マンションを相続したらまず何する?手続きや税金をわかりやすく解説

住まいの終活に対する意識調査」によると、55歳以上の人のうち、家族に不動産を相続する予定の人は約5割にのぼるとのことです。

しかし相続する側にとっては、マンションを相続する際に様々な手続き税金が発生します。

中には、ある期間までに手続きをしないと延滞税を取られるものも。

この記事では、直近行うべき手続き支払う税金の額についてわかりやすく解説しています。

本記事を読んで、滞りなく必要な手続きを行いましょう

監修阿部 栄一郎

早稲田大学、千葉大学法科大学院卒業、平成19年弁護士登録(東京弁護士会)。離婚事件等に強みを持つ弁護士法人丸の内ソレイユ法律事務所において、リーダー弁護士を務める。中でも、不動産や賃貸契約に関する案件を多く扱い、不動産分野のコラム執筆やセミナー講師の経験を多数持つ。

【保有資格】弁護士

【URL】弁護士法人丸の内ソレイユ法律事務所
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マンション相続の流れと手続き

マンションを相続することになったら、まずは何をすればいいのでしょうか?
マンション相続後の流れと直近行うべき手続きを見ていきましょう。

マンションを相続した後、行うべきことは下記の3つです。

  1. 管理費・ローンの引き落とし口座を変更する
  2. 相続税を申告する
  3. マンションの相続登記を行う

ステップ1.管理費・ローンの引き落とし口座を変更する

マンションの管理費の引き落とし口座を変更するために、マンションの管理組合に連絡します。

口座変更が完了するまで2カ月ほどかかるので、早めに連絡しましょう。

相続した人がマンションのローンを支払う場合、金融機関への口座変更の連絡も行いましょう。

ただし相続したマンションにローンが残っていても、払わなくてよいケースがほとんどです。

亡くなった方がローンを借りる際に、団信生命保険に加入していることが多いためです。

亡くなった方に滞納があればこの段階で把握して!

もし亡くなった方にマンションの管理費などの滞納があれば、相続した人に支払い義務(=負債の相続)が発生します。負債の相続相続税の控除の対象です。そのため、相続税を申告する前に滞納の有無を把握しましょう。

ステップ2.相続税を申告する

相続税が発生する場合、税務署に対して被相続人が亡くなったことを知った翌日から10カ月以内相続税の申告が必要です。

まず国税庁のホームページから「相続税申告書」をすべてダウンロードし、以下の手順で記入します。

  1. 相続に関わる財産を申告するために、相続税第9表、10表、11表、13表、14表、15表を記載する。
  2. 課税額の合計金額と相続額を申告するため、1表、2表を記載する。
  3. 控除を申告するため、4表から8表を記載する。
  4. 1表に控除額を記載する。

詳しい記入方法や記入例は、税務署が発行している「相続税の申告のしかた」をご覧ください。

申告書を記入したら、金融機関や税務署の窓口もしくは、クレジットカード電子決済でも納付できます。

納付が遅れると延滞税を取られるため注意しましょう。

相続税がかからないケース

相続財産の合計額が相続税の基礎控除額内であれば、相続税は発生せず申告も不要です。

相続税の基礎控除は以下の計算式で算出します。

相続税の基礎控除額 = 3000万円 +( 600万円 ×相続人の数)

例えば妻と子供2人の3人が相続人である場合、いくらまでなら相続税がかからないのでしょうか?

基礎控除額
=3000万円+(600万円×3人)
=3000万円+1800万円
=4800万円

すまリス
相続額が4800万円までなら相続税がかからないんだね!

ただし、この場合の相続額はすべての相続の合算であることに注意してください。

マンションの他にも、預貯金や株式を含めた金額として計算しましょう。

ステップ3.マンションの相続登記を行う

相続分が確定したら、最後にマンションの「相続登記」を行います。

相続登記とは相続した不動産の名義変更を行うことです。
相続登記には期限がありませんが、マンションの相続が決まったら早めに登記をしましょう。

相続登記を行うには、必要書類を集めて法務局に提出します。
必要書類は、例えば以下のようなものです。

  • 亡くなった方(=被相続人)の出生から死亡までの戸籍謄本
  • 被相続人の死亡時の住民票の除票
  • 相続する人(=相続人)全員の戸籍謄本と住民票
  • 相続人全員分の印鑑証明
  • 不動産を取得する相続人の住民票
  • 固定資産評価証明書
  • 相続人関係説明図
  • 遺産分割協議書または遺言

