不動産を高く売る売却活動の心構えや適切な会社選び

不動産を高く売るにはちょっとしたコツを押さえておく必要があります。あなたの希望の価格で不動産を売れると今後の資金計画も立てやすくなります。売却活動を積極的に不動産業者と共に行うと良いでしょう。
いろいろな媒介契約などがありますが、どれを選ぶにしても売却活動を行わないと不動産はなかなか売れません。不動産会社に任せっきりもリスクが高いので、あなた自身である程度売却活動の知識をつけておきましょう。知っておく事でより良い売却活動を行える担当者と出会う可能性が高くなります。
不動産会社選びも売却活動を成功させるポイントです。一括査定サイトを上手に活用し、なるべく良い不動産会社と出会ってみましょう。

不動産売却とは？まず知るべきことを全て解説。はじめてでも失敗しない完全ガイド

1.不動産の売却活動の内容

不動産の売却活動の内容を主に3つ取り上げて紹介します。

1.1 折込チラシや雑誌での宣伝

不動産会社によって大きく異なりますが、新聞の折り込みチラシや雑誌での宣伝高価は高いです。特に、幅広い年齢層へのアピールとして、新聞折り込みチラシで大きく載せてあるとその不動産が売れる可能性が高く、問い合わせなども多いと言われています。ただし新聞の折り込みチラシは特定の地域に住んでいる人しか配れないと言う点がデメリットです。
雑誌などの掲載して宣伝するとその地域に住まいを考える人が情報を集めにやってきて、高い宣伝効果があります。ただし新聞と違い、雑誌は積極的に情報を集める人の目にしか止まらないもの。また、口コミで親戚や友人などが家を探している時に「こういった物件があるよ」と言う風に紹介してくれて成約率が高いです。
したがってどの方法が良いかという事は一概に言えません。ただ媒介契約を結んでいる際は不動産会社の採用によって大きく異なります。個人で広告を出している例は金額の面（新聞折込チラシだと約1万部で7万~8万かかる）から考えても行う人は少ないです。

1.2 ホームページへの掲載

ホームページの掲載も不動産の売却を助ける秘訣です。大手の不動産会社であるのならある程度ひな形が決まっているので、それを目安に不動産業者を選んでみても良いかもしれません。自分で作成する事も可能ですが、不動産の性質から考えるとおすすめはしないです。なぜなら成約率が異常に低いからで、ほとんど大手の不動産屋のホームページに埋もれてしまいます。
ホームページのメリットは若年層をはじめとして、いろいろな地域問わず興味のある人が見る事ができる点です。より多くの不特定多数に対して同じ情報を発信し、不動産を探している人には大きなアピールになります。立地や価格の条件が良ければ、かなり高い成約を保証されている方法です。

1.3 内覧会やオープンルームの開催

広告などと併用して必ず行いたいのが内覧会やオープンルームです。例え古い物件でも必ず実際に観てもらって決める事が不動産では鉄則。様々な諸条件などを加味して、実際に観てもらわないと解らない点が多くあるからです。
不動産会社に任せている場合には日程の調整だけで、当日は特に何もしなくても勝手にやってくれます。不特定多数の人に家の中を見られるのに抵抗がある場合には、媒介契約の時に不動産会社にその旨を伝えておきましょう。

・折込チラシや雑誌の宣伝
・ホームページの宣伝
・内覧会などの開催

2.不動産の売却を成功させる売却活動のコツ

不動産の売却を成功させる売却活動のコツを取り上げ、成約率を上げてみましょう。

2.1 掃除をして内覧時の印象をアップさせる

当然汚い家よりきれいな家の方が印象が良いです。掃除できる箇所（特に水回り）を中心に念入りに掃除をする事が大事です。たとえ中古の物件でも掃除を丁寧にしている事で、リフォームと同じような効果が得られます。
特に気をつけたいのが臭いで、長年しみついている臭いに対しては対策を講じないといけません。自分が住んでいる時には意外と気が付かないですが、長年住んでいる部屋はかなりの独特な香りがすると思います。中古物件であってもきちんと臭いのケアをしてると内覧や内見の時に高評価を得やすいです。

2.2 ハウスクリーニングを頼む

取れない汚れや臭いがある場合には、内覧前にハウスクリーニングに頼んでみましょう。価格は3万~15万で程度によって異なります。ただ家が汚いと言って不動産の値下げ交渉をされるよりはハウスクリーニングに頼んだ方が得でしょう。

2.3 内覧に立ち会う際の態度

内覧に立ち会う事で積極的な売却活動を行えますが、いくつか必要な心構えがあります。

• 買い手側に制約をかけない
• 売り物である事を意識する
• 質問には誠実に答える

買い手側に制約をかけない

内覧に立ち会うにはなるべく買い手側の都合に応える事が大事です。もしあなたの都合が悪いなら場合によっては内覧に立ち会わない方が良いケースもあります。
買い手側に不必要に干渉する事無く、自由に物件を見てもらうようにしましょう。（収納なども含めて）買い手側に余計な心理ストレスを与える事が無いようにしたいです。

