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不動産売却後に確定申告は必要?手続きの流れや必要書類を解説

  • 更新日:2022年12月14日
山田 幸平
監修山田 幸平
慶應義塾大学経済学部在学中に公認会計士第二次試験に合格。大手監査法人の金融部や会計コンサル会社にて会計監査・IPO・M&Aなどを担当。現在はLR会計の代表を務める。
【保有資格】公認会計士、税理士
【URL】 LR会計
不動産売却後に確定申告は必要?手続きの流れや必要書類を解説

「不動産売却を売却した翌年には確定申告が必要」という話を聞いたことはありませんか?

実はすべてのケースで不動産売却が必要なわけではありません。

不動産売却後に確定申告が必要になるのは、基本的には「①不動産売却で譲渡所得(譲渡益)が発生した場合」、「②何らかの控除を適用したい場合」の2パターンです。

この記事では、不動産をはじめて売却した方に向けて、不動産売却後に確定申告が必要になる条件、必要書類、申請方法などを詳しく解説します。

不動産売却後の確定申告について悩んでいる方は、ぜひ参考にしてみてください。

不動産売却とは?まず知るべきことを全て解説。はじめてでも失敗しない完全ガイド

不動産売却後に確定申告が必要なケース・不要なケース

記事の冒頭でもご案内しましたが、不動産売却後の確定申告は場合によっては不要なことがあります。

ただ、自分が必要なのか不要なのかの判断は、知識がないと難しいですよね。

そこでこの章では、不動産売却後に確定申告が必要なケースと不要なケースについて、それぞれ分かりやすく解説していきます。

【確定申告の必要可否の判断チャート】

確定申告の必要可否のフロチャート

不動産売却後に確定申告が必要なケース

まずは、不動産売却後に確定申告が必要になるケースはどのようなケースかを見ていきましょう。

以下の2つの条件のいずれかに当てはまる場合、確定申告が必要です。

  1. 不動産売却によって譲渡所得(譲渡益)が発生した場合
  2. 何らかの控除を受けたい場合

まず、不動産売却によって譲渡所得(譲渡益)が発生した場合、必ず確定申告が必要です。

自分のケースで譲渡所得(譲渡益)が発生しているかどうかは、以下の計算式を用いて確認することができます。

譲渡所得 = 不動産の売却価格 - (売却した不動産の取得にかかった費用 + 不動産の売却にかかった費用) – 特別控除額

売却した不動産の取得にかかった費用は、購入価格や仲介手数料などの諸費用のことです。

不動産の売却にかかった費用は、仲介手数料や測量費用などの諸経費を指します。

最後の特別控除額は、3000万円特別控除などを適用する場合の譲渡所得からの控除額のことです。

譲渡所得の計算については、以下の記事で詳しく解説しています。

不動産売却にかかる税金とは?計算方法・支払時期・節税方法を詳しく解説

控除を利用すると譲渡所得がなくなる場合にも、控除を利用するための確定申告が必要になります。

不動産売却後に確定申告が不要なケース

不動産売却で譲渡所得(譲渡益)が出なかった場合、確定申告は不要です。

ただ、不動産売却によって譲渡所得ではなく譲渡損失が出た場合は、損益通算繰越控除といった制度で翌年に支払う税金を軽減することができるので、確定申告をしたほうがオトクなケースが多いです。

損益通算・繰越控除については、以下の記事で制度の詳細や適用条件などを解説しています。

家を売却した時に使える税金控除とは?確定申告の流れも紹介

不動産売却後に確定申告しないとどうなる?

