自宅売却の2つのコツ。流れや費用までまとめて解説

自宅を売却することは、多額の金額が動く重大なイベントです。
一生のうちに、そう何度もあることではありません。

そんなときに大きな損をしたくない、できるだけ高く売却したいと思うのは自然なことです。

ここでは、自宅を賢く売却するためのコツや注意点、基礎知識をまとめてご紹介します。

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自宅売却にかかる期間

自宅売却にかかる期間は3~6カ月が一般的です。

株式会社Speeeが実際に不動産売却を行った1500人へのアンケート結果からは、4分の3近くの人が半年以内に自宅を売却できていることが分かります。

成約までにかかった期間(1500人にアンケート)
自宅を売り出してから売却までにかかった期間(1500人へのアンケート結果)

しかし、売却の条件が違えば自宅が売却できるまでの期間に差が出ます
売却期間は、以下の要素左右されます。

期間を左右する要素

  • 相場に対する売却価格の高さ
  • 不動産会社の販売力
  • 不動産会社とどのような契約を結ぶか

実際に不動産を売却した人の体験談を読んで確かめてみましょう。

思いがけず1カ月で買い手がついた

40代女性

総合満足度: 5
売却にかかった期間:1カ月
売却価格:1980万円
猫を飼っており、クロスも剥がれ傷も多く3カ月以上売れないと思っていました3カ月で売れなければ値下げも覚悟していましたが、思いがけず1カ月かからず現金一括で買い手が見つかりました。不動産会社の担当者がとにかく誠実でレスポンスも早く、信頼できました。

口コミサイト「おうちの語り部」の内容をもとに編集。

相場より安く不動産を売り出していると、早い期間で売却できる傾向があります。
この方は「3カ月で売却したい」と期間が重要だったので値下げも視野に入れていたそうです。

たった1ヶ月で希望額通り売却できたのは、不動産会社の担当者の相性が勝因のようです。

期間よりも価格を重視
30代女性/東京都

評価: 4.4
売却にかかった期間:11カ月
売却価格:3450万円
半年以内で売却したかったのですが、前半は引き合いがありませんでした。期間よりも価格を重視していたので、納得はしています。最初は大手で客層の広い不動産会社に依頼しましたが、途中で一般媒介契約に切り替え、ほぼ希望価格で売却できました。

口コミサイト「おうちの語り部」の内容をもとに編集。

こちらの方は平均よりも半年近く長い時間をかけたそうです。
そのかわり、査定額よりも250万円も高く売却することに成功しました。

口コミにあるように、不動産会社との契約である媒介契約」によっても売却にかかる期間や売却価格が変わる点がポイントです。

2つのケースからわかることは、あなたが取る売却活動の方針や販売戦略で売却にかかる期間が変わるということです。
次の章から、自宅売却の流れコツを学び不動産売却を成功させましょう。

自宅売却はスケジュールに余裕を持って!

先述の通り、全体にかかる平均期間は3~6カ月です。
3カ月で自宅を売却する場合、それぞれのステップにかかる時間の目安は下記のとおりです。

期間ステップ
引き渡しの3カ月前査定を受ける
不動産会社を選ぶ
媒介契約を結ぶ
引き渡しの2~1カ月売り出し価格を決める
内覧対応
売買契約
引き渡しの当日~翌年3月決済・引渡し
確定申告

慌てずに売却を進めていくためにも、スケジュールには余裕を持って売却を行うようにしましょう。

次の章からは、それぞれのステップについて詳しく見ていきましょう。

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自宅売却時の流れ

自宅売却のフロー

まずはじめに、自宅売却の流れとスケージュールを抑えましょう。
上の図のように、自宅売却にはおおおまかに9つのステップがあります。

①査定を受ける

不動産会社から査定を受け、自宅を売却するとおよそいくらになるのかを掴みます。
この際のポイントは、複数社から査定を受けることです。

不動産の査定額は、3カ月以内にその物件が売れる場合いくらになるのかを不動産会社が予測した金額です。
不動産会社は、過去の販売実績をもとに査定額を予想します。
そのため、不動産会社の得意・不得意によって査定額にばらつきが出ます

