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自宅を売却する際の基礎知識。高く売る6つのコツや税金まで解説

  • 更新日:2022年12月20日
監修秋津 智幸
不動産サポートオフィス代表コンサルタント。自宅の購入、不動産投資、賃貸住宅など個人が関わる不動産全般に関する相談・コンサルティングを行う他、コラム等の執筆・監修にも取り組んでいる。
【保有資格】公認不動産コンサルティングマスター宅地建物取引士、ファイナンシャルプランナー(AFP、ファイナンシャルプランニング技能士2級
【URL】 不動産サポートオフィス
自宅を売却する際の基礎知識。高く売る6つのコツや税金まで解説

家の買い替のために自宅を売却しようとしても、まず何から手を付けていいのか分からない方がほとんどです。

新居を見つけるまでの間は自宅に住みながら売却を進めなければならず、空室状態の物件を売るときとは異なる注意点もあります。

しかし、愛着のある我が家を売るからにはなるべく高く売却したいですよね。

この記事では、自宅を高く・スムーズに売るための基礎知識やコツを分かりやすく解説します。

こんな場合でも自宅は売却できる?

自宅を売却する際によくある疑問として「ローンが残ってるけど売れる?」「自宅に住みながらでも売れる?」があります。

結論、いずれのケースでも自宅は売却できます。それぞれについて、詳しく見ていきましょう。

ローンが残っている自宅でも売却できる

ローンが残っていても、自宅の引き渡し日までにローンを完済し抵当権を抹消すれば自宅を売却できます。

抵当権とは、金融機関等が設定する担保権で、万一ローンの支払いが滞った場合に、対象となる不動産を差し押さえて売却するなどして得た資金を優先的に返済してもらうための権利です。

この抵当権は、ローン完済することで外すことができます。ローン残債は自宅の売却金で返済するのが理想ですが、それでも足りない場合は以下の方法で返済が可能です。

ローンが残っている自宅を売却したい場合、自宅の売却価格がローン残高を上回りそうか調べることが重要です。

まずは、複数社から査定を受けられ正確な査定額が分かる「すまいステップ」から査定を依頼してみましょう。

住みながらでも自宅を売却できる

自宅を売る理由で最も多いのが「住み替え」です。住み替え時は自宅に住みながらでも家は売却できます。

三菱地所が行ったアンケートによると、住みながら自宅を売却する方が7割近くいるという結果もあります。

住みながら売却
(参照:三菱地所 対象者:536名)
住み替えの場合、「新居を購入してから自宅を売却するか」、「自宅を売却してから新居を購入するか」のどちらを選ぶかで販売戦略が変わってきます。

自宅を売ってから新居を探すことを「売り先行」、新居を探してから自宅を売ることを「買い先行」といいます。

売り先行」と「買い先行」には、それぞれメリット・デメリットがあります。

メリットデメリット
売り先行・資金計画をほぼ確定してから新居を探せる

・売り急ぎせず納得した金額で売却できる

・仮住まいが必要になる可能性がある
買い先行・気に入った新居を見つけてから自宅を売却できる

・仮住まいの必要がない

・資金計画が不透明なまま新居を購入する

・一時的にでも二重ローンになることがある

自宅売却がはじめての場合、以下の3つの理由からできれば「売り先行」がおすすめです。

  • 資金計画をある程度確定させたうえで新居を探せる
  • 一時的にでも二重ローン(既存の住宅ローンと新居の住宅ローンの2つを同時に返済すること)となる懸念がない
  • 自宅の売買契約時に引き渡しの条件として、買い換え先を探す時間を考慮した日程にできる

自宅は売れないリスクもあるため、先に新居を購入せず売り先行で進めましょう。

【住み替え完全マニュアル】住み替えの流れや住宅ローンまで徹底解説!

