自宅売却の2つのコツ。流れや費用までまとめて解説

自宅を売却することは、多額の金額が動く重大なイベントです。
一生のうちに、そう何度もあることではありません。

そんなときに大きな損をしたくない、できるだけ高く売却したいと思うのは自然なことです。

ここでは、自宅を賢く売却するためのコツや注意点、基礎知識をまとめてご紹介します。

監修:秋津 智幸
不動産サポートオフィス代表コンサルタント。自宅の購入、不動産投資、賃貸住宅など個人が関わる不動産全般に関する相談・コンサルティングを行う他、コラム等の執筆・監修にも取り組んでいる。
【保有資格】公認不動産コンサルティングマスター宅地建物取引士、ファイナンシャルプランナー(AFP、ファイナンシャルプランニング技能士2級
【URL】 不動産サポートオフィス

自宅売却にかかる期間

自宅売却にかかる期間は3~6カ月が一般的です。

株式会社Speeeが実際に不動産売却を行った1500人へのアンケート結果からは、4分の3近くの人が売り出してから半年以内に自宅を売却できていることが分かります。

成約までにかかった期間(1500人にアンケート)
自宅を売り出してから売却までにかかった期間(1500人へのアンケート結果)

しかし、売却の条件が違えば自宅が売却できるまでの期間に差が出ます
売却期間は、以下の要素で大きく左右されます。

期間を左右する主な要素

  • 相場と売却価格の乖離幅
  • 不動産会社の販売力
  • 不動産会社とどのような契約を結ぶか

実際に不動産を売却した人の体験談を読んで確かめてみましょう。

思いがけず1カ月で買い手がついた

40代女性

総合満足度: 5
売却にかかった期間:1カ月
売却価格:1980万円
猫を飼っており、クロスも剥がれ傷も多く3カ月以上売れないと思っていました3カ月で売れなければ値下げも覚悟していましたが、思いがけず1カ月かからず現金一括で買い手が見つかりました。不動産会社の担当者がとにかく誠実でレスポンスも早く、信頼できました。

口コミサイト「おうちの語り部」の内容をもとに編集。

相場より安く不動産を売り出していると、早い期間で売却できる傾向があります。
この方は「3カ月で売却したい」と期間が重要だったので値下げも視野に入れていたそうです。

たった1ヶ月で希望額通り売却できたのは、物件の査定額や売出価格の設定が適切だったことと不動産会社の担当者の相性がよく、担当者の購入希望者への対応が勝因のようです。

期間よりも価格を重視
30代女性/東京都

評価: 4.4
売却にかかった期間:11カ月
売却価格:3450万円
半年以内で売却したかったのですが、前半は引き合いがありませんでした。期間よりも価格を重視していたので、納得はしています。最初は大手で客層の広い不動産会社に依頼しましたが、途中で一般媒介契約に切り替え、ほぼ希望価格で売却できました。

口コミサイト「おうちの語り部」の内容をもとに編集。

こちらの方は平均よりも半年近く長い時間をかけたそうです。
そのかわり、運よく査定額よりも250万円も高く売却することに成功しました。

口コミにあるように、仲介を依頼する不動産会社との契約である媒介契約」の種類によっても売却にかかる期間や売却価格が変わる可能性がある点がポイントです。

2つのケースからわかることは、あなたが取る売却活動の方針や戦略で売却にかかる期間や売却価格が変わるということです。
次の章から、自宅売却の流れコツを学び不動産売却を成功させましょう。

自宅売却はスケジュールに余裕を持って!

先述の通り、アンケート結果から売却を始めてから成約まで全体にかかる平均期間は3~6カ月です。
3カ月で自宅売却を希望する場合、それぞれのステップにかかる時間の目安は下記のとおりです。

期間ステップ
引き渡しの4~3カ月前査定を受ける
不動産会社を選ぶ
媒介契約を結ぶ
引き渡しの3~1カ月前売り出し価格を決め、販売を開始する
内覧対応
売買契約
引き渡しの当日決済・引渡し
翌年3月確定申告