複数社から査定を受けることで、適正な金額で不動産を売却することができます。

すまいステップでは、複数の会社に一括で査定依頼ができます。下記のバナーからお進みください。

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②不動産会社を選ぶ

およその販売価格を掴んだら、不動産会社を選びます。不動産会社を選ぶポイントは3つです。

  1. 宅地建物取引業の免許があるか
  2. 不動産売却業を専門としている会社か
  3. 売却活動をサポートしてくれるサービスが充実しているか

その他、担当者が信頼できるかなど、実際に会ってみての相性も大切です。
詳しくは、こちらの記事で解説しています。

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③媒介契約を結ぶ

媒介契約とは、自宅を売買する際の営業活動を特定の不動産会社に依頼することです。仲介契約とも呼ばれます。

知り合いに譲るなどの場合を除き、不動産売買では売主が自分で買い手を見つけることは困難です。
そのため、不動産会社に顧客を紹介してもらうことが一般的です。

媒介契約の種類は3つあります。

  • 一般媒介契約
  • 専任媒介契約
  • 専任専門媒介契約

なるべく高く売りたいなら一般媒介契約がおすすめです。
複数の不動産会社と契約を結べるので、一番高い金額を提示した買い主に不動産を売却できます。

自宅売却がはじめての場合や、手間をかけずに自宅を売却したいなら、専属売買がおすすめです。
自宅が実際に売れた場合、不動産会社は専任専属契約を結んだ売り主から確実に仲介手数料を得られます。
そのため、他の契約形態に対してアフターフォローも充実しています

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④売り出し価格を決める

売り出し価格の設定は重要です。
相場より安い売り出し価格を設定すると、早く売却できる傾向にあります。

複数社から査定を受け、早い段階で相場感を掴んでおくことは、売り出し価格を考える際にも役立つでしょう。

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⑤内覧対応など販売活動を行う

不動産ポータルサイトへの掲載や周辺地域へのチラシ投函など、不動産会社が主導し販売活動が始まります

より高く自宅を売却するために、この時期は快く内覧に対応するとよいです。

買い主が物件を購入する際、内覧時の印象は重要な決定要素となります。
日頃から掃除を行い、購入希望者から見た物件の印象をアップさせましょう。

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⑥売買契約を結ぶ

売主・買主双方が合意したら、売買契約を結びます。

場合によっては、売り主と購入希望者の間で物件の引き渡し時期や価格などの条件交渉が行われます。

値引き交渉を打診されることを見越して、最初の売り出し価格を高めに設定しておくことがおすすめです。
購入希望者との条件交渉を有利に運べます。

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⑦家を引き渡す・決済する

売却先が決まったら、契約内容に基づいて決済を行い、自宅を買い主に引き渡します。
自宅の引き渡しは、基本的に代金の受け取り(=決済)と同時に行われます。

決済には法律の専門知識が必要であるため、不動産会社に仲介を依頼することが一般的です。

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説明する人

⑧確定申告

自宅を売却すると、売却金額に応じて税金がかかります。
ただし、特別控除を活用することで税金を安くできます。

特別控除を活用するには、不動産を売却した翌年の2月16日から3月15日までの間に確定申告をする必要があります。

下記の場合には、特別控除が受けられます。

  • 3,000万円特別控除
  • 10年超の居住用財産を譲渡した場合の軽減税率の特例
  • 特定の居住用財産の買換え特例
  • 譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例

支払う税金の額が大きく変わってくるので、忘れずに手続きするようにしましょう。

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ローンが残っている自宅の売却方法

ところで、住宅ローンの支払いが残っている場合でも自宅を売却することは可能なのでしょうか?

