農地の取引は、通常の宅地の取引などとは異なる手続きが必要です。煩雑な取引には、農地取引経験が豊富な不動産会社をパートナーにすることで、スムーズな売却活動を行うことができます。農地売買における注意点とはどのようなポイントでしょうか。おおまかな流れを把握しながら、チェックしていきましょう。
いらない農地を売却すべき理由
条件の制限が厳しく、売却に手間がかかる農地。そこまで手間がかかってしまうなら、売却せずに放置することを検討する人もいるのではないでしょうか。しかし、実際のところ、農地を放置しておくデメリットは非常に大きく、長い放置期間を経てその後売却を行おうとすると、非常に損をしてしまうという可能性もあります。
そこで本章では、放置せずに売却すべき理由を２つお伝えしていきます。
理由①毎年固定資産税を払うことになる
不動産を所持する際、それを使用しているかどうかに関わらず必ずかかってくる「固定資産税」という税金が存在します。
この固定資産税の対象には、農地ももちろん含まれているため、保有している期間中この税金がかかってきます。
近年日本では、耕作放棄地や遊休農地の有効活用に強く力を入れており、こうした農地を減らす政策を掲げているためこの固定資産税の引き上げが行われています。その為、所有しているだけでも費用がかさみ、保有するデメリットの方が大きくなってしまう現状にあります。
理由②農地が荒れてますます手放せなくなる
農地を売却しない選択すると、農地に手を付けずに長期間放置される状態が続くことになると思います。農地は、放置をすると状態が著しく劣化しやすく、期間が長いほど復旧までの時間や手間も多くなってしまいます。
また放置された農地は、害虫などが多く生息しやすく、近隣の農家にも被害を与えてしまう可能性もあります。そのような状態になってから「やっぱり手放したい」と思っても、買い手はなかなか見つかりませんし、売却出来たとしても、そのような状態になる前より圧倒的に安価になるでしょう。
農地を売却するための条件
農地を相続した場合や、跡継ぎがいないため農地を売却したい人などは増えています。しかし農地を売却することは、農地法という法律により、一定の条件を満たした上に許可や届出が必要など厳しく制限されています。
条件①：購入できるのは農家や農業参入者のみ
農地のまま売却する場合、誰にでも売却できなくなります。農地の用途は耕作と決まっていることから、購入できるのは農家や農業参入者のみになります。
また、農地の売却には、農業委員会の許可が必要になってきます。
農業委員会とは、市区町村に設置されており、農地の売買に限らずさまざまな農地に関する事務を行っています。
農地を売却するためには、農地委員会に申請を出す必要があり、申請をせずに売買しても無効になることがあるので注意しましょう。
条件②：市街地に近い農地ほど売却しやすい
都市部を離れて郊外に向かうほど農地が増えていきますが、売却に有利なのは市街地内もしくは近いところにある農地です。住宅を建てるための需要があるからです。
ただし、農地に住宅が建てられるようにするには地目を農地から宅地に変更することが必要となります。
これによって、農地だった土地を住宅の候補地として購入を検討してもらえるようになります。
地目変更を行うためには、農業委員会に届出をして許可を得なければなりません
地目変更をせずに農地のまま売却しても、なかなか買い手が見つからないことがあります。
条件③：農地転用すれば売却しやすい
農地は地目変更して宅地として売却することが可能です。農地転用には満たさなければならない2つの基準があります。農地法が定める条件になるので、2つの基準をクリアできれば、農地転用が可能ということになります。
立地基準
農地が、どのような都市計画区域に立地するかによって、農地転用の厳しさや手続きが変わってきます
都市計画区域には以下のように分けられます。
どのような都市計画区域があるのか
- 市街化区域
- 市街化調整区域
- 非線引き区域（前2つを定めていない区域）
市街化区域では農業委員会に届出をすることで転用でき、手続きは難しくありませんが、他2つの区域では原則、都道府県知事の許可が必要となり、手続きは煩雑で時間がかかります。
所有している農地が、どの区域にあてはまるのかは、市区町村役場で確認することができるので、チェックしておきましょう。
一般基準
農地転用を行う場合に、転用目的が達成できるかどうか、周辺の営農に悪影響が出ないかを判断する基準になります。
さまざまな基準項目が定められており、転用目的が確実に達成される場合でなければ、農地転用を認めてもらうことは難しいと捉えておきましょう。
農地転用してから利用方法を考えるというようなことはできないような仕組みになっています。
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農地売却する2種類の方法
実際に農地を売却する際には、2種類の売却方法があります。
それは「農地のまま売却する方法」と「農地を転用して売却する方法」です。以下では2種類の売却方法を詳しく解説しているのでぜひ参考にしてみてください。
方法①農地のまま売却する方法
