土地の売却相場を知りたい|調べる方法や目的を押さえよう

所有している土地の相場を知りたい場合、実際の売買価格や税金など、調べる目的によって参考にする価格に差が生じます。

また、不動産業者に査定を依頼する場合も、不動産業者によって査定額に差があるのが現状です。なぜ、このように同じ土地に対して価格に差が生じてしまうのでしょうか。
その理由は税金を基準にしたものや、路線価を基準としたものなど、調べる媒体によって目的がさまざまであることが挙げられます。ここでは、自分でできる土地の相場の調べ方や土地の相場を調べるポイントなどを順に解説していきます。

監修逆瀬川 勇造

大学卒業後は地元の地方銀行に入行し、窓口業務・渉外業務の経験を経て、2011年9月より不動産会社に入社。新築や土地の仕入れ、不動産売買に携わる。

【保有資格】AFP(2級FP技能士)/宅地建物取引士/相続管理士

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近年の土地の売却相場を確認してみよう

まず初めに、現状の不動産業界全体の相場推移をお伝えしていきましょう。

相場の推移を理解しておくことで、相場の変動にはどのような要因があるのかなどが分かり、相場に対する理解がより深まります。

近年の相場の動きや最新情報をしっかりと確認していきましょう。

2013年以降全国の地価は上昇持続

参考:三菱UFJ不動産販売【2019年】過去10年間の公示地価推移から読み取る今後の住宅地価動向

 

近年の日本全国の地価は、2013年以降常に上昇を続けている状態にあります。

リーマンショックの影響で過去には地価が停滞していた時期もありましたが、近年は特に大きな経済打撃などもなく着実に地価が上がってきています。

特に都内については東京一極集中ともいわれる通り、人が都内に集まってきている事や、2021年にひらかれる東京オリンピックの影響が大きく、他の地域と比較してもかなり地価が高い状態です。

参考:三菱UFJ不動産販売【2019年】過去10年間の公示地価推移から読み取る今後の住宅地価動向

また、その他の東京周辺県は一時都市部に人が集まる事によって地価が下がった時期もありましたが、現在は少しずつその価値を上げて過去で1番高い状態にあります。

都道府県別に土地の平米単価を確認してみよう

次に、都道府県別の土地の単価を見てみましょう。

以下は2020年6月時点での各都道府県の土地平米単価の平均値になります。

これらのデータは「土地総合システム」から抽出している為、信ぴょう性の高い数字であると言えるでしょう。

ただし、各都道府県の中でも、地域によって価格は大幅に変わってくるため、あくまでも大体の目安として参考にしてみてください。

グラフからもわかる通り、主要都市の地価は高い傾向にあり、そこから離れている県ほど単価が低くなっています。

前章でもお話しした通り、特に近年は東京を中心として都市部に人が集まるようになってきている為、このような結果になっているようです。

ここでのデータは都道府県単位での単価になりますが、より具体的に地域を絞って単価を知りたい、という方にはすまいステップ」を活用する事をオススメします。

 

すまいステップでは、都道府県、市町村を選択するとその地域の土地単価相場を過去の推移とともに表示してくれるシステムがあり、検索すると以下のように過去からの地価推移が表示されます。(画像は東京都大田区の表示例です)

