不動産を「購入時にかかった価格」より高い価格で売却したとき、その売却益(譲渡所得)に所得税と住民税が課税されます。
売却益が全て利益になると考えていると、思わぬ出費がかさむので注意しなければいけません。
しかし、不動産売却で生じる税金の計算方法を知っている人は多くないと思います。
そこでこの記事では、不動産売却が初めての方にも分かりやすく売却時に発生する税金の計算方法を3つのステップに分けて紹介していきます。
不動産売却にかかる税金の計算方法を知り、実質の利益を把握して上手に売却計画を立てましょう。
簡単に不動産売却でかかる税金の額を知りたい方は、不動産売却の税金シミュレーションで算出できます。
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不動産売却時にかかる「譲渡所得税」の計算方法
前述した通り、不動産を売却すると数種類の税金が発生しますが、その中でも特に大きな割合を占めるのが「譲渡所得税」です。
本章ではまず、譲渡所得税とはどのようなものなのか、について学んでいきましょう。
譲渡所得税とは
譲渡所得税とは「不動産を売却して利益が出た場合、その利益に対して発生する税金」の事を指します。
一般的に、人が収益を手にするとその収益が「所得」として認識され、所得に対して税金（所得税）がかかります。
普段、労働をした対価として得られるお給料がその一般的な例で、人々は自分の得た利益に対して税金を支払っています。
不動産を売却した際の「売却益」もそれと同じで、売却益はお給料と同じように「所得」として認識され、税金が発生する対象となります。
この際、注意しなければならないのは、ここで言う「売却益」が「売却価格」とイコールではないという事です。
不動産の売却益として認識される金額は「その不動産を手に入れた価格、また不動産を売却・購入する際に発生した費用をさしひいた金額」となります。
譲渡所得税の具体的な計算方法などは次項で詳しくお話ししていきます。
譲渡所得税を計算する3つの手順
譲渡所得に課税される税金（所得税・住民税）は下の式で計算できます。
譲渡所得税 = 課税譲渡所得（譲渡所得－特別控除額） × 税率
上の式の「課税譲渡所得」は譲渡所得から特別控除額を差し引いた所得です。また「税率」は売却した不動産の所有期間によって数字が変化します。
計算式にすると単純ですが実際の計算は少し複雑です。具体的にどのような計算するか、3つのステップに分けてなるべく分かりやすく説明していきます。
ステップ1：譲渡所得を計算する
まずは譲渡所得の計算をします。
譲渡所得は「譲渡収入金額（不動産売却金額）」から「取得費用（不動産の購入時にかかった費用）」と「譲渡費用（売却にかかった費用）」を差し引いて求めます。
譲渡所得 = 譲渡収入金額 －（ 取得費用 ＋ 譲渡費用）
譲渡所得の計算に必要なこの3つの要素を順番に確認していきましょう。
①譲渡収入金額
土地・建物の売却で得られる収入金額のことです。また「固定資産税の精算金」も譲渡収入金額に入ります。
不動産に関わる固定資産税は、その不動産の1月1日時点での所有者に請求されます。
例えば年の途中の9月1日に売却しても、1年分の固定資産税を売主（元の所有者）が払います。
そのため、不動産を引渡した後に該当する固定資産税を売買金額とは別に買主から受け取ることになり、この金額も譲渡収入金額に入ります。
②取得費用
取得費用とは、不動産の購入時にかかった費用のことで、譲渡した土地建物の購入代金や購入手数料にその後の設備費と改良費を加えた合計金額です。
取得費用に含まれる費用
- 購入代金や建築代金
- 取得時に支払った仲介手数料
- 契約書の印紙税
- 登記費用（登録免許税、司法書士への報酬など）
- 不動産取得税
- 測量費、土地の造成費用など
もし不動産の購入価格や諸経費が不明な場合は、売却価格×5%として計算し概算取得費とすることもできます。
建物の取得費計算時は減価償却をする
建物のように時間の経過とともに価値が減少する資産の取得費を算出する場合、価値の減少分を差し引く減価償却という計算が必要です。
例えば、築30年の家の取得費を計算する場合、売却時の家が新築時と比較して築30年分価値が減っていることになります。この価値の差分が減価償却費です。
建物の購入費など取得にかかった費用×0.9×償却率×経過
建物の償却率は建築方式によって以下のように異なります。
| 建築方式 | 非事業用 （マイホーム等） | 事業用 （賃貸マンション） | ||
|---|---|---|---|---|
| 構造 | 耐用年数 | 償却率 | 耐用年数 | 償却率 |
