土地を売却する手続き|普通の不動産売買とあまり変わりはありません

土地の売買については、建物と違って、築年数や間取りを気にする人はいません。それよりも、その土地の利便性、どこまで広い家が建てられるか、土地に面している道路は狭くないか、地盤は緩くないか、傾斜は無いか、という面を気にする人が多いと思います。
売買の手続きに関していえば、土地建物付きと、土地のみの売買に手続きの差はほとんどありません。通常の買い物と違い、多額な金銭が関わることになりますので、不動産全般の売却について詳しく理解しましょう。

 

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仲介業者を利用する際の土地売却の流れと手続きについて

まずは、仲介業者に依頼する前に、査定をして、土地の標準的な相場をつかんでおきましょう。後に売り出し価格を決める時に大事です。相場がわかったら仲介業者を選定しますが、一括査定サイトで査定を依頼した業者にお願いすると話がスムーズにいくでしょう、「すまいステップ」のような優良な業者が集まっているサイトがオススメです。

土地の相場を調査し、査定に出す

土地の相場を調べるには、国や都道府県が公表している4つの価格のうちどれを選べばいいでしょうか?まず、公示地価/基準地価というのがあります。定点での価格なので、離れた場所では補正する必要があります。
次に相続税路線価、相続税を決めるときの価格です。もうひとつが固定資産税評価額、これは市区町村が固定資産税を決めるときや土地登記の登録免許税を求めるときなど、土地の税金を決めるときに使われる価格です。
最後に実勢価格、これは実際に取引のあった不動産の売買価格を表示したもので、場所によってはサンプルが少なかったり、似た物件が無いと精度は低くなりますが、相場に近いのは実勢価格です。
相場を調べたら、査定に出しましょう。不動産業者によって違いがあるので、複数の業者から査定を取りますが、インターネットで一括査定サイトというものに登録して、査定してもらえば複数の業者から査定がもらえます。
例えば、「すまいステップ」というサイトでは、最大4社に一括査定をしてもらえます。その中から、正確な査定を出してもらうために、訪問査定をしてもらう業者を数社決めます。
【参照:国土交通省 土地総合情報システム 不動産取引価格情報検索

不動産業者と契約する

訪問査定を数社からもらったら、どの業者と契約して、いくらで売り出すかを考えなくてはなりません。査定は、建物付きやマンションと違ってあまり差が出ないかもしれません。建物では、築年数や、状態、間取りなどがマチマチなので差が出やすいのに対して、土地は、形や、接している道路くらいでしか変化が付けられないからです。
他の業者と比べて異常に高い査定を出した業者はかえって怪しいと思ったほうが良いかもしれないくらいです。その時には、なぜ、この価格にしたのか、良く聞いてみましょう。近所で、同じような土地を同程度の価格で売った経験があるのかもしれません。
訪問査定を受けた中から、不動産を取引する契約(媒介契約)を結ぶ業者を選びますが、媒介契約には3つあって、専属専任媒介契約、専任媒介契約、一般媒介契約とあります

専属専任媒介契約

専属専任媒介契約は契約した業者以外との媒介契約は一切できません。売主が、自分で買いたい人を自分で見つけたとしてもその人とは契約できません。その代わり、業務の報告義務が1週間に1回以上とかレインズ(指定流通機構)の登録期間が5日以内等業者の義務も一番厳しいです。

専任媒介契約

専任媒介契約も他の業者とは一切媒介契約できませんが、売主が買いたい人を自分で見つけた場合はその人と取引できます業務の報告義務等は専属専任よりは義務が少し緩和されています。

一般媒介契約

一般媒介契約は他の業者とも媒介契約できる代わり、報告義務等は任意になります。専属専任媒介契約と専任媒介契約は契約期間が3カ月で、一般媒介契約は特に定めはありませんが、行政指導で3カ月以内となっています。
業者は売主を独占できるため、専任媒介契約を勧めてくるでしょう、もし、あなたが選んだ業者の担当者が信頼のおけそうな人物だったら、専任媒介契約でかまわないと思います。