農地のまま売却する場合、買い手も農地として利用しなければなりません。そのため、買い手が減少してしまい、売買価格は下落傾向にあります。
もちろん、農地のある場所や、広さなどによって異なりますが、購入需要よりも供給需要が勝っている状況であるといえます。
農地の取引価格の安さは、不動産会社にとっても仲介手数料が安くなることにつながるので、取り扱いに難色を示す不動産会社も多いです。
そして、地域による価格差が大きい地目であることも、なかなか買い手が見つかりにくい理由といえるでしょう。
農地購入者となれる条件
農地の地目のまま売却する場合、農業営業できる農家の人か、農地所有適格法人（農業を事業の中心とする法人）が購入することができます。
誰にでも売買できるわけではないので注意が必要です。買い手には満たさなければならない規定があります。
農業に必要な機械の所有、常に農業を営んでいるなど、自らが農業に従事する人である相手にしか売買できません。
買い手と農業従事者が異なる場合や、投資目的では購入することができないようになっています。
方法②農地を転用して売却する方法
農地の地目変更を行うことを農地転用といいます。
これをすると、売却後の用途が農地に限定されなくなるため、購入者を限定されることなく売却活動を行うことができます。
農地転用を行ってから売却する流れもチェックしておきましょう。
農地転用を行う際の条件
前述した通り、農地を転用して売却する場合、「立地基準」「一般基準」の両方をクリアしている必要があります。
立地基準とは、農地の区分の事で、具体的には以下の通りです。
立地基準とは
- 農用地区域内農地
- 甲種農地
- 第1種農地
- 第2種農地
- 第3種農地
また一般基準とは、立地基準以外の基準の事を指し、具体的にどういう目的で農地転用を行うのか、などの判断を行うものです。
以下では立地条件について詳しく解説しています。
農地を売却する時の条件
農地を売却する時、様々な制限が設けられており、農地を転用する場合でも条件が変わってきます。
農地を売却する際に自分の所持している土地についてと条件をしっかり理解しておきましょう。
- 農用地区域内農地
- 甲種農地
- 第1種農地
- 第2種農地
- 第3種農地
- 一般基準
農用地区域内農地
農用地区域内農地とは、市町村が定めている「農業振興地域整備企画」において、農用地区域という農業を行う為の区域に指定されている農地の事を言います。
この区域に属している場合、原則的に農地を他の用途に転用する事が出来ません。
この地域にあたってしまっている場合は、農地として活用する方向で考える事をオススメします。
甲種農地
甲種農地とは、市街化調整区域に属しており、なかでも特に農地として良好な営農条件を備えている農地の事を指します。
この甲種農地に属している場合も原則転用は出来ません。
第1種農地
第１種農地とは、10ヘクタール以上の規模の一団の農地、土地改良事業等の対象となった農地等良好な営農条件を備えている農地の事を指します。
第1種農地も、原則転用は不可です。
第2種農地
第2種農地とは、鉄道の駅が500m以内にある等、市街地化が見込まれる農地又は生産性の低い小集団の農地の事を指します。
この第2種農地は、農地以外の土地や第3種農地など、周辺の他の土地では代用できないような場合に限って転用が認められます。
第3種農地
第3農地とは、鉄道の駅が300m以内にある等、市街地の区域又は市街地化の傾向が著しい区域にある農地の事を指します。
第3農地に該当する場合は、原則転用が認められます。
一般基準
一般基準とは、転用の申請目的を確認し、実現可能性を審査する基準です。
この審査が通らなかった場合は、転用の適正が認められず許可が下りません。
具体的にみられるポイントは「申請目的を実現できる資金源があるかどうか」「転用する農地の所有者の許可はあるか」「転用許可後、すぐに目的の用途で使用する見込みがあるか」などの基準があります。
立地基準を満たしていても、一般基準での審査が通らなければ転用は出来ないので、しっかりと確認する必要があります。
農地売却の流れ
売却方法を決めたら、次に売却の流れを解説していきます。
通常の不動産売却と比べ、手順が異なる部分があるので、しっかり理解しておきましょう。
各売却方法の流れを紹介していますので、ぜひ参考にしてみてください。
農地のまま売却する時の流れ
農地を売却する際は、宅地を売却するときとは売買の流れが異なります。おおまかな流れを把握してから活動することが大切です。
買主を見つける
農業に従事する人の中から買主を見つけなければなりません。自分で見つけることも可能ですが、非常に難しいというのが現状です。
仲介業者に依頼するにしても、仲介業者側の利益が見込めないなどの理由で断られる可能性もあります。
買主が見つけにくい場合は、農地中間管理機構の斡旋を受けたり、不動産一括査定サイトなどを活用するとよいでしょう。
農地を専門とする不動産会社を探すことができたり、売却への活動がスムーズに行うことができます。
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売ることが難しい場合、貸すという選択肢もあるので、農地を無駄にせず有効に活用することができるでしょう。