相続登記の手続きは自分で行うこともできます

ただし、必要書類が多い上に、手続きが煩雑で煩わしく感じる人もいるでしょう。
一人で難しい場合は司法書士に依頼することも検討してみてください。

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マンション相続の税金

マンションを相続すると、相続額によっては税金の申告と手続きが必要なことを学びました。

この章では、マンションを相続する際にかかる税金と税率を見ていきます。

マンションの相続には、2種類の税金がかかります。

  • 登録免許税
  • 相続税

登録免許税

登録免許税は、登記内容の変更をする際にかかる税金です。

マンションなどの不動産の相続の場合、不動産の相続登記(不動産の名義変更)を行う必要があるので、登録免許税がかかります。

相続登記にかかる登録免許税は、以下の計算式で算出します。なお、平成30年4月1日から令和3年3月31日までの間は、免税措置がとられていますので、活用してみると良いと思います。

登録免許税 = 固定資産税評価額 × 0.4%

相続税

相続税の金額は以下の計算式で求められます。

相続税額 =(相続財産の時価評価額−控除額)÷法定相続分× 税率
すまリス
法律が細かくてわかりにくいし、計算も苦手なんだよね。

そんな人には「相続税シミュレーションツール」がおすすめです。

相続額の合計や、相続人の人数を入力するだけでおよその相続税を求められます。

すまリス
たしかに、これは便利!
だけど、マンションの相続額っていくらとして計算すればいいの?

マンションの価値は「評価額」をもとに算出します。

分譲マンションの評価額

評価額とは、相続税をはじめとした税金の計算などに用いられる、不動産の価値を評価する金額のことです。

評価額にはいくつか種類がありますが、分譲マンションを相続した場合は評価額として「路線価」を用います。

例えば、評価額3万4000円、5050平方メートルの分譲マンションを2人の共有持分で相続する場合、評価額は以下の式で求められます。

分譲マンションでの土地の価値
=路線価× 宅地面積(㎡)× 持分割合
=3万4000円 ×50平方メートル×0.5
=85万円
すまリス
85万円をマンションの相続額とするんだね!

また、以下2つの特例に該当する場合は、評価額を基準よりも低くみなすことができます。

  • 小規模宅地の特例
  • 貸家建付地の評価額の評価額差し引き

小規模宅地の特例

小規模宅地の特例とは、一定面積以下の不動産の評価額を50%~80%減額するという特例です。

例えば、被相続人の自宅マンションの場合(被相続人が居住していた場合)は特定居住用宅地にあたるので、評価額を本来の額の2割まで抑えることができます。

宅地の種類評価額の減額割合上限面積
特定居住用宅地-80%330㎡
特定事業用宅地-80%400㎡
貸付事業用宅地-50%200㎡

貸家建付地の評価額の評価額差し引き

相続したマンションが賃貸に出されている場合借地権割合と借家権割合に応じて評価額が下がります

貸家建付地の評価額 = 自用地の評価額 × (1 – 借地権割合 × 借家権割合)

借地権割合は地域によって異なりますが、借家権割合は多くの場合30%となっています。

路線価を確認するための路線価図に借地権割合の目安となる割合が記載されていますので、参考にされてください。

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相続したマンションの活用方法

マンションを相続する方の中には、「今後相続したマンションに住む予定がない」という方もいるかもしれません。

しかし、居住しない場合にもマンションの管理費・共益費は払い続ける必要がありますし、不動産には毎年固定資産税がかかります。

定期的な管理の際に電気や水道を通しておく必要があるので、電気代・水道代の基本料金も毎月の出費です。

マンションの場合、管理費・共益費・光熱費などの維持費だけで年間15万円程は飛んでいくかもしれません。

そこで、以下では相続したマンションを活用する方法をご紹介していきます。

マンションを賃貸に出す

相続したマンションに住む予定がない場合、一番最初に思いつくのは「賃貸に出す」という手段です。

入居者が見つかれば家賃収入を維持費や固定資産税に当てられますし、賃借人が適切に居住してくれれば、定期的にマンションを訪れてメンテナンスする手間が省けます。

マンションを賃貸に出す場合は、以下のような流れで進みます。

  1. 家財道具の片付け
  2. 家賃相場の確認
  3. 不動産会社に賃貸の相談
  4. 入居者募集

なお、マンションの築年数が20年を超える場合にはリフォームをしたほうが借り手はつきやすくなります。

リフォームをするのであればリフォームの工期をスケジュールに組み込む必要があるので注意が必要です。

また、立地条件も良くないマンションは、いつまでたっても借り主を見つけられないこともありえます。

その場合ははやめに見切りをつけ、賃貸から売却に切り替えることをおすすめします。

マンションを民泊にする

昨今は、親から相続した物件を民泊にするケースも増えてきています。

民泊とは、自宅の空き部屋などを旅行客等に貸して宿泊させることです。

ホテルと比較して安く泊まれる民泊には根強い人気があり、特に地方の山や海に近い不動産は人気が出やすいです。

相続したマンションを民泊にするのであれば、「旅館業法」という法律を守って行うことを徹底しましょう。罰則を科せられる可能性があります。

また、「旅館業法」に基づく許可を得られない場合には、住宅宿泊事業法(民泊新法)という法律を守って行うことを徹底しましょう。さらに、各自治体の条例も確認のうえ、守るようにしなければなりません。
加えて、マンションの場合には、そのマンションの管理規約に「商業目的の利用不可」「民泊利用不可」といった内容がないかしっかり確認する必要があります。