更に、マンション、戸建て、土地のそれぞれのケースで、平米毎の売却相場の目安も表示してくれます。

無料で活用が出来、より具体的な数字を知る事が出来るため非常にオススメです。

今後価値相場は下落する可能性がある

2013年以降、常に上昇傾向にあった日本の価値相場ですが、今後は下落していく可能性があると言われています。

その要因としてあげられるのは「コロナ禍での需要停滞」「2022年問題」の2つです。

1つずつ詳しく説明していきましょう。

要因①:コロナ禍での需要停滞

新型コロナウイルスの感染が拡大する現在、その感染者増加に伴い景気の行方も悪くなっていく傾向にあります。

このような経済状況は、不動産業界にももちろん影響を与えており、不動産売買の取引件数は今後現象傾向にあるのではないかと予測されています。

満足に収入が得らない状況の人が増え、余裕をもって使えるお金がない状況に多くの人が陥っている現在、土地を買い取る人の数が減少してしまう事は容易に予測が出来ます。

そうなると、需要と供給の関係で土地の価値も下落してしまう可能性があるのです。

現状かなりの経済的なダメージがあると予測されている為、下落自体は避けられないのではないかと考えている専門家も多いようです。

とはいえ、停滞するだけでおさまる可能性もありますし、あくまで予測の話なので今後の動向をしっかりと見ていく必要があります。

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要因②:2022年問題

2022年問題とは、2022年を目途に宅地が急増し土地の価格の下落や空き家が増える可能性があるという問題です。

1992年、市街化区域にある農地は「宅地化農地」と「生産緑地」に分類され、税金が優遇されていました。

しかし、三大都市圏の生産緑地1万3000ヘクタールのうち約80%は、2022年にその期限を迎えることになります。

高齢化が進み、後継者のいない農地では、一斉に売却を検討する可能性があります。

その広さはおおよそ東京ドーム2200個分と言われており、これだけの土地が売りに出されれば、周辺の地価が下がることが考えられます。

 

 

地価変動をよく観察して売却のタイミングを決めよう

過去の地価変動や、今後の推移についてお話ししましたが、「いつ」売却するかによってその売却価格が大きく変動してくる可能性もあります。

現在はコロナの影響もあり、先の動向は読めない状況にありますが、2022年問題を踏まえるとここ10年程度は下落してしまう可能性も否定できません。

急いで売りたいという人は出来るだけ早い段階で売却するのも手かもしれません。

今は売却しない人も、売却をする際は地価の動向をしっかりと観察して、タイミングを見極めるようにしましょう。

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土地の相場を調べる方法

近年の相場の動向がわかったところで、次に、具体的に売却したい土地の相場を調べる方法をご紹介していきたいと思います。

所有している土地の相場を知りたい場合、国土交通省が公開している「土地総合情報システム」の地価公示・地価調査・取引価格情報を参考にする人も多いと思います。しかし、土地の価格は1つではなく、主に以下の5つの価格が存在しています。

  • 実勢価格
  • 地価公示価格
  • 基準地価
  • 路線価
  • 固定資産税評価額

本章ではそれぞれの土地価格の説明と、調べる方法についての詳細をお伝えしていきたいと思います。

実勢価格で調べる

実勢価格とは、実際に取引される価格のことを言います。同じエリアにおいて、過去に実際に取引された実績に基づいた平均値で示されます。実勢価格は、売り手と買い手の合意の下に取引されている価格なので、売り手が利益を得るケースや、買い手がお得に購入するケースが混在しているのが現状です。
しかし、土地の売却を検討している場合は、実勢価格を把握しておくことで、実際の相場よりも安く売却してしまうような不利益を被ることを回避できると言えるでしょう。

この価格は、「不動産取引価格情報検索」から調べる事が可能です。

ただし、この価格情報は全て、過去の利用者のアンケート調査によるものなので100%信憑性があるわけではないという事を覚えておきましょう。

サイトの検索ステップ

ステップ①:不動産取引価格情報検索ボタンをクリック

土地総合情報システム

土地総合情報システムのサイトを開くと、上記のようなページが表示されます。

まずは、左上オレンジ色の不動産取引価格情報検索をクリックしましょう。

 

