不動産売却に消費税はかかる?|不動産の種類で課税・非課税は変わります!

不動産を売却する際、消費税がかかるのかどうかは大きな問題ですよね。

不動産売却では大きなお金が動くので、課税されるかどうかで数百万単位で得られる金額が変わってきます。

自分の不動産に消費税がかかるかどうかすぐに判断したい!」という方のために、まずは以下に結論を記載します。

  • 個人間の居住用不動産の売却に消費税はかからない
  • 事業用(投資用)不動産の売却の場合は、売り主の一昨年の課税売上高が1000万円以上だと課税対象者となり、消費税の納税義務が発生する
  • 不動産会社に支払う仲介手数料には常に消費税がかかる

この記事では、不動産売却における課税対象の品目・課税対象者の条件を詳しくまとめているほか、実際に課税対象者にあてはまる方のために、消費税の納税方法も解説しています。

不動産売却にかかる消費税について詳しく知りたいと思われている方は、ぜひ以下の内容にも目を通してみてください。

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消費税とはなにか

そもそも、消費税とは何に対して課税され、誰が納税する税金なのでしょうか。

国税庁では、消費税について以下のように定義しています。

・消費税は、商品・製品の販売やサービスの提供などの取引に対して広く公平に課税される税で、消費者が負担し、事業者が納付します。

・国内において事業者が事業として対価を得て行う資産の譲渡、資産の貸付け及び役務の提供に課税されますので、商品の販売や運送、広告など、対価を得て行う取引のほとんどは課税の対象となります。

引用:国税庁

私達が普段何らかの商品を購入する際に支払っている消費税は、私達が直接国に納めているのではなく、商品の売り主が代わりに国に納めているということです。

ここでいう事業者とは、「基準期間(個人事業者は前々年、法人は前々事業年度)の課税売上高が1000万円を超える個人及び法人」を指します。サラリーマンの場合、本業の年収などは関係なく、前々年の副業における課税売上高が基準です。

消費税の課税・非課税のポイントは以下の3つにまとめることができます。

  1. 日本国内で行われる取引であること
  2. 事業として対価を得るために行われる取引であること
  3. 資産の譲渡・貸付、役務の提供を伴うこと

「事業として」という表現は、「対価を得ることを目的として繰り返し取引を行っていること」を意味しています。

これが、消費税という税金の概要になります。

不動産売却で消費税がかかるもの

冒頭で「個人間の居住用不動産の売却に消費税はかからない」とお伝えしました。

自宅や別荘などの居住用物件は課税対象外のものなので、売却額に消費税がかかることはありません。

しかし、不動産以外の手数料などの部分には消費税がかかります。

不動産売却で消費税がかかるもの・サービスを以下にまとめました。

  • 事業用不動産の建物部分
  • 不動産会社に支払う仲介手数料
  • ローンの一括繰り上げ返済にかかる手数料
  • 司法書士に支払う報酬

以下で一つずつ詳しく見ていきましょう。

事業用不動産の建物部分

不動産は、土地と建物の2つから成っています。そしてこのうち、消費税が課せられるのは建物部分にのみと定められています。

これは、「土地は消費されてなくなるものではなく、消費税の性格上適さない」として課税対象から除外されているためです。

例えば、土地3000万・建物2000万円の計5000万円の不動産にかかる消費税は以下のようになります。

3000万円+2000万円=5000万円 (税抜価格)

2000万円×0.1=200万円 (消費税額)

5000万円+200万円=5200円 (税込価格)

このような定めから、土地のみの不動産売買においては消費税がかからないことになります。

ただし、土地を駐車場や地下車庫等にしている場合には、土地ではなく設備と評価されるため消費税の課税対象になります。

不動産会社に支払う仲介手数料

不動産会社が不動産売買の仲介を行うことは「国内において事業者が事業として対価を得て行う資産の譲渡、資産の貸付け及び役務の提供」にあてはまるので、課税対象となります。

不動産会社の仲介手数料は法律で上限が決まっており、取り扱う不動産の売買価格に応じて以下のように定められています。

不動産の売買価格仲介手数料
200万円以下の部分売買価格×5% + 消費税
200万円~400万円以下の部分売買価格×4% + 消費税
400万円を超える部分売買価格×3% + 消費税

勘違いをしておられる方が多いのですが、仲介手数料は『売買価格の総額×対応する仲介手数料の率×消費税率』では計算できません。

不動産の売買価格(税抜)を200万円以下の部分、200~400万円以下の部分、400万円以上の部分の3つに分けて、それぞれに対応する仲介手数料の率をかけてそれらを合計し、そこに消費税率をかけるのが正しい計算になります。