確定申告をしない場合、罰金が課せられたり、税金を余分に支払うことになるため注意が必要です。

①罰金が課せられる

譲渡所得があるにもかかわらず期限に遅れて申告した場合、罰金(無申告加算税と延滞税)が課せられます。

無申告加算税は、納付する税額に対して「50万円までは15%、50万円を超える部分は20%の割合」で、本来の税額とは別に納付しなければいけません。

②余計に税金を支払うことになる

譲渡損失の場合は罰金が課せられることはありませんが、損失額分が控除されない状態で翌年の所得税を余分に支払うことになります。

不要な納税を防ぐために、損益通算の適用要件を確認し、適用要件を満たす場合は申請するようにしましょう。

不動産売却後に確定申告が不要なケースとは?申告忘れのリスク・ペナルティも解説

不動産売却後の確定申告の方法

確定申告には主に2つがあります。

  1. 個人で確定申告を行う
  2. 税理士に依頼する

個人で行う場合、個人で書類を手配し、税務署または確定申告の時期に市区町村の庁舎に設置される臨時会場で手続きを行います。

確定申告の時期には税務署や庁舎等にて税理士による無料相談が行われていますので、一人での申請が不安な場合は利用してみましょう。

税理士に依頼する場合は、税理士事務所に依頼する費用が発生します。

費用を抑えたい方は無料相談を利用して個人で行うことをおすすめします。

確定申告時の税理士の報酬は、各事務所によって少し異なりますが、だいたい10万円∼20万円が相場となります。不動産の売却価格や特例の有無によって料金が変動するので、詳しくは税理士事務所に相談しましょう。

不動産売却後の確定申告を税理士に依頼する費用について解説

不動産売却で消費税はかかる?個人・法人ごとに課税対象となるケースを紹介

不動産売却後の確定申告の流れ

不動産売却後の確定申告は以下の手順に沿って進めていきます。

  1. 書類を準備する
  2. 譲渡所得税を計算する
  3. 書類に記入する
  4. 税務署に申請する
  5. 納税する

順番に確認しましょう。

①書類を準備する

確定申告には、基本的に次の6つ書類が必要です。

確定申告に必要な書類は漏れがあると税務署から問い合わせがある場合がありますので、すべて揃えるようにしましょう。

申告書類は最寄りの税務署窓口で受け取ったり、国税庁ホームページから用紙をダウンロードすることで入手できます。

▼確定申告の書類一覧
書類名内容入手場所
  • 確定申告書第一表、第二表(B様式)
個人事業者や土地・建物を売った人などが使用する申告書類税務署
  • 申告書第三表(分離課税用)
土地・建物の譲渡などの給与所得とは分離して課税される場合に必要な申告書類税務署
  • 譲渡所得の内訳書【土地・建物用】
売却した不動産に関する情報(所在地、面積、売却金額等)などを記入する書類税務署
  • 売買契約書のコピー
不動産を購入した際の不動産売買契約書のコピーと不動産を売却した際の不動産売買契約書のコピー(不動産の売却時に締結したもの)
  • 建物・土地の登記事項証明書
売却をおこなった不動産の登記事項証明書法務局
  • 領収書
取得費用と譲渡費用の証明として使用(不動産の売却時に入手したもの)

※各必要書類の詳細は、以降の「確定申告時の必要書類」で確認できます。

②譲渡所得税を計算する

譲渡所得税は以下の式で算出することができます。

譲渡所得税=[売却価格 ー 購入価格 ー (譲渡費用+取得費用) ー 控除額]× 税率

費用(取得費+控除額)、控除額、税率を順に計算していきましょう。

■費用(譲渡費用、取得費用)を求める

以下に該当する譲渡費用と取得費用を合算します。

▼譲渡費用の例 

  • 不動産売却時の仲介手数料
  • 売却が負担した印紙税
  • 家屋を明け渡してもらうときに支払う立ち退き料
  • 売却予定の土地に建っている建物の取り壊し費や建物の損失額
  • 違約金
  • 名義所換料

▼取得費の例

大まかな費用は「売却価格×5%=概算取得費」で概算することもできます。

  • 不動産の購入代金
  • 建物の建築費用
  • 購入手数料
  • 登録免許税、印紙税、不動産取得税
  • 建物解体費用
  • 測量費用
  • 設備費用
  • 減価償却費(建物の場合のみ)※

※建物のように時間の経過とともに価値が減少する資産の場合、価値の減少分を差し引く減価償却という計算が必要です。

減価償却に関する詳細は、以下の記事を参考にしてください。

不動産を売却する人のため減価償却に関する基礎知識について徹底解説

■控除を確認する

居住用の不動産を売却する場合、3,000万円特例控除を利用できます。

控除額は1人につき最大3,000万円なので、夫婦の共有名義物件であれば合計6,000万まで控除できます。

課税譲渡所得(=売却価格 ー 購入価格 ー 譲渡費用ー取得費用)が3,000万円以内の場合、譲渡所得税を全額免除できます

不動産売却時に使える3つの税金対策!特別控除で節税しよう!

