昨今、高齢化現象に伴う空き家の放置問題は増加傾向にあり、管理不全に伴う環境の悪化をもたらしています。ごみの不法投棄や倒壊・放火による事故など、周辺住民を巻き込む二次被害も多発しており、深刻な社会問題となっています。
総務省の「土地・住宅統計調査」によると、1983年〜2013年の20年間に増加した空き家の総数は448万戸から820万戸(約1.8倍)との結果が出ています。その中で、腐朽・破損がなく活用可能な空き家の数は103万戸にも上ります。
空家等対策特別措置法による空き家の定義は、「一年を通して居住としての使用・管理が確認されない状態」とされています。目立った破損の無い空き家でも管理不全のまま放置が続いた場合は、行政処分の対象と見なされてしまいます。
しかし、物件の管理不全がもたらすのは、所有者の経済損失だけではありません。空き家の放置によって発生する問題とその危険性を踏まえ、無料で貸し出すことのメリットを考えましょう。
空き家を放置しておくと行政処分の対象となる
空き家の放置によって発生する問題と、管理不全に対する処罰の詳細を解説します。まずは、管理不全がどのような弊害をもたらすのかを押さえましょう。
管理不全によって放置された空き家はどうなる？
空き家の放置は、所有者だけでなく周辺住民に影響が及ぶ危険性も孕んでいます。
老朽化による倒壊・ゴミ放棄など犯罪誘発の恐れがある
空き家の放置により、想定される問題は以下の通りです。
- 物損事故の危険性(老朽化による倒壊・崩壊、屋根・外壁の落下、積雪・落雪、火災など)
- 犯罪誘発の恐れ(不法侵入、窃盗、放火など)
- 衛生環境の悪化(ごみの不法投棄、害虫・害獣の集中、悪臭の発生)
- 風景・景観の悪化(雑草・樹木の?茂、草木の越境、不法投棄物の蓄積)
更に、上記の様な周辺環境のほか不動産市場の経済環境にも影響を及ぼします。空き家の放置が増加することで、不動産としての活用機会を損失する物件が増え、結果として不動産市場の衰退を招く可能性もあります。
住宅の管理不全により周辺住宅へ及ぼす悪影響
管理不全による悪影響を受けるのは、放置物件だけではありません。空き家の周辺住宅に二次被害が及び、物損事故につながる恐れもあります。
最悪の場合、空き家の倒壊事故や火災発生によって巻き込まれた隣家が全壊し、物件損害(物損)として損害責任を負うケースも想定されます。中には住人が死傷する事例もあり、人身傷害に関わる事故へ発展した場合は最低でも億単位の損害賠償請求を受けなければなりません。
空き家の放置は、物件の損害だけでなく周辺住民の生命にも関わります。このような悲劇を避けるためにも、空き家の放置は見過ごす事の出来ない社会問題なのです。
「空家等対策特別措置法」による行政処分
全国各地で増加している空き家の放置問題に対し、国会が定めた対策法が存在します。空き家の管理不全によって下される行政処分と、その内容を押さえましょう。
空家等対策特別措置法とは
現状を重く見た国会は、平成27年2月に「空家等対策の推進に関する特別措置法(空家等対策特別措置法)」を施行し、同年の5月に完全施行となりました。
空家等対策特別措置法では、以下の対策方針が定められています。
- 空き家の実態調査
- 所有者への適切な管理指導・活用促進
- 長期にわたり適切な管理がされていない空き家を「特定空き家」に指定する
- 特定空家に対して、適正管理の行政指導・行政代執行(※)・罰金の請求を行う
※行政代執行：所有者に代わり、行政が強制的に敷地へ立ち入り適正管理を行う制度。緊急度が高い場合のみ執行され、管理費用は所有者負担となる。
市町村による行政指導が発出される
周囲住宅が樹木の越境や異臭の発生による弊害を受けている場合、市町村は適正管理を行わない所有者に対して、「行政指導(助言・指導・勧告)」及び「命令」を発出する権限を持ちます。
行政指導の通達は郵送が基本ですが、一向に改善が見られない場合や迅速な管理作業が必要な場合は、職員が所有者へ直接訪問します。行政指導を受けた所有者は、速やかに担当者へ改善の意思表示をする必要があります。
近隣住民から空き家に対する苦情が届くと、適正管理の「助言」が下されます。例えば越境している草木がある場合、行政から除草作業の要請といった助言が届きます。この時点では法的な効力はないので、対応は所有者の意思に委ねられます。
助言に従わなかった場合や住民からの苦情が殺到している場合、市町村から更に「指導」を受ける可能性があります。助言よりも重い通知であり、早急に対処する必要があります。
指導後も適切な対応を取らない所有者に対しては、「勧告」が発出されます。「特定空き家」の指定後に勧告を受けると、状況が改善されるまでは固定資産税の6倍となる課税が発生します(後述)。