売り出し価格を決め、販売活動を始める

売り出し価格は査定に従う必要は無いので、自分で決められます。しかし、相場からかけ離れた高い価格だと、売れなくて値下げをすることになるので注意しましょう。思いの相違がないように、査定した業者とよく相談して決めていきましょう。
売却活動は、通称レインズといわれる指定流通機構に登録して、全国の不動産業者がインターネットで物件を閲覧して買主を探したり出来るようにしたり、新聞に折り込みチラシを入れたり、自社のインターネットサイトで宣伝したりします。購入希望者が現れたら、現地に案内したり、価格の交渉を行ないます。

売買契約を締結する

交渉の末、買主が決まったら、売買契約を結びます。買主は、この時に手付として売主に売買価格の1割〜2割を払います仲介業者には、通常この時に仲介手数料の半分を支払います(支払い時期や額は、契約により変えることができます。)
この時に必要な書類関係は、実印、印鑑証明書、権利証または登記識別情報通知書(物件の確認及び所有の確認のため)、本人確認書類(運転免許証等)で、費用は仲介手数料の半分の他に売買契約書に貼る印紙代を用意します。
【参照:国税庁 不動産売買契約書の印紙税の軽減措置

物件の引渡し

通常、売買契約から1カ月ほどで不動産の引渡し=決済の日を迎えますその時までに、権利証または登記識別情報通知書等の書類や、ローンが付いている場合は、売買代金で残金を支払うことになるため、連絡して登記の抹消をしてもらえるようにしておきましょう。

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土地売却の際の決済日に行う手続き

売買代金の残額を支払い、土地を引き渡す日を決済日といいます。決済の日には、登記識別情報通知書または権利証など、大事な書類があるので、忘れ物がないように事前に用意しておきます。不動産業者に、当日必要な書類の一覧を作っておいてもらってもいいでしょう。

所有権移転登記に必要な書類の確認

所有権移転登記に必要な書類の確認は、決済の日までに行いましょう。当日は、不動仲介産業者が売主側、買主側双方とも来る場合が多いので、それまでに書類を集めておきましょう。
登記を担当する司法書士、その土地に抵当権など担保権が付いている場合は残金返済をその場で行うため担保を付けている金融機関。司法書士が書類を持参して金融機関で手続きしてくることもあります。
買主がローンを組む時はローンを抵当権で担保するためその手続きをする金融機関で部屋を借りて決済します。ローンを組まない現金決済の場合は、売主の自宅などで行うこともあります。登記の書類が確認できれば、お金が動き始めます。

残代金の決済

書類が確認出来たら、買主は、売買契約の時に支払った手付金を除いた残金を売買代金として支払います
売主は代金を確認した後、抵当権等の担保が付いているローンの残債があれば、その売買代金の中から残代金を支払い、抵当権の抹消書類を受け取ります(または決済終了後司法書士が金融機関に取りに行きます)。
買主はローンを組み、担保としての抵当権の設定登記書類を司法書士に渡します(ローンを組まないで現金で土地を買い取る時は抵当権は付きません)。司法書士は、用意してきた登記手続きの委任状に実印を売主、買主に押印してもらいます。
それから、固定資産税や都市計画税を日割計算した分を売主と買主で清算します。
不動産業者は、仲介手数料の残金を清算してもらいます。
仲介手数料

売買価格が400万円以上の場合は売買価格の3%+60,000円+消費税

最後に司法書士の報酬および登記費用の実費を支払います。その場で受け取るか、司法書士が指定した金融機関の口座に振り込みます。これで、決済は終了です。

登記申請

決済終了後、司法書士は、必要があれば売主の住所氏名変更登記申請書、売主の抵当権抹消登記申請書、売主から買主への所有権移転登記申請書、買主の抵当権設定登記申請書(現金で買った場合は不要)の順番で登記の申請を行いに法務局へ向かいますオンラインでも申請ができます
売主の抵当権抹消書類は決済当日に金融機関が来なかった場合、抵当権の抹消書類を持っている金融機関まで取りに行ってから法務局または事務所に行きます。
登記申請は当日中に必ず行いますが、それから1週間〜3週間ほどで法務局の登記手続きは終わります。新しい所有者の登記識別情報通知書は登記手続きが終わったら発行されます。

