土地の売り方とは｜手続きの流れや費用など注意点について学ぼう

土地の売却を検討したとき、なにから手を付ければよいのか分からない人も多いことでしょう。さまざまな手続きがある上に、専門的で煩雑なものが多いことが考えられます。スムーズに土地売却を進めるためにも、手続きの流れや費用、注意点などについて把握しておきましょう。

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step２

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土地売却の流れ

土地の売却を決めたら、必要な手続きや流れに沿って進めていきます。住み替えの場合や、相続した場合などに役立つので、しっかりと理解しておくようにしましょう。

相場を調べる

不動産会社に相談をする前に自分でインターネットなどで売却する土地の相場価格を調べておくようにしましょう。立地条件はもちろんのこと、隣接地の境界線や相続した土地かどうかといった点で事前に準備しておく書類などが異なることがあるので、きちんと確認することが大切です。
隣接地との境界は分からないことも多いですが、正確な情報が必要な部分でもあります。改めて測量してもらうには、時間と費用がかかるので、事前に準備しておくことがおすすめです。

土地の売却活動

売却活動を行うには、パートナーとなる不動産会社を決める必要があります。不動産会社には査定をしてもらい、見積もり価格として提示された金額も選ぶポイントの一つになります。不動産会社によって見積もり価格には差が生じるので、複数の不動産会社に見積もりを依頼をすることがおすすめです。
複数の不動産会社に見積もりを依頼することは、手間と時間が必要となりますが、「すまいステップ」なら、無料で一括見積もり依頼をすることが可能になります。手軽に必要な情報を手に入れることができるので、活用するとよいでしょう。提示された価格や対応力だけでなく、過去の土地売却実績や周辺の売却実績などから、パートナーとなる不動産会社を決めることがおすすめです。

不動産との契約

大切な土地の売却を任せる不動産会社を決めたら、不動産会社と媒介契約を交わします。不動産との媒介契約には「一般媒介契約」「専任媒介契約」「専属専任媒介契約」とあり、それぞれの特徴やメリット・デメリットを理解した上で、自分の売却条件や売却希望期間などに合致する契約スタイルを選ぶようにしましょう。

一般媒介契約

土地売却に関する契約を1社の不動産会社に限定することなく依頼することが可能です。他の不動産会社だけでなく、自分でも取引相手となる買い手を探し出し、売買契約を結ぶこともできます。

専任媒介契約

1社の不動産会社とのみ土地売却に関する契約を交わします。自分で取引相手を探すことは可能ですが、他の不動産会社が同じ土地の買い手を見つけるということがありません。

専属専任媒介契約

不動産会社に全面的に売却に関することを任せるスタイルです。依頼した不動産会社のみが買い手を探すことが可能で、見つけ出してきた買い手としか取引することができません。

売買契約

購入希望者側からの価格や条件などの確認を行い、双方が合意のもとで売買契約を交わします。売買契約の際に必要な書類は不動産会社が準備してくれるので、売り手側は、買い手側から手付金を受け取ります。その後、残りの売買代金を受け取り、土地を引き渡します。

土地売却に必要なもの

土地の取引に関しては初めての人も多く、戸惑うことも多いことでしょう。土地の売却には、さまざまな書類が必要になります。事前に準備できるものなので、どこでどの書類を発行してもらえばよいのか知り、あらかじめ準備しておくようにしましょう。

売主に関する書類（身分証明書、住民票、印鑑証明、実印）

売却しようとしている土地が本人所有のものである証明となります。基本的には顔写真付きの身分証明書を使用します。共有名義の場合は、所有者全員の身分証明が必要になるので注意しましょう。
土地に関する取引には実印を使用することが多いので、本人所有として登録されている実印と証明書も必要です。こちらも共有名義の場合は全員分のものが必要になるので、あらかじめ準備しておきましょう。実印証明書は、3カ月以内に発行された証明書のみ有効となります。これらは、居住区の市町村役場に行って取り寄せましょう。

登記簿謄本・登記事項証明書

登記簿データの写しとして登記事項証明書を発行してもらう必要があります。これを発行してもらうには、土地の地番がないと請求できないので、固定資産税の課税明細書や登記済権利証の不動産の表示で確認しておくようにしましょう。平成19年以降は登記識別情報通知でも地番を調べることができます。
他にも、ブルーマップや市区町村役場、住居表示地番対照地図でも地番を調べることが可能です。共有名義の場合は共有名義人全員の登記事項証明書が必要になるので注意しましょう。

