農地を売却するには、一般的な宅地とは異なる手続きが必要です。
- この記事のポイント
- 農地の購入は許可を受けた個人の農家または農地所有適格法人に限定
- 農地転用すれば農家以外の買主にも売却できる
- 農地転用の許可は審査基準が厳しい
田んぼや畑を相続したものの、ご自身では農業をする予定がなく、どう手放してよいかもわからないまま、そのままになってしまっていませんか。
この記事では、農地売却が一般的な土地売却と異なる理由や、農地売却の方法・流れ・税金について詳しく解説します。
農地の売却についてお悩みのある方は、是非ご参考にしてください。
農地の売却が難しい理由
農地（田んぼや畑）は、宅地等の土地に比べると売却が難しいです。
農地を購入できるのが、地域の農業委員会によって許可を受けた個人の農家、あるいは農地所有適格法人に限定されているのが主な理由です。
更に、近年では農家の高齢化や後継ぎ不足によって、休耕地（遊休農地）や耕作放棄地が増加しています。
売却先が限られていて買主が見つかりづらいだけでなく、未活用の状態で眠っている農地も多く、高く売却しづらいという背景から積極的に売買を扱ってくれる不動産会社も限られているため、農地の売却は難しいと言わざるを得ません。
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それでも使わない農地は売却すべき
売却に関する制限が厳しく、手間も時間もかかってしまう農地。
それでも、今後農作に利用する予定がないのであれば、所有している農地は早めに売却して手放すことをおすすめします。
農地の固定資産税は税制の優遇措置によって抑えられていることもあり、売却を先延ばしにしてしまう人が多いという実情があります。
しかし、使わない農地を放置しておくと以下のようなデメリットを抱えることになります。
農地にかかる固定資産税は宅地よりも安くなっているとはいえ、支払いが積み重なると大きな出費となります。
さらに、所有している農地が「耕作放棄地」として指定されると課税の軽減措置の対象外となり、固定資産税額が1.8倍に膨れ上がります。
また、農作物を作付していない土地は雑草などが生い茂りやすく、放っておくとすぐに荒れ果ててしまいます。荒廃した土地は害虫が発生しやすいだけでなく、ゴミの不法投棄なども招きやすいです。
放置した末に草木に覆われてしまった土地は農地へ再生・復元するのが困難となり、売却が更に難しくなってしまいます。
代々受け継いできた農地を手放すことを後ろめたく感じる方も多いでしょう。しかし、問題を子供の世代に先送りしないためにも、早いうちから売却に向けて動き出しましょう。
農地を売却する2つの方法
農地を売却するには、大まかに分けて2つの方法があります。
1つは、農地（田・畑）をそのまま農地として売却する方法です。
2つ目は、農地を宅地など他の地目に変更してから売却する方法です。農地を農地以外の用地に変更することを「農地転用」といいます。
どちらの売却方法も、農業委員会等への届出や許可申請が必要です。
この章では、それぞれの売却方法についてご紹介します。
農地のまま売却する方法
農地のまま売却する場合、買主は農家か農地所有適格法人の中から見つけなければなりません。
農地の買主を見つけるには、以下のような方法があります。
農地のまま土地を売る方法
- 近隣の農家に購入してもらう
- 農業委員会に相談する
- 最寄りの農協に相談する
- 農地売買を取り扱っている不動産会社に仲介を依頼する
農地の種類によっては、農業委員会に買主のあっせんをしてもらえます。
あっせんの特例事業に基づいて農地を売却すると、売却価格を自由に決めらることはできませんが、譲渡所得税の軽減措置（特別控除）を受けられます。
一般的な不動産会社は農地の売買を取り扱っていないことが多いです。仲介を不動産会社に依頼したい場合は、地元の農地の売買実績がある会社に依頼しましょう。
また、農地を売買するには、市町村の農業委員会に許可を申請する必要があります。
農業委員会への許可申請には、買主側の営農計画書等も必要になるため、買主が決まった後に申請手続きをします。
無事に許可を得られたら、買主に農地を譲渡できます。
農地転用して売却する方法
農地転用して売却する場合は、農家以外の買主にも売却できます。
しかしながら、買主を仲介してもらうだけでなく、その後に農地転用の申請手続きまでしなければならないため、土地売買の仲介を不動産会社に依頼するなら、農地転用した土地の取扱いに慣れた会社に依頼するのがオススメです。
農地転用した土地を売る方法
- 不動産会社に仲介を依頼する
- 知り合いと個人売買する
- 業者に買取してもらう
買主が決まったら、農業委員会に農地転用の許可を申請します。
農地転用の許可は、農地売却の許可よりも審査基準が厳しくなっています。
「立地基準」と「一般基準」という2つの許可基準を元に、農地転用の可否が審査されます。
▼農地転用の条件①立地基準
市街化区域外にある農地は、立地と周辺の営農状況および市街化の状況に応じて5つの種類に区分されます。この土地の区分ごとに農地転用の許可の基準が決められています。これを「立地基準」と言います。
| 区分 | 概要 | 許可の可否 |
|---|---|---|