命令に違反すると罰金が科せられる
勧告受けたにも関わらず一向に改善が見られない場合は、行政処分として改善の「命令」が発出されます。命令に従わない所有者は「命令違反」とみなされ、50万円以下の罰金が科せられます。
命令後も適切な対応が見られない場合は、「行政代執行」により行政が強制的に敷地へ立ち入り、所有者に代わって適正管理を行います。しかし、倒壊の危険があるなど緊急度の高い空き家に対しては、建物の解体という最終手段を取ります。
行政代執行による管理費用は、全て所有者が請求を受けることになります。その為、命令が発出された時点で迅速な管理対応が必要です。空き家の適正管理は所有者の「義務」であり、義務を果たさないのは「違反」と同義です。「命令は行政からの最終勧告」であると心得ましょう。
空き家を放置しておくと固定資産税などが高くなる
「勧告」の説明で述べたように「特定空き家」に指定されていた場合は、勧告を受けた時点で課税が発生します。
以前は、例え老朽化の進んだ悪質物件でも住宅が建ってさえいれば、土地への固定資産税は6分の1に軽減される「優遇措置」が適用されていました。
しかし、空家等対策特別措置法により空き家の適正管理が義務付けられると、管理不全の物件に対する減税措置は廃止され、新たに課税が発生する制度が設けられました。
管理不全により「特定空き家」に指定されてしまう
「特定空き家」とは、管理放棄により周囲環境の安全・衛生などを損なっている状態の物件を指す定義で、指定された物件は固定資産税の優遇措置が適用されなくなります。
特定空き家の指定基準
国土交通省のガイドラインによる特定空き家の指定基準は、以下の通りです。
- そのまま放置すれば倒壊等著しく保安上危険となるおそれのある状態
- そのまま放置すれば著しく衛生上有害となるおそれのある状態?
- 適切な管理が行われていないことにより著しく景観を損なっている状態?
- その他周辺の生活環境の保全を図るために放置することが不適切である状態
つまり、住居としての使用が確認されない点に加え、物損・人命事故に繋がる恐れのある物件や、環境の不整備により景観に悪化をもたらしているなど、明らかに周辺環境へ著しい危害を加えている物件が指定されます。
「固定資産税」は6倍の課税が発生する
固定資産税とは、土地・家屋・償却資産などの固定資産を所有している人が、それらの資産価格をもとに算定された額を(固定資産の所在する)市町村に収める税金を指します。
先に述べた通り、住宅さえ建ってさえいれば、土地への固定資産税は6分の1に軽減される「優遇措置」が適用されていました。この制度があったために、空き家を放置する所有者が増加していたのです。
これを問題視した国会は優遇措置の制度を変更し、所有する物件の管理を義務付けました。そして、特定空き家に指定された物件は措置から除外し、新たに固定資産税の6倍となる課税を請求する方針に定めたのです。
特定空き家の指定を除外するには
特定空き家の指定後に勧告を受けた場合は、速やかに指導を受けた箇所を改善しましょう。問題箇所の改善が認められると、指定の解除が可能になります。
しかし、なるべくであれば助言または指導を受けた時点で、即座に適正管理を行うのが望ましいでしょう。
空き家を管理できない場合は空き家バンクに登録し無料で貸し出す
しかし、空き家を貸し出したくても、借り主はすぐに見つかるわけではありません。そのまま時間の経過と共に管理されない空き家が傷み、益々借り手がつかなくなるという悪循環に陥ることもあります。
更に、所有者が高齢で管理が行き届かない、相続関係でトラブルが発生しているなど所有者自身の環境に問題があり、行政からの指導が下りても即座に対応できないケースも増えています。
無料でも良いから住んでもらおう
しかし、使用しない物件の長期管理は、所有者だけでなく周囲にも負担をかけることになります。高齢・トラブルなど空き家の管理が出来ない事情がある場合は、無料で貸し出してでも住んでもらうことを視野に入れましょう。
空き家は無料で貸し出すこともできる
前項で述べたように、空き家の放置は行政処分の対象となり、多額の増税・罰金が課せられます。経済的な損失を減らすためにも、管理の行き届かない空き家は手放すことを第一に考えましょう。
空き家は無料でも貸し出すことが可能です。空き家を貸し出したくても借り手が見つからない場合は、空き家バンクへの登録をお勧めします。
空き家バンクに登録しよう
空き家の貸し出しには、地方自治体で管理運営している「空き家バンク」の活用が最も有効です。
空き家バンクとは
「空き家バンク」とは、地元の所有者から広報誌・ホームページなどで空き家情報を募集し、移住希望者に登録された物件情報を提供することで、所有者と移住希望者とのマッチングを行う仕組みを指します。
