不動産売却時の法人と個人の税金の違いは?課税や納税解の差分を解説

不動産売却には税金がつきものです。売却対象となるのは、個人または法人で分かれています。会社を経営している人が、不動産を手放すと決めたときに、悩んでしまうのが、個人で売却するのか、法人として売却するのかということになります。
個人または法人での税金の違いについて知ることで、どのような売却が、有利に働くのかを理解することができます。本記事では、法人として不動産売却をする場合、税金がどのように変わってくるのかを解説していきます。

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法人と個人で不動産売却の税金の種類は違う

不動産売却の税金は、個人と法人では異なっています。また、税金のかかり方も変わっています。大まかにいうと、個人の所有する不動産の税金は、個人が得た利益に対してが、課税対象となりますが、法人の場合は、会社全体の利益に換算され、会社の売り上げ全体の結果により、税金の支払いが決まってきます。

個人の不動産売却は所得税

個人の不動産売却にかかわる所得税は、不動産を取得した場合にだけに支払う税金のことになります。所得権を、もったタイミングが、その対象になります。しかし、贈与の場合は、不動産所得税を支払う必要がありません
不動産を売却したとき、売却することで利益を得ることができるのであれば、所得税を計算した上で支払いの手続きを行います。マイホーム売却などでは、不動産を購入したときよりも、安くなってしまった場合は、所得税の支払いが必要ない場合もあります。他にも、マイホーム売却時の利益が3000万円以下になる場合も、所得税がかからないと言われています。

法人会社の不動産売却の税金

法人税とは、会社が支払う税金のことになります。具体的には、法人が得た利益に対して、かかる税金のことです。法人が、不動産売却を行う場合、会社の利益として計算されることになります。そのため、その会社の業績や経営の良し悪しなども関係してくることになります。

譲渡所得税は企業利益に影響する

会社として不動産を売却したとき、購入時の不動産の価格よりも、売却したときのほうが安くなってしまったら、会社として不動産売却が失敗したという形になります。失敗したということは、会社の代表だけではなく、会社に属して働く社員たちも不利益を被るという結果になります。
不動産による失敗という結果は、最終的に会社全体としての経営状態に含まれます。そのため、法人の立場としては、失敗をしても大丈夫なくらいの売上がなければ課税の対象と見なされてしまいます。

売上を合算して税金を課する

結論からいうと、法人のほうが個人よりも課された税金が安くなります。個人の場合は所得の種類によって税金の税率などを変えています。法人は種類については関係なく、売上を合算して税金を課するようになっています。

・不動産と法人税
・企業利益に影響
・売上を合算する

法人の不動産売却の税金を計算する方法

法人として、不動産売却を行うときに、必要となる税金の計算。会社の所得に対して、課税されるのが法人税です。法人として支払う税金には、さまざまなものがあるので、それぞれ確認してみましょう。

法人税の計算

法人税は、会社の所得に対して課税されています。会社の所得は、「利益−損金」の計算式により算出することができます。計算した課税対象となる所得に税率をかけて、控除額など差し引いたものが法人税となります。

法人税額=課税所得×法人税率−控除額

また、法人税は会社の規模によって、税率が異なります。

?年間所得800万円以下年間所得800万円以上
普通法人19%又は15%23.2%
協同組合等19%又は15%19%
公益法人等(収益事業あり)19%又は15%19%
人格のない社団等(収益事業あり)19%又は15%23.2%

長期と短期の譲渡による重課税

法人では、土地の長期譲渡、短期譲渡が行われた場合は、法人税とは、別で土地譲渡に関わる税金を計算する必要があります。それが、重課税と呼ばれています。
土地などの保有期間によっては、税金のかかり方が変わってきます。取得の日の翌日から、譲渡をした年の1月1日までの所有期間が5年以下のものは短期譲渡
取得の日の翌日から、譲渡をした年の1月1日までの所有期間が、5年超のものは長期譲渡になります。短期譲渡所得の税率は5%で、長期譲渡所得の税率は10%です。このように、5年を境に税率があがる仕組みになっています。

地域で税率が違う法人住民税

法人住民税は、「地方税」に分類されています。自治体の公的サービスを享受しているのは、法人でも同じことです。そのため、法人の事業所がある地方自治体には、納税の義務が発生します。法人住民税は、法人税額と住民税率から構成されています。

法人住民税 = 法人税割 + 均等割

また、法人住民税は地域によって税率が異なります。東京23区にのみ事業所のある法人は、都民税になります。しかし、これは例外となります。それ以外は、「道府県民税」と「市町村民税」と自治体別に分けられています。

損失を合算できる法人事業税

法人は種類に関わらず、収入と経費を合算し、利益を求め最後に税金の計算を行います。不動産も同様で、不動産で得られた利益自体を税金の課税対象としてみるのではなく、法人全体の利益に合算させた上で計算されています。
そこで、不動産による利益があったとしても、会社としての収益がマイナスになってしまう場合は、税金の計算方法が変わってきます。法人税率がいくらになるかは、以下の表を参考にしてください。また、損失が大きく、赤字となってしまった場合でも税金を払う必要はあります。しかし、次の年に法人税の還付が可能となります。

資本金課税所得開始事業年度(平成28/4/1〜)開始事業年度(平成30/4/1〜)
資本金1億円以下年800万円以下15%15%
年800万円超23.4%23.2%
資本金1億円以上?23.4%23.2%

