不動産運用成功のためのポイント|売却と賃貸それぞれの場合

不動産運用には、売却する場合と賃貸に出す場合の2パターンがあります。どちらにも利点と難点があり、予測されるリスクも異なります。現在と将来の不動産市場の動向を知り、どちらが自分に合っているかを考えてみましょう。売却と賃貸それぞれの、成功するために重要なポイントも紹介しています。

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不動産の運用方法はキャピタルゲインやインカムゲインなどがある

不動産の運用について、大きく分けて2つの方法を解説します。自分に合っている手法を選びましょう。

キャピタルゲイン

「キャピタルゲイン」とは、不動産を売却することで得た売却益のことです。譲渡益とも言います。売却価格が購入価格を上回れば、儲けが出ます。つまり購入した不動産の価格が、その後上昇したタイミングで売却するという運用方法です。売却価格が購入価格を下回った場合は「キャピタルロス」となります。
売却益を得るには、価格が上がると予想される不動産を狙うための豊富な知識と事前の予習、そして素早い決断力が必要です。

インカムゲイン

「インカムゲイン」とは、不動産を貸して定期的に得る、家賃収入のことです。運用益と呼ばれます。近年の不動産投資では、インカムゲインを得る方法がより重視されていると言われます。
初期投資(元本)に対する1年間のインカムゲイン率が「利回り」です。例として、1,000万円で購入した物件の家賃が月6万円(72万円/年)なら、利回りは7.2%となります。これは維持費や固定費を考慮に入れない「表面利回り」と呼ばれるもので、経費を差し引いた数字は「実質利回り」と言います。
地域にもよりますが、都市部の築15年の鉄筋コンクリート造マンションの表面利回りは10%前後とされており、一般的に不動産投資の利回りは他の金融商品と比べて高い数字になっています。参考として、普通預金の金利は0.02%、個人向け国債の金利は1.2%です。
安定した家賃収入を得る、つまり家賃を下げなくても入居者が途切れないようにするためには、人気のある物件を見つけること、人気のある物件に仕上げることが重要になります。

・売却と賃貸の2パターン
・売却益はキャピタルゲイン
・家賃収入はインカムゲイン

キャピタルゲインを成功させるために

不動産を購入価格より高く売却し、譲渡益を得るには、なにがポイントとなるのでしょうか。

不動産市場の動向を把握する

キャピタルゲインを得るためには、不動産市場の動向を知る必要があります。不動産価格が上昇する前に購入し、価格がピークを迎えるタイミングで売らないと、利益を出すことができません。購入時期・売却時期を見誤るとキャピタルロスが発生し、運用は「失敗」してしまいます。
近い将来の話として、2019年に世帯数が減少を始めて住宅不況に陥るという「2019年問題」が懸念されており、不動産価格の下落が予想されています。2025年にはさらに高齢化が進み、不動産の需要は落ち込むと考えられます。
そして2022年には「生産緑地の税制優遇」が期限を迎え、都市部にある農地にかかる税金が大幅に上がります。すると維持できなくなった所有者が土地を手放し、宅地として大量に市場へ出回ると言われています。供給過剰となれば地価は下がり、都市部を中心に不動産価格も暴落する恐れがあるのです。
こうした懸念事項がある一方、アベノミクスや東京オリンピック開催決定による景気回復効果で、全国的に地価が上昇しているのも事実です。マンションの平均取引価格は、新築・中古ともにここ数年上昇傾向が続いています。ただし、地価は地域による差が大きい要素のひとつなので、投資を検討している地域の市場は事前にしっかり下調べしましょう。
現在の市場動向と将来の懸念、どちらもキャピタルゲインを成功させるためには必須の情報と言えます。不動産の価格に影響する出来事を、自分自身でしっかり把握しておくことが、売却益を確実に出す近道なのです。

