住み替えのために自宅を売却したいものの、「ローンの返済が終わっていないけれど大丈夫だろうか？」と心配な方は多いのではないでしょうか。
自宅の売却について、他にも疑問や不安でいっぱいの方に向けて、この記事では自宅の売却方法や売却にかかる費用・税金、高くスムーズに売るコツを解説します！
家を売るにはどうする？高く売却するためのたった3つの注意点を分かりやすく解説
こんな場合でも自宅は売却できる？
そもそも住宅ローンを返済し終えたり、前もって住み替え先に引っ越しをしなくても、家は売却できるのでしょうか。
結論として、ローン残高があっても、居住中であっても自宅は売却できます。
それぞれのケースについて、詳しく見ていきましょう！
ローンが残っていても自宅は売れる
住宅ローンが残っていても、売却代金でローンを完済できれば、自宅は売却できます。
住宅ローンを借り入れて購入した家には、「抵当権」というものが設定されています。
万が一、ローンの返済が滞った場合に、債権者である金融機関は、不動産を差し押さえて売却し、返済させることができます。
万が一、売却代金を充てても住宅ローンの残債が残ってしまう場合には、「住み替えローン」を利用して新居に住み替えるという手段もあります。
また、既にローンの返済に滞納が生じてしまっている状態で、売却代金での返済ができない場合には「任意売却」という手段があります。
自宅がいくらで売れるかどうか知りたい方は、一括査定の利用がオススメです。複数の不動産会社にまとめて査定を依頼できるので、査定額を比較して売却相場を把握できます。
不動産一括査定サイトの「すまいステップ」なら、全国の家の売買経験が豊富な不動産会社に、最大4社まで同時に査定依頼できます。
一括査定であなたの家の適正価格が分かる
オンライン対応
住みながらでも自宅は売れる
売却前に自宅を空き家にせず、居住し続けながら家を売却することも可能です。
むしろ、住み替えのために初めて不動産を売却する方にとっては「住みながら家を売る」のはオススメの方法です。
三菱地所ハウスネットの公表しているアンケート結果によると、住み替えのために家を売却した人の約6割が、売却予定の家に住みながら売却活動をしたというデータもあります。
（引用：三菱地所の住まいのリレー（2023年7月6日閲覧））
住み替え目的で自宅に居住しながら売却を進める場合は、一般的には「売り先行」で家を売却することになるでしょう。
| 売り先行 | 買い先行 |
|---|---|
| 先に自宅を売却してから、新居を購入する | 先に新居を購入してから、旧宅を売却する |
「売り先行」は、以下の理由から、不動産の売却が初めての方にオススメの売却スタイルです。
「売り先行」がおすすめの理由
- 売却代金を住み替え先購入の頭金にできる
- 一時的にでも二重ローン（既存の住宅ローンと新居の住宅ローンの２つを同時に返済すること）となる懸念がない
ただし、購入希望者の内覧対応が忙しかったり、自宅の引き渡しまでに新居へ引っ越せない場合は仮住まいが必要になることもあります。
詳しく知りたい方は、以下の関連記事をご参照ください。
自宅を売却したいものの、不動産会社探しは大変そう…という方には「すまいステップ」の一括査定がオススメです。
全国の厳選された不動産会社の中でもエース級の担当者がご自宅を査定します。
自宅のあるエリアで売買実績が豊富な不動産会社に任せることで、スピード売却を目指しましょう。
↑こちらから査定を依頼できます！↑
↑こちらから査定を依頼できます！↑
自宅を売却する2つの方法と流れ
この章では、それぞれの売却方法について詳しく解説していきます。
方法①：仲介
仲介とは、不動産会社に自宅を購入したい人を見つけてもらって売却する方法です。
不動産会社の査定を元に価格を決めて家を売り出し、その価格で購入してくれる人を不動産会社の営業や広告（チラシや不動産ポータルサイトへの掲載）によって探します。
中古住宅市場で広く買主を募るため、自宅を高く売却できる可能性がある一方で、買主が見つからない限り売却活動は終わりません。
一般的には、3～6ヶ月程度の期間がかかると言われています。
買主が見つかって売買が成約すると、仲介業務を行った不動産会社に成功報酬として仲介手数料を支払います。
▼仲介で売却する流れ
| 売却の流れ | 期間の目安 | |
|---|---|---|
| ① | 不動産会社の査定を受ける | 1週間～2週間 |
