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自宅を売却する際の基礎知識。高く売る6つのコツや税金まで解説

  • 更新日:2022年8月1日
監修秋津 智幸
不動産サポートオフィス代表コンサルタント。自宅の購入、不動産投資、賃貸住宅など個人が関わる不動産全般に関する相談・コンサルティングを行う他、コラム等の執筆・監修にも取り組んでいる。
【保有資格】公認不動産コンサルティングマスター宅地建物取引士、ファイナンシャルプランナー(AFP、ファイナンシャルプランニング技能士2級
【URL】 不動産サポートオフィス
自宅を売却する際の基礎知識。高く売る6つのコツや税金まで解説

自宅を売却したいけど何から始めてよいか分からないという方は少なくないでしょう。

この記事では自宅を賢く売却するためのコツや注意点、基礎知識をまとめてご紹介します。

【ケース別】自宅売却の方法

自宅を売却する際によくある疑問として「ローンが残ってるけど売れる?」「自宅に住みながらでも売れる?」があります。

結論、いずれのケースでも自宅は売却できます。それぞれについて、詳しく見ていきましょう。

ローンが残っている自宅でも売却できる

ローンが残っていても、自宅の引き渡し日までにローンを完済し抵当権を抹消すれば自宅を売却できます。

抵当権とは、金融機関等が設定する担保権で、万一ローンの支払いが滞った場合に、対象となる不動産を差し押さえて売却するなどして得た資金を優先的に返済してもらうための権利です。

この抵当権は、ローン完済することで外すことができます。ローン残債は自宅の売却金で返済するのが理想ですが、それでも足りない場合は以下の方法で返済が可能です。

ローンが残っている自宅を売却したい場合、自宅の売却価格がローン残高を上回りそうか調べることが重要です。

まずは、複数社から査定を受けられ正確な査定額が分かる「すまいステップ」から査定を依頼してみましょう。

住みながらでも自宅を売却できる

自宅を売る理由で最も多いのが「住み替え」です。住み替え時は自宅に住みながらでも家は売却できます。

三菱地所が行ったアンケートによると、住みながら自宅を売却する方が7割近くいるという結果もあります。

住みながら売却
(参照:三菱地所 対象者:536名)
住み替えの場合、「新居を購入してから自宅を売却するか」、「自宅を売却してから新居を購入するか」のどちらを選ぶかで販売戦略が変わってきます。

自宅を売ってから新居を探すことを「売り先行」、新居を探してから自宅を売ることを「買い先行」といいます。

売り先行」と「買い先行」には、それぞれメリット・デメリットがあります。

メリットデメリット
売り先行・資金計画をほぼ確定してから新居を探せる

・売り急ぎせず納得した金額で売却できる

・仮住まいが必要になる可能性がある
買い先行・気に入った新居を見つけてから自宅を売却できる

・仮住まいの必要がない

・資金計画が不透明なまま新居を購入する

・一時的にでも二重ローンになることがある

自宅売却がはじめての場合、以下の3つの理由からできれば「売り先行」がおすすめです。

  • 資金計画をある程度確定させたうえで新居を探せる
  • 一時的にでも二重ローン(既存の住宅ローンと新居の住宅ローンの2つを同時に返済すること)となる懸念がない
  • 自宅の売買契約時に引き渡しの条件として、買い換え先を探す時間を考慮した日程にできる

自宅は売れないリスクもあるため、先に新居を購入せず売り先行で進めましょう。

【住み替え完全マニュアル】住み替えの流れや住宅ローンまで徹底解説!