慌てずに売却を進めていくためにも、スケジュールには余裕を持って売却を行うようにしましょう。

次の章からは、それぞれのステップについて詳しく見ていきましょう。

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自宅売却時の流れ

自宅売却の流れ

まずはじめに、自宅売却の流れとスケージュールを押さえましょう。
上の図のように、自宅売却にはおおおまかに8つのステップがあります。

①査定を受ける

不動産会社へ査定を依頼し、自宅の今の価格(価値)がおよそいくらになるのかを掴みます。
この際のポイントは、複数社から査定を受けることです。

不動産の査定額は、その物件のその時点での相場価格(価値)を不動産会社がデータや経験を用いて算出した金額です。

不動産会社は、不動産の立地種類現在の状況などを調べたうえで、過去の同様な不動産の販売実績などをもとに査定額を算出します。
そのため、対象となる不動産のある地域や不動産の種類によって、不動産会社にも売却の得意・不得意があるため、査定額にばらつきが出ます

複数社から査定を受けることで、適正な金額(価値)を知ることができ、不動産をスムーズに売却することができるようになります。

すまいステップでは、複数の会社に一括で査定依頼ができます。下記のバナーからお進みください。

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②不動産会社を選ぶ

おおよそ物件の相場価格を掴んだら、売却の媒介(仲介)を依頼する不動産会社を選びます。査定を依頼した不動産会社に依頼することが一般的です。不動産会社を選ぶポイントは3です。

  1. 売却する不動産のあるエリアを得意としているか
  2. 売却する不動産の種類(マンションや一戸建てなど)を得意としているか
  3. 売却活動をサポートしてくれるサービスが充実しているか

その他、担当者が信頼できるかなど、実際に会ってみての相性も大切です。
詳しくは、こちらの記事で解説しています。

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③媒介契約を結ぶ

媒介契約とは、仲介(売主と買主を繋ぐこと)としての営業活動を特定の不動産会社に依頼することです。仲介契約とも呼ばれます。

知り合いに譲るなどの場合を除き、不動産売買では売主が自分で買い手を見つけることは困難です。

そのため、不動産会社に依頼して買い手を紹介してもらうことが一般的です。

媒介契約の種類は3つあります。

  • 一般媒介契約
  • 専任媒介契約
  • 専属専任媒介契約

媒介契約の種類によって特徴があり、一般媒介契約複数の不動産会社に依頼できることが特徴で、広く情報を発信できるため、買い手の目に留まる機会が増えます。

ただし、不動産会社からすると他社が買い手を見つける可能性があるため、やや顧客へ紹介する優先度が下がる可能性があります。

自宅の売却がはじめての場合や、手間をかけずに自宅を売却したいなら、専任媒介契約または専属専任媒介契約がおすすめです。

この2つの契約では、仲介を依頼できる不動産会社は1社のみとなるため、不動産が実際に売れた場合、不動産会社は専任媒介または専属専任媒介契約を結んだ売り主から確実に仲介手数料を得ることができます。

そのため、優先的に紹介することが多く、加えて会社によっては、売却にかかるアシストサービス売却後のアフターフォローも充実しています

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④売り出し価格を決める

売り出し価格の設定は重要です。

当然ながら、物件の状態にもよりますが、相場より安い売り出し価格を設定すると、早く売却できる傾向にあります。

複数社から査定を受け、早い段階で相場感を掴んでおくことは、売り出し価格を考える際にも役立つでしょう。

売り出し価格の設定は、売主が仲介を依頼する不動産会社の担当者と査定額を参考に決定します。

早く売却したければ、相場より安めに、売却期間は長めで良いとするなら高めに設定するのが一般的です。

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⑤内覧対応など販売活動を行う

不動産ポータルサイトへの掲載周辺地域へのチラシ投函など、不動産会社が主導し販売活動が始まります

不動産会社は購入希望者などの問い合わせなどを受け、物件の内覧(建物の中を見学)などの調整を行います。売主としてはよりスムーズに、できるだけ希望額で自宅を売却するために、内覧については常に快く対応するとよいです。

買い主が物件の購入を決定する際、内覧時の印象は重要な決定要素となります。
売却活動が始まったら、日頃よりも丁寧な掃除を行い、購入希望者の物件に対する印象をアップさせましょう。

