【自宅売却が初めての方へ】流れや税金、費用までまとめて解説

自宅を売却することは、多額の金額が動く重大なイベントです。一生のうちに、そう何度もあることではありません。そんなときに大きな損をしたくない、できるだけ高く売却したいと思うのは自然なことです。
自宅を賢く売却するためには、コツや注意点を知っておかなければいけません。ここでは、自宅売却に必要知識をまとめてご紹介します。

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こんな時自宅は売却できる?

自宅売却を検討する際、気になるのが「ローン残債がある自宅は売れるの?」「住みながら自宅は売れるの?」ということです。
結論を先にお伝えすると、ローンが残っていても、住みながらでも自宅を売却できます。

しかし、もちろん売却時のポイントがあります。この章ではよくある自宅売却の状況におけるポイントを紹介します。

住宅ローンが残っている自宅は売却できる

ローンが残っている自宅を売却するには、自宅の引渡し時点までにローンを完済して抵当権を抹消することが条件となります。

抵当権とは、平たく言うと「担保」にする権利のことで、ローンの返済が滞ってしまうと、銀行が担保にした不動産を売却する権利を持っています。

基本的には「抵当権が付いてる不動産は売却できない」の、ローンを完済して抵当権を抹消することが売却の条件になります。

住宅ローンよりも自宅の売却額が多い場合

住宅ローンの残債よりも自宅の売却金額が上回るなら、その資金をもとに住宅ローンの完済できます。

住宅ローンを完済し、自宅を引き渡す流れは以下の通りです。

  1. 自宅の売却(売価額の受け取り)
  2. 住宅ローンを完済
  3. 抵当権抹消の手続き
  4. 自宅の所有権を購入者へ移転

上記の手続きは、不動産会社や金融機関の立ち合いの元同日に行われます。

住宅ローンよりも自宅の売却額が低い場合

自宅の売却金額よりも住宅ローンの残債が大きい場合は主に次の3つの方法でローンの返済をします。

  • 手持ち資金で補填する
  • 住み替えローンを利用する
  • 任意売却を利用する

手持ちの資金で補填する場合は自分の預貯金内で支払えるのがベストです。

ただし、どうしても借り入れをしないと差額分が払えない場合は、住み替えローンも検討しましょう。

住み替えローンとは、買い替え時に購入する物件の住宅ローンに「返済しきれなかったローン残債」を上乗せした形で借りるローンのことです。ただし、借り入れの金額が大きくなるため、住み替えローンは審査が厳しくなります。

また、どうしてもローンの返済が難しい場合は金融機関から特別に合意を得て任意売却もできます。金融機関に相談して、「離婚や転勤など特別な事情がある」「これ以上の返済が難しい」といった場合は、任意売却を認めてもらえるでしょう。

 

以上のように自宅にローンが残っていても売却することはできます。

ローンが残っている自宅の売却を検討しているなら、まずは「ローンがいくら残っているか」「残債を払うだけのお金があるか」といった現状を把握すること始めましょう。また、自宅がいくらで売れるか把握するために一括査定サイトを利用して査定を依頼しましょう。

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ローン中の家

住み続けながら自宅は売却できる

自宅に住み続けながら売却した方が、自宅が売れやすくなる場合もあります。

住みながら売却していれば、内覧時に買主と直接話す機会があるので、住んでいたからこそ分かる物件の魅力や近隣の情報を伝えやすく、買主との関係構築がしやすいです。

買主は複数の物件を比較しているので、物件以外にも「売り手の印象が良い」ことが自分の家を買ってもらえる1つの理由になります。

家具や小物が配置されているので理想的な生活イメージしやすく、好印象にも繋がりやすいというメリットもあります。

すまリス
住みながら自宅売却できるんだ!

実際に住みながら自宅を売却している人の方が多いという調査結果も出ています。(参照:三菱地所 対象者:536名)

住みながら売却

一方で、住み続けながら売却するデメリットもあるのは事実です。

例えば、いつ内覧の予約が入るか分からないので、急に内覧準備をしなければいけません。

週の初めに週末の予定が分かっていれば準備しやすいですが、週末に急に「今日内覧できますか?」と連絡が来ることもあります。

また、家具などをおきっぱなしなので「生活感」が出すぎた自宅を内覧することで印象が悪くなる可能性もあります。

住み続けながら売却するかは、売主や自宅の状況によって変わってくるので迷っているなら不動産会社に相談してみることをオススメします。

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住みながら売却はできる?