| 木造 | 33年 | 0.031 | 22年 | 0.046 |
| 鉄骨 | 40年 | 0.025 | 27年 | 0.038 |
| 鉄筋コンクリート | 70年 | 0.015 | 47年 | 0.022 |
③譲渡費用
譲渡費用には次のような費用が含まれます。
譲渡費用に含まれる費用
- 売却時に支払った仲介手数料
- 契約時の印紙税
- 建物の取り壊し費用
- 売却時に支払った立ち退き料（借主がいた場合）
譲渡費用は上記費用の合計で計算できます。
以上が譲渡所得の計算に必要な情報です。
ステップ2：譲渡所得から特別控除額を差し引く
一定の条件を満たしていれば、課税対象の譲渡所得を軽減する特例がいくつかあります。
売却する不動産の所有期間や買い替えの有無などによって利用できる特例が変わりますが、いずれの特例も節税につながるものばかりです。
どんな特例でいくら費用を抑えられるかについては2章で詳しく紹介します。
自分が適用できる特例を把握して、ステップ１で計算した譲渡所得から特別控除額を差し引きましょう。
控除額を引いて残った譲渡所得が課税対象になる譲渡所得となります。
また、この時点で譲渡所得がゼロ以下であれば税金はかかりません。
ステップ3：課税譲渡所得に税率をかける
最後に、課税対象になる譲渡所得に税率をかければ譲渡所得税が算出できます。
税率は不動産の所有期間で変わる
売却した年の1月1日時点で所有期間が5年以下なら短期譲渡所得となり税率は39.63%、所有期間が5年を超えていれば長期譲渡所得となり税率は20.315%です。
| 種類 | 対象期間 | 税率 |
|---|---|---|
| 短期譲渡所得 | 所有期間5年以下の土地・建物 | 39.63%(所得税 30.63% 、住民税 9%) |
| 長期譲渡所得 | 所有期間5年を超える土地・建物 | 20.315%(所得税 15.315% 、住民税 5%) |
所有期間の算定方法に注意
所有期間とは、不動産を取得した日（取得日）から売却した日（売却日）までの期間です。
ただし、取得費と売却日の判定にはルールがあるため注意が必要です。
売却した日とは、原則として売主が買主に不動産を引き渡した日です。
ただし、その年の1月1日時点を基準とします。
つまり売却が同じ年の1月でも12月でも1月1日に売却したものとなります。
取得日は原則として不動産の引き渡しを受けた日です。
例えば、2015年4月1日に購入した不動産を2020年4月1日に売却した場合、2020年1月1日時点の所有期間は4年なので短期譲渡所得となります。
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その他売却時にかかる税金の計算方法
不動産を売却すると、譲渡所得税以外にもいくつかの税金が発生します。
中でも全員の支払いが義務づけられているものは以下の２つ。
- 印紙税
- 登録免許税
詳しく説明していきましょう。
印紙税
印紙税とは、不動産の売買を行う際の契約書に貼る印紙に対してかかる税金です。
この税金は、売却益が出たかどうかにかかわらず、不動産を売却した際には必ず支払う税金となります。
印紙税の金額は、不動産の売買金額(売買契約書の記載金額)によって定められています。
| 記載金額 | 税額 |
|---|---|
| 100万円超500万円以下 | 1,000円 |
| 500万円超1000万円以下 | 5,000円 |
| 1000万円超5000万円以下 | 10,000円 |
| 5000万円超1億円以下 | 30,000円 |
| 1億円超5億円以下 | 60,000円 |
印紙税は印紙の購入費用に含まれているため、印紙購入時に支払っていることになります。印紙税を納めないと、印紙税の3倍の過怠税が課されるので注意しましょう。
登録免許税
不動産をローンで購入すると、「抵当権」というものが付きます。この抵当権は、ローンの支払いが滞ってしまった場合に、その土地が競売にかけられる事を担保するものです。
抵当権は、土地を売却する前に抹消しなければ、買主にそのまま引き継がれてしまいます。
その為、土地売却の際はこの抵当権を抹消します。この際にかかるのが登録免許税です。
この税は1不動産につき1,000円とそれほど高くはないので安心しましょう。
また抵当権を抹消する工程が不安であるという人は、司法書士などの専門家に依頼すると良いでしょう。
相続した土地の売却にかかる税金はいくら？特別控除や基本的な節税対策を解説！
費用総額シミュレーターで不動産売却にかかる費用を算出してみよう
