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自宅売却の基礎知識!住みながら売る流れ・上手く売るコツ・費用を解説

  • 更新日:2024年6月13日
監修秋津 智幸
不動産サポートオフィス代表コンサルタント。自宅の購入、不動産投資、賃貸住宅など個人が関わる不動産全般に関する相談・コンサルティングを行う他、コラム等の執筆・監修にも取り組んでいる。
【保有資格】公認不動産コンサルティングマスター、宅地建物取引士、ファイナンシャルプランナー(AFP、ファイナンシャルプランニング技能士2級
【URL】 不動産サポートオフィス
自宅売却の基礎知識!住みながら売る流れ・上手く売るコツ・費用を解説

住み替えのために自宅を売却したいものの、「今住んでいるけどそのまま売れるのだろうか?」「ローンの返済が終わっていないけれど大丈夫だろうか?」と心配な方は多いのではないでしょうか。

自宅の売却について、他にも疑問や不安でいっぱいの方に向けて、この記事では自宅の売却方法売却にかかる費用・税金高くスムーズに売るコツを解説します!

もくじ

こんな場売却も自宅は売却できる?

そもそも住宅ローンを返済し終えたり、前もって住み替え先に引っ越しをしなくても、家は売却できるのでしょうか。

結論として、ローン残高があっても、居住中であっても自宅は売却できます

それぞれのケースについて、詳しく見ていきましょう!

ローンが残っていても自宅は売れる

住宅ローンが残っていても、売却代金でローンを完済できれば、自宅は売却できます

住宅ローンを借り入れて購入した家には、「抵当権」というものが設定されています。

抵当権とは、ローンを貸付する金融機関等が不動産に設定する担保権です。
万が一、ローンの返済が滞った場合に、債権者である金融機関は、不動産を差し押さえて売却し、返済させることができます。
ローン返済中の家には「抵当権」が残っているため、自由に売却できません。
しかし、買主から売主への売却代金の振込と、売主から銀行へのローン返済、各種登記手続きを同じタイミングで行うことができるのであれば、銀行に自宅の売却を認めてもらえます。これを「同時決済」といいます。

買主と売主の住宅ローンの手続きと不動産登記の手続きを同日に行うことで、住宅ローンの残っている家を売買できる

万が一、売却代金を充てても住宅ローンの残債が残ってしまう場合には、「住み替えローン」を利用して新居に住み替えるという手段もあります。

また、既にローンの返済に滞納が生じてしまっている状態で、売却代金での返済ができない場合には「任意売却」という手段があります。

すまリス
まとめると、ローンが残っている自宅を売却したいなら、まずは自宅の売却価格が住宅ローン残高を上回りそうか調べるのが重要です。

自宅がいくらで売れるかどうか知りたい方は、一括査定の利用がオススメです。複数の不動産会社にまとめて査定を依頼できるので、査定額を比較して売却相場を把握できます。

不動産一括査定サイトのすまいステップなら、全国の家の売買経験が豊富な不動産会社に、最大4社まで同時に査定依頼できます。

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住みながらでも自宅は売れる

売却前に自宅を空き家にせず、居住し続けながら家を売却することも可能です。

むしろ、住み替えのために初めて不動産を売却する方にとっては「住みながら家を売る」のはオススメの方法です。

すまリス
実際に、多くの方が居住している状態で家を売却しています。

三菱地所ハウスネットの公表しているアンケート結果によると、住み替えのために家を売却した人の約6割が、売却予定の家に住みながら売却活動をしたというデータもあります。

住み替え目的で家を売却した人の59.8%が居住しながら売却を進めた

(引用:三菱地所の住まいのリレー(2023年7月6日閲覧))

