【専門家監修】不動産売却メディア「すまいステップ」

【家住み替えの基礎知識】ローンが残っていても失敗しない方法を解説

  • 更新日:2022年9月16日
蔭山達也
監修蔭山 達也
大学卒業後、大手不動産流通会社に入社。売買仲介をメインに実務経験を積む。その後、株式会社ノヴェルに入社。著書に「条件難物件でも低予算で満室になるおもてなしビル管理経営」がある。
【保有資格】宅地建物取引士、ビル経営管理士、CPM(米国不動産経営管理士)、賃貸不動産経営管理士
【URL】株式会社ノヴェルYouTubeチャンネル
【家住み替えの基礎知識】ローンが残っていても失敗しない方法を解説

「一生に一度の買い物」と考えて購入したマイホームでも、「ライフステージが変わった」「今の住まいに不満がある」などの理由で住み替えを検討する方は少なくありません。

しかし実際に住み替えをしようとしても、何から始めたらよいのか分からずスムーズに計画が進まないことがあります。

また住み替えでは大きな金額が動くため、資金計画が曖昧だと多額のローンを背負ってしまうリスクもあります。

この記事では住み替えを検討し始めたらまず知っておくべきことを紹介します。正しい知識を身につけて住み替えを行うか判断しましょう。

【体験談】家の買い替えで後悔しないために知るべきこと

家を住み替える2つの方法

家を住み替えることを決めても、何から手を付けて良いか分からず悩む方も多いでしょう。

まずは、「売り先行」と「買い先行」どちらで住み替えるかを決めましょう。

そもそも住み替えには、家を売ってから新居を購入する売り先行」と、新居を購入してから家を売る買い先行」の2つの方法があります。

家の売り先行・買い先行

どちらの方法を取るかで、最初に取るべき行動資金計画が変わってきます。

売り先行・買い先行それぞれのメリット・デメリットを理解して、どちらの方法で家を住み替えるか決めましょう。

家の住み替えがはじめてなら「売り先行」

家の住み替えがはじめての方には、基本的に「売り先行」がおすすめです。

売り先行では今の家を売ってから新居を決めます

売り先行

家の売却代金が決定してから新居を探し始めるため、資金計画が立てやすい点がメリットです。

また売却代金が先に手元に入るため、代金を頭金にすることで持ち出しなく新居を購入できます。

しかし家が売却できてから新居に入居するまでの間が空くと、仮住まいが必要になるデメリットがあります。

仮住まいの期間なく住み替えを完了させるために、自宅の売却と購入を同じ不動産会社に頼むなどスケジュール管理を工夫しましょう。

売り先行での家の住み替えがおすすめな人

下記の条件に当てはまる人は売り先行がおすすめです。

  • 自己資金なしなしで住み替えたい
  • 今の家の住宅ローンが残っている
  • はじめて住み替えをする

売り先行では売却代金新居の頭金購入にかかる費用に充てることができるため、自己資金なしで住み替えたい方は売り先行を選びましょう。

また、今の家の住宅ローンが残ったまま住み替えを行いたい方にも売り先行がおすすめです。

先に新居を購入し住宅ローンの審査を受ける場合、今の家の借入額によっては審査にマイナスの影響が出る可能性があります。売り先行では先にローンを返済するため、新居のローンが通りやすくなるメリットがあります。

家は売り急ぐと買主や不動産会社に足元を見られやすく買い叩かれてしまいがちです。家を売る時間が十分に取れるため、家の売却について十分な知識がない方は売り先行のほうが失敗なく住み替えできます。

住み替えで失敗しないために、『正直不動産』原案者が「売り先行」を進める理由とは?

売り先行での住み替えの流れ

売り先行で住み替える流れを見ていきましょう。

  1. 今住んでいる家の査定を受け、売り出しを開始する
  2. 今住んでいる家の売買契約を結ぶ
  3. 新居探しを始める
  4. 新居の売買契約を結ぶ
  5. 今住んでいる家の引き渡しをする
  6. 新居のローンの申し込みをする
  7. 新居の引き渡しをする
  8. 新居へ入居する

