空き家が原因となった家屋倒壊事故や放火などが社会問題になっていると聞いたことがあるのではないでしょうか。
もしあなたが空き家を所有しているのであれば、そういったニュースを聞くたびに売却を検討することもあると思います。
ただ売却といってもどのように行えばいいのかよく分からないのが当然でしょう。そこでどのような売却の方法があるのかを紹介していきたいと思います。
国土交通省の空家等対策特別措置法とは？
空き家を放っておくとどうなるのでしょうか。
例えば老朽化による倒壊や放火による火災など、近隣住民の命の危険を招く事態を引き起こす可能性があり、実際にそういった事例も発生してしまっています。
こういった空き家がもたらす物件損害や人身損害事故の賠償金はその所有者が払わされる可能性もあり、その額は数千万〜数億円と非常に高額になるケースも考えられます。
またそのほかにも管理されていない家屋は犯罪の温床になる可能性も否定できません。
景観の悪化だけにとどまらず、地域の治安の悪化を引き起こすことも考えられます。もし放置している空き家があるのであれば、行政から注意を受ける前に対策を実施したほうがよいでしょう。
空家等対策特別措置法とは？
平成26年11月に「空家等対策の推進に関する特別措置法（空家等対策特別措置法）」が成立し、行政による空き家の実態調査と所有者への管理の指導、特定空家に指定することで「助言・指導・勧告・命令」が可能となっています。
特定空家とは？
特定空家は以下のように定義されています。
具体的に特定空家に認定されるケースは大きく分けて4つです。
なお、特定空家となっている原因を取り除くことで指定が解除されることも理解しておきましょう。
1.倒壊等著しく保安上危険となるおそれのある状態
部材の破損や基礎に不同沈下がある場合は、建物に著しい傾きが見られて倒壊する危険性があります。ほかにも基礎の破損や変形、基礎と土台のずれ、土台の腐食や破損によっても倒壊を招く危険性があると判断されます。
2.そのまま放置すれば著しく衛生上有害となるおそれのある状態
建築物の破損が原因で、アスベストが飛散していたり、排水の流出による汚臭が発生している。またはごみなどの放置や不法投棄が原因の汚臭の発生や、多数のねずみなどが発生し、地域住民の日常生活に支障が出ている場合になります。
3.適切な管理が行われていないことにより著しく景観を損なっている状態
景観法で制定されている既存のルールに著しく適合しない場合や、屋根、外壁などに汚物や落書きがあり、そのまま放置されていたり、立木などが建物の全面を覆う程度まで繁茂している場合が想定されます。
4.その他周辺の生活環境の保全を図るために放置することが不適切である状態
立木の倒壊や枝折れなどにより近隣道路や家屋の日常生活の妨げになっている、ほかにも空家に住みついた動物の鳴き声や糞尿などの衛生面、空家への不法侵入などにより犯罪の温床になっている治安面で不適切だと判断される場合があります。
特定空家の固定資産税が6倍になる
不動産を所有していると「固定資産税」と地域によっては「都市計画税」の課税があります。
ただし実際は「住宅用地の特例」が適用され、住宅用地に対する固定資産税は最大1/6、都市計画税は最大1/3まで減額されています。
しかし行政機関の判断で、空き家が倒壊もしくは保安上で危険のある建物である「特定空家」に指定されます。
その場合、この住宅用地の特定の適用から除外され、固定資産税の支払いが最大で6倍、都市計画税が最大で3倍に増額されるので特に注意していください。
特定空家への助言・指導・勧告・命令
行政から空き家の改善を求められても、放置したり、命令違反をすれば、行政処分が下ることになり、最大50万円以下罰金を科せられることになります。
そのため空き家を放置している可能性があるなら、早めに売却を決めたほうがよいでしょう。なお放置しておくと、行政からは以下の流れで行政指導があります。
1.助言
まず助言には法的な効力はありません。しかし助言があったということは近隣住民からの苦情があったということですので、早めに対応するようにしましょう。
2.指導
助言よりも行政指導として重いもので、所有者に対して適切な管理を強く促すものになります。近隣住民から複数の苦情があったと考えられ、早急な改善を求められていると判断してください。
