マンション売却の流れをわかりやすく解説|売却を進める間の注意点

マンション市場が活発な動きを見せる昨今、マンション売却検討している方にとって今がいい時期かもしれません。
しかし、マンション売却の流れが分から不安を感じることもあるでしょう。この記事では、マンションの売却の開始から引き渡し完了まで流れを分かりやすく紹介していきます。
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マンション売却の流れと期間

マンションを売却する流れは大きく「売り出し前」「売り出し中」「売り出し後」という段階に分けられ、ステップは主に6つあります。

それぞれ、売り出し前は2週間程度・売り出し中は3カ程度・売り出し後は1ヶ月程度を要するのが一般的です。以下は各段階で具体的に行う手続きです。

段階手続き目安の期間
売り出し前査定依頼2週間程度
媒介契約締結
売り出し中売却活動開始3カ月程度
売買条件の交渉
売り出し後売買契約の締結1ヶ月程度
マンションの引渡し

一般的にマンション売却における売り出しから成約までの期間は約4ヶ月です。

不動産会社が売却活動を行う際に約3ヶ月ですべての潜在顧客に情報が行きわたり、3ヶ月を超えてしまうと、売却戦略を見直さなければならないためです。

次に章からはマンション売却の流れをステップに分けて詳しく紹介していきます。

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ステップ①:マンションの査定依頼

最初に売却したいマンションがいくらで売れそうか不動産会社に査定を依頼することから始まります。

また、査定を受ける前に必要な準備もあります。

住宅ローンの残債確認

売却を検討しているマンションに住宅ローンが残っている場合は、査定を依頼する前に住宅ローンの残債がいくらあるのか確認しておきましょう。

住宅ローンを完済して抵当権を抹消しなければ、勝手にマンションを売ることができません。

もしに住宅ローンの残債の方が、マンションの売却額よりも多かった場合、足りない分を自分の貯蓄で負担しなければいけません。

マンションの売却額でローンを完済できるか、足りない場合いくら準備が必要かを把握するためにも、住宅ローンの残高は確認しておきましょう。

ローンの借入額や残債は、金融機関から毎年送られてくる年末残高証明書で確認できますし、直接銀行へ行き借入金の残高証明書を要求することもできます。

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必要書類の準備

マンションをスムーズに売却するために必要書類を早めに準備しておきましょう。

必要書類には身分証明書、実印など「売主に関する書類」や、登記権利書や重要事項証明書など「不動産や権利に関する書類」があります。

以下の表で必要な書類をまとめたので、時間に余裕があるうちから揃えておきましょう。

No項目目的取得場所
1登記済権利証登記名義人の変更市役所
2間取り図と測量図物件情報の確認市役所
3固定資産税納税通知書負担する固定資産税の計算市役所
4実印、印鑑証明書類への捺印と実印の証明市役所
5身分証明書売主本人の確認市役所
6建築確認済証、検査済証建築基準を満たしてるかの確認市役所
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アイキャッチ

不動産会社に査定依頼

これまで紹介した準備を行ったらいよいよ不動産会社に査定を依頼しましょう。

査定を受ける目的は2つあります。

1つ目はマンション売却額の目安を知るためです。不動産会社に査定してもらうと市場の動向や過去の事例を踏まえ、マンションはいくらで売れそうか査定額を算出してくれます。
マンションをスムーズに売るには、売り出し価格が相場と見合っていることが大切です。不動産会社が算出してくれた査定額が売り出し価格の目安になります。

2つ目の目的は仲介を依頼する不動産会社を選ぶためです。査定を受ける際に不動産会社から査定額だけでなく、販売戦略を提案を受けられます。その提案内容や査定までの過程を見て信頼できる不動産会社かを見極めましょう。マンション売却を依頼する不動産会社選びに失敗すると「マンションがなかなか売れない」「自分の望んでいた売却活動ができなかった…」といったように後悔の残る結果になるかもしれません。

そのため、査定依頼をするなら複数の不動産会社に依頼して査定結果を比較することをオススメします。

査定を依頼するなら一括査定サイトがオススメ

ただ、複数の不動産会社に査定依頼するのは手間ですよね。

おすすめは2~3社の不動産会社に査定依頼をしてみることですが、自分自身で1社1社調べ上げてアポイントを取るために何度も同じ説明をするのは手間がかかります。

手間を省くのであればインターネットの不動産一括査定サービスすまいステップがおすすめです。

このサービスを使えば、マンションの住所や間取りなど簡単な情報を入力するだけで、マンションを高く売ってくれる不動産会社を自動的にマッチングし、複数の会社へ一度に査定依頼ができます。

