相続などを理由に、利用していない土地を所有したまま眠らせていませんか？
土地を売りに出してみても、売却できなければ、時間と労力が無駄になってしまいそうで、なかなか踏み切れないかもしれません。
しかし「売れない土地」の特徴によっては、適切な対策を取ることで改善でき、思わぬ金額で売却できる可能性もあります。
また、どうしても売れない場合の土地の手放し方についても、本記事でご紹介しています。
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売れない土地の9つの特徴と対策
一般的な売却で、なかなか売れないとされる土地には、以下のような特徴があります。
原因が解消できる場合は、対策によって売却しやすくなる可能性があります。
農地や山林、市街化調整区域の土地
農地は、売却できる相手が農業に従事している人のみに、規制されています。
農地転用して、土地を宅地にすることで自由に売却できるようになりますが、決められた基準を満たす必要があります。このため、売却が難しい土地であるといえます。
山林の場合は、売却先に制限はありませんが、買い手を見つけるのが難しいです。
購入し、活用できる人が限られているからです。
市街化調整区域の土地は、建物の建築を含む開発が規制されています。
宅地として利用できない土地は、買い手がつきづらいです。
また、建て替えにも制限があるため、現在建物が建っている土地でも、売却が難しくなります。
建物の再建築が難しい土地
「都市計画区域」と「準都市計画区域」において、以下に当てはまる土地は、建物の建築や建て替えが禁止されています。
- 袋地（道路に接していない土地）
- 間口が2m未満の旗竿地
- 接している道路が4m未満で、セットバックしていない
（※各都道府県ごとに、更に個別に規定がある場合があります。）
法の規制により建て替えができず、またリフォームはできても住宅ローンの利用が難しいため、購入したい人や、購入できる人が限られてしまいます。
また、再建築自体は可能でも、建てられる建物に強い制限のかかる狭小地（面積20坪程度以下の土地）や不整形地も、売却が難しい傾向にあります。
また、隣地の一部買い増しや借地、土地の等価交換によって再建築を可能にできるケースもあります。
「旗竿地」は売れない？売れる旗竿地の特徴と売却成功へのポイント
立地や周辺環境が悪い土地
日当たりが悪い、交通の便が悪い、生活利便施設（病院・銀行・スーパーなど）が遠い、といった立地条件の悪い土地は、都市部でも買い手が見つかりづらくなります。
また、火葬場やゴミ処理施設、風俗店、墓地など、いわゆる嫌悪施設がそばにある土地も、買い手から購入を避けられやすく、売りづらい土地になります。
また嫌悪施設が原因で売れない場合は、業者買取も視野に入れるとよいでしょう。
地盤沈下や災害リスクの高い地域
一般に地盤が弱いとされる地域や、傾斜地、がけ上・がけ下の土地は、災害が起きた時に、大きな被害を受けるリスクがあり、買い手から敬遠されやすいです。
土地の災害リスクは、「ハザードマップポータルサイト」などで調べられます。
軟弱地盤が疑われる宅地の場合、売却前に地盤調査をして売り出すことで、買い手に安心感を与えられます。
一般的な宅地であれば、「スクリューウエイト貫入試験」で、5万円前後で地盤の強さを調査できます。
周辺の土地に比べて面積が広すぎる
住宅地の場合、周辺の他の土地に比べて面積が広すぎる土地は、購入にかかる費用の総額が高くなり、一般的な住宅を建てたい人にとっては購入しづらくなります。
土地の境界が明らかになっていない
特に宅地において、隣地との境界が明らかになっていない場合、購入を避けられやすいです。
土地の購入後に計画通りに住宅を建てられなかったり、隣地所有者とトラブルになる恐れがあるからです。
土地の境界が明らかになっていて問題がないかどうかは、「確定測量図」があるか、越境物がある場合は隣地所有者と「越境の覚書」を交わしているか、確認しましょう。
なお、山林や原野のような、価格が安く広大な土地の場合は、実測なしで売買が可能なケースが多いです。
地中埋設物や土壌汚染の疑いがある
