不動産売却時の確定申告のやり方を解説!必要書類や申告書の書き方まで

不動産を売却して譲渡益への税金は確定申告により納めなければいけません。

しかし、確定申告の経験がない人にとっては「どんな書類が必要か」「申告手続きはどうするのか」など分からないが多いでしょう。

リナビス
確定申告って難しそう・・

この記事では、不動産売却後の確定申告に必要な情報をまとめて紹介していきます。この記事を読めば、初めての方でも不動産売却後の確定申告を自分で行えるようになるでしょう。

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不動産売却後になぜ確定申告が必要?

確定申告とは

そもそも確定申告とは、1年間に得た所得の合計金額を管轄の税務署に申告し、所得に応じた税金を納税をする手続きを指します。

法人で働いている給与所得者であれば、会社側が確定申告を行っているため、は自分で申告手続きを行いません。

一方、不動産売却で譲渡所得が発生した場合、会社はその事実を把握していないので、自分で確定申告に手続きを行う必要があります。

確定申告の時期は毎年2月中旬から3月中旬と決められており、現在の住所地を管轄する税務署に申告できます。

譲渡所得がなければ確定申告は不要

不動産を売却したとしても譲渡所得がマイナスの場合には税金が発生しないので確定申告を行う必要はありません。

しかし、譲渡損が出ても確定申告をすれば、その他の税金を節税できる特例を利用できるので申告することをオススメします。

確定申告は税金を納める申告だけでなく、税金が戻る還付申告もできることを知っておきましょう。

確定申告しないとどうなる?

譲渡所得があるにもかかわらず、期限に遅れて申告した場合は無申告加算税と延滞税が課せられます。

無申告加算税とは、確定申告を期限内にしなかったことに対する罰金です。納付する税額に対して、50万円までは15%、50万円を超える部分は20%の割合で、本来の税額とは別に納付しなければいけません。

延滞税とは、税金の納付遅れに対する罰金です。税率は未納期間に応じて異なり、本来の税額に対し、年利で課税されます。延滞税の税率は国税庁ホームページで確認できます。

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確定申告手続きの大まかな流れ

不動産売却後の確定申告は3つの手順に沿って進めていきます。

  1. 必要書類の準備
  2. 譲渡所得税の計算
  3. 申告書類の提出

まず、必要な書類を準備してから譲渡所得税の計算を行い、その後書類に必要事項を記入した上で、税務署や確定申告書の提出会場で書類を提出すれば手続きは完了です。

手続きが面倒なら税理士に依頼することもできますが、費用がかかるため、まず自分で手続きを進めていく方が良いでしょう。

次の章からは具体的にどのような書類が必要か、書類の書き方、譲渡所得の計算方法について解説していきます。

確定申告時の必要書類

確定申告をするために、まず申告に必要な書類を手元に揃える必要があります。

確定申告の必要書類一覧

利用する特例の種類によっては別途書類が必要になることもありますが、基本的に次の6つが必要です。

書類名入手場所
税務署
税務署
税務署
  • 売買契約書のコピー
(不動産の売却時に締結したもの)
  • 建物・土地の登記事項証明書
法務局
  • 領収書
(不動産の売却時に入手したもの)