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⑥売買契約を結ぶ

購入希望者から正式な書面による購入申し込みがあり、売主・買主双方が合意したら、売買契約を結びます。

申込みの条件によっては、売り主と購入希望者の間で物件の引き渡し時期や価格などの条件交渉が行われます。

申込みの時点で値引き交渉を打診されることを見越して、最初の売り出し価格を高めに設定しておくことが多いようです。
売り出し価格を高めに設定しておくことで、購入希望者との条件交渉を有利に運べるようになる一方、価格が高い分問い合わせなどの反響が減ってしまう副作用もあるので、注意が必要です。

売主・買主が条件で折り合えば、売買契約を締結します。売買契約は、売主、買主、双方の仲介業者の担当者が不動産会社の事務所などに集まって行います。

通常、買主への重要事項説明から始まり、契約書への署名・捺印した後、手付金の授受が行われ、質疑応答で終了します。

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⑦家を引き渡す・決済する

売却先が決まったら、契約後、売主・買主の準備が整ったら、契約内容に基づいて決済代金等の受け取り・清算)を行い、物件自宅を買い主に引き渡します。

引き渡しは、買主が住宅ローンを借りる金融機関や仲介する不動産会社の事務所などで行われます。
また、具体的な自宅の引き渡しは、原則、代金の受け取り(=決済)と同時に行われます。

物理的な鍵の引き渡しと併せて不動産の登記簿上の権利(所有権)を売主から買主へ移転させることで完了します。

所有権の権利移転等の登記申請は、決済には法律の専門知識が必要であるため、不動産会社司法書士に仲介を依頼することが一般的です。

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説明する人

⑧確定申告

自宅を売却し、売却益が発生した場合には、その売却益の金額に対して所有期間や不動産の種類に応じた税金がかかります。
ただし、自宅の売却の場合、様々な税金の特例を活用することで税金を安く抑えることができます。

売却益が発生し、特別控除を活用するには、不動産を売却した翌年の2月16日から3月15日までの間に確定申告をする必要があります。

自宅売却時の税金の特例には下記のようなものがあります。

  • 3,000万円特別控除
  • 10年超の居住用財産を譲渡した場合の軽減税率の特例
  • 特定の居住用財産の買換え特例
  • 譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例

これらの特例をうまく活用することで、支払う税金の額が大きく変わってくるので、適用となる条件等を確認しておきましょう。

もし、適用になる場合は、忘れずに確定申告期間中に手続きするようにしましょう。

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ローンが残っている自宅の売却方法

結論、住宅ローンが残っていても住宅を売却することができます。
ただし、通常、不動産の引き渡し日までにローンを完済して自宅に設定された金融機関の抵当権を抹消することが条件です。

抵当権とは、金融機関等が設定する担保権で、万一支払いが滞った場合に、対象となる不動産を売却するなどして得た資金を優先的に返済してもらうための権利です。
住宅ローンの支払いが終わっていない場合、抵当権が設定されています。

以下のフローチャートを参考に、ローンの解約方法を検討しましょう。

不動産売却ローン残債

※自宅の売却価格は、こちらから査定できます(所要時間3分)

A:売却と同時にローンを完済する

自宅の売却額が住宅ローン残高を上回った場合は、受け取った自宅の売却資金からローンを全額支払うことで抵当権を外してもらいます

この際、売却代金の受け取りとローンの返済は同時に一括で行われることがほとんどです。
具体的には、以下の手順でローンを完済します。

  1. 自宅の売却(売却代金の受け取り)
  2. 住宅ローンを完済(ローンの残債全額を金融機関に支払い)
  3. 抵当権抹消の手続き(金融機関から手続きに必要な書類を受け取り)
  4. 自宅の所有権を購入者へ移転(抵当権の抹消登記と同日に所有権移転)

手持ち資金の持ち出しや、新たなローンを組む必要がなく、最も理想的な返済方法です。

B:手持ち資金で補填する

もし自宅の売却金額が住宅ローン残高を下回る場合、手持ち資金で補充できないかを検討しましょう。

新たに無担保のローンや新たに購入する不動産に不足分を追加してローンを借りるよりは、手持ち資金が用意できれば、支払うトータルの費用は当然ながら少なくすることができます

詳しくは、こちらの記事で解説しています。

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ローン中の家

C:ローンを検討する

自宅の売却金額が住宅ローン残高を下回り、かつ手持ち資金での補充も難しい人はどうすれば良いのでしょうか?

