はじめてのマンション売却では、専門的な知識が必要でハードルが高く「何から手をつけていいか分からない」と頭を抱える方も多いのではないでしょうか？
実は、マンション売却はたった9ステップで行えます。
全体の流れを知って一つずつ解決していけば、誰でもマンション売却を成功できます。
この記事では、マンション売却の流れを画像付きで分かりやすく解説します。
マンションを損せずに売るための10のコツ【流れや相場・費用を分かりやすく解説】
マンション売却の流れ
マンション売却の全体の流れを把握しておくことで、スケジュールが立てやすくなり余裕を持って売却ができます。
早速、全体の流れを見ていきましょう。
| Step | やること | スケジュール |
|---|---|---|
| 1 | 必要な書類を準備する | 引き渡し日の4~6カ月前 |
| 2 | 不動産会社にマンションの査定を依頼する | 引き渡し日の4~6カ月前 |
| 3 | 選んだ不動産会社と媒介契約を結ぶ | 引き渡し日の3~5カ月前 |
| 4 | 売り出しを開始する | 引き渡し日の3~5カ月前 |
| 5 | マンションの付帯準備表を記載する | ‐ |
| 6 | 購入希望者の内覧に対応する | 引き渡し日の3~5カ月前 |
| 7 | 売買契約を結ぶ | 引き渡し日の1~3カ月前 |
| 8 | マンションを引き渡す | – |
| 9 | 確定申告をする | マンション売却の翌年2月～3月。準備に1カ月程度。 |
マンション売却には、4カ月から半年の期間がかかります。
売り急いで失敗しないために、引き渡し希望日の半年前から動き出せると理想的です。
まずは事前準備としてマンションの査定時までに必要な書類を揃えましょう。
マンションの査定は申し込んでから結果が出るまで1週間ほどかかるため、書類集めと同時進行で査定申し込みをしましょう。
査定の結果を受け取ったら、条件面での折り合いや不動産会社の担当者との相性を見て媒介契約を結ぶ不動産会社を決めます。
媒介契約を結ぶとマンションの売り出しが始まり、購入希望者に室内を見学してもらう内覧への対応などの売却活動をします。
マンションが売れたら売買契約を結び、買主へ引き渡します。翌年には忘れずに確定申告を行いましょう。
マンションの売却スケジュールがうまく立てられない場合は、不動産会社の担当者に相談してみることもおすすめです。
すまいステップでは宅地建物取引主任者や、エース級の営業マンなど独自の基準で厳選した担当者にマンション売却の相談ができます。
まずは、下記のバナーより必要事項を入力してみましょう。
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Step1:マンション売却の事前準備をする
まずはマンション売却に必要な書類を準備することから始めましょう。
この期間にやること！
- 必要な書類を把握する
- 査定時までに必要な書類を準備する
マンション売却には多くの書類が必要で、取得方法や保管してある場所もバラバラ。
中には役所に行って申請が必要なものもあり、早めに準備をしないと契約成立直前に慌てることになります。
下記に、いつまで・どんな必要書類がいるのかまとめました。
| いつまでに必要か | 必要書類 | 取得場所 |
|---|---|---|
| マンションの査定時まで | 本人確認証明書 | 自宅に保管 |
| 権利証または登記識別情報 | 自宅に保管 | |
| 間取り図が分かる分譲時のパンフレットなど | 自宅に保管 | |
| 媒介契約時まで | 固定資産税納付通知書 | 自宅に保管・もしくは市町村で再取得 |
| マンションの管理規約など | マンションの管理組合 | |
| 引き渡し時まで | 印鑑登録証明書 | 市町村役場 |
| 口座情報のわかる通帳・キャッシュカード | 自宅に保管 | |
| 抵当権抹消書類 | 金融機関が準備する | |
| 管理に係る重要事項調査報告書 | マンションの管理組合 |
最初は査定時までに必要な書類が家にあるか確認してみましょう。
マンション売却に必要な書類と入手方法を解説（チェックリスト付き）
Step2:マンション査定を受ける
書類の準備をしながら、不動産会社にマンションの査定を依頼します。
マンション査定を受けることでマンションがいくらで売れるか見当がつき、資金計画が立てやすくなります。
この期間にやること！
- 査定を依頼する
- 日程調整する
- 訪問査定を受ける
- 不動産会社を比較・検討する
通常査定申し込みから正確な査定額が分かるまでは1週間程度の時間がかかるので、先に査定申し込みをして査定までの間に書類を集めると時間の短縮ができます。