自宅売却の2つの方法

自宅を売却する場合、主に2つの売却方法があります。
仲介
不動産会社に自宅の購入希望者を紹介してもらう売却方法
買取
不動産会社に自宅を直接購入してもらう売却方法

方法①:仲介

不動産会社に自宅の購入者を紹介してもらい、自宅を売る方法です。

不動産会社が自宅が売れるまで買い手探しや売買手続きのサポートをしてくれます。

また、売り出し価格は自分自身で決めることができるので、他2つの売却方法に比べて自宅を高く売却できます。

一方で、売却期間は3~6カ月程度かかるので今すぐ家を売りたい方には不向きの売却方法と言えます。

仲介はこんな人におすすめ

  • 少しでも高く自宅を売却したい

家を売るために必要な準備は?注意点や高く売却するコツを解説

方法②:買取

不動産会社が自宅を買い取ってくれる売却方法です。

買い手探しや内覧対応が不要なので、自宅を早く売ることができます。

最短1週間程度で売却できるので、今すぐ家を売りたい方、売却の手間を最小限にしたい方に向いています。

一方で、売却価格は、仲介で売った場合の7割程度に安くなります。不動産会社は買い取った物件を再販して利益を上げるため、その分が買取価格から差し引かれます。

仲介はこんな人におすすめ

  • 3カ月以内に自宅を売却したい
  • どうしても内覧(購入希望者が自宅を見学に来ること)に対応できない

自宅売却の費用と税金

ここまで、自宅を高く売るための3つの原則を見てきました。しかし、自宅の売却代金の全てが手元に残る訳ではありません。

自宅を売却する場合、売却価格の5~7%程度の費用が発生します。
東京都の戸建ての平均的な売却価格3400万円で家を売却した場合にかかる費用を試算しました。
▼自宅売却にかかる費用・税金
仲介手数料108万円
登録免許税
2,000円
司法書士費用3万円
ローン一括返済手数料3万円
引っ越し費用10万円
ハウスクリーニング費用5万円
仮住まい費用なし(※1)
印紙税5,000円(※2)
譲渡所得税なし(※3)
総額129万7,000円
※1:仮住まいはしなかったとして試算
※2:軽減税率を適用
※3:譲渡所得が3,000万円以下かつ3,000万円特別控除を使用したとして試算
それぞれどんな費用なのか、詳しく見ていきましょう。

仲介手数料

仲介手数料は、自宅の売却を手伝ってくれた不動産会社に支払う成功報酬です。

不動産会社は自宅を売却するために、SUUMOやホームズなどに広告を掲載してくれたり、近隣にビラなどを配って営業活動をしてくれます。

自宅が売却できたら、売却価格の「3%+6万円を上限に仲介手数料を報酬として不動産会社に支払います。

不動産会社への仲介手数料の支払いは、基本的には自宅の売却代金や頭金から捻出できるため持ち出しは必要ありません

また、仲介手数料はあくまでも成功報酬であるため、自宅が売れなかった場合は発生しません

不動産売却時の仲介手数料はいくらが妥当?安すぎる手数料に注意

ローン返済手続きにかかる費用

ローンが残った自宅を売却するには、下記の3つの費用がかかります。

  • 登録免許税
  • 司法書士費用
  • ローン一括返済手数料

登録免許税は、ローンが残っている自宅を売却する際の手続きにかかる税金です。

抵当権抹消手続きにかかる登録免許税は、戸建ての場合2,000円です。

抵当権抹消手続きは自分でも出来ますが通常は司法書士に依頼します。司法書士費用の相場は5,000~3万円です。

住宅ローンを一括で繰り上げ返済をする場合、金融機関や手続き方法によってはローン一括返済手数料がかかることがあります。

例えば三菱東京UFJ銀行では、インターネット手続きで16,500円窓口手続きで33,000万円の手数料がかかります。

抵当権抹消を住宅ローン完済後に自分でする方法|必要書類と費用も解説

自宅の退去にかかる費用

住みながら自宅を売却するには、退去のために以下のような費用がかかります。

  • 引っ越し費用
  • ハウスクリーニング費用
  • 仮住まい費用

4人家族の場合、引っ越し費用には10万円~15万円の費用がかかります。

ハウスクリーニングは必須ではありませんが、汚れがひどい場合はプロに依頼することで買主からのクレームを防げます

ハウスクリーニング費用の相場は4DKで42,000円~45,000円です。居住中より空室状態で行ったほうが安くなるため、引っ越しが完了してから依頼すると良いでしょう。

