【専門家監修】不動産売却メディア「すまいステップ」

マンション売却の流れ8ステップ【専門家が分かりやすく解説】

はじめてのマンション売却では、専門的な知識が必要でハードルが高く「何から手をつけていいか分からない」と頭を抱える方も多いのではないでしょうか?

実は、マンション売却はたった8ステップで行えます。

全体の流れを知って一つずつ解決していけば、誰でもマンション売却を成功できます。

この記事では、マンション売却の流れ画像付き分かりやすく解説します。

蔭山達也
監修蔭山 達也
大学卒業後、大手不動産流通会社に入社。売買仲介をメインに実務経験を積む。その後、株式会社ノヴェルに入社。著書に「条件難物件でも低予算で満室になるおもてなしビル管理経営」がある。
【保有資格】宅地建物取引士、ビル経営管理士、CPM(米国不動産経営管理士)、賃貸不動産経営管理士
【URL】株式会社ノヴェルYouTubeチャンネル

マンション売却の流れ

マンション売却の全体の流れを把握しておくことで、スケジュールが立てやすくなり余裕を持って売却ができます。

早速、全体の流れを見ていきましょう。

マンションを売却する流れの図説

まずは事前準備としてマンションをいくらで・いつまで売却したいか希望条件を考えましょう。

希望条件がまとまったらマンションの査定を受け、条件面での折り合いや不動産会社の担当者との相性を見て媒介契約を結ぶ不動産会社を決めます。

媒介契約を結ぶとマンションの売り出しが始まり、購入希望者に室内を見学してもらう内覧への対応などの売却活動をします。

マンションが売れたら売買契約を結び、買主へ引き渡します。翌年には忘れずに確定申告を行いましょう。

マンション売却には、4カ月から半年の期間がかかります。

すまリス
売り出し前の準備に1カ月、マンションを売り出してから売却できるまで2~3カ月、買主が決まってから引き渡しまで1カ月のイメージだよ!
段階やること所要期間
売り出し前事前準備をする
(ローン残債・相場価格・書類の確認)
1カ月
不動産会社にマンションの査定を依頼する
選んだ不動産会社と媒介契約を結ぶ
売り出し中売り出しを開始する2~4カ月
購入希望者の内覧に対応する
売買契約を結ぶ(買主と結ぶ契約)
売却後マンションを引き渡す1カ月
売却後(翌年)確定申告をするマンション売却の翌年2月~3月。準備に1カ月程度。

マンションを売り急ぐと価格面で妥協しなければならない場面が出てきます。

余裕を持ってマンションを売るために、引き渡し日の半年前から準備を始められると理想的です。

マンションの売却スケジュールがうまく立てられない場合は、不動産会社の担当者に相談してみることもおすすめです。

すまいステップでは宅地建物取引主任者や、エース級の営業マンなど独自の基準で厳選した担当者にマンション売却の相談ができます。

まずは、下記のバナーより必要事項を入力してみましょう。

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Step1:マンション売却の事前準備をする

マンションを売却する前にまずは事前準備を行いましょう。ここでしっかり準備するとスムーズにマンションを売却できます。

事前準備としてやるべきことは下記の3つです。

この期間にやること!

  1. ローン残債の確認
  2. 売却相場の事前確認
  3. 必要書類の用意

ローンを残ったマンションを売る場合、まずはローン残高を把握します。

ローンが残っているマンションを売るには、売却代金で残債を返済することが条件です。

もし残債が売却代金を上回る場合は手持ち資金などで補う必要があります。

最低でもいくらでマンションを売却したら良いのか把握するために、残債額を知っておきましょう。

その上で、残債以上の価格でマンションが売れるのか相場を確認します。

余力があれば、この段階で書類も準備できると今後の流れがスムーズです。

Step2:マンション査定を受ける

売却の希望条件を固めたら、不動産会社にマンションの査定を依頼します。

マンションを高く売却するためには、正確な査定額を知っておく必要があります。

この期間にやること!

