不動産転売で利益を出すためのポイントや不動産会社の選び方を知ろう!

不動産投資には、家賃収入と転売で利益を出す方法があります。土地の転売であれば、差額分などで利益を出すものですが、そもそも違法性などはないのでしょうか。本記事では、不動産転売の基本情報から、違法なのか否か、売却のタイミング、不動産会社の選び方について取り上げていきましょう。「土地転売に興味がある」、「余っている土地を活用したい」という人などは、ぜひお役立てください。

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そもそも不動産転売って何?

まずは、不動産転売の基礎について紹介します。不動産転売は、他の転売のように、差額分で儲ける方法です。基本的には投資のために行いますが、他の目的で土地を手放すこともあります。土地転売とはどういったものなのか、詳しく見ていきましょう。

 不動産転売は投資目的とした取引方法

土地転売とは、基本的に「土地の売買を利用して投資を行う事」をいいます。土地を購入して保有し、購入費よりも高い価格で売れるタイミングをチェックして、利益を得る取引手法です。土地の価格は常に一定ではなく、変動するため、購入費よりも売却値の方が高い時もあります。だからこそ、土地転売で利益を出せるのです。普通の不動産売買と少し違うのは、転売をするほとんどの人が、「売る」目的で不動産を購入する事です。要は購入や売却の目的が違うだけで、基本的な取引は通常の不動産購入、不動産売却と同じです。

 投資以外の目的もある

土地を売却する際、すべての人が投資目的とは限りません。例えば、ずっと住んでいた家から引っ越しするために土地を売ることは、転売とは言えません。目的が「引っ越し」になり、そもそも投資のために土地を購入していないからです。また土地転売は、購入してから売却するまでの期間が短い傾向にあります。

転売は違法行為には当たらない

「転売」と聞くと、法律違反のイメージがあるかもしれませんが、「土地を買って売却する」だけの行為ですので、違法性はありません。諸事情によりすぐに土地を手放すことになった人と、投資目的で土地を売却している人は、結果的には同じ事をしていて、まったく区別がつきません。通常の不動産取引になりますので、違法性の心配は必要ないです。ただし、税制に関する知識などをしっかりとふまえた上で取引をしないと、税金の未払いなどの問題が発生し、それが規則に反する事になりかねません。そのため、転売を行う際には正しい知識をもって取り組む事が重要です。税制については、以下4章に詳細が記述されているので、知りたい方はぜひ確認してください。

・土地転売は投資の一種
・全売却が転売ではない
・転売は違法行為には当たらない

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不動産転売を成功させる売却のタイミング

どのタイミングで転売すれば、土地を高く売れるのでしょうか。まずは、建設費相場が高い時に土地の値段は上がりますので、その時が手放すタイミングです。また、新築住宅価格相場、中古住宅価格相場も同様。他にも土地の転売を成功させる売却のタイミングがありますので、詳しく確認していきましょう。

タイミング①:建設費の相場が高い時期

建設需要の上下と平行して、建設費の相場は、上がり下がりします。そして、建設費相場が上がれば、新築や中古住宅の相場も上がり、自ずと土地価格も上昇。そもそも土地は、不動産マーケット全体に影響されるものです。つまり、建設費の動きを把握できれば、土地の転売を成功させる確率が高まります。調べ方もあり、国土交通省の「建設工事費デフレーター」を参考にすれば分かるでしょう。
参考:国土交通省 建設工事費デフレーター

タイミング②:新築の住宅価格相場も高い時期

新築住宅価格の推移もチェックしておきましょう。新築住宅価格相場が上がった場合、住宅が増加することになり、土地価格も上昇することになります。所有している土地の近くで新しい住宅が販売される場合、土地の価格が上昇している可能性が高いでしょう。似たような条件のエリアの新築事情も、要チェックです。相場は、土地情報を掲載しているサイトなどを利用すれば、簡単に調べることができます。

中古住宅の価格相場も新築と同様

中古住宅の価格相場は、新築住宅価格相場を元にしています。新築住宅価格相場が上がれば、連動して中古住宅の価格相場も上昇し、土地価格に影響があると言えます。注意点としては、場所によって大きな差がありますので、小さなエリアの相場を調べるようにしましょう。不動産サイトなどで相場をチェックすることができますが、そこに表示してある価格で成約されたとは限りませんので、おすすめなのは査定比較することです。

タイミング③:住宅ローン金利相場が下落している時期

住宅ローン金利が下落すれば、買主が土地を購入する気になり、転売を成功させる売却のタイミングとして抜群です。1%でも住宅ローンの借入金利が異なるだけで、返済額が何百万円も変わるもの。参考になるのは、日本銀行の長期プライムレートです。この金利の推移をチェックすれば、住宅ローンの水準がわかります。
参考:日本銀行 長期プライムレート

