マンション売却の流れをわかりやすく解説|売却を進める間の注意点

マンション市場が活発な動きを見せる中、マンションの買い替えや戸建てへの住み替えなどを検討している方にとって、今がいい時期かもしれません。所有しているマンションの売却の進め方について、不安を感じることもあるでしょう。マンションの売却に当たって用意するものから業者の選び方、売却の流れについてみていきましょう。

マンション売却の流れ

マンションを売却する基本的な流れは、次のとおりです。

不動産売却の流れ

マンション売却の流れとステップごとのポイント

不動産業者に査定依頼

マンション売却で最も重要なポイントは「不動産会社選び」の部分です。あなたのマンションがいくらの価値があるのか査定して貰うのと同時に、信頼して任せられる不動産会社かこちらも選ぶことが重要です。

このタイミングで失敗してしまうと、「マンションがなかなか売れない」「自分の望んでいた売却活動ができなかった…」といったように後悔の残る結果となってしまうでしょう。

また、自身でも条件の似た物件を不動産サイトで探してみて、大体いくらぐらいが相場かは調べられるので、参考程度に見ておくと良いでしょう。

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媒介契約の締結

契約

査定額に納得がいき、良い不動産会社が見つかったら、あなたのマンションを売り出してもらうための媒介契約」を結びます。
契約には「一般媒介契約」、「専任媒介契約」、「専属専任媒介契約」の3種類が一般的に用意されています。

一般媒介契約売り主がさまざまな不動産業者と契約できる。売り主自身で買主を探せる。
専任媒介契約3カ月間は任せた不動産業者のみが売買を扱える。売り主自身で買主を探せる。
専属専任媒介契約他の不動産会社に重ねて依頼ができない。売り主自身で買主を探せない。

後ほど詳しく見ていきますが、良く説明を受けて、理解し、納得した上で契約を交わしましょう。

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売却活動の開始

媒介契約が済めばいよいよ不動産会社による仲介が始まります。媒介契約の内容によっては営業報告が義務付けられています。しかし、担当者がきちんと売り込んでくれているか、安易に値切って売ろうとしてないかなど、担当者とのやり取りは意識して行いましょう。
売り手にとっては数少ない経験の中での売買ですので、疑問や不安なことは積極的に相談し、解消しましょう。担当者に丁寧に対応してもらえなかったり、不信感を抱くようなら担当を変えてもらえるか相談をしてみるのも一つの手です。

売却活動を始めるにあたって、値下げ交渉にどのように対応するのか、適正価格からかけ離れた売り出し価格になっていないかの二点についてしっかりと確認しましょう。

マンション売却をスムーズに行うためには、売り出し始める前に売却活動中の値下げ交渉にどう対応するのか不動産会社に相談することが大切です。マンション売買で値引き交渉があるのは当然という前提で臨みましょう。値下げするならいくらまで下げられるのか事前に決めておくと思っていた以上に安かったという失敗は防げるはずです。

また、適正価格からかけ離れた価格で売り出していないか、しっかり確認するとよいでしょう。売り主からすると売却するマンションをなるべく高く売りたいという気持ちが勝って適正価格より高く売ってしまい、結局売れない、大幅な値下げを行うなど損する可能性があります。不動産会社に相談する、自身で相場を調べるなど、売り出し価格設定で失敗しないよう注意しましょう。

売買条件の交渉

会議

購入希望者が現れると「内覧」の希望にも答えていく必要があります。買い手は家の状態が最も気になるところですが、あなたがどんな人なのかも気にしてると思って、常識の範囲で丁寧な対応を心がけましょう。この節で、売却活動中の販売活動や内覧について紹介します。

