土地価格の相場とは｜目的に応じた価格の調べ方について

土地の売却を検討している人にとって、いくらで売れるのかということはとても大切なポイントです。土地の価格を知りたいと思ったとき、なん種類もの価格が存在して困ったことがある人もいることでしょう。

実は土地には5種類もの価格が存在し、それぞれに利用目的が異なります。

それぞれの土地価格の調べ方も違うので、知りたい価格はなんなのか、自分が知りたい価格を知るための調べ方について知識を得ておくことはとても有効です。

どのような価格の種類があり、どのように調べたらよいのでしょうか。不動産会社や買い手との交渉に役立つ情報を深めましょう。

基礎基本の5種類の土地価格を押さえよう

一般的には、ものの価格は1つしかありませんが、土地の価格には利用目的によって5種類の価格（土地評価額）が設定されています。まずはそれぞれの価格の違いをしっかりと認識することから始めることがおすすめです。そしてどのような目的で利用されるのかを知っておきましょう。

公示地価

一般の土地取引の指標になる価格になります。国土交通省が全国の標準値に対し1平方メートルあたりの価格を示しています。個人で土地の価格を知りたいと思ったときには、最も参考にするべき価格ともいえますが、定められた地点での価格になるので、近隣などの土地になると補正が必要になってきます。
公示地価が発表されてから基準地価が発表されるので、この2つの価格の動向を調べることで、土地のだいたいの価格が把握できるといえるでしょう。

相続税路線価

相続税や贈与税を算出するために、利用される土地の評価額です。路線とは道路のことを指し、所有している土地が接する道路の路線価に土地の面積を掛け合わせて導き出す価格になります。路線価は公示地価の80％が目安とされており、あくまで相続税などの算出用の数字であり地価ではないので注意しましょう。

固定資産評価額

固定資産税の算出に利用される価格です。固定資産税だけでなく、都市計画税、不動産取得税、特許免許税など、土地に関するさまざまな税金の価格を導き出すために使われます。固定資産税評価額は公示地価の70％が目安とされていますが、課税明細書に現在の評価額が記載されているので、所有している土地の価格を知りたければチェックしてみるとよいでしょう。

実勢価格

家を売却するときに、実際に取引される価格のことを実勢価格といいます。取引での価格になるので、実情に即した価格でありますが、随時変動しやすい価格ともいえます。インターネット上で調べることもできますが、取引実例の少ない地域や、類似物件がない場合などは、少ない取引実績から導き出すので精度が低くなる可能性があります。

鑑定評価額

不動産鑑定士が基準にもとづき、経済的な価値を鑑定して導き出す不動産の評価額です。客観的な価格でもあるため、最も正常な価格とも考えられています。不動産鑑定士に依頼して算出してもらうことができますが、大抵の場合は有料となります。売り手にも買い手にも偏らない鑑定評価額は、取引の際には参考にされることの多い価格です。

実勢価格とは？調べ方から公示地価など他の価格との違いまで解説

土地の相場価格の調べ方　公示地価編

標準値の価格をインターネット上で調べると知ることができます。あくまで標準値の価格になるので、実際には立地や交渉の内容、景気などの条件によって取引が行われるため、公示地価とはかけ離れた価格になることもあることを覚えておきましょう。

国土交通省のHP

国土交通省のほホームページから調べることが可能で、各都道府県から調べたい標準値を絞り込むことで、公示地価が表示されます。全国にある標準値の1月1日時点での価格を、毎年3月中旬頃に発表されます。標準値にはその地域の環境や地形などを考慮した上で、平均的な地点が選出されます。
国土交通省のホームページでは基準地価も調べることが可能です。基準地価も基準値と呼ばれる平均的な地点を評価した価格になり、毎年9月中旬頃に発表されますが、公示地価の標準値と重なる地点もあります。直接的な土地の取引価格を決定づけるものではないので、参考程度に捉えるようにするとよいでしょう。

▼国土交通省「国土交通省地価公示・都道府県地価調査」

全国地価マップ

全国地価マップは、資産評価システム研究センターが運営しているWEBサイトとなり、国土交通省のホームページでも表示される公示地価に差が出ることがあるので注意しましょう。
全国地価マップでは、国土交通省のホームページ同様に、標準値の価格を知ることができるだけでなく、過去数年分のデータを見ることも可能です。これは、その土地が上昇傾向なのか、下降傾向なのかを判断することができ、売却などの取引時に、交渉の仕方や価格の設定などをする際に活用できる情報です。

▼全国地価マップ

土地の相場価格の調べ方　実勢価格編

実勢価格は、土地の売り手にも買い手にも非常に重要な価格で、売却などのアクションを起こす前に、事前情報として調べておきたい情報の一つです。自分でも手軽に調べることが可能なので、手段を知っておくことは大切です。

市況が分かるレインズ

レインズとは、不動産流通機構が運営しているシステムで、不動産物件情報交換の場として活用することができます。不動産取引の情報を一般に公開しているサイトなので、過去の実勢価格を調べることはできますが、所有する不動産がいくらで売却できるかを判断するには難しいです。
類似物件の実勢価格を把握した上で、自分の所有している土地のさまざまな特性を考慮して価格を算出することは難しいので、参考になる価格として捉えるとよいでしょう。