3.勧告
指導よりも行政指導として重いもので、より強く状況改善を促しているものです。このままの状態が続くと近隣住民に大きな被害をもたらす可能性を行政が想定していると考えてください。放置することによって損壊事故などを招く前に迅速な対応が必要になります。
4.命令
命令は行政処分にあたり、行政からの最も厳しい通告になります。なおこれに背くと50万円以下の罰金が科されます。また命令を受けたにも関わらず改善が見られない場合、行政が所有者に代わって対処する「行政代執行」により、その費用は全て所有者に請求されますので、必ず空家への対処は実施しましょう。
空き家を不動産会社に売却
空き家を売るときは、まず「空き家付きでの売却」もしくは「空き家を解体して売却」のどちらにするかを考えてください。
なぜかというと空き家ということは多くの場合が築年数が経過してしまっているため、なかなか売却できない可能性が考えられます。そのため土地のみを売却することも考えておきましょう。
空き家の販売が得意な不動産会社を見つける
空き家の売却を検討するなら、まずは仲介してくれる不動産会社を探すことになるでしょう。そのときの注意なのですが、できるだけ空き家に近い不動産会社を選んでください。
基本的には現地を見て査定をするため、あまりにも遠方だと正しい査定もしにくいと思います。また、なかには空き家を得意としているところもあるため、大手にこだわらず地域密着の不動産会社で探してみるのもよいのではないでしょうか。
空き家販売までの流れ
1.不動産会社の決定
まず仲介してくれる不動産会社を探すため、いくつかの業者に査定を依頼します。そのなかで相場が分かってくると思いますので、適切な相場の業者に依頼しましょう。
2.不動産業者との契約
契約をする際は、一般媒介契約をおすすめします。万が一、専属専任媒介契約や専任媒介契約をする場合は、他の不動産会社に仲介を依頼することが一定期間できなくなってしまうので慎重に行ってください。
3.価格決定
販売価格決定後に不動産会社の営業活動で買い手が見つかったら、次に買い手から提示された売買条件に対して最終的な売買価格を決定していきます。空き家売却では多少の妥協も必要だということは頭に入れておきましょう。
4.空き家の引き渡し
最後に空き家を引き渡して終了となります。
複数の不動産会社に査定を依頼する
不動産会社を決定するために、複数の業者に査定を依頼することになるでしょう。
その際に便利なサービスに全国 1,600 社以上の不動産会社から物件の査定が可能なすまいステップというものがあります。大手から地域密着まで幅広い取り扱いが魅力なので、ぜひ無料査定を一度試してみてください。
空き家を更地にしてから土地を売る
空き家というと築年数が立っている場合が多く、もしかすると査定がなかなかつきにくい場合があるかもしれません。
残念ですが、中古の戸建ては古いほど資産価値が低くなってしまいます。そのため空き家を更地にして土地を売却する方法も検討してみるとよいでしょう。
更地のほうが売却ができる可能性が高い
一般的に日本では中古の戸建て人気は低いのが現状です。そのため建物を解体して更地にしたほうが、比較的短い期間で高めに売却することができるでしょう。
首都圏で住宅の解体費用は延床面積や建物構造にもよりますが、約100〜200万円程度かかりますが、最大でその半額を補助する制度もありますのでぜひ活用してみてください。
空家等対策支援補助金とは？
市民が安心できる生活環境を確保することを目的に、倒壊する危険性などが考えられる危険な空き家の解体費用の一部を補助する制度になります。
函館市を例にあげると、「対象地区内の概ね１年以上居住その他の使用実績がない特定空家等」であり、「住宅の不良度の測定基準に基づく評点の合計が100点以上」、かつ「周辺への影響の緊急度が高いと判定されたもの」と条件はありますが、解体費用の半額までを補助してもらえるのでぜひ利用を検討してみるとよいでしょう。
更地にすることのデメリット
土地に住宅用家屋が建っている場合は「住宅用地の特例」が適用され、住宅用地に対する固定資産税は最大1/6、都市計画税は最大1/3まで減額されます。しかし更地にすることで適用されなくなるため注意してください。