自宅売却の3つの方法

自宅を売却する場合、主に3つの売却方法があります。
仲介
不動産会社に自宅の購入希望者を紹介してもらう売却方法
買取
不動産会社に自宅を直接購入してもらう売却方法
リースバック
不動産会社に自宅買い取ってもらい、賃貸として住み続ける方法

方法①:仲介

不動産会社に自宅の購入者を紹介してもらい、自宅を売る方法です。

不動産会社が自宅が売れるまで買い手探しや売買手続きのサポートをしてくれます。

また、売り出し価格は自分自身で決めることができるので、他2つの売却方法に比べて自宅を高く売却できます。

一方で、売却期間は3~6カ月程度かかるので今すぐ家を売りたい方には不向きの売却方法と言えます。

方法②:買取

不動産会社が自宅を買い取ってくれる売却方法です。

買い手探しや内覧対応が不要なので、自宅を早く売ることができます。

最短1週間程度で売却できるので、今すぐ家を売りたい方、売却の手間を最小限にしたい方に向いています。

一方で、売却価格は、仲介で売った場合の7割程度に安くなります。不動産会社は買い取った物件を再販して利益を上げるため、その分が買取価格から差し引かれます。

方法③:リースバック

リースバックとは自宅を売却した後に家賃を払って住み続ける取引方法のことです、

不動産会社に自宅を買い取ってもらったあとに、賃貸契約を結び毎月賃料をしはらうことで定められた期間自宅に住み続けることができます。

ただし、前述の買取同様、売却価格は7割程度に下がります。

自宅売却流れ

自宅を売却する流れ9つに分かれており、売却にかかる期間は3~6カ月が目安になります。

自宅売却の流れ

①査定を受ける

不動産会社へ査定を依頼し、自宅の価格がおよそいくらになるのかを把握しましょう。
不動産会社が実施する査定には机上査定訪問査定の2つがあります。
机上査定は相場をもとにおおよその価格を算出する方法です。早ければ当日中に査定結果が分かりますがで正確性に欠けています。
訪問査定は、不動産会社が実際に現地を訪れて家の詳細に確認して査定する方法です。正確な査定額が分かるため、自宅を1年以内に売りたい方は訪問査定がおすすめです。

家査定時の注意点やおすすめの査定方法を紹介!匿名で売却査定できる?

②不動産会社を選ぶ

おおよそ自宅の相場価格を掴んだら、売却の仲介を依頼する不動産会社を選びます。

仲介を依頼する不動産会社の力量によって、自宅の売却条件も変わってきます。不動産会社を選ぶ際は必ず複数社比較して、会社の売却実績や担当者の対応を見比べましょう。

不動産売却時の媒介契約って?締結時の注意点や解除法まで詳しく解説

③媒介契約を結ぶ

仲介を依頼する不動産会社を決めたら、その会社と媒介契約を締結します。

不動産の売却活動を仲介できる不動産会社は媒介契約を結んだ業者のみです。

媒介契約を締結した不動産会社は、買い手を集めるために広告を出したり、売買契約の手続きまでサポートします。

また、不動産会社へ支払う仲介手数料は自宅が売買契約成立した後です。そのため売買活動中に不動産会社へ費用を支払う必要はありません。

④売り出し価格を決める

売り出し価格の設定は重要です。

当然ながら、物件の状態にもよりますが、相場より安い売り出し価格を設定すると、早く売却できる傾向にあります。

⑤内覧対応など販売活動を行う

不動産ポータルサイトへの掲載周辺地域へのチラシ投函など、不動産会社が主導し販売活動が始まります

不動産会社は購入希望者などの問い合わせなどを受け、物件の内覧(建物の中を見学)などの調整を行います。

家売却の成否は内覧で決まる⁉早く高く売るための準備と当日の対応を解説!

⑥売買契約を結ぶ

売主・買主が条件で折り合えば、売買契約を締結します。

売買契約は、売主、買主、双方の仲介業者の担当者が不動産会社の事務所などに集まって行います。

通常、買主への重要事項説明から始まり、契約書への署名・捺印した後、手付金の授受が行われ、質疑応答で終了します。

⑦家を引き渡す・決済する

売却先が決まったら、契約後、売主・買主の準備が整ったら、契約内容に基づいて決済代金等の受け取り・清算)を行い、物件自宅を買い主に引き渡します。

また、具体的な自宅の引き渡しは、原則、代金の受け取り(=決済)と同時に行われます。

物理的な鍵の引き渡しと併せて不動産の登記簿上の権利(所有権)を売主から買主へ移転させることで完了します。

不動産売却時の物件引き渡しの時期|契約締結から手放すまでの流れ

⑧確定申告

自宅の売却の場合、様々な税金の特例を活用することで税金を安く抑えることができます。

売却益が発生し、特例控除を活用するには、不動産を売却した翌年の2月16日から3月15日までの間に確定申告をする必要があります。

以上、仲介の流れを簡単に見てきました。より詳しく知りたい方は、下記の記事を参考にしてみてください。

【図解】不動産売却の流れ9ステップを順番に解説!必要な準備や知識は?お金はいつ払う?

