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土地を売却する手続き|普通の不動産売買とあまり変わりはありません

  • 更新日:2022年7月26日
監修畑中 学
不動産に関わる相続や債務問題のトラブルシューティングを得意とし、その真摯な取り組みがNHK、読売新聞、日本経済新聞などで紹介されている。武蔵野不動産相談室株式会社代表取締役。
【保有資格】宅地建物取引士、公認不動産コンサルティングマスター、マンション管理士、管理業務主任者
【URL】武蔵野不動相談室株式会社
土地を売却する手続き|普通の不動産売買とあまり変わりはありません

土地の売買は建物がないため、土地の利便性、どこまで広い家が建てられるか、土地に面している道路は狭くないか、地盤は緩くないか、傾斜は無いか、などが強く意識されます。

同様に、売買の手続き自体は建物付き土地と比べて大きな違いはないものの、よりシンプルに進められます。そこでこの記事では、土地の売却の流れと手続きについて詳しく解説していくことにします。

【土地売買の基礎知識】売買の流れ・必要書類・費用を解説

不動産業者を利用する際の土地売却の流れと手続きについて

まずは、不動産業者に依頼する前に、自身でも土地の標準的な相場をつかんでおきましょう。後に売り出し価格を決める時に大事です。相場がわかったら不動産業者を選定しますが、一括査定サイトで査定を依頼した業者にお願いすると話がスムーズにいくでしょう、「すまいステップ」のような優良な業者が集まっているサイトがオススメです。

土地売却の流れ|基本の8ステップと相続・古家付き土地の場合

土地の相場を調査し、査定に出す

土地の相場を調べるには、国や都道府県が公表している4つの価格と実勢価格を見てみましょう。

まず、公示地価/基準地価というのがあります。定点での価格なので、離れた場所では補正する必要があります。

次に相続税路線価、相続税を決めるときの価格です。もうひとつが固定資産税評価額、これは市区町村が固定資産税を決めるときや土地登記の登録免許税を求めるときなど、土地の税金を決めるときに使われる価格です。

最後に実勢価格、これは実際に取引のあった不動産の売買価格を表示したもので、場所によってはサンプルが少なかったり、似た物件が無いと精度は低くなりますが、相場に近いのは実勢価格です。

相場を調べたら、査定に出しましょう。不動産業者によって違いがあるので、複数の業者から査定を取りますが、インターネットで一括査定サイトというものに登録して、査定してもらえば複数の業者から査定がもらえます。

例えば、「すまいステップ」というサイトでは、最大4社に一括査定をしてもらえます。その中から、正確な査定を出してもらうために、訪問査定をしてもらう業者を数社決めます。

【参照:国土交通省 土地総合情報システム 不動産取引価格情報検索】

不動産業者と契約する

訪問査定を数社からもらったら、どの業者と契約して、いくらで売り出すかを考えなくてはなりません。査定は、建物付きやマンションと違ってあまり差が出ないかもしれません。建物では、築年数や、状態、間取りなどがマチマチなので差が出やすいのに対して、土地は、形や、接している道路くらいでしか変化が付けられないからです。

他の業者と比べて異常に高い査定を出した業者はかえって怪しいと思ったほうが良いかもしれないくらいです。その時には、なぜ、この価格にしたのか、詳しく聞いてみましょう。近所で、同じような土地を同程度の価格で売った経験があるのかもしれません。

訪問査定を受けた中から、不動産を取引する契約(媒介契約)を結ぶ業者を選びますが、媒介契約には3つあって、専属専任媒介契約、専任媒介契約、一般媒介契約とあります。

専属専任媒介契約

専属専任媒介契約は契約した業者以外との媒介契約は一切できません。売主が、自分で買いたい人を自分で見つけたとしてもその人とは契約できません。その代わり、業務の報告義務が1週間に1回以上とかレインズ(指定流通機構)の登録期間が5日以内等業者の義務も一番厳しいです。

専任媒介契約

専任媒介契約も他の業者とは一切媒介契約できませんが、売主が買いたい人を自分で見つけた場合はその人と取引できます業務の報告義務等は専属専任よりは義務が少し緩和されています。

一般媒介契約

一般媒介契約は他の業者とも媒介契約できる代わり、報告義務等は任意になります。専属専任媒介契約と専任媒介契約は契約期間が3カ月で、一般媒介契約は特に定めはありませんが、行政指導で3カ月以内となっています。

業者は売主を独占できるため、専任媒介契約を勧めてくるでしょう、もし、あなたが選んだ業者の担当者が信頼のおけそうな人物だったら、専任媒介契約でかまわないと思います。

売り出し価格を決め、販売活動を始める

売り出し価格は査定に従う必要は無いので、自分で決められます。しかし、相場からかけ離れた高い価格だと、売れなくて値下げをすることになるので注意しましょう。思いの相違がないように、査定した業者とよく相談して決めていきましょう。