ステップ②:エリア情報を入力

ステップ①でお伝えしたボタンを押すと、上のようなページに移ります。

そこで、ご自身が売却したいと考えている土地のエリアを選択していきます。

ステップ③:時期、種類、詳細地域を選択する

都道府県を選んだら上のようなページに移るので、次は時期、種類、地域を選択していきます。

選択ボタンは画面左側にあるので、上から順番に選択していきましょう。

ステップ④:情報を確認

ステップ③までで情報を入力し検索したら、知りたい取引価格が表示されます。

土地面積などを踏まえてご自身が売却を検討している土地の価格相場をある程度把握してみましょう。

公示価格・基準地価で調べる

公示価格とは取引事例や土地の収益見込みなどを、不動産鑑定士2人以上が現地を調査して算出されるものを指します。

この公示価格や基準地価は「土地総合情報システム」から調べる事が可能です。

土地総合情報システムは、国土交通省が公表している不動産取引の価格情報サイトです。ここでは、地価公示・地価調査・取引価格を調べることができ、過去2年分の実際の取引価格の検索ができます。なお、土地総合情報システムは、安心で安全な不動産取引や不動産市場の活性化などを目的として、年1回公表されており、成約価格が基準となっているので安心です。
さらに、土地の取引が多いエリアや都心などの人気エリアに土地を所有している人にはおすすめです。しかし、売却を検討している土地と似た取引がない場合、参考になりにくいというデメリットがあります。

サイトの検索ステップ

ステップ①:地価公示地道府県地価調査を選択

土地総合情報システム

土地総合システムのページを開くと、上記のような画面が表示されます。

まずは、右上青色の地価公示都道府県地価調査をクリックしましょう。

ステップ②:都道府県、市町村の選択

 


先ほどのボタンをクリックした先には上記のようなページが開かれます。

ここで、ご自身が売却を検討している土地のエリアを選択します。

まずは都道府県を選択し、ボタンを押すと市町村が出てくるので、それらのエリア情報を選択しましょう。

ステップ③:土地の検索条件を指定する

 

この画面の後に指定した土地の地価が表示されるようになっています。

ここで表示される価格は実勢価格の約90%程度である事がほとんどで、かなり正確な相場を知る事が出来ます。

ぜひ活用してみてください。

路線価で調べる

路線価とは、道路が面する宅地1㎡あたりの価格の事を指します。

この路線価からも土地の価格相場を知る事が出来ます。

路線価の調べ方は、「路線価図・評価倍率表」というものを活用します。

この情報は国税庁によって毎年更新されているので、正確かつ最新の情報を得る事が出来ます。

サイトの検索ステップ

ステップ①:エリアを選択する

リンクを開くと上のような画面が出てきます。

まずは、ご自身が売却する土地があるエリアを選択しましょう。

ステップ②:路線価図を選択する

エリア選択を終えると上のような画面になります。

今回は路線価が知りたいので、一番上の路線価図というボタンを押します。

ステップ③:詳細住所を入力する

次に上のような画面に移るので、詳細の住所を選択していきます。

ステップ④:情報を確認

住所の選択を終えると、上のような画面が表示されます。

この画面まで行けば路線価が分かります。

地図上でご自身の土地がどこにあるかを探し、そこに表示されている数字を確認します。

路線価は1平方メートル当たりの価額を千円単位で表示しています。

(例)

← 300D →

ただし、ここで書かれている価格は実勢価格より2割ほど低く表示されているため、相場を知りたい場合はその2割分を考慮した上で把握しましょう。

計算方法は以下の通り。

路線価で表示されている価格÷0.8 = 土地相場の単価
土地相場の単価×ご自身の土地の面積=ご自身の土地の価格相場

固定資産税評価額で調べる

固定資産税評価額は、固定資産税を計算する際の基準となる土地の評価額のことを言います。この価格は、各自治体から送付される課税証明書にて確認することができます。なお、固定資産税評価額は、あくまでも固定資産税を計算する際に利用される評価額であることを念頭に置いておきましょう。

この固定資産税評価額は実勢価格の3割減で表示されています。

その為、相場を知る上では3割減という数字を考慮して、正しい数字に変換して相場を把握しましょう。

固定資産評価額×0.7=土地相場の単価
土地相場の単価×ご自身の土地面積=ご自身の土地の価格相場

このように、土地価格は主に5つの価格が存在しており、実勢価格については、売り手と買い手の合意の下に成り立っている価格であるため、変動しやすいと言えるでしょう。また、税金について知りたい場合は、固定資産税評価額を利用すると良いでしょう。
さらに、これらの5つの価格の他に、不動産鑑定士が鑑定評価に基づいて評価する「鑑定評価額」があり、鑑定の依頼に費用はかかりますが、客観的な土地の価格として参考にすることができます。