この場合、新たにローンを借りて返済ができないかを検討します。
住み替え目的で自宅売却を行う際は、「住み替えローン」が利用できます。住み替えローンでは、従前の自宅の住宅ローンを完済するために不足した分を上乗せして新たな住宅ローンを組むことができる商品があります。

ただし、住み替えローンの審査は、本来の金額よりローンの金額が増えるため、通常の住宅ローンより厳しいです。下記のような項目がチェックされます。

  • 年収
  • 勤務先
  • 自宅の住宅ローン残高(不足残高)
  • 新しく購入する物件の購入価格
  • 新しく購入する物件の担保評価額
  • 過去のローン返済履歴
  • 個人信用情報

詳しくは「住み替えローンの利用は危険?利用のデメリットや審査基準を解説」で解説しています。

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D:任意売却を検討する

「自宅の売却価格がローン残高を下回りそうで、かつ新しくローンを借りるのも難しい…」

こういった場合、なるべくは避けたい手段ですが、すでにローンの返済が滞っている人やその可能性が極めて高い人は「任意売却」を金融機関に相談してください。

任意売却とは、金融機関の同意のもとローンが残った状態で不動産を売却することです。

同意が得られれば、抵当権は外してもらうことができ、不動産を売却することはできますが、一般的にはローンが残るため返済は継続すること多くなります

また、任意売却はローンの返済が正常な状態では、認められないことがほとんどです。

あくまで滞納などが発生し、金融機関がやむを得ないと判断したときだけ認められるものなので、自ら望んでできるものではないと理解しておきましょう。任意売却にはデメリットがあります。

一般的に任意売却に金融機関が応じてもらえた場合、売却金額や引き渡しの時期など売却の条件についても金融機関の確認が必要なります。

また、任意売却では売却価格が一般的な仲介による金額より低くなる場合もあります。

なお、住宅ローンの滞納や任意売却といった履歴は個人信用情報に記録が残り、信用情報にそうした履歴が残ると、クレジットカードの利用ができなくなったり新たにローンを借りられなくなります

任意売却については、「任意売却とは?競売と比較して流れやメリット・デメリットを解説!」の記事で詳しくで詳しく解説しています。

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住みながら自宅を売却する方法

この記事を読んでいる人の中には、売却活動をする間も自宅に住み続けたいという人もいるのではないでしょうか?

自宅に住み続けながらでも、自宅を売却することはできます。
三菱地所が行ったアンケートによると、住みながら自宅を売却している人が7割近くいるというアンケート結果もあります。

住みながら売却
(参照:三菱地所 対象者:536名)

現在住んでいる家を売却する際には、どんなことに気を付ければいいのでしょうか?
抑えておくべきことは3つです。

  • 「売り先行」か「買い先行」か
  • 住みながら自宅を売却する流れ
  • 売り先行の場合、新居に入居するまでどこに住むか

詳しく解説していきます。

売り先行か買い先行か

自宅を売ってから新居を探すことを「売り先行」、新居を探してから自宅を売ることを「買い先行」といいます。

メリットデメリット
売り先行・資金計画をほぼ確定してから新居を探せる

・売り急ぎせず納得した金額で売却できる

・仮住まいが必要になる可能性がある
買い先行・気に入った新居を見つけてから自宅を売却できる

・仮住まいの必要がない

・資金計画が不透明なまま新居を購入する

・一時的にでも二重ローンになることがある

資金計画をある程度確定させたを確保したうえで新居を探せること、一時的にでも二重ローン(既存の住宅ローンと新居の住宅ローンの2つを同時に返済すること)となる懸念がないことから、自宅を売却する際には、できれば「売り先行」がおすすめです。