住み替え目的で自宅に居住しながら売却を進める場合は、一般的には「売り先行」で家を売却することになるでしょう。

売り先行買い先行
先に自宅を売却してから、新居を購入する先に新居を購入してから、旧宅を売却する

「売り先行」は、以下の理由から、不動産の売却が初めての方にオススメの売却スタイルです。

「売り先行」がおすすめの理由

  • 売却代金を住み替え先購入の頭金にできる
  • 一時的にでも二重ローン(既存の住宅ローンと新居の住宅ローンの2つを同時に返済すること)となる懸念がない

ただし、購入希望者の内覧対応が忙しかったり、自宅の引き渡しまでに新居へ引っ越せない場合は仮住まいが必要になることもあります。

詳しく知りたい方は、以下の関連記事をご参照ください。


自宅を売却したいものの、不動産会社探しは大変そう…という方にはすまいステップ」の一括査定がオススメです。

全国の厳選された不動産会社の中でもエース級の担当者がご自宅を査定します。

自宅のあるエリアで売買実績が豊富な不動産会社に任せることで、スピード売却を目指しましょう。

自宅に住み続けながら売却する方法│売り先行

自宅に最後まで住み続けながら売ることができる「売り先行」という方法があります。

ここでは、売り先行の流れや特徴をそれぞれ解説します。

売り先行の流れ

以下の画像は、売り先行の流れを示しています。

売り先行の流れ

売り先行は、自宅を売却してから新居の契約を行う方法です。

画像を見ると、売却側の契約を済ませた後に購入側の契約を結んでいることが分かります。

売り先行なら家が売れるまで住み続けられる

売り先行の場合、家が売れるまで住み続けることができます。

自宅の売却が確定するまで新居を契約しないので、自宅が売れる前に新居に移ることはありません。

そのため、「新居を買ったのに自宅がなかなか売れない…」といった状況にならないのです。

すまリス
自宅を売ってから新居を買う(借りる)方法と覚えておこう!

注意:仮住まいが必要になる場合がある

売り先行で、新居がなかなか決まらない場合は仮住まいが必要になるため、注意が必要です。

自宅を引き渡した後、新居の引き渡しまで期間が空いてしまうと、実家やウィークリーマンション、ホテルなどに泊まることになります。

仮住まい問題は自宅と新居の引き渡しを同日に行うことで解消できますが、不動産会社や相手側の協力が必須なので、必ず実現できるわけではありません。

そのため、仮住まいが必要になるかもしれないということを知っておきましょう。

新居を契約してから自宅を売却する方法│買い先行

「売り先行」とは反対に、自宅に住みながら新居を契約し、その後自宅を売る「買い先行」という方法があります。

ここでは、買い先行の流れや特徴をそれぞれ解説します。

買い先行の流れ

以下の画像は、買い先行の流れを示しています。

買い先行の流れ

買い先行は、新居の契約を行った後に自宅を売却する方法です。

画像を見ると、購入側の契約を済ませた後に売却側の契約を結んでいることが分かります。

買い先行なら仮住まいなしで住み替えられる

買い先行の場合、必ず仮住まいなしで住み替えることができます。

前章で紹介した売り先行とは逆で、新居を確定させてから自宅を売却します。

自宅の引き渡しは新居に移った後に行うので、仮住まいを経由することがないのです。

すまリス
新居を買ってから(借りてから)自宅を売る方法と覚えておこう!

注意:家が売れ残ると損する場合がある

買い先行の場合、家が売れ残ると費用が多くかかって損をする可能性があるため、注意が必要です。
例えば今のローンが残っていて、新居の購入にもローンを組んだ場合、自宅が売れるまで両方のローンを払うことになってしまいます。(これをダブルローンと言います)
また新居を賃貸で契約するときも、現在のローンと新居の賃料を同時に支払うことになります。
買い先行は金銭的な余裕がある場合におすすめですが、そうでなければ売り先行の方が良いでしょう。

