マンション売却が初めての方は、手続きの進め方や必要な準備が分からず、不安を感じることも多い でしょう。
本記事では、マンション売却の基本的な流れを分かりやすく解説 します。
売却をスムーズに進めるためのポイントも紹介するので、ぜひ参考にしてください！
・マンション売却が初めてで不安
・なにから始めたらいいのかわからない
・マンション売却で失敗したくない
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Step1:マンション売却の事前準備をする
マンション売却の事前準備でやることは主に2つです。
- 売却のスケジュールを決める
- マンションの相場を把握しておく
- 必要書類を準備しておく
マンションが高く売れるようにスケジュールを組もう
マンションをできるだけ高く売るには、売却時期を考えて準備を始めましょう。
具体的には、新生活による引っ越し需要が高まる1~3月に売却するのがおすすめです。
売却の事前準備（書類集めや査定など）は、2週間～1カ月程度かかりますので、1~3月の売却を狙うなら12月ごろから準備を始めましょう。
マンション売却の相場を調べておこう
事前準備の段階で、自分でマンションの相場を調べておくとスムーズに売却を進めることができます。
自分のマンションが大体いくらで売れるのかを把握しておくことで、新居選びや売却費用の計算の役立てることができます。
また不動産会社に査定を依頼する場合、査定額が高いのか、低いのかを判断することができます。
マンション売却の必要書類
この際に必要書類
マンション売却には多くの書類が必要で、取得方法や保管してある場所もバラバラ。中には役所に行って申請が必要なものもあり、早めに準備をしないと契約成立直前に慌てることになります。
下記に、必要書類をまとめましたので参考にしてみてください。
| いつまでに必要か | 必要書類 | 取得場所 |
|---|---|---|
| マンションの査定時まで | 本人確認証明書 | 自宅に保管 |
| 権利証または登記識別情報 | 自宅に保管 | |
| 間取り図が分かる分譲時のパンフレットなど | 自宅に保管 | |
| 媒介契約時まで | 固定資産税納付通知書 | 自宅に保管・もしくは市町村で再取得 |
| マンションの管理規約など | マンションの管理組合 | |
| 引き渡し時まで | 印鑑登録証明書 | 市町村役場 |
| 口座情報のわかる通帳・キャッシュカード | 自宅に保管 | |
| 抵当権抹消書類 | 金融機関が準備する | |
| 管理に係る重要事項調査報告書 | マンションの管理組合 |
Step2:マンション査定を受ける
次にマンションの査定を受けましょう。
査定を受けることでマンションがいくらで売れるか見当がつき、資金計画が立てやすくなります。
査定を受ける際は以下の流れで進みます。
不動産会社へ査定依頼する
- 査定日を調整する
- 実際に査定してもらう
- 査定額を算出してもらう
マンション査定の3つの方法
まずは査定を依頼する不動産会社を決めて、査定依頼します。
査定は以下2つの種類に分かれるため、自分の目的に合った方法で依頼しましょう。
| 査定方法 | 特徴 |
| 訪問査定 | ・担当者が実際に家を訪れて査定 ・査定精度が高い ・査定額がわかるまで1週間前後かかる |
| 机上査定 | ・物件の築年数やエリアなどの情報から査定する簡易査定 ・査定精度が訪問査定より低い ・1～3日以内で査定額がわかる |
・訪問査定⇒正確な査定額が知りたい人、売却の検討度が高い人
・机上査定⇒おおよその査定額をすぐに知りたい人
必ず複数社に依頼して査定額を比較する
査定はマンション売却に強い不動産会社から、必ず複数の不動産会社に依頼しましょう。
1社のみだと、査定結果が高いのか安いのかの判断が難しく、「本当はもっと高く売れたのかも…」と後悔することになりかねません。
マンションに強い会社を選べば、多くのノウハウを活かして高額売却を実現してくれるでしょう。
どんな物件種別が得意なのかは、不動産会社のホームページで売却実績を確認すると良いでしょう。
複数の不動産会社に依頼する際は、Web上でまとめて査定ができる『不動産一括査定サイト』からの依頼が便利です。