以下の費用シミュレーターを使って、あなたの不動産を売ったときにかかる費用を算出してみましょう！
「売却価格」「購入価格」「物件の所有期間」「現在住宅として住んでいるか」をそれぞれ入力し、「費用を算出する」ボタンを押すと、売却時にかかる費用が自動で算出されます。
※購入価格が分からない場合は空欄で大丈夫です。
費用の内訳も表示されますので、まずはどんな費用がいくらかかるのかを把握しておきましょう。
不動産売却で使える税金控除・特例の計算方法
1章のステップ2で紹介した税金に関する特例について詳しく説明していきます。
売却状況によって利用できる税金控除の特例が異なるため、税金の計算をする際はどの特例を利用するか決めなければいけません。
この章では主に利用されている4つの特例を紹介します。
3000万円特別控除の計算方法
居住用不動産を売却した場合、譲渡所得から最大3000万円を控除できる制度です。適用されると、課税対象となる譲渡所得が減少し、税負担が軽くなります。
- 譲渡所得の計算
譲渡所得 = 売却価格 – 取得費（購入時の価格） – 譲渡費用（仲介手数料など） - 課税対象額の計算
課税対象額 = 譲渡所得 – 3000万円 - 納税額の計算
納税額 = 課税対象額 × 税率（短期または長期）
譲渡所得が3000万円以下であればこの特例を利用して譲渡所得をゼロ、つまり譲渡所得税を免除できます。
この特例の適用対象となる居住用財産は、次のような条件を満たしておく必要があります。
3000万円特別控除の適用条件
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ただし、この特例を活用すると、売却後に新しく住宅を購入する場合、住宅ローン控除の適用を受ける事が出来ません。
住宅ローン控除とは、一定の要件を満たしたうえで住宅ローンを利用して不動産を購入した際に、10年間住宅ローンの年末残高の1％を所得税と住民税から控除を受ける事が出来るという特例です。
これらの特例は併用できない決まりとなっているので、どちらがご自身にとってお得かを考えて適用させる特例を選択しましょう。
一人暮らしをしていた親などの家（空き家）を相続して売ったときもや・居住用として利用していた土地を売った時も3000万円の特別控除が認められます。さらに、平成31年4月1日以降の売却であれば、老人ホームなどに入居していた時にも適用可能です。
所持期間が10年を超える場合の軽減税率の計算方法
売却した年の1月1日における不動産の所有期間が10年を超えていれば、3000万円特別控除に加え控除後の譲渡所得への税率を抑える「軽減税率」を適応できます。
この特例を利用すれば、譲渡所得の内6000万円以下の部分については通常20%（長期譲渡所得）の税率が14%になります。
- 課税譲渡所得の計算
課税譲渡所得 = 売却価格 – 取得費 – 譲渡費用 - 課税対象額の計算（3000万円特別控除適用後）
課税対象額 = 課税譲渡所得 – 3000万円（適用可能な場合） - 税額の計算（6000万円以下の部分）
6000万円以下の部分 × 14％（所得税10% + 住民税4%） - 税額の計算（6000万円超の部分）
6000万円超の部分 × 20％（所得税15% + 住民税5%）
軽減税率の適用条件
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詳しくはこちらの「マイホームを打った時の軽減税率の特例」を見てみてください！
買い替えをする場合の特例の計算方法
所有期間が10年を超える居住用財産を売却し、一定期間内に新たな居住用財産を取得した場合、譲渡所得への課税を繰延べできる特例を利用できます。
税金が免除されるわけではなく「繰り延べ」されるので、次に買い替えをした場合は繰り延べ分を含めて課税されることになります。
- 新しい不動産の取得費の計算
新しい取得費 = 元の不動産の取得費 + 売却価格 – 譲渡費用 - 譲渡所得の繰り延べ
譲渡所得の計算を次回売却時まで繰り延べる
この特例を受けるには次のような条件を満たしておく必要があります。
軽減税率の適用要件
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譲渡損失が出た場合の特例の計算方法
居住用財産を売って赤字になる（購入した金額より売却した金額の方が少ない）と「居住用不動産の譲渡損失の損益通算と繰越控除」という特例を利用できます。
損益通算とは、ある所得で損失が出たとき他の所得からその損失を差し引くこと、不動産売却以外で出た所得を減らすことができます。
