不動産売却後に確定申告は必要?手続きの流れや必要書類を解説

不動産売却後は確定申告が必要な場合があります。

確定申告とは、1年間(1月1日~12月31日)に得た所得の合計金額を税務署に申告し、所得に応じた税金を納税をする手続きです。

年に1回行うもので、申告時期は毎年2月中旬から3月中旬と決められており、現在の住所地を管轄する税務署に申告できます。

法人で働いて得る給与所得であれば、会社側が年末調整を行ってくれますが、不動産売却で利益(譲渡所得)が発生した場合、自分で確定申告に手続きを行う必要があります。

この記事では、「不動産売却後に確定申告をする必要があるか迷っている方」に向けて、「確定申告の必要性の判断基準」と、必要な場合の「確定申告の手続き方法」を解説しています。

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【不動産相続の基礎知識】必要な手続きや相続税など解説!
山田 幸平
監修山田 幸平
慶應義塾大学経済学部在学中に公認会計士第二次試験に合格。大手監査法人の金融部や会計コンサル会社にて会計監査・IPO・M&Aなどを担当。現在はLR会計の代表を務める。
【保有資格】公認会計士、税理士
【URL】 LR会計

不動産売却後に確定申告が必要な場合とは

こちらは、不動産売却後に確定申告の必要性を判断するフローになります。

不動産売却後に確定申告の必要性を判断するフロー

以下のいずれかに該当する場合は確定申告が必要になります。逆に、当てはまらない方は確定申告は不要となります。

  1. 不動産売却によって売却益が発生し、所得税を支払う必要がある
  2. 不動産売却によって損失が発生し、損失額の分だけ所得税の控除をうけたい

1.不動産売却によって売却益が発生し、所得税を支払う必要がある

不動産売却後に譲渡所得が発生する場合は、確定申告をする必要があります。

譲渡所得は、不動産売却による収入から、不動産の取得や譲渡にかかった費用(取得費や譲渡費用)を差し引いた額になります。

計算の結果、譲渡所得がプラスになる場合は確定申告をする必要があります。

▼不動産売却による譲渡所得の算出式                                                                                              譲渡所得 =収入金額  ー 購入価格 ー(取得費+譲渡費用)ー 特別控除額

2.不動産売却によって損失が発生し、損失額の分だけ所得税の控除をうけたい

不動産売却によって利益ではなく損失が発生した場合、一定の要件を満たす場合には損益通算」(その他の所得と相殺して所得税を減らすこと)ができます。

損益通算の手続きには還付申告(税金を申請するのではなく、税金を払い戻しするための確定申告)が必要なので、希望する場合は確定申告手続きを行う必要があります。

損益通算の中でも、その年の所得で相殺できない場合は、譲渡の年の翌年以後、最長3年間損失を繰り越して控除する繰越控除」を申請することができます

ただし、繰越控除の申請は国税庁が以下の条件を満たしている必要があります。

  1. マイホームを売った年の前年から3年間で新しいマイホームを取得したときに、一定の条件に該当する場合
  2. マイホームの譲渡契約締結日の前日において、一定の要件に該当する場合

(参考:国税庁

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不動産売却後に確定申告しないとどうなる?

確定申告をしない場合、罰金が課せられたり、税金を余分に支払うことになるため注意が必要です。

①罰金が課せられる

譲渡所得があるにもかかわらず期限に遅れて申告した場合、罰金(無申告加算税と延滞税)が課せられます。

無申告加算税は、納付する税額に対して「50万円までは15%、50万円を超える部分は20%の割合」で、本来の税額とは別に納付しなければいけません。

②余計に税金を支払うことになる

譲渡損失の場合は罰金が課せられることはありませんが、損失額分が控除されない状態で翌年の所得税を余分に支払うことになります。

不要な納税を防ぐために、損益通算の適用要件を確認し、適用要件を満たす場合は申請するようにしましょう。

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不動産売却後の確定申告のやり方

確定申告が必要とわかった場合、どのように確定申告を行えばよいのでしょうか?

