「子供が独立した」「定年退職した」「今の住まいに不満がある」など、住み替えを決断する理由は人それぞれです。しかし、実際に住み替えをしようとしても、なにから始めたらよいのかがわからず、スムーズに計画が進まないことがあります。
まずすることはなにか、売却と新居探しはどちらを先に始めたらよいのかなど、住み替えについて疑問に思っていることを1つずつ解決していくことから始めるとよいです。住み替えについて知っておくべき情報を学んでから、不動産の一括査定を利用しましょう。
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家を住み替えるタイミング
最近は「住まいは一生の買い物ではない」と考える人が増えています。ライフスタイルの変化に応じて家を住み替えることで、生活しやすくなるというメリットがあるからです。予算があり、信頼できる不動産会社に出会えれば、家を住み替えることはそれほど難しくありません。
多くの人が、ライフスタイルの変化が生じたときに家を住み替えたいと考えるようです。家や周辺環境への不満が生じたときに家を住み替えている人も多いです。例えばどのようなタイミングで家を住み替えているのか、その一例を見てみましょう。
ライフスタイルの変化が生じたとき
例えば、シニアライフへの転換、ペットの同居を希望、出産、子どもの進学や独立、転勤など、ライフスタイルの変化が生じると、今の家では暮らせなくなることがあります。このようなライフスタイルの変化が起こると、住まいに対するニーズも変わるからです。
子どもが増えて手狭になった、子どもが独立して部屋が余ったなど、子どもの成長に合わせて家のニーズが変わったという例はとても多いです。また、急な転勤により遠くに引っ越さなくてはならなくなったなど、想定外のライフスタイルの変化が起こり、仕方なく住み替えなければならないこともあります。今住んでいる家に戻ってこれる期間限定の転勤の場合は、転勤中だけ賃貸に出すという手段もありです。
家や周辺環境への不満が生じたとき
家や周辺環境への不満が生じ、さまざまなトラブルや悩みに耐え切れなくなったときにも、住み替える人が多いです。一部はライフスタイルの変化に通じるところもありますが、例えば、間取りや使い勝手に不満がある、家の老朽化、近所間のトラブルなど。それらのトラブルや悩みの解決策として、住み替えが選ばれているのです。
加齢により、段差が多い古い家では生活しずらくなったときに、バリアフリーの家に住み替える人もいます。ただ、間取りや家の老朽化、バリアフリーへの対応は、リフォームやリノベーションでも対応可能です。しかし、近所間のトラブルに耐えられなくなった場合は、その場所を離れて住み替えることが一番の解決策になることもあります。
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家を住み替えるために最初にやるべきこと
家を住み替えるために、まずやるべきことがあります。住み替えをスムーズに進めるために、しっかり準備をしていきましょう。
今の住宅や土地の売却金額を査定する
自己資金を把握するために、今住んでいる住宅や土地の売却金額を査定しましょう。自己資金を把握することで、住み替える新しい家のための妥当な金額を算出できます。最近では、インターネットを利用して簡単に家の売却価格の見積もりを知ることが可能です。査定価格がそのまま売却価格になるわけではありませんが、目安にすることはできます。
ほとんどのサイトが無料で査定ができるので、一度査定に出してみて、いくらくらいで家を売却できるのかを確認しておくとよいです。客観的な評価を知っておくことで、新しい家を選ぶときの指標にすることもできます。
売却前に住宅ローンを返済すること
家を売却する前に、住宅ローンを完済しましょう。売却前に住宅ローンが完済できていれば、いつでも自由に家を売ることができます。住宅ローンの残債がある場合は、家を売却した金額で残債がすべて返せるかどうかがポイントです。
家を査定に出してみて、住宅ローンの残債よりも査定価格が上回っていたら、売却することで利益が出ます。家を売却した金額で住宅ローンを完済し、さらに新しい家の購入資金の一部にすることも可能です。
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住宅ローンが残ってしまうと売却できない
