自宅を売却することは、多額の金額が動く重大なイベントです。
一生のうちに、そう何度もあることではありません。
そんなときに大きな損をしたくない、できるだけ高く売却したいと思うのは自然なことです。
ここでは、自宅を賢く売却するためのコツや注意点、基礎知識をまとめてご紹介します。
あなたの不動産の
自宅売却の4つのコツ
自宅売却のコツ①：急ぎでないなら「買取」よりも「仲介」を選ぶ
自宅を売却する方法は「仲介」と「買取」の2つがあります。
仲介の場合、自宅の買い主は個人のお客様です。
不動産会社は買い主を探す手伝いをしてくれるイメージです。
対して買取の場合、自宅の買い主は不動産会社で、物件を直接買い取ってもらいます。
おすすめは「仲介」です。同じ物件でも、仲介は買取よりも高い売却価格がつくからです。
仲介で売却する価格に対し、買取の不動産売却価格は7割ほどに留まります。
ただし、買取にも「早く売却できる」というメリットがあります。
そうはいっても、とにかく急いで売却したい！という場合以外は「仲介」を選んだほうが無難です。
どちらにするか迷っている人は下記の記事も読んでみてください。
不動産の買取価格は仲介による売却相場より安いということは知っているけど、実際にどれくらい安くて、なぜ安いのかその理由をご存じの方は少ないのではないかと思います。この記事では 不動産買取額の相場 不動産買取相場の調べ方[…]
自宅売却のコツ②：査定額が正しいか見極める
査定額とは、不動産会社が予想する3カ月以内に自宅が売れる金額のことです。
自宅売却において、不動産会社を選ぶ際に「なるべく高い査定額をつけた会社」を選ぶ人もいるかもしれません。
しかし、数ある不動産会社の中には、相場よりも高い査定額を出し顧客の獲得を狙う企業もあります。
複数の不動産会社に査定を依頼することで、高すぎたり安すぎたりする査定金額を見抜くことができます。
複数の不動産会社に依頼するなら、すまいステップの不動産一括査定がおすすめです。
入力自体は3分ほどで完了し、あとは査定結果を待つだけ。
プロが作成した査定書が早ければ数時間ほどで届きます。
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「どの不動産一括査定サイトを使えばいいか分からない・・！」不動産一括査定サイトとは、Web上で複数の不動産会社にまとめて査定依頼できるサービスです。しかし、不動産を売る経験は人生で何度もあることではないので、初めて不動産一括[…]
自宅売却のコツ③：信頼できる不動産会社を選ぶ
不動産会社は専門業務によって3つに分類されます。
| 不動産開発業 | マンションやビル、アパートを建設して販売する。 |
| 不動産管理業 | 建物の保守・点検・管理を行う。 |
| 不動産売却業 | 不動産物件の売買仲介・買取再販などを行う。 |
不動産会社を選ぶ際は「不動産売却業」を専門とする不動産会社を選びましょう。
また、レビューサイトの活用もおすすめです。
「おうちの語り部」は不動産売却専門のレビューサイトです。
過去に自宅売却に成功した人の売却額や売却までにかかった期間も併せて確認できます。
不動産会社選びで悩んでいる人はぜひチェックしてみてください。
家の売却を思い立った際に「どの不動産会社に依頼すればいいんだろう？」「大手と地域密着型の不動産会社どっちがいいんだろう？」「悪徳不動産会社に依頼してしまったらどうしよう・・・」家を売却する際に最も重要なのが「不動産会社選び」[…]
自宅売却のコツ④：内覧は自宅売却の可否を決める
買い主が売却をするかどうかを決める大きな要素の一つに「内覧時の印象」があります。
以下の点に注意して購入希望者の印象を良くしましょう。
（1）掃除・整理整頓を行う
室内の清潔感は買い主によくチェックされるため、掃除をしっかり行いましょう。
水回りの掃除は特に念入りに行います。
汚れがひどい際は、ハウスクリーニングを検討してみてください。
（2）愛想よく対応する
住宅の内覧の際は、不動産会社の担当者も購入希望者の内覧をサポートしてくれます。
しかし、だからと言って対応を任せきりにせず笑顔で愛想よく対応するようにしましょう。
（3）買い主の視点に立って家のメリットを伝える
売却を検討している自宅の魅力は、所有者が一番知っています。
日当たりや風通し、周囲の環境など書類には乗らなくても自宅の魅力を伝えましょう。
家に住みながら売却を考える場合、内覧の準備をどのようにしたらよいか悩んでいる方も多いようです。内覧時の印象が「売買の成否が決まる」と言っても過言ではありません。あなたが家を購入したとき、または、賃貸物件を借りたときおそらく内覧で物件[…]
