自宅売却のコツ【ローンがあっても、住み続けながらでも売れる!】

自宅を売却することは、多額の金額が動く重大なイベントです。
一生のうちに、そう何度もあることではありません。

そんなときに大きな損をしたくない、できるだけ高く売却したいと思うのは自然なことです。

ここでは、自宅を賢く売却するためのコツや注意点、基礎知識をまとめてご紹介します。

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自宅売却の4つのコツ

自宅売却のコツ①:急ぎでないなら「買取」よりも「仲介」を選ぶ

「買取」「仲介」による売却方法の説明

自宅を売却する方法は「仲介」「買取」の2つがあります。

仲介の場合、自宅の買い主は個人のお客様です。
不動産会社は買い主を探す手伝いをしてくれるイメージです。

対して買取の場合、自宅の買い主は不動産会社で、物件を直接買い取ってもらいます。

おすすめは「仲介」です。同じ物件でも、仲介は買取よりも高い売却価格がつくからです。
仲介で売却する価格に対し、買取の不動産売却価格は7割ほどに留まります。

ただし、買取にも「早く売却できる」というメリットがあります。

そうはいっても、とにかく急いで売却したい!という場合以外は「仲介」を選んだほうが無難です。
どちらにするか迷っている人は下記の記事も読んでみてください。

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自宅売却のコツ②:査定額が正しいか見極める

査定額とは、不動産会社が予想する3カ月以内に自宅が売れる金額のことです。

自宅売却において、不動産会社を選ぶ際に「なるべく高い査定額をつけた会社」を選ぶ人もいるかもしれません。

しかし、数ある不動産会社の中には、相場よりも高い査定額を出し顧客の獲得を狙う企業もあります。
複数の不動産会社に査定を依頼することで、高すぎたり安すぎたりする査定金額を見抜くことができます。

複数の不動産会社に依頼するなら、すまいステップの不動産一括査定がおすすめです。

入力自体は3分ほどで完了し、あとは査定結果を待つだけ。
プロが作成した査定書が早ければ数時間ほどで届きます。

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自宅売却のコツ③:信頼できる不動産会社を選ぶ

不動産会社は専門業務によって3つに分類されます。

不動産開発業マンションやビル、アパートを建設して販売する。
不動産管理業建物の保守・点検・管理を行う。
不動産売却業不動産物件の売買仲介・買取再販などを行う。

不動産会社を選ぶ際は「不動産売却業」を専門とする不動産会社を選びましょう。

また、レビューサイトの活用もおすすめです。
「おうちの語り部」は不動産売却専門のレビューサイトです。

おうちの語り部

過去に自宅売却に成功した人の売却額や売却までにかかった期間も併せて確認できます。
不動産会社選びで悩んでいる人はぜひチェックしてみてください。

→おうちの語り部(外部サイト)

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自宅売却のコツ④:内覧は自宅売却の可否を決める

買い主が売却をするかどうかを決める大きな要素の一つに「内覧時の印象」があります。
以下の点に注意して購入希望者の印象を良くしましょう。

(1)掃除・整理整頓を行う

室内の清潔感は買い主によくチェックされるため、掃除をしっかり行いましょう。
水回りの掃除は特に念入りに行います。

汚れがひどい際は、ハウスクリーニングを検討してみてください。

(2)愛想よく対応する

住宅の内覧の際は、不動産会社の担当者も購入希望者の内覧をサポートしてくれます。
しかし、だからと言って対応を任せきりにせず笑顔で愛想よく対応するようにしましょう。

(3)買い主の視点に立って家のメリットを伝える

売却を検討している自宅の魅力は、所有者が一番知っています。
日当たりや風通し周囲の環境など書類には乗らなくても自宅の魅力を伝えましょう。

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ローンが残っている自宅の売却方法

住宅ローンの支払いが残っている場合、自宅を売却することは可能なのでしょうか?

