売れない土地によくある4つの理由と確実に売るための7つの方法

使う予定がなく長い間ただ所有している状態になってしまっている土地はありませんか。
売れない土地を放置し続けておくと余分に税金や費用がかかってしまい、売れない土地が原因で周辺住民とのトラブルに発展する恐れもあります。

そのため、出来るだけ早い段階で売れない土地を処分してスッキリさせたいところですが、なぜ土地が売れないのかを理解できないと何か行動に起こすことも難しいと思います。
そこで、この記事を見て自分の土地がなぜ売れないのか・どのようにすれば売ることが出来るのかを理解していきましょう!

監修吉崎 誠二
㈱船井総合研究所、Real Estate、(株)ディーサイン、不動産研究所所長を経て現職。不動産・住宅分野におけるデータ分析、市場予測、企業向けコンサルテーションなどを行う。【保有資格】宅地建物取引主任士【URL】不動産エコノミスト 吉崎誠二

また、土地が売れずに悩んでいて、すぐにでも売却したいという方は、一括査定サイトを使って不動産会社に相談してみませんか?

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土地が売れない4つの理由

いま、この記事をご覧の方は、売れない土地を所有していたり相続する予定だったり、あるいは、売れない土地を持っていることで不安や悩みを抱えていることと思います。

しかし、あなたが「売れない」と思っている土地は本当に売れない土地なのでしょうか。しかし、土地が売れないという悩みがある場合のほとんどは、ただ売り方が悪いだけで少し工夫すれば売れるようになるのです。

土地の価値を知る手段として査定がありますが、査定によって価格がつかないということがない限りは、どのような土地でもいつかは確実に売却して手放すことが出来ます!

土地の見えない部分への不安が拭えていない

なかなか買い手がつかない理由の一つに、掘らないと分からない地盤の性質に対して買い手が不安を抱いている可能性があります。

土地売却において買主が特に知りたい以下のような項目が不明で、買い手が不安を抱いている可能性があります。

  • 地盤が強いか、軟弱地盤の場合どれくらい弱いのか
  • 液状化が起こる可能性があるのか
  • 地下水が地下何mにあるのか
  • 固く頑丈な地盤や地層(支持層)が地下何mの深さにあるのか
  • 地質(砂、粘土層など)の状況
  • 地中に埋設物(コンクリートの塊や配管、井戸など)がないか
  • 土壌汚染の可能性がないか

土地の面積が狭すぎる/広すぎる

個人が土地購入を検討する場合、あまりに広い土地は敬遠されてしまいます。一般的に、都市部では、戸建の敷地は40~80坪程度が標準的です。
そのため100坪以上の土地は買主にとって大きすぎるため、購入の検討リストに入りづらくなります。

また、反対に一戸建ての建設が出来ないくらい狭い面積の土地は、売却が難しくなります。

売り出し価格が高い

既に、不動産会社に依頼して売却活動を開始したのにもかかわらず買い手がつかない場合、自宅の周辺相場に比べて売り出し価格が高い可能性があります。

特に周辺で、同じような土地がより価格が安い他の土地が売り出されていると、売り出し価格が高い土地は売れない可能性が高くなります。

不動産会社の販売方法が悪い

不動産会社の販売活動が足りていないことも土地が売れない理由のひとつです。

不動産会社は自社に入る手数料を少しでも多く稼ぎたいため、高くて売れやすい物件を優先的に対応します。あなたの物件の優先順位が低く、積極的に売り出していない可能性もあります。

特に、大手の不動産会社に仲介を依頼している方は注意が必要です。一般的な土地は、マンションや戸建てに比べて価格が安いので多くの案件を抱えている大手不動産会社であれば、優先順位が下がりやすくなります。

