【専門家監修】不動産売却メディア「すまいステップ」

マンション売却の流れ9ステップ【専門家が分かりやすく解説】

  • 更新日:2024年6月13日
蔭山達也
監修蔭山 達也
大学卒業後、大手不動産流通会社に入社。売買仲介をメインに実務経験を積む。その後、株式会社ノヴェルに入社。著書に「条件難物件でも低予算で満室になるおもてなしビル管理経営」がある。
【保有資格】宅地建物取引士、ビル経営管理士、CPM(米国不動産経営管理士)、賃貸不動産経営管理士、公認不動産コンサルティングマスター
【URL】株式会社ノヴェルYouTubeチャンネル
マンション売却の流れ9ステップ【専門家が分かりやすく解説】

マンション売却の流れについて解説します。

「マンションを売りたいけど流れがわからない!」

「まずはなにから始めたらいいの?」

マンション売却が初めての方で、このような悩みや疑問を抱えている方も多いのではないでしょうか。
この記事では、マンション売却が初めての方に向けて、売却の流れを詳しく解説します。
こんな人におすすめ!
マンション売却が初めてで不安
なにから始めたらいいのかわからない
マンション売却で失敗したくない
すまリス
売却の流れを早速見てみよう!
マンション売却の流れ
もくじ

Step1:マンション売却の事前準備をする

マンション売却の事前準備をする

まずはマンション売却に必要な書類を準備することから始めましょう。

マンション売却には多くの書類が必要で、取得方法保管してある場所もバラバラ。中には役所に行って申請が必要なものもあり、早めに準備をしないと契約成立直前に慌てることになります。

下記に、必要書類をまとめましたので参考にしてみてください。。

いつまでに必要か必要書類取得場所
マンションの査定時まで本人確認証明書自宅に保管
権利証または登記識別情報自宅に保管
間取り図が分かる分譲時のパンフレットなど自宅に保管
媒介契約時まで固定資産税納付通知書自宅に保管・もしくは市町村で再取得
マンションの管理規約などマンションの管理組合
引き渡し時まで印鑑登録証明書市町村役場
口座情報のわかる通帳・キャッシュカード自宅に保管
抵当権抹消書類金融機関が準備する
管理に係る重要事項調査報告書マンションの管理組合
すまリス
取得に時間がかかる書類もあるから余裕を持って準備しておこう!

Step2:マンション査定を受ける

マンション査定を受ける

次にマンションの査定を受けましょう。

査定を受けることでマンションがいくらで売れるか見当がつき、資金計画が立てやすくなります。

査定を受ける際は以下の流れで進みます。

  1. 不動産会社へ査定依頼する
  2. 査定日を調整する
  3. 実際に査定してもらう
  4. 査定額を算出してもらう

まずは査定を依頼する不動産会社を決めて、査定依頼します。

査定は以下2つの種類に分かれるため、自分の目的に合った方法で依頼しましょう。

査定方法特徴
訪問査定・担当者が実際に家を訪れて査定
・査定精度が高い
・査定額がわかるまで1週間前後かかる
机上査定・物件の築年数やエリアなどの情報から査定する簡易査定
・査定精度が訪問査定より低い
・1~3日以内で査定額がわかる
それぞれで特徴が異なり、メリットとデメリットもあります。
目的や状況によって受けるべき査定方法が変わるため、以下を参考に受ける方法を決めてみましょう。
おすすめの査定方法
訪問査定⇒正確な査定額が知りたい人、売却の検討度が高い人
机上査定⇒おおよその査定額をすぐに知りたい人
訪問査定を受ける場合は不動産会社の担当者と日程調整を行い、家を訪れる日を決めて実際に査定をしてもらいます。
訪問査定は査定から1週間前後で査定額がわかるため、提示された査定額をもとに売り出し価格を決めましょう。
【査定時のポイント】
3~4社へ査定依頼するのがおすすめです。
査定額を比較でき、相場に見合った価格かどうかを判断しやすくなります。

すまいステップの不動産一括査定サービスなら、簡単な物件条件を入力するだけで最大4社の不動産会社に査定依頼できます。
ぜひこの機会に以下のフォームから試してみてください。
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Step3:不動産会社と媒介契約を結ぶ

不動産会社と媒介契約を結ぶ

査定を受けたら不動産会社と媒介契約を結びましょう。

【媒介契約とは?】
不動産会社と結ぶ契約で、売主に代わって不動産会社が買主を探す契約

媒介契約には3種類あり、それぞれで特徴が異なります。

媒介契約の種類

媒介契約の種類複数の不動産会社と締結できるサポートの充実度特徴
専属専任媒介契約×
  • 1週間に1回状況報告を受けられる
  • 1社としか媒介契約を結べない
専任媒介契約×
  • 2週に1回状況報告を受けられる
  • 1社としか媒介契約を結べない
  • 知り合いに売却するなど自分で買主を見つけることが可能
一般媒介契約複数の不動産会社と媒介契約を結べる

それぞれメリット・デメリットがありますが、マンション売却がはじめての場合はサポートが手厚い「専属専任媒介契約がおすすめです。

すまリス
買主探しから契約まですべてやってくれるんだ!