結論、住宅ローンが残っていても住宅を売却することができます。
ただし、不動産の引き渡し日までにローンを完済して抵当権を抹消することが条件です。

抵当権とは、金融機関が設定する担保についての権利です。
住宅ローンの支払いが終わっていない場合、基本的には抵当権がついています。

以下のフローチャートを参考に、条件にあったローンの解約方法を検討しましょう。

住宅ローンの解約方法

※自宅の売却価格は、こちらから査定できます(所要時間3分)

A:売却と同時に不動産を売却する

自宅の売却額が住宅ローン残高を上回った場合は、受け取った自宅の売却金からローンを支払うことで抵当権を外します

この際、売却金の受け取りとローンの返済は同時に一括で行われることがほとんどです。
具体的には、以下の手順でローンを完済します。

  1. 自宅の売却(売価額の受け取り)
  2. 住宅ローンを完済
  3. 抵当権抹消の手続き
  4. 自宅の所有権を購入者へ移転

手持ち資金の持ち出しや、新たなローンを組む必要がなく、最も理想的な返済方法です。

B:手持ち資金で補充する

もし自宅の売却金額が住宅ローン残高を下回った場合、手持ち資金で補充できないかを検討しましょう。新たにローンを借りるよりは、支払うトータルの費用を少なくすることができます。

詳しくは、こちらの記事で解説しています。

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ローン中の家

C:ローンを検討する

自宅の売却金額が住宅ローン残高を下回り、かつ手持ち資金での補充も難しい人はどうすれば良いのでしょうか?

この場合、新たにローンを借りて返済ができないかを検討します。
住み替え目的で自宅売却を行う際は、「住み替えローン」が利用できます。

ただし、住み替えローンの審査は通常の住宅ローンより厳しいです。下記のような項目がチェックされます。

  • 年収
  • 勤務先
  • 自宅の住宅ローン残高
  • 新しく購入する物件の購入価格
  • 新しく購入する物件の担保評価額
  • 過去のローン返済履歴
  • 個人信用情報

詳しくは「住み替えローンの利用は危険?利用のデメリットや審査基準を解説」で解説しています。

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D:任意売却を検討する

「自宅の売却価格がローン残高を下回り、かつ新しくローンを借りるのも難しい…」
こういった場合、なるべくは避けたい手段ですが「任意売却」を検討してください。

任意売却とは、金融機関の同意のもとローンが残った状態で不動産を売却することです。

任意売却にはデメリットもあります。
金融機関の同意を得る段階でローンを滞納し、信用情報に傷がついてしまうケースが多い点です。

信用情報に傷がつくと、クレジットカードの利用ができなくなったり新たにローンを借りれなくなります

任意売却については、「任意売却とは?競売と比較して流れやメリット・デメリットを解説!」の記事で詳しくで詳しく解説しています。

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住みながら自宅を売却する方法

この記事を読んでいる人の中には、売却活動をする間も自宅に住み続けたいという人もいるのではないでしょうか?

自宅に住み続けながらでも、自宅を売却することはできます。
三菱地所が行ったアンケートによると、住みながら自宅を売却している人が7割近くいるというアンケート結果もあります。

住みながら売却
(参照:三菱地所 対象者:536名)

現在住んでいる家を売却する際には、どんなことに気を付ければいいのでしょうか?
抑えておくべきことは2つです。

  • 「売り先行」か「買い先行」か
  • 住みながら自宅を売却する流れ
  • 新居に入居するまでどこに住むか

詳しく解説していきます。

売り先行か買い先行か

自宅を売ってから新居を探すことを「売り先行」、新居を探してから自宅を売ることを「買い先行」といいます。

メリットデメリット
売り先行資金を確保してから新居を探せる仮住まいが必要になる可能性がある
買い先行気に入った新居を見つけてから自宅を売却できる資金計画が不透明なまま新居を購入しなければいけない。