地中に物が埋まって残っていたり、土壌汚染の可能性がある土地は、買い手から忌避されやすいです。
地中の状態は、見てわからないことが多いため、古地図や過去の航空写真、登記簿（閉鎖事項証明書）で、過去の土地の使われ方を確認してみましょう。
特に、近くに工場があったり、昔ガソリンスタンドやクリーニング店のような溶剤を扱う店舗に使われていたりした土地は、地中に化学物質が残留して、土壌汚染が起きている可能性があります。
売り出し価格が相場より高すぎる
相場よりも高すぎる価格で売り出している土地は、買い手が見つかりづらいです。
- 現在売り出し中の近隣の土地に比べて、自分の土地の価格が高すぎないか
（SUUMO、HOME’S、at homeなど不動産ポータルサイトでチェック） - 近隣の売買が成約した土地の価格に比べて、自分の土地の価格が高すぎないか
（土地総合情報システムの「不動産取引価格情報検索」でチェック）
特に、周辺で似た条件の土地が安く売りに出されていると、比較されて買い手がつかない、という状況に陥りやすいです。
値下げをする時は、買い手に「お得になった」という印象を強く与えるために、小刻みな値下げはしないようにしましょう。
不動産会社がしっかり販売活動してくれていない
売りに出している土地に原因がない場合、契約している不動産会社の販売活動が足りていない可能性もあります。
- 自分の土地がきちんと広告に掲載されているか
（チラシや不動産ポータルサイトをチェック） - 「活動報告」をきちんと行ってくれているか、毎回同じような内容になっていないか
（特に問い合わせ数、見学申し込み数、見学の結果をチェック） - 活動報告に対するこちらの質問に、担当者が誠実に応対してくれているかどうか
- 【専任媒介契約・専属専任媒介契約の場合】
- 「レインズ」に土地の情報がきちんと登録されているか（未登録であれば違法）
- 買い手からの申し込みが来ていない時に『公開中』の状態になっているか。なっていない場合は囲い込みの可能性あり
不動産会社はたくさんありますが、マンションの売却に強い会社、土地の売却に強い会社など、それぞれ強みが異なります。
土地の売却に強い会社や、その地域の売却に強い会社に任せられれば、売却の成功がぐっと近づきます。
自分に合った『強み』のある不動産会社を手早く探したい時には、不動産一括査定サイトを利用してみましょう。
インターネット上で申し込めるので、遠方の土地でも、その地元の不動産会社に簡単に査定依頼ができます。
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どうしても売れない土地を手放す方法
売主側の工夫や対策で売れるようにするのが難しい土地は、以下の5つの方法で手放せないか、検討してみましょう。
1つずつ、詳しく解説していきます。
買取で売却する
これまで仲介で土地を売り出していた方は、「買取」で売却することを検討してみましょう。
買取とは
不動産会社に、物件を直接買い取ってもらう売却方法。
すぐに売却できる一方で、買取相場は通常、仲介で売る時の6～7割の価格になる。
売れにくい土地の場合、全ての買取業者が買取を受け付けてくれるとは限りません。また価格も、相場より更に下がってしまう可能性があります。
それでも、買取をしてくれる業者が見つかれば、確実に土地を売却して現金化することができます。
できるだけ早めに売却したい方は、買取業者の査定も受けてみましょう。
土地買取のデメリットは？仲介との違いや高く売るコツをわかりやすく解説！
既に土地を売り出している方も、不動産会社の変更で売却が進展することもあります。売却を諦める前に、ご活用してみてください。
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空き家バンクを利用する
自治体の空き家バンク（空き地バンク）を利用して土地を手放すという方法もあります。
空き家バンク（空き地バンク）とは
市町村のホームページやメディアを通じて、空き家・空き地の情報を、買いたい人・借りたい人が閲覧できる仕組み。
空き家・空き地を有効利用し、移住・定住を促進して地域活性を図るために行われている。