レインズでリアルタイムの不動産情報を一般人が得られる方法

不動産会社が査定

所有している土地のより正確な価格を知りたい場合は、不動産会社に査定をしてもらう方法がおすすめです。不動産の価格を導き出すことは、同じ地域、類似した物件であっても、全く異なる物件になるので、豊富な経験と知識のある不動産会社に査定してもらう方法がベストといえるでしょう。
不動産会社に査定してもらった価格がそのまま実勢価格として取引されるわけではありませんが、類似物件などから導き出した価格よりも現実的な価格として捉えることができるでしょう。

土地総合情報システムを活用

国土交通省が運営しているサイトであり、レインズ同様に、不動産取引の価格を一般に公開しています。過去の実際に取引された価格を調べることができるので、地域、類似した物件情報などから、売却できる価格の予測をたてることはできるでしょう。
所有している土地に対して価格を導き出すわけではないので、あくまでも参考程度にとどめておくことがおすすめです。調べた価格で取引できると思うことはとても危険なので注意しましょう。

▼土地総合情報システム

土地の相場価格の調べ方　相続税路線価編

相続税などの算出に用いる相続税路線価は、公示地価の80％が目安とされていますが、評価額としては120％〜140％程度の価格になることが多いです。路線価に自分の土地面積を掛ければ算出することができるので、個人でも比較的に算出しやすい価格といえます。

全国地価マップ

公示地価を調べる際にも活用できた全国地価マップが利用できます。日本地図の中から調べたい土地を選ぶだけで、路線価を表示させることが可能です。マップや地名の一覧から選んだり、住所、緯度・経度でエリアを選ぶことも可能です。

▼全国地価マップ

財産評価基準書

国税庁のホームページから財産評価基準書　路線価図・評価倍率表を使って調べることができます。日本地図から調べたい土地の都道府県を選択し、細かくエリアを絞っていくことで、地図上に表示される相続税路線価を調べることができます。税務署で閲覧できたり、各自治体のホームページでもその自治体の路線価情報を公開していることもあるので、チェックしてみるとよいでしょう。

▼国税庁「財産評価基準書　路線価図・評価倍率表」

土地の相場価格の調べ方　固定資産税評価額編

不動産を所有している人に課せられる固定資産税ですが、その納税額を決定させるために利用されるのが固定資産税評価額です。固定資産税評価額は、3年に一度見直しが行われており、3年間に変動した分が不公平にならないよう、実勢価格の70％が目安とされています。また、固定資産税の算出以外にも、都市計画税、登録免許税、不動産取得税の算出にも使われます。

固定資産税評価明細書を確認する

市町村から不動産の所有者に送られてくる固定資産税評価額明細書で調べることができます。不動産の売却を検討している場合は、売り手側から買い手側に、固定資産税評価額明細書を渡す必要があるので、事前に準備しておくようにしましょう。

固定資産税評価証明書を取得すること

固定資産税評価額明細書を紛失してしまった場合は、不動産が登記されている自治体の市役所に出向き、固定資産税評価額証明書を取得することで調べることが可能になります。証明書を発行してもらうには、本人の確認書類として運転免許証や健康保険証などが必要になるので窓口へ持って行くようにしましょう。本人が行けない場合は、委任状で取得することが可能です。

固定資産課税台帳を閲覧・縦覧する

各市町村に置いてある固定資産課税台帳を見ることで確認することもできます。これには、市町村に登記されている土地や建物について記載されています。また、毎年4月頃の一定期間行われる縦覧制度を活用することもよいでしょう。縦覧制度は所有する不動産と近隣の不動産が乖離していないか確認することができます。

土地の相場価格の調べ方　鑑定評価額編

鑑定評価額は不動産鑑定士が導き出す評価額なので、不動産鑑定士に依頼する以外に調べる方法はありません。資格の有無は事前にきちんと確認することがおすすめです。他の地価や評価額とは異なり、調べるためには無料ではないことが多いので注意が必要です。

不動産鑑定士に依頼

鑑定評価額は不動産鑑定士に依頼して価格を導きだしてもらいます。売却価格や税金でもなく、土地の価値を知りたいときに活用するとよいでしょう。ただし、調べてもらうには鑑定料として費用が発生することが多いです。正確な数字を得られるメリットはありますが、よほどの理由がない場合は、無料で調べられる方法にすることがおすすめです。
また専門性が高いものになるので、無資格者が行うことは違法行為となります。不動産鑑定士に依頼したら、不動産鑑定評価書を作成してもらいます。これは、公的機関に提出することができるほど有効なものになります。鑑定料は15万円からが相場です。土地が高いほど鑑定料も高額になると覚えておきましょう。

土地価格の種類を理解し、それぞれ適した調べ方で確認を

土地の価格には利用目的に合わせて5種類に分けられます。自分の所有している不動産のどのような価格を知りたいかで、参考にする価格は異なります。また、それぞれの土地価格は調べ方も異なるので、きちんと知りたい情報を入手できるよう知識を深めておくことは大切なことです。

よりスムーズに土地価格を調べるならすまいステップで査定を

取引価格に最も近い参考になる価格を導き出すには、不動産会社に査定をしてもらうのがベストです。ただし、不動産会社は会社によって提示してくる見積もり金額が異なることが多いため、まずは複数会社に見積もりを提示してもらうことがおすすめです。
複数会社に一括見積もりをするなら「すまいステップ」を活用して一括見積もり依頼をしましょう。約60秒で簡単に無料で行うことができます。そして、全国の不動産会社の中から、最大4社と比較検討することが可能です。
不動産に関する取引では、信頼でき、安心して任せられる不動産会社を見つけることはとても大切な第一歩といえるでしょう。不動産を賢く売却するためにも、「すまいステップ」を活用しましょう。