「旗竿地を売却したいけど普通の土地と何か違いはあるの？」「旗竿地の評価って実際高い？低い？」
旗竿地を検討されている方の中には、このような疑問を持つ人も多いのではないでしょうか。
旗竿地とは建物の敷地から公道へ続く細長い路地状の敷地がついている土地のことで、竿についた旗のように見える形状からその名前が付いています。
このような特徴を持つ旗竿地の売却では、整形の土地の売却との違いがいくつかあります。
そこで本記事では、旗竿地の売却では何に気を付けるべきなのか、そもそも旗竿地の評価は高いのかなど、旗竿地に関する売却時のポイントを確認していきましょう。
あなたの不動産の
旗竿地の評価って高い？低い？
旗竿地の売却を検討している人がまず1番気になる事は、「旗竿地だと売却する際の評価は低くなってしまうのか」だと思います。
本章では整形地と比較した旗竿地の評価とその理由についてお伝えしていこうと思います。
旗竿地の評価は低くなる
結論を先にお伝えすると、旗竿地の評価は一般的な整形地と比較して低くなってしまう事が多いです。
旗竿地は、形が非常に特徴的な土地であるために、法律などの観点からも使用できる用途が非常に狭まってしまう可能性が大きくなります。
旗竿地の評価が下がってしまう具体的な理由は主に以下の２つ。
- 建物の建築に制限がかかる
- 使用できる面積が狭い
これらの理由について１つずつ詳しくかくにんしてみましょう。
理由①：建物の建築に制限がかかる
1つ目の理由は、建物の建築に制限がかかってしまう可能性が高いからです。
建築を行う際は、必ず「建築基準法」という法律にのっとって作業が行われます。
この法律の中には「接道義務規定」というものがあり、そこでは「土地に建物を建てる場合は4ｍ以上の幅のある公道に敷地の接点が2ｍ以上なければならないと」と定められています。
旗竿地の場合、この規約が守られないケースが多々あります。
というのも、一昔前はこの接道義務の規定がなかったり、1.8ｍで定められていました。そのため、基準を満たしていない建物が特に旗竿地に多く存在しています。
当時の基準では建物が建てる事が出来た場合でも、現状の接道義務規定に反している場合は、その建物を購入しても再建築不可となり、そのままの状態でしか使用する事が出来ません。
1度解体してしまった場合は、もうその土地には新たに建物を建てる事が不可能になってしまいます。
このような法律上の規定から、旗竿地の評価が下がってしまう事が多いです。
理由②：使用できる面積が狭い
2つ目の理由は、使用できる面積が狭い事です。
一般的に、旗竿地の公道とつながっている狭い路地部分の事を「敷地延長部分」「路地状部分」などといいますが、旗竿地では、この敷地延長部分とその奥に家を建てる「有効宅地部分」と分けて考えられています。
この有効宅地部分には家屋を建築する事が可能なのですが、敷地延長部分には建物を建築してはいけません。
そのため、敷地延長部分は駐車スペースなどとしてしか利用する事が出来ません。
また、消防法や非常用の進入口の関係で、3階建てを建築することができない場合もあります。
このように、上記の建設の際の条件をクリアしていたとしても、地形の関係で実際に活用できる範囲が非常に狭くなってしまったり、用途が限られてしまったりする事が非常に多いです。
このような点が、旗竿地の評価を大きく下げてしまう事につながります。
旗竿地のデメリットはメリットにもなる
このように評価が下がてしまう事が多い旗竿地ですが、抱えているデメリットがメリットになる場合も多々あります。
そこで本章では、旗竿地のデメリットを確認し、それがどうメリットとして生かされるのかを確認してみましょう。
旗竿地のデメリット
旗竿地のデメリットは主に以下の５点。
- 公道に接している幅で駐車が限定される
- 密集による日照不足や近隣トラブル
- 奥まっていることによる防犯面の不安
- 解体費や再建築費が高くなる
- 雪が降る地域での問題
１つずつ確認していきましょう。
公道に設置している幅で駐車が限定される
接道義務では、公道の接地面が2ｍ以上と定められています。この建物へと続く敷地延長部分を駐車スペースとして利用することができますが、幅が狭いため車の出入りが大変です。
一般的な車の幅は、軽自動車で1.5ｍ程度、普通車で1.8ｍ程度となります。例えば、2ｍぎりぎりの敷地では、駐車も大変ですが、停めても乗り降りが厳しいでしょう。駐車と歩行のスペースを考えたときは、3ｍ以上の道幅が欲しいところです。
