農地売却の土地取引について|全体の流れや注意点を把握しよう

農地の取引は、通常の宅地の取引などとは異なる手続きが必要です。煩雑な取引には、農地取引経験が豊富な不動産会社をパートナーにすることで、スムーズな売却活動を行うことができます。農地売買における注意点とはどのようなポイントでしょうか。おおまかな流れを把握しながら、チェックしておくことが大切です。

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農地の売却は条件があり難しい

農地を相続した場合や、跡継ぎがいないため農地を売却したい人などは増えています。しかし農地は、保護する目的で売却に関しては、法律で厳しく制限されているのが特徴です。売却する場合、転用して宅地などにする場合と、農地のまま売却する方法があります。

購入できるのは農家や農業参入者のみ

農地のまま売却する場合、誰にでも売却できなくなります。農地の用途は耕作と決まっていることから、購入できるのは農家や農業参入者のみになります。また、農地の売却には、農業委員会の許可が必要になってきます。
農業委員会とは、各市町村に設置されており、農地の売買に限らずさまざまな農地に関する事務を行っています。農地を売却するためには、農地委員会に申請を出す必要があり、申請をせずに売買しても無効になることがあるので注意しましょう。

市街地に近い農地ほど売却しやすい

都市部を少し離れて、田舎に向かうと農地が増えます。農地のある場所が市街地に近づけば近づくほど売却には有利に働きます。
農地を住宅が建てられるよう宅地に地目を変更し、売却することが必要になります。その手続きをすることで、住宅地を購入する人の候補地として検討してもらえるからです。地目変更をせずに農地のまま売却しても、なかなか買い手が見つからないこともあるので、市街地に近い農地であれば地目変更も視野に入れて売却を検討するとよいでしょう。

農地転用すれば売却しやすい

農地は地目変更して宅地として売却することが可能です。農地転用には満たさなければならない2つの基準があります。農地法が定める条件になるので、2つの基準をクリアできれば、農地転用が可能ということになります。

立地基準

農地のある場所が、どのような区域にあてはまるかによって、農地転用ができるかどうかが決まります。区域には市街化区域、市街化調整区域、非線引き区域(最初2つのどちらにもあてはまらない)に分けられます。農地転用できる区域は市街化区域、非線引き区域になります。
所有している農地が、どの区域にあてはまるのかは、市区町村役場で確認することができるので、チェックしておきましょう。市街化調整区域の農地は、農地転用できないので、農地として売却する方法を検討しなければなりません。

一般基準

農地転用を行った場合、転用目的が達成できる土地がどうかを判断する基準になります。さまざまな基準項目が定められており、転用目的が確実に達成される場合でなければ、農地転用を認めてもらうことは難しいと捉えておきましょう。農地転用してから利用方法を考えるというようなことはできないような仕組みになっています。

いらない農地は売却すべき?

条件の制限が厳しく、売却に手間がかかる農地。そこまで手間がかかってしまうなら、売却せずに放置する事を検討する人もいるのではないでしょうか。

しかし、実際のところ、農地を放置をしておくデメリットは非常に大きく、長い放置期間を経てその後売却を行おうとすると、非常に損をしてしまうという可能性もあります。

そこで本章では、放置せずに売却すべき理由を2つお伝えしていきます。

固定資産税の引き上げ

1つ目のポイントは「固定資産税の引き上げ」です。

不動産を所持する際、それを使用しているかどうかに関わらず必ずかかってくる「固定資産税」という税金が存在します。

この固定資産税の対象には、農地ももちろん含まれているため、保有している期間中この税金がかかってきます。

近年日本では、耕作放棄地や遊休農地の有効活用に強く力を入れており、こうした農地を減らす政策を掲げているためこの固定資産税の引き上げが行われています。

その為、これまでと比較しても、所有しているだけでかかる費用がかさみ、売却するデメリットより保有しているデメリットの方が大きくなってしまう現状にあります。

前述した通り、固定資産税は農地を保有している期間中かかってくるものなので、出来るだけ早く売却する事をおススメします。

農地の状態の劣化

2つ目のポイントは「農地の状態劣化」です。

農地を売却しない選択すると、農地に手を付けずに長期間放置される状態が続くことになると思います。

農地は、放置をすると状態が著しく劣化しやすく、放置の期間が長ければ長いほど復旧までの時間や手間も多くなってしまいます。

また放置された農地は、害虫などが多く生息しやすく、近隣の農家にも被害を与えてしまう可能性もあります。

そのような状態になってから、やっぱり手放したい、と思っても、買い手はなかなか見つかりませんし、売却出来たとしても、そのような状態になる前と比較すると圧倒的に価格は安くなるでしょう。