許可を条件とした売買契約を締結
農地の売却には許可が必要になりますが、先に売買契約を結ぶことになります。
許可が下りることを前提とした契約になるため、なんらかの理由で許可が下りなかった場合は契約が解除となるので注意しましょう。
許可よりも先に売買契約を結ぶ理由は、届出や許可の申請書に買主の住所氏名や利用用途を書く必要があるからです。その土地の買主や利用用途を確定させるために、許可が下りるより先に売買契約を結びます。
農業委員会に許可申請
買主との契約後、各市区町村役場にて農業委員会に許可申請を行います。
必要書類には、許可申請書や登記事項証明書、公図、位置図、委任状（代理で申請をする場合）など、さまざまなものがありますが、農業委員会ごとに異なることがあるので、きちんと事前に確認するようにしましょう。
売買が巨額になる場合：許可前に所有権移転請求権仮登記
農業委員会から正式な許可が下りる前に、農地の所有権を間違いなく買主に移転するという意味で、仮登記を行います。
手付金が巨額になる場合（億単位の取引の場合）は行いましょう。
許可後に代金支払いと所有権移転登記（本登記）
農業委員会から許可が下りると許可証が交付されるので、速やかに本登記になる所有権移転登記を進めます。買主からの代金を受け取り、農地売買は完了ということになります。
許可が下りないと売却を進めることができません。許可が下りないと判断された場合は、契約が解除となります。
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農地転用時の売却の流れ
農地のまま売却する際と、転用を行ってから売却する際の流れは異なる点がいくつかあります。
農地転用を行ってから売却する流れもチェックしておきましょう。
不動産会社に売却を依頼
不動産会社に売却を依頼する場合は、農地売買に強い不動産会社を選ぶことがおすすめです。
転用の際の手続きなどは、通常の土地取引では行わないものなので、過去に農地売買の実績があるかどうか確認してみるとよいでしょう。
農地売買において、農業委員会の許可は非常に重要なものです。その許可を下ろしてもらいやすくするためにも、コツを知っている不動産会社のほうが頼れるパートナーになることでしょう。
農地売買に強い不動産会社を探すには「すまいステップ」を活用することもおすすめです。
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許可を条件とした売買契約を締結
農地として売買するときと同様に、許可が下りることを前提に売買契約を交わします。
その際には、買主、転用目的、転用目的が果たせるかどうか、といったことを明確にして申請する必要があります。転用目的をあいまいにしたままでは申請が出せませんので、事前にわからないようであれば売買契約を交わすことはできません。注意しましょう。
許可が下りなかった場合は、事前に交わした売買契約は解除となります。売買契約締結後に、農業委員会に許可申請を行います。市街化区域内の届出や許可なら1～2週間程度、それ以外は1カ月〜2カ月程度かかると理解しておきましょう。
転用許可申請
農地転用許可申請は、市区町村役場で行うことができます。
必要な書類には、許可申請書、登記事項説明書、公図、位置図、委任状（代理で申請をする場合）など、さまざまなものが挙げられますが、転用目的や市区町村によって異なるので、事前に確認しておくとよいでしょう。
転用許可は必ずしも許可されるわけではありません。
農地が市街化調整区域の場合は、許可を得るまでに一定の条件を満たしているかの審査がありますので、不動産会社にしっかりと確認しながら進めるようにしましょう。
また、農地の面積が4ヘクタール以上ある場合は、農林水産大臣の許可が必要になるので注意が必要です。
農地転用を行うと、地目が変更されるため、課せられる税金が変わってくることも念頭においておく必要があります。
売買が巨額になる場合：許可前に所有権移転請求権仮登記
売買取引が巨額になる場合は、農地のまま売却するときと同様に仮登記を行います。
許可後に代金支払いと所有権移転登記（本登記）
農業委員会から許可が下りると、本登記を行います。買主は決済、売主は引き渡しを行い、売買は完了となります。
後のトラブルを回避するためにも、許可が下りてからはスピーディーに行うことがおすすめです。売主、買主ともに、気持ちよい取引になるよう配慮することが必要です。
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農地売却に掛かる税金と費用
本章では農地を売却する際に必要となる税金や費用についてお伝えしていきます。
税金、費用は、基本的には土地や戸建てなど、他の不動産を売却する際にかかるものと同じですが、中には農地売却ならではのものもあるので、しっかりと確認していきましょう。
農地売却にかかる税金は「譲渡所得税」「印紙税」
まずは税金についてお話していきましょう。基本的に不動産を売却する際には2種類の税金が発生します。