  1. 複数の不動産会社から査定を受ける
  2. 不動産会社を比較・検討する

マンションの査定額は不動産会社によって異なるので、必ず複数社から査定を受けましょう。

マンションは必ず査定額通りに売却できるとは限りません。

マンションの査定額は、市場状況や過去の売却価格から不動産会社が「このぐらいで売却できるだろう」と算出した価格だからです。

1社からしか査定を受けないと、その査定額が本当に正しいのか判断ができません。

安すぎる価格でマンションを売り出して損をしたり、反対に高すぎる価格を付けてマンションが売れ残る事態は避けたいものです。

複数の不動産会社に依頼する際は、Web上でまとめて査定ができる『不動産一括査定サイト』からの依頼が便利です。

不動産一括査定サイトすまいステップなら、無料で最大4社から不動産会社に査定依頼ができます。下記バナーからお進みください。

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Step3:不動産会社と媒介契約を結ぶ

査定を受けた不動産会社の中から媒介契約を結ぶ不動産会社を選びます。

マンションの売却活動は媒介契約を結んだ不動産会社と二人三脚で進めるため、どの不動産会社どの種類の媒介契約を結ぶかはマンション売却の成否を左右します。

この期間にやること!

  1. 媒介契約を結ぶ不動産会社を決める
  2. 媒介契約の種類を決める
  3. 媒介契約を結ぶ

媒介契約とは、不動産会社に売却活動を手伝ってもらいマンションが売却できたら仲介手数料を支払う契約です。

媒介契約には3つの種類があります。

媒介契約の種類サポートの充実度契約の自由度特徴
専属専任媒介契約
  • 1週間に1回状況報告を受けられる
  • 1社としか媒介契約を結べない
専任媒介契約
  • 2週に1回状況報告を受けられる
  • 1社としか媒介契約を結べない
  • 知り合いに売却するなど自分で買主を見つけることが可能
一般媒介契約複数の不動産会社と媒介契約を結べる

それぞれメリット・デメリットがありますが、マンション売却がはじめての場合は基本的にサポートが手厚い「専属専任媒介契約」がおすすめです。

Step4:マンションの売り出しを開始する

不動産会社との媒介契約を結んだら、いよいよマンションの売り出しが始まります。

希望通りの条件で売却するためにも、不動産会社の担当者と売却の方針・戦略を良く話し合っておきましょう。

この期間にやること!

  1. 売り出し価格を決める
  2. 物件写真の撮影

マンションの売り出し価格は、売主が自由に決められます

ただし高すぎる価格をつけると売れ残る可能性があるため、相場の1割程度を上限に設定することをおすすめします。

価格が決まったら、ポータルサイトや広告に載せる物件写真の撮影も行われます。

最近は家具などをCGで消すなど、物件写真の撮り方を工夫している不動産会社も多いです。

片付けがどの程度必要なのか事前に確認しておきましょう。

物件写真や売り出しポイントがまとまったら、ポータルサイトに掲載されたりチラシが配られ購入希望者の集客が始まります。

Step5:マンション売却の内覧に対応する

購入希望者が現れたら、室内を実際に見てもらう内覧が行われます。

内覧時のマンションの印象は、購入希望者の決断に大きな影響を及ぼします。しっかり準備して臨みましょう。

この期間にやること!

  1. マンションの掃除・片付け
  2. 内覧の対応
  3. 条件の交渉

住みながらマンションを売却する場合は特に、室内の片付け掃除を徹底的に行いましょう。

お風呂・トイレ・キッチンなどの水回りは購入希望者が良くチェックするポイントです。汚れがひどい場合は専門業者にルームクリーニングを依頼することも一つの手です。

内覧時の準備をしっかりしていると、最終的な売却価格や引き渡し日などを決める条件の交渉時も有利に運べます。

Step6:マンションの売買契約を結ぶ

売買条件がまとまれば、買主と売買契約を結びます。

一度売買契約を結ぶとキャンセルには費用がかかるので、売買契約書は慎重にチェックしましょう。

この期間にやること!