自宅の売却にかかる期間

ここでは、自宅の売却にかかる期間を解説します。

一般に、準備から売却完了まで6カ月程度かかると言われています。しかし様々な要因によって、売り出しから1年以上経っても売れないケースもあります。

一般的には6ヶ月程度かかる

自宅の売却には、一般的には6カ月程度かかります。

具体的には、売り出す前の準備に1カ月、売り出して買主を探すのに4か月、売買契約や引き渡しなどの手続きに1カ月といった具合です。

売り出し前自宅の査定
不動産会社選び
売却プラン決定
 2週間~1カ月
 売却活動中売却活動
内覧対応
 2~4か月
 売却後売買契約
引き渡し
 1カ月

売り出し価格が高すぎると1年以上売れないことも

条件によっては、家がなかなか売れないケースもあります。

売却期間は、特に売り出し価格に大きく影響されます。適正な相場価格を設定しないと、買い手が見つからずに物件が長期間市場に売れ残ってしまうことがあります。

例えば、相場を考慮せずに、ローンの残高や手元に欲しい金額のみを基準にして価格を決めてしまうと失敗することが多いです。

過度に高い価格での売り出しは避け、相場の範囲内での価格設定が重要です。

すまリス
売りたい時期の半年前には準備を始めよう!

売れ残りを回避するにはどうすればいい?

家が売れ残ってしまうと、売却スケジュールを見直すことになってしまいます。

また、売るためにどんどん価格を下げていかなければいけないので、安く売ってしまうことに繋がります。

ここでは、そんな売れ残りを回避するための方法を紹介します。

売り出し価格は相場をもとに決める

家の売り出し価格は相場を基準に決めるようにしましょう。

相場に合った価格であれば、需要と供給のバランスを保ちやすくなり、売れ残りのリスクが低減します。

自宅を売る方の中には、「ローンがこのくらい残っているから…」「手元にこのくらい欲しいから…」と考えて価格を設定する方も多くいます。

しかしこのような決め方だと、売れ残りのリスクが大きくなり危険です。

不動産会社に相場を聞いたり、査定額を参考にしながら大きく外れた価格を設定しないよう注意しましょう。

不動産会社選びを慎重に行う

売却を依頼する不動産会社は慎重に選ぶようにしましょう。

家が上手く売れるかどうかは、担当者の営業力にかかっています。

そのため、実際に担当者と会って話を聞き、信頼できるかどうかを見極めることが大切です。

また地方の物件の場合、都市部が得意な大手よりも、地元に精通している不動産屋さんに依頼した方が上手く行くケースも多いです。

とりあえず大手、とりあえず近くの不動産会社とするのではなく、実際に会ってみて比較しながら決めましょう。

需要の高い2~3月に売り出す

スケジュールに余裕がある方は、売り出す時期を工夫してみても良いでしょう。

家の需要は、新生活が始まる前の2~3月に最も高くなります。

需要が高いということは、それだけ買主候補が多いということなので、売れる可能性も高まります。

また、この時期は転勤などで新居探しを急いでいる人も多いので、売れ残りを避けるには一番良い時期であると言えます。

とにかく早く売りたい時は買取を利用する

スケジュールなどの都合で、どうしても売れ残りを避けたい・早く売りたいという方は「買取」という方法がおすすめです。

「買取」とは、通常の不動産仲介とは違い、専門の買取業者に直接売却する方法です。

買取であれば、買主を探す必要がないため最短1週間~1カ月で売ることができます。

また、買主が見つかりづらい物件であっても、積極的に買い取ってくれます。

すまリス
売れ残ってしまうと損なことばかり。コツを抑えて上手に売ろう!