住宅ローンの残債よりも、家を売却した金額のほうが小さい場合は、家を売っても住宅ローンが残ってしまいます。手元に資金を用意でき、住宅ローンが完済できるのであれば問題ありません。しかし、資金が用意できずに住宅ローンが残ってしまう場合は、抵当権が残るので売却することができません。
抵当権とは、万が一住宅ローンが払えなくなったときに、家や土地をその借金の担保として確保しておくためのものです。お金を返せない場合、代わりに家や土地を金融機関がもらい受けるという契約。この抵当権が残ると売却できず、簡単に住み替えることができません。
複数の不動産会社に査定を依頼する
自己資金を把握して住み替えのための資金を算出するために、まずは今住んでいる家を査定に出しましょう。不動産会社により査定価格に差が出るので、必ず複数の不動産会社に査定を依頼し、査定価格を比較することが大切です。不動産の査定の場合、数百万円という高額な差が出ることもあります。損をしないために、査定を比較することは必須です。
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売却と新居探しはどちらから始めるの？
住み替えは、「売却」と「新居探し」の両方を行わなければなりません。どちらから始めるかの選択は、住み替え成功につながる重要なポイントです。
売却から始めたほうがよい
「売却」と「新居探し」のどちらから始めたほうがよいかというと、「売却」です。その理由は、売却から始めることで、資金繰りの目処が明らかになるから。資金に余裕があれば新居探しからはじめてもよいのですが、資金に不安があれば売却から始めたほうがよいです。
売却を優先することで、売却代金を新居の購入資金にあてることもできます。確実に売却代金を得ているほうが、資金計画が立てやすく安心です。売れる目処がたってから新居を探すことができるので、新居の費用の目安を知ることができるのは大きなメリット。一方で、タイミングよく新居が見つからないと仮住まいへ引っ越さなくてはならないというデメリットもあります。
また、今すぐに住み替える必要がないのなら、値引き交渉等に応じずに、より高額な金額で売却できるまで余裕を持った行動をすることも大切です。
資金に余裕があれば新居探しから始めてもよい
家を売却しなくても、新居の購入が問題なくできるほど資金に余裕があれば、新居探しから初めてもよいです。具体的には、「新居の頭金を預貯金などで賄える人」や「家が売れるまでの今の家の住宅ローンと新居の住宅ローンの2重の支払いが可能な人」などです。
資金にかなり余裕がある人であれば、新居探しが先でも売却が先でも、どちらでも問題なく行えます。とにかく早く引っ越したいと考えている人は、新居の購入を優先させるのもよいでしょう。新居探しから始めることで、仮住まいの必要がなく引っ越しは1回で済みます。一方で、資金に余裕がないと行えないという点はデメリットです。
| メリット | デメリット | |
| 売却から始める | ・売却金額が先にわかるので、いくらくらいの新居が購入できるのかの目安を把握できる。 ・引っ越しが迫っているわけではないので、あせって値下げをする必要はなく、ゆとりを持って売却活動ができる。 | ・タイミングよく新居が見つからないと、仮住まいへの引っ越しが必要。 ・「仮住まいへの引っ越し」と「新居への引っ越し」と、2回引っ越さなくてはならない。 |
| 新居探しから始める | ・新居をゆっくり探すことができる。 ・仮住まいの必要がないので、引っ越しは新居への1回のみでよい。 | ・売却金額に頼れないので、預貯金等から新居の頭金を用意しなければならない。 ・家が売れるまでの間は、今の家の分と新居の家の分の2つの住宅ローンの同時支払いが必要。 |
「買い換えローン」を利用できる
住み替えにより資金が必要であれば、「買い替えローン」を利用できます。買い替えローンは、住み替えローンとも呼ばれているものです。家を売却するには、今の家の住宅ローンを完済するのが基本。家を売却したお金で住宅ローンの返済費用がすべて賄えるのであれば問題ありません。
しかし、家を売っても売却費が少なく、住宅ローンの残債が残ってしまう場合は、預貯金などから自己資金を用意する必要があります。「買い替えローン」を利用すれば、自己資金を用意できなくても、残債と新居の購入資金を合わせて借り入れできるのです。今の住宅ローンの残債を一括返済できれば、新居の住宅ローンを含めた二重のローンの支払いをしなくて済みます。
