実家を売って売却益を得ることは可能か

「誰も住んでいない実家を相続した」「親が施設に入ったから誰も住まなくなった」など、様々な理由ですでに利用していない実家をお持ちの方がいらっしゃるかと思います。そうなると、やはり持っているだけでは無駄ですから、お金に換えて今後の生活に充てたいと考えるでしょう。
しかし、多くの方が家を売るという経験をしかことはないのではないでしょうか。初めてやることには不安がつきもの。さらに不動産は動くお金が大きいので、うかつに動きづらいですよね。ですので、ここからどのような家なら高く売ることができるのか、そして自分の家の価値の調べ方などを学んでいきましょう。しっかりと知識を身に着けて、皆さんが売却益を出せるようにしましょう。

 

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実家が一等地等であれば売却益を得るチャンス

実家を売却したいと考えている方のほとんどは、一戸建ての家を土地ごと売却したいとか考えていらっしゃるかと思います。そんな一戸建て住宅の資産価値は『住宅の価格+土地の価格』になるのですが、一戸建て付きの土地価格は年々下がっていっているのが現状です。しかし、そんな中でも買った時よりも家が高く売れるケースがあるのです。そのパターンをいくつかご紹介していきます。

実家の立地が良い場合

皆さんが魅力的に思う立地とはどのようなものでしょうか。閑静な住宅街、緑のきれいな街など様々な思いがあるかと思います。そんな魅力的な街の中でも多くの方がイメージされるのは、やはり周りにスーパーやコンビニ、銀行に郵便局などの公共機関が多い立地ではないでしょうか。公共交通機関や商業施設が家の付近にあると非常に便利ですよね。実際に、不動産屋の広告でも「○○まで家から徒歩〇分」という広告がつけられているように、周りに商業施設や公共施設があるとそれだけで付加価値がつき、高く家を売ることができるのです。逆に家の周辺になにもなく、住むことに不便さを感じてしまうような場所なら、その分家の値段は安くなってしまいがちになります。

近郊の大規模開発予定がある

もしも、家の周辺地域で、企業や政府により大規模な開発事業を展開しようとしていたら、その土地は昔より高い売却益を得られるでしょう。開発事業とは、単純に広い敷地を住宅地とするだけでなく、そこに人が来てくれるように様々な商業施設や公共施設を誘致してくれるのです。そのため、開発が行われれば前述したとおり立地の良さなどの付加価値がついてきます。これにより、これまでよりも高い値段で家を売却することが可能になるのです。特にショッピングモールなどが参入する場合は、不動産価値が一気に上がることが期待できます。

ex.武蔵小杉

大規模開発で賑わうようになった街の例として、武蔵小杉があげられます。武蔵小杉はかつて工業地帯でしたが、複数の大手ディベロッパーが開発を進めて、現在では魅力ある街に成長しました。そのため、地価も10年間で2倍に伸び、マンションの値段も100万円ほどプラスでつくようになったのです。実際に開発が行われると、このように大きな差が出てきます。

土地の価格が安定、もしくは上昇する兆しがある

現在の日本では、経済も安定しているので高度成長期のように不動産の値段が勝手に上がることはありません。しかし、開発などは今でも盛んにおこなわれており、もしかすると皆さんの地域でも行われるかもしれません。このように土地の価格が上昇する要因が起きたり、すでに開発が行われていて土地の価格が下がりにくい場所なら売却益を得ることができるでしょう。

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・公共機関が近い立地
・開発予定地区である
・将来的に地価があがる

実家は不動産価値の高いエリアかどうか

すでに開発されているか、またはこれから開発される予定があるかそうでないかで、不動産価値が大きく変わるということは理解していただけたかと思います。このように、実際に開発によって不動産価格が安定しているエリアやこれから上昇が期待できるエリアはいくつか存在しているのです。特に以下の二つの場所に実家があれば、かなり高い確率で売却益を得ることができるでしょう。