さらに、その年の所得から引ききれなかった損失金額があれば、翌年以降に繰り越してその年の所得から差し引けます。損失金額は最長3年間の繰り越しができます。
- 譲渡所得の計算
譲渡所得 = 売却価格 – 取得費 – 譲渡費用 - 損益通算
譲渡所得がマイナス（損失）になった場合、給与所得などと相殺 - 繰越控除
相殺しきれない場合、その損失を3年間繰り越し控除
この特例の適応対象となる居住用財産は次の条件に合致する必要があります。
軽減税率の適用条件
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相続した場合の取得費加算の特例の計算方法
相続した不動産を売却する際、支払った相続税の一部を取得費に加算できる特例です。これにより、譲渡所得が少なくなり、課税額を減らすことができます。
※相続税を支払った場合、その一部を取得費に加算できます。
- 取得費の計算
取得費 = 元の不動産の取得費 + 相続税の一部 - 譲渡所得の計算
取得費加算の特例の適用条件
- 相続税を支払っていること
- 相続開始から3年10か月以内に売却すること
※相続税を支払った場合、その一部を取得費に加算できます。
空き家の3000万円特別控除の計算方法
相続により取得した空き家を売却する場合、一定の条件を満たせば最大3000万円の譲渡所得控除が受けられる特例です。相続後に不要となった住宅の有効活用を促進するための制度です。
- 譲渡所得の計算
譲渡所得 = 売却価格 – 取得費 – 譲渡費用 - 課税対象額の計算
課税対象額 = 譲渡所得 – 3000万円 - 納税額の計算
納税額 = 課税対象額 × 税率
- 被相続人が一人暮らしであったこと
- 相続後3年以内に売却すること
- 住宅が耐震基準を満たしていることなど
これらの条件を満たしている空き家を売却する場合は、この特例を活用すると非常にお得に節税が出来ます。ぜひ活用してみてください！
詳しくはこちらの「被相続人の居住用財産（空き家）を売った時の特例」を確認してみてください！
以上が不動産売却にかかる税金に対する特例の計算方法です。
不動産売却の税金を抑える3つの税金対策！特別控除で節税しよう！
【税金シミュレーション】手順に沿って計算してみよう
最後に、紹介した計算方法を参考に、税金がいくらかかるか2つの条件でシミュレーションしていきましょう。
【事例1】築浅の戸建てを8000万円で売却
売却物件の条件
・新築の戸建て（木造、居住用）を購入
・購入額：4000万円（建物価格2000万円・土地価格1800万円・取得費用200万円）
・売却額：8000万円
・譲渡費用：200万円
・居住期間3年
ステップ1：譲渡所得を計算
課税対象の譲渡所得を計算するために、まずは減価償却を反映させて取得費用を出していきましょう。
取得費を計算するためにまず、戸建ての建物減価償却費を計算します。
減価償却費＝ 2,000万円（建物価格） × 0.9 × 0.031 × 3 = 167.4万円
減価償却費を購入額から差し引くと取得費は次のようになります。
取得費＝ 4,000万円（購入費用） – 167.4万円（償却費） = 3,823.6万円
続いて、譲渡所得を計算していきます。
譲渡所得 ＝ 8,000万円（売却価格）－3823.6万円（取得費）－200万円（譲渡費用）= 3967.4万円
ステップ2：特別控除を適応して課税譲渡所得を算出
3000万円特別控除を利用して譲渡所得を差し引きます。
課税譲渡所得 ＝ 3967.4万円（譲渡所得）－3000万円（控除） = 967.4万円
ステップ3：課税譲渡所得に税率をかける
最後に、課税譲渡所得に売却物件の所有期間に合わせて税率をかけます。今回の例は所有期間が3年なので税率は39.63％となります。
譲渡所得税＝967.4万円(課税譲渡所得)×39.63％ ＝383.38万円
ここまで計算すれば、不動産売却で生じる税金の合計が383.38万円であることが分かります。
【完全版】家を売るには？手順や注意点、費用や事前準備のポイントを徹底解説！
【事例2】マンション売却で譲渡損失が出た場合
次は譲渡損失が出た場合の計算を考えてみましょう。
売却物件の条件
・15年前に購入したマンション
・減価償却済の取得費：7000万円
・住宅ローン残債5500万円
・売却額：4000万円
・譲渡費用：200万円
・給与所得：400万円
ステップ1：譲渡所得を計算
今回の条件で譲渡所得を計算した結果、－3200万円と譲渡所得損失が出ます。