ただし、ほかの不動産会社へ同時に依頼できないため、専属専任媒介契約を結ぶ不動産会社は慎重に選びましょう。

【媒介契約のポイント】
不動産売却は一般的に3ヶ月程度かかるため、売却希望日の3ヶ月前には媒介契約を結びましょう。

媒介契約については以下の記事で詳しく解説しているので参考にしてみてください。

Step4:マンションの売り出しを開始する

マンションの売り出しを開始する

不動産会社と媒介契約を結んだら、いよいよマンションの売り出しが始まります。

売り出し時は以下の点を押さえながら進めていきます。

売り出し価格は相場に見合った価格を設定しましょう。どんなに魅力的な物件でも相場とかけ離れた価格では買い手はなかなか現れません。
すまリス
相場はエリアや築年数によって異なるよ!
また、物件を広告に載せるための写真も撮影しておきましょう。以下のポイントを撮影するのがおすすめです。
  • マンションの外観
  • 室内の各部屋
  • 設置している設備
  • 水回り
  • 共用部分
  • 周辺状況
なるべく細かに掲載することで買主にも好印象を与えられます。
すまリス
どんなマンションなのかイメージしやすくなるよ!
そのほかにも、売却するための方針戦略なども担当者とコミュニケーションを取りながら随時変更していくのがよいでしょう。
不動産は3か月前後で売れるのが一般的ですが、長いと6ヶ月以上かかるケースもあります。売れない状況にもかかわらずそのまま売り出していては、いつまでたっても売却できないでしょう。
売却方針や戦略を随時変更しながら売却できるように進めていくことが大切です。

Step5:マンションの付帯設備表を記載する

マンションの付帯設備表を記載する

マンションの付帯設備表を記載しましょう。

【付帯設備表とは?】
引き渡し時点のマンションの状態を買主に知らせる書類

契約時に買主へ渡す書類であり、物件内にある不動産設備の有無や故障の有無等などを記載します。

注意点
記載するのは「物件の今の状態」ではなく物件を引き渡す時の状態です。

例えば、引き渡し時に家具を外したい場合は付帯設備表に「無」と記載しましょう。もし「有」と記載してしまった場合、家具を付けたまま引き渡さなけさばなりません。

また、付帯設備表には物件を引き渡す際の状態を書きますが、媒介契約後の早いタイミングで記載するのがおすすめです。

  • 買主へ早めに物件の状態を伝える
  • 営業担当者が物件の状態を正しく把握した上で売却活動を行える

このようなメリットがあるので早めに記載しておきましょう。もし、売買契約時に相違する点があれば、この時点で修正できます。

すまリス
引き渡し後に相違があると修理等をしないといけないよ!

Step6:マンション売却の内覧に対応する

マンション売却の内覧に対応する

購入希望者が現れたら、室内を実際に見てもらう内覧が行われます。

内覧は、購入希望者の決断に大きな影響を及ぼすため、しっかりと対応することが大切です。

内覧者が見るポイント
  • 室内の広さ・間取り
  • 室内の綺麗さ
  • 設備の充実度
  • 水回り

内覧者はこれらのポイントを見たうえで購入するかどうかを判断します。

室内が散らかっていたり水回りが汚れていたりする場合は、内覧までに綺麗にしておくとよいでしょう。

すまリス
ハウスクリーニング専門業者に依頼するのもOK!
ハウスクリーニングがおすすめなケース
・掃除をする時間がない
・汚れがひどくて自分でできない
・面倒だから自分で掃除したくない
内覧時の対応とハウスクリーニングに関しては以下の記事で詳しく解説しています。

Step7:マンションの売買契約を結ぶ

マンションの売買契約を結ぶ

内覧が上手く行ったら購入希望者と売買契約を結びます。

売買契約時は主に以下の事項を行います。

基本的には、不動産会社の担当者が進めてくれるので売主は担当者のアドバイスにしたがって進めていくだけ問題ありません。

ただし、売買契約書は自分でしっかり確認しておきましょう。

売買契約書に記載のない瑕疵が売却後に発覚すると、売主に補償などの義務が発生するからです。

これは「契約不適合責任」という制度であり、買主を守るルールが設けられています。

例えば以下のようなケースが契約後に発覚すると売主責任となる可能性があります。

  • 雨漏り
  • シロアリ被害
  • 構造耐力上主要な部分(柱や梁)などに不具合や欠陥が見つかった場合

このような「瑕疵」は告知事項であり、契約後に見つかった場合は事前に把握していなくても責任追及される場合があります。

事前にホームインスペクションを実施するなどして、家に欠陥がないかチェックしておくのがよいでしょう。

すまリス
契約解除損害賠償請求される可能性があるよ!