また、自宅の売買契約時に引き渡しの条件として、買い換え先を探す時間を考慮した日程にすることも可能です。

一方、住みながら売却を考える人は、「買い先行」がおすすめになります。特に新築物件を新たに購入する場合、「買い替え特約」という特約を付けることで、万一、従前の自宅を売却できなかった場合でもペナリティなしで解約することができます。

住みながら自宅を売却する方法について知りたい人は、こちらの記事もご覧ください

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住みながら自宅を売却する流れ

上述した通り、住みながら自宅を売却する際には「買い先行」がおすすめです。

一例として、買い先行の流れは以下の通りです。

  1. 自宅の査定を行う
  2. 自宅を売却するために、不動産会社と媒介契約を結ぶ
  3. 自宅の売却活動を行う
  4. 自宅の売買契約を結ぶ
  5. 新居の物件探しを行う
  6. 新居の売買契約を行う
  7. 新居の引き渡しと決済を行う

詳しくは、以下の記事で解説しています。

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新居に入居するまでどこに住むか

売り先行で自宅を売却する場合、「自宅を引き渡してから新居に入居するまでどこに住むか」が問題になります。一時的に実家や賃貸住宅へ住む人もあれば、ウィークリーマンションやホテル住まいとする人もいるかもしれません。

こうした仮住まいの費用もばかになりません。そこで、できるだけ仮住まいはなくしたい場合は、自宅の決済日と引き渡し日に余裕を持たせられないか、自宅の買主と交渉しましょう。

通常、自宅の売却金の受け取り(=決済)と引き渡しは同時に行われます
つまり、売却代金を受け取るには、その前に自宅を退去しなければなりません。

そこで、売買契約にあたって、買主と交渉することで決済と引き渡し日を新居への引っ越しを想定して余裕を持った日程とすることも可能です。

たとえば、引き渡しを契約から3か月や6か月後のように指定し、その間に新居を探し、引っ越しを行うことができます。

自宅売却のコツ

自宅売却のコツ①:適正な売り出し価格をつける

売り出し価格とは
出展:SUMO

売り出し価格とは、Webサイトや広告に記載される物件価格のことです。
売り出し価格は、売り主が自由に決めることができます

自宅を売却する際、売り出し価格が相場と比べて高すぎると購入希望者が見つかりにくく、逆に安いと、すぐに売却できますが手元に残る資金減ってしまうことやローンの残債を返済することができなくなってしまう可能性があります。

売り出し価格を決める際は、不動産会社が出した「査定価格を参考にします。
そのため、不動産会社の提示した査定価格が適正なのかを見極めることが非常に重要になります。

査定価格が適正か見極める方法は2つあります。

  • 複数の不動産会社に査定を依頼する
  • 自分で相場を調べる

複数の不動産会社に査定を依頼する

数ある不動産会社の中には、相場よりも高い査定金額を提示し顧客の獲得を狙う会社もあります。
複数の不動産会社に査定を依頼することで、高すぎたり安すぎたりする査定金額を見抜くことができます。

複数の不動産会社に依頼するなら、すまいステップの不動産一括査定がおすすめです。

入力自体は3分ほどで完了し、あとは査定結果を待つだけ。
プロが作成した査定書が早ければ数時間ほどで届きます。

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自分で相場を調べる

自分で相場を調べることで自宅周辺の相場感を身に付けることができ、不動産会社から提示された自宅の査定金額と比較することでその適正をある程度判断できるようになります。

下記に相場を調べる際に役立つサイトをまとめました。

特徴おすすめ度
レインズ・マーケットインフォメーション成約価格を調べられる。
地域や築年数、間取りどから成約時期から絞り込むことが可能。
★★★
Homes売り出し価格を調べられる。
現在売り出している物件を地域や価格、土地面積から検索できる。
ただし、「売り出し価格」は実際に成約した価格ではないので注意が必要。
★★
HowmaAIが自宅の売却価格を予測する。
査定額の正確性が低い点はデメリット。