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オススメは一括査定サイトの活用

前項までで様々な評価項目から土地の相場を知る方法をお伝えしてきましたが、他にも簡単に相場を調べる方法があります。

それは一括査定サイトの利用です。

一括査定サイトとは、ご自身の土地の簡単な情報をインターネットで入力すると、実際の不動産会社がその土地の価格を査定してくれるというものです。

不動産一括査定サイトの手順

実際に土地の評価を行う不動産会社の意見が知れるこうしたサイトの活用は、非常に便利且つ簡単です

「優良企業のみに査定依頼できる」査定サイトがすまいステップです。

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優良な不動産業者が揃っているため、不動産売却が初心者の方でなおかつ時間がとれない方には、とくにおすすめです。

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土地の価格相場の決まり方

土地の相場はある程度項目に沿って評価されます。

相場の価格帯がなんとなくわかっても、それが一体どのような形で計算されたものなのかを知っておきたいと思う人も多いと思います。

そこで本章では、土地の相場が決まるポイントをいくつかあげてその詳細についてお話していきたいと思います。

基本的に土地相場の主な評価項目は以下の4つです。

  • 土地面積と形状
  • 日当たり・眺望
  • 接道道路との関係
  • 周辺環境の利便性

これら一つ一つについて詳しく見ていきましょう。

土地面積と形状

一つ目の項目は土地の面積と形状です。

面積については想像がつく通り、基本的に大きい方がより高い価格で評価されます。

また形状も非常に大切な項目のひとつになります。

基本的に土地は何か建物を建てる為に購入される事が多い為、建物が立てやすい形状であればあるほど、需要は高くなります。

その為、土地面積が狭い場合、または形状が変わっていて建物を建てる上で活用しづらいような土地である場合は、相場価格が下がってしまうかもしれないという事になります。

これらの項目は相場を決める上でも特に大切になってくるポイントです。

日当たり・眺望

2つ目の項目は、日当たりと眺望です。

皆さんも経験があるかもしれませんが、例えば住まいの購入を検討する際に日当たりや眺めなどは注目するポイントになってくると思います。

つまり、その後その土地を活用する人はそうした項目を大切にする可能性が高くなる為、それらのポイントをクリアしている土地も需要は高くなります、

具体的に需要が高いとされている方角は、南向き、東向きで、逆に西向き、北向きは日当たりが悪い、もしくは日が強すぎてしまう事が多い為需要が下がってしまう事が多いようです。

接道道路との関係

3つ目の項目は接道道路との関係です。

隣接している道路と、土地の高低差が非常に大きい場合は需要が低くなってしまいます。

また、建物を建てる際に建築基準法で、「4m以上の幅のある公道に敷地の接点が2m以上ない土地には建物を建てる事が出来ないという決まりがあるため、この条件を満たしていない場合はやはり相場もかなり下がってしまうようです。

この条件を満たしている場合でも、生活をする上での利便性を欠いてしまうような場合についても価格が下がってしまうので、覚えておきましょう。

周辺環境の利便性

最後にあげられるのは周辺環境の利便性です

周辺に学校やスーパー、医療機関などがそろっている土地については生活をしていう上で非常に需要が高い環境とみなされ相場も高くなってきます。

また駅付近の土地も比較的相場が高くなる事が多いです。

一方で、地方の方などの周辺に特に何もないような場所、また駅からも非常に遠い、といった場所はなかなかその土地を買ってもらえる保証がないために相場も低くなってしまう事が多いです。

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土地を売却する前に準備しておくこと

土地を売却するには、相場をリサーチするだけでなく、売却する際に必要な書類を揃えておく必要があります。

確定測量図とは

確定測量図とは、隣接する土地の所有者から土地の境界に対する承認を得た上で、土地の面積や寸法が確定した図のことを言います。この他にも、不動産に関する書類には、水路の場所や杭が打ってある場所などの構造物を示した「現況測量図」や土地の面積や寸法などを計算した「地積測量図」があります。
土地の売買には、一般的に最新の確定測量図を提出する必要があり、地積測量図が法務局に登記してあれば代用することもできます。