結論、住宅をローンが残っていても住宅を売却することができます。
ただし、ローンを完済して抵当権を抹消することが条件です。

抵当権とは、金融機関が設定する担保についての権利です。
住宅ローンの支払いが終わっていない場合、基本的には抵当権がついています。

抵当権を抹消するには、自宅を買い主に引き渡す前に住宅ローンを完済する必要があります。
以下の方法で現状を調べてみましょう。

自宅の査定価格 - 住宅ローンの残債
売却価格はこちらから試算できます。(所要時間3分)

住宅ローンよりも自宅の売却額が多い場合

住宅ローンの残債よりも自宅の売却金額が上回るなら、売却金で住宅ローンを支払い抵当権を外します

以下は抵当権を外し自宅を売却する手順です。

  1. 自宅の売却(売価額の受け取り)
  2. 住宅ローンを完済
  3. 抵当権抹消の手続き
  4. 自宅の所有権を購入者へ移転

住宅ローンよりも自宅の売却額が低い場合

overloan_underloan

住宅ローンよりも自宅の売却額が低いことを「オーバーローン」と言います。
オーバーローンの場合でも、自宅を売却するためには残ったローンの返済が必要です。

オーバーローンの場合は主に次の3つの方法でローンの返済をします。

  • 手持ち資金で補填する
  • 住み替えローンを利用する
  • 任意売却を利用する

住宅ローンが残っている家を売る方法は下記で詳しく説明しています。

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住みながら自宅を売却する方法

この記事を読んでいる人の中には、売却活動をする間も自宅に住み続けたいという人もいるのではないでしょうか?

自宅に住み続けながらでも、自宅を売却することはできます。
住みながら自宅を売却している人の方が多いというアンケート結果もあります。

住みながら売却
(参照:三菱地所 対象者:536名)

この場合、新しい家の購入も視野に入れた資金計画が必要です。
新しい家の購入可能額は、以下の式で試算できます。

新しい家の購入可能額

=(自宅の売却金額 + 融資可能額) - 購入に伴う費用

→売却価格はこちらから試算できます。(所要時間3分)

住みながら家を買うには、「売り先行」か、「買い先行」か

自宅を売ってから新居を探すことを「売り先行」、新居を探してから自宅を売ることを「買い先行」といいます。

メリットデメリット
売り先行資金を確保してから新居を探せる仮住まいが必要になる可能性がある
買い先行気に入った新居を見つけてから自宅を売却できる資金計画が不透明なまま新居を購入しなければいけない。

資金を確保したうえで新居を探せることから、自宅を売却する際には「売り先行」がおすすめです。

住みながら自宅を売却する方法について知りたい人は、こちらの記事もご覧ください。

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自宅売却時の流れ

自宅売却のフロー

①不動産一括査定を行う

自宅の売却価格の相場を知るための一番手っ取り早い方法は複数社から査定を受けることです。

不動産会社を選んだり、売り出し価格を決める際にもより有利な条件を引き出しやすくなるため、早い段階で複数社から査定を行うことをおすすめします。

→複数の不動産会社会社から査定を受ける

自宅売買の相場については、こちらの記事で詳しく解説しています。

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②不動産会社を選ぶ

およその販売価格を掴んだら、不動産会社を選びます。不動産会社を選ぶポイントは3つです。

  1. 宅地建物取引業の免許があるか
  2. 不動産売却業を専門としている会社か
  3. 売却活動をサポートしてくれるサービスが充実しているか

その他、担当者が信頼できるかなど、実際に会ってみての相性も大切です。
詳しくは、こちらの記事で解説しています。

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③媒介契約を結ぶ

媒介契約とは、自宅を売買する際の営業活動を特定の不動産会社に依頼することです。仲介契約とも呼ばれます。

知り合いに譲るなどの場合を除き、不動産売買では売主が自分で買い手を見つけることは困難です。
そのため、不動産会社に顧客を紹介してもらうことが一般的です。

媒介契約の種類は3つあります。

  • 一般媒介契約
  • 専任媒介契約
  • 専任専門媒介契約

なるべく手間をかけずに自宅を売却したいなら、専属売買がおすすめです。

自宅が実際に売れた場合、不動産会社は専任専属契約を結んだ売り主から確実に仲介手数料を得られます。
そのため、他の契約形態に対して、専任専属契約は不動産会社に積極的に売り出してもらえます