自宅売却時の流れ

続いて、自宅売却の流れを紹介していきます。

自宅を売却するまでの主な手順は6ステップあります。

以下の表で売却手順と期間を確認して、家の売却計画をより具体的なものにしましょう。

STEP項目パート必要期間
STEP1査定依頼をする家を売り出すまで1-2ヶ月程度
STEP2媒介契約を締結
STEP3売却活動
STEP4内覧の対応売買契約を結ぶまで1-3ヶ月程度
STEP5買主と売買契約を結ぶ
STEP6自宅を買主に引き渡す買主に物件を引き渡すまで2ヶ月程度

以上のように状況によって期間の差はありますが、 自宅売却を完了まで4ヶ月はかかるとみておいた方がよいでしょう。

それでは、不動産売却の手順について、以下で詳しく説明していきます。

STEP①:査定を依頼

まずは不動産会社に自宅がいくらで売れるか査定をしてもらいましょう。

上手に不動産会社を選ぶには複数の不動産仲介会社に査定依頼をして、査定結果を比較し高い査定額の提案を選ぶとよいでしょう。

こんなとき、不動産一括査定サイトを使えば簡単に複数の不動産会社に査定を依頼できます。
数あるサイトのなかから特におすすめしたいのが「すまいステップ」です。大手から地域密着型まで幅広い優良不動産会社に査定依頼を出すことができます。

STEP②:媒介契約を締結

査定をしてもらった不動産会社の中から仲介を依頼する会社を選び、媒介契約を締結します。

媒介契約は仲介契約とも呼ばれることがあり、簡単にいえば不動産会社を仲介として売却活動を行うことの取り決めです。媒介契約は3種類あり、それぞれで特徴が異なります。

媒介契約の種類特徴
一般媒介契約・自分で買主を探せる
・複数の不動産会社と契約可能
専任媒介契約・自分で買主を探せる
・不動産会社は1社とのみ契約可能
専属専任媒介契約・自分で買主を探すことは禁じられている
・不動産会社は1社とのみ契約可能

契約の自由度が高いのは一般媒介契約であり、制限が多いのは専属専任媒介契約です。制限が多くなるほど不動産会社は売却活動に力を入れてくれる傾向です。できるだけ多くのことを任せたいなら、一般媒介契約がおすすめです。

STEP③:売却活動開始

不動産会社と媒介契約を結んだ後は、本格的に売却活動がスタートします。物件情報を売り出すにあたっては、売り出し価格を設定しなければなりません。売り出し価格は売主が自由に決められます。

そのため、不動産価値がそのまま売り出し価格になるわけではなく、実際の価値から上乗せした価格にすることも、反対に値下げして売り出すことも可能です。

できるだけ好条件で売りたいなら強気の価格設定を、とにかく早期に売却したいなら、条件を下げて売り出すことが大切です。適正価格がどれくらいか分からない場合は、不動産会社とよく相談していくらにするか決めるとよいでしょう。

STEP④:内覧の対応

購入希望者が見つかれば内覧の予約が入り、指定されたスケジュールで実際に物件を案内して、より詳細な情報を開示していきます。

内覧は不動産会社に任せるだけではなく、自分で立ち会って物件の魅力を伝えることも可能です。物件情報を開示する際には瑕疵(かし)なども含めて伝える必要があり、隠し事は禁物です。隠し事をしたまま売却すると、後で問題が発覚した時にトラブルの元になるため瑕疵の認識がある場合は、不動産会社と相談のうえ対処しましょう。

問題を隠して売却した場合は、後から発覚した際に売主が損害賠償責任を負ったり、契約が解除されたりすることもあります。情報は正しく提示し、購入意欲を高める情報を与え、物件の魅力を詳細に伝えていきましょう。

STEP⑤:売買契約を結ぶ

内覧や物件紹介を行い、双方合意できる着地点が見つかったら売買契約を結びます。口約束では後からいったいわないのトラブルになることもあるため、契約についての内容は必ず書面で記しておかなければなりません。