自宅を退去してから新居に入居するまでに期間が空く場合は、仮住まいを手配する費用も必要です。

家の売却時にハウスクリーニングは必要?費用や注意点も解説

自宅売却にかかる税金「印紙税」「譲渡所得税」

自宅を売却するには2つの税金がかかります。

  • 印紙税
  • 譲渡所得税

印紙税は、売買契約書に貼付する収入印紙を購入する際にかかる税金です。

譲渡所得税自宅を売却して利益(=譲渡所得税)が出た時にかかる税金で、自宅の売却期間によって約20~40%の税率で課税されます。

譲渡所得税は特例や控除を利用することで節税できます。

自宅でかかる税金や控除について詳しくは下記の記事で解説しています。

家売却時にかかる税金はいくら?税金対策や計算方法を解説!

3000万円特別控除とは?適用条件・必要書類・申請方法を詳しく解説

自宅売却流れ

この章からは実際に自宅を売るにはどうすればいいか、自宅売却の流れを見ていきましょう。

自宅を売るまでには8つのステップがあります。

自宅売却の流れ

自宅を売り出してもすぐに買主が見つかる訳ではなく、売却できるまでに3カ月~半年の期間がかかります。

売却活動の期間だけでなく、不動産会社を探すなどの事前準備や引っ越しにかかる期間を考慮して引き渡し日の10月前から動き出せると理想的です。

それぞれのステップについてやるべきことを詳しく見ていきましょう。

①査定を受ける

まずは自宅がいくらで売れそうか、不動産会社から査定を受けましょう。

査定を受けると家のおよその売却価格が分かり、「ローンが返済できそうか」「住み替え先の予算」など資金計画が立てやすくなります。

逆に言えば、正確な査定額が分からなければ今後の資金計画に狂いが出ます。

自宅を売ることを決めている方は、正確な査定額が算出できる「訪問査定」を受けることをおすすめします。

訪問査定では、不動産会社の担当者が自宅を訪れて周辺環境や日当たり・管理状況など個別の要素を加味して査定額が算出されます。

訪問査定前の大掛かりな掃除や修繕、リフォームは不要で、当然住んだままの状態で査定が可能なため気軽に申し込みましょう。

自宅査定ツールを使って家にいながら無料査定をする流れと注意点

②不動産会社を選ぶ

おおよそ自宅の相場価格を掴んだら、売却の仲介を依頼する不動産会社を選びます。

仲介を依頼する不動産会社の力量によって、自宅の売却条件も変わってきます。不動産会社を選ぶ際は必ず複数社比較して、会社の売却実績や担当者の対応を見比べましょう。

不動産売却時の媒介契約って?締結時の注意点や解除法まで詳しく解説

③媒介契約を結ぶ

仲介を依頼する不動産会社を決めたら、その会社と媒介契約を締結します。

不動産の売却活動を仲介できる不動産会社は媒介契約を結んだ業者のみです。

媒介契約を締結した不動産会社は、買い手を集めるために広告を出したり、売買契約の手続きまでサポートします。

また、不動産会社へ支払う仲介手数料は自宅が売買契約成立した後です。そのため売買活動中に不動産会社へ費用を支払う必要はありません。

④売り出し価格を決める

売り出し価格の設定は重要です。

当然ながら、物件の状態にもよりますが、相場より安い売り出し価格を設定すると、早く売却できる傾向にあります。

⑤内覧対応など販売活動を行う

不動産ポータルサイトへの掲載周辺地域へのチラシ投函など、不動産会社が主導し販売活動が始まります

不動産会社は購入希望者などの問い合わせなどを受け、物件の内覧(建物の中を見学)などの調整を行います。

家売却の成否は内覧で決まる⁉早く高く売るための準備と当日の対応を解説!