このような観点からも、使用しない農地は出来るだけ早い売却を行うようにしましょう。

農地のまま売却する方法

農地の売却には2種類の方法があり、そのうちの一つが「農地の状態のまま売却する方法」です。

その場合、購入できる人が限定されるだけでなく、いくつかの注意点もあります。

そこで本章では、農地のまま売却する際のおおまかな流れや、売買の注意点などを把握しておきましょう。

農地のまま売却する際の注意点

農地のまま売却する場合、買い手も農地として利用しなければなりません。そのため、買い手が減少してしまい、売買価格は下落傾向にあります。もちろん、農地のある場所や、広さなどによって異なりますが、購入需要よりも供給需要が勝っている状況であるといえます。
農地の取引価格の安さは、不動産会社にとっても仲介手数料が安くなることにつながるので、取り扱いに難色を示す不動産会社も多いです。そして、地域による価格差が大きい地目であることも、なかなか買い手が見つかりにくい理由といえるでしょう。

農地購入者となれる条件

農地の地目のまま売却する場合、農業営業できる農家の人か、農地所有適格法人(農業を事業の中心とする法人)が購入することができます。誰にでも売買できるわけではないので注意が必要です。
買い手には満たさなければならない規定があります。農業に必要な機械の所有、常に農業を営んでいるなど、自らが農業に従事する人である相手にしか売買できません。買い手と農業従事者が異なる場合や、投資目的では購入することができないようになっています。

農地売買の流れ

農地を売却する際は、宅地を売却するときとは売買の流れが異なります。おおまかな流れを把握してから活動することが大切です。

買主を見つける

農業を従事する人の中から買主を見つけなければなりません。自分で見つけることも可能ですが、非常に難しいというのが現状です。仲介業者に依頼するにしても、仲介業者側の利益が見込めないなどの理由で断られる可能性もあります。買主が見つけにくい場合は、農地中間管理機構の斡旋を受けたり、農地一括査定サイトなどを活用するとよいでしょう。
農地を専門とする不動産会社を探すことができるので、売却への活動がスムーズに行うことができたり、売ることが難しい場合の貸すという選択肢も与えてくれるので、農地を無駄にせず有効に活用することができるでしょう。

許可を条件とした売買契約を締結

農地の売却には許可が必要になりますが、先に売買契約を結ぶことになります。許可が下りることを前提とした契約になるため、なんらかの理由で許可が下りなかった場合は契約無効になるので注意しましょう。許可よりも先に売買契約を結ぶ理由として、売却の成立が不透明だったり、買主が不明の状態では、許可が下りない可能性が高いことが挙げられます。

農業委員会に許可申請

買主との契約後、各市区町村役場にて農業委員会に許可申請を行います。必要書類には、許可申請書や登記事項証明書、位置図、委任状などさまざまなものがありますが、各農業委員会ごとに異なることがあるので、きちんと事前に確認するようにしましょう。

許可前に所有権移転請求権仮登記

農業委員会から正式な許可が下りる前に、農地の所有権を間違いなく買主に移転するという意味で、仮登記を行います。仮登記をしておけば、他の人に売買することがなくなるので、買主側も安心です。
近年では、必須の手続きではなくなりつつありますが、売主と買主の信頼関係を築くためにも、行っておくとよい手続きです。後のトラブル回避にもつながるでしょう。これは通常の宅地における土地取引では行わない手続きになるので、注意が必要です。

許可後に代金支払いと所有権移転登記(本登記)

農業委員会から許可が下りると許可証が交付されるので、速やかに本登記になる所有権移転登記を進めます。買主からの代金を受け取り、農地売買は完了ということになります。許可が下りないと売却を進めることができません。許可が下りないと判断された場合は、契約を無効にする必要があります。

・農地は農地として使用する
・営農者のみ購入可能
・手続きの流れは特殊

農地を転用して売却する方法

農地の地目変更を行うことを農地転用といいます。これをすると、売却後の用途が農地に限定されなくなるため、購入者を限定されることなく売却活動を行うことができます。農地転用を行ってから売却する流れもチェックしておきましょう。

不動産会社に売却を依頼

不動産会社に売却を依頼する場合は、農地売買に強い不動産会社を選ぶことがおすすめです。転用の際の手続きなどは、通常の土地取引では行わないものなので、過去に農地売買の実績があるかどうか確認してみるとよいでしょう。
農地売買において、農業委員会の許可は非常に重要なものです。その許可を下ろしてもらいやすくするためにも、コツを知っている不動産会社のほうが頼れるパートナーになることでしょう。農地売買に強い不動産会社を探すには「すまいステップ」を活用することもおすすめです。