| 農用地区域内農地 | 農業振興地域内の農用地区域（青地）に指定されている農地 | 原則不可 |
| 第1種農地 | 良好な営農条件を備えている農地 | 原則不可 (条件次第で許可されることも) |
| 甲種農地 | 市街化調整区域内の特に良好な営農条件を備えている農地 | 原則不可 (条件次第で許可されることも) |
| 第2種農地 | 第3種農地に近接する区域または将来的に市街化が見込まれる区域の農地 | 条件付きで可 |
| 第3種農地 | 市街化が進んでいる区域にある農地 | 原則可 |
農地転用できる基準に該当するのは「第2種農地」と「第3種農地」です。
「農用地区域内農地」「甲種農地」「第1種農地」に区分される土地の農地転用は原則不許可です。
（画像引用：農林水産省「農地転用許可制度について」）
ご自身の農地が立地基準を満たしているかどうかは、市町村に設置されている農業委員会の担当者に問い合わせることで確認できます。
許可が下りなければ農地転用しての売買はできないため、売却を始める前に予め農地の登記情報を用意して、立地基準を照会しましょう。
▼農地転用の条件②一般基準
一般基準とは、農地転用の申請目的が、その土地を利用して実現できるかどうかを審査する基準です。
つまり、土地の利用計画が十分に定まっていなければ、農地転用の許可申請はできません。
農地転用の目的は、以下の基準で審査されます。
- 目的が必ず行われるか
- 周辺農地の営農に支障を生じさせないか
- 一時転用の場合、必ず農地に復元されるか
宅地として売却する場合には、買主側に資金を有することを証明する書類や、土地利用計画書、排水計画図、建築する戸建ての図面等を用意してもらう必要があります。
売却のきっかけ
相続する母が認知症の為、兄弟で話しあい遺産分割協議書の作成に時間がかかりました。土地を売却した経験がなく不動産業者に色々とアドバイスをしてもらいながら無事、売却が出来ました。
不動産会社を選んだ際の決め手
数社から電話がありましたが、しつこい営業ではないスミタスに決めました。初めての土地売却でしたので、全く手続きか分からず担当者が懇切丁寧に説明をしてもらいました。
北海道北広島市 / 50代 / 相続 / 土地 / /
査定額1,200万円→売却価格1,150万円
| 不動産会社 | SUMiTAS 札幌東店（担当者：三木 健さん） |
|---|---|
| 不動産会社の決め手 | 信頼できる担当者だった |
| 担当者の特徴 | 積極的に販売活動を実施 |
| 満足度 | 5 |
農地を売却する流れ
この章では、農地を農地のまま売却する流れと、農地転用して売却する流れについて、それぞれ解説します。
農地のまま売却する流れ
所有している農地を、農地のまま売却する流れは以下の通りです。
農地を売却するには農業委員会の許可が必要となりますが、売買の許可の申請はまず買主を見つけてから行います。
農業委員会の許可が下りなかった場合には、売買契約が解除となります。許可申請の際には不備のないように進めましょう。
①買主を探す
まずは、農地を購入してくれる買主を見つけましょう。
農地を購入できるのは農家に限られるため、近隣の農家や知り合いの農家に購入を打診したり、地域の農協に買主を紹介してもらえないか相談してみましょう。
また、農用地区域内農地の場合は、農業委員会（農業振興公社）による売買のあっせんに申し込めます。
②売買契約を結ぶ
買主が見つかったら「農業委員会の許可が下りなかった場合は契約が解除となる」約束のもと、売買契約を交わします。
個人間での売買で、書類の作成に不安がある場合は、司法書士に依頼するのがオススメです。
③農業委員会に農地売買の許可を申請する
売買契約を締結したら、書類を準備して農業委員会に許可（農地法第3条許可）を申請します。
農地売買の許可は、各市町村の農業委員会の定例総会で審議されます。会議は月1回開かれていて、毎月申請の期限があるため注意しましょう。
売買の状況や申請する自治体によって必要書類は増減するため、詳しくは各自治体のHPをご確認ください。
なお、農地売買の取引金額が1億円を超えるような場合には、許可が下りる前に所有権移転仮登記をしておきます。
④農業委員会から許可通知を受け取る
農業委員会の定例総会で売買が許可されると、許可証が交付されます。
許可されなかった場合は、売買契約が解除となります。
⑤農地を買主に引き渡す
許可証が交付されたら、買主と売買代金を授受し、所有権移転登記（本登記）を行います。農地の引き渡しが終わったら、農地売却が完了です。
農地転用して売却する流れ
農地を農地転用してから売却する流れは以下の通りです。
農地転用してから売却する時も、まずは買主を見つけてから許可申請の手続きをします。
①農地の立地条件を確認する
まずは、所有している農地が農地転用可能か、立地条件を調べましょう。
農業委員会の窓口や市町村の担当課（農林課や農政課など）に電話で予約を取り、登記事項証明書や公図、航空写真等を持参して確認してもらいます。
②買主を探す
農地転用できる見込みがあれば、土地の買取業者に問い合わせしたり、不動産会社に仲介を依頼して買主を探します。
もちろん、家族や知り合いへの売却も可能です。