空き家バンクへの登録は、各市町村を通じて行います。物件の調査後、市町村のホームページ上に情報が掲載されます。
注意点として、買主との仲介業務は、地元の不動産業者に委託されています。
空き家バンク利用の注意点
- 必ず売れる訳ではない
- 成約した場合には、仲介手数料を支払う
- 売却までの土地の管理は、自分でしなければならない
- 不動産会社と専任媒介契約中は利用できない
（一般媒介契約の場合も自治体によっては利用不可）
空き家バンク利用のメリットとして、自治体によっては、空き家バンクに登録した古家の家財処分や修繕、解体に補助金が出ます。
また、売買と賃貸を同時に募集できるのも、空き家バンクの特徴です。
不動産会社との契約が終了したタイミングで、ゆったりながらも売却を継続したい時に、登録してみるとよいでしょう。
寄付する
「お金が入らなくてもいいので土地を手放したい」という場合には、寄付（無償での譲渡）という手段も考えられます。
土地の寄付先には、
- 自治体
- 個人（隣地の所有者など）
- 法人
などが挙げられます。
しかし実際には、自治体への寄付は難しいです。土地にかかる固定資産税が、自治体の税収となっているのが主な理由です。
個人への寄付は、税法上は贈与として扱われるため、相手側に贈与税がかかることに注意しましょう。
また法人に寄付する場合は、寄付先が営利法人であれば、土地を寄付した側に譲渡所得税が課される可能性があります。
寄付先が、公益法人や要件を満たしたNPO法人などの場合は、譲渡所得税は免除されます。（ただし、税務署への申請手続きが必要です。）
土地の引き取り業者を利用する
「お金がかかってもいいので、土地を処分したい」という方は、有料で土地を引き取るサービスを利用する方法があります。
見積もりをしてもらった上で、買取とは反対に、お金を払って土地を引き渡します。
お金はかかってしまいますが、引き渡した後は、管理する手間や費用が一切かからなくなるというメリットがあります。
ただし、「土地を引き取ると偽って、別の土地を購入させる契約をする」というような、悪徳業者には気をつけましょう。
消費者庁や国民生活センターも、注意を呼びかけています。
国の土地引き取り制度を利用する
お金がかかっても土地を処分したい場合には、国の土地引き取り制度（相続土地国庫帰属制度）も、利用できるかもしれません。
相続土地国庫帰属制度とは
法務局の審査を受けて負担金を納付することで、土地の所有権を国に移せる制度。2023年4月施行予定。
対象となるのは、相続や遺贈で取得した土地であり、境界が確定されている更地でなければならない。
支払う負担金は、10年分の土地管理に必要な費用相当額とされています。
抵当権が抹消されていない土地、土壌汚染されている土地などは利用することができません。またその他にも、申請が承認されない場合があります。
まだ施行前の制度のため、実情がどうなるかは不明ですが、確実に土地を手放したい方は、調べてみるとよいでしょう。
＞法務省「所有者不明土地の解消に向けた民事基本法制の見直し（民法・不動産登記法等一部改正法・相続土地国庫帰属法）」
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記事のおさらい
売れない土地の特徴は？
売れない土地には、以下の9つの特徴があります。
- 農地や山林、市街化調整区域の土地
- 建物の再建築ができない土地
- 立地や周辺環境が悪い土地
- 地盤沈下や災害リスクの高い地域
- 周辺の土地に比べて面積が広すぎる
- 土地の境界が明らかになっていない
- 地中埋設物や土壌汚染の疑いがある
- 売り出し価格が相場より高すぎる
- 不動産会社がしっかり販売活動してくれていない
詳しく知りたい方はこちらをご覧ください。
どうしても売れない土地の手放し方は？
どうにかして土地を手放したいという場合は、以下の5つの方法を検討してみましょう。
- 買取で売却する
- 空き家バンクを利用する
- 寄付する
- 引き取り業者を利用する
- 国の土地引き取り制度を利用する
詳しくはこちらをご覧ください。