自宅売却の税金と費用

自宅を売却する場合、売却価格の5~7%程度の費用が発生します。
東京都の戸建ての平均的な売却価格は約3400万円ですが、この場合は170万円~240万円ほどかかる計算です。
それぞれどんな費用なのか、詳しく見ていきましょう。

自宅売却にかかる税金

自宅売却にかかる税金は以下の3つです。

  • 譲渡所得税
    不動産を売却した利益(=譲渡所得)にかかる税金。所得税と住民税、復興特別所得税がある。
  • 登録免許税
    不動産の名義変更にかかる税金
  • 印紙税
    契約書を作成するために必要な税金

このうち、売却益が出た場合にかかる税金は不動産譲渡所得税です。譲渡所得税の内訳は所得税と住民税、復興特別所得税となっています。

譲渡所得税は、所有している不動産の種類(住宅か否か、自宅か否かなど)と所有している期間で税率が変わってきます。

▼譲渡所得税の税率

所有期間※税率(所得税・住民税・復興特別所得税の合計)
5年以下39.63%
5年超~10年以下20.315%
10年超(特例)6000万円以下の部分は14.21%、6000万円超の部分は20.315%

※譲渡した年の1月1日現在において所有期間

また、譲渡所得額(=売却によって得られる利益)によっても変わってきます。

次に紹介する「控除」などを活用し、上手に税金を節税しましょう。

家売却時にかかる税金はいくら?税金対策や計算方法を解説!

自宅売却では「控除」が使える

自宅売却では「控除」を活用してかかる税金を節税することができます。

控除とは、譲渡所得(=売却で出た利益)から課税額を差し引くことのできる制度のことです。

譲渡所得税とは

例えば、自宅を売却する際に活用できる控除の一つに「3000万円特例控除」があります。

これは、自宅を売却した際に出た譲渡所得(=売却で出た利益)から3000万円を控除できるというものです。

もし4000万円の譲渡所得が出た場合、3000万円が控除されるため課税対象額は1000万円です。

自宅を5年間所有していた場合、3000万円特例控除を使わなかった場合と比べて約610万円も節税できる計算になります。

すまリス
譲渡所得が3000万円以下の場合は、譲渡所得税はかからないよ!

他にも、以下のような控除が使えます。

  • 買換え特例
  • 譲渡損失の繰越控除

確定申告を忘れずに

控除を使うには、確定申告が必要です。

自宅売却にかかる税金は分離課税であるため、サラリーマンの方でも自分で申告を行います。

また、譲渡所得税の課税額が0円でも確定申告は忘れずにするようにしましょう。

家を売却した時に使える税金控除とは?確定申告の流れも紹介

自宅売却にかかる税金以外の費用

自宅を売却する際には、税金以外にも下記のような費用が発生します。

  • 仲介手数料
  • 印紙税(印紙代)
  • 抵当権抹消登記費用
  • 住宅ローン返済手数料
  • ハウスクリーニング費用
  • 測量費用
  • 解体費用
  • 書類発行費用

この中で、額が大きい出費としては「仲介手数料」が挙げられます。

仲介手数料は、個人が売主の場合で売却価格が400万円超では、物件売却価格の3%+6万円に消費税が上限となります。

物件価格によっては100万円単位の金額になります。最近は、仲介手数料を安くしている不動産会社もあるため、不動産会社を選ぶ際には仲介手数料について必ず確認するようにしましょう。

また、測量費用や解体費用は、土地付きの一戸建ての場合に必要になる可能性のある費用です。特に、解体費用は建物が古く、土地(更地)として売却する場合に発生することが多くなります。

不動産売却に必要な費用一覧!手数料の相場や税金の計算方法を解説!