なので、5000万円の不動産の売却を行った場合、以下のようになります。

200万円 × 0.05 = 10万円(200万円以下の仲介手数料)

200万円 × 0.04 = 8万円(200万~400万円以下の仲介手数料)

{5000万円 – (200万円+200万円)}×0.03 = 138万円(400万円以上の仲介手数料)

10万円+8万円+138万円×1.1 = 171.6万円 (税込みの仲介手数料)

不動産の売買価格が400万円以上の場合のみ、『(売買価格×0.03+6万円)×税率』でも税込みの仲介手数料を算出する事ができます。(速算式

ちなみに、この法定の仲介手数料はあくまで上限なので、不動産会社との交渉次第では引き下げられる可能性もあります。

ローンの一括繰上げ返済にかかる手数料

不動産を購入する際にローンを組んでおり、売却時にそのローンの残債がある場合は、不動産の売却益で全てを返済する「一括繰り上げ返済」を行う必要があります。

その際に「一括繰上げ返済手数料」がかかり、この手数料には消費税がかかります。

一括繰り上げにかかる手数料は、銀行によって異なりますが、約3,000円〜5,000円、固定ローンの場合は30,000円〜50,000円になります。

司法書士に支払う報酬

売却する不動産に住宅ローンを利用している場合、銀行が住宅に抵当権を設定しています。

売却をするときは、住宅ローン完済のタイミングで、この抵当権の抹消登記をする必要があります。この手続きを司法書士に依頼すると、司法書士に支払う報酬金額に消費税がかかります。

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消費税の納税義務が発生する条件

不動産売却を行う主体が特定の条件に当てはまる場合、事業者として国に消費税を納める義務が発生します。

不動産の売却の主体を個人の場合・法人の場合に分けて、「課税事業者」「免税事業者」の条件を確認していきましょう。

個人の場合

不動産売却を行う主体者が課税対象者となるのは、以下の条件を満たしているケースです。

  • 個人事業主の場合、前々年の課税売上高あるいは前年の1~6月の課税売上高が1000万円を超えている
  • サラリーマンの場合、前々年の課税売上高あるいは前年の1~6月の副業での課税売上高が1000万円を超えている

この条件に当てはまらない場合には、消費税納税の義務はありません。

当てはまる場合でも、居住用住宅の売却・土地のみの売却ならば課税対象の取引ではないので、消費税はかかりません。

投資用不動産の売却の場合、不動産の建物部分にのみ消費税がかかりますが、上記に当てはまらないならば納税義務はありません。

法人の場合

一方不動産売却の主体が法人の場合、以下の条件を満たすと課税事業者になります。

  • 前々事業年度の売上高、あるいは前事業年度開始の日以後半年間の課税売上高が1000万円を超えている
  • 会社の資本金が1000万円以下

この条件に当てはまらない法人は免税事業者と呼ばれ、消費税の納入は不要になります。

なお、売却した不動産が居住用の不動産であった場合でも、利益を得る目的で設立されているという法人の性質上、事業用の不動産とみなされ、消費税の課税対象となります。

不動産売却で発生する消費税の注意点

以下では、不動産売却をする上でどういった部分に注意すればよいのかを、具体的にみていきましょう。

不動産価格は税込で表示される

不動産の表示に関する公正競争規約施行規則」により、不動産に消費税や地方消費財が課せられる場合は、その額を含めて表示されることが通例になっています。

売却価格をもとに仲介手数料は計算されますので、この仕組みはしっかり覚えておきましょう。

売却する不動産が課税対象かどうか判断できない場合は専門家に相談する

売却物件が、個人で住宅として利用しているものであれば、課税対象ではありません。ただし、なかには個人で所有はしているものの、事務所としても利用していた場合や、テナント物件として使われていたものもあるでしょう。

そういった、自分で判断することが難しいケースでは、仲介の不動産会社や税理士などの専門家に相談するようにしましょう。

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不動産売却にかかる消費税を正しく理解することが大切

不動産の売却には、さまざまな諸費用が発生するので、どうしても大きなお金がかかります。

不動産売却にかかる支出を少しでも抑えるためには、何に対して消費税がかかってくるのか、また何が非課税なのかを理解して正しい試算を行うことが大切です。

とはいえ、「自分の計算・判断で本当に誤っていないだろうか……」と不安に思われる方も少ないと思います。

その場合は、不動産会社に税のことも含めてしっかり相談するのがおすすめです。

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もちろん、税金まわりのことも親身になって相談を受け付けていますので、不動産売却で分からないことがあれば、査定と合わせて気軽に質問してみましょう。

 

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