確定申告書B様式

確定申告書B様式は、個人事業者や土地・建物を売った人などが使用する申告書類で、税務署で入手することができます。

確定申告書B様式

分離課税用の申告書

土地・建物の譲渡などの給与所得とは分離して課税される場合に必要な申告書類で、税務署で入手できます。

分離課税用の申告書

譲渡所得の内訳書

売却した不動産に関する情報(所在地、面積、売却金額等)などを記入する書類で、税務署で入手できます。

譲渡所得の内訳書

購入時・売却時の不動産売買契約書

不動産を購入した際の不動産売買契約書のコピーと不動産を売却した際の不動産売買契約書のコピーが必要です。

購入金額と売却金額の証明として使われます。

登記事項証明書

売却をおこなった不動産の登記事項証明書が必要です。不動産が所在する管轄法務局で取得可能です。

領収書

不動産購入時および不動産売却時に不動産仲介会社へ支払った仲介手数料、固定資産税の清算書・登記費用・その他取引時にかかった費用の領収書も必要です。

取得費用と譲渡費用の証明として使われます。

確定申告書の入手方法

申告書類は売却後に税務署から送られてきますが、次の方法で手に入れることもできます。

  1. 最寄りの税務署で入手
  2. 税務署から郵送してもらう
  3. 国税庁ホームページから用紙をダウンロードする

税務署で直接もらう場合は、係の人に申告の目的を言えば、申告用紙や申告の方法が書かれた所得税の確定申告の手引きなどを一式揃えてくれます。

書き間違えてもいいように申告書は余分にもらっておくと安心です。

申告書を郵送してもらうときは所轄税務署に連絡してください。国税庁ホームページから入手する時はこちらからダウンロードできます。

また、確定申告書等作成コーナーで、申告に必要な事項を入力すると、自動計算で申告書が作成されるので楽です。

申告する譲渡所得税の計算方法

確定申告書には、譲渡所得税がいくらか自分で計算して記載しなければいけません。

譲渡所得税は次の計算式で求めることができます。

譲渡所得税の計算式
譲渡所得の税額 
= 譲渡所得 × 税率

計算式にすると単純ですが、上の式の「譲渡所得」と「税率」は条件によって数字が変化するためは実際は少し複雑な計算になります。

順を追って計算してみましょう。

譲渡所得の計算方法

課税譲渡所得は次の計算式で求めることができます。

譲渡所得の計算式
譲渡所得
譲渡収入金額 -取得費用 + 譲渡費用

 譲渡収入金額は不動産の売却価格、取得費用は不動産の購入時にかかった費用、譲渡費用は売却にかかった費用です。

費用名詳細
譲渡収入金額土地・建物の譲渡代金、固定資産税・都市計画税の精算金
取得非土地建物の購入代金と取得に要した費用を合計した金額から、建物の減価償却費を差し引いた金額
譲渡費用売却するために直接かかった費用

つまり「不動産の売却価格」から「不動産の購入や譲渡にかかった費用」を差し引いた金額が課税譲渡所得です。

購入価格や購入時の諸経費が不明な場合は、売却価格×5%として計算し概算取得費とすることもできます。

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電卓の上にある家の模型

建物の取得費は減価償却が必要

建物のように時間の経過とともに価値が減少する資産の取得費を算出する場合、価値の減少分を差し引く減価償却という計算が必要です。

例えば、築30年の家の取得費を計算する場合、売却時の家が新築時と比較して築30年分価値が減っていることになります。この価値の差分が減価償却費です。

減価償却

減価償却費は次の計算式で算出します。
減価償却費の計算
建物の購入費など取得にかかった費用×0.9×償却率×経過

建物の償却率は建築方式によって以下のように異なります。

建築方式非事業用 (マイホーム等)事業用 (賃貸マンション)
構造耐用年数償却率耐用年数償却率
木造33年0.03122年0.046
軽量鉄骨40年0.02527年0.038
鉄筋コンクリート70年0.01547年0.022
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税率は不動産の所有期間で変わる

譲渡所得税の税率は、不動産の所有期間によって異なります。

売却した年の1月1日時点で所有期間が5年以下なら短期譲渡所得となり税率は39.63%、所有期間が5年を超えていれば長期譲渡所得となり税率は20.315%です。

種類対象期間税率
短期譲渡所得所有期間5年以下の土地・建物39.63%(所得税 30.63% 、住民税 9%)
長期譲渡所得所有期間5年を超える土地・建物20.315%(所得税 15.315% 、住民税 5%)

この税率を課税譲渡所得にかければ、課税される税金の額が算出できます。

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確定申告をすれば控除特例で節税できる

一定の要件を満たしたうえで確定申告を行えば、特別控除の特例を受けることができます。代表的な特例は「3000万円特別控除」という特例です。

不動産の所有期間を問わないため、利用しやすい特例です。この特例を利用すると、譲渡所得にかかる税金は次のような計算式になります。

譲渡所得税=(譲渡所得-3000万円)×税率

この特例は、マイホームの売却なら譲渡所得から3000万円まで差し引けるというものです。さらに、控除は1人につき最大3000万円なので、夫婦の共有名義物件であれば合計6000万まで控除が可能です。

さらに、マイホームの所有期間が10年を超えていれば、税率が通常20%(長期譲渡所得)のところ、譲渡所得の内6000万円以下の部分は14%になり「軽減税率」も適応されます。

譲渡損失が出た場合の特例もある

居住用財産を売って譲渡所得がマイナスになった場合「居住用不動産の譲渡損失の損益通算繰越控除」という特例を利用できます。

売却の損失と他の取得との間で損益通算ができます。さらに、その年の所得から引ききれなかった損失金額があれば、最長3年間の繰り越して、その年の所得から差し引くことができます。

