマンションのほうが相続対策に良い理由があります。

1.1換金のしやすさが魅力

中古マンションの市場の動きはかなり活発なため、他の不動産と比べても価格が比較的安定しており、売買契約を約3ヵ月ほどでスピーディーに行えるというメリットもあります。また、建築の際の高さ制限等で今後の供給量も限りがあるため希少性が高くなり、今後の価格も安定していくと予想されています。

1.2投資先としても安定性が見込める

マンションであれば賃料が他の不動産よりも安定していて、部屋が比較的きれいなので、借り手がつかず家賃収入が入ってこないというリスクを低くできます。投資利回りを期待できる資産と言えます。

1.3遺産分割のトラブルを避けられる

遺産相続のトラブルの約6割は不動産に関するものだと言われています。多くの資産を持っているのであれば、法定相続人の人数分をタワーマンションに換えておくなら問題が軽減されるでしょう。
また、マンションを現金化することもできるので遺産分割の差に利用しやすいというメリットもあります。

1.4高いブランド性を持っている

高層タワーマンションはその地域のシンボルになっていることが多々あります。同じ土地に「家を持っている」というよりも「あのタワーマンションを所有している」というほうが、ブランドの付加価値がつき、持ち主の満足度をあげるものになります。
以上を考えると、相続税の対策の為には現金よりも不動産、不動産なら戸建てよりも高層マンションの最上階がもっとも節税効果が高いと言えます。
{
換金のしやすさ
投資先としての安定性
遺産分割トラブルを避ける
}

2.マンションを相続したら相続税はいくら掛かるの

実際にマンションの相続をしたら、相続税はどのくらいかかるのでしょうか。
相続税額は、(相続財産の時価評価額−控除額)×税率=相続税額 このような計算で決まります。
相続税を算出するためには相続財産であるマンションの時価評価額を知る必要があります。その計算方法はどのようなものでしょうか、詳しくみていきましょう。

2.1マンションの評価額を知ろう

マンションの評価額は、土地の敷地利用権建物内の専有部分の価値の2つによって決まります。

敷地利用権の評価額は、敷地全体の土地評価額×持分割合で計算されます。
この土地評価額は相続税路線価(国が決めている道路ごとに面している土地1�uの価格水準)と保有面積で算出されます。相続路線価については国税局のHPで確認することができます。
建物部分の評価額は固定資産税評価額の建物部分です。これは、固定資産税納税通知書などで簡単に確認することができます。
しかし、現在の実際の評価額がどのくらいになるかは、自分で計算したものと専門家が評価したものと差が出てくることもしばしばあります。それは専門家は、積算価格、比準価格、収益価格等を考慮するからです。それらを自分で詳しく計算するには限界があります。最近ではインターネットでマンションの価格を複数の会社で査定できるサイトがあるのでそれを用いるなら簡単に知ることができます。すまいステップの一括査定なら最大6社と比較が可能です。

3.マンションを相続した際に受けられる控除

マンションを相続した場合に受けられる控除制度もいくつかあります。控除内容について事前に確認しておきましょう。

3.1利用できる控除制度

基礎控除

基礎控除とは特別な条件がなく、相続した財産の課税対象額を減らせる制度です。
相続税の場合は、3000万円+600万円×法定相続人の数で計算されます。
例えば1億円の財産を3人で分けることになった場合には、【1億円-3000万円+600万円×3人=5200万円】となり、課税対象は5200万円の計算になります。

配偶者控除

被相続人の配偶者が遺産分割や遺贈により実際に取得した正味の遺産額が、次の金額のどちらか多い金額までは配偶者に相続税はかからないという制度です。
・1億6000万円
・配偶者の法定相続分相当額(詳しくは国税局のHPで確認できます)

小規模宅地の特例

これは相続した土地の用途がどのようなものだったかによって決まります。それぞれの用途によって控除の割合や限度の広さが変わってきます。
例として自宅として利用していた土地が1億円だとすると、それを配偶者が相続する際には8000万円の控除が受けられます。(詳しくは国税局HPで確認できます)

活用できる控除制度
・基礎控除
・配偶者控除
・小規模宅地の特例

4.相続したマンションを売却する際のポイント

マンションを相続して売却することを決定したなら、順に手続きを行っていきますが、いくつか注意しておきたいポイントがあります。

4.1不動産の売却には相続登記が必要

相続したマンションを売却したいと思っても、相続登記が行われていないと売却することができません。
相続登記は相続後いつまでに手続きをするようにという期限がないため、そのままに放置している場合も少なくありません。親が亡くなった後そのまま土地や建物が親の名義のままになっているというような状態です。しかし、このままだと土地やマンションを売却しようにも自分の名義ではないので自分の判断でどうすることもできないわけです。
それで不動産を相続することが決まったらなるべく早く相続登記を行って名義変更をしておきましょう。

4.2換価分割でトラブルを避けよう

相続する財産は、明確に相続人が決まっていない場合、法定相続人全員の共有財産になります。配偶者や子供など民法によって相続の権利のある人と定められている全員の物ですから、自分で勝手に名義を変更して登記してしまうとトラブルの元になります。そんな時はどうすべきでしょうか?

換価分割を行う

兄弟がおり相続人が複数名いる場合には相続した不動産を売却して、売却代金を相続人で分け合う「換価分割」を行うことでトラブルを最小限にすることができるでしょう。
相続する遺産は実家のみで財産はさほどない、兄弟仲が良いので大丈夫、と思っていてもささやかな金額でも相続したいと期待をしている親族がいてトラブルになっているということも耳にしますから事前に良く準備しておくことは大切です。
換価分割を行う際には、実際に売却手続きができる相続人を選んで、その人の名義にした不動産の売却を行います。その時には遺産分割協議によって誰が売却するのか、売却する金額やいつまでに行うか、誰がどのくらい相続するかを事前にしっかりと話し合っておくのが良いでしょう。

4.3譲渡益の申告が必要

不動産を相続して、売却したときに受け取った利益は譲渡益と呼ばれ、課税対象です。確定申告を忘れずに行いましょう。
譲渡所得を申告する場合には、売却した不動産の取得費と減価償却費が必要です。取得費には購入代金や仲介料が含まれます。減価償却費は取得時を特定しなければなりません。そのような情報は被相続人から引き継ぐ必要があります。相続する不動産を取得した当時の売買契約書を探して手元に置いておきましょう。
もし、売買契約書が見つからない場合はどうしたらよいでしょうか?その場合には売却した際の譲渡金額の5%相当額を取得費として計算ができます。
マンションを売却する際にいくつかの踏むべき段階を見てきました。実際にどのくらいの価格で売却が可能かは話し合いの際にも必要な情報と言えます。インターネットでは一括査定を行えるサイトがありますからそれらを賢く利用して話し合いにも役立てることができるでしょう。

相続登記を忘れずに
換価分割を行う
譲渡益の申告が必要

5.マンションの価値が下がる前に査定を依頼しよう

マンションを相続した場合の節税対策や、売却についてみてきましたが、相続の場合には遺産分割協議を行ったり相続登記が必要だったりと複雑な手続きがあります。相続に関係している全員が一堂に会して話し合う時間も、そうたくさんは作ることができないかもしれません。そうこうしているうちに、売却のタイミングを逃してしまい不動産の価値が下がってしまい、思っていた価格での売却ができなかったということにもなりかねませんので何事もスムーズに進めることができるよう便利なツールは活用したいですね。

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少しでも不動産売却を検討しているなら、一括査定サイトで自分の不動産がいくらで売れるか調べてみましょう。

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