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売れない土地を売れるようにする7つの方法

さて、自分の土地が売れない理由が理解できたら、つづいては適した対策を打ちましょう。

地質調査をする

土地の見えない部分への不安が拭えていない場合、お金がかかりますが、地質調査(地盤調査)をすることを検討してもいいでしょう。

地質調査によって土地の状況を把握することが出来るため、購入希望者の不安が大幅に解消され高値売却に繋がります。

地質調査には主に2種類の方法がありますが、一般的な「スウェーデン式サウンティング試験」を行うといいでしょう。

比較的安い費用できちんとしたレポートが得られるため、費用対効果が高い方法といえます。

なお、所有している土地がマンションやビルなどの建設向けの広い土地の場合は「ボーリング調査」を受けるといいでしょう。

地歴調査を行う

地歴調査によって、土地がこれまでどのような使われ方をしてきたかを明らかにすることで買い手の不安を拭える場合もあります。

航空写真や現地調査、行政調査などを経て過去の利用法を調べると同時に、土壌汚染の可能性を簡易調査します。

土壌汚染に気づかず売却してしまうと、後々高額な損害賠償のトラブルになる恐れがあるため、少しでも土壌汚染の可能性があるなら、まずは地歴調査を必ず行いましょう。

境界確定をする

隣地との境界があいまいな場合、不動産売買の決済が出来ないため、境界を確定して土地の敷地を把握しましょう。

境界確定は、土地家屋調査士という専門家立ち合いのもと当事者同士が現場で確認し、問題がなければ境界確認書に記名・押印するという流れになります。

通常数カ月あれば境界確定は終わりますが、場合によっては6~12ヶ月かかることもあります。

隣地と覚書を結ぶ

隣地との境界に越境物(屋根や草木などが境界を越えてはみ出していること)があることによって境界があいまいな場合、隣地の所有者と覚書を結んで越境状態の合意を得ましょう。

覚書では、土地を売却した後に建物を立てる場合隣地の所有者負担で越境物を撤去するという確約を入れましょう。

また、草木などであれば隣地の所有者に依頼して越境物を取り除いてもらうこともできるでしょう。

売り出し価格を下げる

立地は悪くないのに問い合わせが少ない場合、売り出し価格が高すぎる可能性があります。買い主はほかの土地と比較して購入検討をするため、価格に対してはシビアです。売り出し価格が高いと判断された場合は、興味さえ持ってもらえないため、問い合わせすらありません。

まずは相場を把握しよう

不動産会社に頼りすぎて、不動産会社が提示してきた売却価格が適正価格だと信じ込んでしまうことがあります。相手はプロだと信じてしまうのは無理のないことです。しかし、不動産会社が提示している査定価格が相場に即した価格とは言い切れないので、自分でも相場を調べておきましょう。

土地の相場は「不動産取引価格情報検索」で分かる

土地の相場情報を調べるなら国土交通省の「不動産取引価格情報検索」がオススメです。
不動産取引価格情報検索

このサイトでは同じ地域で実際に売却された土地の成約価格を確認できます。土地の形状や面積など価格以外の情報も分かるため、自分が売り出している土地と同条件の価格を参考に、相場価格を把握できます。

小刻みな値下げはNG

土地が売れないと、売却価格を見直したくなりますが、短期間で小刻みな価格見直しを行うと、売れ残り物件のイメージがついてしまいます。値下げは、あくまでも現在の売却価格が適正価格ではなかった場合に、金額を見直すようにしましょう。売却価格が適正なのに売れないという場合は、他の原因があるかもしれません。

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不動産会社との契約方法を見直す

不動産会社がちゃんと売却活動をしてるか確認するために、SUMMOやHOME`Sなどの有名ポータルサイトや「レインズ」という全国の不動産会社が利用できる、物件を探すために使うサイトに掲載されているかを問い合わせて確認しましょう。
このサイトに登録されていないなら、専任媒介(専属専任も同様)契約をしているならば違法です。また、このサイトで使用している画像や言葉が良くなければ、魅力的な不動産に見えず、す売れにくくなってしいます。
有名サイトに登録しているなら、不動産会社との媒介契約を見直してみましょう。不動産会社との媒介契約の形態は3つあります。

複数社への依頼売主も買主を探せる不動産会社からの活動報告レインズへの登録義務契約期間
一般媒介契約なし(義務はなし)なし定めなし
専任媒介契約×2週間に1回以上7営業日以内3カ月
専属専任媒介契約××1週間に1回以上5営業日以内3カ月


早く土地を売りたいという人は、信頼できる1社と専任媒介契約を締結するとよいでしょう。
一般媒介契約の場合、複数業者と契約できることはメリットですが、不動産会社が積極的に宣伝や広告をするとは限りません。

一方で、複数社と契約ができない「専任媒介契約」「専属専任媒介契約」であれば、レインズへの登録や売却活動の進捗報告も義務化されているため、不動産会社はより積極的に売却活動を進めてくれます。

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不動産会社を変える

今依頼している不動産会社に任せていても売れないと感じたら、思い切って仲介会社を変えるのも1つの方法です。
不動産会社の中でもマンションの売却に強い会社、土地の売却に強い会社など強みが異なります。土地の売却に強い不動産会社は、土地を売却した実績が多くあるので、あなたの土地を売ってくれる可能性も高まるでしょう。

ではどうやって土地売却に強い会社を探せばいいのでしょうか?