密集による日照不足や近隣トラブル
旗竿地は、もともと一つの土地に2筆や3筆と土地を分割して建築するため、どうしても近隣との密集を避けることができません。そのため、奥まった旗竿地では、日当たりが悪かったり、風通しが悪い傾向にあります。そのため、リビングを2階以上に作ることも多いのです。
また、近隣との密接により、騒音問題も避けられません。生活騒音でトラブルになるケースもあります。防音対策をとるなどの考慮が必要です。
奥まっていることで防犯面が心配
公道から簡単に敷地内を確認することが難しい旗竿地。道路から見えないこともあり、人の目があまりありません。そのため、泥棒が入ったとしても気付きにくいので、防犯面を心配する人も多いようです。ホームセキュリティーなど防犯対策を強化すると安心できるでしょう。
解体費や再建築費などが高くなる
建物を解体して更地にする、または建物を再建築したいといった場合は、建設機械が中まで入っていけない場合があります。そうすると、資材の運搬や解体のための重機など、人手の作業となるため作業効率も悪くなり、作業工賃が割高になることもあります。
雪の降る地域での問題
冬になると積雪する地域では、雪かきや雪下ろしの作業が必要です。公道では除雪車が除雪してくれますが、旗竿地の敷地延長部分は敷地内のため除雪してくれません。しかし、敷地延長部分を除雪しないと通行することができません。さらに、屋根の雪下ろしの際もそうですが、雪かきした雪の置き場の確保が大変でしょう。敷地延長部分では、道幅が狭いので雪が邪魔になりますし、公道まで運ぶには距離があり大変となります。
旗竿地のメリット
旗竿地はデメリットに目が行きがちですが、メリットもたくさんあります。どのようなメリットがあるのか確認して、活用しましょう。旗竿地特有のデメリットがあることで、メリットとして生まれることもあります。
メリットとしてあげられるポイントは4点。
- 価格が安い
- 奥まっている事で目線が気にならない
- 静かな環境と子供の安全
- 余裕を持った駐車場や趣味に使えるスペースがある
１つずつ説明していきます。
最大のメリットは価格が安い
旗竿地の一番のメリットは、価格が安いことです。四角い整形地に比べ、不整形地である旗竿地は宅地としての利用価値が低くなります。そのため、評価額の計算に不整形地補正率を乗じて計算されます。
最大で40％程度も土地の評価が低くなる場合もあります。地価の高い地域でも旗竿地であれば、予算内で購入することができるかもしれません。また、土地で浮いた分のお金で建物の設備にお金を投じることも可能です。
奥まっていることで目線が気にならない
公道に面している物件ですと、通行人などの視線が気になるので窓を開けることやカーテンを開けることに対して、抵抗がある場合もあります。せっかく日当たりや風通しが良くても、窓を開けることができなければ、意味がありません。その点、旗竿地は視線が気にならず快適に過ごせるでしょう。
静かな環境と子どもの安全
立地が奥まっているので、防犯上のデメリットはありますがその反面、道路から離れているので車や通行人による騒音が少なく、静かに過ごすことができます。
また、玄関から出てもすぐに道路ではなく、道路までに距離があります。小さな子どもがいる家庭では、飛び出しを心配する必要がなく安全に過ごせるでしょう。公道に続く敷地延長部分で子どもが遊ぶときにも、車が通らず安全です。
駐車2台分やガーデニングが楽しめる
公道に続く路地状の部分の長さが長ければ、車を2台駐車することもできます。縦列駐車になり、出し入れは少し大変ですが、夫婦で1台ずつ利用している家庭には重宝するでしょう。
また、車を利用しないご家庭では、ガーデニングや家庭菜園を楽しむことができます。家までの通路を緑や花で彩ることで客人を素敵に迎えることができます。
・最大のメリットは価格
・敷地延長部分の有効活用
・防犯強化で安心・快適
旗竿地の評価方法
旗竿地には決まった評価の方法がきちんと存在しています。
不動産会社に本格的に査定を依頼する前に、ある程度の目安を知っておきたいという人は、次の評価方法を参考にぜひ計算してみてください。
評価方法の手順は大きく次の２つ。
- 整形地だった場合の評価額を出す
- 隣接地評価額を求め差し引く
以下で詳しく説明していきましょう。
ステップ①：整形地だった場合の評価額をだす