この様に譲渡損失がマイナスになった場合でも、このような救済特例利用するために確定申告を行った方が良いでしょう。

その他にも確定申告をすることで、利用できる特例があるので詳しく知りたい方はこちらの記事をご覧ください。

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申告金額のシミュレーション

これまで紹介した計算方法や特別控除の内容を参考に、築20年の戸建てを3000万円で売却した場合の譲渡所得税がいくらかかるかシミュレーションしていきましょう。

売却物件の条件
・新築の戸建て(木造、居住用)を購入
・購入額:3000万円(取得費含む)
・売却額:5000万円
・譲渡費用:200万円
・居住期間20年

ステップ1:譲渡所得を計算

課税対象の譲渡所得を計算するために、まずは減価償却を反映させて取得費用を出していきましょう。

取得費を計算するためにまず、戸建ての建物減価償却費を計算します。

減価償却費= 3,000万円(購入費用) × 0.9 × 0.031 × 17 = 1,674万円

減価償却費を戸建ての購入価格から差し引くと取得費は次のようになります。

戸建ての取得費= 3,000万円(購入費用) – 1,674万円(償却費) = 897万円

続いて、譲渡所得を計算していきます。

譲渡所得 = 5,000万円(売却価格)-897万円(取得費)-200万円(譲渡費用)= 3,903万円

ステップ2:特別控除を適応して課税譲渡所得を算出

3000万円特別控除を利用して譲渡所得を差し引きます。

課税譲渡所得 = 3,903万円(譲渡所得)-3000万円(控除) = 903万円

ステップ3:課税譲渡所得に税率をかける

最後に、課税譲渡所得に売却物件の所有期間に合わせて税率をかけます。今回の例は所有期間が20年なので税率は20.315%となります。

譲渡所得税=903万円(課税譲渡所得)×20.315% =183.4万円

ここまで計算すれば、不動産売却で生じる税金の合計が183.4万円であることが分かります。

確定申告書の書き方と提出方法

申告する譲渡所得が分かったら、申告書を税務署に提出して手続きが完了となります。

確定申告書の書き方は国税庁のホームページに詳しく記載れているので今すぐ書類を記入したい方はそちらをご覧ください。

ここでは確定申告書への書き込みで失敗しないための注意点書類の提出方法を紹介します。

確定申告書の書き方に関する注意点

注意点1:強めの筆圧で書く

筆記用具は、黒のボールペンを使います。鉛筆は不可なので注意しましょう。また、申告書は複写式なので、強めの筆圧で記入しましょう。

注意点2:数字の訂正は二重線

数字を書き間違えた時には、その数字の上にに受洗を引いて抹消し、上や下の欄などm空いている欄に正しい数字を書き込みます。

注意点3:印鑑を忘れずに

申告書に印鑑が押されていないと、申告書を受け付けてもらえません。再提出になるので注意しましょう。

なお、シャチハタなどのインク式のスタン宇は、公的な印鑑としては認めれていないため、避けた方が良いでしょう。

確定申告書の提出方法

申告書の提出方法は主に次の3つあります。

  1. 税務署に持参
  2. 郵送
  3. インターネット申告

提出先は、自分の住所地を管轄する「所轄税務署」です。所轄以外では、原則として申告書を受けつけてもらえないので注意しましょう。

税務署に持参する場合

税務署に設けられた申告書の受付窓口に提出します。また、税務署に必要書類を持参すれば、税務署内で申告書を作成して提出することも可能です。

税務署が空いている時間にいけない場合には、時間外収受箱に投函して提出しましょう。ここなら曜日・時間に関係なく24時間利用することができます。

また、住所地の市区町村役場などにも受けられる確定申告場にも提出することができます。開催時期や開催場所は各自治体によって異なりますので、直接問い合わせてみましょう。

郵送する場合

申告書はゆうそうか信書便で送ります。「信書」扱いになるため、宅配便やメール便は使えません。

提出日は通信日付印の日になります。できれば郵送した証拠が残る書留郵便がオススメです。

インターネット申告の場合

インターネットで申告するなら、国税庁のe-Taxというシステムを使って、パソコンやスマートフォンから、申告書を提出できます。

必要事項を入力すれば、申告書が自動作成されるので便利です。さらに、申告期間中は24時間利用可能です。

 