例えば、住宅ローンの残債が2,000万円ある家が、1,800万円で売れたとします。住み替えのために住宅ローンを完済するには、200万円足りません。新居の価格は3,000万円だとします。今の家の住宅ローンの残債の200万円を加算すると、3,200万円が必要です。買い替えローンを利用すれば、この3,200万円の住宅ローンを借り入れできます。
買い換えローンの注意点
買い替えローンは、今の家の売却と新居の購入を同時に決済する必要があります。そのため、今の家の住宅ローンの完済と、新居の融資実行を同じ日に行う必要があるのです。売却と購入を計画的に進めなければなりません。
また、買い替えローンは審査が厳しいです。残債も含めて借入するので、総返済額が多くなります。月々の返済を楽にしようと思うと、返済期間が長くなりがちです。その場合、老後の生活費を圧迫しかねません。買い替えローンを利用するなら、将来のこともよく考えて、借入額や返済期間を慎重に設定することが大切です。
つなぎ融資を利用する手段もある
「つなぎ融資」とは、買い替えのタイミングで一時的な融資を受けること。新居の購入を先にする人が利用します。今の家の売却により完済することを条件に、新居の購入資金の融資を受けることができるのです。
例えば、住みたいと思える新居が見つかったので契約を進めたい場合。家を売った費用を新居の購入資金に充てる予定であれば、今の家が売れるまで新居の契約を進めることができません。そのようなときに、「つなぎ融資」を利用できます。
「つなぎ融資」を利用すれば、今の家が売れるまでは融資を受けることができるのです。一旦購入資金に充て、その後に家が売れたら、つなぎ融資分を返済します。つなぎ融資が利用できれば、仮住まいは必要なく、新居への引っ越しだけで済むことがメリットです。
つなぎ融資の注意点
「つなぎ融資」は、住宅ローンよりも金利が高いです。また、借り入れできるのは、通常6カ月〜1年と期間が限定されています。手数料や保証料が必要で、家が売れるまでは利子が発生し続けるという点にも注意が必要。諸費用等がかかるので、つなぎ融資の利用はなるべく避けたほうがよいです。
どうしても住みたい新居が先に見つかった場合や、資金に余裕がない場合は検討するのよいのですが、できれば売却を先に行ったほうが安心です。どうしても買い替えローンやつなぎ融資を検討する場合は、金融機関に相談してみましょう。
住宅ローンが残っている場合の注意点
住宅ローンが残っている場合は、売却できない可能性があります。どのようなことに注意したらよいのかを確認しておきましょう。
売却できない可能性がある
住宅ローンが残っていると、銀行などの金融機関の抵当権がつきます。金融機関の抵当権を抹消登録しなければ、売却できない可能性があるので要注意。抵当権を抹消する方法は、住宅ローンの残額を一括返済することです。
そのために、家や土地をなるべく高くすることが大切。高く売却すれば、資金を確保できます。家の売却額が住宅ローンの金額よりも安かった場合は、自己資金を用意しなければなりません。
マイホームの購入時に住宅ローンを利用される方が多いですが、住宅ローンの組み方を間違えると恐ろしいローン地獄に陥ってしまいます。一軒家を購入する費用は約4000万円と言われています。その金額を30年ほどかけて返済していきます。[…]
家や土地をできるだけ高く売却して資金を確保する
住宅ローンを返済するためには、家や土地をできるだけ高く売却し、資金を確保することが大切です。最近では、日本全土の土地の価格が上昇している傾向があります。そのため、購入したときよりも高く売却できるケースもあるようです。しかし、不動産会社によっては価値が査定に反映されず、最近の相場よりも安い査定価格を提示されてしまうこともあります。
相場よりも安い査定額のまま売却するのは損です。1社だけしか査定を依頼していないと、そのようなことが起こります。査定額が本当に適正価格なのかを判断するためにも、複数社の不動産会社の査定額を比較することが必須です。
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家の住み替えは一括査定で不動産の時価を調べよう
家を住み替えるなら、一括査定で不動産の時価を調べることをおすすめします。
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住み替えは不動産の購入と売却の両方の取引が必要になり、一見すると非常に複雑そうですが、今多くの人が理想の老後生活を送るために住み替えを検討していたり、転職・転勤のために住み替えをしています。この記事では住み替えの不動産購入と売却の流れから実[…]