| ② | 不動産会社を決めて媒介契約を結ぶ | ‐ |
| ③ | 売却活動（買主の募集） | 3～6ヶ月程度 |
| ④ | 買主と売買契約を結ぶ | ～1ヶ月程度 |
| ⑤ | 売却代金の決済と自宅の引き渡し | 1～3ヶ月 |
- 仲介はこんな人におすすめ
- 少しでも高く自宅を売却したい
方法②：買取
買取とは、自宅を不動産会社相手に直接売却する方法です。
不動産会社が買主となるため、買主を募集したり、購入検討者に家の見学をしてもらったり、買主側のローン審査を待ったりという時間や手間がかからず、短い期間で確実に売却できるのが特徴です。
最短で、査定依頼から1週間程度で自宅の売却代金を受け取れます。
ただし買取での売却価格は、仲介で売却する相場よりも3割ほど価格が安くなります。
なお、査定依頼した不動産会社が直接自宅を買取する場合、仲介業務を行っていないため、仲介手数料はかかりません。
▼買取で売却する流れ
| 売却の流れ | 期間の目安 | |
|---|---|---|
| ① | 不動産会社の買取査定を受ける | 1週間～2週間 |
| ② | 不動産会社と売買契約を結ぶ | 数日～1週間程度 |
| ③ | 売却代金の決済と自宅の引き渡し | 数日～ |
- 買取はこんな人におすすめ
- 1ヶ月以内に自宅を売りたい
- 土日の内覧対応が難しい
自宅売却にかかる費用と税金
自宅の売却で気をつけなければならないのは、売却代金が全額手元に残る訳ではないということです。
一般的に、自宅を売却する時には、売却価格の5～7％の金額の費用がかかります。
| 仲介手数料 | 118.8万円 |
| 登録免許税 | 2,000円 |
| 司法書士費用 | 3万円 |
| ローン一括返済手数料 | 3万円 |
| 引っ越し費用 | 10万円 |
| ハウスクリーニング費用 | 5万円 |
| 仮住まい費用 | なし(※1) |
| 印紙税 | 5,000円(※2) |
| 譲渡所得税 | なし(※3) |
| 総額 | 140万5,000円 |
※2:軽減税率を適用
※3:譲渡所得が3,000万円以下かつ3,000万円特別控除を使用したとして試算
仲介手数料
仲介手数料とは、不動産会社の仲介によって自宅を売却した時に不動産会社に支払う手数料のことです。
仲介手数料は「成功報酬」です。買主が決まらず成約しなかった場合には支払いません。
また、買取で不動産会社に直接売却した場合にも仲介手数料はかかりません。
不動産会社が売主に請求できる仲介手数料の金額には、法律によって上限額が設けられています。
売却価格×3％＋6万円＋消費税
仲介手数料の支払いタイミングは、手付金を受け取った後と決済後で、半額ずつ支払います。そのため、買主から受領した売却代金から費用を賄えます。
譲渡所得税（所得税と住民税）
自宅を売却して利益（譲渡所得）が出た場合、所得税、復興特別所得税、住民税が課税されます。
この3つの税金は、まとめて「譲渡所得税」とも呼ばれます。
| 所得税 | 住民税 | 復興特別所得税 | 合計税率 | |
|---|---|---|---|---|
| 所有期間5年未満 | 30％ | 9％ | 0.63％ | 39.63％ |
| 所有期間5年超 | 15％ | 5％ | 0.315％ | 20.315％ |
| 所有期間10年超(※) | 10％ | 4％ | 0.21％ | 14.21％ |
(※)譲渡所得のうち6,000万円以下の部分まで軽減税率を適用できる。
譲渡所得税が課税される場合や、3,000万円控除を利用する場合は、自宅を売却した翌年の2月～3月に確定申告が必要です。
自宅を高くスムーズに売却する6つのコツ
ここからは、自宅を高く売却するための具体的なコツを見ていきましょう。自宅を高く売却するために、押さえておきたいコツは6つです。
それぞれ詳しく見ていきましょう。
コツ①：引き渡し日の半年前には売却に向けて動き出す
引き渡し日の半年前には自宅の売却準備を始めましょう。
自宅を売却する場合、自宅の引き渡し日と新居への入居日をなるべく近づけることが重要です。
自宅を引き渡してから新居への入居まで時間があると仮住まいが必要になり、反対に新居が先に決まっても自宅が売れないと両方のローンを支払わなければならないためです。
自宅はすぐに売れるわけではなく、売却できるまでに3カ月～半年の期間がかかります。
