自宅を売却することは、多額の金額が動く重大なイベントです。
一生のうちに、そう何度もあることではありません。
そんなときに大きな損をしたくない、できるだけ高く売却したいと思うのは自然なことです。
ここでは、自宅を賢く売却するためのコツや注意点、基礎知識をまとめてご紹介します。
- 監修秋津 智幸
- 不動産サポートオフィス代表コンサルタント。自宅の購入、不動産投資、賃貸住宅など個人が関わる不動産全般に関する相談・コンサルティングを行う他、コラム等の執筆・監修にも取り組んでいる。
- 【保有資格】公認不動産コンサルティングマスター、宅地建物取引士、ファイナンシャルプランナー（ＡＦＰ、ファイナンシャルプランニング技能士２級
- 【URL】 不動産サポートオフィス
自宅は売却できる？
- 売りたい自宅にローンが残っている
- 住み続けながら売却したい
結論、どちらのケースでも自宅は売却できます。
それぞれについて、詳しく見ていきましょう。
ローンが残っている自宅でも売却できる
住宅ローンが残っていても住宅を売却することができます。
ただし通常、不動産の引き渡し日までにローンを完済して自宅に設定された金融機関の抵当権を抹消することが条件です。
住宅ローンの支払いが終わっていない場合、抵当権が設定されています。
抵当権とは、金融機関等が設定する担保権で、万一支払いが滞った場合に、対象となる不動産を差し押さえて売却するなどして得た資金を優先的に返済してもらうための権利です。
自宅の売却代金などでローンを完済できれば、抵当権は外してもらえます。
ローンの残っている自宅を売却したい場合、自宅の売却価格がローン残高を上回りそうか調べることが重要です。
まずは、複数社から査定を受けられ正確な査定額が分かる「すまいステップ」から査定を依頼してみましょう。
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住みながらでも自宅を売却できる
また、自宅に住み続けながらでもすることもできます。
三菱地所が行ったアンケートによると、住みながら自宅を売却している人が7割近くいるというアンケート結果もあります。
自宅を売ってから新居を探すことを「売り先行」、新居を探してから自宅を売ることを「買い先行」といいます。
「売り先行」と「買い先行」には、それぞれメリット・デメリットがあります。
| メリット | デメリット | |
|---|---|---|
| 売り先行 | ・資金計画をほぼ確定してから新居を探せる ・売り急ぎせず納得した金額で売却できる | ・仮住まいが必要になる可能性がある |
| 買い先行 | ・気に入った新居を見つけてから自宅を売却できる ・仮住まいの必要がない | ・資金計画が不透明なまま新居を購入する ・一時的にでも二重ローンになることがある |
自宅売却がはじめての場合、以下の3つの理由からできれば「売り先行」がおすすめです。
- 資金計画をある程度確定させたうえで新居を探せる
- 一時的にでも二重ローン（既存の住宅ローンと新居の住宅ローンの２つを同時に返済すること）となる懸念がない
- 自宅の売買契約時に引き渡しの条件として、買い換え先を探す時間を考慮した日程にすることもできる
住みながら自宅を売却する方法について知りたい人は、こちらの記事もご覧ください。
こんな場合は注意が必要
ただし、以下のような自宅を売却する場合にはそもそも自宅を売却できない可能性があるため注意が必要です。
- 名義人でない
- 境界線が決定していない
自宅の名義人でない
自宅の名義人でない場合、そもそも自宅を売却することができません。
財産分与や贈与などで自宅をもらい受けたら、売却の前に法務局で不動産の名義変更を行う必要があります。
また、共有名義の自宅を売却するためには必ず他の名義人の同意が必要です。もしくは、名義変更を行って共有名義を解消してから売却しましょう。
詳しくは下記の記事で解説しています。
境界線が決定していない
戸建ての場合は、建物と合わせて土地も売却の対象となります。
隣の家などとの境界線が決定していない場合は、購入希望者が「近所とトラブルにならないだろうか…」と不安になり、自宅がなかなか売却できない可能性が高いです。
境界線を確定させるためには測量を行う必要があり、新たに行う必要がある場合は時間も費用もかかってしまいます。
境界線が確定していれば、下の写真のような「確定測量図」が自宅に保管されているはずです。
もし見つからない場合は、査定時などに不動産会社に相談してみましょう。
自宅売却の2つの方法
- 仲介
不動産会社に自宅の購入希望者を紹介してもらう売却方法 - 買取