自宅と似た物件がいくらで売却されたのか、あるいはいくらで売り出されているのかをチェックしてみてください。

自宅売却の相場については詳しくは、以下の記事で解説しています。

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自宅売却のコツ②:内覧は自宅売却の可否を決める

買主が購入するかどうかを決める大きな要素の一つに「内覧時の印象」があります。
以下の点に注意して、内覧時の購入希望者の印象を良くしましょう。

(1)掃除・整理整頓を行う

室内の清潔感は買主によくチェックされるため、普段より掃除をしっかり行いましょう。
キッチンやトイレ、お風呂場など水回りの掃除は特に念入りに行といいでしょう。

汚れがひどい際は、ハウスクリーニングを検討してみてもいいかもしれません。

(2)丁寧に対応する

自宅の内覧の際は、不動産会社の担当者も購入希望者の内覧をサポートしてくれます。

しかし、だからと言って対応を任せきりにせず購入希望者の質問には親身に回答する、見たい場所は気持ちよく見てもらうなど丁寧な対応するようにしましょう。

(3)買主の視点に立って家のメリットを伝える

売却する自宅の魅力は、住んでいる売主が一番よく知っています。
日当たりや風通し周囲の環境など書類には乗っていない自宅の魅力を伝えましょう。

また、設備機器の不具合なども正直に伝えるということもよい印象に繋がります。

買主の視点に立てば、プラス面だけでなく、マイナス面も伝えることに躊躇しない方がいいでしょう。

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自宅売却に関わる費用

自宅売却の費用 
= 諸費用  +  売却益が出た場合の税金

それぞれについて詳しく見ていきましょう。

自宅売却にかかる税金以外の費用

自宅を売却する際には、税金以外にも下記のような費用が発生します。

  • 仲介手数料
  • 印紙税(印紙代)
  • 抵当権抹消登記費用
  • 住宅ローン返済手数料
  • ハウスクリーニング費用
  • 測量費用
  • 解体費用
  • 書類発行費用
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家や土地などの不動産を売却するには仲介手数料や税金など様々な費用がかかります。一般的に不動産売却でかかる費用は売却価格の4~6%程度と言われていますが、具体的に「手数料がいくらかかるか」「いつ支払えばいいか」を分からない人も多いでし[…]

この中で、額が大きい出費としては「仲介手数料」が挙げられます。

仲介手数料は、個人が売主の場合で売却価格が400万円超では、物件売却価格の3%+6万円に消費税が上限となります。

物件価格によっては100万円単位の金額になります。最近は、仲介手数料を安くしている不動産会社もあるため、不動産会社を選ぶ際には仲介手数料について必ず確認するようにしましょう。
詳しくはこちらの記事で解説しています。

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なお、測量費用や解体費用は、土地付きの一戸建ての場合に必要になる可能性のある費用です。特に、解体費用は建物が古く、土地(更地)として売却する場合に発生することが多くなります。

自宅売却にかかる税金

自宅売却にかかる税金は、売却益が出た場合に不動産譲渡所得税という税金が発生します。その税金の内訳は所得税と住民税、復興特別所得税となっています。

譲渡所得税は、所有している不動産の種類(住宅か否か、自宅か否かなど)と所有している期間で税率が変わってきます。

また、譲渡所得額(=売却によって得られる利益)によっても変わってきます。

譲渡所得税は、自宅を所有してから5年以下か、5年超かで税率が大きく異なります。この場合の5年は、譲渡した年の1月1日現在において所有期間が5年以下か5年超かにより判断されます。

5年以下の場合の税率は39.63%(所得税・住民税・復興特別所得税の合計)、5年超の場合は20.315%(同)、特例により10年超の場合は譲渡所得金額6000万円以下と6000万円超で税率が異なり、6000万円以下の部分は14.21%、超の部分は20.315%となります。

税金の種類や詳しい計算方法についてはこちらの記事で説明しています。

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自宅売却についてのよくある質問

自宅売却の相場はどれぐらい?

