区画整理予定地の土地を売却する際のポイントとは？必要な知識を解説

区画整理予定地の土地を高く売却するにはどうすればよいでしょうか。

売りたいけれど今なのか分からない、安く買い叩かれないだろうか。こんな不安な気持ちのあなたに必要な知識をお伝えしていきます。

この記事では、区画整理予定地に関する基礎知識から、土地を売却する時期の見極め方や注意点等までを詳しく解説していきます。

区画整理予定地に関する基礎知識

区画整理予定地と言っても知識が無い人からすればどういう事なのか、土地がどうなるのか良く分からないでしょう。そこでここでは、そもそも区画整理とは何であるのか、区画整理予定地についてや売却が可能なのか詳しく解説していきます。
まずは、区画整理の基本的な知識を身に付けて行きましょう。

そもそも区画整理とは

簡単に言えば現在の古い町並みを綺麗に整理すると言うことです。昔からの町並みは道が狭かったり、地図で見ると複雑な地形をしていたり等しています。この様な町並みでは見映えが良くないのはもちろん、例えば火災があった際に消防車が通れないこともあるでしょう。つまり、昔ながらの町並みは利便性や安全面で劣っているということです。
そして、この様な状況を改善して、住みやすい区画にするために行われるのが区画整理です。なお、一般的に区画整理を行うと、道が広くなるなど利便性が高くなるなめ、土地の評価も上がります。

区画整理予定地とは

区画整理予定地と言うと従前地、保留地、仮換地の3つがあります。これらを簡単に解説すると整理前の元々の土地、整理しない土地、開発が終わるまでの仮の換地、もしくは今後住み続ける土地です。

従前地

従前地とは区画整理が行われる前の土地を意味しています。つまり、整地されていないそのままの土地の事です。
なお、この従前地とは反対の意味の言葉として、区画整理後の土地の事を換地と呼びます。また、一般的に従前地から換地へ区画整理されると土地の面積自体は小さくなります。これは歪な従前地を整地し、道路等を拡張するためです。

保留地

こちらは区画整理後の換地することを保留した土地の事をこう呼びます。なぜ、土地を保留する必要があるのか、仕組みについて少し解説します。
一般的に区画整理を行うと、従前地よりも換地は小さくなります。土地の価格で見ると、区画整理後には土地の価格は上がるため実際には多少の差があっても、価値は同じと言えます。では、小さくなった分はどうなるのかと言えば、道を広くするため等に使われたり、またはこの保留地となります。
本題の保留地が何のために用意されるのかと言えば、開発を行う資金に充てるためです。事業施工者はこちらを売却して、資金源として開発を行っていきます。これによって地権者から1部の資金以外は貰わずに開発が可能になります。
つまり、保留地は開発を行うための資金源となる土地です。

仮換地

区画整理とは整地されていないそのままの従前地を区画整理して道を広くしたり、公園を作ったりして環境を良くするものです。ただし、この区画整理には時間が掛かります。
そのため、区画全体が同じタイミングで換地するのではなく、順番に完了していきます。したがって、区画整理の開発自体が終わるまで、すでに完了した場所に関しては仮ではあるが換地図が済んだとして、土地を指定して使って貰います。この土地が仮換地と呼ばれる物です。
多くはこの仮換地が本換地、つまり今後住み続ける土地になっていきます。

 区画整理予定地は売却は可能なのか

結論を言ってしまえば、区画整理予定地の売却は可能です。土地を売却して違う土地に移ったり、マンションに住むことも出来ます。
ただし、登記に関しては注意が必要です。区画整理途中では、登記がそのまま従前地の土地、もしくは仮換地の土地になっておらず、土地の処分の過程で登記が異なっています。そのため、現在の状況ではどちらの登記になるのかを確認してください。

区画整理予定地の土地を売却するまで流れ

—

STEP1区画整理事業の計画
STEP2事業計画の認可
STEP3換地設計・換地指定
STEP4建物の移転
STEP5清算金の支払い等
STEP6土地の売却
—
区画整理の事業が始まってから売却されるまでは上記の様な流れで進みます。こう見ると短い様に思えますが、実際には時間が掛かります。
また、住民が仮換地への移転に難色を示し、揉めた場合には20年もの年月が掛かる事もあります。長期化することも視野に入れながら、売却について考えてみましょう。

区画整理予定地の土地を売却する時期の見極め方

売却までの流れを考えた時に、どのタイミングで土地を売却すれば良いのか分からない人もいるでしょう。結論としては、時期を見極めるためには理解すべき事がいくつかあります。
まず、区画予定地の売却は長期化する事もあること。次に保留地、及び仮換地の時点で売却すべきである事。最後に、ポイントを押さえる事。ここでは、これ等について解説していきます。

区画予定地の売却は長期化することもある

長年住んできた土地や家には当然ですが愛着が生まれます。家族との思い出や近隣の人との交流。人によっては歴史とも呼べるでしょう。
このままずっと出来れば亡くなるまで住み続けたい、こう思うのも自然な事です。しかし、そんな風に思っていた時に区画整理の事業計画が持ち上がればどうなるでしょう。もちろん、人それぞれなので受け入れる人もいるでしょう。
しかし、受け入れがたいと感じて計画に賛同しないという声が上がれば、区画予定地の売却は長期化せざるを得ないでしょう。実際問題として、10~20年の長期に及ぶ事もよくあります。したがって、売却まではすんなり行くものでなく、時間が掛かるかも知れないと考えてください。