マンションの正確な査定額を算出するためには室内の状態を加味しなければならないため、不動産会社の担当者がマンションを訪れて査定する「訪問査定」を受けるる必要があります。
マンションの査定申し込みをして不動産会社から返信が来たら、日程を調整して訪問査定を受けましょう。
部屋の綺麗さや床の傷、壁紙のはがれなどは査定額に影響しないので、この段階ではリフォームや大がかりな掃除は必要ありません。
査定額や不動産会社の対応を比較するために、複数の不動産会社から査定を受けることがおすすめです。
複数の不動産会社に依頼する際は、Web上でまとめて査定ができる『不動産一括査定サイト』からの依頼が便利です。
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マンション査定無料シミュレーションをやってみた！おすすめの方法や注意点を解説
Step3:不動産会社と媒介契約を結ぶ
遅くとも引き渡し希望日の3カ月前には、不動産会社と媒介契約を結びましょう。
媒介契約を結ぶと、不動産会社がWebサイトや店頭での案内などを通してマンションの営業活動を支援してくれます。
この期間にやること！
- 媒介契約を結ぶ不動産会社を決める
- 媒介契約の種類を決める
- 媒介契約を結ぶ
まずは、マンション査定を受けた会社の中から媒介契約を結ぶ不動産会社を選びます。できれば1社に、どうしても難しい場合は2~3社程度に絞りましょう。
媒介契約には3つの種類がありますが、種類によって媒介契約は一つの不動産会社としか締結できません。
| 媒介契約の種類 | 複数の不動産会社と締結できる | サポートの充実度 | 特徴 |
|---|---|---|---|
| 専属専任媒介契約 | × | ◎ |
|
| 専任媒介契約 | × | 〇 |
|
| 一般媒介契約 | 〇 | △ | 複数の不動産会社と媒介契約を結べる |
それぞれメリット・デメリットがありますが、マンション売却がはじめての場合はサポートが手厚い「専属専任媒介契約」がおすすめです。
売買契約書の準備は不動産会社が行ってくれます。
どの会社と媒介契約を結ぶかがマンション売却の成否を左右すると言っても過言ではないため慎重に選びましょう。
媒介契約とは？3種類の契約の特徴や契約時の注意点までわかりやすく解説
Step4:マンションの売り出しを開始する
不動産会社との媒介契約を結んだら、いよいよマンションの売り出しが始まります。
希望通りの条件で売却するためにも、不動産会社の担当者と売却の方針・戦略を良く話し合っておきましょう。
マンションの売り出し価格は、売主が自由に決められます。
ただし高すぎる価格をつけると売れ残る可能性があるため、相場の1割程度を上限に設定することをおすすめします。
価格が決まったら、ポータルサイトや広告に載せる物件写真の撮影も行われます。
最近は家具などをCGで消すなど、掲載写真の撮り方を工夫している不動産会社も多いです。
片付けがどの程度必要なのか事前に確認しておきましょう。
物件写真や売り出しポイントがまとまったら、ポータルサイトに掲載されたりチラシが配られ購入希望者の集客が始まります。
Step5:マンションの付帯設備表を記載する
マンションの付帯設備表を記載しましょう。
付帯設備表とは、引き渡し時点のマンションの状態を買主に知らせる書類で、売買契約時に必要となります。
物件内にある不動産設備の有無や故障の有無等などを記載します。書類は、不動産会社が持っているので、そちらに記入しましょう。
この期間にやること！
- 営業担当者などの第3者と各設備の動作確認をする
- 撤去すべき不動産設備を決める
注意すべき点が、「物件の今の状態」ではなく、「物件を引き渡す時の状態」を記載することです。
家具を外して持っていきたい場合、付帯設備表には「無」と記載しましょう。もし、「有」と記載してしまった場合、家具を付けたまま引き渡さなけさばなりません。
付帯設備表には、物件を引き渡す際の状態を書きますが、媒介契約後の早いタイミングで書く理由としては、以下の2つがあります。
- 買主に早めに物件の状態を伝えるため
- 営業担当者が物件の状態を正しく把握した上で売却活動を行うため
もし、売買契約時に相違する点があれば、この時点では修正できます。
一方、売買契約時に記載した内容が、引き渡し時点で相違が出る場合は、修理等をする必要があります。
Step6:マンション売却の内覧に対応する
購入希望者が現れたら、室内を実際に見てもらう内覧が行われます。
内覧時のマンションの印象は、購入希望者の決断に大きな影響を及ぼします。しっかり準備して臨みましょう。
住みながらマンションを売却する場合は特に、室内の片付けと掃除を徹底的に行いましょう。
お風呂・トイレ・キッチンなどの水回りは購入希望者が良くチェックするポイントです。汚れがひどい場合は専門業者にハウスクリーニングを依頼することも一つの手です。