資金を確保したうえで新居を探せることから、自宅を売却する際には「売り先行」がおすすめです。

住みながら自宅を売却する方法について知りたい人は、こちらの記事もご覧ください。

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住みながら自宅を売却する流れ

上述した通り、住みながら自宅を売却する際には「買い先行」がおすすめです。

一例として、買い先行の流れは以下の通りです。

  1. 自宅の査定を行う
  2. 自宅を売却するために、不動産会社と媒介契約を結ぶ
  3. 自宅の売却活動を行う
  4. 自宅の売買契約を結ぶ
  5. 新居の物件探しを行う
  6. 新居の購入契約を行う
  7. 自宅からの引っ越しを行う
  8. 自宅の引き渡しと決済を行う
  9. 新居の引き渡しと決済を行う
  10. 新居に入居する

詳しくは、以下の記事で解説しています。

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新居に入居するまでどこに住むか

買い先行で自宅を売却を売却する場合、「自宅を引き渡してから新居に入居するまでどこに住むか」が問題になります。一時的に親戚や知人の家に住む人もいるかもしれません。

しかし、そうした伝手がない場合はどうするべきでしょうか?解決策は2つです。

  1. 自宅の買主と交渉して、自宅の決済日と引き渡し日をずらす
  2. リースバックを利用する

①自宅の買主と交渉して、自宅の決済日と引き渡し日をずらす

通常、自宅の売却金の受け取り(=決済)と引き渡しは同時に行われます
つまり、売却金を受け取る前自宅を退去しなければなりません。

しかし、買い主との交渉によっては決済と引き渡し日をずらすことも可能です。
自宅の決済から数日後を引き渡し日に指定し、その間に新居への引っ越しを行うことができます。

②リースバックを利用する

「リースバック」とは、賃料を払うことで自宅を売却したあとも住み続けることを指します。
自宅を売却した後も住み続け、その間にゆっくり新居を探すことが可能です。

詳しくは、こちらの記事で解説しています。

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リースバックとは
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自宅売却のコツ

自宅売却のコツ①:適正な売り出し価格をつける

売り出し価格とは
出展:SUMO

売り出し価格とは、Webサイトや広告に記載される売却価格のことです。
売り出し価格は、売り主が自由に決められます。

自宅を売却する際、売り出し価格が高すぎると購入希望者が見つかりにくいです
逆に安すぎると、売却による利益が少なくなり損をしてしまう可能性があります。

売り出し価格を考える際は、不動産会社が出した「査定価格を元にします。
そのため、不動産会社の出した「査定価格」が適正なのかを見極めることが非常に重要です。

査定価格が適正か見極める方法は2つあります。

  • 複数の不動産会社に査定を依頼する
  • 自分で相場を調べる

複数の不動産会社に査定を依頼する

数ある不動産会社の中には、相場よりも高い査定金額を出し顧客の獲得を狙う企業もあります。
複数の不動産会社に査定を依頼することで、高すぎたり安すぎたりする査定金額を見抜くことができます。

複数の不動産会社に依頼するなら、すまいステップの不動産一括査定がおすすめです。

入力自体は3分ほどで完了し、あとは査定結果を待つだけ。
プロが作成した査定書が早ければ数時間ほどで届きます。

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自分で相場を調べる

自分で相場を調べることで自宅売却の相場感を身に着けることができます。
下記に相場を調べる際に役立つサイトをまとめました。

特徴おすすめ度
レインズ・マーケットインフォメーション成約価格を調べられる。
地域や築年数、間取りどから成約時期から絞り込むことが可能。
★★★
Homes売り出し価格を調べられる。
現在売り出している物件を地域や価格、土地面積から検索できる。
ただし、「売り出し価格」は実際に成約した価格ではないので注意が必要。
★★
HowmaAIが自宅の売却価格を予測する。
査定額の正確性が低い点はデメリット。