ステップ②:媒介契約の締結

続いて、査定を依頼した不動産会社のなかから仲介をお願いする会社を選び媒介契約を結びます。

媒介契約を結んだ不動産会社だけがあなたのマンション売却に向けて売却活動を進めていきます。媒介契約を結んだ時点で費用は発生しません。あくまで売買契約が成立してから、成果費用という形で支払いが発生します。

媒介契約には「一般媒介契約」「専任媒介契約」「専属専任媒介契約」の3種類があります。

一般媒介契約売り主がさまざまな不動産業者と契約できる。売り主自身で買主を探せる。
専任媒介契約3カ月間は任せた不動産業者のみが売買を扱える。売り主自身で買主を探せる。
専属専任媒介契約他の不動産会社に重ねて依頼ができない。売り主自身で買主を探せない。

「一般媒介契約」は、他の媒介契約に比べると制限が少なく、複数の不動産会社に仲介を依頼できるので、どの会社に依頼しようか迷ったら一般媒介契約がオススメです。
逆に「どうしてもこの企業に任せたい!」という会社がいるなら専任媒介契約でも良いです。不動産会社としては自社だけに頼ってくれているので、気持ちの上で頑張って成約させようとしてくれるでしょう。

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ステップ③:売却活動の開始

仲介業者が決まればいよいよマンションを売り出していきます。売り出す前にどのような準備が必要か、売り出した後の対応について解説していきます。

付帯設備表・告知表の記載

マンションの設備状況を買主に伝えるために、付帯設備表や告知表を記載します。

マンションには冷暖房やインターフォンなど様々な設備があります。売却するマンションにはどのような設備が付いていて、修繕が必要なのかを買主が一目で判断できるように下図のような付帯設備表を書きましょう。

設備付帯表
引用:千葉市中央区不動産鑑定事務所グロープロフィット

また、付帯設備表とは別に、売主が物件に関して知り得ていることをまとめる「告知書」を記載することもあります。

告知表では「雨漏りがないか」「リフォーム実績があるか」「騒音や臭気がないか」「電話障害がないか」など、買主の購入判断に関わるマンションの欠陥や修繕履歴を記載します。

虚偽の内容を告知表に記載し、後々バレると最悪の場合慰謝料を請求されることもあるので、事実を書くようにしてください。

売り出し価格を決める

次に不動産会社の査定結果を参考にマンションの売り出し価格を決めます。

売り出し価格が高すぎると売れ残るリスクが高くなるので、不動産会社と相談しながら相場に見合った売り出し価格を決めておきましょう。

売り主からすると売却するマンションをなるべく高く売りたいという気持ちが勝って適正価格より高く売ってしまい、結局売れない、大幅な値下げを行うなど損する可能性があります。不動産会社に相談する、自身で相場を調べるなど、売り出し価格設定で失敗しないよう注意しましょう。

また、今後値下げ交渉があることを見越して「いくらまで値下げするか」まで予め決めておくと良いでしょう。事前に値下げ価格の下限を決めておくと「想定より安く売って損をした」とう失敗は防げるはずです。

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内覧前の清掃

内覧は売却活動の中でも売却活動の成功・失敗を左右する分岐点です。内覧の準備や内覧の対応に注意を払いましょう。

内覧の準備では、一度内覧する部屋のマンションの掃除を行いましょう。内覧で感じた部屋の印象が売却の成否に直結しているといえます。内覧した部屋が散らかっていたり、汚かったりすれば誰しも住みたい!という気持ちは薄れるものです。一気に掃除することは難しいかもしれませんが、少しずつ物を減らす、掃除を行うなどして万全の状態で内覧が行えるようにしましょう。

特に、玄関、リビング、水回りは念入りに掃除しましょう。購入希望者によっては、水回りが汚かったり、悪い印象を与える状態であると、一気に購入意欲が下がってしまいます。第一印象を決める玄関、家の中心であるリビングをしっかりと掃除しつつ、水垢や油汚れもしっかりと取り除くようにしましょう。

少しでも早く売りたい、高く売りたいと考えているなら、内覧者を迎えられるようしっかりと整理整頓や掃除を行いましょう。

内覧対応

内覧の準備と同様に重要なのが、内覧の対応です。

内覧の準備をしっかり行ったら、リラックスして内覧当日を迎えましょう。内覧当日は、スリッパを全員分用意する、部屋の空気を入れ替えておく、部屋の電気はすべて点けておくなど、準備をしておきましょう。