売り先行では、まず今の家がいくらで売れるか査定を受けましょう

査定を受けた不動産会社の中から仲介を依頼する不動産会社を決め、家の売り出しを開始します。

家を購入してくれる人(=買主)が見つかったら売買契約を結びます。売買契約から引き渡しまでは通常数カ月の余裕があるため、その間に新居を探します

売り先行で住み替える場合、今の家の売り出しから新居への入居まで半年~1年かかることが一般的です。

早く動き出せば、その分希望の条件通りに家が売却しやすくなるためまずは下のバナーから査定申し込みをしましょう。

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住まい選びで妥協したくないなら「買い先行」

余裕があって住まい選びで妥協したくない方には「買い先行」での住み替えがおすすめです。

買い先行では先に新居を購入してから今の家を売ります

買い先行

新居探しの時間がゆっくり取れるため、住まい選びで妥協したくない人には買い先行がおすすめです。

しかし買い先行で家を売ると、新居を購入してから今の家が売れるまでの間「ダブルローン」状態になります。

今の家を売り出してからすぐに売却できるとは限らないため、最低半年新居今の家の両方の住宅ローンを払える余裕があるのかよく考え買い先行を選択しましょう。

買い先行での家の住み替えがおすすめな人

下記の条件に当てはまる人は買い先行での住み替えがおすすめです。

  • 住み替え先選びで妥協したくない
  • 新築の注文住宅へ住み替えたい
  • 資金に余裕がある

新築の注文住宅への住み替えでは、入居希望時期の1年半前から購入の準備を進めることが一般的です。

また新築の分譲マンションでも、入居希望時期のかなり前から申し込みが始まることが増えています。

早めに動き出さないと希望の新居に入居できないため注意しましょう。

買い先行での住み替えの流れ

買い先行での住み替えの流れは以下の通りです。

  1. 新居探しを始める
  2. 新居の売買契約を結ぶ
  3. 新居のローンの申し込みをする
  4. 今住んでいる家の査定を受け、売り出しを開始する
  5. 今住んでいる家の売買契約を結ぶ
  6. 今住んでいる家の引き渡しをする
  7. 新居の引き渡しをする
  8. 新居へ入居する

買い先行ではまず、ハウスメーカー不動産会社に新居探しの相談をしましょう。

新居が決まったら、売買契約を結んで引き渡し日を決めます。

今住んでいる家とのダブルローンの期間を短くするため、引き渡しまでの期間をなるべく引き延ばせると理想的です。

新居が決まってから引き渡し日までの間に、今住んでいる家の買主を探して売買契約を結びます。

新居の購入資金に目途を付けるためにも、買い先行で売却するとしても早めに家の売却査定額をチェックしましょう。

家を購入する際の手順について|手続き方法や注意点について解説

家の住み替え先はどこにする?