売り物である事を意識する

今現在はあなたのものかも知れませんが、売り物でもあります。したがって、内覧時に自分の持ち物のように接するのは間違っている行動。このような干渉を行うなら不動産業者に任せた方が良いです。売り物である事と内覧希望者はお客さんである事を意識しましょう。

質問には誠実に答える

買い手側の質問された時には包み隠さず誠実に答える事です。中には意地悪い質問なども混じっているケースがありますが、それを含めて誠実に答えると内覧時のあなたの印象がグッとよくなります。逆に特に質問されない場合には不必要に答える必要はありません。

2.4 すぐに値下げには応じない

その場で値下げ交渉をする際には注意しましょう。媒介契約を結んでいる場合には価格交渉の全ては不動産業者に任せると上手くいきます。質問には誠実に答える必要がありますが、値段の事に関しては第3者を介した方が良いケースが多いです。
直接交渉の場合においても一度「検討します。」や「少し考えてから折り返し連絡いたします。」などと回答するのが良いでしょう。そして一度持ち帰り良く検討して考えてみましょう。理由は不動産の値下げ額はかなりの高額になるので、資金計画なども踏まえておかないと大きな損害を被る事があるからです。

2.5 希望売却価格より価格設定を上にする

希望売却価格が決まっている場合にはそれより少しだけ上の設定にしておきましょう。売却を急がない場合にはもっと良い条件で買ってくれる買主が現れるかも知れません。

2.6 相場を考慮して価格を決める

相場を考慮して価格を決めると買い手が見つかりやすいです。このようなケースでは路線価を基準にする方法や不動産の減価償却を基準にする方法などいろいろありますが、手っ取り早いのは一括査定サイトを利用する事。すまいステップなら簡単60秒で持っている不動産の価値を知る事ができて便利です。

・きれいな家にしておく
・立ち会う際は態度に注意
・適切な相場を知る

3.売却活動をする際に注意すべきこと

売却活動をする際に注意すべき点をまとめましたので、みていきましょう。

3.1 値下げのタイミングと幅

値下げのタイミングと幅にはいくつかポイントが存在します。

最初の3カ月は値下げしない

特別な事情が無い限り、媒介契約を結んで、最初の3カ月は様子を見ると良いです。そして売れなくても不動産業者から内見希望数や値段交渉が来たかなどの情報を正確に貰うようにしましょう。その情報を頼りに次の戦略が立てやすくなります。
例えば内見希望そのものが少ないのなら付近の相場などに対して価格設定そのものが間違っているのかも知れませんし、内見希望があって成約に至らないケースは部屋の清掃状態に問題があったりします。

50万円ずつ値下げしよう

値下げを要請された場合には50万円ずつ細かく刻んで値下げをするのが良いです。大きく値を下げるケースはそれ以上下げられるのではないかと買い手側に印象を与える事になります。細かく刻む事で相手に「この価格ぐらいで売りたいのか」と印象付ける事ができ、余計な値下げをしないで売る事が可能です。

3.2 担当者がしっかりと営業をしているか

不動産の担当者がしっかりと営業しているかをチェックする事が必要です。たとえどんなに忙しくても報告をマメに受けるようにし、囲い込みなどに合わないようにしましょう。囲い込みとは不動産会社が物件を営業しないで、値下げを迫って、より安く物件を売るやり方です。
広告をきちんと出しているかや内見希望にしっかりと応じているか、おすすめしているかなどをチェックし、場合によっては不動産会社を変える（3カ月後がおすすめ）方法も考えてみましょう。

3.3 広告費の依頼に注意する

本来広告費とは仲介手数料の中から不動産業者が行うものですが、売り主から特別な依頼があった場合において、遠隔地などに広告を出せる制度があるので、これを悪用する不動産業者には注意です。
もちろん費用負担の話をしないで、広告をお願いしますという形は大丈夫ですが、内見希望などが来ないからと言って、広告費の話をしてくる場合には不動産会社を変える事をおすすめします。

・値下げは慎重に
・業者をチェックする
・広告費の依頼に注意

みんなの不動産売却体験談

埼玉県越谷市 / 40代

査定価格1,400万円売却価格1,320万円

不動産会社の決め手

他にも電話やメールが来ましたがこちらの話を聞いて売らなくてもいいけど今の状況をよく教えてくれました。何度かメールも下さり、売るときの費用ややり方もよく教えてくれたのでしばらく間は空きましたが決めました。

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千葉県流山市 / 40代

査定価格3,000万円売却価格3,480万円

不動産会社の決め手

長谷工のマンションであったため、管理会社との連絡も面倒がかからないと思い、長谷工リアルエステートに任せる事にした。また、同じマンションの別の部屋の売りも扱っていたため、価格設定が容易であった。