不動産会社に自宅を直接購入してもらう売却方法
特別な事情がない限り、おすすめは「仲介」です。
下のグラフは、年間の不動産売買契約における、「買取再販」と「仲介」の割合です。
レインズマーケットインフォメーションと矢野経済研究所のデータより編集部作成。
不動産取引の市場において、「仲介」での取引が8割を占めます。
仲介での売却の流れ
仲介で自宅を売却する際の流れは以下の通りです。
①査定を受ける
不動産会社へ査定を依頼し、自宅の今の価格（価値）がおよそいくらになるのかを掴みます。
②不動産会社を選ぶ
おおよそ物件の相場価格を掴んだら、売却の媒介（仲介）を依頼する不動産会社を選びます。査定を依頼した不動産会社に依頼することが一般的です。
③媒介契約を結ぶ
媒介契約とは、仲介（売主と買主を繋ぐこと）としての営業活動を特定の不動産会社に依頼することです。仲介契約とも呼ばれます。
媒介契約を結んだ不動産会社には、不動産の売却活動を支援してもらう代わりに、売却時に仲介手数料を支払います。
④売り出し価格を決める
売り出し価格の設定は重要です。
当然ながら、物件の状態にもよりますが、相場より安い売り出し価格を設定すると、早く売却できる傾向にあります。
⑤内覧対応など販売活動を行う
不動産ポータルサイトへの掲載や周辺地域へのチラシ投函など、不動産会社が主導し販売活動が始まります。
不動産会社は購入希望者などの問い合わせなどを受け、物件の内覧（建物の中を見学）などの調整を行います。
⑥売買契約を結ぶ
売主・買主が条件で折り合えば、売買契約を締結します。
売買契約は、売主、買主、双方の仲介業者の担当者が不動産会社の事務所などに集まって行います。
通常、買主への重要事項説明から始まり、契約書への署名・捺印した後、手付金の授受が行われ、質疑応答で終了します。
⑦家を引き渡す・決済する
売却先が決まったら、契約後、売主・買主の準備が整ったら、契約内容に基づいて決済（代金等の受け取り・清算）を行い、物件自宅を買い主に引き渡します。
また、具体的な自宅の引き渡しは、原則、代金の受け取り（＝決済）と同時に行われます。
物理的な鍵の引き渡しと併せて不動産の登記簿上の権利（所有権）を売主から買主へ移転させることで完了します。
⑧確定申告
自宅の売却の場合、様々な税金の特例を活用することで税金を安く抑えることができます。
売却益が発生し、特例控除を活用するには、不動産を売却した翌年の2月16日から3月15日までの間に確定申告をする必要があります。
以上、仲介の流れを簡単に見てきました。より詳しく知りたい方は、下記の記事を参考にしてみてください。
買取
個人の購入希望者が自宅の買主となる仲介に対して、不動産買取は不動産会社が直接物件の購入者となる売却手法です。
- 仲介に比べて短期間で売却できる
- 内覧対応などの手間がかからない
- 売却価格が仲介に比べて安い
即時買取
即時買取とは、価格や引き渡し時期の交渉が終わったらすぐに不動産会社が自宅を買い取ってくれる売却方法です。
最短で1週間～1カ月以内に売却ができるため、急いで自宅を売却したい人におすすめです。
買取保証
買取保証とは、一定の期間が仲介で売却し、その間に売却できない場合は不動産会社が自宅を買い取ってくれるという売却方法です。
自宅売却にかかる期間
自宅売却にかかる期間は3~6カ月が一般的です。
株式会社Speeeが実際に不動産売却を行った1500人へのアンケート結果からは、4分の3近くの人が売り出してから半年以内に自宅を売却できていることが分かります。
実際に、3カ月で自宅売却を希望する場合、それぞれのステップにかかる時間の目安は下記のとおりです。
| 期間 | ステップ |
|---|---|
| 引き渡しの4~3カ月前 | 査定を受ける |
| 不動産会社を選ぶ | |
| 媒介契約を結ぶ | |
| 引き渡しの3~1カ月前 | 売り出し価格を決め、販売を開始する |
| 内覧対応 | |
| 売買契約 | |
| 引き渡しの当日 | 決済・引渡し |
| 翌年3月 | 確定申告 |
ただし、売却の条件が違えば自宅が売却できるまでの期間に差が出ます。
売却期間は、以下の要素で大きく左右されます。
期間を左右する主な要素
- 相場と売却価格の乖離幅
- 不動産会社の販売力
- 不動産会社とどのような契約を結ぶか
実際に不動産を売却した人の体験談を読んで確かめてみましょう。
思いがけず1カ月で買い手がついた
総合満足度： 5
売却にかかった期間：1カ月
売却価格：1980万円猫を飼っており、クロスも剥がれ傷も多く3カ月以上売れないと思っていました。3カ月で売れなければ値下げも覚悟していましたが、思いがけず1カ月かからず現金一括で買い手が見つかりました。不動産会社の担当者がとにかく誠実でレスポンスも早く、信頼できました。