内覧の依頼は前日や当日にも来ることがあります。内覧の希望日は土日が多いですが、急な依頼が来たとしてもなるべく予定が合わせることができるようにしましょう。購入希望者の不安を取り除き、不信感を持たれないことが重要です。

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ステップ④:売買条件の交渉

購入検討者が現れるとマンション売買の条の交渉を行っていきます。

購入申込書を受け取る

マンションの購入希望者が現れたら、書面で不動産会社を通して購入申込書」が送られます。

この購入申込書には買主の「購入したい」という意思表示という意味合いがあります。法的拘束力はなく、売却が確定したわけではないので今後キャンセルされる可能性も十分にあります。

買い手の意欲が高いうちに素早く売買条件の交渉を行いましょう。

金額や引渡し日の交渉

マンションをいくらでいつ頃売買するか条件を決めていきます。

一般的には買主側からいくらであれば購入しますといった価格交渉が行われるため、両者が納得する条件を詰めていくことが必要です。
交渉を行う際は不動産会社を介して条件を話し合っていきます。売主と買主が直接交渉すると「言った、言わない」のトラブルになりかねないため、直接当事者同時で話し合うことは控えましょう。

ステップ⑤:売買契約の締結

晴れて購入者が決まったらいよいよ売買契約です。売買契約の際には宅地建物取引士の免許資格者が売買説明を行うことが法律で義務付けられています

必ず、有資格者立会のもとで一般的には仲介した不動産会社に集まって「契約書の重要事項説明」「売買契約の取り交わし」「手付金の受領と仲介手数料の支払い」を行います。

「契約書の重要事項説明」では、宅地建物取引士の有資格者が、売買代金の支払い方法、万が一契約が解除になった時の規定など記載されている「重要事項説明書」の内容確認や説明を行います。

また、「手付金の受領と仲介手数料の支払い」では、売買代金の10%程度が手付金として買主から受領します。

売買契約の際に必要となる書類については担当者からよく聞いて不備のないよう揃えましょう。契約日は予定をあけ、日付が調整しやすいよう協力しましょう。売買契約の際に必要な主な書類については以下の通りです。

  1. 印鑑証明書
  2. 本人確認証(運転免許証等)
  3. 実印

さらに、売買契約日にはマンションの引き渡し日も決めます。住宅ローンが残っている場合は、取引している銀行に連絡しましょう。引き渡し日には住宅ローンの残金を返済し、抵当権が抹消されることで引き渡しが可能になります。

ステップ⑥:引渡しと売買後の手続き

マンション売却の契約が済めば、残るは引き渡しと売買後の手続きです。

引き渡しでは、主に買い手からマンションの代金を払ってもらう、登記の変更を行うなどの手続きがあります。また、引き渡して終わりではなく、マンション売却による利益や損失について確定申告をする必要があります。

ここでは引き渡しと売買後の手続きの二つに分けて説明します。

引き渡し

引き渡しは契約で定められた内容に従って行われます。また、引き渡しでは、売主と買主に加え、不動産会社、司法書士、売主買主双方の銀行担当者が集まって行うのが一般的です。

ここで、売主は買主から決済の残金を受け取ります。この残金とは、契約時に受け取った手付金の残金のことをさします。

一方で、売主は買主にマンションの鍵やマンションの管理規約などの各種書類の引き渡しを行います。

マンションの引き渡し時に必要な書類は以下の通りです。

  1. 権利証・登記識別情報通知書
  2. 実印
  3. 印鑑証明書(3ヶ月以内)
  4. 固定資産税・都市計画税納税通知書
  5. 本人確認書類(運転免許証等)
  6. 固定資産税評価証明書
  7. 住民票
  8. 抵当権等抹消書類
  9. 管理費・修繕積立金の格の確認書等
  10. 分譲時のパンフレット
  11. 管理規約・使用細則

決済と鍵・書類の引き渡しの交換が済むと、司法書士がすぐに登記所に向かい、所有権移転登記や抵当権抹消登記、新たな抵当権設定登記を行います。

確定申告

引き渡しが終われば、確定申告をしましょう。

一般的に、マンション売却後の確定申告が必要となるのは確定申告が必要なのは売却益が出た場合であり、売却損が出た場合には申告の必要はありません。確定申告はマンションを売却した翌年の2月16日~3月15日までの間に行いましょう。

マンション売却後の確定申告に必要な書類は以下の通りです。

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分離課税用の確定申告書税務署で入手(ホームページでもダウンロード可)無料
譲渡所得の内訳書税務署で入手(ホームページでもダウンロード可)無料
売却時の売買契約書売買契約時に入手印紙税分の費用
購入時の売買契約書売買契約時に入手印紙税分の費用
仲介手数料や印紙税の領収書売買契約後に不動産会社から発行してもらう無料