また免許のない解体業者に依頼して様々なトラブルを引き起こすケースもあるので、解体する場青には慎重な対応が必要となるでしょう。
空き家のローン残債が厳しい場合には任意売却
空き家を売却する際に気になることとして、ローン残債があるのではないでしょうか。不動産の売却ではローン完済が条件となりますが、任意売却という方法を利用することで、残債があったとしても売却が可能になります。
任意売却とは？
任意売却は、ローンの残債を返済しない状態でも、借入先の金融機関と話し合いで同意が得られれば、売却手続きを完了させることができる方法になります。
一般的に不動産を売却する場合は、売却時にローンを完済することで抵当権を外す必要があります。
しかし不動産の売却代金や自己資金を投じても完済することができない場合もあるのではないでしょうか。
その場合に任意売却を利用することで、全額返済ができなくても抵当権を外してもらうことが可能です。ただし、債務者と任意売却を担当する不動産会社の協力を得られないと任意売却が成立することは難しいでしょう。
任意売却と競売の違い
競売とは「毎月の住宅ローンの返済による回収が見込めない場合、住宅ローンをまとめて回収することを目的に不動産を強制的に売却する」方法になります。
もう少し具体的にいいますと、まず住宅ローンの返済が見込めなくなった場合に、債権者が抵当権をもとに裁判所に競売を申し立て、これにより裁判所がオークション形式で購入者を決めていく流れになります。
任意売却と比較して相場よりも安い売却価格になりますし、インターネットや新聞に情報が掲載されるなどプライバシー面での配慮もされないため、債務者にとってはほぼメリットはないと考えてもよいかもしれません。
任意売却のデメリット
任意売却はローン残債があったとしても抵当権を外してもらえる大きなメリットがありますが、そのぶんデメリットも当然ですがあります。
特に大きなデメリットとして、信用情報機関に登録される可能性があるかもしれません。これにより7年間程度は金融機関からの借入等ができなくなる可能性があります。
住む選択肢もあるなら空き家管理サービスを利用
ここまで空き家を売却することについて触れてきましたが、空き家に住むことを検討したり、もしくは売却するにしてもしっかりと手入れをしたいと考える場合もあると思います。
そうなってくると建物の劣化を極力避けたいと考えるでしょう。そんなかた向けに低価格で空き家を管理してくれるNPO法人空家・空地管理センターが行っている「空き家管理サービス」というものがあります。
空き家管理サービスとは？
空き家管理サービスには「100円管理」と「しっかり管理」の2つのプランがあります。またオプションで害虫駆除やハウスクリーニングも行ってくれるので、併用を検討してみてもいいでしょう。
100円管理
所有する空き家を月額100円で管理することが可能なプランになり、主に目視での異常確認、近隣住人からのクレーム一時対応を行い、管理会社を明記した看板の設置をしてくれます。また巡回報告書は写真付きのEメールで確認ができるため、遠方からも状況が確認できます。
しっかり管理
しっかり管理は100円管理で実施している内容に加えて、通気・換気、通水、雨漏り点検、庭木確認、ポスト掃除、庭のごみ処理、近隣への挨拶まで行ってくれます。
売りたい空き家に適した対策を選択しよう
空き家を売却するにもさまざまな方法があることをもらえたでしょうか。ただし空き家のまま売却するにしても、更地にして売却するにしても、それを仲介してくれる不動産会社を探すことが必要になります。そして成功の秘訣はやはりこの業者選びだと考えてください。
すまいステップなら全国の不動産会社から信頼できる会社が探せる
信頼できる不動産会社を選ぶためには複数の業者に査定依頼をすると思いますが、それでは時間も労力もかかってしまい大変でしょう。しかしそれを代行してくれる便利な一括査定サービスにすまいステップというものがあります。このサイトでは不動産価格の調査以外にも、不動産の専門家によるアドバイスなども記載されていますので、ぜひ自分に合った対策を検討するために利用してみてください。
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