契約書の内容に問題なければ、契約書への署名・捺印をし、契約がまとまれば買主から売却価格の5~10%程度の手付金が支払われます。

最後に、売買契約を結んで引き渡し日が決まったら、マンションの管理組合に売却する旨の連絡を入れましょう。

すまリス
ローンが残っている場合は?
すまリス
引渡し日に一括返済する必要があるよ!

ローン一括返済をする場合は事前の手続きが必要なため、融資を受けている金融機関にマンションを売る旨と引き渡し日を申告しましょう。

Step8:マンションを引き渡す

マンションを引き渡す

売買契約で定めた日程で物件の引き渡しをします。

引渡し時は以下のポイントを理解しておきましょう。

引渡し時にやること
  • 引っ越し
  • 売却代金の受け取り
  • 鍵の受け渡し

売買契約を結んだらすぐに引っ越し業者を手配し、引き渡し日までにマンションを空室にしましょう。

引き渡しの当日は売主と買主に加え、不動産会社司法書士売主買主と双方の銀行担当者(住宅ローンを使用する場合)が一堂に会して代金の決済や鍵の受け渡しが行われます。

すまリス
決済は金融機関で行われるのが一般的だよ!

住宅ローン残債が残ったままマンションを売却する場合は、代金を受けとった後すぐにローンを一括返済します。

これで売却は完了ですが、最後に登記情報の変更が必要です。

通常、登記手続きは司法書士に依頼するため書類作成の手間はほとんどかかりません。

登記変更手続きが終わったら、不動産会社への仲介手数料の残り半分を支払って、マンションの売却が完了します。

Step9:マンションの確定申告をする

マンションの確定申告をする

マンション売却で利益が発生したら確定申告が必要です。

確定申告が必要なケース
・マンションが買ったときより高く売れた場合
・控除特例を利用する場合
上記に該当する場合は売却した年の翌年2月15~3月15日の間に確定申告が必要です。

確定申告しないと追加での課税が発生したり、節税のための控除特例が使えなかったりするデメリットが発生します。

マンション売却によって利益を得た場合は必ず確定申告をしましょう。

マンション売却で失敗しないための注意点

ここでは、マンションの売却で失敗しないための注意点を解説します。

売却前、売却中、売却後の3ステップで解説していきます。

売却前の注意点

高く売れやすい時期を狙う

マンションをできるだけ高く売るには、売却時期を考えて準備を始めましょう。

具体的には、新生活による引っ越し需要が高まる1~3月に売却するのがおすすめです。

売却の事前準備(書類集めや査定など)は、2週間~1カ月程度かかりますので、1~3月の売却を狙うなら12月ごろから準備を始めましょう。

あらかじめ自分で相場や費用を調べておく

事前準備の段階で、自分でマンションの相場を調べておくとスムーズに売却を進めることができます。

自分のマンションが大体いくらで売れるのかを把握しておくことで、新居選びや売却費用の計算の役立てることができます。

また不動産会社に査定を依頼する場合、査定額が高いのか、低いのかを判断することができます。

最近では査定シミュレーターやAI査定、匿名査定など、個人情報不要でおおまかなマンションの価格を知ることができるサービスもあります。

以下の費用シミュレーターを使って、あなたの不動産を売ったときにかかる費用を算出してみましょう!