内覧時の準備をしっかりしていると、最終的な売却価格や引き渡し日などを決める条件の交渉時も有利に運べます。
Step7:マンションの売買契約を結ぶ
引き渡し日の1~3カ月前に、買主と売買契約を結びます。
売買契約では、最終的なマンションの売却価格や引き渡し日を取り決めます。
この期間にやること！
- 告知事項があるか確認する
- 売買契約書のチェック
- 売買契約書への署名・捺印
- 手付金を受け取る
- 不動産会社へ仲介手数料の半額を支払う
- マンションの管理会社への連絡
- ローン一括返済の事前手続き
売買契約書に記載のない瑕疵が売却後に発覚すると、売主に補償などの義務が発生します。
雨漏りやシロアリ被害など告知事項がある場合は不動産会社を通して必ず申告しましょう。
売買契約書は不動産会社が作成してくれますが、内容が相違ないかチェックしましょう。契約書の内容に問題なければ、契約書への署名・捺印をします。
契約がまとまれば、買主から売却価格の5~10%程度の手付金が支払われます。
不動産会社への仲介手数料の半額の支払いもこのタイミングで行われます。手付金の一部を支払いに充てるケースが多いようです。
売買契約を結んで引き渡し日が決まったら、マンションの管理組合に売却する旨の連絡を入れましょう。
ローンが残っているマンションは、引き渡し日に住宅ローン一括返済をします。
ローン一括返済をする場合は事前の手続きが必要なため、融資を受けている金融機関にマンションを売る旨と引き渡し日を申告しましょう。
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Step8:マンションを引き渡す
売買契約で定めた日程で物件の引き渡しをします。
売買から引き渡しまでは通常1~3カ月ほど時間がありますが、売却後にトラブルが起こらないよう最後まで気を抜かずに進めましょう。
売買契約を結んだらすぐに引っ越し業者を手配し、引き渡し日までにマンションを空室にしましょう。
引き渡しの当日は売主と買主に加え、不動産会社、司法書士、売主買主と双方の銀行担当者（住宅ローンを使用する場合）が一堂に会して代金の決済や鍵の受け渡しが行われます。
住宅ローン残債が残ったままマンションを売却する場合は、代金を受けとった後後すぐにローンを一括返済します。
マンションを売ったら登記情報の変更が必要です。通常、登記手続きは司法書士に依頼するため書類作成の手間などはほとんどかかりません。司法書士は不動産会社が手配してくれます。
登記変更手続きが終わったら、不動産会社への仲介手数料の残り半分を支払って、マンションの売却が完了します。
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Step9:マンションの確定申告をする
マンション売却で利益が発生したら、確定申告が必要です。
確定申告しないと追加での課税が発生したり、節税のための控除や特例が使えないというデメリットが発生します。
納税までの詳しい流れ
- マンション売却で利益が出たか確認する
- 確定申告書を作成する
- 確定申告書を提出
- 税金が発生する場合は納税する
マンション売却で発生した利益に対する税金は分離課税として、給与所得とは別に申告する必要があります。
そのため、サラリーマンの方でも確定申告が必要であることに注意しましょう。
確定申告書を作成し、売却の翌年の2月16日～3月15日に書類を提出します。
所得税は2~3月、住民税は4月ごろ支払います。
売却による利益が無ければ、確定申告は必要ありません。
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まとめ
不動産の売却のような大きなことをする際、先の行動が見えないまま動き出すのは非常に不安で、危険なことです。
ざっくりでもいいので、今回の内容を把握しておき、大まかに次の行動をイメージできるようにしておきましょう。
イメージトレーニングとまではいきませんが、失敗のないスムーズな売却には、迷いなく行動するための全体を見る力が必要です。
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記事のおさらいマンション売却はどんな流れで行いますか？
マンション売却は以下のような流れで行います。詳しく知りたい方はマンション売却の流れをご覧ください。
マンション売却にはどのぐらいの期間がかかりますか？
マンション売却には4カ月～半年の期間がかかります。余裕を持ってマンションを売却したい方は、引き渡し日の半年前から準備を始めると良いでしょう。詳しくはマンション売却の流れをご覧ください。