家を住み替えることを決意したら、まずは住み替え先をどこにするか考えてみましょう。

戸建てから住み替える際の選択肢には物件があります。

  • 新築戸建て
  • 中古住宅
  • マンション

それぞれの住宅タイプにはメリット・デメリットがあるため、自分に合った物件に住み替えるには特徴を知っておくことが重要です。

住宅タイプの特徴と、どんな人に向いているかを見ていきましょう。

新築戸建て

子育てなどで住みよい環境や広さを求める世代を中心に、新築の戸建てへの住み替えを考える方は多いです。

ご存じの方も多いと思いますが、戸建ては大きく2つに分類があります。

  • 注文住宅
  • 分譲戸建て住宅

同じ新築戸建てでも、それぞれの特徴は異なります。

注文住宅

注文住宅は、間取りや外観を自由に選べる住宅のことを指します。

自分の好みに設計できるため、広さやキッチンの設備、内装などでこだわりたいポイントを形にすることができます。

逆にこだわりの少ない部分はグレードを落として予算を調整することができます。

しかし、入居までの期間が比較的長めである点には注意が必要です。土地探しから始めることを考えると、入居までのスケジュールはおおむね15カ月ほどです。

今住んでいる家の売却するタイミングをなるべく新居の入居日に近づけられるようにスケジュール調整しましょう。

注文住宅がおすすめな人

  • 間取りなどを自由に選びたい
  • こだわりたいポイントがある

分譲住宅

分譲住宅は、新築戸建てに比べて入居までの期間を短くすることができます。

1年以内に新居に入居したい方にはおすすめの住宅タイプです。

また完成した状態の建物を見学できるので、その家で生活するイメージを持ちやすいという点もメリットです。

設備や間取りが気に入らなくても変更できないというデメリットはありますが、万人に受け入れれるデザインで設計されているため飽きが来ないとも言い換えられます。

分譲住宅がおすすめな人

  • 建物と内装を見て購入するか判断したい
  • 新築の戸建てに1年以内に入居したい

中古住宅

新築で戸建てを建設する場合に比べて、中古住宅は購入費用が安く住む点が大きな魅力です。

下のグラフは、住宅金融支援機構が住宅タイプ別の「所要資金(=購入金額」をまとめたものです。

住宅タイプ別の所要資金

中古戸建ては全国平均2,480万円とすべての物件種別の中で最も安く購入できることが分かります。

また都市部では立地の良い場所は既に住宅地となっている可能性が高いです。

新築する前提で土地を探すよりも、中古の戸建てのほうが立地が良くなるメリットもありす。

しかし、建物や土地の状態によって担保価値が十分でないと判断されるとローンが通りにくい可能性があります。

住宅ローンの事前審査を受けておくなど、融資を受けるための手続きは早めに動き出すと良いでしょう。

中古戸建てがおすすめの人

  • 立地の良い戸建てに住みたい
  • 新居の購入予算が2,500万円以下

マンション

マンションは、中古・新築ともに取引が活発で流動性の高い不動産と言われています。

戸建てと比較して資産価値が高いという特徴もあるため、将来的に住み替えを考えている人はマンションへの住み替えがおすすめです。

また都市近郊を中心に、60代以降の住み替えではマンションを購入する方が増えています。下の図は一般財団不動産流通経営協会が一都三県で「年代別の住み替え希望先」を調査した結果です。

戸建て所有者の住み替え希望先

※参考:一般財団不動産流通経営協会「若者世代の住替え意識調査『若者世代とシニア・シルバー世代の住替え希望先住まい』(平成25年4月 発行)」をもとに編集部作成

これは、「子供の独立に伴って住んでいた戸建てが広すぎるようになった」「買い物や通院に便利な立地に引っ越したい」などの理由によるものだと考えられます。

マンションは、新築・中古ともに価格の高騰が続いています。中資金計画をしっかり立てた上でどのマンションを購入するか検討しましょう。

マンションがおすすめの人

  • 資産価値や立地を重視したい
  • 都市近郊に住んでおり、60代以降に住み替えたい

理想の住み替え先を探すためにも、今住んでいる家を高く売るためにも、不動産会社選びは重要です。

すまいステップは、大手不動産会社をはじめとした優良業者を厳選して紹介します。気になる方は下記のバナーからお進みください。

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家の住み替え時にかかる費用・税金

住み替え先を検討する際に、大きな判断要素となるのは「予算」です。安くない買い物だからこそしっかり資金計画を立てた上で住み替え先を決めたいですよね。

購入費用の他にも、住み替えでは諸々の手数料税金がかかります。

「購入費用以外のことは考えていなくて予算オーバーになってしまった」と言うことが内容に、この章では家の住み替えにかかる費用を見ていきましょう。

新居の購入にかかる費用・税金

新居の購入には、新居の購入代金以外にも以下のような費用がかかります。

費用費用の目安
手付金購入価格の5~10%程度が一般的
頭金物件購入価格の20%が上限
固定資産税10~15万円ほど ※1
不動産取得税固定資産税評価額×3%
登録免許税不動産1個につき1000円
不動産会社への仲介手数料物件購入価格の購入価格のおよそ3% ※2
住宅ローンの事務手数料3万円~5万円、もしくは融資額の1~2%ほど
火災保険料・地震保険料5~10万円程度
印紙税1000円~6万円 ※3

※1:敷地の広さや地域によって異なる。
※2:400万円超の場合。正確には購入価格×3%+6万円が法律で上限と定められている。
※3:物件の購入価格によって変わる。購入価格が100万円超~5億円未満の場合。

手付金は売買契約時に支払う費用で、物件の売主との間で取り決めます。支払った手付金は物件購入代金の一部として充当されます。

頭金は、金融機関によっては支払わなくてもローンが組めることがあります。また、今住んでいる家を売ってから住み替えを行う人は今住んでいる家の売却代金を頭金に充てる人も多いです。