建物だけにかかる消費税

事業者となる法人は、不動産売却における消費税が発生してしまいます。個人売却の場合は、消費税は発生しません。不動産においての消費税で、基本的に土地は非課税となります。しかし、建物に対しては課税されてしまいます。そのため、土地建物としての売却価格があるのならば、土地価格と建物価格で分けて考える必要があります。
法人は、消費税額を計算するためにも、土地価格と建物価格で分けることが必須となります。この際に、会社の多くが、用いる方法が固定資産税評価額を使う方法になります。計算方法は、固定資産税評価額の割合を出して、不動産の土地建物総額に、その建物の割合を当てはめ、計算を行います。

・法人税の計算
・譲渡による重課税
・損失を合算

不動産売却の税金計算の注意点

不動産売却の税金計算は、法人として行われます。それぞれのポイントや注意点を把握して、計算する際の対応に注意して行いましょう。

譲渡日は引き渡しの判定で変えられる

継続的に会社で利用するものは固定資産となります。例えば、法人が法人に不動産売却を行うことは、固定資産の譲渡になります。また、固定資産の引渡しを行った日が、固定資産の譲渡日となります。固定資産を譲渡した日は、その不動産を引き渡した日という意味に捉えられます。
しかし、引渡しがいつか不明な場合は、継続的に会社で代金の半分以上を受け取った日もしくは、所有権移転登記を行った日のどちらか、早い日に引渡しがあった日に変更できるようになっています。そして、法人が農地を譲渡する場合は、農地法上の許可が優先されます。農地法に基づき、譲渡された場合は、譲渡の許可があった日が認められることになります。

低額譲渡の場合は時価で計算される

不動産を低額で譲り受けた、低額譲渡にかかる税金は、すべて時価で計算されます。また、時価とは、取引価格、不動産鑑定士の評価額、公示価格比準倍率方式による価格が対象となります。時価との差額は、相手方の贈与と判断されます。差額となる贈与部分は交際費と同様に、損金算入限度額に該当します。この範囲内であれば、損金算入とすることができます。

固定資産売却益−寄付金損金算入限度額=課税所得

減価償却の経費

個人と法人では、減価償却の対象となる金額が違います。法人の場合は、算出された年間の減価償却費内であれば、「任意償却」として自由に経費を決めうことが可能です。また、法人が不動産を売却したときの会計処理では、物事が起きた順番に仕訳を記入していきます。
そこで重要となるのが、売却した年の減価償却になります。不動産を売却した際は、減価償却費と資産の仕訳が発生します。記入方法は、借方勘定科目に「減価償却費」、借方科目には算出した減価償却費を入力します。

帳簿への仕分けは備考欄を活用

不動産売却時、頭金を振込みで受け取ることが一般的ですが、普通預金として受け取った際には、借方勘定科目に「普通預金」、借方科目には受け取った頭金の金額を記入していきます。備考欄を活用して、頭金受取などと記入します。また、不動産売却時に行う仕訳では、売却日までの減価償却費を備考欄に記入すると良いでしょう。

・引き渡しの判定
・低額譲渡は時価
・減価償却の経費

法人の不動産売却で節税をする方法

法人の不動産売却は、やりかた次第で大きな節税を行うことができます。節税を効率よく行うためにも、どのような節税方法があるのか確認してみましょう。ここでは、法人の不動産売却での節税を解説します。

優良な不動産会社と契約し経費を下げる

法人が不動産の売却を行う場合、規模が個人に比べると大きなものになります。不動産は大きな資産となるため、慎重に取引を行う必要があります。利益がでるように、売却することも大事ですが、経費を下げることに意識していくことも重要です。
そのためにも、不動産会社の存在は大事なものになります。信頼できる優良な不動産会社と契約することで、会社全体の収益も変わってきます。不動産会社を調べる方法で、便利に活用できるのがすまいステップです。すまいステップであれば、法人としての不動産売買に強みのある不動産会社を簡単に調べてくれます。厳選された業者の中から、最適な不動産会社が見つかりますので、まずは、サイトを確認してみましょう。

投資をして計上する利益を減らす

法人節税方法として、投資額に一定割合を乗じた金額を、法人税等から控除できる方法があります。その方法が、機械設備や人材への投資などになります。対象となる機械は、機械装置1台160万円以上、ネット接続のデジタル複合機1台120万円以上、ソフトウェア70万円以上になります。控除税額は取得価額の7%となります。
また、経営改善設備としては、建物付属設備1台60万円以上、器具備品1台30万円以上も同様に控除することができます。その他、人材投資は人件費が増加した場合など、給与支給増加額×10%が控除の対象となります。

利益を分散させて税率を低くする

法人は、全ての利益を損金から引いて換算できます。不動産を売却して、利益が出たときは、他の所得に分散させることも可能となります。不動産を売却して、利益が出た場合、その利益が大きいようであれば、他の所得にあてることができます。例えば、役員退職金として支給することによって、利益を分散させることもできます。

・優良な不動産会社
・投資が控除
・利益を分散

法人ではトータルの利益で税金が決まる

法人では、不動産売却を行ったとしても、会社の収益状態によって税金の支払いが変わっていきます。また、不動産を売却した際の利益が大きい場合は、会社全体の損金などに分散させて調整することで、税率をコントロールすることが可能です。
会社を黒字にさせていくのであれば、固定資産の廃棄・売却・除却などの対応を行うことで、利益を減らすことができます。そうすることが節税になり、会社全体の黒字につながっていきます。節税のしすぎは、会社全体の動きを鈍くする原因にもなると言われていますが、効率的な方法での節税は、法人としての活動を活発にさせることができます。まずは、信頼できる優良な不動産会社を見つけてみましょう。

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