売買契約書、重要事項説明書

土地を購入した際に、前の所有者と交わす契約書、契約を交わした際に手渡される書類になります。契約日や引き渡し日、売買代金や付帯する特約、物件の情報、告知事項や取引条件などが記載されている、とても大切なものです。紛失すると再発行できない種類なので、契約後も大切に保管しておくことがおすすめです。

登記済権利書・登記識別情報

いわゆる権利証と呼ばれる書類で、登記された名義人が土地の所有者であることを証明してくれるものになります。2005年以降は、書面申請またはオンライン申請で登記識別情報が通知されるようになり、複数人での共有名義の場合も、それぞれに持ち分の土地の登記識別情報が通知されます。
土地の所有者が変更になったとき、つまり、登記の名義人になったときのみ発行される書類で、再発行できない書類になるので、大切に保管しておく必要があります。

固定資産税納税通知書および固定資産税課税明細書

固定資産税の確認や移転登記の際に発生する登録免許税を算出するために使用される書類です。名義人となった土地の固定資産税の税額や固定資産税評価額が記載されており、再発行できない書類になるので、大切に保管しておくことが必要です。
もしも紛失してしまった場合には、代用書類である固定資産評価証明書、固定資産公課証明書を取り寄せましょう。これらの書類は市区町村役場で取り寄せることができます。

土地測量図・境界確認書

土地の面積や境界線の位置について記載されている書類で、オンラインか窓口で申請し取り寄せることができます。正確な数値が求められるものなので、取り寄せた書類にて境界線が未確認の場合や、買い手側から依頼があった場合には、再測量を行う必要があります。再測量し図面を作成するには2カ月ほど必要になるので、早めの確認を行うことがおすすめです。

土地売却にかかる費用

土地の売却にかかる費用は、大きく分けて3種類の費用が発生します。土地取引自体が、高額な取引金額になるため、売却にかかる費用もそれ相応に大きな金額になることが予想されます。できるだけ利益を得るためにも、売却にかかる費用を理解しておく必要があります。

税金

所得税、住民税、印紙税が発生します。所得額に応じて課せられる税金（所得税、住民税）と、所得に関係なく課せられる税金（印紙税）となり、一概にいくらと判断できない部分も多い費用です。

所得税・住民税

所得に応じて課税金額が変わってきます。土地売却によって得た収益を譲渡所得と捉え、通常の所得税・住民税とは異なる計算式で算出されます。しかし、売却によって得た収益が、売り手側が土地にかけた費用、売却にかけた費用と同額または上回っている場合は、売却による収益がないので課税の対象となりません。
一定の条件を満たしていれば、居住用の土地売却では3,000万円の特別控除、国の公共事業で土地を手放し売却したときには5,000万円の特別控除を受けることが可能となり、課税額を安く抑えることが可能になります。
譲渡所得への課税額は確定申告によって納付することになりますが、税理士に依頼することもできます。その際には、依頼費用が発生し、譲渡所得によって異なることを覚えておきましょう。

印紙税

売買契約書に収入印紙を貼ることで納付します。税額は、契約書に記載されている金額によって異なり、高額なほど税額も高くなります。課税額を決める金額とは、売却価格のことを指し、売却によって収益があってもなくても課税されます。
契約書に収入印紙を貼り忘れると、過怠税の支払い義務が生じます。収入印紙の貼り忘れや納付すべき額が足りていなかった場合に発生するので、きちんと確認するようにしましょう。過怠税では本来の印紙税の3倍の金額を支払う必要が出てきます。調査前に貼り忘れなどに気づいた場合は、すみやかに申告し、本来支払うべき印紙税の1.1倍の過怠税になります。

仲介手数料

不動産会社に支払う料金です。これは、宅地建物取引業法で上限額が定められています。上限額は取引額によって異なり、200万円以下で5％、200万円超〜400万円以下で4％、400万円超で3％+6万円となっています。つまり200万円の土地売却において必要な仲介手数料は200万×5％となり10万円必要ということになります。
あくまで上限額なので、この価格よりも安く抑えられるケースもあります。これ以上に高い金額を請求された場合には、安易に条件をのまないようにすることが大切です。