固定資産税や不動産取得税は、意外とばかにならない金額となることも。購入時にいくらかかるのか把握できていると安心です。

家の売却にかかる費用・税金

家の売却では、売却代金の5~7%の費用がかかります。

内訳としては以下のようなものです。

費用費用の目安
不動産会社への仲介手数料物件売却価格のおよそ3% ※1
所得税
  • 所有期間5年以下の場合
    譲渡所得額×30.63% ※2
  • 所有期間5年超の場合
    譲渡所得額×15.315% ※2
住民税
  • 所有期間5年以下の場合
    譲渡所得額×9%
  • 所有期間5年超の場合
    譲渡所得額×5%
住宅ローン一括返済手数料1~3万円
印紙税1000円~6万円 ※3
登録免許税不動産1個につき1000円
住宅ローンの事務手数料3万円~5万円、もしくは融資額の1~2%ほど

※1:400万円超の場合。正確には購入価格×3%+6万円が法律で上限と定められている。
※2:復興特別所得税を含む。
※3:物件の購入価格によって変わる。購入価格が100万円超~5億円未満の場合。

家の売却を不動産会社に手伝ってもらった場合は仲介手数料を支払います。

仲介手数料の半額は決済の前に支払うことが慣習であるため、売却代金の1.5%は手持ち資金から用意できると理想的です。

所得税・住民税は家を売って出た利益である「譲渡所得」に対して課税されます。譲渡所得が発生しなかった場合にはかかりません。

住み替えで利用できる控除・特例

すまリス
思ったより費用がかかるかも…
そんな時は、住み替えにかかる税金を節約できる控除や特例を使いましょう。

家売却時に使える控除

3,000万円特別控除

3,000万円特別控除は、家を売却した際に発生する所得税住民税を減税したい場合に利用できます。

所得税・住民税は、家を売却することで生まれた利益である「譲渡所得」に課税されます。3,000万円特別控除を使うと、この譲渡所得から3,000万円を差し引くことができます。

例えば、所有期間10年の家を売却したときに譲渡所得が5,000万円の時に3,000万円特別控除を使うと、所得税は下記のように求められます。

所得税
(譲渡所得- 3,000万円)×税率
=(5,000万円- 3,000万円)×15%
=300万円

すまリス
譲渡所得が3,000万円未満の場合は、所得税・住民税を支払う必要がないよ!
ただし、3,000万円特別控除には「住宅ローン控除」と併用できないというデメリットがあります。
3,000万円特別控除と住宅ローン控除ではどちらが得かは、家の売却価格などによっても変わるので詳しくは税理士などに相談してみましょう。

住宅用財産の買い替え特例

住宅用財産の買い替え特例は、家の売却で発生した利益(=譲渡所得にかかる所得税・住民税を繰り延べできる特例です。

所得税・住民税が免除されたり、課税金額が差し引かれる訳ではないので注意しましょう。

しかし、住宅用財産の買い替え特例は住宅ローン控除と併用できるという点がメリットです。

3,000万円特別控除より住宅ローン控除を利用したほうが得になるケースや、譲渡所得が3,000万円を大きく上回るような場合では使える可能性があるでしょう。

譲渡損失の損益通算と繰り越し控除

家の売却で損失が出た場合は、「譲渡損失の損益通算と繰り越し控除」が使えます。

これは、損失分を給与所得など他の所得に対する課税金額から差し引けるものです。

更に、損失分が大きく1年で相殺しきれない場合は、3年に渡って繰り越し控除をすることができます。住宅ローン控除との併用も可能です。

住み替えは大きな金額が大きく、かかる税金や使える控除も複雑です。だからこそ、知識や経験が豊富な不動産会社の担当者に出会えるかどうかが成否を分けます。

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から問い合わせをすれば、「宅地建物取引士の資格を持つ」など独自の基準で厳選した不動産会社の担当者に住み替えの相談ができます。

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家の住み替えで利用できるローン

住み替えをする人のほとんどが、新居を購入するために住宅ローンを借り入れると思います。

住宅ローンを借りるまでは、手続きや審査などで数週間~1カ月かかります。スムーズに住み替えるために早めにローンを借り入れる準備をしたいものです。

この章では住み替えで利用できるローンを2つ紹介します。

買い先行で利用する「つなぎ融資」

買い先行で売却する場合、家の売却代金が入るまで「つなぎ融資」を受けます。

つなぎ融資とは、住み替えのタイミングで一時的な融資を受けることです。住宅ローンのように毎月返済するのではなく、期限が来たら一度に返済します。

例えば、4月1日に4000万円で新居を購入したとします。5月1日に家を売却して500万円の利益が出ました。この500万円は頭金に回し、3,500万円を住宅ローンで借り入れることにします。