 タイミング④:所有期間が5年を過ぎた時期

土地の所有期間が5年を超える場合、5年以下よりも、税金を抑えることができます。そのため、5年オーバーで土地を手放せば得になりますが、他のオーナーも同時期に土地を安く購入し、5年を超えた時に売却するかもしれません。そうなると、売り出している土地は増加するけれども、買主が減少してしまい、価格相場は下落します。つまり、長期間の土地価格相場を確認して、売る時期を予測する必要があります。

 タイミング⑤:入学や転勤など新生活が始まる時期

土地には、売りやすい時期や売れないシーズンなどもあります。売りやすいのは、1~3月です。この時期は、不動産マーケットも活性化します。入学や転勤などで、土地を求める人が増加し、1~3月だけではなく、9~11月も同様。5月以降は、不動産が売れなくなる時期と言われています。
しかしながら、昨今では、インターネットの普及により、常に土地を探せる状況になりました。買い手は、自分のタイミングで購入できる環境であり、かつてほど季節に影響されることはないようです。そのため、無計画に急いで売ってしまうようなことは避けられます。大切なのは、常に新しい情報に目を通しておくことです。

・建設費の相場を確認しよう
・新築も中古も高い時に売却しよう
・低い住宅ローン金利相場を確認しよう
・5年経過するのをまって売却しよう
・新生活が始まる時期を見図ろう

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不動産転売と税金について学ぼう

不動産転売をする際に注意しなければならない事の一つに「税金」があります。税金についての知識がないと、後々損をしてしまったりする可能性も大いにあります。そこで本章では、税金について詳しく学んでいきましょう。

不動産転売には高い税金が伴う

不動産の転売における税金は非常に高いです。この背景には、バブル時代の反省が大きく影響していると考えられています。かつてのバブル時代では、土地を購入し、土地の値段が高騰した際に転売する行為を頻繁に繰り返す「土地ころがし」があふれていました。土地の売買を利用して大儲けする人々を抑制し取り締まるための制度として転売における高額の税金制度が設けられ、その制度が今もなお残っている事が転売における税金が高額な理由です。しかし高額な税金は、転売を行う全ての人に当てはまるわけではなく転売をする前の土地の所有期間によって変動してきます。というのも、次の項でお話ししますが、当時つくられた税制は「短期に何度も売買を繰り返す人を抑制するために作られたもの」であるため、所有期間が短い人ほどかかる税金も高くなるような仕組みになっているのです。具体的な期間と税の関係性次項で詳しく見ていきましょう。

 所有期間が短い場合は税率が高い

もし土地売却で利益が出た場合、所有期間が5年以内であれば、とても高い税金を支払うことになります。税率は、所得税30%、住民税9%、合計39%です。所有期間が5年以内のことを「短期譲渡所得」と言い、厳密な所有期間のルールは、土地を売った年の1月1日から5年以下です。
5年オーバーの「長期譲渡所得」であれば、所得税15%、住民税5%で計20%です。所有期間が長ければ、税率は低め。付け加えて言えば、「短期譲渡所得」にも「長期譲渡所得」にも、復興支援のための復興特別所得税2.1%が加わります

5年を境に税率が大きく変化するので、4年目で転売する、といった行為は非常にもったいないですよね。知っていると得をする知識なので、必ず覚えておきましょう!

参考:国税庁 土地や建物を売ったとき

短期譲渡所得でも特別控除あり

短期譲渡所得は非常に税率が高いですが、転売目的ではない人には、特別控除があります。転売目的でないのに、それ用に設けられた税制だけは適応されるというのは不公平な話なので、こうした特例が設けられているようです。例えば、自分の住む家の売却や公共事業の為の売却、特定土地区画整理事業の場合などがその対象になります。各ケースによって控除される額は変動しますが、約2000万~5000万の控除をうける事が可能です。しかし、これが適応されるのはあくまで転売以外の場合です。転売目的では、この特別控除を受けることは難しいでしょう。
参考:国税庁 マイホームを売って、譲渡益がある場合

 

・短期間転売は高税率
・転売以外の短期売却には控除制度がある

不動産転売成功のコツ

不動産の転売には必ず覚えておくべきコツは2つ存在します。

それは「不動産会社選び」「情報収集」です。これら二つのポイントを抑えておくことで、転売成功の可能性がグンと上昇します。そこで本章では、これら二つのポイントについて詳しくみていきましょう。

不動産会社選びは慎重に行おう

転売の際に、一番の協力者になってくれるのが「不動産会社」です。不動産会社は、転売しようとしている不動産がだいたいいくらぐらいで売れるのか、査定してくれたり、実際に購入してくれる人を探す段取りを行ってくれたりうする非常に大切なパートナーになります。そのため、不動産会社選びをおろそかにしてしまうと、売却益が最大にならなかったり、契約に長い時間がかかったりと色々な問題が発生してしまいます。そこで、優良な不動産を選択するためのポイントをいくつかご紹介していきます。