この章では、「確定申告の方法」と「確定申告手続きの流れ」の2つにわけて解説しています。

確定申告の方法

確定申告は個人で行う方法と税理士に依頼する方法の2つがあります。

個人で行う場合、個人で書類を手配し、税務署または確定申告の時期に市区町村の庁舎に設置される臨時会場で手続きを行います。

確定申告の時期には税務署や庁舎等にて税理士による無料相談が行われていますので、一人での申請が不安な場合は利用してみましょう。

税理士に依頼する場合は、税理士事務所に依頼する費用が発生します。

費用を抑えたい方は無料相談を利用して個人で行うことをおすすめします。

確定申告時の税理士の報酬は、各事務所によって少し異なりますが、だいたい10万円∼20万円が相場となります。不動産の売却価格や特例の有無によって料金が変動するので、詳しくは税理士事務所に相談しましょう。

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不動産売却後の確定申告の流れ

不動産売却後の確定申告は以下の手順に沿って進めていきます。

  1. 書類を準備する
  2. 譲渡所得税を計算する
  3. 書類に記入する
  4. 税務署に申請する
  5. 納税する

順番に確認しましょう。

1.書類を準備する

確定申告には、基本的に次の6つ書類が必要です。

確定申告に必要な書類は漏れがあると税務署から問い合わせがある場合がありますので、すべて揃えるようにしましょう。

申告書類は最寄りの税務署窓口で受け取ったり、国税庁ホームページから用紙をダウンロードすることで入手できます。

▼確定申告の書類一覧
書類名内容入手場所
  • 確定申告書第一表、第二表(B様式)
個人事業者や土地・建物を売った人などが使用する申告書類税務署
  • 申告書第三表(分離課税用)
土地・建物の譲渡などの給与所得とは分離して課税される場合に必要な申告書類税務署
  • 譲渡所得の内訳書【土地・建物用】
売却した不動産に関する情報(所在地、面積、売却金額等)などを記入する書類税務署
  • 売買契約書のコピー
不動産を購入した際の不動産売買契約書のコピーと不動産を売却した際の不動産売買契約書のコピー(不動産の売却時に締結したもの)
  • 建物・土地の登記事項証明書
売却をおこなった不動産の登記事項証明書法務局
  • 領収書
取得費用と譲渡費用の証明として使用(不動産の売却時に入手したもの)

※各必要書類の詳細は、以降の「確定申告時の必要書類」で確認できます。

2.譲渡所得税を計算する

譲渡所得税は以下の式で算出することができます。

譲渡所得税=[売却価格 ー 購入価格 ー ①(譲渡費用+取得費用) ー ②控除額]× ③税率

①費用(取得費+控除額)、②控除額、③税率を順に計算していきましょう。

①費用(譲渡費用、取得費用)を求める

以下に該当する譲渡費用と取得費用を合算します。

▼譲渡費用の例 

  • 不動産売却時の仲介手数料
  • 売却が負担した印紙税
  • 家屋を明け渡してもらうときに支払う立ち退き料
  • 売却予定の土地に建っている建物の取り壊し費や建物の損失額
  • 違約金
  • 名義所換料

▼取得費の例

大まかな費用は「売却価格×5%=概算取得費」で概算することもできます。

  • 不動産の購入代金
  • 建物の建築費用
  • 購入手数料
  • 登録免許税、印紙税、不動産取得税
  • 建物解体費用
  • 測量費用
  • 設備費用
  • 減価償却費(建物の場合のみ)※

