いま、使う予定がなく長い間ただ所有している状態になってしまっている土地はありませんか。
売れない土地を放置し続けておくと余分に税金や費用がかかってしまったり、売れない土地が原因で周辺住民とのトラブルに発展する恐れもあります。
そのため、出来るだけ早い段階で売れない土地を処分してスッキリさせたいところですが、なぜ土地が売れないのかを理解できないと何か行動に起こすことも難しいと思います。
そこで、この記事を見て自分の土地がなぜ売れないのか・どのようにすれば売ることが出来るのかを理解していきましょう！
あなたの不動産の
土地が売れない4つの理由
いま、この記事をご覧の方は、売れない土地を所有していたり相続する予定だったり、売れない土地を持っていることで不安や悩みを抱えていることだと思います。
しかし、あなたが「売れない」と思っている土地は本当に売れない土地なのでしょうか。しかし、土地が売れないという悩みがある場合のほとんどは、ただ売り方が悪いだけで少し手を打てば売れるようになるのです。
土地の価値を知る手段として査定がありますが、査定によってマイナスの価格がつかない限りは、どのような土地でもいつかは確実に売却して手放すことが出来ます！
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土地の見えない部分への不安が拭えていない
なかなか買い手がつかない理由の一つに、掘らないと分からない土の中の性質に対して買い手が不安を抱いている可能性があります。
土地売却において買主が特に知りたい以下のような項目が不明で、買い手が不安を抱いている可能性があります。
- 地盤が強いか、軟弱地盤の場合どれくらい弱いのか
- 液状化が起こる可能性があるのか
- 地下水が地下何ｍにあるのか
- 固く頑丈な地盤や地層（支持層）が地下何ｍの深さにあるのか
- 地質（砂、粘土層など）の状況
- 地中に埋設物（コンクリートの塊や配管、井戸など）がないか
- 土壌汚染の可能性がないか
土地の面積が狭すぎる/広すぎる
個人が土地購入を検討する場合、あまりに広い土地は敬遠されてしまいます。一般的に、戸建の敷地は40～80坪程度が標準的です。
そのため100坪以上の土地は買主にとって大きすぎるため、購入の検討リストに入りずらくなります。
また、反対に一戸建ての建設が出来ないくらい狭い面積の土地は、購入しても売れないため
売り出し価格が高い
既に、不動産会社に依頼して売却活動を開始したのにもかかわらず買い手がつかない場合、自宅の周辺相場に比べて売り出し価格が高い可能性があります。
特に周辺でより価格が安い他の土地が売り出されていると、売り出し価格が高い土地は売れない可能性が高いです。
不動産会社の販売方法が悪い
不動産会社の販売活動が足りていないことが土地が売れない理由のひとつです。
不動産会社は自社の利益を上げるため、高く売れやすい物件を優先的に対応します。あなたの物件の優先順位が低く、積極的に売り出していない可能性もあります。
特に、大手の不動産会社に仲介を依頼している方は注意が必要です。土地は、マンションや戸建てに比べて価格が安いので多くの案件を抱えている大手不動産会社であれば、優先順位が下がりやすくなります。
家やマンションを購入することは人生を左右する大きな決断の1つです。買主は「本当にこの家を買っていいのか？」とても慎重に判断をします。そのため、ほとんどの中古物件購入希望者は「売却理由」を気にします。家の内覧時に「どうして売却するんですか[…]
売れない土地を売れるようにする7つの方法
さて、自分の土地が売れない理由が理解できたら、つづいては適した対策を打ちましょう。
地質調査をする
土地の見えない部分への不安が拭えていない場合、まずは地質調査（地盤調査）をすることをお勧めします。
地質調査によって土地の状況を把握することが出来るため、購入希望者の不安が大幅に解消され高値売却に繋がります。
地質調査には主に2種類の方法がありますが、基本は「スウェーデン式サウンティング試験」を受けましょう。
比較的安い費用できちんとしたレポートが得られるため、非常に費用対効果が高い方法といえます。
なお、所有している土地がマンションやビルなどの建設向けの広い土地の場合は「ボーリング調査」を受けましょう。
地歴調査を行う
地歴調査によって、土地がこれまでどのような使われ方をしてきたかを明らかにすることで買い手の不安を拭える場合もあります。