これらの税金は、農地である、なしに関わらず、不動産を売却する場合には基本発生するものです。
支払う税金は以下の2つ。
- 譲渡所得税
- 印紙税
以下、これらの詳細について説明していきましょう。
税金①：譲渡所得税
土地を売却した際の利益に対して課せられる税金で、所得税と住民税が課せられます。
| 譲渡所得＝譲渡価格（売却額）−（購入時の価格（減価償却費分を除く）+仲介手数料などの譲渡費用） |
税率は、農地を所有していた期間によって異なります。所有期間5年超えの場合、所得税15.315％、住民税5％（合計20.315%）になりますが、所有期間5年以下の場合は所得税30.63％、住民税9％（合計39.63%）となります。
（復興特別所得税として、所得税の2.1％を加算しています。）
| 税額＝譲渡所得×（所得税＋復興特別所得税（所得税×2.1％）＋住民税） |
税金②：印紙税
印紙税とは、農地を売買する契約を結んだ際、その契約書に貼る印紙に対してかかる税金です。
印紙税は、その農地の売却価格によって金額が変動します。
金額の振り分けは以下の通り。
| 売却金額 | 印紙税 |
|---|---|
| 100万円超え500万円以下 | 1,000円 |
| 500万円超え1,000万円以下 | 5,000円 |
| 1,000万円超え5,000万円以下 | 10,000円 |
| 5,000万円超え1億円以下 | 30,000円 |
印紙税は令和3年12月現在、軽減措置が適用されています。上記は令和4年3月31日までとなりますのでご注意ください。また、このように契約書記載の金額が大きくなるにつれて印紙税も増えていくという事を覚えておきましょう。
特例控除が適用される場合もある
農業を促進し、農業の担い手への売却を促すため、特例控除が適用される場合があります。控除額は農地を利用する目的によって異なります。
特例控除が適用されることによって譲渡所得がゼロになる場合、所得税と住民税の課税額は0円ということになります。
| 譲渡所得＝譲渡価格（売却額）−（購入時の価格（減価償却費分を除く）+仲介手数料などの譲渡費用）−特例控除 |
農用地利用集計計画または農業委員会のあっせんなどにより売却した場合や、農地中間管理機構や農地利用集計円滑化団体に売却した場合は、800万円の控除を受けることが可能になります。
また農業経営基盤強化促進法の買入協議により農地中間管理機構に売却した場合は、1,500万円の控除を受けることが可能です。
さらに、土地収用法などにより買い取られる場合は、5,000万円の控除が適用されます。
・譲渡所得に応じた税額
・所有期間により税率は違う
・特例控除の適用もある
農地売却に必要な費用は「仲介手数料」と「行政書士依頼費用」
次に、農地売却に必要な費用について説明していきたいと思います。
農地を売却する際に支払う費用を主に次の２つ。
- 仲介手数料
- 行政書士依頼費用
これらの費用は、場合によっては支払わなくてもいいという事もあるので、どのような人が支払う対象となるのかなど、詳細について説明していきます。
費用①：不動産会社への仲介手数料
仲介手数料とは、売り主と買主をつなぎ、様々な手続きや話し合いの取り持ちを行う不動産会社に対して支払う費用の事です。
一般的に、不動産会社に依頼して農地を売買する事がほとんどになると思うので、不動産会社に仲介の形で売却する人はこの費用を支払う対象となります。
ただし、不動産会社が買主となる「買取」で農地を売却する場合については、この仲介手数料は発生しません。
また、個人間での売買を行い、不動産会社を介さずに取引を行う場合については、この仲介手数料は発生しないので、覚えておきましょう。
費用②：行政書士依頼費用
この費用は、各許可申請を行政書士に依頼して行う場合に依頼料としてかかる費用です。
金額は農地の転用許可申請の場合、市街化区域内地域の場合は約10万円、市街化調整区域の場合は約15万円かかります。
ただし、知識があり自分自身で申請を行う場合、もしくは買主と協力して行う場合についてはこの費用は発生しません。
農地の売買方法を知ってスムーズに行おう
農地は住宅を建てるための宅地での取引とは異なり、さまざまな手続きが必要になります。煩雑な手続きには、農地売買を得意とする不動産会社をパートナーにすることがおすすめです。
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記事のおさらい
いらない農地を売却すべき理由は？
いらない農地を売却すべき理由は以下の通りです。
- 毎年固定資産税を払うことになる
- 農地が荒れてますます手放せなくなる
詳しく知りたい方はいらない農地を売却すべき理由をご覧ください。
農地を売却するための条件は？
農地を売却するための条件は以下の通りです。
- 購入できるのは農家や農業参入者のみ
- 市街地に近い農地ほど売却しやすい
- 農地転用すれば売却しやすい
詳しくは農地を売却するための条件をご覧ください。
農地売却する2種類の方法は？
農地売却する2種類の方法は以下の通りです。
- 農地のまま売却する方法
- 農地を転用して売却する方法
詳しく知りたい方は農地売却する2種類の方法をご覧下さい。