住宅用地として売却する場合には、農地転用の手続きに慣れた不動産会社に依頼するとよいでしょう。
農地転用には、通常の土地取引とは異なる手続きが多く、経験の浅い会社には仲介の依頼を断られてしまったり、取引がスムーズに進まない恐れがあります。
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③売買契約を結ぶ
買主が見つかったら、「農業委員会の許可が下りなかった場合は契約が解除となる」約束のもと、売買契約を交わします。
④農業委員会に農地転用の許可を申請する
売買契約を締結したら、書類を準備して農業委員会に許可（農地法第5条許可）を申請します。
農地転用の場合、許可権者は都道府県知事となります。農業委員会の定例総会で審議された後、都道府県知事に意見が送付され、知事が許可を判断します。
なお、農地売買の取引金額が巨額である場合には、許可が下りる前に所有権移転仮登記をしておきます。
⑤都道府県知事から許可通知を受け取る
農地転用の許可が下りたら、都道府県知事から許可証が交付されます。
許可が下りなかった場合には、売買契約は解除となります。
⑥農地を買主に引き渡す
許可証が交付されたら、買主と決済日の日程を調整して売買代金を授受し、所有権移転登記（本登記）を行います。
土地の造成は引き渡し後に買主側で行います。地目変更登記が行われれば、農地転用は完了です。
農地売却にかかる税金と費用
農地の売却には、以下のような税金や費用がかかります。
| かかる税金・費用 | 支払うタイミング |
|---|---|
| 譲渡所得税 | 売却益が出た場合、売却後に支払う |
| 印紙税 | 売買契約時（契約書に収入印紙を貼付けて納付） |
| 行政書士費用 | 各種許可申請を行政書士に委任した時 |
| 仲介手数料 | 農地売買を不動産会社に依頼して成約した時 |
この章では、なかでも譲渡所得税、行政書士報酬、登記費用、仲介手数料について解説します。
譲渡所得税
譲渡所得税とは、不動産を売却して得た利益（譲渡所得）に対して課せられる税金です。
譲渡所得税の内訳
- 所得税（国に納める）
- 復興特別所得税（国に納める）
- 住民税（自治体に納める）
売却したのが農地であっても、宅地であっても課税のされ方は同じです。ただし、農地を売却した場合は条件を満たしていれば特別控除を適用できます。
課税の対象となる譲渡所得は、以下のように計算します。
譲渡所得＝売却価格－(譲渡費用＋売却価格×5％)－特別控除額
| 所得税率 | 住民税率 | 復興特別所得税率 | 合計税率 | |
|---|---|---|---|---|
| 所有期間5年超 | 15％ | 5％ | 0.315％ | 20.315％ |
| 所有期間5年未満 | 30％ | 9％ | 0.63％ | 39.63％ |
土地売却時の税金について、詳しくは以下の記事をご参照ください。
農地売却・農地転用にかかる行政書士費用
農地売却や農地転用の許可申請の手続きを行政書士に委任する場合、行政書士への依頼料がかかります。
金額は、たとえば農地転用の許可申請の場合、市街化区域内地域の場合は約10万円、市街化調整区域の場合は約15万円かかります。
ただし、知識があり自分自身で申請を行う場合、もしくは買主と協力して行うのであれば、費用はかかりません。
大まかな費用相場は以下の通りです。
| 依頼する手続き | 費用の目安 |
|---|---|
| 農地転用の許可申請・届出 （第5条許可申請・届出） |
|
| 農地売却の許可申請 （第3条許可申請） | 約5万円 |
※依頼する行政書士や土地の状況によってかかる費用は変わります。
特に農地転用を申請する場合は取得・作成しなければならない書類が多岐にわたるため、地域の行政書士に委任するのがおすすめです。
不動産会社へ支払う仲介手数料
不動産会社に土地売買の仲介を依頼した場合、成功報酬として「仲介手数料」がかかります。
不動産会社に支払う仲介手数料は、宅建法で上限額が規定されています。
つまり、農地売却に関しては規定の対象外ですが、慣例的に宅建法上の上限額を支払うケースが多いです。
▼仲介手数料の目安
| 土地の売却価格 | 仲介手数料の上限額 |
|---|---|
| 400万円以下 | 18万円＋消費税 |
| 400万円以上 | 売却価格×3％＋6万円＋消費税 |
なお、不動産会社が直接買い取る形で売却する場合は、仲介手数料は発生しません。
また、個人間での売買を行い、不動産会社を介さずに取引を行う場合も、仲介手数料はかかりません。
使わない農地は早めに売却を検討しよう
農地の売却は一般的な土地の売却とは異なり、農家にしか売却できないという大きな制限があります。宅地に転用して売却する場合にも、厳しい許可基準を満たさなければなりません。
しかし、使わない農地を放置したまま所有することには大きなデメリットがあるため、早めに売却を検討しましょう。
農地転用して売却する場合は、買主を見つけて契約を結ぶ以外にも、農地転用のために様々な手続きが必要になります。
複雑な手続きをスムーズに進めるためには、農地の売買を得意とする不動産会社をパートナーに選びましょう。
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