不動産利回りの理想の相場とは|収益を維持する物件の選び方とは

不動産投資をするときに気になるのは、その不動産がどれだけ収益をあげるのかを表した指標である利回りです。しかしこの利回りはどのような指標なのかわからない人も多いと思います。またこの利回りは高ければ良いのかわからないという人も多いと思います。そこでここでは不動産利回りとは、不動産利回りの相場、利回りを維持する方法について解説します。

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不動産の利回りの定義

不動産の利回りとは投資金額に対してどれだけ利益をあげられるかを表した指標となります。そしてこの不動産の利回りは3つの種類に分けることができます。表面利回り、実質利回り、想定利回りです。この3つの利回りについて解説します。特に重要なのが実質利回りです。

表面利回り

表面利回りは年間の家賃収入に不動産価格を割ったものです。

表面利回り(%) = 年間の家賃収入 ÷ 不動産価格 × 100

計算例をあげますと、部屋が10室ある物件で家賃が10万円、購入金額が1億円とすると、全10室×10万円×12ヶ月/1億円×100=12%となります。こちらは不動産の収益を大まかに表した指標ですので簡単に計算できますが、正確な収益力を把握できるものではありません。また単年度の指標ですので、その後はこの利回りを維持できるのかどうかはわかりません。

 実質利回り

実質利回りとは年間の家賃収入に不動産の運営にかかる諸経費や手数料を引いて、不動産価格で割ったものです。

実質利回り(%) = (年間の家賃収入 – 年間の諸経費) ÷ 不動産価格 × 100

計算例をあげますと、部屋が10室ある物件で家賃が10万円、購入金額が1億円、経費が年間200万円と想定すると、((全10室×10万円×12ヶ月) – 200万円) /1億円×100=10%となります。諸経費とは、固定資産税や管理費、火災保険料、修繕積立金などがあげられます。年間にかかる諸費用を引いて計算するので、より正確に収益性を把握することができます。

想定利回り

こちらは満室を想定した場合の利回りとなります。

想定利回り(%) = 年間の家賃収入 ÷ 不動産価格 × 100

この想定利回りは、満室を想定した賃料に不動産価格を割ったもので、物件情報には想定利回りが書かれていることが多いです。賃料もその物件の一番高い賃料で計算されている場合が多く、利回りが高く出やすいという特徴がありますので、物件情報を見る場合には注意しましょう。

不動産利回りはどのくらいの相場が理想か

この利回りですが、高ければ高いほどいいというものではありません。特に物件情報に記載されている利回りは表面利回りの場合が多く、物件を維持するのにかかる諸経費は無視されています。そこでここでは表面利回りと実質利回りの基本的な見方、新築物件と中古物件の理想の相場、またアパートとマンションの理想の相場について解説します。

表面利回りと実質利回りの見方

まず表面利回りと実質利回りの見方ですが、表面利回りは「年間の家賃収入 ÷ 不動産価格 × 100」で計算しますが、物件Aと物件Bという具体例をあげて計算します。

物件A?年間家賃収入 120万円 不動産価格 1500万円
物件B?年間家賃収入 240万円? ?不動産価格 4000万円
物件A 表面利回り
120万円 ÷ 1500万円 = 0.08 (8%)
物件B 表面利回り
240万円 ÷ 4000万円 = 0.06 (6%)

この表面利回りですと、物件Aの方が表面利回りが高くなります。次に物件Aと物件Bを実質利回りで計算してみましょう。実質利回りは「(年間の家賃収入 – 年間の諸経費) ÷ 不動産価格 × 100」で計算します。

物件A年間家賃収入 120万円 諸経費 40万円 不動産価格 1500万円
物件B年間家賃収入 240万円? ?諸経費? ?20万円? ?不動産価格 4000万円
物件A 実質利回り
(120万円 – 40万円) ÷ 1500万円 = 0.053 (5.3%)
物件B 実質利回り
(240万円 – 20万円) ÷ 4000万円 = 0.055 (5.5%)

このように今度は物件Bの方が実質利回りが高くなってしまいました。特に物件Aの方が諸経費がかかってしまったために実質利回りが急激に下がってしまいました。このように諸経費を抑えないと実質利回りが下がってしまうことになります。実質利回りを高くするには、いかにこの諸経費を低くするのかというのがポイントとなります。
このように表面利回りだけでは本当にどれだけ収益が上がるのかわかりませんので、不動産を目利きする方法としてはまず表面利回りを計算し、そして諸経費などを計算に入れた実質利回りを計算しましょう。この表面利回りと、実質利回りの差を知るということが、不動産を見極める第1歩となりますので覚えておきましょう。

新築物件と中古物件

新築物件と中古物件では物件を維持する諸経費が異なります。新築物件ならすぐに修繕などが必要ありませんので諸経費などはかかりませんが、中古物件を購入すると施設の修繕などが必要になりますので、実質利回りは低くなります。
仮に表面利回りが6%の新築物件と中古物件があったとすると、新築物件はすぐに修繕費などの諸経費などは必要ありませんので、新築物件の実質利回りは表面利回りと差は小さいですが、中古物件ですと修繕費などの諸経費が必要になる場合がありますので、実質利回りと表面利回りの差が大きくなります。中古物件は修繕費などの諸経費に注意して物件を選ぶ必要があります。
表面利回りだけを基準に物件を購入する際には中古物件は新築物件よりも表面利回りが多い物件を選択する必要があります。都心部のマンションであれば築20年くらいなら表面利回りが6%前後の物件が利回りが高い物件といえますが、築20年以上であれば表面利回りが7〜8%前後の物件が利回りが高い物件ということになります。