■税率を確認する

税率は不動産の所有期間によって異なります。

  • 不動産を売却した年の1月1日時点で所有期間が5年以下なら「短期譲渡所得」、所有期間が5年を超えていれば「長期譲渡所得」となり税率が異なります。(表1を参照)
  • 不動産の所有期間が10年超の場合は、税率が軽減されます。3,000万円特例控除と併用可能です。(表2を参照)

▼譲渡所得税の税率

譲渡所得の長短区分所得税住民税
長期譲渡所得(5年超)15.3%5%
短期譲渡所得(5年以下)30.6%9%

▼所有期間が10年超の場合の軽減税率

長期譲渡所得所得税住民税
6,000万円以下の部分10.2%4%
6,000万円を超える部分15.3%5%

③書類の記入を行う

確定申告書の記入は、こちらの国税庁ホームページである「確定申告書作成コーナー」が便利です。

画面案内に従って入力するだけで納税額を自動計算でき、簡単に確定申告書が作成できるためおすすめです。

記入方法がわからなくなったときは、確定申告書作成コーナーの問い合わせ窓口に掲載されてされている電話番号から相談できます。

④税務署へ申請する

提出先は「納税地の税務署」になります。

期日は2月中旬~3月中旬が通例ですが、その年によって日程は変化するので、税務署や国税庁公式サイトで確認するようにしましょう。

以下の方法で提出できます。

  • 郵送で、所轄の税務署に送付する
  • 所轄の税務署へ直接持参する
  • 国税電子申告・納税システムで申告する

⑤納税または還付をうける

納税が必要になった場合は、申告時期と同じ2月中旬~3月中旬の期間中に納付します。

期限までに全額納税するのが難しい場合は、半分以上の税金を納付期間内に納税すれば、残りの税金は5月31日まで延納できます。

(延納する場合、利子税がかかります)

以下の方法で納税が行えます。

  • 現金で納める
  • 口座振替で納める
  • 国税電子申告・納税システム(e-Tax)で納付する
  • クレジットカードで納める

還付をうける場合は申告書に記入した金融機関の預金口座に振り込まれます。

確定申告時の必要書類

確定申告書B様式

確定申告書B様式は、個人事業者や土地・建物を売った人などが使用する申告書類で、税務署で入手することができます。

https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/shinkoku/yoshiki/01/shinkokusho/pdf/r01/02.pdf

確定申告書B様式

分離課税用の申告書

土地・建物の譲渡などの給与所得とは分離して課税される場合に必要な申告書類で、税務署で入手できます。

https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/shinkoku/yoshiki/01/shinkokusho/pdf/r01/03.pdf

分離課税用の申告書

譲渡所得の内訳書

売却した不動産に関する情報(所在地、面積、売却金額等)などを記入する書類で、税務署で入手できます。

https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/shinkoku/yoshiki/02/pdf/a029.pdf

譲渡所得の内訳書

購入時・売却時の不動産売買契約書

不動産を購入した際の不動産売買契約書のコピーと不動産を売却した際の不動産売買契約書のコピーが必要です。

購入金額と売却金額の証明として使われます。

登記事項証明書

売却をおこなった不動産の登記事項証明書が必要です。不動産が所在する管轄法務局で取得可能です。

領収書

不動産購入時および不動産売却時に不動産仲介会社へ支払った仲介手数料、固定資産税の清算書・登記費用・その他取引時にかかった費用の領収書も必要です。

取得費用と譲渡費用の証明として使われます。

まとめ

確定申告には期日があります。申告のために必要な書類も多く、用意するためには時間がかかります。そのため、期日ぎりぎりに慌てないためにも、前もって書類を用意しておきましょう。

不動産の売却の時には、どれくらいの税金がかかるのか。どのようにすれば、税金を節税することができるのかなど、疑問に思うことも多いと思います。売却に関わる税金や控除のことは、前もって知っておくことで、スムーズに手続きを進めることができますし、節税することもできます。
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