自宅を高く早く売却するためのコツ

ここからは、自宅を高く売却するための具体的なコツを見ていきましょう。自宅を高く売却するために、押さえておきたいコツは6つです。

  • 複数社から査定を受ける
  • 不動産会社は慎重に選ぶ
  • 自分に合った媒介契約を結ぶ
  • 適切な売り出し価格をつける
  • 内覧は成約の合否を決める
  • 必要書類は早めに準備しておく

それぞれ詳しく見ていきましょう。

コツ①:複数社から査定を受ける

不動産の査定額は、その物件のその時点での相場価格(価値)を不動産会社がデータや経験を用いて算出した金額です。

不動産会社は、不動産の立地種類現在の状況などを調べたうえで、過去の同様な不動産の販売実績などをもとに査定額を算出します。
そのため、対象となる不動産のある地域や不動産の種類によって、不動産会社にも売却の得意・不得意があるため、査定額にばらつきが出ます

複数社から査定を受けることで、適正な金額(価値)を知ることができ、不動産をスムーズに売却することができるようになります。

すまいステップでは、複数の会社に一括で査定依頼ができます。下記のバナーからお進みください。

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不動産一括査定とは?メリットや注意点、サイトの選び方まで紹介

コツ②:不動産会社は慎重に選ぶ

不動産を高く売るために、売却活動のパートナーとなる不動産会社選びは重要です。

不動産会社を選ぶポイントは3です。

  1. 売却する不動産のあるエリアを得意としているか
  2. 売却する不動産の種類(マンションや一戸建てなど)を得意としているか
  3. 売却活動をサポートしてくれるサービスが充実しているか

その他、担当者が信頼できるかなど、実際に会ってみての相性も大切です。

詳しくは、こちらの記事で解説しています。

不動産会社選びで家売却の成否が決まる⁉優良企業の見極め方を紹介!

コツ③:媒介契約は自分にあったものを選ぶ

知り合いに譲るなどの場合を除き、不動産売買では売主が自分で買い手を見つけることは困難です。

そのため、不動産会社に買主を探すことを手伝ってもらうための契約として媒介契約を結びます。

媒介契約の種類は3つあります。

  • 一般媒介契約
  • 専任媒介契約
  • 専属専任媒介契約

媒介契約の種類によって特徴があり、一般媒介契約複数の不動産会社に依頼できることが特徴で、広く情報を発信できるため、買い手の目に留まる機会が増えます。

ただし、不動産会社からすると他社が買い手を見つける可能性があるため、やや顧客へ紹介する優先度が下がる可能性があります。

自宅の売却がはじめての場合や、手間をかけずに自宅を売却したいなら、専任媒介契約または専属専任媒介契約がおすすめです。

この2つの契約では、仲介を依頼できる不動産会社は1社のみとなるため、不動産が実際に売れた場合、不動産会社は専任媒介または専属専任媒介契約を結んだ売り主から確実に仲介手数料を得ることができます。

そのため、優先的に紹介することが多く、加えて会社によっては、売却にかかるアシストサービス売却後のアフターフォローも充実しています

不動産売却時の媒介契約って?締結時の注意点や解除法まで詳しく解説

コツ④:適正な売り出し価格をつける

売り出し価格とは、Webサイトや広告に記載される物件価格のことです。

売り出し価格とは
出展:SUMO

売り出し価格は、売り主が自由に決めることができます

自宅を売却する際、売り出し価格が相場と比べて高すぎると購入希望者が見つかりにくく、逆に安いと、すぐに売却できますが手元に残る資金減ってしまうことやローンの残債を返済することができなくなってしまう可能性があります。