ポイント①:査定した金額に納得できる根拠はあるのか

土地を売る際に査定額を業者に出してもらうことが、基本的な転売のやり方です。その査定額なのですが、「なぜこの金額になったのか」と不動産会社に聞いてみましょう評価できるポイント、評価できないところなどを聞き出してください。その答えが納得しないような内容であれば、別の業者を選択しましょう。
やけに高値の査定額を提示してきた業者は要注意です。なぜなら、売りに出す際、金額を下げることも考えられるからです。高値の査定額は、選んでもらえるようにわざと出した金額の可能性があります。だからこそ、しっかりと査定額について金額の根拠などを聞き出しましょう。

ポイント②:土地の売却実績が豊富にあるのか

業者に土地の売却実績が豊富にあるのか質問することもおすすめします。不動産会社によって、得意としている分野があり、土地の売却に長けていない場合、任せることは難しいです。土地の売却実績だけではなく、同じような土地を担当したことがあるのかも、併せて聞いてみてください。
また、どのような売り方をするのかもヒアリングしましょう。最近ではインターネットでの広告が多いですが、どの不動産サイトを活用するのか、ネット以外でも宣伝するのか確認してください。もちろん、売り方の種類が豊富であれば、その分買主の目に留まりやすいです。

ポイント③:信頼できる担当者がいるのか

業者全体だけではなく、担当者の実力の有無も、転売を成功させるためには欠かせません。「こちらの話を答えてくれない」、「自分の思い通りに進めようとする」といった担当者であれば、不安を覚えるもの。実際に会ってコミュニケーションすることになりますので、疑問点にしっかりと回答してくれるのか、適切な情報を提供してくれるのか、細かい部分も確認しましょう。

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情報収集をしっかりと行おう

次に大切なのが「情報収集」です。

不動産転売は「安く」買って「高く」売る事が出来れば、その差分が大きければ大きいほど利益につながる取引です。その為、いかに安く購入できるか、いかに高く売却できるがが当然ながら転売成功のカギとなってきます。これらのポイントを抑えるためには、まず情報収集をする事が一番大切です。当たり前の事を言っているように聞こえるかもしれませんが、非常に大切な事なのでその方法やポイントなどを少しまとめてお伝えしていきたいと思います。

インターネットのみの情報収集はNG

インターネットは情報収集を行う上で非常に有効なツールです。その為、もちろんインターネットを情報収集に使う事はお勧めします。しかし、インターネットの情報は、普及率が高い分、より大勢の人に目がつく情報という事になります。その為、例えば格安の非常にお得な物件の情報があったとしても、その物件はあっという間に他の誰かのものになってしまうことがしばしばありインターネットのみではうまく情報が集められない事もあります。

また、ネットに情報をあげる前に直接売り手と買い手が交渉をするようなケースもある為、インターネットだけでは最適な物件が見つかるとはいいがたいと思います。その為、インターネットのみを利用して情報を集めるのはやめましょう。

個人的に交渉を行おう

最もお得に不動産の購入が出来る方法は「直接交渉」です。自分が不動産を探している事を発信したり、普段のつながりの中で人脈を広げるなどして、直接的に不動産を売りたいと考えている人とつながれる事が一番良い方法だと思います。もちろん、周りに不動産を売却したい人などそうそういるものでもないので、少し難しいかもしれないですが、普段から人脈を築き、いち早く周りの情報をキャッチ出来るように意識するだけでもチャンスの幅は広がります。

 

・不動産会社選びは3つのポイントを考慮して慎重に行おう
・情報収集が転売成功のカギになる事を覚えておこう

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5. 時期を見極めて土地の転売を成功させよう

土地の転売は、安く土地を仕入れて、高く売却することです。基本的には投資目的になりますが、土地売却は、引っ越しするなどの目的もあるでしょう。また、土地転売は法律違反ということにはなりませんが、所有期間が短い場合は税率が高い税制になっています。そのため、購入してすぐに売ると損をすることもあるでしょう。
土地転売を成功させるためには、手放すタイミングが重要です。建設費の相場が高い、あるいは新築・中古住宅価格相場が高い時は、土地価格も上昇していますので、転売時です。住宅ローン金利が低い時も、買主の購買欲が高まり、転売を成功させる時期だと言えるでしょう。
さらに、不動産会社の選び方も重要です。業者に査定を依頼することになりますが、その金額の根拠をヒアリングし、納得できるようであれば、優れた会社の可能性が高いです。また、土地の売却実績が豊富にあるのか、ホームページをチェックしたり、業者に直接聞いてみましょう。担当者の知識量やスキルも、土地転売のキーポイントです。不親切な対応が多ければ、別の業者を選択した方が良いでしょう。
いずれにせよ、土地転売は、時期によって、得するのか損するのか決まります。さまざまな価格相場を調べるツールやサイトはネット上にもありますので、ぜひ活用して賢く転売しましょう。

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