マンションとアパート

マンションとアパートの表面利回りについてですが、アパートの方が表面利回りが高く出ます。それはアパートですとマンションより購入価格が低くなるからです。また実質利回りの方はアパートの方がエレベーター維持費などの諸経費がかかりませんので、マンションより実質利回りが高くなります。
アパートを購入した方がいいのではないかと思うかもしれませんがしかしアパートにもリスクがあり、空室が多くなりやすい、融資が受けにくいなどのリスクがあります。空室が多くなってしまうとどうしても年間の家賃収入が下がってしまい利回りが下がってしまいますので、アパートを購入する場合は空室をいかに少なくするのかが課題です。
それに対してマンションは購入価格が高く利回りが低くなりますが、特に新築マンションですと、空室が少なくできますし、節税対策ができる、融資を受けやすいというメリットがありますので、アパートよりも利回りが低くても問題ありません。
最近都心の新築マンションでは、利回りが3〜3.5%になっており利回りが低いですが、それでも投資する人が増えています。それは前に説明したようなメリットがあるためです。特に都心は入居者が多いですので、空室を少なくすることができます。また新築ですので修繕費がかからないというのも人気の理由です。
そのことから考えると新築アパートなどは表面利回りが8%以上の物件を選ぶのが理想ですが、新築マンションですと表面利回りが6%の物件が理想になります。中古のアパート、中古のマンションなどはこれより高い表面利回りの高い物件が理想になります。

利回りを維持するには

実質利回りは年数が経つごとに段々と減っていきます。特に建物を修繕する必要がありますので、年間の諸経費が年を経つごとに多くなり、実質利回りは減っていきます。この実質利回りを維持するには、年間の家賃収入が高い、もしくは年間の諸経費が少なくて済む物件を選ぶ必要があります。実質利回りを維持するにはどのような物件を選べばいいのでしょうか。

空室が少ない物件を選択する。

まず上げられるのが空室が少ない物件を選択することです。空室が多いと年間の家賃収入が少なくなりますので、利回りが少なくなります。また空室が多い物件は入居者募集費用や、現状回復費用がかかってしまうというデメリットがあります。入居者募集費用は不動産会社に支払う仲介手数料や広告宣伝費などで、空室が多ければこの費用が多くなります。
また原状回復費用は、入居者の通常の使用における経年劣化や損耗等を修繕する場合は、オーナーがその費用を負担しますが、空室が多ければ入居者の入れ替えが多くなり、この原状回復費用も多くなってしまいます。このように空室が多いと年間の家賃収入も下がり、諸経費もかかり、利回りが少なくなってしまいますので、物件を購入する際は、空室が少ない物件を購入しましょう。

入居者にとって魅力的な物件を選ぶ

設備が充実していれば、入居者がその物件に魅力を感じて入居してくれるようになります。間取りの充実やその物件がどのエリアにあるのかも物件に入居する際に重要になります。空き室が少なくなるように、設備、間取り、エリアが入居者にとって魅力的な物件を選びましょう。空き室が少なくなれば年間の家賃収入を上げることができますので、物件の利回りを維持することができます。

築年数が浅い物件を選ぶ

築年数が浅い物件を選ぶことも利回りを維持するために重要です。築5年以内の物件なら修繕費がかかりません。しかし築10年の物件となると、設備などが痛んで、修繕費がかかることになります。住居などは10年経つと給湯器などの修繕費がかかることになります。この修繕費がかかると利回りが減ってしまうことになりますので、ぜひともなるべく新しい物件を選ようにしましょう。

利回りが低い状況なら

利回りが低くて困るという場合はまずリフォームをしてきれいにみましょう。リフォームをして魅力的な物件になれば、空室率が下がり年間の家賃収入が上がり、利回りを改善できます。利回りの改善にはまず入居者を増やし空室を少なくする必要があります。
また入居者に長くいてもらうのも利回りの有効的な改善方法です。入居者に長くいてもらえれば、入居者の入れ替えも少なくなりますので、前に紹介した入居者募集費用や、現状回復費用が少なくて済みますので、利回りを改善することができます。
ここで紹介した方法でも利回りが低い状況なら売却するのも方法のひとつ。ただし売却するにしても、複数の不動産業者から見積もりを取るのは大変ですね。そんなあなたには「すまいステップ」が最適です。所在地や物件の状況を入力すれば簡単に物件の査定を最大4社から受けることができますので、物件を売却する際は「すまいステップ」を使ってみてはいかがでしょうか?

利回りの状況に合わせて適切な判断を

不動産投資をする場合は利回りが重要になりますが、利回りが高い物件を買ったにも関わらず、その後利回りが下がってしまって、収益が上がらないという場合も多いと思います。現在の利回りの状況に合わせて、物件をリフォームしたり、物件の売却を考えましょう。物件の売却をお考えの人はぜひすまいステップを使ってみてください。

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