自宅売却にかかる費用と税金

自宅の売却で気をつけなければならないのは、売却代金が全額手元に残る訳ではないということです。

一般的に、自宅を売却する時には、売却価格の5~7%の金額の費用がかかります

たとえば、東京都の戸建ての平均的な売却価格3,400万円で家を売却した場合の費用・税金のシミュレーションは以下の通りです。
▼自宅売却にかかる費用・税金の例
仲介手数料118.8万円
登録免許税
2,000円
司法書士費用3万円
ローン一括返済手数料3万円
引っ越し費用10万円
ハウスクリーニング費用5万円
仮住まい費用なし(※1)
印紙税5,000円(※2)
譲渡所得税なし(※3)
総額140万5,000円
※1:仮住まいをしなかったとして試算
※2:軽減税率を適用
※3:譲渡所得が3,000万円以下かつ3,000万円特別控除を使用したとして試算
ここからは、支払う場合に特に高額になりやすい仲介手数料譲渡所得税について、重点的に解説します。
戸建ての売却にかかった費用
戸建ての売却を考える人は「実際に売却時はどのくらいの費用がかかるの?」と疑問を持つ方もいるでしょう。
そこですまいステップでは、2023年12月28日から2024年1月10日にかけて、戸建て売却の経験者83名を対象に「戸建て売却にかかった平均費用」についてアンケートを行いました。結果は以下の通りです。
売却でかかる平均費用は、もっとも高い場合で200万円未満です。最終的にいくらかかるのかは、家を売却してみないと分かりませんが、売却費用として200万ほど準備しておけば問題ないでしょう
戸建て売却にかかった費用

仲介手数料

仲介手数料とは、不動産会社の仲介によって自宅を売却した時に不動産会社に支払う手数料のことです。

不動産会社の営業活動にかかった費用や広告費用、ポータルサイトへの掲載料等の実費と不動産会社に対する報酬がまとめて「仲介手数料」として請求されます。

仲介手数料は「成功報酬」です。買主が決まらず成約しなかった場合には支払いません。

また、買取で不動産会社に直接売却した場合にも仲介手数料はかかりません。

不動産会社が売主に請求できる仲介手数料の金額には、法律によって上限額が設けられています。

【仲介手数料の法定上限額】
売却価格×3%+6万円+消費税
キャンペーン等で仲介手数料の値引きをする会社もありますが、多くの不動産会社が法定上限額いっぱいの金額を仲介手数料に設定しています

仲介手数料の支払いタイミングは、手付金を受け取った後と決済後で、半額ずつ支払います。そのため、買主から受領した売却代金から費用を賄えます

譲渡所得税(所得税と住民税)

自宅を売却して利益(譲渡所得)が出た場合、所得税、復興特別所得税、住民税が課税されます

この3つの税金は、まとめて「譲渡所得税とも呼ばれます。

すまリス
譲渡所得にかかる税金なので、譲渡所得税です。
譲渡所得は、自宅の売却価格から売却にかかった費用(譲渡費用)と、購入時の費用を減価償却したもの(取得費)を差し引いて求めます。
更に、自宅を売却した場合には「3,000万円控除が利用できます。
居住用不動産を売却する時に適用できる特例で、譲渡所得から最大3,000万円まで差し引けるため、控除を申請して利用すると課税がなくなるケースが多いです。
ただし、住み替え先の購入時に申請できる住宅ローン減税(住宅ローン控除)」とは併用できないため、住み替えによる売却の場合には、より節税効果の高い制度を利用しましょう。
譲渡所得にかかる税率は、自宅の所有期間によって異なります。所有期間が5年以下の場合の税率は39.63%、5年を超える場合の税率は20.315%です。
また、所有期間が10年を超える場合には、更に税率の軽減措置を受けられます。
譲渡所得=売却価格-(譲渡費用+取得費)-特別控除額
譲渡所得税=譲渡所得×税率
所得税住民税復興特別所得税合計税率
所有期間5年未満30%9%0.63%39.63%
所有期間5年超15%5%0.315%20.315%
所有期間10年超(※)10%4%0.21%14.21%

(※)譲渡所得のうち6,000万円以下の部分まで軽減税率を適用できる。

譲渡所得税が課税される場合や、3,000万円控除を利用する場合は、自宅を売却した翌年の2月~3月に確定申告が必要です。

費用総額シミュレーターで売却にかかる費用を算出してみよう

以下の費用シミュレーターを使って、あなたの不動産を売ったときにかかる費用を算出してみましょう!