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確定測量図の目的

確定測量図を提出する目的には、以下のような理由があります。

地積測量図と相違がないか

地積測量図とは、土地の面積や寸法などを計算したもので、法務局に登記されています。この地積測量図と確定測量図に相違がないかを確認することによって、正確な評価額が査定されてることになります。

隣接する土地の所有者の承認を得ているか

確定測量図を提出することによって、隣接する土地の所有者から土地の境界に対する承認を得ていることが確認できます。なお、境界標が未確認の場合は、新たに測量して問題がないか調査する必要があります。
しかし、隣接する土地の所有者が、確定測量図の作成に快く対応してくれるとは限りません。場合によっては、交渉などによって相当な時間を要する可能性もあるので注意が必要です。

売却後のトラブル防止

戸建てや住宅の売却だけでなく、土地を売却後にも売り手と買い手の間にさまざまなトラブルが発生する可能性があるので注意が必要です。
確定測量図を提出することによって、土地を売却後に発展するトラブルを未然に防ぐことができます。売却後に発覚した土地の欠陥に関しては、売り手に瑕疵(かし)担保責任があるため、買い手は売り手に対して契約の解除を申し出たり、損害賠償の請求をすることができます。
土地に関するトラブルにおいて、多額の損害賠償請求が発生したケースもあるため、売却後のトラブルには細心の注意を払う必要があると言えるでしょう。
従って、当然ではありますが、売り手は土地の状態をよく理解しておき、不備のない状態で売却することが求められます。しかし、確定測量図を作成には時間を要するため、事前に準備しておくようにしましょう。

なお、瑕疵担保責任は2020年4月より改正民法の施行で契約不適合責任に変わっていますが、大きくは変わらないものと考えてよいでしょう。

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土地の相場調べに関連した注意点

注意点①:土地の相場は調べ方や不動産会社によって差がある

不動産業者に土地の査定を依頼した場合、どの不動産業者も同等の評価額を算出してくれると考えている人も多いのではないでしょうか。しかし、土地の相場は、調べ方や不動産業者によって差があるのが現状です。

土地の相場を調べるには、インターネットで情報検索したり、不動産業者に査定を依頼するなど、さまざまな方法があります。しかし、土地の価格は、複数の異なる価格が存在していることもあるため、1つの方法だけではなく、複数の方法で調べて比較・検討することが重要だと言えるでしょう。

また、不動産業者に査定を依頼する場合、不動産業者ごとに得意とする分野が異なるため、不動産業者によって査定額に差があるのが現状です。全国各地に展開している大手の不動産業者や、エリアに特化した不動産業者、土地の売買に特化した不動産業者など、さまざまな不動産業者があります。
従って、数多くの不動産業者から、1社に絞り込んで査定を依頼するのではなく、不動産業者の特性をリサーチした上で、複数の不動産業者に査定を依頼して比較・検討することが重要だと言えるでしょう。

注意点②:土地の条件によっては需要が低くなる場合も

前章の土地の価格相場の決まり方でお話した通り、土地の価格は様々な項目によってその土地の価値が決まってきます。

その為、例えばエリアや周辺環境が非常にいい土地の場合でも、接道道路の関係で条件が悪いと判断されてしまった場合にはその相場も一気に落ちてしまうという事もあります。

これらのポイントは、ネットでの相場検索サイト等で反映できるものもあると思いますが、条件の入力項目がそれほど詳細に出来ない場合は反映されない事もあります。

その為、そうした欠陥が反映されていない状態で相場を調べた場合は、提示された相場よりも成約する価格がかなり低いというケースがあるという事を覚えておきましょう。

より詳細の情報を反映させた査定額がしりたいという人は、不動産会社に依頼して訪問査定をしてもらう事をお勧めします。

注意点③:売却を決めている場合は訪問査定が必須

本記事では、相場を知る上での様々なツールをご紹介してきましたが、それらはあくまである程度の相場を知る為の方法になります。

ご自身の中で売却する事をすでに決めていて、土地を売却する際の正確な価格を知りたいという事であれば、「訪問査定」を行う事をお勧めします。

今回紹介した相場を調べる方法では判断しきれないような、土地のより詳細な情報、今現在の需要など、不動産会社と直接つながるからこそわかるポイントも多くあると思います。