売り出し価格を決める際は、不動産会社が出した「査定価格を参考にします。

そのため、不動産会社の提示した査定価格が適正なのかを見極めることが非常に重要になります。

査定価格が適正か見極める方法は2つあります。

  • 複数の不動産会社に査定を依頼する
  • 自分で相場を調べる

不動産一括査定とは?メリットや注意点、サイトの選び方まで紹介

コツ⑤:内覧対応を丁寧に行う

買主が購入するかどうかを決める大きな要素の一つに「内覧時の印象」があります。
以下の点に注意して、内覧時の購入希望者の印象を良くしましょう。

(1)掃除・整理整頓を行う

室内の清潔感は買主によくチェックされるため、普段より掃除をしっかり行いましょう。
キッチンやトイレ、お風呂場など水回りの掃除は特に念入りに行といいでしょう。

汚れがひどい際は、ハウスクリーニングを検討してみてもいいかもしれません。

自宅のリフォームを検討して場合、まず不動産会社に相談しましょう。リフォーム費用は高額なため、リフォームして家を売ると損する可能性があります。

(2)丁寧に対応する

自宅の内覧の際は、不動産会社の担当者も購入希望者の内覧をサポートしてくれます。

しかし、だからと言って対応を任せきりにせず購入希望者の質問には親身に回答する、見たい場所は気持ちよく見てもらうなど丁寧な対応するようにしましょう。

(3)買主の視点に立って家のメリットを伝える

売却する自宅の魅力は、住んでいる売主が一番よく知っています。
日当たりや風通し周囲の環境など書類には乗っていない自宅の魅力を伝えましょう。

また、設備機器の不具合なども正直に伝えるということもよい印象に繋がります。

買主の視点に立てば、プラス面だけでなく、マイナス面も伝えることに躊躇しない方がいいでしょう。

家売却の成否は内覧で決まる⁉早く高く売るための準備と当日の対応を解説!

コツ⑥:必要書類は早めに準備する

自宅の売買契約を締結する際に必要な書類はいくつかありません。

購入検討者が見つかってから、書類を準備していると売却タイミングが遅れてしまうため、時間に余裕があるうちに書類を集めておきましょう。

自宅を売却する際に必要な書類は以下の通りです。

項目目的取得場所
登記済権利証登記名義人の変更市役所
間取り図と測量図物件情報の確認市役所
固定資産税納税通知書負担する固定資産税の計算市役所
実印、印鑑証明書類への捺印と実印の証明市役所
身分証明書売主本人の確認市役所
建築確認済証、検査済証建築基準を満たしてるかの確認市役所
地積測量図、境界確認書土地の大きさ等の確認(測量士に相談)

書類を紛失してしまった場合は、不動産会社に相談しましょう。不動産会社が代わりの書類を用意してくれたり、場合によっては書類が必要なくなることもあります。

不動産売却の必要書類とは?取得方法まで解説

まとめ

自宅の売却はまず相場を知ることから始まります。そのためにもまずは一括査定を行いましょう。

一括査定では複数の不動産会社に査定を依頼できるサービスです。信頼できる不動産会社を見つけることができれば、安心して自宅の売却を進めることができるでしょう。

税金の面や、契約の面で分からないことがあっても、不動産会社に相談することができます。

不動産一括査定のすまいステップがオススメ

優良な不動産会社を見つけることは、自宅の売却を成功させる重要な要素です。すまいステップは独自の運営方針に従って厳選された優良企業のみと提携を組んでいるため、信頼して仲介を依頼できる不動産会社のみに査定依頼ができます。ユーザーから評判の悪い会社を排除するシステムを取っているため、悪徳業者に不利な契約を押し付けられる心配もありません。利用者の安全性を第一に考えているため、安心して利用できます。最短60秒で4社の査定が受けられるため、とても簡単に検索できます。ぜひ利用してみましょう。

記事のおさらい

ローンがある自宅を売却できる?

住宅をローンが残っていても住宅を売却することができます。ただし、不動産の引き渡し日までにローンを完済して抵当権を抹消することが条件です。詳しくはローンが残っている自宅の売却方法をご覧ください。

自宅に住みながらでも、自宅を売却できる?

自宅に住み続けながらでも、自宅を売却することはできます。
三菱地所が行ったアンケートによると、住みながら自宅を売却している人が7割近くいるというアンケート結果もあります。詳しく知りたい方は住みながら自宅を売却する方法をご覧下さい。

【完全無料】うちの価格いくら?