「売却価格」「購入価格」「物件の所有期間」「現在住宅として住んでいるか」をそれぞれ入力し、「費用を算出する」ボタンを押すと、売却時にかかる費用が自動で算出されます。
※購入価格が分からない場合は空欄で大丈夫です。

費用の内訳も表示されますので、まずはどんな費用がいくらかかるのかを把握しておきましょう。

複数社に依頼して査定額を比較する

査定は必ず複数の不動産会社に依頼しましょう。

1社のみだと、査定結果が高いのか安いのかの判断が難しく、「本当はもっと高く売れたのかも…」と後悔することになりかねません。

一方で複数社に査定を依頼すれば、各社の査定額を比較できるため思わぬ損失を回避できます。

複数の不動産会社に依頼する際は、Web上でまとめて査定ができる『不動産一括査定サイト』からの依頼が便利です。

不動産一括査定サイトすまいステップなら、無料で最大4社から不動産会社に査定依頼ができます。下記バナーからお進みください。

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【シミュレーションあり】マンション査定とは?査定の種類や評価ポイント、流れを解説

必ず査定額の根拠を聞くようにする

査定をしてもらったら、金額の高い安いにかかわらず必ず査定額の根拠を聞きましょう。

「どんなポイントがどう評価されたのか」「他の会社と比べてなぜ高い・安いのか」などと質問することで、その査定額を信じていいのか、信頼できる不動産会社なのかを判断することができます。

査定額の根拠が明確であれば、その不動産会社は誠実で信頼でき、安心してマンションの売却を任せられるでしょう。

反対に、根拠が曖昧だったりそもそも返答が返ってこなかったりした場合、自分のマンションの売却も片手間で行われてしまう可能性があります。そのため、そのような不動産会社は避けましょう。

マンションが得意な不動産会社を選ぶ

不動産会社にも、「マンションに強い」「戸建てや土地の売却が得意」など、実は得意分野があります。

マンションに強い会社を選べば、多くのノウハウを活かして高額売却を実現してくれるでしょう。

どんな物件種別が得意なのかは、不動産会社のホームページで売却実績を確認すると良いでしょう。

マンションの売却実績がない会社に依頼してしまうと、思うように売却が進まず相場より安く売れてしまう可能性があります。

査定額だけで会社を選ばないようにする

複数の査定結果の中で、一番高い査定額を出した不動産会社に売却を依頼したいと考えるのが普通だと思います。

しかし、査定額だけで不動産会社を選ぶのは危険です。

なぜなら、査定額の決め方にルールなどは存在せず、査定価格で売れるという保証はないからです。

中には、契約を取るために売れるはずのない高額な査定価格を提示して、契約後に値下げを強要するような悪質な不動産会社もあります。

査定額の根拠を聞いたり、実際に不動産会社の担当者に会って話をしてみたりして、信頼できるかどうか見極めることが大切です。

もちろん、査定額は不動産会社選びの重要な判断材料です。しかし、それだけで決めてしまうと思わぬ形で損をしてしまうかもしれません。

マンション売却経験者の声

選んだ不動産会社は一番高い査定金額を出してくれ、担当者も親切でした。

しかし、売り出し価格ではなかなか売れませんでした。仕方なく、売り出し価格の値下げをせざるを得なかったのが不満に思いました。

査定金額を高く提示してくれた不動産会社だけを選ぶのではなく、高く売るためのノウハウがあって売り出しに強い不動産会社を選ぶようにすればよかったです。

引用:すまいステップの独自調査「マンションを売却したことがある方へのアンケート」より

すまリス
マンションの売却を成功させるには、まずは入念な準備から!

売却中の注意点

売り出し価格は査定額よりも高めにする

マンションを売り出すときの価格は、査定額よりも高めに設定しましょう。

なぜなら不動産の売買では、購入希望者が値下げ交渉をすることがほとんどだからです。査定額と同額で売り出してしまうと、値下げ交渉によって査定額よりも安い金額で売ってしまうことに繋がります。

そこで最初から少し高めに売り出しておけば、ある程度の値下げをしても問題ないのです。

また現在はマンションの需要が高まっているので、査定額よりも高い価格で売れるケースの方が多いです。

以下の画像は、すまいステップがマンションの売却経験者に「査定額よりも高く売れたか・安く売れたか」というアンケートを行った結果を示しています。

実際に、売却経験者のうち約3分の2の人が査定額よりも高い金額で売れています。

査定額より高く売れた・安く売れた人_マンション

引用:すまいステップの独自調査「マンションを売却したことがある方へのアンケート」より

相場から極端に離れた価格で売り出さない

査定額よりも高く売り出した方が良いと解説しましたが、相場から大きく離れた価格設定は禁物です。

例えば、売り出し価格を「売った後に〇〇万円は手元に欲しい」「ローンを返済するために〇〇万円以上で売りたい」という基準のみで決めてしまうと、買い手が見つからず売れ残ってしまう可能性があります。

マンションを買う人も、近隣のマンションや同じマンションの違う部屋と比較しながら検討しています。マンションが明らかに割高だと、買い手は他のマンションに流れてしまいます。

さらに長く売れ残り続けると、家に何か問題があるのではないかと思われてしまい、売るためには値下げするしかないという事態になりかねません。

失敗を避けるためにも、おおむね相場に合わせた価格設定をするべきでしょう。

すまリス
相場を参考にしながら、査定額よりもちょっと高めに売り出そう!