高く売れる物件を知る

キャピタルゲインを得るために購入する不動産を探す際、「どのような物件なら売却益が得られるのか」を知ることから始めましょう。今現在高い物件ではなく、今後価値が上がると予想できる物件を探す必要があります。
例えば、近くに新しい駅の構想がある、大型商業施設の建設計画がある、大規模な開発が予定されているなど、立地や周囲の環境が一気に改善される可能性の高い地域は狙い目と言えます。ただし、極端な価格上昇が起こっている地域については、一時的な高値なのか長期的に上昇傾向が続くのかを見極める冷静さを持ちましょう。売りたいと思う人が多ければ供給過剰になり、逆に価格が下落するケースもあります。同じような物件がたくさんあると、価格競争が起こり安くしないと売れなくなるのです。
不動産の購入も売却もタイミングが重要で、スピード感のある決断をするためには、不動産に関する豊富な知識と市場動向を読むセンスが求められます。

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売却するなら不動産業者選びが重要

既に所有している不動産を売却してキャピタルゲインを得るなら、売却活動を安心して任せられる不動産業者を見つけたいものです。自身の所有物件のおおよその相場を調べたら、業者へ査定依頼を出しましょう。査定額は業者によって幅があるのが通常なので、必ず複数の業者に査定してもらうようにしてください。
ただ、数ある不動産業者の中から、自力で最適な業者を素早く見つけるのは至難の業。そこで、最大4社に一括査定依頼ができるサイト「すまいステップ」を賢く活用しましょう。すまいステップには全国の優良な不動産業者が登録されていて、自分に合った頼れる業者を簡単、スピーディーに見つけることができます。
タイミングが重要な不動産売却において、業者選びを素早く済ませてより高く売り、満足のいくキャピタルゲインを手に入れましょう。

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・売却益を市場動向から予想
・価格が上がる物件を探す
・すまいステップで素早い判断を

安定したインカムゲインを得るためには

家賃収入を継続して長期的に得る、つまり入居者が途切れず空室にならないようにするためには、どのような知識が必要でしょうか。人気のある物件について知りましょう。

人気の立地条件を知る

家賃収入が得られやすい物件を探すには、立地条件が最も重要なポイントです。入居希望者が賃貸物件を探す際、まずは立地から条件を絞っていくことが多いでしょう。
たとえば都心であれば港区・千代田区・中央区の3区が人気の高いエリアとされます。また東京に限らず、大都市の中心部は需要があり空室リスクが低く、安定したインカムゲインが望めるので、不動産投資に適していると言えます。ただし平均価格が高額なため、初期投資額やローン審査など、購入のハードルが高いという難点もあります。
また、「駅や都心に近い」という立地が、必ずしも投資物件の必須条件であるとは限りません。社会人や学生の一人暮らしなら駅チカは外せないポイントとなることが多いですが、ファミリー世帯には駅より公園の近さが重要である場合もあります。帰りが夜遅いならコンビニが、夕方に買い物に行くならスーパーが充実していたほうが、それぞれ魅力のある立地となるのです。
入居者のターゲットをどの層に定めるのかによって、地域や不動産の広さ・間取りも変わってきます。投資を考えているエリアの需要を調査し、運用計画を具体的に立てていきましょう。

人気の住宅設備を知る

集客力のある住宅設備として主なものは、オートロックやドアモニター、管理人常駐といったセキュリティに関する設備と、宅配ボックスです。社会人や学生の一人暮らし、子育て世帯の両方に需要が高い設備と言え、賃貸物件を探す際にこれらを必須条件としている人は多いです。
浴室乾燥、温水洗浄便座なども人気の高い設備です。さらに最近はネット環境も重視されます。マンションに回線が引いてあるだけの「インターネット対応」よりも、各部屋にまで回線が引いてある「インターネット完備」の物件のほうが価値が高いです。
また、共用部分の状態も入居者にとっては重要なポイント。自分が実際に生活する場所なのでチェックの目は自然と厳しくなります。エントランスやエレベーターが汚れていたりすると管理不足の印象を与えてしまい、廊下や駐輪場が荒れていると入居者のマナーが疑われる結果に。
投資不動産を購入する前には、自分の住居を探すときと同じように、実際に現地へ足を運び、自分の目で物件の状態を確認するようにしましょう。中古不動産の購入を検討している場合はとくに、共用部分のチェックを怠らないようにしてください。