つなぎ融資

しかし、住宅ローン3,500万円の融資実行は新居の引き渡しと同日に行われるため、新居の購入時には500万円が不足します。

そこで、4月1日から1カ月間500万円のつなぎ融資を受け5月1日に家の売却代金でつなぎ融資を完済します。つなぎ融資を完済した後も住宅ローンの返済は続きます。

つなぎ融資は、住宅ローンよりも金利が高いです。

また、つなぎ融資で借り入れできる期間は通常6カ月〜1年と短期間に設定されている点にも注意が必要です。

住み替え前にしっかり資金計画を行い、無理のない計画を立てましょう。

不動産売却でつなぎ融資を使いこなす|損をしないリスク回避方法

ローンが完済できないなら「住み替えローン」

住宅ローンが残っており抵当権が設定されている家はそのままでは売れないため、住宅ローンを完済して金融機関に抵当権を外してもらう必要があります。

通常は売却代金の一部で住宅ローンを完済します。

しかし稀に家の売却代金をローン残高が上回りローンを完済できないことがあり、その不足分を手持ち資金だけで補えない場合は新たな借り入れが必要です。

住み替えローン」は、今の家のローン残債と新居の購入資金を一本化できるローンのことです。

例えば、住宅ローンの残債が2,000万円ある家が、1,800万円で売れたとします。

住み替えのために住宅ローンを完済するには、200万円足りません。新居の価格は800万円だとします。今の家の住宅ローンの残債の200万円を加算すると、1,000万円が必要です。

住み替えローン

住み替えローンを利用すれば、この1,000万円の住宅ローンをまとめて借り入れできます。

住み替えローンは通常の住宅ローンに比べて借入金額が多くなりがちであるため、一般的に審査は厳しいと言えます。

また住み替えローンで融資を受けるには、物件購入のタイミングと同時でなければいけません。

新居の購入と今の家の売却が同時にできない場合は、併せてつなぎ融資も受けましょう。

住み替えローンとは?利用のメリット、注意点を解説

まとめ

ここまで、家の住み替えを検討し始めたら確認するべきことを見てきました。

家を住み替えるにあたって、特に重要なポイントは下記の3つです。

  • 「売り先行」のほうが資金計画が立てやすく、住み替えがはじめての方におすすめ
  • 資金に余裕があり住み替え先をじっくり選びたい人は「買い先行」も選択肢になる
  • 「査定額通りに売却できる」とは限らない。資金計画を狂わせないためにも複数の不動産会社に相談してみることが重要

住み替えでは少なくない金額が動きます。

今後のライフプランにも関わるので、家族とも相談し慎重に計画を立てましょう。

自分で判断に困る場合は、不動産売買のプロである不動産会社に相談してみることもおすすめです。

すまいステップで複数社から話を聞き、住み替えを成功させましょう。

記事のおさらい

家の住み替え先はどこにする?

戸建てから住み替える際の選択肢には物件があります。新築戸建て、中古住宅、マンションそれぞれの住宅タイプにはメリット・デメリットがあるため、自分に合った物件に住み替えるには特徴を知っておくことが重要です。詳しく知りたい方は家の住み替え先はどこにする?をご覧ください。

家の住み替え時にかかる費用・税金は?

住み替え先を検討する際に、大きな判断要素となるのは「予算」です。安くない買い物だからこそしっかり資金計画を立てた上で住み替え先を決めたいですよね。購入費用の他にも、住み替えでは諸々の手数料や税金がかかります。詳しくは家の住み替え時にかかる費用・税金をご覧ください。

家の住み替えは売り先行・買い先行どちらがおすすめ?

住み替えをする際の状況によっても異なりますが、特にこだわりがなければ「売り先行」がおすすめです。売却を先に行うことで、資金計画が立てやすくなる点が売り先行のメリットです。家の売却価格や売却時期の目途がついてから新居を探し始めるため、新居に充てられる予算が把握できます。売却を優先することで、売却代金を新居の購入資金に充てることもできます。一方で、タイミングよく新居が見つからないと仮住まいへ引っ越さなくてはならないというデメリットもあります。詳しく知りたい方は家の住み替えは売り先行・買い先行どちらがおすすめ?をご覧下さい。

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