自宅売却の相場は大きく分ければ2つの要素に左右されます。

  • 不動産の市場動向
  • 売却物件の状況

国交省が行った「不動産価格指標」の調査によると、住宅の売却価格は令和2年3月25日まで61カ月連続で上昇しています。

不動産価格指数(戸建て)

こうした市場動向は、個々の取引の集約されたものなので、相場を理解するためには見ておいて損はありません。

また、自宅の売却価格の相場は、個々の不動産の状況によっても大きく左右されます。売却する不動産の立地、種類(マンションか、戸建てかなど)、面積、築年数などさまざまな要素で構成されますが、売却したい不動産と同類の不動産の相場を調べることで、相場を理解することができます。

ここでは、例示的に個別の条件のうち、築年数について見てみましょう。

例えば、中古住宅を売却する際、築年数が古くなればなるほど建物の資産価値は減少します。
不動産業界では、例えば、木造の戸建ての市場価値は、建物が築20年でほぼ0になると言われています。
これは、木造の建物の減価償却費の計算上、22年で償却がほぼ0になることから、およそ20年で建物の価値がなくなると想定しているためです。ただし、土地は減価しないので、築20年では大体土地の価値となると想定します。

住宅売却価格と築年数の相関。
戸建て(建物部分)の新築時の価値を100とした時の築年数と売却価格の相関。

自宅売却の相場について詳しく知りたい場合は、下記の記事も読んでみてください。

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築年数が古くても自宅は売却できる?

戸建ての場合、その価値は以下のように求められます。

戸建ての価値
=戸建ての住宅(建物部分)の価値 + 土地の価値

戸建て住宅(建物)の資産価値は築年数が経つほど減価します。これを税金などの計算などでは、減価償却と言います。

しかし、住宅が建っている「土地」の価値は減価しません。その理由は、建物は劣化しますが、土地は劣化しないからです。

そのため、築20年以上の戸建て住宅を売る際は、以下のような売却方法も検討してみてもいいでしょう。

  • 住宅を解体し、土地のみを売却する
  • 「古家付き土地」として売り出す

自分で業者などに依頼して建物を解体してから売却する、あるいは建物は建っているものの、更地として引き渡すことを条件とする方法でも「土地」として売却することは可能です。土地は更地で売却するのが最も高く売れる方法ですが、建物を解体する費用が先行してかかるため、解体費用の持ち出しがあります。

一方、「古家付き」として売却する場合は、自分の費用で建物を解体しない分、価格は安くなります。場合のよっては解体費用分の値引き交渉が入ることがあります。

詳しくはこちらの記事で解説しています。

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赤い屋根の家の粘土

また、築年の古いマンションは、建物が主体なので築年数が経過すると、その分戸建て同様減価していきますが、木造の戸建てと異なり、RC造やSRC造の建物は減価償却期間が47年と長期になるため、築20年程度であれば、十分資産価値が残っています。

特にマンションの場合は、戸建てに比べて立地条件が良いことが多いため、資産価値は維持されやすい傾向があります。築年が40年以上の古いマンションでも、価値が0になることはないので、築年が古くても売却は可能です。

まとめ

自宅の売却はまず相場を知ることから始まります。そのためにもまずは一括査定を行いましょう。

一括査定では複数の不動産会社に査定を依頼できるサービスです。信頼できる不動産会社を見つけることができれば、安心して自宅の売却を進めることができるでしょう。

税金の面や、契約の面で分からないことがあっても、不動産会社に相談することができます。

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自宅の売却について気になる方は「【自宅売却のコツ7つ】住み替えやローンを含めて解説!期間や流れを知ろう」も参考になります。

記事のおさらい

自宅売却にはどのぐらいの期間がかかる?

自宅売却にかかる期間は3~6カ月が一般的です。
実際に、株式会社Speeeが実際に不動産売却を行った1500人へのアンケート結果からは、4分の3近くの人が半年以内に自宅を売却できていることが分かります。しかし、売却の条件が違えば自宅が売却できるまでの期間に差が出ます。詳しく知りたい方は自宅売却にかかる期間をご覧ください。”

ローンがある自宅を売却することはできる?

住宅をローンが残っていても住宅を売却することができます。ただし、不動産の引き渡し日までにローンを完済して抵当権を抹消することが条件です。詳しくはローンが残っている自宅の売却方法をご覧ください。

自宅に住みながらでも、自宅を売却できる?

“自宅に住み続けながらでも、自宅を売却することはできます。
三菱地所が行ったアンケートによると、住みながら自宅を売却している人が7割近くいるというアンケート結果もあります。詳しく知りたい方は住みながら自宅を売却する方法をご覧下さい。


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