一般的な不動産会社とは異なり営利目的の機構ではない為、仲介手数料を始めとした費用の必要はありません。
しかし、未だ所有者・移住希望者ともに利用率は低く、破損の著しい「訳あり物件」も多く登録されている為か、活用バンクの活用自体が進んでいない状態です。
しかし、登録を条件に改修補助を受けられる「空き家改修補助金制度」など、空き家バンクに関連した補助制度の制定も進んでおり、登録・活用のメリットは大きくなりつつあります。
空き家バンクの仕組み
- 空き家の所有者→自治体に空き家情報を登録
- 自治体→移住希望者に空き家情報を提供
- 移住希望者→空き家を検索し自治体に利用者登録を行う
空き家バンクは、「空き家の所有者」「自治体」「移住希望者」の三者が中心となって機能しています。自治体の役割はあくまで所有者と移住希望者のマッチングのみで、当事者たちの交渉には一切関与しません。
直接交渉のトラブルを阻止するために、不動産会社を仲介させる場合もあるなど、バンクの運用方法は自治体によって異なります。自治体がどのようなマッチング方針を定めているのか、登録前に確認しましょう。
空き家を有効活用し収益を得たい方は『空き家を活用する方法』をご覧下さい。
売却するならすまいステップで一括査定
無料での貸し出しではなく「売却」という方法で空き家を手放したい方は、すまいステップでの一括審査を推奨いたします。
「現金化」という大きなメリットがある為か、実際に空き家の売却を希望する所有者は多いですが、解体費用などの負担を恐れて実行に移せない場合も多いです。
しかし、空き家はそのままの状態でも売却することが可能です。まずは、2つの売却パターンを押さえましょう。
空き家売却のパターンは2つ
中古戸建(または古家付土地)での売却
空き家をそのまま売却することを「中古戸建」または「古家付土地」での売却と呼びます。
中古戸建はリフォーム費用がかからず、古家付土地は解体・造成・測量などの費用を負担する必要がありません。所有者にとっては負担する費用や手間がなく、時間や資金を取られないというメリットがあります。
しかし、買い手は所有者が本来負担する手間と費用を同時に負うことになるため、売却価格は安くなります。価格よりも負担の軽減を優先したい場合は、中古戸建や、古家付き土地として売却する方法をお勧めします。
更地での売却
上記とは異なり、所有者が解体費用を支払い、「更地」の状態で売却する方法です。解体の費用やリスクは所有者が負担しますが、古家付土地よりも高く売却できる可能性があります。
注意事項として、解体後に1日経過すると固定資産税の優遇措置から除外されます。さらに、使用されている資材によっては追加料金が発生する場合もあり、見積内容の確認は必須と言えます。
費用や手間の負担をかけてでも高く売却したい場合はお勧めですが、負担費用が売却価格に見合う保証はありません。
家の解体費用はいくら？相場価格より安く抑える方法や解体の必要性を解説
中古戸建での売却にはすまいステップの一括査定がお勧め
中古戸建で売却する場合は、まずは現状での売却価格を調べるために、すまいステップの一括査定を試してみましょう。
一括査定とは、物件の価格を算定することを指します。従来の一括査定であれば、社複数の不動産会へ足を運ぶ必要がありましたが、すまいステップではインターネット環境さえ整っていれば、自宅での無料一括査定が可能です。
厳選された不動産会社が対応
すまいステップでは、すまいステップは独自の運営方針に従って厳選された優良企業のみと提携を組んでいるため、信頼して仲介を依頼できる不動産会社のみに査定依頼ができます。
更に、最大4社との価格比較が可能です。売却価格は企業によって異なり、数百万以上の価格差が開くこともあります。その為、価格比較を行う、より最適な売却価格を調べることも重要です。
空き家の売却は信頼できる不動産会社を見つけることが大切
空き家の貸し出し・売却に関するトラブルは、現在も絶え間なく続いています。仮に大規模な不動産会社だとしても空き家に関するノウハウがあるとは限らず、仲介する会社は選ぶ必要があります。
所有者・移住希望者の条件が合わずに難航している取引のほか、相続関係のトラブルも多発しており、空き家の放置には数々の取引問題が残されているのです。
信頼できる不動産会社との結びつきは大切
こうしたトラブルを防ぐためにも、信頼できる不動産会社を見つけることが重要です。不動産に関する知識や理解を持ち、実績のある「営業マン」を味方に付けることが出来れば、スムーズな相続手続きを任せられるでしょう。
借り手や買い手が見つからず悩んでいる、先方とのトラブルに焼いている、という方はすまいステップの一括査定を活用して信頼の出来る不動産会社を探してみてはいかがでしょうか。