口コミサイト「おうちの語り部」の内容をもとに編集。
相場より安く不動産を売り出していると、早い期間で売却できる傾向があります。
この方は「3カ月で売却したい」と期間が重要だったので値下げも視野に入れていたそうです。
たった1ヶ月で希望額通り売却できたのは、物件の査定額や売出価格の設定が適切だったことと不動産会社の担当者の相性がよく、担当者の購入希望者への対応が勝因のようです。
評価： 4.4
売却にかかった期間：11カ月
売却価格：3450万円半年以内で売却したかったのですが、前半は引き合いがありませんでした。期間よりも価格を重視していたので、納得はしています。最初は大手で客層の広い不動産会社に依頼しましたが、途中で一般媒介契約に切り替え、ほぼ希望価格で売却できました。
口コミサイト「おうちの語り部」の内容をもとに編集。
こちらの方は平均よりも半年近く長い時間をかけたそうです。
そのかわり、運よく査定額よりも250万円も高く売却することに成功しました。
口コミにあるように、仲介を依頼する不動産会社との契約である「媒介契約」の種類によっても売却にかかる期間や売却価格が変わる可能性がある点がポイントです。
2つのケースからわかることは、あなたが取る売却活動の方針や戦略で売却にかかる期間や売却価格が変わるということです。
自宅売却の税金と費用
自宅売却にかかる税金
自宅売却にかかる税金は以下の3つです。
- 譲渡所得税
不動産を売却した利益（＝譲渡所得）にかかる税金。所得税と住民税、復興特別所得税がある。 - 登録免許税
不動産の名義変更にかかる税金 - 印紙税
契約書を作成するために必要な税金
このうち、売却益が出た場合にかかる税金は不動産譲渡所得税です。譲渡所得税の内訳は所得税と住民税、復興特別所得税となっています。
譲渡所得税は、所有している不動産の種類（住宅か否か、自宅か否かなど）と所有している期間で税率が変わってきます。
▼譲渡所得税の税率
| 所有期間※ | 税率（所得税・住民税・復興特別所得税の合計） |
|---|---|
| 5年以下 | 39.63％ |
| 5年超～10年以下 | 20.315% |
| 10年超（特例） | 6000万円以下の部分は14.21％、6000万円超の部分は20.315% |
※譲渡した年の1月1日現在において所有期間
また、譲渡所得額（＝売却によって得られる利益）によっても変わってきます。
次に紹介する「控除」などを活用し、上手に税金を節税しましょう。
自宅売却では「控除」が使える
自宅売却では「控除」を活用してかかる税金を節税することができます。
控除とは、譲渡所得（＝売却で出た利益）から課税額を差し引くことのできる制度のことです。
例えば、自宅を売却する際に活用できる控除の一つに「3000万円特例控除」があります。
これは、自宅を売却した際に出た譲渡所得（=売却で出た利益）から3000万円を控除できるというものです。
もし4000万円の譲渡所得が出た場合、3000万円が控除されるため課税対象額は1000万円です。
自宅を5年間所有していた場合、3000万円特例控除を使わなかった場合と比べて約610万円も節税できる計算になります。
他にも、以下のような控除が使えます。
- 買換え特例
- 譲渡損失の繰越控除
確定申告を忘れずに
控除を使うには、確定申告が必要です。
自宅売却にかかる税金は分離課税であるため、サラリーマンの方でも自分で申告を行います。
また、譲渡所得税の課税額が0円でも確定申告は忘れずにするようにしましょう。
自宅売却にかかる税金以外の費用
自宅を売却する際には、税金以外にも下記のような費用が発生します。
- 仲介手数料
- 印紙税（印紙代）
- 抵当権抹消登記費用
- 住宅ローン返済手数料
- ハウスクリーニング費用
- 測量費用
- 解体費用
- 書類発行費用
この中で、額が大きい出費としては「仲介手数料」が挙げられます。
仲介手数料は、個人が売主の場合で売却価格が400万円超では、物件売却価格の３％＋6万円に消費税が上限となります。
物件価格によっては100万円単位の金額になります。最近は、仲介手数料を安くしている不動産会社もあるため、不動産会社を選ぶ際には仲介手数料について必ず確認するようにしましょう。
また、測量費用や解体費用は、土地付きの一戸建ての場合に必要になる可能性のある費用です。特に、解体費用は建物が古く、土地（更地）として売却する場合に発生することが多くなります。
自宅を高く早く売却するためのコツ