下のグラフは、すまいステップで戸建てを売却した58人に「自宅の売却までにどのぐらいの期間がかかったか」を尋ねた結果です。
※すまいステップ「『不動産売却に関するアンケート』の調査結果」(2022年10月22日閲覧より)
「3カ月以内」と「半年以内」と答えたユーザーを合わせると約半数になります。
売却に向けた事前準備の期間や引っ越しのスケジュールも考慮し、自宅の引き渡し日の10カ月前には自宅の売却に向けて動き出しましょう。
コツ②：必要書類は早めに準備する
自宅の売買契約を締結する際に必要な書類はいくつかあります。
購入検討者が見つかってから、書類を準備していると売却タイミングが遅れてしまうため、時間に余裕があるうちに書類を集めておきましょう。
自宅を売却する際に必要な書類は以下の通りです。
| 項目 | 目的 | 取得場所 |
|---|---|---|
| 登記済権利証 | 登記名義人の変更 | 市役所 |
| 間取り図と測量図 | 物件情報の確認 | 市役所 |
| 固定資産税納税通知書 | 負担する固定資産税の計算 | 市役所 |
| 実印、印鑑証明 | 書類への捺印と実印の証明 | 市役所 |
| 身分証明書 | 売主本人の確認 | 市役所 |
| 建築確認済証、検査済証 | 建築基準を満たしてるかの確認 | 市役所 |
| 地積測量図、境界確認書 | 土地の大きさ等の確認 | （測量士に相談） |
書類を紛失してしまった場合は、不動産会社に相談しましょう。不動産会社が代わりの書類を用意してくれたり、場合によっては書類が必要なくなることもあります。
コツ③：境界線を確認しておく
自宅を売ることが決まったら、分かる範囲で隣の家との境界線を確認しておきましょう。
自宅を売却するには、隣の家と境界線が確定されていなければならないからです。
エアコンの室外機や物置・雨どいなどが本来の境界線を越えて設置されている場合、自宅を売却する前に隣の家と改めて境界を確認しなおす必要があります。
そうした場合は通常より売却までに手間や時間がかかるため、境界線が確定されているか事前に確認しておくとスムーズに売却できます。
境界線が確定しているかは、下記の2つをチェックすることで分かります。
- 境界標が設置されているか
- 境界線確認があるか
見当たらない場合は、不動産会社に査定時に相談しましょう。
コツ④：複数社から査定を受ける
正確な査定額を知るために、必ず複数の不動産会社から査定を受けましょう。
自宅を売却するにあたり正確な査定額が分からないと新居の資金計画などに影響が出る可能性があります。
しかし、不動産の査定額はその物件のその時点での相場価格（価値）を不動産会社がデータや経験を用いて算出した金額であるため、査定額通りに自宅が売却できるとは限りません。
複数社から査定を受けることで、より適正な査定額を知ることができ、不動産をスムーズに売却することができるようになります。
すまいステップでは、複数の会社に一括で査定依頼ができます。下記のバナーからお進みください。
一括査定であなたの家の適正価格が分かる
オンライン対応
コツ⑤：内覧の申し込みが入ったら掃除を行う
自宅を売り出し、内覧の申し込みが入ったら室内を徹底的に掃除しましょう。
買主が購入するかどうかを決める大きな要素の一つに「内覧時の印象」があります。
しかし住みながら自宅を売る場合は生活感が出やすく、買主が見つかりにくくなる可能性があります。
特に、買主がチェックするキッチンやトイレ、お風呂場など水回りの掃除は念入りに行といいでしょう。
汚れがひどい際は、ハウスクリーニングを検討してみてもいいかもしれません。
コツ⑥：売買契約を締結したら1カ月以内に新居に引っ越す
売買契約の内容によって異なりますが、多くの場合売買契約を締結後1カ月以内に引っ越しを完了させておく必要があります。
自宅の引き渡しは通常代金の決済と同時に行いますが、売買契約時に契約締結の1カ月後を引き渡し日として定めるためです。
売買契約を結んでからかなり慌ただしくなるため、事前に引っ越しまでにやるべきことを把握しておき売却が決まったらすぐに行動しましょう。
自宅の引っ越しでやるべきことは例えば以下のようなものです。
- 引っ越し業者の手配（新居決定後すぐに）
- こどもの転校・転園手続き（新居決定後すぐに）
- インターネットの引っ越し手続き（引っ越しの1ヶ月前）
- 粗大ごみの処分依頼（引っ越しの1ヶ月前）
- 火災保険の住所変更（引っ越しの1ヶ月前）