売買契約を結ぶ際には不動産会社が仲介となり、物件についての重要事項の説明などを行います。この時に契約後に関するさまざまな事項を決定するため、内容はよく確認して、お互いの認識にずれがないかをチェックしておなければなりません。

また、売買契約締結時に買主から手付金をもらうことが一般的であり、売却価格の10%程度を相場とすることが多いでしょう。

STEP⑥:自宅を引き渡す

売買契約締結後は、契約時に定めた日時に決済と引き渡しを行います。決済では手付金を除く残りの金額の支払いと、所有権の移転登記などを行います。

特に定めがない限り、決済と引き渡しは当日に行うことが基本です。引き渡しをした後は不動産会社に仲介手数料を支払いましょう。

仲介手数料の支払いをもって売却活動は一旦終了ですが、最後に売却した翌年に確定申告をしなければなりません。

自宅を高く売却する3つのコツ

次に自宅を高く売却するコツを3つのコツを紹介します。

コツ①:いずれ手放すなら早めに売る

自宅の相場は築年数が経過するほど下がります。国土交通省が発表しているデータによれば、

木造の一戸建ての場合、築10年で新築の約半分、築20年で20%ほどまで価値が下がると分かっています。

戸建ての相場と築年数の相関

自宅を空き家にしている場合は、傷みが進みやすくなり、維持費もかかるので、持ち続けても損しかありません。

自宅を高く売りたいなら、資産価値が高い「今」売り始めることが大切です。

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コツ②:複数の不動産会社に査定依頼

自宅売却の仲介をどの不動産会社に依頼するかによって、売却の成否が決まると言っても過言ではありません。

不動産会社は買主探しから、価格交渉まで売却業務の全てを担うので、信頼できる会社に仲介を依頼すれば家売却で失敗しずらくなります。

すまリス
不動産会社は慎重に選ばないといけないんだね!

不動産会社選びで失敗しないためには、複数社を比較して信頼できる会社を選ぶことが重要です。

「たまたま」信頼できる会社を見つけられるかもしれませんが、大切な自宅売却を任せる会社を安易に決めてはいけません。

すまリス
不動産会社はどうやって探して査定依頼するの・・?

複数の不動産会社に査定依頼をする際は不動産一括査定サイトを使いましょう。

不動産一括査定サイトを使えば、自宅の住所や間取りなどの情報を入力するだけで複数の不動産会社に査定依頼できるのでオススメです。

不動産一括査定サイトの手順

一括査定サイトを使えば2~3分で査定依頼ができ、複数の不動産会社の査定結果や提案を比較できるので、信頼して仲介を任せられる会社を見つけやすくなります。

オススメの査定サイトはすまいステップ

不動産一括査定サイトのなかでも、エース級の担当者のみに査定依頼ができる「すまいステップ」がオススメです。

すまいステップに加盟している不動産会社は厳しい審査を通過した優良企業のみ。

さらに、査定対応する担当者は「宅地建物取引士の資格保有者」「売買仲介営業経験が5年以上」「累計100件以上の売買仲介実績」といった高額売却に欠かせない条件のいずれかを満たしています。

そのため、初めての方でも安心し査定依頼ができより高額で不動産を売却できます。しかも、査定依頼には一切費用はかかりません。

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コツ③:住み替えは売り先行で進める

ローンが残っている自宅からの住み替えを検討しているなら、売り先行で進めましょう。余裕を持って買主との交渉がしやすいため自宅が高く売れやすいです。

住み替え先を先に選ぶと「この日までに売らなければいけない」期限ができてしまうので、買主から無理な価格交渉をされても断れずに損をしやすくなります。

売主の弱みに付け込まれずに、値下げを最小限にとどめる強気な交渉をするためには今の自宅を売り出しましょう。先に自宅の売却価格が決まれば資金計画も立てやすくなり、新居探しもしやすくなるでしょう。

買い先行がオススメできない理由

引越し時までに自宅の売却先が見つからない場合、「二重ローン」という大きな金銭的リスクを負うことになるかもしれません。

住み替え先の住宅ローンを払いながら、住み替えた前の自宅の住宅ローンを払い続けることを二重ローンと言いますが、2件分のローンを返済しているため家計が圧迫されるのは目に見えています。