以上が申告書の提出方法の説明です。申告書を提出すれば確定申告の手続きは終了となります。

確定申告後の納税方法

確定申告後の納税は3月中旬が期日とされていますが、どのように納税すればよいのでしょうか。

この章では主に利用されている3つの納税方法を紹介していきます。

方法①:現金で納める

現金で収める時は納付書を書いて期日までに金融機関や税務署の窓口で納付します。

納付書は金融機関や税務署などに置いてあります。ほかにも郵便局やコンビニエンスストアでも支払うことができます。

また、納税額が30万円以下の場合のみ、コンビニでQRコードを使って納税できるようになりました。

方法②:口座振替で納める

銀行口座などからの引き落としで税金を納めることもできます。

振替納税の依頼書は、申告書と一緒に配られる確定申告の手引きの中にあります。依頼書を申告書に添えて税務署に提出すれば、手続きは完了です。

または、税務署や銀行などで振替納税のハガキを郵送します。ハガキ郵送の場合、通信日付印が納税期限内である必要があります。

口座からの引き落としはおおむね4月半ばごろ。残高不足の時は、再引き落としはないので注意しましょう。その場合には、現金で納付することになります。

方法③:クレジットカードで納める

パソコンやスマホから「国税クレジットカードお支払いサイト」にアクセスして納税できます。

使えるカードはVisa、Mastercard、JCB、AmericanExpress、Diners Club、TS CUBIC CARDです。ただし、以下のように納付税額に応じて支払手数料が発生します。

納付税額手数料(税抜き)
1円~1万円76円
1万1円~2万円152円
2万1円~3万円228円
3万1円~4万円304円
4万1円~5万円380円

※以降1万円を超えるごとに手数料が76円(税抜き)が加算されます

確定申告時に分からないことがあったら?

確定申告について分からないことがあれば主に3つの調べる方法があります。

税務署に尋ねる

所轄または最寄りの税務署に電話もしくは直接訪問して相談できます。

電話の場合は、電話の音声案内に従って番号を選べば電話相談センターにつながります。

直接相談にのってほしい場合は、面談相談は事前予約制なので、所轄税務署に電話をしてあらかじめ予約をしましょう。

税理士や「確定申告書作成コーナー」を利用

確定申告の時期になると、税務署に税理士による無料の相談窓口が設置されます。

また、税務署の「確定申告書作成コーナー」に必要書類を持参すれば、その場で職員のアドバイスを受けて、申告書を作成・提出できます。

ただ、込み合っていることが多いので、時間に余裕を持って出かけましょう。

インターネットで調べる

インターネットが使えれば、国税庁のホームページ内になるタックスアンサーを利用できます。

「所得税」をクリックすると、よくある質問への回答がまとめられています。

国税庁HP

基本的な情報はこのサイトを見れば分かります。もし分からないことがあれば一人で悩まずお近くの税務署に問い合わせてみましょう。

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確定申告に関するよくある質問

申告書類提出後に間違いに気づいた場合どうすればいい?

申告書の提出後に間違いに気づいた場合でも、期間内であれば再提出は可能です。申告期間内までに正しい申告書を再提出すれば新しい日付のものが正式な申請とみなされます。

税理士に申告を依頼したら費用はいくらかかる?

確定申告時の税理士の報酬は、各事務所によって少し異なりますが、だいたい10万円∼20万円が相場となります。

不動産の売却価格や特例の有無によって料金が変動するので、詳しくは税理士事務所に相談しましょう。

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いつまでに税金を払えばいいの?

納税が必要になった場合は、所得税は申告時期と同じ2月17日~3月16日の期間中に金融機関や税務署の窓口納付します。もし納付期限までに全額を納税するのが難しい場合は、延納することもできます。

住民税は、基本的に申告した年の5月以降に市区町村から納付書が送られてきます。まとめて納税するか年4回に分けて納税しましょう。

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納税がきつい時は延納できる?

半分以上の税金を納付期間内に納税すれば、残りの税金は5月31日まで延納できます。会陰の分には延滞利息がかかりますが、納税がきつい時は延納も1つの手段です。

まとめ

確定申告には期日があります。申告のために必要な書類も多く、用意するためには時間がかかります。そのため、期日ぎりぎりに慌てないためにも、前もって書類を用意しておきましょう。

不動産の売却の時には、どれくらいの税金がかかるのか。どのようにすれば、税金を節税することができるのかなど、疑問に思うことも多いと思います。売却に関わる税金や控除のことは、前もって知っておくことで、スムーズに手続きを進めることができますし、節税することもできます。
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