そんな時は不動産一括査定サイトを利用してみましょう。このサイトを使えば、あなたが売りたい土地の売却を得意とする不動産会社に査定依頼ができます。インターネットサービスなので、自分が好きな時間に1~2分で査定依頼ができます。

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どうしても売れない土地を手放すには

ここまでご紹介してきたように土地が売れない原因をきちんと把握して適切な対策を打つことができれば、基本的に売れない土地を売ることが出来ます。
しかし、どうしても早く土地を処分したい場合や、これ以上買い手を待ち続けることに耐えきれない、という場合はこれからお伝えする3つの方法を選んで土地を処分しましょう。

無料で「贈与」

土地を無償譲渡して「贈与」する方法です。ここでは、法人や自治体ではなく個人を対象として贈与しましょう。
隣人にもらってもらうなら、成功する可能性はあるでしょう。自分の土地が広がり、駐車場や倉庫、家庭菜園などに使える余裕ができるということであれば、タダならもらってくれる可能性があります。

ただし、注意したいのは税金に関すること。贈与税は、無償で贈与したからかからないというものではなく、その土地の評価額によって算出されます。評価額から適用可能な特別控除額を差し引き、それでも課税される場合は贈与税の納税が必要です。
その点を贈与する前に隣人と確認したうえで、慎重に手続きを行う必要があります。

相続時の「放棄」

原則、土地の所有権を放棄する手続きは存在しないのでこの選択肢を選ぶのは難しいでしょう。ただ、
活用できそうになく、売れそうにもない土地を相続しようとしている場合には、相続放棄という方法があります。

相続放棄は主に、債務の相続が多い場合に利用され、財産も負債も一律に放棄するという手続きです。これにより土地の所有者はいなくなり、国庫に帰属することになります。
相続放棄は、利用価値のない土地を処分する数少ないチャンスです。

ただし、相続放棄をした場合、その他の財産もすべて放棄することになります。選択して相続できるわけではなく、0か100かということになりますので、注意が必要です。

また、相続放棄すればその土地にまつわるすべての責任から解放されるというわけではありません。固定資産税はかからなくなりますが、注意義務や管理義務は依然として元の土地の所有者が負うことになります。

不動産会社に買い取ってもらう「買取」

最後に再検討していただきたいのが、買取です。
先にご紹介した2つの処分方法は、実際に行動に移すには少しハードルが高い方法と言えるかもしれません。
そこで、不動産会社の仲介による売却が一般的ですが、不動産会社が直接買い取る「買取」を検討してみるのもありでしょう。
出来るだけ早く手放したい方、早く現金化したい方にはおすすめの方法です。
ただ、買取は仲介で売却する価格の7~8割ほどの価格まで下がってしまうこともあります。加えて、不動産会社側も売りにくい土地の場合広告費が余分にかかるので、さらに低い価格になることも考えられます。
そのため、複数の不動産会社に査定を依頼して出来るだけ高い査定額の提案を選ぶことが大切です。

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不動産一括査定サイトを使おう

不動産会社の見直しをするにあたって不可欠なのは、複数の業者を比較して選ぶことです。
無料一括査定サイト「すまいステップ」なら、売りたい不動産の情報を1分で入力でき、厳選された全国の優良不動産会社の中から最大4社に一括査定依頼できます。
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※法律上売ることが出来ない、農地や市街化調整区域に関しては以下の記事を参考に手放しましょう。

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土地の売却を検討している方はこちらの記事も参考になります。

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記事のおさらい

土地が売れないのはなぜ?

土地が売れない理由として考えられるのは主に以下の4つです。

  • 土地の見えない部分への不安が拭えていない
  • 土地の面積が狭すぎる/ 広すぎる
  • 売り出し価格が高い
  • 不動産会社の販売方法が悪い

詳しく知りたい方は土地が売れない4つの理由をご覧ください。

どうしたら土地は売れる?

土地を売れるようにする対策は以下のようなものが例として挙げられます。

  • 地質調査をする
  • 地歴調査を行う
  • 隣地と覚書を結ぶ

など

詳しくは売れない土地を売れるようにする7つの方法をご覧ください。

どうしても売れない土地はどうすればいい?

売れない土地を手放す方法としてあげられるのは「贈与」「放棄」「買取」です。詳しく知りたい方はどうしても売れない土地を手放すにはをご覧下さい。

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これだけ査定額に差が出ると、複数の不動産会社に査定を依頼することが、不動産を高く売るために必須だと言えるでしょう。

少しでも不動産売却を検討しているなら、一括査定サイトで自分の不動産がいくらで売れるか調べてみましょう。

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