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④売り出し価格を決める

売り出し価格の設定は重要です。売り出し価格は売り主が自由に決めることができます。

相場より安い売り出し価格を設定すると、早く売却できる傾向にあります。
反対に、購入希望者から値段交渉をされることを前提に高めに設定することもできます。

いずれにせよ、複数社から査定を受け相場感を掴んでおくことが大切です。

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⑤内覧対応など販売活動を行う

不動産ポータルサイトへの掲載や周辺地域へのチラシ投函など、不動産会社が主導し販売活動が始まります

より高く自宅を売却するために、この時期は快く内覧に対応するとよいです。

買い主が物件を購入する際、内覧時の印象は重要な決定要素となります。
日頃から掃除を行い、購入希望者から見た物件の印象をアップさせましょう。

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⑥家を引き渡す

売却先が決まったら、契約内容に基づいて決済を行い、自宅を買い主に引き渡します。
自宅の引き渡しは、基本的に代金の受け取り(=決済)と同時に行われます。

決済には法律の専門知識が必要であるため、不動産会社に仲介を依頼することが一般的です。

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⑦確定申告

自宅を売却すると、売却金額に応じて税金がかかります。
ただし、特別控除を活用することで税金を安くできます。

特別控除を活用するには、不動産を売却した翌年の2月16日から3月15日までの間に確定申告をする必要があります。

下記の場合には、特別控除が受けられます。

  • 3,000万円特別控除
  • 10年超の居住用財産を譲渡した場合の軽減税率の特例
  • 特定の居住用財産の買換え特例
  • 譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例

支払う税金の額が大きく変わってくるので、忘れずに手続きするようにしましょう。

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自宅売却についてのよくある質問

【Q1】自宅売却にはどれぐらい費用がかかりますか?

自宅売却にかかる費用は、一般的に売却価格の5%ほどと言われています。

その中で、額が大きくなるものは以下のようなものです。

  • 仲介手数料
  • 譲渡所得税
  • 住民税
  • 復興税

かかる税金について、およその目安を表にまとめました。

譲渡所得額税額合計所得税住民税復興税印紙税
~3000万7300円~19万900万円0円0円6300円~18万900円1000円~1万円
3500万1388万500円1050万円315万円22万500円1万円
4000万1586万400円1200万円360万25万4000円1万円
4500万1784万3500円1350万円405万円28万3500円1万円
5000万1984万5000円1500万円450万円31万5000円3万円

税金や費用について詳しい内訳はこちらの記事で説明しています。

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また、控除を申請することで税金の一部が戻ってくることがあります。
支払う金額が大きく変わるので、気になる人は以下の記事を読んでみてください。

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【Q2】自宅売却の相場はどれぐらいですか?

自宅売却の相場は2つの要素に左右されます。
「住宅市場の状況」と「住宅の築年数」です。

  • 住宅売却市場の状況
  • 住宅の築年数

国交省が行った「不動産価格指標」の調査によると、住宅の売却価格は令和2年3月25日まで61カ月連続で上昇しています。

また、自宅の売却価格の相場は築年数によっても変わります。

中古住宅を売却する際、築年数が古くなればなるほど戸建ての資産価値は減少します。
不動産業界では、戸建ての市場価値は築20年でほぼ0になると言われています。

自宅売却の相場について詳しく知りたい場合は、下記の記事も読んでみてください。

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【Q3】自宅売却にかかる期間は平均どれぐらい?

不動産売却にかかる平均期間は3~6カ月です。

それぞれのステップにかかる時間は下記のとおりです。

期間ステップ
1~4週間相場を調べる
査定を受ける
媒介契約を結ぶ
1~3カ月購入希望者の内覧
条件交渉
売買契約
1~2カ月決済
引渡し

意外に手間がかかるのは、必要書類の取り寄せです。
市役所や法務局で取得する必要があるものは特に、早めに取り寄せるようにしましょう。

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自宅を売却するなら一括査定をして相場を知ろう

自宅の売却はまず相場を知ることから始まります。そのためにもまずは一括査定を行いましょう。

一括査定では複数の不動産会社に査定を依頼できるサービスです。信頼できる不動産会社を見つけることができれば、安心して自宅の売却を進めることができるでしょう。

税金の面や、契約の面で分からないことがあっても、不動産会社に相談することができます。

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自宅の売却について気になる方は「【自宅売却のコツ7つ】住み替えやローンを含めて解説!期間や流れを知ろう」も参考になります。


不動産一括査定サイトを使って査定をしたら300万円以上の差も珍しくない

不動産一括査定サイトすまいステップ を使って実際に不動産を査定してみると、査定額に300万円以上差が出ることも珍しくはありません。

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不動産会社B1400万円
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これだけ査定額に差が出ると、複数の不動産会社に査定を依頼することが、不動産を高く売るために必須だと言えるでしょう。

少しでも不動産売却を検討しているなら、一括査定サイトで自分の不動産がいくらで売れるか調べてみましょう。

【完全無料】うちの価格いくら?