自宅と似た物件がいくらで売却されたのかをチェックしてみてください。
自宅売却の相場については詳しくは、以下の記事で解説しています。

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自宅売却のコツ②:内覧は自宅売却の可否を決める

買い主が売却をするかどうかを決める大きな要素の一つに「内覧時の印象」があります。
以下の点に注意して購入希望者の印象を良くしましょう。

(1)掃除・整理整頓を行う

室内の清潔感は買い主によくチェックされるため、掃除をしっかり行いましょう。
水回りの掃除は特に念入りに行います。

汚れがひどい際は、ハウスクリーニングを検討してみてください。

(2)愛想よく対応する

住宅の内覧の際は、不動産会社の担当者も購入希望者の内覧をサポートしてくれます。
しかし、だからと言って対応を任せきりにせず笑顔で愛想よく対応するようにしましょう。

(3)買い主の視点に立って家のメリットを伝える

売却を検討している自宅の魅力は、所有者が一番知っています。
日当たりや風通し周囲の環境など書類には乗らなくても自宅の魅力を伝えましょう。

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自宅売却に関わる費用

自宅売却にかかる費用は、支払う税金とその他の費用に分かれます。

自宅売却の費用

= 支払う税金 + その他の費用

それぞれについて詳しく見ていきましょう。

自宅売却にかかる税金

自宅売却にかかる税金は、譲渡所得額(=売却によって得られる利益)によって変わります。
譲渡所得とかかる税金の目安を表にまとめました。

家を所有してから5年未満で売却する場合にかかる税金

譲渡所得額税額合計所得税住民税復興税印紙税
~3000万4150円~10万4500万円0円0円3150円~9万4500円1000円~1万円
3500万712万2500円525万円175万円11万250円1万円
4000万813万6000円600万円200万円12万6000円1万円
4500万915万175円675万円225万円14万1750円1万円
5000万1018万7000円750万円250万円15万7500円3万円

家を所得してから5年以上経って売却する場合

譲渡所得額税額合計所得税住民税復興税印紙税
~3000万7300円~19万900万円0円0円6300円~18万900円1000円~1万円
3500万1388万500円1050万円315万円22万500円1万円
4000万1586万400円1200万円360万25万4000円1万円
4500万1784万3500円1350万円405万円28万3500円1万円
5000万1984万5000円1500万円450万円31万5000円3万円

税金の種類や詳しい計算方法についてはこちらの記事で説明しています。

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家を売却したときの確定申告とは|控除を使って賢く税金を節約

また、控除を申請することで税金の一部が戻ってくることがあります。
支払う金額が大きく変わるので、気になる人は以下の記事を読んでみてください。

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自宅売却にかかる税金以外の費用

自宅を売却する際には、税金以外にも下記のような費用が発生します。

  • 仲介手数料
  • 抵当権抹消費用
  • 住宅ローン返済手数料
  • ハウスクリーニング費用
  • 測量費用
  • 解体費用
  • 書類発行費用
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家や土地などの不動産を売却するには仲介手数料や税金など様々な費用がかかります。一般的に不動産売却でかかる費用は売却価格の4~6%程度と言われていますが、具体的に「手数料がいくらかかるか」「いつ支払えばいいか」を分からない人も多いでし[…]

この中で、額が大きい出費としては「仲介手数料」が挙げられます。

円滑に支払うためにも、不動産会社を選ぶ際には仲介手数料の額を必ず確認するようにしましょう。
詳しくはこちらの記事で解説しています。

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不動産売却時に時にかかる仲介手数料がどの程度かかるかご存じない方も多いのではないでしょうか。今回は不動産売却時に必要な仲介手数料について「いくらかかるか」「いつ支払うのか」「値引きできるのか」などの疑問にお答えしていきます。[…]

自宅売却についてのよくある質問

自宅売却の相場はどれぐらい?

自宅売却の相場は2つの要素に左右されます。

  • 住宅売却市場の状況
  • 住宅の築年数

国交省が行った「不動産価格指標」の調査によると、住宅の売却価格は令和2年3月25日まで61カ月連続で上昇しています。

不動産価格指数(戸建て)

また、自宅の売却価格の相場は築年数によっても変わります。

中古住宅を売却する際、築年数が古くなればなるほど戸建ての資産価値は減少します。
不動産業界では、戸建ての市場価値は築20年でほぼ0になると言われています。

住宅売却価格と築年数の相関。
戸建て(建物部分)の新築時の価値を100とした時の築年数と売却価格の相関。

自宅売却の相場について詳しく知りたい場合は、下記の記事も読んでみてください。

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築年数が古くても自宅は売却できる?