ここからは、自宅を高く売却するための具体的なコツを見ていきましょう。
自宅を高く売却するために、最低限押さえておきたいコツは7つです。
- 複数社から査定を受ける
- 相場は自分でも調べる
- 不動産会社は慎重に選ぶ
- 自分に合った媒介契約を結ぶ
- 適切な売り出し価格をつける
- 内覧は成約の合否を決める
- リフォームは不要
それぞれ詳しく見ていきましょう。
コツ①：複数社から査定を受ける
不動産の査定額は、その物件のその時点での相場価格（価値）を不動産会社がデータや経験を用いて算出した金額です。
不動産会社は、不動産の立地や種類、現在の状況などを調べたうえで、過去の同様な不動産の販売実績などをもとに査定額を算出します。
そのため、対象となる不動産のある地域や不動産の種類によって、不動産会社にも売却の得意・不得意があるため、査定額にばらつきが出ます。
複数社から査定を受けることで、適正な金額（価値）を知ることができ、不動産をスムーズに売却することができるようになります。
すまいステップでは、複数の会社に一括で査定依頼ができます。下記のバナーからお進みください。
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コツ②：自分で相場を調べる
自分で相場を調べることで自宅周辺の相場感を身に付けることができ、不動産会社から提示された自宅の査定金額と比較することでその適正をある程度判断できるようになります。
下記に相場を調べる際に役立つサイトをまとめました。
| 特徴 | おすすめ度 | |
|---|---|---|
| レインズ・マーケットインフォメーション | 成約価格を調べられる。 地域や築年数、間取りどから成約時期から絞り込むことが可能。 | ★★★ |
| Homes | 売り出し価格を調べられる。 現在売り出している物件を地域や価格、土地面積から検索できる。 ただし、「売り出し価格」は実際に成約した価格ではないので注意が必要。 | ★★ |
| Howma | AIが自宅の売却価格を予測する。 査定額の正確性が低い点はデメリット。 | ★ |
このうち、レインズ・マーケットインフォメーションでは過去の売却価格から相場を知ることができます。
築年数や駅からの徒歩距離などで条件の絞り込みができるため、自宅に似ている売却事例の価格を調べることができます。
自宅と似た物件がいくらで売却されたのか、あるいはいくらで売り出されているのかをチェックしてみてください。
自宅売却の相場については詳しくは、以下の記事で解説しています。
コツ③：不動産会社は慎重に選ぶ
不動産を高く売るために、売却活動のパートナーとなる不動産会社選びは重要です。
不動産会社を選ぶポイントは3つです。
- 売却する不動産のあるエリアを得意としているか
- 売却する不動産の種類（マンションや一戸建てなど）を得意としているか
- 売却活動をサポートしてくれるサービスが充実しているか
その他、担当者が信頼できるかなど、実際に会ってみての相性も大切です。
詳しくは、こちらの記事で解説しています。
コツ④：媒介契約は自分にあったものを選ぶ
知り合いに譲るなどの場合を除き、不動産売買では売主が自分で買い手を見つけることは困難です。
そのため、不動産会社に買主を探すことを手伝ってもらうための契約として媒介契約を結びます。
媒介契約の種類は3つあります。
- 一般媒介契約
- 専任媒介契約
- 専属専任媒介契約
媒介契約の種類によって特徴があり、一般媒介契約は複数の不動産会社に依頼できることが特徴で、広く情報を発信できるため、買い手の目に留まる機会が増えます。
ただし、不動産会社からすると他社が買い手を見つける可能性があるため、やや顧客へ紹介する優先度が下がる可能性があります。
自宅の売却がはじめての場合や、手間をかけずに自宅を売却したいなら、専任媒介契約または専属専任媒介契約がおすすめです。
この2つの契約では、仲介を依頼できる不動産会社は1社のみとなるため、不動産が実際に売れた場合、不動産会社は専任媒介または専属専任媒介契約を結んだ売り主から確実に仲介手数料を得ることができます。
そのため、優先的に紹介することが多く、加えて会社によっては、売却にかかるアシストサービスや売却後のアフターフォローも充実しています。
自宅売却のコツ⑤：適正な売り出し価格をつける
売り出し価格とは、Webサイトや広告に記載される物件価格のことです。
売り出し価格は、売り主が自由に決めることができます。
自宅を売却する際、売り出し価格が相場と比べて高すぎると購入希望者が見つかりにくく、逆に安いと、すぐに売却できますが手元に残る資金減ってしまうことやローンの残債を返済することができなくなってしまう可能性があります。