航空写真や現地調査、行政調査などを経て過去の利用法を調べると同時に、土壌汚染の可能性の簡易調査します。
土壌汚染に気づかず売却してしまうと、後々高額な損害賠償のトラブルになる恐れがあるため、少しでも土壌汚染の可能性があるならまずは地歴調査を必ず行いましょう。
境界確定をする
隣地との境界があいまいな場合、不動産売買の決済が出来ないため、境界を確定して土地の敷地を把握しましょう。
境界確定は、土地家屋調査士という専門家立ち合いのもと当事者同士が現場で確認し、問題がなければ境界確認書に記名・押印するという流れになります。
通常3~4カ月あれば境界確定は終わりますが、場合によっては6~12ヶ月かかることもあります。
隣地と覚書を結ぶ
隣地との境界に越境物（屋根や草木などが境界を越えてはみ出していること）があることによって境界があいまいな場合、隣地の所有者と覚書を結んで越境状態の合意を得ましょう。
覚書では、土地を売却した後に建物を立てる場合隣地の所有者負担で越境物を撤去するという確約を入れましょう。
また、草木などであれば隣地の所有者に依頼して越境物を取り除いてもらうこともできるでしょう。
売り出し価格を下げる
立地は悪くないのに問い合わせすら来ない場合、売り出し価格が高すぎる可能性があります。買い主はほかの土地と比較して購入検討をするため、価格に対しては相当シビアです。売り出し価格が高いと判断された場合は、興味さえ持ってもらえないため、問い合わせすらありません。
まずは相場を把握しよう
不動産会社に頼りすぎて、不動産会社が提示してきた売却価格が適正価格だと信じ込んでしまうことがあります。相手はプロだと信じてしまうのは無理のないことです。しかし、不動産会社が提示している査定価格が相場に即した価格とは言い切れないので、自分でも相場を調べておきましょう。
土地の相場は「不動産取引価格情報検索」で分かる
土地の相場情報を調べるなら「不動産取引価格情報検索」がオススメです。
このサイトでは同じ地域で実際に売却された土地の成約価格を確認できます。土地の形状や面積など価格以外の情報も分かるため、自分が売り出している土地と同条件の価格を参考に、相場価格を把握できます。
小刻みな値下げはNG
土地が売れないと、売却価格を見直したくなりますが、短期間で小刻みな価格見直しを行うと、売れ残り物件のイメージがついてしまいます。値下げは、あくまでも現在の売却価格が適正価格ではなかった場合に、金額を見直すようにしましょう。売却価格が適正なのに売れないという場合は、他の原因があるかもしれません。
不動産を売るならできるだけ高いく売りたいと多くの方が考えるでしょう。不動産は高額であるため、売り出し価格を少し変えるだけで利益が大きく変わります。一方、適正な売り出し価格を設定しないと損に繋がります。しかし、適正な売り出し価[…]
不動産会社との契約方法を見直す
不動産会社がちゃんと売却活動をしてるか確認するために、SUMMOやHOME`Sなどの有名ポータルサイトや「レインズ」という全国の不動産会社が売却可能な物件を探すために使うサイトに掲載されているかを確認しましょう。
このサイトに登録すらされていないなら、依頼している不動産会社は積極的に売却活動をしていない証拠です。また、このサイトで使用している画像や言葉が良くなければ、魅力的な不動産に見えず、ますます売れなくなってしいます。
有名サイトに登録しているなら、不動産会社との媒介契約を見直してみましょう。不動産会社との媒介契約の形態は3つあります。
| 複数社への依頼 | 売主も買主を探せる | 不動産会社からの活動報告 | レインズへの登録義務 | 契約期間 | |
| 一般媒介契約 | 〇 | 〇 | なし（義務はなし） | なし | 定めなし |
| 専任媒介契約 | × | 〇 | 2週間に1回以上 | 7営業日以内 | 3カ月 |
| 専属専任媒介契約 | × | × | 1週間に1回以上 | 5営業日以内 | ３カ月 |
早く土地を売りたいという人は、信頼できる1社と専任媒介契約を締結するとよいでしょう。一般媒介契約の場合、複数業者と契約できることはメリットですが、不動産会社が積極的に宣伝や広告をするとは限りません。
一方で、複数社と契約ができない「専任媒介契約」「専属専任媒介契約」であれば、レインズへの登録や売却活動の進捗報告も義務化されているため、不動産会社はより積極的に売却活動を進めてくれます。