売却活動

売却活動では、仲介を依頼した不動産会社の担当者が販売を取り仕切ります。販売活動では、チラシ広告やインターネット広告を掲載し、営業活動を行います。

物件に興味を持つ購入希望者が現れれば、売主と購入希望者の間に入って内覧の日程を調整します。

内覧の準備

内覧は売却活動の中でも売却活動の成功・失敗を左右する分岐点です。内覧の準備や内覧の対応に注意を払いましょう。

内覧の準備では、一度内覧する部屋のマンションの掃除を行いましょう。内覧で感じた部屋の印象が売却の成否に直結しているといえます。内覧した部屋が散らかっていたり、汚かったりすれば誰しも住みたい!という気持ちは薄れるものです。一気に掃除することは難しいかもしれませんが、少しずつ物を減らす、掃除を行うなどして万全の状態で内覧が行えるようにしましょう。

特に、玄関、リビング、水回りは念入りに掃除しましょう。購入希望者によっては、水回りが汚かったり、悪い印象を与える状態であると、一気に購入意欲が下がってしまいます。第一印象を決める玄関、家の中心であるリビングをしっかりと掃除しつつ、水垢や油汚れもしっかりと取り除くようにしましょう。

少しでも早く売りたい、高く売りたいと考えているなら、内覧者を迎えられるようしっかりと整理整頓や掃除を行いましょう。

内覧の対応

内覧の準備と同様に重要なのが、内覧の対応です。

内覧の準備をしっかり行ったら、リラックスして内覧当日を迎えましょう。内覧当日は、スリッパを全員分用意する、部屋の空気を入れ替えておく、部屋の電気はすべて点けておくなど、準備をしておきましょう。

内覧の依頼は前日や当日にも来ることがあります。内覧の希望日は土日が多いですが、急な依頼が来たとしてもなるべく予定が合わせることができるようにしましょう。購入希望者の不安を取り除き、不信感を持たれないことが重要です。

売買契約の締結

晴れて購入者が決まったらいよいよ売買契約です。売買契約の際には宅地建物取引士の免許資格者が売買説明を行うことが法律で義務付けられています必ず、有資格者立会のもとで一般的には仲介した不動産会社に集まって、「契約書の重要事項説明」、「売買契約の取り交わし」、「手付金の受領と仲介手数料の支払い」を行います。

「契約書の重要事項説明」では、宅地建物取引士の有資格者が、売買代金の支払い方法、万が一契約が解除になった時の規定など記載されている「重要事項説明書」の内容確認や説明を行います。

また、「手付金の受領と仲介手数料の支払い」では、売買代金の10%程度が手付金として買主から受領します。

売買契約の際に必要となる書類については担当者からよく聞いて不備のないよう揃えましょう。契約日は予定をあけ、日付が調整しやすいよう協力しましょう。売買契約の際に必要な主な書類については以下の通りです。

  1. 印鑑証明書
  2. 本人確認証(運転免許証等)
  3. 実印

さらに、売買契約日にはマンションの引き渡し日も決めます。住宅ローンが残っている場合は、取引している銀行に連絡しましょう。引き渡し日には住宅ローンの残金を返済し、抵当権が抹消されることで引き渡しが可能になります。

引渡しと売買後の手続き

マンション売却の契約が済めば、残るは引き渡しと売買後の手続きです。引き渡しでは、主に買い手からマンションの代金を払ってもらう、登記の変更を行うなどの手続きがあります。また、引き渡して終わりではなく、マンション売却による利益や損失について確定申告をする必要があります。

ここでは引き渡しと売買後の手続きの二つに分けて説明します。

引き渡し

引き渡しは契約で定められた内容に従って行われます。また、引き渡しでは、売主と買主に加え、不動産会社、司法書士、売主買主双方の銀行担当者が集まって行うのが一般的です。

ここで、売主は買主から決済の残金を受け取ります。この残金とは、契約時に受け取った手付金の残金のことをさします。

一方で、売主は買主にマンションの鍵やマンションの管理規約などの各種書類の引き渡しを行います。

マンションの引き渡し時に必要な書類は以下の通りです。

  1. 権利証・登記識別情報通知書
  2. 実印
  3. 印鑑証明書(3ヶ月以内)
  4. 固定資産税・都市計画税納税通知書
  5. 本人確認書類(運転免許証等)
  6. 固定資産税評価証明書
  7. 住民票
  8. 抵当権等抹消書類
  9. 管理費・修繕積立金の格の確認書等
  10. 分譲時のパンフレット
  11. 管理規約・使用細則