登録費用

登記費用は、抵当権抹消登記費用と住宅変更登記に必要な費用のことであり、住宅変更登記には登録免許税が課せられます。

抵当権抹消登記

ローンを組んだときに、不動産を担保にすることを指し、もしローンが支払えなくなったときには、所有している不動産が競売にかけられます。ローンを完済していても、抵当権が自動的に消滅することはないので、ローンの有無に関わらず、土地売却の際には抵当権を抹消することが必要です。
ローンを完済していれば放置していても競売にかけられることはなく、さらに抵当権付きの不動産を売却することも可能ですが、売却を円滑に行うために必要な手続きと捉えておきましょう。
抵当権を抹消するには費用が発生し、一つの不動産に対し1,000円必要になります。たとえば、土地のみを売却する際には1,000円で済みますが、建物付きの土地を売却する際には、土地と建物と不動産が2つになるので、2,000円必要となります。

住宅変更登記

土地売却で買い手側は所有権移転登記の手続きをする必要があります。このとき、提出する印鑑登録証明書と登記簿の住所が異なる場合は、いったん住所変更登記を行って住所を一致させなければ手続きすることができません。住所変更登記と所有権移転登記を同時に行う連件申請も可能です。
住所変更登記には登録免許税が課せられ、不動産の数×1,000円で算出できます。登記に関しては司法書士に依頼することも可能ですが、別途費用が発生します。相場は5,000円〜2万円ほどで依頼できますが、初めての土地取引で不安な方は、依頼費用も含めて専門家に依頼しておくと安心でしょう。

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土地を売るときに気をつける点

土地の取引には、一般的な商取引とは異なり、分かりにくい点もたくさんあります。円滑に賢く売却するためにも、不動産会社任せにするのではなく、自分の知識を深めておくことも大切です。損をしない取引になるよう、しっかりと学んでおきましょう。

土地の現況を把握しておく

売却する土地について詳しく把握しておくことが大切です。広さだけでなく、権利関係や用途、地盤やと土壌など多岐にわたりますが、不動産登記簿を見れば確認できることも多い項目です。
特に隣接地との境界については注意して確認するようにしましょう。古い土地の場合、不動産登記簿自体も古く、境界が間違っていたり、測量が不正確なケースもあります。そのような場合には、再測量をすることがおすすめです。正確な数字が必要となる境界については、売却してしまう前に明確にしておくことが重要です。

土地の相場価格を調べておく

最も気になる土地の売却価格については、はっきりとした金額は分からないまでも、相場価格を知ることはできます。条件が似ている近隣の土地や、同じエリアの売却価格の動向などを探ることで、適正な売却価格を導き出すことも可能になります。
売却の際に必要となる不要物の撤去やさまざまな検査など、売却に必要な措置を売り手側・買い手側のどちらの負担で行うのかも重要な交渉項目です。
土地の売却には最低3カ月はかかるものと捉え、早めに準備をすすめることがおすすめです。円滑な取引、スムーズな交渉になるためにも、早めに行動することが大切です。

優良な不動産会社を選ぶ

一般的には土地取引にはプロである不動産会社をパートナーとします。土地の査定から引き渡しまで、全てにおいてサポートしてくれる不動産会社を選ぶことがおすすめです。
不動産会社にはさまざまな会社があり、大手企業であれば大量な情報量が魅力ですし、地域密着型の不動産会社であれば地域情報に詳しく普段からのお付き合いの中で買い手を見つけてきてくれることも期待できます。
ですが、複数の不動産会社に査定をしてもらうことは大変なことです。その場合は、「すまいステップ」を活用してスムーズに進めていきましょう。大切な土地取引を安心して任せられる優良な不動産会社を見つけることができるでしょう。

土地売却に強い優良な不動産をみつけよう

土地取引は、専門的なことが多く、煩雑な手続きなども多いため、不動産会社とタッグを組んで進めていくと安心です。不動産会社の中には悪徳業者もいることがあるので、しっかりと見極めて信頼できる不動産会社を見つけることも大切です。

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