マンションを売却する

賃貸・民泊での活用がうまくいかない場合や、まとまった現金が欲しい場合、管理の手間から開放されたい場合には、マンションの売却を検討しましょう。

不動産は基本的に築年数が浅ければ浅いほど高く売れるので、売却をするならはやめに行動を起こすべきです。

特にマンションの場合は個人の判断では解体ができないので、土地のみで売るという手段もとれず、築年数が古くなりすぎると「売れない・貸せない」の負の遺産になる可能性もあります。

近年は、築年数が古く管理も行き届いてないマンションが「限界マンション」と化し、社会問題にもなっているので、「相続したマンションを手放す」という判断は賢明とも言えるでしょう。

マンションを売却する場合、まずは不動産会社に査定を依頼し、いくらで売れそうか相場感を掴む必要があります。

すまいステップなら、「累計100件以上の不動産売買仲介の実績あり」「市場相場よりも高値での不動産売却の実績あり」などの条件を満たした優良不動産会社のみを厳選してご紹介することができます。

ぜひ一度利用を検討してみてください。

マンション相続に関するよくある質問

最後に、マンションの相続の際によくある質問をご紹介していきます。

Q.相続税を期限内に払えない場合はどうする?

A.金銭的理由などから相続税を期間内に納められない場合には、「延納」「物納」などの手段を利用することができます。

延納とは?

延納とは、相続税を分割払いできる制度のことです。

下記の条件を満たしていれば、最長20年間の延納ができます。

  • 相続税額が10万円を超えること
  • 金銭で納付することが困難な事由があり、かつ、納付困難な金銭の範囲であること
  • 延納税額および利子税の額に相当する担保を提供すること
  • 延納申請書および担保提供関係書類を期限内に提出すること

なお、延納できるのは全額ではなく、納付困難な金額を上限としています。

また、利子税が追加でかかるので注意しましょう。

物納とは?

物納とは、延納しても現金を納付できないときに物で納める制度です。

ただしこの物は何でも良いわけではなく、下記のように品目と優先順位が定められています。

優先順位品目
第一位不動産・船舶・国債証券・地方債証券・上場株式など
第二位非上場株式など
第三位家財・宝石・貴金属・書画・骨董など

いずれの方法も税務署での資産をパスする必要があり、非常に煩雑な手続きになるので、最終手段として捉えましょう。

場合によっては銀行から借り入れを行ったほうが得をすることもあります。

Q.相続税の申告に必要な書類は?

A.相続税の申告を行う際には、多岐にわたる書類が必要です。

公的書類・相続財産・債務/葬式費用・生前贈与財産の4つのカテゴリーごとに、多くの書類を集めねばなりません。

必要な書類は相続財産の種類ごとに多種多様のため、ここでは、相続税の申告の際に必ず用意しなくてはならない公的書類のみご紹介します。

書類条件申請先
被相続人の戸籍謄本生まれたときからのものすべてを揃える各市区町村役場
被相続人の住民票の除票省略のないもの各市区町村役場
被相続人の死亡診断書のコピー
相続人すべての戸籍謄本家族全員の記載があるもの各市区町村役場
相続人すべての住民票家族全員の記載があり、省略のないもの各市区町村役場
相続人すべての印鑑証明各市区町村役場
遺言書または遺産分割協議書どちらかを持参

いずれも基本的には役場で取得できますが、戸籍謄本は本籍地の役場でしか取得できないので、本籍地が離れた場所の場合は収集に時間がかかります。

相続が発生したら、できるだけはやめに必要書類の収集をはじめましょう。

Q.相続するマンションにまだ住宅ローンが残ってる場合にはどうなる?

A.ほとんどの場合、ローンの支払いの必要はありません。住宅ローンの残債に対して、保険が下りるためです。

金融機関の住宅ローンを組む際、多くの場合で「団体信用生命保険」とよばれる保険への加入を義務付けられます。

団体信用生命保険は、住宅ローンの名義人が返済中に亡くなったとき、住宅ローンの残額を肩代わりする住宅ローン専用の保険のことです。

マンションの住宅ローン完済前にローンの名義人がなくなった場合には、まずはローンの契約書を確認し、団体信用生命保険の加入を確かめましょう。


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