保留地、及び仮換地の時点で売却すべき

なぜ、このタイミングで売却すべきなのかと言えば、どちらの場合でも購入時より価値が上がることをアピールできるからです。前者の保留地の場合は、土地自体の大きさは小さくなりますが、道路が広くなる等するため環境が良くなります。
また、後者の仮換地では、そもそも整備された状況で指定されるためこちらも環境は良くなっています。この様にどちらの場合でも環境が良くなる、つまり地価が上がることが考えられます。
したがって、価値が上がっていることをアピール出来るので、高値で売ることが出来るでしょう。

売却するためのポイントとは

ポイントとしては事業の進捗を確認し、具体的に終了時期が分かった時点で売却するのが良いでしょう。解説した様に区画整理は長期化することもありますし、保留地、及び仮換地の時点で売却すべきです。
終了時期が分かった時ならば、これ等をクリアして高く売ることが出来ます。また、区画整理には税金の特例措置もあります。こちらを利用しながら節税や出費を押さえて、このタイミングで売却してください。

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区画整理予定地の土地を売却する際の注意点

ここまでの解説で、どの時期に売却すれば良いのか理解できたのでは無いでしょうか。そして、これなら区画整理の土地を適切なタイミングで高値で売れると思っている事でしょう。
しかし、それだけの理解では売却時に失敗してしまう事が考えられます。区画整理予定地の土地を売却する際には、時期の見極めだけでなく、いくつかの注意点を理解する必要があります。
さらに、売却のために不動産会社を選ぶなら一括査定サイトを活用することがよい結果をもたらします。なお、どの一括査定サイトを利用すれば良いのか分からない人のために、お勧め出来るすまいステップについてもご紹介します。

注意すべき点は3つ

区画整理予定地の土地を売却する際の注意点としては次の3つがあります。まず、売却が長引く可能性がある事。
次に換地前は高く売れない事。最後に不動産会社によっては区画整理予定地は扱わない場合がある事。これ等を注意する必要があります。

売却が長引く可能性

何度も解説していますが、区画整理事業は時間が掛かります。仮に計画が持ち上がったとしても、発表された計画に住民が反対すれば長い時間が掛かるでしょう。実際に仮換地が指定されるまで、上手く進んだとしてもそれ相当の時間が経っているはずです。
また、仮換地が指定されたとしても土地が処分されて、仮換地に家を建てて、移り住むまでにも時間は掛かります。この時将来に不安を感じる事もあるでしょうし、焦りを感じる事もあるでしょう。
しかし、解説した適切な時期まで待って、売却することで高く売ることが出来ます。大切なことは焦らずに忍耐強く待つ事にあります。

換地前は高く売れない

換地前の土地を考えてみると建物は壊す必要がありますし、土地は整地されるため1部が道路や保留地となるため、土地自体は小さくなってしまいます。これでは高く売れないのは理解出来る事でしょう。
一方で、仮換地後はどうでしょうか。この時なら道路が広くなる等回りの環境が整備されているので、価値が上がります。つまり、高く売れると言うことです。したがって、換地前は高く売れず、仮換地後に売却する様に注意してください。

不動産会社によっては区画整理予定地は扱わない場合がある

なぜ、区画整理予定地を扱わない不動産会社がいるのかと言えば、知識が無いためです。一般的な住宅であれば不動産会社は適切な価格で、売り主に損が無い様に出来る知識があります。しかし、区画整理予定地ではそれとは別の知識が必要になります。
具体的には土地区画整理法等の法律に精通していなければならず、これ等を良く分かっていないと売り主に損をさせてしまう事があり得ます。そのため、扱わない不動産会社もいるのです。したがって、区画整理予定地を扱っているのか、もしくは過去に扱った事があるのか確認しましょう。

売却のための不動産会社を選ぶなら一括査定を活用

高く売るためには複数の不動産会社に査定して貰う事が良いでしょう。仮に一社のみの査定で売却した場合には、運が良ければ高く売れるかもしれませんが、そう上手くは行かないでしょう。しかも、運が悪ければ安く買い叩かれる事もありえる事です。
手間が掛かるかもしれませんが、複数の不動産会社に査定をお願いして、最も額が高かった不動産会社に売却しましょう。しかし、中には手間を省いて複数の不動産会社に査定して貰いたい人もいるかと思います。その場合には一括査定を活用してください。
一括査定はネット等から複数の不動産会社に、簡単に査定を行うことが出来ます。時間や手間を省いて、最も高く買ってくれる不動産会社を見つけ出せます。便利なのでこれを活用しないのは損かもしれません。
ただし、そうは言ってもどこの一括査定を利用すれば良いのか分からないこともあると思うので、お勧めの物を次で紹介させて頂きます。参考にして頂ければ嬉しいです。

一括査定サイトならすまいステップ

どの一括査定サイトを利用すれば良いのか分からなければすまいステップがお勧めです。すまいステップなら厳選された全国各地の不動産会社から一括査定を行うことが出来ます。
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区画整理予定地を上手に売却しよう

ここまで、区画整理予定地の土地を売却する際のポイントについて詳しく解説してきました。まず、区画整理予定地に関する基礎知識として、売却が可能である事等。
また、区画整理予定地の土地を売却するまで流れや高く売却するためには、保留地・仮換地の時点で売却する等の時期を見極め方。さらに、区画整理予定地の土地を売却する際の注意点と一括査定は活用する利点について解説しました。
大切なことは注意点を踏まえながら適切なタイミングで、区画整理予定地を上手に売却する事です。そうすれば高く売却する事が出来ます。

信頼できる不動産会社を選ぶならすまいステップの一括査定

もしも、どの不動産会社にお願いすれば良いのか分からない。もしくは信頼できる不動産会社に依頼したいと思っているのであれば、すまいステップという一括査定サイトがお勧めです。
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