まずは旗竿地ではない場合の、整形地での評価額を出していきます。
評価額は路線価を用いて求めます。
路線価とは、市街地的形態を形成する地域の路線に面する宅地の、1m²当たりの評価額のことを言います。
この路線価は「路線価図・評価倍率表」で簡単に調べる事が出来ます。
路線価を用いた評価額の計算方法は以下の通り。
これで一般的な整形地だった場合の評価額を出すことが出来ます。
しかし、旗竿地の場合、一般的な整形地よりも奥まった場所に位置している土地である為、どうしても普通の評価額より下がってしまいます。
その為、奥行分の評価を下げた計算を行う必要があります。
この計算は、国に定められた次の表を用いて行っていきます。
ご自身の土地の間口から奥の土地までの長さ（奥行）を調べて、この表から補正率を調べていきます。
この工程を計算式にすると以下のような計算になります。
ここで、ようやく整形地だった場合の評価額を求めることが出来ます。
ステップ②：隣接地評価額を求めて差し引く
次に、整形地だった場合の評価額から隣接地の土地分の評価額を引いていきます。
隣接地の評価額の求め方はステップ①と全く同じです。奥行価格補正率までしっかりと計算してください。
同じ計算で隣接地の評価が求められたら、ステップ①で求めた「旗竿地が整形地だった場合の評価額」から「隣接地の評価額」を引いていきます。
計算式にすると以下の通りになります。
所有している土地が旗竿地でもスムーズに売却する方法
安く購入できる旗竿地ですが、売却が難しいと言われています。旗竿地をスムーズ売却するにはコツが必要です。
近隣の整形地の人に販売
家に隣接している近隣の人に声をかけてみてはいかがでしょうか。もしかしたら、「駐車場にする土地が欲しかった」や「増築したかった」など思わぬ反応があるかもしれません。
売却を検討したときは、世間話ついでに聞いてみるのも良いのではないでしょうか。
旗竿地の売却活動
通常の物件のように建物がまだ使用できるなら、中古戸建て物件として売却活動を行います。旗竿地にはデメリットもありますが、メリットもたくさんあります。価格が安いので興味を持つ方も多いでしょう。内覧対応時には、旗竿地のメリットをアピールして、売却活動を行いましょう。
また、メリットだけでなくデメリット部分も伝えることで、買い手も安心して購入することができるので、隠さず伝えるようにします。そのためには、自分の家や土地のことを今一度確認して、メリットとデメリットを把握しておきましょう。
中古物件での需要がなければ、新築再建用の土地として売却活動を行うのも良いでしょう。この時もメリットとデメリットを理解してもらいましょう。
旗竿地の売却に強い不動産会社を探す
売却を検討したときに、相談するのは不動産会社になると思います。不動産会社によって、得意とする物件の種類が違います。賃貸に強い不動産会社、一戸建住宅に強い不動産会社、法人に力を入れている不動産会社など、それぞれです。
旗竿地を売却しようと思った時は、旗竿地に強い不動産会社を選ぶようにします。販売実績や販売方法などを確認して不動産会社を選びましょう。
何社も訪問して探すのでは時間も労力もかかります。ネットで簡単に査定依頼できる一括査定サイトの「すまいステップ」なら、家ですぐに不動産会社を探すことができるので便利です。
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不動産会社の買取を利用する
土地や建物を不動産会社が買取してくれる場合もあります。不動産会社によって、条件や価格は違います。一般的には、市場価格の7割〜8割程度と売却価格が低くなりますが、買い手が見つからない時は検討してみるのも良いでしょう。
もともとの評価額が低い旗竿地なので、買取してもらうと更に価格が低くなります。買取を検討したときも、少しでも高く売却できるように、複数社へ見積もり査定をお願いしましょう。
買取には、すぐに不動産会社に買い取ってもらう「即時買取」としばらくの間売却活動を行って、売れない場合は買取をしてもらう「買取保証」があります。あなたの売却希望時期に合わせて検討しましょう。
旗竿地を売却する際の注意点
旗竿地を売却する際には、いくつか覚えておくと良い注意点が存在します。
それらの注意点をしっかりと把握しておくことで、損をすることなく売却する事が可能になります。
注意しておきたいポイントは以下の３つ。
- 建っている家はむやみに解体しない