※建物のように時間の経過とともに価値が減少する資産の場合、価値の減少分を差し引く減価償却という計算が必要です。

減価償却に関する詳細は、以下の記事を参考にしてください。

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②控除を確認する

居住用の不動産を売却する場合、3,000万円特別控除を利用できます。

控除額は1人につき最大3,000万円なので、夫婦の共有名義物件であれば合計6,000万まで控除できます。

課税譲渡所得(=売却価格 ー 購入価格 ー 譲渡費用ー取得費用)が3,000万円以内の場合、譲渡所得税を全額免除できます

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③税率を確認する

税率は不動産の所有期間によって異なります。

  • 不動産を売却した年の1月1日時点で所有期間が5年以下なら「短期譲渡所得」、所有期間が5年を超えていれば「長期譲渡所得」となり税率が異なります。(表1を参照)
  • 不動産の所有期間が10年超の場合は、税率が軽減されます。3,000万円特別控除と併用可能です。(表2を参照)

▼譲渡所得の長短区分(表1)

譲渡所得の長短区分所得税住民税
長期譲渡所得(5年超)15.3%5%
短期譲渡所得(5年以下)30.6%9%

▼所有期間が10年超の場合の軽減税率(表2)

長期譲渡所得所得税住民税
6,000万円以下の部分10.2%4%
6,000万円を超える部分15.3%5%

3.書類の記入を行う

確定申告書の記入は、こちらの国税庁ホームページである「確定申告書作成コーナー」が便利です。

画面案内に従って入力するだけで納税額を自動計算でき、簡単に確定申告書が作成できるためおすすめです。

記入方法がわからなくなったときは、確定申告書作成コーナーの問い合わせ窓口に掲載されてされている電話番号から相談できます。

4.税務署へ申請する

提出先は「納税地の税務署」になります。

期日は2月中旬~3月中旬が通例ですが、その年によって日程は変化するので、税務署や国税庁公式サイトで確認するようにしましょう。

以下の方法で提出できます。

  • 郵送で、所轄の税務署に送付する
  • 所轄の税務署へ直接持参する
  • 国税電子申告・納税システムで申告する

5.納税または還付をうける

納税が必要になった場合は、申告時期と同じ2月中旬~3月中旬の期間中に納付します。

期限までに全額納税するのが難しい場合は、半分以上の税金を納付期間内に納税すれば、残りの税金は5月31日まで延納できます。

(延納する場合、利子税がかかります)

以下の方法で納税が行えます。

  • 現金で納める
  • 口座振替で納める
  • 国税電子申告・納税システム(e-Tax)で納付する
  • クレジットカードで納める

還付をうける場合は申告書に記入した金融機関の預金口座に振り込まれます。

確定申告時の必要書類

確定申告書B様式

確定申告書B様式は、個人事業者や土地・建物を売った人などが使用する申告書類で、税務署で入手することができます。

確定申告書B様式

分離課税用の申告書

土地・建物の譲渡などの給与所得とは分離して課税される場合に必要な申告書類で、税務署で入手できます。

分離課税用の申告書

譲渡所得の内訳書

売却した不動産に関する情報(所在地、面積、売却金額等)などを記入する書類で、税務署で入手できます。

譲渡所得の内訳書

購入時・売却時の不動産売買契約書

不動産を購入した際の不動産売買契約書のコピーと不動産を売却した際の不動産売買契約書のコピーが必要です。

購入金額と売却金額の証明として使われます。

登記事項証明書

売却をおこなった不動産の登記事項証明書が必要です。不動産が所在する管轄法務局で取得可能です。

領収書

不動産購入時および不動産売却時に不動産仲介会社へ支払った仲介手数料、固定資産税の清算書・登記費用・その他取引時にかかった費用の領収書も必要です。

取得費用と譲渡費用の証明として使われます。

まとめ

確定申告には期日があります。申告のために必要な書類も多く、用意するためには時間がかかります。そのため、期日ぎりぎりに慌てないためにも、前もって書類を用意しておきましょう。

不動産の売却の時には、どれくらいの税金がかかるのか。どのようにすれば、税金を節税することができるのかなど、疑問に思うことも多いと思います。売却に関わる税金や控除のことは、前もって知っておくことで、スムーズに手続きを進めることができますし、節税することもできます。
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また、不動産売却について詳しく知りたい方は不動産売却の押えるべき基本知識。決断する際に考えるべきポイントを解説しますをご覧ください。

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