自宅の価値は以下のように求められます。

自宅の価値
=戸建て住宅(建物部分)の価値 + 土地の価値

戸建て住宅の資産価値は築年数が経つほど減退します。
これを減価償却と言います。

しかし、住宅が建っている「土地」の価値は減価償却しません。

そのため、築20年以上の住宅を売る際は以下も検討してみてはいかがでしょうか。

  • 住宅を解体し、土地のみを売却する
  • 「古家付き土地」として売り出す

詳しくはこちらの記事で解説しています。

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「親から古い家を相続したけど、管理や維持費の負担が大きく家を手放したい。」「でも、どうやって売ればいいか分からない・・。」このように悩んでいる方は多いのではないでしょうか?日本では相変わらず新築の人気が高く、築40年を過ぎた古い家を売る[…]

赤い屋根の家の粘土

まとめ

自宅の売却はまず相場を知ることから始まります。そのためにもまずは一括査定を行いましょう。

一括査定では複数の不動産会社に査定を依頼できるサービスです。信頼できる不動産会社を見つけることができれば、安心して自宅の売却を進めることができるでしょう。

税金の面や、契約の面で分からないことがあっても、不動産会社に相談することができます。

不動産一括査定のすまいステップがオススメ

優良な不動産会社を見つけることは、自宅の売却を成功させる重要な要素です。すまいステップは独自の運営方針に従って厳選された優良企業のみと提携を組んでいるため、信頼して仲介を依頼できる不動産会社のみに査定依頼ができます。ユーザーから評判の悪い会社を排除するシステムを取っているため、悪徳業者に不利な契約を押し付けられる心配もありません。利用者の安全性を第一に考えているため、安心して利用できます。最短60秒で4社の査定が受けられるため、とても簡単に検索できます。ぜひ利用してみましょう。

自宅の売却について気になる方は「【自宅売却のコツ7つ】住み替えやローンを含めて解説!期間や流れを知ろう」も参考になります。

記事のおさらい

自宅売却にはどのぐらいの期間がかかる?

自宅売却にかかる期間は3~6カ月が一般的です。
実際に、株式会社Speeeが実際に不動産売却を行った1500人へのアンケート結果からは、4分の3近くの人が半年以内に自宅を売却できていることが分かります。しかし、売却の条件が違えば自宅が売却できるまでの期間に差が出ます。詳しく知りたい方は自宅売却にかかる期間をご覧ください。”

ローンがある自宅を売却することはできる?

住宅をローンが残っていても住宅を売却することができます。ただし、不動産の引き渡し日までにローンを完済して抵当権を抹消することが条件です。詳しくはローンが残っている自宅の売却方法をご覧ください。

自宅に住みながらでも、自宅を売却できる?

“自宅に住み続けながらでも、自宅を売却することはできます。
三菱地所が行ったアンケートによると、住みながら自宅を売却している人が7割近くいるというアンケート結果もあります。詳しく知りたい方は住みながら自宅を売却する方法をご覧下さい。


不動産一括査定サイトを使って査定をしたら300万円以上の差も珍しくない

不動産一括査定サイトすまいステップを使って実際に不動産を査定してみると、査定額に300万円以上差が出ることも珍しくはありません。

不動産会社 査定価格
不動産会社A 1100万円
不動産会社B 1400万円
不動産会社C 1280万円

これだけ査定額に差が出ると、複数の不動産会社に査定を依頼することが、不動産を高く売るために必須だと言えるでしょう。

少しでも不動産売却を検討しているなら、一括査定サイトで自分の不動産がいくらで売れるか調べてみましょう。

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