・決済の日は忘れものに注意
・代金の支払いを確認
・登記申請は当日中に申請

土地売却に必要な書類

決済日には、登記申請を当日中に必ず行いますので、登記に必要な書類は、以下の通りです。登記のオンライン申請では、マイナンバーカードが必要ですが、オンライン申請だけして、後で、直接残りの必要書類を法務局に郵送または持ち込みすることもできます。その場合は、オンライン申請でも印鑑証明書や住民票の現物が必要になります。登記以外にも必要な書類はあるので、業者に確認しましょう。

土地の所有権移転の登記に必要な書類

所有権移転登記の申請に必要な書類等には、売主側の登記識別情報通知書または権利証、作成後3カ月以内の印鑑証明書、今年度の固定資産税評価証明書実印及び身分証明書(免許証等)です。
登記識別情報通知書または権利証、印鑑証明書は売主が自分で持ってきます。固定資産税評価証明書は、仲介業者が用意しているか、司法書士がすでにとっているでしょう。
買主側は住民票、認印(ただしローンを設定するときは買主の実印が抵当権設定登記に必要)、身分証明書です。どれも自分で用意することです。
オンライン申請の時は、売主の印鑑証明書が不要でマイナンバーカードに格納されている電子証明書をICカードリーダーで読み取ってそれを読み取ったソフトに電子署名することによって替わりにします。
買主もマイナンバーカードに格納されている電子証明書をICカードで読み取って住民票の代わりにすることができます。司法書士がノートパソコンとICカードリーダーを持参している場合で、売主の抵当権抹消書類を取りに行く必要が無いときは、無線LANが使えればその場でオンライン申請も可能です。

土地の所有権移転の前提となる登記がある場合

所有権の移転の登記の前提として、所有権登記名義人表示変更の登記や、売主の抵当権抹消登記が必要になる場合があります。
所有権登記名義人表示変更は、登記簿の登記名義人の記載と、実際の売主の住所氏名が引越しや婚姻などの理由で変わってしまった時に、法務局は所有者を住所と氏名だけで同一人かどうかを判断するので、登記簿と実際の売主の住所氏名を一致させる登記です。一致していないと、全部の登記申請が却下されますので注意してください。
必要な書類は、売主の住所や氏名の異動を証明する住民票や戸籍謄本、戸籍の附票などですどれが必要な住民票や戸籍の附票かは、自分でわかるなら自分で用意すればいいですが、引っ越しを繰り返していてわからないときは司法書士に依頼しましょう。
売主の抵当権抹消登記は、法的には抵当権が付いたままでも所有権の移転登記は問題なく可能なのですが、先に登記されていた抵当権が万が一実行されたら買主は所有権を失うことになってしまうので、その危険を回避するために、買主は抵当権の抹消を依頼しますし、そうでなければ売買はできません。
抵当権抹消登記申請には、金融機関から登記原因証明情報として解除証書等、登記識別情報通知書または登記済証、委任状を渡されるので、売主側は司法書士に依頼するのならば委任状に署名捺印して渡します。それを司法書士が作成する抵当権抹消登記申請書に添付して申請します。

登記手続き以外に必要な書類

登記手続きに以外に必要な書類は、売買する物件の登記事項証明書と地図。正確な不動産登記法14条地図と、不正確だが大体の位置関係や形はわかる地図に準ずる図面(公図)があるので、物件の場所を説明するのに法務局で出してもらいましょう。
土地家屋調査士が作成した地積測量図(ただし昭和35年以前に分筆、合筆等された土地には無いことがほとんど。)があればそれも法務局から取り寄せます。
境界確認書(土地家屋調査士が作成したもので、隣地の人全員と合意のあるもの)も土地取引にあると重要です。固定資産税納税通知書・課税明細書は清算の時に使います。預金通帳(現金で決済をやり取りすることはほとんどなく、振込によるため、確認に必要)
ローン残高証明書(売買代金だけで売主の残債が払えないときにスムーズに返済手続きが行えるようにするため)、売買契約書、重要事項説明書、後は仲介業者のパンフレット、広告などが必要になる時もあります。

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アイキャッチ
・登記の必要書類に注意
・売主の抵当権は抹消が必要
・必要な書類は業者に確認