ローンが残っている自宅の売却方法
住宅ローンの支払いが残っている場合、自宅を売却することは可能なのでしょうか？
結論、住宅をローンが残っていても住宅を売却することができます。
ただし、ローンを完済して抵当権を抹消することが条件です。
抵当権とは、金融機関が設定する担保についての権利です。
住宅ローンの支払いが終わっていない場合、基本的には抵当権がついています。
抵当権を抹消するには、自宅を買い主に引き渡す前に住宅ローンを完済する必要があります。
以下の方法で現状を調べてみましょう。
自宅の査定価格 － 住宅ローンの残債
※売却価格はこちらから試算できます。（所要時間3分）
住宅ローンよりも自宅の売却額が多い場合
住宅ローンの残債よりも自宅の売却金額が上回るなら、売却金で住宅ローンを支払い抵当権を外します。
以下は抵当権を外し自宅を売却する手順です。
- 自宅の売却（売価額の受け取り）
- 住宅ローンを完済
- 抵当権抹消の手続き
- 自宅の所有権を購入者へ移転
住宅ローンよりも自宅の売却額が低い場合
住宅ローンよりも自宅の売却額が低いことを「オーバーローン」と言います。
オーバーローンの場合でも、自宅を売却するためには残ったローンの返済が必要です。
オーバーローンの場合は主に次の3つの方法でローンの返済をします。
- 手持ち資金で補填する
- 住み替えローンを利用する
- 任意売却を利用する
住宅ローンが残っている家を売る方法は下記で詳しく説明しています。
転勤や離婚、家の維持費が負担になっているなど、さまざまな理由で家を売りたい人がいらっしゃいます。その時に気になるのが家の購入時に利用した住宅ローンです。家のローンが残っていることで売却を諦めてる方もいらっしゃいますが、実際は[…]
住みながら自宅を売却する方法
この記事を読んでいる人の中には、売却活動をする間も自宅に住み続けたいという人もいるのではないでしょうか？
自宅に住み続けながらでも、自宅を売却することはできます。
住みながら自宅を売却している人の方が多いというアンケート結果もあります。
この場合、新しい家の購入も視野に入れた資金計画が必要です。
新しい家の購入可能額は、以下の式で試算できます。
新しい家の購入可能額
＝（自宅の売却金額 ＋ 融資可能額） － 購入に伴う費用
住みながら家を買うには、「売り先行」か、「買い先行」か
自宅を売ってから新居を探すことを「売り先行」、新居を探してから自宅を売ることを「買い先行」といいます。
| メリット | デメリット | |
|---|---|---|
| 売り先行 | 資金を確保してから新居を探せる | 仮住まいが必要になる可能性がある |
| 買い先行 | 気に入った新居を見つけてから自宅を売却できる | 資金計画が不透明なまま新居を購入しなければいけない。 |
資金を確保したうえで新居を探せることから、自宅を売却する際には「売り先行」がおすすめです。
住みながら自宅を売却する方法について知りたい人は、こちらの記事もご覧ください。
住宅を購入する際には高い費用が必要で、ローンを組んで購入を検討する人が大半でしょう。住宅ローンは、高額な金額でも組むことができますが、借入可能額は各種条件によって異なります。年収やその他経済状況によって、住宅ローンの借入可能額は変動する[…]
自宅売却時の流れ
①不動産一括査定を行う
自宅の売却価格の相場を知るための一番手っ取り早い方法は、複数社から査定を受けることです。
不動産会社を選んだり、売り出し価格を決める際にもより有利な条件を引き出しやすくなるため、早い段階で複数社から査定を行うことをおすすめします。
自宅売買の相場については、こちらの記事で詳しく解説しています。
家の売却を検討している人なら「家がいくらで売れるか？」は気になりますよね。自宅の売却価格を大体でも把握しておけば資金計画が立てやすく、安心して家を売却しやすくなります。そこで活用できるのが相場情報です。他の物件の売却価格を把握す[…]
②不動産会社を選ぶ
およその販売価格を掴んだら、不動産会社を選びます。不動産会社を選ぶポイントは3つです。
- 宅地建物取引業の免許があるか
- 不動産売却業を専門としている会社か
- 売却活動をサポートしてくれるサービスが充実しているか
その他、担当者が信頼できるかなど、実際に会ってみての相性も大切です。
詳しくは、こちらの記事で解説しています。
家の売却を思い立った際に「どの不動産会社に依頼すればいいんだろう？」「大手と地域密着型の不動産会社どっちがいいんだろう？」「悪徳不動産会社に依頼してしまったらどうしよう・・・」家を売却する際に最も重要なのが「不動産会社選び」[…]
③媒介契約を結ぶ