売り出し価格を決める際は、不動産会社が出した「査定価格」を参考にします。
そのため、不動産会社の提示した査定価格が適正なのかを見極めることが非常に重要になります。
査定価格が適正か見極める方法は2つあります。
- 複数の不動産会社に査定を依頼する
- 自分で相場を調べる
コツ⑥：内覧は自宅売却の可否を決める
買主が購入するかどうかを決める大きな要素の一つに「内覧時の印象」があります。
以下の点に注意して、内覧時の購入希望者の印象を良くしましょう。
（1）掃除・整理整頓を行う
室内の清潔感は買主によくチェックされるため、普段より掃除をしっかり行いましょう。
キッチンやトイレ、お風呂場など水回りの掃除は特に念入りに行といいでしょう。
汚れがひどい際は、ハウスクリーニングを検討してみてもいいかもしれません。
（2）丁寧に対応する
自宅の内覧の際は、不動産会社の担当者も購入希望者の内覧をサポートしてくれます。
しかし、だからと言って対応を任せきりにせず購入希望者の質問には親身に回答する、見たい場所は気持ちよく見てもらうなど丁寧な対応するようにしましょう。
（3）買主の視点に立って家のメリットを伝える
売却する自宅の魅力は、住んでいる売主が一番よく知っています。
日当たりや風通し、周囲の環境など書類には乗っていない自宅の魅力を伝えましょう。
また、設備機器の不具合なども正直に伝えるということもよい印象に繋がります。
買主の視点に立てば、プラス面だけでなく、マイナス面も伝えることに躊躇しない方がいいでしょう。
コツ⑦：リフォームは不要
近年はリノベーション住宅の人気から、「新築を建てるよりも築年数の古い家を購入して自分好みにリフォームしたい」という需要が強まっています。
実際に、中古住宅を購入した人のうち約半数は自分でリフォームを行っているようです。
※アットホーム株式会社調査結果 より
また、リフォームにかけた費用を回収しにくいというデメリットもあります。
自宅の売却価格を決める大きな要素は築年数であるため、リフォーム費用を上乗せした額で物件が売却できると限らないためです。
どうしても不安な場合は、査定時などに不動産会社に相談してみましょう。
優秀な営業マンであれば、リフォームすべきかを含めて売却戦略を考えてくれるはずです。
まとめ
自宅の売却はまず相場を知ることから始まります。そのためにもまずは一括査定を行いましょう。
一括査定では複数の不動産会社に査定を依頼できるサービスです。信頼できる不動産会社を見つけることができれば、安心して自宅の売却を進めることができるでしょう。
税金の面や、契約の面で分からないことがあっても、不動産会社に相談することができます。
不動産一括査定のすまいステップがオススメ
優良な不動産会社を見つけることは、自宅の売却を成功させる重要な要素です。すまいステップは独自の運営方針に従って厳選された優良企業のみと提携を組んでいるため、信頼して仲介を依頼できる不動産会社のみに査定依頼ができます。ユーザーから評判の悪い会社を排除するシステムを取っているため、悪徳業者に不利な契約を押し付けられる心配もありません。利用者の安全性を第一に考えているため、安心して利用できます。最短60秒で4社の査定が受けられるため、とても簡単に検索できます。ぜひ利用してみましょう。
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自宅の売却について気になる方は「【自宅売却のコツ7つ】住み替えやローンを含めて解説！期間や流れを知ろう」も参考になります。
記事のおさらい
自宅売却にはどのぐらいの期間がかかる？
自宅売却にかかる期間は3~6カ月が一般的です。
実際に、株式会社Speeeが実際に不動産売却を行った1500人へのアンケート結果からは、4分の3近くの人が半年以内に自宅を売却できていることが分かります。しかし、売却の条件が違えば自宅が売却できるまでの期間に差が出ます。詳しく知りたい方は自宅売却にかかる期間をご覧ください。”
ローンがある自宅を売却することはできる？
住宅をローンが残っていても住宅を売却することができます。ただし、不動産の引き渡し日までにローンを完済して抵当権を抹消することが条件です。詳しくはローンが残っている自宅の売却方法をご覧ください。
自宅に住みながらでも、自宅を売却できる？
“自宅に住み続けながらでも、自宅を売却することはできます。
三菱地所が行ったアンケートによると、住みながら自宅を売却している人が7割近くいるというアンケート結果もあります。詳しく知りたい方は住みながら自宅を売却する方法をご覧下さい。