⑥売買契約を結ぶ

売主・買主が条件で折り合えば、売買契約を締結します。

売買契約は、売主、買主、双方の仲介業者の担当者が不動産会社の事務所などに集まって行います。

通常、買主への重要事項説明から始まり、契約書への署名・捺印した後、手付金の授受が行われ、質疑応答で終了します。

⑦家を引き渡す・決済する

売却先が決まったら、契約後、売主・買主の準備が整ったら、契約内容に基づいて決済代金等の受け取り・清算)を行い、物件自宅を買い主に引き渡します。

また、具体的な自宅の引き渡しは、原則、代金の受け取り(=決済)と同時に行われます。

物理的な鍵の引き渡しと併せて不動産の登記簿上の権利(所有権)を売主から買主へ移転させることで完了します。

不動産売却時の物件引き渡しの時期|契約締結から手放すまでの流れ

⑧確定申告

自宅の売却の場合、様々な税金の特例を活用することで税金を安く抑えることができます。

売却益が発生し、特例控除を活用するには、不動産を売却した翌年の2月16日から3月15日までの間に確定申告をする必要があります。

以上、仲介の流れを簡単に見てきました。より詳しく知りたい方は、下記の記事を参考にしてみてください。

【図解】不動産売却手続きの流れ8ステップを解説!必要な準備や手順は?お金はいつ払う?

自宅を高くスムーズに売却するコツ

ここからは、自宅を高く売却するための具体的なコツを見ていきましょう。自宅を高く売却するために、押さえておきたいコツは6つです。

  1. 引き渡し日の半年前には売却に向けて動き出す
  2. 必要書類は早めに準備する
  3. 境界線を確認しておく
  4. 複数社から査定を受ける
  5. 内覧の申し込みが入ったら掃除を行う
  6. 引き渡し日の1カ月前には新居を決めて引っ越す

それぞれ詳しく見ていきましょう。

コツ①:引き渡し日の半年前には売却に向けて動き出す

引き渡し日の半年前には自宅の売却準備を始めましょう。

自宅を売却する場合、自宅の引き渡し日新居への入居日なるべく近づけることが重要です。

自宅を引き渡してから新居への入居まで時間があると仮住まいが必要になり、反対に新居が先に決まっても自宅が売れないと両方のローンを支払わなければならないためです。

自宅はすぐに売れるわけではなく、売却できるまでに3カ月~半年の期間がかかります。

下のグラフは、すまいステップで戸建てを売却した58人に「自宅の売却までにどのぐらいの期間がかかったか」を尋ねた結果です。

戸建ての売り出しから売却までにかかった期間

※すまいステップ「『不動産売却に関するアンケート』の調査結果」(2022年10月22日閲覧より)

「3カ月以内」と「半年以内」と答えたユーザーを合わせると約半数になります。

売却に向けた事前準備の期間や引っ越しのスケジュールも考慮し、自宅の引き渡し日の10カ月前には自宅の売却に向けて動き出しましょう。

一戸建て売却にかかる期間は約6ヶ月!売却が長期化するケースと早く売るコツ

コツ②:必要書類は早めに準備する

自宅の売買契約を締結する際に必要な書類はいくつかあります。

購入検討者が見つかってから、書類を準備していると売却タイミングが遅れてしまうため、時間に余裕があるうちに書類を集めておきましょう。

自宅を売却する際に必要な書類は以下の通りです。

項目目的取得場所
登記済権利証登記名義人の変更市役所
間取り図と測量図物件情報の確認市役所
固定資産税納税通知書負担する固定資産税の計算市役所
実印、印鑑証明書類への捺印と実印の証明市役所
身分証明書売主本人の確認市役所
建築確認済証、検査済証建築基準を満たしてるかの確認市役所
地積測量図、境界確認書土地の大きさ等の確認(測量士に相談)

書類を紛失してしまった場合は、不動産会社に相談しましょう。不動産会社が代わりの書類を用意してくれたり、場合によっては書類が必要なくなることもあります。

不動産売却の必要書類とは?取得方法まで解説

コツ③:境界線を確認しておく

自宅を売ることが決まったら、分かる範囲で隣の家との境界線を確認しておきましょう。

自宅を売却するには、隣の家と境界線が確定されていなければならないからです。

エアコンの室外機や物置・雨どいなどが本来の境界線を越えて設置されている場合、自宅を売却する前に隣の家と改めて境界を確認しなおす必要があります。

そうした場合は通常より売却までに手間や時間がかかるため、境界線が確定されているか事前に確認しておくとスムーズに売却できます。

境界線が確定しているかは、下記の2つをチェックすることで分かります。

  • 境界標が設置されているか
  • 境界線確認があるか

見当たらない場合は、不動産会社に査定時に相談しましょう。

コツ④:複数社から査定を受ける

正確な査定額を知るために、必ず複数の不動産会社から査定を受けましょう。

自宅を売却するにあたり正確な査定額が分からないと新居の資金計画などに影響が出る可能性があります。

しかし、不動産の査定額はその物件のその時点での相場価格(価値)を不動産会社がデータや経験を用いて算出した金額であるため、査定額通りに自宅が売却できるとは限りません。