中央3区

通称「都心3区」とも呼ばれている、中央区千代田区港区の3区。こちらの街は、言わずと知れた東京の都心であり、日本の主な企業や官公庁などが立ち並んでいます。そのためハイクラスな方が多く集まり、部屋の値段が高くてもマンションの部屋は常に部屋は埋まっているような状態です。地価も人や企業が多く集まるので高くなっており、2016年に公表された地価公示価格では、現在の日本の地価トップ3がこの中央3区となっています。順位としては、中央区が551万3904円、千代田区が513万5088円、港区が306万5478円。この値段の土地が集合しているのはここを置いて他にはありません。この中央3区に実家があれば、いつ売ることになっても高値で売れて、売却益を得ることでしょう。

城南地区

中央三区が大企業や上流階級の人が集まる場所とすれば、こちらの城南地区は学生やOL、サラリーマンなどの層が多く住む地域となります。周辺に商業施設も多く、一般家庭の方が喜ぶ閑静な住宅街が広がっているので、学生から家族を持たれる方まで多くの方に人気を博しているのです。また、山手線をはじめとした都心にアクセスしやすい路線もそろっており、交通の面での立地の良さも申し分ありません。さらに、近年予見されている首都直下型地震にも強い土地となっているので、災害対策の面からもさらに人気が増している土地でもあります。

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・高級街である都心三区
・一般市民が集まる城南地区

実家を売る前にすまいステップで不動産価値を調べてみる

ここまで、売却益が得られそうなエリアをご紹介してきましたが、皆さん全員がこのエリアに該当するわけではないでしょう。そこで、自分の実家の不動産価値がどれくらいあるのか、実際に調べる方法を紹介します。それが、1600もの不動産会社から一括で査定することができるすまいステップです。不動産価格を調べるというのは、複数の業者に頼む必要があり、非常に手間がかかります。しかし、すまいステップならば、複数の業者で一括査定ができ、不動産関連に知識がなくても簡単に調べることができるのでおすすめです。すまいステップで不動産価値をしっかり調べて、売却する際に適正な値段か判断しましょう。


売却益を出すためには不動産会社の選定も重要

ここまでで、実家の値段やどのような土地に価値があるか把握できたのではないでしょうか。しかし、実際に実家を売却するときには、慎重に選ばなければないことがあります。それは、不動産会社選びです。単に不動産会社と言っても様々な種類があり、投資マンションを専門に扱っている会社や、戸建ての販売を主にしている会社など、それぞれ抱えている事業に違いがあります。皆さんは実家の売却が目的なので、戸建てもしくはマンションの売却を専門としている会社に相談するのが良いでしょう。このような会社の専門性もしっかり調べ、営業の方としっかり話し、自分の売却物の状況を逐一把握することが重要です。また、デメリットの説明や必要経費の細かい明細などを出してくれる会社は自社の利益よりもお客様のことを考えてくれていることが多いので信頼できる会社です。なので、そういったところでも会社をしっかり判断して、納得のいった値段で売ることが大切となってきます。

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売却益が得られると課税対象となるので注意

不動産会社も決めしっかり家を売却できましたら、売却益があったかどうかしっかり確認をしましょう。ここで言う売却益とは、不動産の売却価格と、不動産の購入から売却に至るまでにかかった費用の差分のことです。不動産で売却益を出すと、普通の所得と同じように所得税がかかってしまいます。しかし、不動産の売却益の税金は、普段の所得で課せられるものとは少し違うのです。売却益が出た際に税金をちゃんと払えるように、その仕組みを理解しておきましょう。