・都心の人気エリアが狙い目
・好立地はターゲットによる
・設備は入居者目線で考える

不動産を売却もしくは貸す場合のメリットとデメリット

自宅を売る場合、貸し出す場合、それぞれの利点と難点を確認しましょう。

自宅を売却する場合のメリット

不動産を売却した場合の一番のメリットは、売却代金を現金で手に入れられること。まとまった額の現金が手元に入ってくるのは魅力的です。売買契約を結んだ時点で売却額を確定できるため、将来価格が下落するリスクを回避できるとも言えます。そして売ってしまえば当然、それ以降は不動産の維持管理などにかかる手間とお金が不要になります。

自宅を売却する場合のデメリット

不動産を売却する場合の大きなデメリットとしては、住宅ローンの残債が売却額より多ければ、自己資金での充当が必要になる点。売却金を充ててもローンが残ってしまう場合は、一括返済してからでないと売ることはできません。
また、地価が上昇している状況なら、売却代金を損するケースがあります。地価がいつ下がるか分からず、ピークを迎える前に売ってしまうと、その後上昇した分だけ損をしてしまいます。そして、売却益が出たら譲渡税が掛かります。売却金額がそのまま自分の手元に入るわけではないので注意しましょう。

自宅を貸し出す場合のメリット

不動産を貸し出した場合の最大のメリットとしては、継続して安定した家賃収入が得られることが挙げられます。家賃もある程度は所有者の希望通りに設定できる上、収入が一定なので、資産形成の計画も立てやすくなります。
また売却と違い、愛着のある家を手放さずに済むことも利点です。さらに所有する不動産を担保に融資を受けることも可能で、実物資産を持つ強みがあると言えます。

自宅を貸し出す場合のデメリット

不動産を貸し出した場合のデメリットは、空室リスクがあること。入居者が決まらない期間、収入を得ることはできません。状況によっては家賃を下げることになり、その分収入も減少します。また入居者が決まっても、賃料未払いや訴訟、騒音・迷惑行為といったトラブルが起こる可能性があります。管理を業者に委託すると料金が発生し、いずれにせよなにかしらの負担があります。
そして税金や管理維持における経費など、支出もそれなりにあるのが実情です。設備の故障など唐突な出費に備えて余剰金を用意しておく必要もあります。物件を所有し続けていくなら、建物の資産価値は年々下がっていくことも考えておかなければなりません。また家賃収入に対して、確定申告をする義務が発生します。
不動産を賃貸に出すと、売却するよりも手間がかかるのが一般的と言えます。また、収益だけを見ると売却より賃貸のほうが得だと思えるケースが多いかもしれませんが、必要経費も考慮に入れるとそうとも限りません。不動産の運用には、長期的な計画性と包括的な見方が大切です。

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ドミノ倒しと家
・現金一括入手が売却の利点
・安定した収入が賃貸の利点
・長期的かつ包括的な視点を

不動産を売却するならすまいステップで不動産会社を探そう

売却と賃貸それぞれのメリットとデメリットを理解した上で、売却によるキャピタルゲインを得ようと考えたなら、信頼できる不動産業者を探しましょう。売却金額や売りに出すタイミングなど、不動産の売却における専門知識が豊富な業者を見つけることができたなら、より売却益を増やすことが可能になるでしょう。

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これだけ査定額に差が出ると、複数の不動産会社に査定を依頼することが、不動産を高く売るために必須だと言えるでしょう。

少しでも不動産売却を検討しているなら、一括査定サイトで自分の不動産がいくらで売れるか調べてみましょう。

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