一方、マンション売却で損した場合でも特例により、損失を翌年に繰り越せる特例もあります。「マイホーム特例」により課税されない控除額が決められているので、担当者か税務署に連絡して事前に聞いておきましょう。

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マンション売却の際の注意点について

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計画を立てて余裕をもって対応する

大切なあなたのマンションを少しでも高く、いい人に買ってもらいたいのが心情。そのためにはなによりもあなたの心の余裕が大切です。
マンション売却を決めてから終了するまで4カ月程度はかかります。買い手が見つからなければさらに期間は伸びますし、買い手が現れても双方の条件が折り合わなければまたやり直しです。

買い替えて、売却したお金を新しい物件購入にあてるなら金銭的な余裕も必要です。査定を受けて販売価格を決めても、なかなか売れない場合や買い主との交渉の中で価格が下がる可能性も十分にあります。買い替える新規購入物件の支払いが迫る中で、焦って売却するようなことがないよう余裕のある計画を立て早めに不動産会社に相談をしましょう。

すぐ売りたいなら買取という方法がある

前述したようにマンションを売却するには4か月程度の期間がかかります。しかし転勤や離婚などが原因で「すぐ売りたい」という人もいらっしゃるでしょう。

そんな時は買取という方法でマンションを売ることをオススメします。買取とは、不動産買取業をおこなう不動産会社が、あなたのマンションを直接買い取る方法です。

「買取」「仲介」による売却方法の説明

不動産会社がマンションを買い取るので、個人の買主を探す必要がなく、最短1週間程度でマンションを売却できます。

すまリス
1週間程度でマンションを売れるんだ!

しかし、買取の価格は相場の7割程度になってしまいます。よって「安くてもいいから早く売りたい!」と売却を急いでいる人は買取を検討してみるのも良いでしょう。

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修繕はしてもリフォームはしない

リノベーションが人気になる中で、昔のようにリフォームして、すぐ住めるきれいな状態で渡すことが喜ばれなくなってきています。

購入してくれる方が購入後に自分で好きなようにリノベーションできるようにリフォームは控えてその分価格を抑える方が早く売れる傾向にあります。リフォームをしたことでかえって売れにくくなることもあり得ます。
ただし、リフォームは購入者に任せても、修繕は売り主がしておく必要があります。ガラスが割れていたり、水道管が腐食していたり、床が腐っていたりと、物件の致命的な損傷は内覧前に修繕しておくことが必要です。

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買い手には丁寧な対応をする

マンションを売ると決めて不動産業者と媒介契約を結び販売が始まればあとは買い手を待つだけ、とは行かないのが不動産売買です。売り主は不動産業者から見ればお客様ですが、買い手は売り主にとってのお客様になります。
事務的な手続きは不動産業者が間に入って行ってくれます。特に気を払いたいのは、買い手の方が内覧に訪問した際の対応です。特別になにかもてなす必要はありませんが、買い手が気になるところをチェックできるように部屋を綺麗にしておくことや、スリッパを用意することでも丁寧さは伝わります。また愛想良く対応するだけでも印象は大きく変わってきます。
気持ちよく売買契約を取り交わせるように、不動産業者が全てやってくれると任せきりにならず、買い手とのコミュニケーションの際には丁寧な対応を心がけましょう。

・余裕のある計画
・リフォームはしない
・一般媒介契約を選ぶ

マンション売却は信頼できる業者の力を借りよう

これまでみてきたように、マンション売却の肝は、どこの不動産業者に頼むかが非常に重要となります。まずは大切な資産を理解してよりよく売ってくれる不動産業者を見つけましょう

信頼できる業者選びは厳選した業者から選べるすまいステップを活用

地域にある不動産業者を一軒一軒探して問い合わせるのは手間も時間もかかって大変です。そんな味方になってくれるサービスが一括査定サイトすまいステップ。厳選された業者に一括でできて、信頼査定依頼でき、業者選びの手助けをしてくれます。
家を住み替えることで人生も大きく変わります。大切なあなたの資産を大事に扱ってくれる良い業者を見つけ、良い条件で売却を進めましょう。

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これだけ査定額に差が出ると、複数の不動産会社に査定を依頼することが、不動産を高く売るために必須だと言えるでしょう。

少しでも不動産売却を検討しているなら、一括査定サイトで自分の不動産がいくらで売れるか調べてみましょう。

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