土地にしても建物にしても、不動産を売却する際には不動産会社を利用するのが一般的です。不動産会社を介して不動産を売却する場合、「媒介契約」という言葉を耳にしますが、これがどのようなものなのか、正しく理解できていない人は多いでしょう。媒介契[…]
不動産会社を変える
今依頼している不動産会社に任せていても売れないと感じたら、思い切って仲介会社を変えるのも手です。
不動産会社の中でもマンションの売却に強い会社、土地の売却に強い会社など強みが異なります。土地の売却に強い不動産会社は、土地を売却した実績が多くあるので、あなたの土地を売ってくれる可能性も高まるでしょう。
ではどうやって土地売却に強い会社を探せばいいのでしょうか？
そんな時は不動産一括査定サイトを利用してみましょう。このサイトを使えば、あなたが売りたい土地の売却を得意とする不動産会社に査定依頼ができます。インターネットサービスなので、自分が好きな時間に1~2分で査定依頼ができます。
どうしても売れない土地を手放すには
ここまでご紹介してきたように土地が売れない原因をきちんと把握して適切な対策を打つことができれば、基本的に売れない土地を売ることが出来ます。
しかし、どうしても早く土地を処分したい場合や、これ以上買い手を待ち続けることに耐えきれない、という場合はこれからお伝えする3つの方法を選んで土地を処分しましょう。
無料で「贈与」
土地を無償譲渡して「贈与」する方法です。ここでは、法人や自治体ではなく個人を対象として贈与しましょう。
隣人にもらってもらうなら、成功する可能性はあるでしょう。自分の土地が広がり、駐車場や倉庫、家庭菜園などに使える余裕ができるということであれば、タダならもらってくれる可能性があります。
ただし、注意したいのは税金に関すること。贈与税は、無償で贈与したからかからないというものではなく、その土地の評価額によって算出されます。評価額から適用可能な特別控除額を差し引き、それでも課税される場合は贈与税の納税が必要です。
その点を贈与する前に隣人と確認したうえで、慎重に手続きを行う必要があります。
相続時の「放棄」
原則、土地の所有権を放棄する手続きは存在しないのでこの選択肢を選ぶのは難しいでしょう。ただ、
活用できそうになく、売れそうにもない土地を相続しようとしている場合には、相続放棄という方法があります。
相続放棄は主に、債務の相続が多い場合に利用され、財産も負債も一律に放棄するという手続きです。これにより土地の所有者はいなくなり、国庫に帰属することになります。
相続放棄は、利用価値のない土地を処分する数少ないチャンスです。
ただし、相続放棄をした場合、その他の財産もすべて放棄することになります。選択して相続できるわけではなく、0か100かということになりますので、注意が必要です。
また、相続放棄すればその土地にまつわるすべての責任から解放されるというわけではありません。固定資産税はかからなくなりますが、注意義務や管理義務は依然として元の土地の所有者が負うことになります。
不動産会社に買い取ってもらう「買取」
最後に再検討していただきたいのが、買取です。
先にご紹介した2つの処分方法は、実際に行動に移すには少しハードルが高い方法と言えるかもしれません。
そこで、不動産会社の仲介による売却が一般的ですが、不動産会社が直接買い取る「買取」を検討してみるのもありでしょう。
出来るだけ早く手放したい方、現金化したい方にはおすすめの方法です。
ただ、買取は仲介で売却する価格の6割ほどの価格まで下がってしまいます。加えて、不動産会社側も売りにくい土地の場合広告費が余分にかかるので、さらに低い価格になることも考えられます。
そのため、複数の不動産会社に査定を依頼して出来るだけ高い査定額の提案を選ぶことが大切です。
買取再販業者が物件を購入するときの価格は、一般消費者に売る価格より安くなるといわれています。その分、売買契約までは迅速であるため、即座に現金が欲しい場合以外は活用しないという人が多いでしょう。しかし、買取再販の魅力はその点だけではありません[…]
不動産一括査定サイトを使おう
不動産会社の見直しをするにあたって不可欠なのは、複数の業者を比較して選ぶことです。
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※法律上売ることが出来ない、農地や市街化調整区域に関しては以下の記事を参考に手放しましょう。
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