売却価格の最低ラインを決めて交渉に備える

購入希望者が見つかったら、条件交渉の前に売却価格の最低ラインを決めておきましょう。

一般的に、不動産の売買では購入希望者からの値下げ交渉があります。買い手もできるだけ安く買いたいと思っているので、交渉の際に押しに負けて安く売ってしまう可能性も大いにあります。

そこで「この価格以下では売りません」というラインを決めておけば、有利な状態で交渉を進めることができます。

売却価格の査定ラインは、不動産会社と相談して決めると安心です。

マンション売却経験者の声

ここまでなら値下げを認めようと事前に検討しておいたことが良かった。

見学者がいて売れそうになった時に、想定以上の値下げを要求され、受け入れるかどうかの判断が難しかった。売るかどうかは悩んだが、最初の検討を信じて断ることができた。

引用:すまいステップの独自調査「不動産の査定をしたことがある方へのアンケート」より

売却後の注意点

引き渡し日に間に合うよう早めに準備する

マンションの売却が成立したら、引き渡し日までに必ずマンションを渡せる状態にしておかなければいけません。

片付けや引っ越しのトラブルにより期日に引き渡しができないとなると、買主に対して違約金を支払わなければいけません。

引き渡し日が決まったら、早めに引っ越しや片付けの段取りを済ませておきましょう。

売却益が出た場合は確定申告を忘れずに行う

マンションを売却して利益が出た場合、必ず確定申告を行いましょう。

確定申告を忘れてしまうと、延滞税や無申告税、重加算税などの税金が追加で掛かってしまいます。

期日までに忘れずに行うようにしましょう。

マンション売却で困ったときの相談先

実際にマンションを売却する際、流れのどこかで困ったときはどうすれば良いのでしょうか?

ここでは、マンション売却で困ったときの相談先をそれぞれご紹介します。

基本的には不動産会社に相談する

売却前、売却中、売却後のいつでも、困ったらまずは不動産会社に相談しましょう。

売却前であれば、色々な不動産会社に漠然とした悩みを聞きに行っても良いでしょう。また売却中、売却後の困りごとについては、契約している不動産会社に質問してみましょう。不動産会社にとって売主はお客さんなので、快く引き受けてくれるはずです。

売却活動が上手く行かない場合は他の不動産会社に相談

売却活動が思うように進まない、不動産会社とのやり取りが上手く行かないなどの場合は、他の不動産会社に相談するのも手です。

媒介契約の期間中に不動産会社を変更することはできませんが、他の会社に話を聞きに行くことはできます。もしかしたら今契約している不動産会社との相性が悪く、契約期間が終わったら変更する必要性が出てくるかもしれません。

上手く行かない場合は、まずは他社の話も聞いてみて判断しましょう。

税金関係は税理士に相談

税金の金額や支払い時期、支払い方法などに困ったら税理士に相談するのがおすすめです。

マンションを売却する際にかかる税金は、ルールがとても複雑です。マンションの所有期間、利益が出たかどうか、売却価格など多くの要素が関わってきます。また節税のための控除も多く、どんなケースでどんな控除を使えるのかを完全に理解するのはとても大変です。

そんなときに、税金のプロである税理士に相談すると良いでしょう。ただし、最初から税理士事務所に直接行くのはおすすめしません。なぜなら相談料金を取られてしまうからです。

最初は自治体が主催している無料相談会へ行くことをおすすめします。

売却後の確定申告は国税庁電話相談センター

マンションを売却して利益が出た場合や、税金の控除を利用する場合は、確定申告を行わなければいけません。確定申告は複雑であり、初心者がいきなり自力で行うのは労力がかかります。

確定申告については、まずは国税庁電話相談センターに相談してみましょう。毎年2月16日に近づくと、確定申告に特化した窓口に電話ができるようになります。

また、自治体が主催している確定申告相談会に行くのもおすすめです。確定申告の時期になると混雑するため注意が必要ですが、確定申告書を書いて持って行くと無料で添削してくれます。初心者の方や不安な方は、各機関を頼りましょう。

まとめ

不動産の売却のような大きなことをする際、先の行動が見えないまま動き出すのは非常に不安で、危険なことです。

ざっくりでもいいので、今回の内容を把握しておき、大まかに次の行動をイメージできるようにしておきましょう。

イメージトレーニングとまではいきませんが、失敗のないスムーズな売却には、迷いなく行動するための全体を見る力が必要です。

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