譲渡所得 ＝ 4,000万円（売却価格）－7,000万円（取得費）－200万円（譲渡費用）= -3200万円
譲渡所得がマイナスになっている時点で譲渡所得税はかかりませんが、さらに
損益通算という特例を使えば、給与所得にかかる税金を節税できます。
買い替え目的ではない時に利用できる「特定居住用財産の譲渡損失の損益通算および繰越控除の特例」の場合、損益通算できる譲渡損失は、譲渡損失の額か住宅ローン残債から売却額を差し引いた額のうち、いずれか少ない金額となります。
住宅ローン残債5500万円－売却額4000万円＝1500万円
1500万円＜3200万円 したがって対象となる金額は1500万円となります。
ステップ2：給与所得から損益通算をする
損益通算とは譲渡損失分の金額を別の所得から差し引ける特例でした。この特例を利用して給与所得を差し引くと次のような計算になります。
400万円（給与所得）－1500万円（控除） = 1100万円
上記例では、給与所得を相殺してもなお1100万円の損失が残っているため、翌年以降3年間繰越控除できます。
ステップ3：繰越分を翌年以降で相殺
2023年に売却し、給与所得400万円が続くと仮定すると、2023年度分で譲渡損失が残り1100万円、2023年年度分で700万円、2024年年度分で300万円となって控除の年数が終了します。
| 損益通算 | 譲渡損失 | |
|---|---|---|
| 2022年 | 400万円(給与所得)－1500万円 | －1100万円 |
| 2023年 | 400万円(給与所得)－1100万円 | －700万円 |
| 2024年 | 400万円(給与所得)－700万円 | －300万円 |
2025年年度分からは給与所得は通常通り課税されます。
【事例3】相続した土地を2000万円で売却
次は相続した不動産を売る場合を考えみましょう。
売却物件の条件
・1年前に父親から相続した土地
・当時の購入額：不明
・売却額：2000万円
・譲渡費用：200万円
・所有期間：40年（父の所有期間を含めて）
ステップ1：譲渡所得を計算
土地は建物のように時間の経過とともに価値が減る資産ではないので減価償却は不要です。
また、相続した不動産であれば当時の取得費が分からない場合は、取得費を不動産の売却金額の5%として計算します。
今回の例では、土地の売却額が2000万円なので取得費用は次のように計算します。
取得費用 ＝ 2,000万円（売却価格）× 5% = 100万円
続いて、譲渡所得を計算します。
譲渡所得 ＝ 4,000万円（売却価格）－100万円（取得費）－200万円（譲渡費用）= 3700万円
ステップ2：特別控除を適用して課税譲渡所得を算出
3000万円特別控除の特例を利用して、譲渡所得を差し引きます。
課税譲渡所得 ＝ 3700万円（譲渡所得）－3000万円（控除） = 700万円
ステップ3：課税譲渡所得に税率をかける
最後に、課税譲渡所得に売却物件の所有期間に合わせて税率をかけます。今回の例は所有期間が40年なので税率は20.315％となります。
譲渡所得税＝ 700万円(課税譲渡所得)×20.315％ ＝142.2万円
ここまで計算すれば、土地売却で生じる税金の合計が142.2万円であることが分かります。
土地売却にかかる税金の計算方法に関する記事はこちらもご参考にしてください。
以上税金計算のシミュレーションでした。
不動産売却で生じる税金について詳しく知りたい方は、以下の記事も合わせてご覧ください。
家の売却に税金はかかるの？税金の種類や計算方法についてわかりやすく解説
大阪府八尾市 / 30代 査定価格2,800万円売却価格2,750万円 京都府京都市右京区 / 40代 査定価格2,490万円売却価格2,290万円 東京都調布市 / 40代 査定価格2,500万円売却価格2,500万円 徳島県板野郡北島町 / 30代 査定価格2,500万円売却価格2,450万円 東京都葛飾区 / 40代 査定価格1,600万円売却価格1,650万円 
不動産売却では税金の支払いと確定申告が必要
不動産を売却すると所得税や住民税がかかります。何にいくらかかるかは状況によって異なりますが、売却価格が大きいと税負担も大きいことは理解しておきましょう。
また、売却後は損益に関係なく確定申告が必要です。確定申告には手間がかかりますが、申告しないと損をするため、必ず行いましょう。不動産をスムーズに売却するには、事前に税金を計算し、支払いと確定申告の準備を進めておくことが大切です。
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