複数社から査定を受けることで、より適正な査定額を知ることができ、不動産をスムーズに売却することができるようになります。

すまいステップでは、複数の会社に一括で査定依頼ができます。下記のバナーからお進みください。

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コツ⑤:内覧の申し込みが入ったら掃除を行う

自宅を売り出し、内覧の申し込みが入ったら室内を徹底的に掃除しましょう。

買主が購入するかどうかを決める大きな要素の一つに「内覧時の印象」があります。

しかし住みながら自宅を売る場合は生活感が出やすく、買主が見つかりにくくなる可能性があります。

特に、買主がチェックするキッチンやトイレ、お風呂場など水回りの掃除は念入りに行といいでしょう。

汚れがひどい際は、ハウスクリーニングを検討してみてもいいかもしれません。

家売却の成否は内覧で決まる⁉早く高く売るための準備と当日の対応を解説!

家の売却時にハウスクリーニングは必要?費用や注意点も解説

コツ⑥:売買契約を締結したら1カ月以内に新居に引っ越す

売買契約の内容によって異なりますが、多くの場合売買契約を締結後1カ月以内に引っ越しを完了させておく必要があります。

自宅の引き渡しは通常代金の決済と同時に行いますが、売買契約時に契約締結の1カ月後を引き渡し日として定めるためです。

売買契約を結んでからかなり慌ただしくなるため、事前に引っ越しまでにやるべきことを把握しておき売却が決まったらすぐに行動しましょう。

自宅の引っ越しでやるべきことは例えば以下のようなものです。

  • 引っ越し業者の手配(新居決定後すぐに)
  • こどもの転校・転園手続き(新居決定後すぐに)
  • インターネットの引っ越し手続き(引っ越しの1ヶ月前)
  • 粗大ごみの処分依頼(引っ越しの1ヶ月前)
  • 火災保険の住所変更(引っ越しの1ヶ月前)
  • 郵便局への郵便転送依頼(引っ越しの2~1週間前)
  • 電気・ガス・水道などライフラインの使用中止及び開始手続き(引っ越しの2~1週間前)

家を売却したらいつまでに引っ越しが必要?流れを画像で確認

まとめ

自宅の売却はまず相場を知ることから始まります。そのためにもまずは一括査定を行いましょう。

一括査定では複数の不動産会社に査定を依頼できるサービスです。信頼できる不動産会社を見つけることができれば、安心して自宅の売却を進めることができるでしょう。

税金の面や、契約の面で分からないことがあっても、不動産会社に相談することができます。

不動産一括査定のすまいステップがオススメ

優良な不動産会社を見つけることは、自宅の売却を成功させる重要な要素です。すまいステップは独自の運営方針に従って厳選された優良企業のみと提携を組んでいるため、信頼して仲介を依頼できる不動産会社のみに査定依頼ができます。ユーザーから評判の悪い会社を排除するシステムを取っているため、悪徳業者に不利な契約を押し付けられる心配もありません。利用者の安全性を第一に考えているため、安心して利用できます。最短60秒で4社の査定が受けられるため、とても簡単に検索できます。ぜひ利用してみましょう。

記事のおさらい

ローンがある自宅を売却できる?

住宅をローンが残っていても住宅を売却することができます。ただし、不動産の引き渡し日までにローンを完済して抵当権を抹消することが条件です。詳しくはローンが残っている自宅の売却方法をご覧ください。

自宅に住みながらでも、自宅を売却できる?

自宅に住み続けながらでも、自宅を売却することはできます。
三菱地所が行ったアンケートによると、住みながら自宅を売却している人が7割近くいるというアンケート結果もあります。詳しく知りたい方は住みながら自宅を売却する方法をご覧下さい。

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