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東京都台東区 / 30代

査定価格2,500万円売却価格2,500万円

不動産会社の決め手

問題なく会話ができる担当者様であることと、多くの実績があることが、不動産会社を決める際の決め手です。また、Webでの評判も検索して確認します。

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大阪府箕面市 / 40代

査定価格3,200万円売却価格3,200万円

不動産会社の決め手

インターネットで査定依頼を出して、すぐに連絡をいただき、また最も高い評価額を示してくれたことです。また3月末までに売ってみせると約束してくれたことです。

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奈良県橿原市 / 50代

査定価格700万円売却価格780万円

不動産会社の決め手

会社というよりは、やはり担当者の方の対応と信頼性だと思います。最初のお電話から、この方なら一生懸命やってくれると直感したので決めさせていただきました。

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4.売却活動を有利にするための不動産会社の選び方

売却活動を有利にするための不動産会社の選び方のコツを知って、適切な不動産会社を選びましょう。

4.1 大手の不動産業者のメリット・デメリット

大手の不動産業者のメリットは、品質が一定で広告も目につきやすいという点です。特にホームページの差は小さな不動産業者よりインパクトがあります。しかし物件数が多い為、埋もれてしまうのが残念な点。売却する不動産の有利なポイントが大きければ大きいほど、大手の不動産業者で捌きやすくなります。
ただ内覧やオープンルームなどもマニュアルがきちんとあり、ある程度の規模の内覧が見込める事から、特に特別な希望がないなら大手の不動産業者に任せてしまって構いません。

4.2 地元密着型の不動産業者のメリット・デメリット

地元密着型の不動産業者は個人的な希望をより叶えやすくなっている点と、特別な売るテクニックを持っています。物件が特異性があるほど、地元密着型の不動産業者に任せるメリットがあります。逆に不特定多数に一斉に情報公開するのは少し大手には劣る事。独自の販売ルートを持っており、不動産業者同士のネットワークや地域性にも強いので、多少難ありの不動産でもきっちり売却活動を行ってくれます。

4.3 話をよく聞いてくれる不動産会社（担当者）を選ぶ

いずれにしても希望を伝え、それを叶えてくれる不動産会社を選びましょう。これはあなたの主観でいいので、その担当者が気に入ったら預けてみましょう。任せる物件の売りが少なくても、状況によって売却活動がスムーズに行く事もあります。

希望の詳細をなるべく伝えるようにし、売却活動の際に買い手側に上手く伝える事で、より希望に近い売却活動が行えます。不動産売却活動は担当者に何でも相談できるような関係が理想的です。

4.4 売却を焦らず粘り強い交渉をしてくれる不動産会社を選ぶ

売却をする際には媒介契約を結びますが、これは3カ月が期限です。したがって仲介手数料を得る為に不動産会社は必死になってくれるのが当たり前ですが、焦って後でクレームになったりしても大変。この場合に対しても粘り強い交渉をしてくれる不動産会社を選ぶようにしましょう。

また物件が特に売りのメリットが無い場合でも、内見希望者が来店した時におすすめしてもらうなどして、売れるようにする方法はいくらでもあります。粘り強く交渉できる担当者がいる不動産会社を選びましょう。

4.5 複数の不動産会社に相談をする

はじめから1つの不動産会社に決まっていれば問題ないですが、特に決まっていない場合には複数の不動産会社と一般媒介契約を結んでみて、反応の良い不動産会社と専任契約を結ぶと良いでしょう。複数の不動産会社を使う事で、より希望額に近い金額を買い手側にも提示しやすくなります。

一括査定サイトを利用する事で、いろいろな不動産会社と繋がる事ができます。すまいステップなら全国1,600社の優良不動産会社から地域に合った適切な会社を選ぶ事が可能です。

5.知識を増やして賢く売却活動をしよう

不動産の売却活動を成功させるには正しく知識をつけて、適切な宣伝を行っているかや、内覧会などを行う日程などのチェックをしておきましょう。不動産会社と媒介契約を結ぶ中で、適切なパートナーシップを持って、いろいろな相談できる関係でありたいです。
内覧などに立ち会う際にも、自分のものではなく売り物になるという意識を強く持ち、聞かれた質問には誠実に答えるなどして、印象を良く見せないといけません。売却活動を行う際にも囲い込みに合わないように適切な不動産会社選びが必要になります。
不動産会社選びや、相場を知るためには一括査定サイトが便利で簡単です。売却活動を有利にする為にもいろいろな会社を知っておく事が大事。この機会に一括査定サイトを利用して、いろいろな点を調べてみましょう。

5.1.優良な不動産会社を探すならすまいステップの一括査定がおすすめ

すまいステップなら厳しい基準をクリアした優良な不動産会社が沢山あります。一括査定でいろいろな不動産会社と繋がる事でより売却活動が優位になるもの。すまいステップを上手に利用し、あなたに合った不動産会社を見つけてみましょう。

・知識をつける
・一括査定サイトを利用
・すまいステップがおすすめ