住宅ローンが残っている自宅を売却する場合は基本「売り先行」で進めましょう。

コツ④:内覧時には室内を整理整頓

販促活動で最も売却価格に影響が大きいのが「内覧時の対応」です。購入希望者は購入の意思決定をするために内覧の際に物件を見て慎重に最終判断をします。

最近はコロナの影響で内覧数が少なくなっていると話を聞くことがあります。そのため1回1回の内覧の重要性が増しています。

内覧時は室内を整理整頓するのは基本中の基本です。

床に物を置かない、視界を妨げる物を置かないなど、できるだけ買主が見て物件を確認できる状態を作りましょう。
物が散乱している物件だと買主が物件に持つ印象も悪くなってしまうので購入意欲が下がってしまいます。

また、カーテンを開け日照を取る、電気をつける、浴室の水垢を取っておくなど明るく広くきれいに見えるようにしましょう。

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自宅売却時にかかる税金と控除

自宅を売却する際には、いろんな形で税金が関わってきます。

きちんと必要な申告をし、控除等をうまく使い、なるべく節税できるように心がけましょう。ここでは、必要になってくる税金の紹介と控除について説明します。

必要になってくる税金の種類

不動産を売却し利益を得た場合、その譲渡所得に対して税金がかかります。また建物部分には消費税が課税されるケースがあります。それぞれ詳しく見ていきましょう。

譲渡所得にかかる税金

譲渡所得に対してかかる税金として、所得税と住民税があります。これらは通常の所得と分けて課税する分離課税方式を採用しているため、不動産を売却し利益が出た場合は、必ず確定申告をしましょう。税金の計算を行うには、まず譲渡所得を求めます。譲渡所得は、購入時にかかった費用や売却時にかかった費用を差し引くことができます。

譲渡所得 = 家の売却額 ー [物件の購入価格 + 購入時の諸費用](取得費用)- 売却時の諸費用(譲渡費用
譲渡所得にかかる税率

譲渡所得に対してかかる税金は、その不動産を5年以上所有しているかどうかで税率が変わります。所有期間が5年以下の不動産の譲渡所得をを短期譲渡所得、5年以上を長期譲渡所得と呼びます。税率は以下の通りです。

項目所有期間所得税住民税復興特別所得税合計
短期譲渡所得5年より短い場合30%9%0.63%39.63%
長期譲渡所得5年超の場合15%5%0.315%20.315%

このように、5年以下で売却するより、5年以上所有した方が税率が下がる仕組みになっています。また、このほかにも平成23年12月2日からは、復興特別所得税が加算され、上記の所得税に対し2.1%の税金が加算されます。

消費税

消費税は土地の部分に対しては課税されず、建物部分のみ課税の対象となります。ただし、消費税が課税されるのは、売り主が事業者である場合のみです。基本的には個人の場合非課税となりますが、課税売上高が1,000万円を超える場合は消費税が課税されるので注意が必要です。

その他自宅売却にかかる税金について知りたい方はこちらの記事をご覧ください。

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家を売却したときの確定申告とは|控除を使って賢く税金を節約

自宅売却時に発生する税金の特別控除

特別控除とは、一定の条件を満たすことによって、確定申告時に利用できる控除のことです。譲渡所得に対して控除額を差し引くことができます。自宅を売却する際に利用できる特別控除を紹介します。

3,000万円の特別控除

自分が住んでいる家や土地を売った場合、マイホーム特例として3,000万円の特別控除を受けることができます。つまり、譲渡所得が3,000万円以下であれば、譲渡所得に対して税金がかからないということになります。3,000万以上の譲渡所得があった場合でも、3,000万円を差し引いた課税譲渡所得に対して税金を支払うので、大幅な節税となります。
課税譲渡所得 = 譲渡所得 – 特別控除
詳しい条件などは国税庁のホームページで確認しておきましょう。

そのほかの特別控除

3,000万円の特別控除の他にも、公共事業のために土地や建物を売却した場合や、農地保有の合理化のために売却した場合なども特別控除が受けられます。また特別な理由がなくとも、平成21年または平成22年に取得した土地を売却した場合にも、1,000万円の特別控除を受けることができます