決済と鍵・書類の引き渡しの交換が済むと、司法書士がすぐに登記所に向かい、所有権移転登記や抵当権抹消登記、新たな抵当権設定登記を行います。

売買後の手続きと確定申告

引き渡しが終われば、確定申告をしましょう。

一般的に、マンション売却後の確定申告が必要となるのは確定申告が必要なのは売却益が出た場合であり、売却損が出た場合には申告の必要はありません。確定申告はマンションを売却した翌年の2月16日~3月15日までの間に行いましょう。

マンション売却後の確定申告に必要な書類は以下の通りです。

確定申告書B様式税務署で入手(ホームページでもダウンロード可)無料
分離課税用の確定申告書税務署で入手(ホームページでもダウンロード可)無料
譲渡所得の内訳書税務署で入手(ホームページでもダウンロード可)無料
売却時の売買契約書売買契約時に入手印紙税分の費用
購入時の売買契約書売買契約時に入手印紙税分の費用
仲介手数料や印紙税の領収書売買契約後に不動産会社から発行してもらう無料

一方、マンション売却で損した場合でも特例により、損失を翌年に繰り越せる特例もあります。「マイホーム特例」により課税されない控除額が決められているので、担当者か税務署に連絡して事前に聞いておきましょう。

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一戸建て 売却

マンション売却の際の注意点について

自分で購入し、手をかけてきたマンション。無駄に売却期間を伸ばして損をしないように、少しでも高く売るために必要な心構えについてみていきましょう。

計画を立てて余裕をもって対応する

大切なあなたのマンションを少しでも高く、いい人に買ってもらいたいのが心情。そのためにはなによりもあなたの心の余裕が大切です。
マンションは中古になっても大きな買い物です。売却を決めてから終了するまで3?4カ月はかかります。買い手が見つからなければさらに期間は伸びますし、買い手が現れても双方の条件が折り合わなければまたやり直しです。
買い替えて、売却したお金を新しい物件購入にあてるなら、金銭的な余裕も必要です。査定を受けて販売価格を決めても、なかなか売れない場合や買い主との交渉の中で価格が下がる可能性も十分にあります。買い替える新規購入物件の支払いが迫る中で、焦って売却するようなことがないよう余裕のある計画を立てましょう。

売却する時期を選ぶ

マンションを売る際に特に急ぐ必要がないなら売れる時期を狙って売却すると高く売れます。日本では新年度、新学期に転居が集中します。なので2?3月に物件を購入する案件が集中します。また、9月にも異動があるため物件が動きます。
逆に避けたいのは4月の販売です。年度末で買い手がほとんどいなくなったあとで販売してもなかなか買い手は見つかりません。また、買い手も需要が去ったあとの物件として安く交渉をしてくることもあります。マンションを高く売るには販売を始める時期にも注意して取り組みましょう。

リペアはしてもリフォームはしない

リノベーションが人気になる中で、昔のようにリフォームして、すぐ住めるきれいな状態で渡すことが喜ばれなくなってきています。購入してくれる方が購入後に自分で好きなようにリノベーションできるようにリフォームは控えてその分価格を抑える方が早く売れる傾向にあります。リフォームをしたことでかえって価格が下がる事例もみられます。
ただし、リフォームは購入者に任せても、修繕は売り主がしておく必要があります。ガラスが割れていたり、水道管が腐食していたり、床が腐っていたりと、物件の致命的な損傷はリペアしておくことが必要です。

買い手には丁寧な対応をする

マンションを売ると決めて不動産業者と媒介契約を結び販売が始まればあとは買い手を待つだけ、とは行かないのが不動産売買です。売り主は不動産業者から見ればお客様ですが、買い手は売り主にとってのお客様になります。
事務的な手続きは不動産業者が間に入って行ってくれます。特に気を払いたいのは、買い手の方が内覧に訪問した際の対応です。特別になにかもてなす必要はありませんが、買い手が気になるところをチェックできるように部屋を綺麗にしておくことや、スリッパを用意することでも丁寧さは伝わります。また愛想良く対応するだけでも印象は大きく変わってきます。
気持ちよく売買契約を取り交わせるように、不動産業者が全てやってくれると任せきりにならず、買い手とのコミュニケーションの際には丁寧な対応を心がけましょう。