個人間で土地売却をする際のメリットとデメリット

仲介業者を通さないで、土地の売買手続きをすることも可能です。仲介手数料を払わなくてすむので、売却金額は全て自分のものになります。しかし、売買契約書に不備があったら誰がおしえてくれるでしょうか?細かい事務作業が多くて、大変ですし、買主をどう探すかなど難しい問題も出てきます。

基本は業者を通す売却と同じ

物の売り買いという面では、個人で不動産取引を行っても違法ではありません業者を通さない分、仲介手数料を払わなくてよいですし、売り出し価格も自由に決められます。しかし、メリットはそれくらいです。

面倒な手続きを自分で全部しなければならない

土地の売却には、相場を調べることから図面の作成や境界の確定、資料の準備、売却価格の決定、広告の準備と配布、現地の確認の問い合わせの対応、契約書、重要事項説明書の準備、など、細かい作業がいっぱいあります。
特に買主を見つけてくるのと、契約書、重要事項説明書の作成は大きな負担になることでしょう。買主も不動産業者を通さない売買には慎重になるかもしれませんし、契約書や重要事項説明書に不備があったら後で大きな問題になるかもしれません。
不動産取引のことは勉強してわかっても、税金のことはわからないかもしれません。それでしたら仲介手数料を払ってでも、業者に頼んだ方がのちのち問題になることもなく、スムーズに売却手続きが出来るかもしれません。

専門知識のない人は専門家に任せた方が無難

不動産のように高価なもので、取引の仕方が複雑なものは、不動産業者に任せた方が良いと思います。自分だけでやるには見返りが少なく、リスクがあまりにも大きすぎます。
例えば、瑕疵担保責任はどう対応するでしょうか?土地に家を建てようと思ったが、岩盤が弱くて建てられないとか、そんなことがあったとしたら、補強の工事をしなければなりませんし、それでも無理だとしたら、契約解除の可能性すらあります。
契約の場面でも、記載漏れが出てくることはあるでしょうし、口約束を書面にしないで、後で言った言わないなどのトラブルも起こりそうです。買主側に業者が付いていれば、言いくるめられて大幅な値下げをさせられるかもしれません。ここは、専門家である不動産業者に仲介を頼むほうがいいと言えます。

・個人売買をする得は僅か
・買主探しは難しい
・トラブル発生の処理が大変

必要な手続きが多いため信頼出来る業者に協力してもらおう

高額な不動産取引は、個人で全てを行うのは荷が重すぎるのではないでしょうか?ここは、優良な不動産業者を選ぶことによって、自分の負担を減らした方が良いでしょう。「すまいステップ」という一括査定サイトでは信頼できる不動産業者が集まっているので、まずは査定から依頼してみてはどうでしょう。

土地売却は信頼できる業者のみ厳選されたすまいステップを活用

不動産は人生の中の売買でも最も高額な取引になる可能性があります。こは少しの仲介手数料を惜しまずに信頼できる不動産業者を探した方が賢明だと言えます。
例えばすまいステップという一括査定サイトでは、国の業者の中から最大4社まで一括査定を取ることができます。「すまいステップに登録されている業者は、クレームの多い業者は契約を解除してしまうため、信頼できる業者がそろっています。
すまいステップで査定を取ってみて、数社に訪問査定を依頼してみてはどうでしょう。査定は無料です。そこで、業者に、どのような方針で土地を売却するつもりか尋ねてみましょう。一生懸命に売ってくれそうな業者に巡り合ったら、契約を結ぶかどうか検討しましょう。

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・土地売買は業者に依頼
・業者は一括査定サイトで
・業者探しはすまいステップから

不動産一括査定サイトを使って査定をしたら300万円以上の差も珍しくない

不動産一括査定サイトすまいステップ を使って実際に不動産を査定してみると、査定額に300万円以上差が出ることも珍しくはありません。

不動産会社査定価格
不動産会社A1100万円
不動産会社B1400万円
不動産会社C1280万円

これだけ査定額に差が出ると、複数の不動産会社に査定を依頼することが、不動産を高く売るために必須だと言えるでしょう。

少しでも不動産売却を検討しているなら、一括査定サイトで自分の不動産がいくらで売れるか調べてみましょう。

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