売却活動は、通称レインズといわれる指定流通機構に登録して、全国の不動産業者がインターネットで物件を閲覧して買主を探したり出来るようにしたり、新聞に折り込みチラシを入れたり、自社のインターネットサイトで宣伝したりします。購入希望者が現れたら、現地に案内したり、価格の交渉を行ないます。

売買契約を締結する

交渉の末、買主が決まったら、売買契約を結びます。買主は、この時に手付として売主に売買価格の1割〜2割を払います不動産業者には、通常この時に仲介手数料の半分を支払います(支払い時期や額は、契約により変えることができます。)

この時に必要な書類関係は、実印、印鑑証明書、権利証または登記識別情報通知書(物件の確認及び所有の確認のため)、本人確認書類(運転免許証等)で、費用は仲介手数料の半分の他に売買契約書に貼る印紙代を用意します。

【参照:国税庁 不動産売買契約書の印紙税の軽減措置

土地売却の費用はいくら?手数料や税金など仕訳や計算方法を紹介

物件の引渡し

通常、売買契約から1カ月半から2カ月ほどで不動産の引渡し=決済の日を迎えます。その時までに、権利証または登記識別情報通知書等の書類や、ローンが付いている場合は、売買代金で残金を支払うことになるため、連絡して登記の抹消をしてもらえるようにしておきましょう。

買主側の流れも抑えながら土地売買の流れを確認したい方はこちらの記事をご覧ください。

土地売却の際の決済日に行う手続き

売買代金の残額を支払い、土地を引き渡す日を決済日といいます。決済の日には、登記識別情報通知書または登記済権利証など、大事な書類があるので、忘れ物がないように事前に用意しておきます。不動産業者に、当日必要な書類の一覧を作っておいてもらってもいいでしょう。

所有権移転登記に必要な書類の確認

所有権移転登記に必要な書類は事前に集めておき、決済日より前には漏れがないかを確認しておきましょう。不安があるようなら不動産業者に見てもらうのも手です。

決済日は売主および買主、売主側買主側の不動産業者、登記を担当する司法書士が立会います。稀に不動産に抵当権等が付いている場合は金融機関の担当者が同席します。

残代金の決済

書類が確認出来たら、買主は、売買契約の時に支払った手付金を除いた残金を売買代金として支払います

売主は代金を確認した後、抵当権の担保として付いているローンの残債があれば、その売買代金の中から残代金を支払い、抵当権の抹消書類を受け取ります(または決済終了後司法書士が金融機関に取りに行きます)。

買主はローンを組み、担保としての抵当権の設定登記書類を司法書士に渡します(ローンを組まないで現金で土地を買い取る時は抵当権は付きません)。司法書士は、用意してきた登記手続きの委任状に売主、買主に実印で押印してもらいます。

それから、固定資産税や都市計画税を日割計算した分を売主と買主で清算します。不動産業者は、仲介手数料の残金を清算してもらいます。

仲介手数料

売買価格が400万円以上の場合は売買価格の3%+60,000円+消費税

最後に司法書士の報酬および登記費用の実費を支払います。その場で支払うか、司法書士が指定した金融機関の口座に振り込みます。これで、決済は終了です。

登記申請

決済終了後、司法書士は、売主から買主への所有権移転登記、買主の抵当権設定登記(現金で買った場合は不要)などの申請を行います。

通常はオンラインで申請を行いますが、法務局へ申請書を持ち込むことがあります。

売主の抵当権抹消書類は決済日に売主本人か司法書士が金融機関に取りに行きます。稀に金融機関の担当者が持参してくる場合もあります。

登記申請は当日中に必ず行いますが、それから1週間〜3週間ほどで法務局の登記手続きは終わります。新しい所有者の登記識別情報通知書は登記手続きが終わったら発行されます。

・決済の日は必要書類を忘れずに

・代金の支払いを確認

・登記申請は当日中に申請

土地売却に必要な書類

決済日当日には登記申請を必ず行います。そのため、登記に必要な書類を忘れると決済ができなくなってしまいます。決済ができないとなると場合によっては売買契約違反になることもありますので、忘れずに持参いたしましょう。

また、登記以外にも必要な書類はあるので、業者に確認しましょう。

土地の所有権移転の登記に必要な書類

所有権移転登記の申請に必要な書類等は、売主側は登記識別情報通知書または登記済権利証、作成後3カ月以内の印鑑証明書、今年度の固定資産税評価証明書、実印及び身分証明書(免許証等)です。

登記識別情報通知書または登記済権利証、印鑑証明書は売主が自身で用意をいたします。一方で固定資産税評価証明書は、不動産業者か司法書士が用意をして持参します。

買主側は住民票、認印(ただしローンを設定するときは買主の実印が抵当権設定登記に必要)、身分証明書です。どれも自分で用意することです。

土地の所有権移転の前提となる登記がある場合

所有権移転登記の前段階として、所有権登記名義人の表示変更登記や、売主の抵当権抹消登記が必要になる場合があります。

所有権登記名義人の表示変更登記は、登記上の登記名義人の記載内容と、実際の売主の住所氏名が異なった場合に、登記上の住所氏名を実際のものに変更する登記です。引越しや婚姻などの理由で住所氏名が変わることがあります。ただ、法務局は所有者を住所と氏名だけで同一人かどうかを判断するので、登記上の住所氏名と実際の住所氏名が異なると同一人と判断できず、所有権移転登記ができなくなります。そのために必要な登記なのです。