不動産売却で得た譲渡所得の課税方法

不動産売却によって得られた利益にかかる税金は、先程述べたように普通の所得とは少し違うのです。普段私たちが支払っている所得税は、給与所得や不動産所得など、様々な所得をひとまとめにし、その合計で支払う税額が決まります。しかし、不動産売却によって得られる利益には、普段の所得とは別にして所得税と住民税がかけられる方式がとられているのです。このため、不動産売却で得た収入と他の所得は確定申告を個別にする必要が出てくるので気を付けましょう。また、売却年の翌年の2月16日〜3月15日が確定申告の期限になるので、忘れないよう注意が必要です。

ex.特別控除

不動産売却益は金額が非常に大きくなりがちで、そのままの金額で税金を課せられると収益の大部分が税金で持っていかれてしまいます。しかし、収益額のすべてに税金が課せられてしまうと、せっかく売却益が出ても意味がないですよね。そのような事態を防ぐため、収益から一部控除した金額に税金をかけるようになっています。それが特別控除です。控除される金額は売った物件の内容や、売却理由などによって変わるのですが、実家の売却を理由とする皆さんは基本的に3000万円の控除を受けることができるでしょう。

不動産所有期間による税額の差

不動産売却益には、所得税と住民税がかかることがわかりました。この所得税と住民税は、売却した不動産に何年住んでいたかで変化が生じます。その期間は、譲渡した年の1月1日をもって、5年間を超えて不動産を所有していたかどうか。5年間所有していたら、所得税は約15%、住民税は5%かかります。なお、5年を超えて所有していなければ、およそ5年を超えた段階で支払う税金の倍の金額がかかってしまいます。なので最近引っ越して、あと一年不動産を所有しておくと不動産を所有して6年目になるという方は、もう少し待ってから売却するというのも良いかもしれません。詳しい税率に関しては、下記の図を参照してください。

不動産の所有期間所得税住民税合計
5年未満30.63%9%39.63%
5年以上15.315%5%20.315%

売却益による所得にかかる税金の計算方法

ここまでで、不動産売却益に関わる税金や、所有期間に応じて税額が変化することは理解していただけたでしょうか。では、実際に不動産売却益が出たことを想定して、税金がどれほどかかるか計算してみましょう。不動産売却によって得られた利益から税金を出すのは決められた式があります。この式にのっとって計算することで、だれでも簡単に税額をもと求めることができるのです。式は以下の通りになります。
不動産譲渡所得税=不動産売却益×(所得税率+住民税率)
計算式だけですとわかりにくいと思うので、ここで例を出して計算をしてみましょう。不動産売却で得たお金から諸経費と特別控除を引いた売却益を400万円、不動産所有年数が10年とします。では、早速これを式に当てはめてみましょう。
400万×(15.315%+5%)=81,2600
結果は、81,2600円となり、400万円の売却益が出た際にはこれほどの税金がかかるということになります。実際には売却益が個人によって差が出るのですが、おおよその金額はこれを基準にすると出てくるでしょう。しっかり細かい値段が知りたいという方は、ぜひご自分で計算なさってみてください。

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家を売却したときの確定申告とは|控除を使って賢く税金を節約
・税金が別で課せられる
・所有期間で税額が変化する
・売却益×(所得税+住民税)

売却を決めたらすまいステップで不動産業者を決定

ここまでの説明で、実家の売却を決断したなら、早速不動産業者を探しましょう。利用する予定のない家ですと、固定資産税や維持費がかかって損になるので、早めに業者に対応してもらい売却の準備を進めるのがおすすめです。しかし、早く売ると言っても前述したようにじっくりと不動産業者を選ぶ必要があります。実家という思い出の詰まった場所を売るのは大きな決断です。実際に売る際には、親身に対応してくれる良い業者を選びましょう。

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不動産一括査定サイトを使って査定をしたら300万円以上の差も珍しくない

不動産一括査定サイトすまいステップ を使って実際に不動産を査定してみると、査定額に300万円以上差が出ることも珍しくはありません。

不動産会社査定価格
不動産会社A1100万円
不動産会社B1400万円
不動産会社C1280万円

これだけ査定額に差が出ると、複数の不動産会社に査定を依頼することが、不動産を高く売るために必須だと言えるでしょう。

少しでも不動産売却を検討しているなら、一括査定サイトで自分の不動産がいくらで売れるか調べてみましょう。

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