媒介契約とは、自宅を売買する際の営業活動を特定の不動産会社に依頼することです。仲介契約とも呼ばれます。
知り合いに譲るなどの場合を除き、不動産売買では売主が自分で買い手を見つけることは困難です。
そのため、不動産会社に顧客を紹介してもらうことが一般的です。
媒介契約の種類は3つあります。
- 一般媒介契約
- 専任媒介契約
- 専任専門媒介契約
なるべく手間をかけずに自宅を売却したいなら、専属売買がおすすめです。
自宅が実際に売れた場合、不動産会社は専任専属契約を結んだ売り主から確実に仲介手数料を得られます。
そのため、他の契約形態に対して、専任専属契約は不動産会社に積極的に売り出してもらえます。
土地にしても建物にしても、不動産を売却する際には不動産会社を利用するのが一般的です。不動産会社を介して不動産を売却する場合、「媒介契約」という言葉を耳にしますが、これがどのようなものなのか、正しく理解できていない人は多いでしょう。媒介契[…]
④売り出し価格を決める
売り出し価格の設定は重要です。売り出し価格は売り主が自由に決めることができます。
相場より安い売り出し価格を設定すると、早く売却できる傾向にあります。
反対に、購入希望者から値段交渉をされることを前提に高めに設定することもできます。
いずれにせよ、複数社から査定を受け相場感を掴んでおくことが大切です。
不動産を売るならできるだけ高いく売りたいと多くの方が考えるでしょう。不動産は高額であるため、売り出し価格を少し変えるだけで利益が大きく変わります。一方、適正な売り出し価格を設定しないと損に繋がります。しかし、適正な売り出し価[…]
⑤内覧対応など販売活動を行う
不動産ポータルサイトへの掲載や周辺地域へのチラシ投函など、不動産会社が主導し販売活動が始まります。
より高く自宅を売却するために、この時期は快く内覧に対応するとよいです。
買い主が物件を購入する際、内覧時の印象は重要な決定要素となります。
日頃から掃除を行い、購入希望者から見た物件の印象をアップさせましょう。
家に住みながら売却を考える場合、内覧の準備をどのようにしたらよいか悩んでいる方も多いようです。内覧時の印象が「売買の成否が決まる」と言っても過言ではありません。あなたが家を購入したとき、または、賃貸物件を借りたときおそらく内覧で物件[…]
⑥家を引き渡す
売却先が決まったら、契約内容に基づいて決済を行い、自宅を買い主に引き渡します。
自宅の引き渡しは、基本的に代金の受け取り（＝決済）と同時に行われます。
決済には法律の専門知識が必要であるため、不動産会社に仲介を依頼することが一般的です。
不動産を売却する際には、引き渡し時期に注意が必要です。引き渡し時期は売主と買主で相談して決めますが、期日に関する決まりは多く、お互いに正しく理解できていないとトラブルに発展することもあります。不動産売却は無事に引き渡しまでできて完了するため[…]
⑦確定申告
自宅を売却すると、売却金額に応じて税金がかかります。
ただし、特別控除を活用することで税金を安くできます。
特別控除を活用するには、不動産を売却した翌年の2月16日から3月15日までの間に確定申告をする必要があります。
下記の場合には、特別控除が受けられます。
- 3,000万円特別控除
- 10年超の居住用財産を譲渡した場合の軽減税率の特例
- 特定の居住用財産の買換え特例
- 譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例
支払う税金の額が大きく変わってくるので、忘れずに手続きするようにしましょう。
家を売却したあとは、売却で出た利益に応じて税金を納めなければなりません。家の売却益は譲渡所得に当てはまり、売却価格から売却にかかった費用や不動産の取得費などを差し引いて、プラスになった場合は所得税や住民税がかかります。課税対象になら[…]
自宅売却についてのよくある質問
【Q1】自宅売却にはどれぐらい費用がかかりますか？
自宅売却にかかる費用は、一般的に売却価格の5%ほどと言われています。
その中で、額が大きくなるものは以下のようなものです。
- 仲介手数料
- 譲渡所得税
- 住民税
- 復興税
かかる税金について、およその目安を表にまとめました。
| 譲渡所得額 | 税額合計 | 所得税 | 住民税 | 復興税 | 印紙税 |
|---|---|---|---|---|---|
| ~3000万 | 7300円～19万900万円 | 0円 | 0円 | 6300円～18万900円 | 1000円～1万円 |
| 3500万 | 1388万500円 | 1050万円 | 315万円 | 22万500円 | 1万円 |