必要な書類は、売主の住所や氏名の異動を証明する住民票や戸籍謄本、戸籍の附票などですどの書類が必要かは不動産業者もしくは司法書士に確認をして取得いたしましょう。などの書類も登記上の住所と現住所、登記上の氏名と現氏名の記載が必要となります。もし引っ越し等を繰り返していて登記上の住所氏名の記載がない場合は、追加で取得する書類がありますので、司法書士に確認しましょう。それでも不明なときは費用がかかりますが司法書士に依頼をしましょう。

売主が行う抵当権抹消登記とは、売買対象不動産の抵当権を抹消する登記です。売買代金をもって抵当権を抹消するのであれば決済日に申請、自己資金で抹消するなら決済日より前に申請を行います。

法的には抵当権が付いたままでも所有権の移転登記は問題ないのですが、買主に抵当権分の債務を引き受けさせることになり、また実務上は消してから引き渡しのが一般的のため、売主で抵当権抹消登記を行うことになります

抵当権抹消登記申請には、金融機関から登記原因証明情報として解除証書等、登記識別情報通知書または登記済証、委任状を渡されるので、売主側は司法書士に依頼するのならば委任状に署名捺印して渡します。それを司法書士が作成する抵当権抹消登記申請書に添付して申請します。

個人間で土地売却をする際のメリットとデメリット

不動産業者を通さないで、土地の売買手続きをすることも可能です。仲介手数料を払わなくてすむので、売却金額は全て自分のものになります。しかし、売買契約書に不備があったら誰がおしえてくれるでしょうか?細かい事務作業が多くて、大変ですし、買主をどう探すかなど難しい問題も出てきます。

基本は業者を通す売却と同じ

物の売り買いという面では、個人で不動産取引を行っても違法ではありません業者を通さない分、仲介手数料を払わなくてよいですし、売り出し価格も自由に決められます。しかし、メリットはそれくらいです。

面倒な手続きを自分で全部しなければならない

土地の売却には、相場を調べることから図面の作成や境界の確定、資料の準備、売却価格の決定、広告の準備と配布、現地の確認の問い合わせの対応、契約書の準備など、細かい作業がいっぱいあります。

特に買主を見つけてくるのと、契約書の作成は大きな負担になることでしょう。買主も不動産業者を通さない売買には慎重になるかもしれませんし、契約書に不備があったら後で大きな問題になるかもしれません。

不動産取引のことは勉強してわかっても、税金のことはわからないかもしれません。それでしたら仲介手数料を払ってでも、業者に頼んだ方がのちのち問題になることもなく、スムーズに売却手続きが出来るかもしれません。

専門知識のない人は専門家に任せた方が無難

不動産のように高価なもので、取引の仕方が複雑なものは、不動産業者に任せた方が良いと思います。自分だけでやるには見返りが少なく、リスクがあまりにも大きすぎます。

例えば、契約不適合責任はどう対応するでしょうか?土地に家を建てようと思ったが、岩盤が弱くて建てられないとか、そんなことがあったとしたら、補強の工事をしなければなりませんし、それでも無理だとしたら、契約解除の可能性すらあります。

契約の場面でも、記載漏れが出てくることはあるでしょうし、口約束を書面にしないで、後で言った言わないなどのトラブルも起こりそうです。買主側に業者が付いていれば、言いくるめられて大幅な値下げをさせられるかもしれません。ここは、専門家である不動産業者に仲介を頼むほうがいいと言えます。

・個人売買をする得は僅か

・買主探しは難しい

・トラブル発生の処理が大変

必要な手続きが多いため信頼出来る業者に協力してもらおう

高額な不動産取引は、個人で全てを行うのは荷が重すぎるのではないでしょうか?ここは、優良な不動産業者を選ぶことによって、自分の負担を減らした方が良いでしょう。「すまいステップ」という一括査定サイトでは信頼できる不動産業者が集まっているので、まずは査定から依頼してみてはどうでしょう。

土地売却は信頼できる業者のみ厳選されたすまいステップを活用

不動産は人生の中の売買でも最も高額な取引になる可能性があります。こは少しの仲介手数料を惜しまずに信頼できる不動産業者を探した方が賢明だと言えます。

例えばすまいステップという一括査定サイトでは、全国の業者の中から最大4社まで一括査定を取ることができます。「すまいステップに登録されている業者は、クレームの多い業者は契約を解除してしまうため、信頼できる業者がそろっています。

すまいステップで査定を取ってみて、数社に訪問査定を依頼してみてはどうでしょう。査定は無料です。そこで、業者に、どのような方針で土地を売却するつもりか尋ねてみましょう。一生懸命に売ってくれそうな業者に巡り合ったら、契約を結ぶかどうか検討しましょう。

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