「売却価格」「購入価格」「物件の所有期間」「現在住宅として住んでいるか」をそれぞれ入力し、「費用を算出する」ボタンを押すと、売却時にかかる費用が自動で算出されます。
※購入価格が分からない場合は空欄で大丈夫です。

費用の内訳も表示されますので、まずはどんな費用がいくらかかるのかを把握しておきましょう。

自宅を高くスムーズに売却する6つのコツ

ここからは、自宅を高く売却するための具体的なコツを見ていきましょう。自宅を高く売却するために、押さえておきたいコツは6つです。

それぞれ詳しく見ていきましょう。

コツ①:引き渡し日の半年前には売却に向けて動き出す

引き渡し日の半年前には自宅の売却準備を始めましょう。

自宅を売却する場合、自宅の引き渡し日新居への入居日なるべく近づけることが重要です。

自宅を引き渡してから新居への入居まで時間があると仮住まいが必要になり、反対に新居が先に決まっても自宅が売れないと両方のローンを支払わなければならないためです。

自宅はすぐに売れるわけではなく、売却できるまでに3カ月~半年の期間がかかります。

下のグラフは、すまいステップで戸建てを売却した58人に「自宅の売却までにどのぐらいの期間がかかったか」を尋ねた結果です。

戸建ての売り出しから売却までにかかった期間

すまいステップ「『不動産売却に関するアンケート』の調査結果」(2022年10月22日閲覧より)

「3カ月以内」と「半年以内」と答えたユーザーを合わせると約半数になります。

売却に向けた事前準備の期間や引っ越しのスケジュールも考慮し、自宅の引き渡し日の10カ月前には自宅の売却に向けて動き出しましょう。

コツ②:必要書類は早めに準備する

自宅の売買契約を締結する際に必要な書類はいくつかあります。

購入検討者が見つかってから、書類を準備していると売却タイミングが遅れてしまうため、時間に余裕があるうちに書類を集めておきましょう。

自宅を売却する際に必要な書類は以下の通りです。

項目目的取得場所
登記済権利証登記名義人の変更市役所
間取り図と測量図物件情報の確認市役所
固定資産税納税通知書負担する固定資産税の計算市役所
実印、印鑑証明書類への捺印と実印の証明市役所
身分証明書売主本人の確認市役所
建築確認済証、検査済証建築基準を満たしてるかの確認市役所
地積測量図、境界確認書土地の大きさ等の確認(測量士に相談)

書類を紛失してしまった場合は、不動産会社に相談しましょう。不動産会社が代わりの書類を用意してくれたり、場合によっては書類が必要なくなることもあります。

コツ③:境界線を確認しておく

自宅を売ることが決まったら、分かる範囲で隣の家との境界線を確認しておきましょう。

自宅を売却するには、隣の家と境界線が確定されていなければならないからです。

エアコンの室外機や物置・雨どいなどが本来の境界線を越えて設置されている場合、自宅を売却する前に隣の家と改めて境界を確認しなおす必要があります。

そうした場合は通常より売却までに手間や時間がかかるため、境界線が確定されているか事前に確認しておくとスムーズに売却できます。

境界線が確定しているかは、下記の2つをチェックすることで分かります。

  • 境界標が設置されているか
  • 境界線確認があるか

見当たらない場合は、不動産会社に査定時に相談しましょう。

コツ④:複数社から査定を受ける

正確な査定額を知るために、必ず複数の不動産会社から査定を受けましょう。

自宅を売却するにあたり正確な査定額が分からないと新居の資金計画などに影響が出る可能性があります。

しかし、不動産の査定額はその物件のその時点での相場価格(価値)を不動産会社がデータや経験を用いて算出した金額であるため、査定額通りに自宅が売却できるとは限りません。