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自宅売却にかかる費用

税金の他にも、自宅を売却する際にかかる費用として、仲介手数料や印紙代、登記費用などがあります。

仲介手数料

不動産会社と媒介契約をし仲介をしてもらうと、不動産の売却が完了した際に、仲介手数料を支払う必要があります。この仲介手数料の上限は法的に定められているため、法外な手数料の支払いを請求されることはありませんので安心してください。仲介手数料の上限は、売却価格が400万円を超える場合、売却価格の3%に6万円と消費税を足したものになります。式で表すと下記のようになります。
仲介手数料 = 売却価格 × 3.24% + 64,800円
仲介手数料は値切ることは可能ですが、そのために売買活動を制限したり、不動産会社の担当者さんに対して悪い印象を与えてしまうことは、売却価格そのものの低下に繋がります。仲介手数料を数万円値切ったがために、売却価格で数百万の損をするケースもあるので、仲介手数料は値切らないほうがよいでしょう。

印紙代

印紙とは、売買契約時に印紙税を納めるために貼る証票です。印紙税は、売買契約書などの文書の作成に対して課税されます。印紙の金額はその契約の売買価格によって決められています。

売買金額税額
100万円超500万円以下1,000円
500万円超1000万円以下5,000円
1000万円超5000万円以下10,000円
5000万円超1億円以下30,000円
1億円超5億円以下60,000円

売買契約書は売主保管用と買主保管用の2通作成する必要がありますが、印紙代は売主と買主がそれぞれ1通分ずつ普段することが一般的です。なお、印紙を貼る必要のある書類は決まっていて、不動産会社に仲介をお願いするときに作成する媒介契約時には、印紙は必要ありません。

登記費用

登記とは、不動産の場合、その不動産の権利を公に示すために公開された帳簿に記載することです。不動産を売買した際に必要な登記は、所有権移転登記と抵当権抹消登記です。そのうち所有権移転登記は買い主が行うので、売り主は抵当権抹消登記を行います。

抵当権抹消登記

住宅ローンなどを組む際家や土地を担保とすることを抵当権と言いますが、それを抹消するための登記を抵当権抹消登記といいます。住宅ローンの支払いが終われば抵当権はなくなりますが、登記簿から自動的に消えるわけではありません。抵当権を抹消しておなかいと、登記簿上ではローンを返済し終えていないと判断される可能性があります。抵当権抹消登記の費用は、不動産の数×1000円となっていて、土地と家を売る場合2,000円となります。

司法書士に対する手数料

登記は自分自身で行うことができますが、書類作成などで不安がある場合や、手続きをする時間がない場合は司法書士にお願いしましょう。司法書士による登記の代行費用は、税金を含めると2〜3万円程度となっています。

その他の費用

その他にも、更地で売り出す場合には建物部分の解体費用が必要です。よくあるケースとしては、敷地の測量費やハウスクリーニング費などもあげられます。これらの費用は必要に応じて依頼するものなので、仲介業者と相談して決めましょう。
また、現在の自宅を売って新築を建てる場合、新居に入居するまでに仮住まいが必要なケースがあります。この場合は仮住まいへの引っ越しと、新居への引っ越しで2回分の引っ越し費用がかかります。

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最後に、自宅売却で失敗しないための注意点を4つ紹介しておきます。

注意点①:必要書類は早めに準備

自宅をスムーズに売却するには必要書類を準備しておくことが大切です。

必要書類には身分証明書、実印など「売主に関する書類」や、登記権利書や重要事項証明書など「不動産や権利に関する書類」があります。

以下の表で必要な書類をまとめました。直前になって慌てなくていいように、時間に余裕があるうちから揃えておきましょう。

No項目目的取得場所
1登記済権利証登記名義人の変更市役所
2間取り図と測量図物件情報の確認市役所
3固定資産税納税通知書負担する固定資産税の計算市役所
4実印、印鑑証明書類への捺印と実印の証明市役所
5身分証明書売主本人の確認市役所
6建築確認済証、検査済証建築基準を満たしてるかの確認市役所