  1. 告知事項があるか確認する
  2. 売買契約書のチェック
  3. 売買契約書への署名・捺印
  4. 不動産会社へ仲介手数料の半額を支払う

もし、雨漏りシロアリ被害など建物に瑕疵がある場合は必ず申告しましょう。

売買契約書に記載のない瑕疵が売却後に発覚すると、売主に補償などの義務が発生します。

不動産会社への仲介手数料の半額の支払いもこのタイミングで行われます。資金を準備しておきましょう。

Step7:マンションを引き渡す

売買契約で定めた日程で物件の引き渡しをします。

売却後にトラブルが起こらないよう、最後まで気を抜かずに進めましょう。

この期間にやること!

  1. 引っ越し
  2. 売却代金の受け取り
  3. 鍵などの受け渡し
  4. ローン残債の清算
  5. 司法書士による登記手続き
  6. 不動産会社へ仲介手数料の半額を支払う

新居の購入も同時に進める場合は、売買契約から引渡しまでの間にマンションの引っ越しを行う場合がほとんどです。

引き渡しの当日は売主と買主に加え、不動産会社司法書士売主買主と双方の銀行担当者(住宅ローンを使用する場合)が一堂に会して代金の決済や鍵の受け渡しが行われます。

不動産会社への仲介手数料の残り半分を支払って、マンションの売却が完了します。

Step8:マンションの確定申告をする

マンション売却で利益が発生したら、確定申告が必要です。

確定申告を行わないと追加での課税が発生したり、節税のための控除特例が使えないというデメリットが発生します。

納税までの詳しい流れ

  1. 課税対象か確認する
  2. 確定申告書を作成する
  3. 確定申告書を提出
  4. かかる税金があった場合は納税

マンション売却で発生した利益に対する税金は分離課税として、給与所得とは別に申告する必要があります。

そのため、サラリーマンの方でも確定申告が必要であることに注意しましょう。

確定申告書を作成し、売却の翌年の2月16日~3月15日に書類を提出します。

所得税は2~3月住民税は4月ごろ支払います。

売却による利益が無ければ、確定申告は必要ありません。

まとめ:全体像を把握して失敗のない売却を!

不動産の売却のような大きなことをする際、先の行動が見えないまま動き出すのは非常に不安で、危険なことです。

ざっくりでもいいので、今回の内容を把握しておき、大まかに次の行動をイメージできるようにしておきましょう。

イメージトレーニングとまではいきませんが、失敗のないスムーズな売却には、迷いなく行動するための全体を見る力が必要です。

マンションを高く売るための基礎知識を知りたい方はコチラ!

❏記事のおさらい!

マンションを売却するならまず何から始めればいい?

まずは不動産会社に相談することから始めましょう。査定をうけ、あなたのマンションの価格を計算してもらうことで、適切なアドバイスを得ることができます。詳しく知りたい方はステップ1:不動産会社に相談するをご覧ください。

売り出しを開始したら何をすればいい?

マンションを売り出した後は、基本的な集客業務は不動産会社が担当します。購入希望者が見つかった時は、内覧の依頼が入りますので内覧対応をしましょう。詳しくはステップ3:売り出しを開始するをご覧ください。

マンションの売却にかかる費用は?高いの?

売買契約書を作る際の『印紙税』。売買成立時に不動産会社に支払う『仲介手数料』。売却した際の利益に課税される『譲渡所得税』が主な費用です。仲介手数料と譲渡所得税は100万を超えることもあります。詳しく知りたい方は『マンション売却』全体の流れをご覧下さい。

マンションを売却するなら事前に書類が必要?

マンションを売却するにあたって必要となる書類はたくさんあります。いずれも用意するのは不動産会社に相談した後でも問題ありませんので、入手困難な方は相談をしながら収集していきましょう。詳しくは『マンション売却』全体の流れをご覧ください。

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