その為、売却をきめている人は必ず訪問査定を行いましょう。

土地は様々な方法で相場価格を知り少しでも高く売却しよう

土地の相場を知るためには、土地の価格が数種類あることに加え、複数の方法を利用して査定額を比較・検討する必要があると言えるでしょう。1社の不動産業者に依頼するだけでは、不動産業者の言われるがままに実際の相場より安い価格で売却してしまう可能性もあるので注意が必要です。
また、インターネットなどで自分でリサーチする方法の他、複数の不動産業者に一括査定を依頼するサイトを利用して、適正な相場価格を知った上で少しでも高く売却するようにしましょう。

最大4社の比較ができる親切で丁寧な対応のすまいステップ

すまいステップは、マンションや戸建てだけでなく、土地の売却をサポートしてくれるサイトです。所有している土地の住所や物件種別を入力するだけで、わずか60秒での査定が可能です。
また、提携している不動産業者は全国各地に及び、厳選された業者のみが参加しているので安心して利用することができます。現在、土地の売却を考えている人は、すまいステップで一括査定してみてはいかがでしょうか。最大4社の査定を比較・検討できるので、より高値での売却が期待できます。

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土地の売却相場を調べる方法は、大手不動産サイトで近隣の似た土地を探すといった方法以外に、公示地価や基準地価、路線価等の存在により建物の相場を調べるより自分でも調べやすくなっています。しかし、こうした公的価格は実際の経済より遅れて発表される点に注意が必要です。

例えば、2020年7月に発表された路線価は1月1日時点の評価額を基準にしているため、新型コロナウイルスが感染拡大する前の評価額を反映しており、実態を反映していないとされています。

国税庁も路線価発表にあたり、今後の経済動向次第では修正する可能性があると異例の発表をしたほどです。

売却相場を調べるにあたり、公的価格を用いる際には、上記のようなことに注意しましょう。

記事のおさらい

近年の土地売却相場の動向は?

上昇傾向にはありますが、コロナなどの影響で今後下落する可能性もあります。詳しく知りたい方は近年の土地の売却相場を確認してみようをご覧ください。

土地相場の調べ方は?

土地相場は、「実勢価格」「地価公示価格」「基準地価」「路線価」「固定資産税評価額」の5つの評価額から調べる事が可能です。詳しくは土地の相場を調べる方法をご覧ください。

土地の価格ってどうやって決まるの?

主な土地の評価項目は「土地面積と形状」「日当たり・眺望」「接道道路との関係」「周辺環境の利便性」の4つです。詳しく知りたい方は土地の価格相場の決まり方をご覧下さい。

土地の相場を調べる際の注意点って?

注意点は「土地の相場は調べ方や不動産会社によって差がある」「土地の条件によっては需要が低くなる場合も」「売却を決めている場合は訪問査定が必須」の3つ。詳しくは土地の相場調べに関連した注意点をご覧ください。


不動産一括査定サイトを使って査定をしたら300万円以上の差も珍しくない

不動産一括査定サイトすまいステップ を使って実際に不動産を査定してみると、査定額に300万円以上差が出ることも珍しくはありません。

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不動産会社B1400万円
不動産会社C1280万円

これだけ査定額に差が出ると、複数の不動産会社に査定を依頼することが、不動産を高く売るために必須だと言えるでしょう。

少しでも不動産売却を検討しているなら、一括査定サイトで自分の不動産がいくらで売れるか調べてみましょう。

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