注意点②:早く売りたいなら買取も検討

転勤や離婚などで、一刻も早く自宅を売りたいなら買取という方法で売ることをオススメします。

一般的には不動産会社が介して一般の方に自宅を買い取ってもらう「仲介」で自宅を売却しますが、

買取の場合じゃ不動産会社が自宅を直接買い取ってくれます。

「買取」「仲介」による売却方法の説明

仲介で家を売る場合6カ月ほど期間がかかりますが、買取の場合は買主探しが不要なので最短1~2週間で売ることができます。

ただし、売却価格が相場よりも7割程度に下がってしまうデメリットもあります。

多少金額が安くなっても構わないから早く売りたい場合は、初めから買取を依頼した方が良いでしょう。

また「コロナの影響で自宅が売れるか不安・・」という人も買取を検討する価値はあります。まずは不動産会社に相談してみましょう。

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注意点③:自宅を購入した不動産会社に仲介依頼しなくてよい

自宅売却を依頼する不動産会社を選ぶ際「物件を購入した会社」「住み替え先を紹介してくれた会社」など既に付き合いがある不動産会社に査定を依頼したくなるものです。

しかし、家を高くスムーズに売却したいなら、最も自宅を高く売ってくれる会社を選ぶことの方が合理的です。

ただし、不動産会社を査定価格の高さのみで判断するのはよくありません。もし、その不動産会社が悪徳業者であれば、仲介を行う契約である媒介契約を結ばせるためだけに、わざと高い査定価格を出している可能性があるからです。査定額だけではなく、その価格の根拠をしっかり説明してくれる、信頼できる不動産会社を選びましょう。

不動産会社選ぶの際に見るべきポイントについて詳しく知りたい方はこちらの記事もご覧ください。

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ファイルを見る女

自宅売却後も住める方法がある

資産整理のために自宅を売却したいが、慣れ親しんだ家に住み続けたいという方もいらっしゃるでしょう。

そんな方にはリースバックがオススメです。

リースバックとは

リースバックとは、自宅を不動産会社へ売却した後に、不動産会社へ賃料を支払うことで自宅に住み続けられる方法です。

 

リースバック

リースバックを利用すれば不動産会社が自宅を買い取ってくれるので安心ですし、賃料さえ払えば売却後の自宅に住み続けることができますし、売却後にゆっくり住み替え先を探すことも可能です。

ただし、リースバックの買取価格は物件相場の70%程度に下がることが多いです。

不動産会社としては、リースバック期間後に物件を売却して利益を出すことを考慮してるので、自宅の買取価格を相場よりも下がります。

自宅を高く売るよりも、売却後も一定期間住み続けたいという方にオススメです。

リースバックで自宅に住み続ける際の賃料

リースバックで自宅を賃貸にするなら年間賃料は買取価格の10%程度が相場です。

例えば、リースバックを利用し自宅を3000万円で買い取ってもらったなら、自宅の賃料は月額25万円程度になります。このようにリースバックの賃料は買取価格が基準で決まるので、家賃は周辺相場よりも高くなる傾向があります。

自宅を売却するなら一括査定をして相場を知ろう

自宅の売却はまず相場を知ることから始まります。そのためにもまずは一括査定を行いましょう。一括査定では複数の不動産会社に査定を依頼できるサービスです。信頼できる不動産会社を見つけることができれば、安心して自宅の売却を進めることができるでしょう。税金の面や、契約の面で分からないことがあっても、不動産会社に相談することができます。

不動産一括査定のすまいステップがオススメ

優良な不動産会社を見つけることは、自宅の売却を成功させる重要な要素です。すまいステップは独自の運営方針に従って厳選された優良企業のみと提携を組んでいるため、信頼して仲介を依頼できる不動産会社のみに査定依頼ができます。ユーザーから評判の悪い会社を排除するシステムを取っているため、悪徳業者に不利な契約を押し付けられる心配もありません。利用者の安全性を第一に考えているため、安心して利用できます。最短60秒で4社の査定が受けられるため、とても簡単に検索できます。ぜひ利用してみましょう。


不動産一括査定サイトを使って査定をしたら300万円以上の差も珍しくない 

不動産一括査定サイトすまいステップ を使って実際に不動産を査定してみると、査定額に300万円以上差が出ることも珍しくはありません。

不動産会社査定価格
不動産会社A1100万円
不動産会社B1400万円
不動産会社C1280万円

これだけ査定額に差が出ると、複数の不動産会社に査定を依頼することが、不動産を高く売るために必須だと言えるでしょう。

少しでも不動産売却を検討しているなら、一括査定サイトで自分の不動産がいくらで売れるか調べてみましょう。

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