複数社から査定を受けることで、より適正な査定額を知ることができ、不動産をスムーズに売却することができるようになります。

すまいステップでは、複数の会社に一括で査定依頼ができます。下記のバナーからお進みください。

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コツ⑤:内覧の申し込みが入ったら掃除を行う

自宅を売り出し、内覧の申し込みが入ったら室内を徹底的に掃除しましょう。

買主が購入するかどうかを決める大きな要素の一つに「内覧時の印象」があります。

しかし住みながら自宅を売る場合は生活感が出やすく、買主が見つかりにくくなる可能性があります。

特に、買主がチェックするキッチンやトイレ、お風呂場など水回りの掃除は念入りに行といいでしょう。

汚れがひどい際は、ハウスクリーニングを検討してみてもいいかもしれません。

コツ⑥:売買契約を締結したら1カ月以内に新居に引っ越す

売買契約の内容によって異なりますが、多くの場合売買契約を締結後1カ月以内に引っ越しを完了させておく必要があります。

自宅の引き渡しは通常代金の決済と同時に行いますが、売買契約時に契約締結の1カ月後を引き渡し日として定めるためです。

売買契約を結んでからかなり慌ただしくなるため、事前に引っ越しまでにやるべきことを把握しておき売却が決まったらすぐに行動しましょう。

自宅の引っ越しでやるべきことは例えば以下のようなものです。

  • 引っ越し業者の手配(新居決定後すぐに)
  • こどもの転校・転園手続き(新居決定後すぐに)
  • インターネットの引っ越し手続き(引っ越しの1ヶ月前)
  • 粗大ごみの処分依頼(引っ越しの1ヶ月前)
  • 火災保険の住所変更(引っ越しの1ヶ月前)
  • 郵便局への郵便転送依頼(引っ越しの2~1週間前)
  • 電気・ガス・水道などライフラインの使用中止及び開始手続き(引っ越しの2~1週間前)

自宅が売れにくいケースと対処法

以下のケースは、一般的に売却の難易度が高いとされるケースです。

以上のケースであっても、適切に対処すれば売却は可能です。

1つずつ詳しく見ていきましょう。

自宅が駅やバス停から離れている場合

自宅が駅やバス停から遠い住宅の場合は、逆に「駅やバス停から遠いことによるメリット」を買主にアピールできないか考えてみましょう。

たとえば、駅や主要道路から離れた家は「閑静な住宅地」にあると捉えることもできます。静かな環境で暮らしたいと考えている方にとってはメリットに映ります。

周辺エリアを熟知している不動産会社なら、自宅周辺の環境がどのような購買層に需要があるか把握しているため、適切な戦略を立ててもらいやすいです。

売主側でも、交通機関にアクセスするルートや、スーパーやコンビニといった施設はどこを利用しているか等を内覧時に購入希望者に伝えられるようにしておくとよいでしょう。

自宅の敷地が狭小地や不整形地の場合

自宅の敷地が以下のような「不整形地」だったり、面積が極端に狭い「狭小地」だったりする場合は、建て直す住宅の設計に工夫が要るため、買主が見つかりづらいことがあります。

形状が歪な土地
不整形地の例

不整形地が不人気なのは、土地全体の面積に対して敷地にできる部分が限られるからです。

もしも、自宅が住宅地として人気のエリアにある場合は、周辺相場より安めに売り出すことで「この価格でこのエリアに家を買える」というメリットをアピールできます。

住宅の需要が低いエリアの場合は、隣地の所有者に売却を提案するという方法もあります。

すまリス
隣人との売買の交渉は、不動産会社に仲立ちしてもらいましょう。

また、早めに売却したい場合には「買取」での売却がおすすめです。

自宅で家族が亡くなっている場合

自宅で家族が亡くなっている場合、いわゆる事故物件になってしまうのではないかと不安に思う方もいらっしゃるでしょう。

「宅地建物取引業者による人の死の告知に関するガイドライン」によると、以下のケースに該当すれば、買主への告知義務はないとされています。つまり、普通の自宅として売却できます

  • 老衰や病気による自然死の場合
  • 日常生活で起きた不慮の事故による死の場合(転倒や誤嚥など)
  • 死亡日から3年以上経過している場合

ただし、自然死の場合であっても、特殊清掃やリフォームが必要になってしまった場合などは「心理的瑕疵」に該当し、事前の告知が求められます。

ガイドラインは制定されて間もなく、一般の人には判断が難しい部分もあります。まずは不動産会社に事情を説明し、どのようなプランで売却するべきか相談するのがオススメです。

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