売却には「一般媒介契約」を結ぶ

あなたのマンションを売却するに当って、不動産業者とあなたでまず取り交わす契約は不動産の「媒介契約」です。前述の通り、媒介契約には「一般媒介契約」、「専任媒介契約」「専属専任媒介契約」の3種類があります。

特段の条件がなければ「一般媒介契約」が良いでしょう。良い業者が見つかれば「専任媒介契約」も考えられますが、3カ月の間に売れなければ結局、一般媒介契約にして広く売り出すことになります。なので最初から一般媒介契約で進めた方が売り主には時間を無駄にしないで、買い手を見つけてきて業者と契約を進められます。
中には「買い取り保証」をつけて「専属専任媒介契約」を結び、売れなかった場合は不動産業者が買い取ってくれる場合もあります。媒介契約の違いについて理解した上で、専任や専属にするメリットが十分にあるか考えた上で、特段メリットがなければ「一般媒介契約」で進めるのが良いでしょう。

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・余裕のある計画
・リフォームはしない
・一般媒介契約を選ぶ

マンション売却の期間について

この章ではマンション売却でどのくらい期間を要するのかについて紹介します。
マンション売却の期間とステップごとの期間についてそれぞれを確認していきましょう。

マンション売却の期間

一般的にマンション売却における売り出しから成約までの「適正」期間は約3ヶ月です。
なぜなら、不動産会社が売却活動を行う際に約2~3ヶ月ですべての潜在顧客に情報が行きわたり、3ヶ月を超えてしまうと、売却戦略を見直さなければならないためです。
一方で、売却に要する「平均」期間は様々な要素によって大きく左右され、幅広く3~6ヶ月の期間だと計算しておいた方がよいでしょう。
ここでいう要素とは、地域・価格・買主との縁などを指しますが、多様化しているためどうしても場合によって異なると認識しておきましょう。

リナビス
マンション売却期間は3ヶ月から半年を想定しよう

マンション売却手続き別の目安期間

マンション売却の手続きは大きく、売り出し前・売り出し中・売り出し後の3つの段階に分かれます。
それぞれ、売り出し前は1~2週間・売り差し中は3~6ヶ月間・売り出し後は約1ヶ月を要すると考えていた方がよいでしょう。
以下は各段階で具体的に行う手続きです。

段階手続き目安の期間
売り出し前査定依頼1~2週間
媒介契約締結
売り出し中売り出し価格の設定3~6ヶ月間
問い合わせ・内覧の対応
購入希望者との売買交渉
売り出し後売買契約締結約1ヶ月間
受け渡し日の決定

マンション売却は信頼できる業者の力を借りよう

これまでみてきたように、マンション売却の肝は、どこの不動産業者に頼むかが非常に重要となります。まずは大切な資産を理解してよりよく売ってくれる不動産業者を見つけましょう

信頼できる業者選びは厳選した業者から選べるすまいステップを活用

地域にある不動産業者を一軒一軒探して問い合わせるのは手間も時間もかかって大変です。そんな味方になってくれるサービスが一括見積もり請求サービスすまいステップ。厳選された業者に一括で見積もりを請求できて、信頼できる業者選びの手助けをしてくれます。
家を住み替えることで人生も大きく変わります。大切なあなたの資産を大事に扱ってくれる良い業者を見つけ、良い条件で売却を進めましょう。

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不動産会社A1100万円
不動産会社B1400万円
不動産会社C1280万円

これだけ査定額に差が出ると、複数の不動産会社に査定を依頼することが、不動産を高く売るために必須だと言えるでしょう。

少しでも不動産売却を検討しているなら、一括査定サイトで自分の不動産がいくらで売れるか調べてみましょう。

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