| 4000万 | 1586万400円 | 1200万円 | 360万 | 25万4000円 | 1万円 |
| 4500万 | 1784万3500円 | 1350万円 | 405万円 | 28万3500円 | 1万円 |
| 5000万 | 1984万5000円 | 1500万円 | 450万円 | 31万5000円 | 3万円 |
税金や費用について詳しい内訳はこちらの記事で説明しています。
家や土地などの不動産を売却するには仲介手数料や税金など様々な費用がかかります。一般的に不動産売却でかかる費用は売却価格の4~6%程度と言われていますが、具体的に「手数料がいくらかかるか」「いつ支払えばいいか」を分からない人も多いでし[…]
また、控除を申請することで税金の一部が戻ってくることがあります。
支払う金額が大きく変わるので、気になる人は以下の記事を読んでみてください。
家を売却したあとは、売却で出た利益に応じて税金を納めなければなりません。家の売却益は譲渡所得に当てはまり、売却価格から売却にかかった費用や不動産の取得費などを差し引いて、プラスになった場合は所得税や住民税がかかります。課税対象になら[…]
【Q2】自宅売却の相場はどれぐらいですか？
自宅売却の相場は2つの要素に左右されます。
「住宅市場の状況」と「住宅の築年数」です。
- 住宅売却市場の状況
- 住宅の築年数
国交省が行った「不動産価格指標」の調査によると、住宅の売却価格は令和2年3月25日まで61カ月連続で上昇しています。
また、自宅の売却価格の相場は築年数によっても変わります。
中古住宅を売却する際、築年数が古くなればなるほど戸建ての資産価値は減少します。
不動産業界では、戸建ての市場価値は築20年でほぼ0になると言われています。
自宅売却の相場について詳しく知りたい場合は、下記の記事も読んでみてください。
家の売却を検討している人なら「家がいくらで売れるか？」は気になりますよね。自宅の売却価格を大体でも把握しておけば資金計画が立てやすく、安心して家を売却しやすくなります。そこで活用できるのが相場情報です。他の物件の売却価格を把握す[…]
【Q3】自宅売却にかかる期間は平均どれぐらい？
不動産売却にかかる平均期間は3~6カ月です。
それぞれのステップにかかる時間は下記のとおりです。
| 期間 | ステップ |
|---|---|
| 1~4週間 | 相場を調べる |
| 査定を受ける | |
| 媒介契約を結ぶ | |
| 1~3カ月 | 購入希望者の内覧 |
| 条件交渉 | |
| 売買契約 | |
| 1~2カ月 | 決済 |
| 引渡し |
意外に手間がかかるのは、必要書類の取り寄せです。
市役所や法務局で取得する必要があるものは特に、早めに取り寄せるようにしましょう。
マンションと比較すると戸建ての売却期間はやや長く平均6ヶ月かかると言われています。つまり、計画的に戸建ての売却を完了させたいという方は、少なくとも6ヶ月は売却期間として見積もって売却計画を立てていく必要があります。そこで、この記[…]
不動産売却の必要書類を準備せずに不動産売却を開始してしまうと売却がスムーズに進まなかったり、買主の方とトラブルになりかねません。この記事では不動産売却に必要な書類から各書類の使用用途、使用タイミング、さらには不動産売却後に必要な手続[…]
自宅を売却するなら一括査定をして相場を知ろう
自宅の売却はまず相場を知ることから始まります。そのためにもまずは一括査定を行いましょう。
一括査定では複数の不動産会社に査定を依頼できるサービスです。信頼できる不動産会社を見つけることができれば、安心して自宅の売却を進めることができるでしょう。
税金の面や、契約の面で分からないことがあっても、不動産会社に相談することができます。
不動産一括査定のすまいステップがオススメ
優良な不動産会社を見つけることは、自宅の売却を成功させる重要な要素です。すまいステップは独自の運営方針に従って厳選された優良企業のみと提携を組んでいるため、信頼して仲介を依頼できる不動産会社のみに査定依頼ができます。ユーザーから評判の悪い会社を排除するシステムを取っているため、悪徳業者に不利な契約を押し付けられる心配もありません。利用者の安全性を第一に考えているため、安心して利用できます。最短60秒で4社の査定が受けられるため、とても簡単に検索できます。ぜひ利用してみましょう。
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自宅の売却について気になる方は「【自宅売却のコツ7つ】住み替えやローンを含めて解説！期間や流れを知ろう」も参考になります。