許可を条件とした売買契約を締結

農地として売買するときと同様に、許可が下りることを前提に売買契約を交わします。その際には、買主、転用目的、転用目的が果たせるかどうか、といったことを明確にして申請する必要があります。目的や利用目的をあいまいにしたまま、売買契約を交わすことはできないので注意しましょう。
許可が下りなかった場合は、事前に交わした売買契約は無効となります。売買契約締結後に、農業委員会に許可申請を行います。許可が下りるまでには1カ月〜2カ月程度かかると理解しておきましょう。

転用許可申請

農地転用許可申請は、市区町村役場で行うことができます。必要な書類には、農地転用許可申請書、登記事項説明書、地番図などさまざまなものが挙げられますが、転用目的や市区町村によって異なるので、事前に確認しておくとよいでしょう。
転用許可は必ずしも許可されるわけではありません。農地が市街化調整区域の場合は、複雑な許可が必要になるので、不動産会社にしっかりと確認しながら進めるようにしましょう。また、農地の面積が4ヘクタール以上ある場合は、農林水産大臣の許可が必要になるので注意が必要です。農地転用を行うと、地目が変更されるため、課せられる税金が変わってくることも念頭においておく必要があります。

許可前に所有権移転請求権仮登記

農地のまま売却するときと同様に、仮登記を行います。これは、許可が下りるまでの間に他の人に売買しないことを約束し、許可が下りたら確実に買主に所有権を移転することを意味するものですが、必ず行う手続きではなく、最近では省く人も多いです。しかし、後のトラブルを回避するためにも、手続きを行っておくと安心です。

許可後に代金支払いと所有権移転登記(本登記)

農業委員会から許可が下りると、本登記を行います。買主は決済、売主は引き渡しを行い、売買は完了となります。後のトラブルを回避するためにも、許可が下りてからはスピーディーに行うことがおすすめです。売主、買主ともに、気持ちよい取引になるよう配慮することが必要です。

・農地売買に強い不動産会社
・許可前に売買契約
・農地転用許可は必須

農地の相場金額

農地には、広さだけでなく立地や農地の種類などによって価格は異なります。所有する農地の売却価格を探るためにみお、農地売買の傾向や動向を知っておくことは大切です。

地域によって異なる

農地の面積が同じだったとしても、地域によって価格は異なる傾向があります。地域は純農業地域といわれる田舎にある農地と、市街地にある都市的農業地域にある農地とでは価格差があり、都市的農業地域にある農地のほうが高く売却できる可能性があります。
田舎の農村地域には農業の需要が見込めますが、農地も宅地などの土地取引同様に、土地へのアクセスが価格に大きな影響を与えるということがいえるでしょう。

田んぼか畑かの違い

農地と一言でいっても田んぼか畑かによって価格は異なります。全体的に、畑よりも田んぼのほうが高額になる傾向があります。さらに、純農業地域と都市的農業地域での格差はさらに大きなものになります。
このように農地の売却価格を探るのには、一概に相場がいくらと導き出すことが難しいことが分かります。それでも、価格の予測をつけたいと考える場合は、不動産会社に査定をしてもらうことがおすすめです。不動産会社によっても査定額に差があるので、1社に特定せず複数業者への査定依頼をするとよいでしょう。

農地価格は下落傾向

農地価格は、土地によってばらつきがあるとはいえ、全体的には価格が下落傾向にある土地であるといえます。長い目で考えたときに、農業としての需要が縮小していく懸念や、農業従事者の高齢化が進んだことなどにより買い手が少なくなっていることなどが原因として考えられます。
農地を所有している場合、まずは転用できるかを探り、可能であれば農地転用を行ってから売却すると、買い手が見つかりやすくなることでしょう。転用できる農地には条件があるので、きちんと確認しておくことが大切です。

1反(田)1反(畑)1坪(田)1坪(畑)
純農業地域約125.6万円約91万円約4,200円約3,046円
都市的農業地域約352.2万円約336.8万円約11,854円約11,456円
・地域差が大きい
・田か畑かで差がある
・全体的に下落傾向の市場

農地売却に掛かる税金と費用

本章では農地を売却する際に必要となる税金や費用についてお伝えしていきます。

税金、費用は、基本的には土地や戸建てなど、他の不動産を売却する際にかかるものと同じですが、中には農地売却ならではのものもあるので、しっかりと確認していきましょう。

農地売却にかかる税金は「譲渡所得税」「印紙税」「登録免許税」

まずは税金についてお話していきましょう。

基本的に不動産を売却する際には2種類の税金が発生します。

これらの税金は、農地である、なしに関わらず、不動産を売却する場合には基本発生するものです。

支払う税金は以下の2つ。

  1. 譲渡所得税
  2. 印紙税
  3. 登録免許税

以下、これらの詳細について説明していきましょう。

税金①:譲渡所得税

1つ目は譲渡所得税です。

土地を売却した際の利益に対して課せられる税金で、所得税と住民税が課せられます

譲渡所得=譲渡価格(売却額)−(購入してもらった額+仲介手数料などの譲渡費用)