- 住み替え時の売却の場合は先に住み替え先を購入する
- 売却前に複数業者に査定を依頼する
1つずつ確認していきましょう。
建っている家はむやみに解体しない
1つ目の注意点は家をむやみに解体しないことです。
旗竿地の中には再建築が不可能な土地も存在しています。
そのような土地の場合、もとあった建物を壊してしまうと、もうそこには新たに建物を建てる事が出来ないため価値が大幅に下がってしまいます。
更地にするよりも、建物ごと売却する方が価値が高いというケースが多々あるので、むやみに解体はしないようにしましょう。
また、家が建っている状態と、更地である状態では、売却の際に受けれる減税措置も変わってきます。
家が建っている状態では、住宅用地の軽減措置特例を受ける事が出来るのですが、更地の場合はそれが受けられません。
そうなると、固定資産税の金額が大幅に上がってしまい、損をしてしまう可能性があります。
特に旗竿地は、売却に比較的時間がかかってしまう事が多いため、売却できるまでの期間中ずっと固定資産税がかかってくる事を考えると、やはり家は残しておく方が賢い選択であるといえます。
その為、特別ない事情がない限りは、家を残した状態で売却を行うようにしましょう。
住み替え時の売却の場合は先に住み替え先を確保する
2つ目は、住み替えを目的としている場合の売却と購入の順番です。
基本的に住み替えを目的にして旗竿地を売却する場合は、先に売り出すのではなく居住先を確保してから売却しましょう。
その理由は、内見時の印象をよりよくするためです。
旗竿地は、普通の不動産よりもどうしても買い手がみつかりずらいケースが多いです。
その為、買い手の候補が見つかった際は、その売却の機会を逃さないようにする必要があります。
内見は、買い手が購入の意思を固める上で非常に重要になってくるため、出来るだけ良い状態の不動産を見せる必要があります。
売り主がまだその家で生活をしている状況で内見を行うと、空間のイメージがつきにくかったり、売り主に遠慮してしまい十分に見たい所が見れなかったりと、購入の意思を固める妨げになってしまう可能性が出てきます。
その為、住み替えが確定している場合は、先に住み替え先を確保してそこに私物を移し、何もない状態での内見を行う事をおススメします。
売却前に複数業者に査定を依頼する
3つ目は、複数業者に査定を依頼することです。
不動産を売却する場合は、基本的に査定を依頼して、相場を知ったりそこで契約する不動産会社を見つけます。
不動産会社には、得意分野、不得意分野があり、例えばマンションに強い業者、買取に特化した業者、などその特徴は様々です。
その為、査定額も業者によって、大きく差が出てくる場合があります。
そのような中で、1社のみに査定を依頼してしまうと、その金額はほかの業者と比較してどうなのか、自分の不動産の相場は本来どれくらいなのか、という事が分かりません。
その為、その結果を鵜呑みにしてしまうと、後々損をしてしまう可能性が生まれてしまうのです。
このような状況にならないためにも、査定の際は必ず複数業者に依頼をして、金額を判断するようにしましょう。
旗竿地のメリットを活かしてスムーズな売却をしよう
旗竿地には、デメリットもありますがメリットもたくさんあります。住んでみなければ気付かない事が多いため、売却活動を行う場合は、その経験を買い手に理解してもらうことでスムーズな売却につながるでしょう。価格が安いことも大きなアピールポイントとなります。
その代わり、売値も安くなるので少しでも高く売却するための不動産会社選びは慎重に行いましょう。前述した通り、1社のみに査定を依頼してしまうと相場や良し悪しが分からないので、必ず複数社へ査定依頼をして比較検討しましょう。信頼のできる不動産会社を味方につければ、売却効率も格段にあがります。
旗竿地だから売れないと思わずに、コツを活用して売却活動を行いましょう。
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不動産会社選びが重要ですが、どこの不動産会社にお願いすれば良いのか悩んでいる人も多いでしょう。ネットで一括査定できる「すまいステップ」なら家に居ながら簡単に不動産会社を探すことができます。一度に4社同時に査定依頼ができるので、比較するときも重宝します。
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