- 郵便局への郵便転送依頼（引っ越しの2~1週間前）
- 電気・ガス・水道などライフラインの使用中止及び開始手続き（引っ越しの2~1週間前）
自宅が売れにくいケースと対処法
以下のケースは、一般的に売却の難易度が高いとされるケースです。
以上のケースであっても、適切に対処すれば売却は可能です。
1つずつ詳しく見ていきましょう。
自宅が駅やバス停から離れている場合
自宅が駅やバス停から遠い住宅の場合は、逆に「駅やバス停から遠いことによるメリット」を買主にアピールできないか考えてみましょう。
たとえば、駅や主要道路から離れた家は「閑静な住宅地」にあると捉えることもできます。静かな環境で暮らしたいと考えている方にとってはメリットに映ります。
周辺エリアを熟知している不動産会社なら、自宅周辺の環境がどのような購買層に需要があるか把握しているため、適切な戦略を立ててもらいやすいです。
売主側でも、交通機関にアクセスするルートや、スーパーやコンビニといった施設はどこを利用しているか等を内覧時に購入希望者に伝えられるようにしておくとよいでしょう。
自宅の敷地が狭小地や不整形地の場合
自宅の敷地が以下のような「不整形地」だったり、面積が極端に狭い「狭小地」だったりする場合は、建て直す住宅の設計に工夫が要るため、買主が見つかりづらいことがあります。
不整形地が不人気なのは、土地全体の面積に対して敷地にできる部分が限られるからです。
もしも、自宅が住宅地として人気のエリアにある場合は、周辺相場より安めに売り出すことで「この価格でこのエリアに家を買える」というメリットをアピールできます。
住宅の需要が低いエリアの場合は、隣地の所有者に売却を提案するという方法もあります。
また、早めに売却したい場合には「買取」での売却がおすすめです。
自宅で家族が亡くなっている場合
自宅で家族が亡くなっている場合、いわゆる事故物件になってしまうのではないかと不安に思う方もいらっしゃるでしょう。
「宅地建物取引業者による人の死の告知に関するガイドライン」によると、以下のケースに該当すれば、買主への告知義務はないとされています。つまり、普通の自宅として売却できます。
- 老衰や病気による自然死の場合
- 日常生活で起きた不慮の事故による死の場合（転倒や誤嚥など）
- 死亡日から3年以上経過している場合
ただし、自然死の場合であっても、特殊清掃やリフォームが必要になってしまった場合などは「心理的瑕疵」に該当し、事前の告知が求められます。
ガイドラインは制定されて間もなく、一般の人には判断が難しい部分もあります。まずは不動産会社に事情を説明し、どのようなプランで売却するべきか相談するのがオススメです。
まとめ
住宅ローンが残っている家でも、売却代金で完済できる場合には売却できます。
自宅が問題なく売却できるかどうかは、いくらで売却できそうか自宅を査定してもらうことで判断できます。
また、内覧の対応ができるのであれば、家に居住しながら売却できます。
住みながら家を売る場合は、堅実な資金計画を立てられる「売り先行」で住み替えするのがオススメです。
自宅を売却しようと思ったら、ぜひ複数の不動産会社の査定を受けましょう。
査定額は不動産会社によって異なることが多いです。損をしないためには、複数社の査定額を見比べて相場を見極める必要があります。
サイト上で入力した情報を元に、あなたの売りたい家のあるエリアで売買実績のある不動産会社を最大4社ピックアップしてご紹介します。
各社、知識と経験豊富なエース級の営業担当者が査定に当たるため、初めての不動産売却で不安のある方も安心して査定を受けられます。
以下のフォームから、最短60秒で査定を申し込めます。
一括査定であなたの家の適正価格が分かる
オンライン対応
記事のおさらい
ローン返済中の家や、居住中の家でも売却できる？
自宅に住宅ローンの残高があっても、居住しながらであっても、売却は可能です。
原則として、住宅ローンを完済しなければ自宅を他人に売却することはできませんが、同時決済によって売却代金でローンを返済できる場合は売買できます。
詳しく知りたい方はこちらをご覧ください。
自宅はどんな方法で売却するの？
自宅の売却方法には、不動産会社に購入希望者を見つけてもらう「仲介」と、不動産会社に直接購入してもらう「買取」という2つの方法があります。
仲介の方が、より一般的な売却方法で、買取に比べて自宅を高く売却できます。
詳しくは自宅を売却する2つの方法と流れをご覧ください。