税率は、農地を所有していた期間によって異なります。所有期間5年超えの場合、所得税15%、住民税5%になりますが、所有期間5年以下の場合は所得税30%、住民税9%となります。

税額=譲渡所得×(所得税+住民税)

税金②:印紙税

2つ目は印紙税です。

印紙税とは、農地を売買する契約を結んだ際、その契約書に貼る印紙に対してかかる税金です。

印紙税は、その農地の売却価格によって金額が変動します。

金額の振り分けは以下の通り。

売却金額印紙税
100万円超え500万円以下2,000円
500万円超え1,000万円以下10,000円
1,000万円超え5,000万円以下20,000円
5,000万円超え1億円以下60,000円

このように、金額が大きくなるについれて印紙税も増えていくという事を覚えておきましょう。

税金③:登録免許税

3つ目の税金は登録免許税です。

登録免許税とは、所有権が別の人に移転し、所有権移転登記というものを行う際に支払う税金の事を指します。

登録免許税は、2021年の3月31日までに移転して場合は、売却価格の1000分の15、2021年4月1日以降の場合は1000分の20を支払うとされています。

また、この手続きを司法書士に依頼した場合は、依頼料として別で費用が発生します。

ただし基本的には買主がこの登録免許税を負担する事がほとんどなので、売り主が支払うケースはあまりないと思ってもいいでしょう。

特別控除が適用される場合もある

農業を促進し、農業の担い手への売却を促すため、特別控除が適用される場合があります。控除額は農地を利用する目的によって異なります。特別控除が適用されることによって譲渡所得がゼロになる場合、所得税と住民税の課税額は0円ということになります。

譲渡所得=譲渡価格(売却額)−(購入してもらった額+仲介手数料などの譲渡費用)−特別控除

農用地利用集計計画または農業委員会のあっせんなどにより売却した場合や、農地中間管理機構や農地利用集計円滑化団体に売却した場合は、800万円の控除を受けることが可能になります。また農業経営基盤強化促進法の買入協議により農地中間管理機構に売却した場合は、1,500万円の控除を受けることが可能です。さらに、土地収用法などにより買い取られる場合は、5,000万円の控除が適用されます。

・譲渡所得に応じた税額
・所有期間により税率は違う
・特別控除の適用もある

農地売却に必要な費用は「仲介手数料」と「行政書士依頼費用」

次に、農地売却に必要な費用について説明していきたいと思います。

農地を売却する際に支払う費用を主に次の2つ。

  1. 仲介手数料
  2. 行政書士依頼費用

これらの費用は、場合によっては支払わなくてもいいという事もあるので、どのような人が支払う対象となるのかなど、詳細について説明していきます。

費用①:不動産会社への仲介手数料

1つ目に発生する費用は不動産会社に支払う仲介手数料です。

仲介手数料とは、売り主と買主をつなぎ、様々な手続きや話し合いの取り持ちを行う不動産会社に対して支払う費用の事です。

一般的に、不動産会社に依頼して農地を売買する事がほとんどになると思うので、不動産会社に仲介の形で売却する人はこの費用を支払う対象となります。

ただし、不動産会社が買主となる「買取」で農地を売却する場合については、この仲介手数料は発生しません。

また、個人売買を行い不動産会社を介さずに取引を行う場合については、この仲介手数料は発生しないので、覚えておきましょう。

費用②:行政書士依頼費用

2つ目の費用は行政書士に対して支払う依頼料です。

この費用は、農地を転用して売却する場合に行う転用申請をする際に発生する費用です。

転用申請は基本的に行政書士に依頼して行うため、この依頼料として支払う必要があるものになります。

金額は、市街化区域内地域の場合は約10万円、市街化調整区域の場合は約15万円かかります。

ただし、知識があり自分自身で申請を行う場合、もしくは買主と協力して行う場合についてはこの費用は発生しません。

また冒頭でもお話しした通り、この費用は転用して売却する場合にのみ発生するものなので、農地として売却する場合についてはこの費用はかかりません。

農地の売買方法を知ってスムーズに行おう

農地は住宅を建てるための宅地での取引とは異なり、さまざまな手続きが必要になります。煩雑な手続きには、農地売買を得意とする不動産会社をパートナーにすることがおすすめです。

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土地の売却を検討している方はこちらの記事もご覧ください。

土地売却の流れや成功コツまとめ|費用や注意点まで徹底解説


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