3～4社へ査定依頼するのがおすすめです。
査定額を比較でき、相場に見合った価格かどうかを判断しやすくなります。
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必ず査定額の根拠を聞くようにする
査定をしてもらったら、金額の高い安いにかかわらず必ず査定額の根拠を聞きましょう。
たとえ高い査定額を提示されたとしても、査定額だけで不動産会社を選ぶのは危険です。
なぜなら、査定額の決め方にルールなどは存在せず、査定価格で売れるという保証はないからです。
中には、契約を取るために売れるはずのない高額な査定価格を提示して、契約後に値下げを強要するような悪質な不動産会社もあります。
「どんなポイントがどう評価されたのか」「他の会社と比べてなぜ高い・安いのか」などと質問することで、その査定額を信じていいのか、信頼できる不動産会社なのかを判断することができます。
査定額の根拠が明確であれば、その不動産会社は誠実で信頼でき、安心してマンションの売却を任せられるでしょう。
反対に、根拠が曖昧だったりそもそも返答が返ってこなかったりした場合、自分のマンションの売却も片手間で行われてしまう可能性があります。そのため、そのような不動産会社は避けましょう
Step3:マンションの付帯設備表を記載する
マンションの売却では、不動産会社との契約前に、付帯設備表が求められます。
引き渡し時点のマンションの状態を買主に知らせる書類
これは、契約時に買主へ渡す書類であり、物件内にある不動産設備の有無や故障の有無等などを記載します。
記載するのは「物件の今の状態」ではなく「物件を引き渡す時の状態」です。
例えば、引き渡し時に家具を外したい場合は付帯設備表に「無」と記載しましょう。もし「有」と記載してしまった場合、家具を付けたまま引き渡さなけさばなりません。
また、付帯設備表には物件を引き渡す際の状態を書きますが、媒介契約前の早いタイミングで記載するのがおすすめです。
- 買主へ早めに物件の状態を伝える
- 営業担当者が物件の状態を正しく把握した上で売却活動を行える
このようなメリットがあるので早めに記載しておきましょう。もし、売買契約時に相違する点があれば、この時点で修正できます。
Step4:不動産会社と媒介契約を結ぶ
査定を受けたら不動産会社と媒介契約を結びましょう。
不動産会社と結ぶ契約で、売主に代わって不動産会社が買主を探す契約
媒介契約には3つの種類がある
媒介契約には3種類あり、それぞれで特徴が異なります。
| 媒介契約の種類 | 複数の不動産会社と締結できる | サポートの充実度 | 特徴 |
|---|---|---|---|
| 専属専任媒介契約 | × | ◎ |
|
| 専任媒介契約 | × | 〇 |
|
| 一般媒介契約 | 〇 | △ | 複数の不動産会社と媒介契約を結べる |
それぞれメリット・デメリットがありますが、マンション売却がはじめての場合はサポートが手厚い「専属専任媒介契約」がおすすめです。
ただし、ほかの不動産会社へ同時に依頼できないため、専属専任媒介契約を結ぶ不動産会社は慎重に選びましょう。
不動産売却は一般的に3ヶ月程度かかるため、売却希望日の3ヶ月前には媒介契約を結びましょう。
媒介契約については以下の記事で詳しく解説しているので参考にしてみてください。
Step:5マンションの売り出しを開始する
不動産会社と媒介契約を結んだら、いよいよマンションの売り出しが始まります。
売り出し時は以下の点を押さえながら進めていきます。
- 売り出し価格を決める
- 掲載写真を撮影する
- 売却方針や戦略を決める
売り出し価格は査定額よりも高めにする
マンションを売り出すときの価格は、査定額よりも高めに設定しましょう。
なぜなら不動産の売買では、購入希望者が値下げ交渉をすることがほとんどだからです。査定額と同額で売り出してしまうと、値下げ交渉によって査定額よりも安い金額で売ってしまうことに繋がります。
そこで最初から少し高めに売り出しておけば、ある程度の値下げをしても問題ないのです。
また現在はマンションの需要が高まっているので、査定額よりも高い価格で売れるケースの方が多いです。
以下の画像は、すまいステップがマンションの売却経験者に「査定額よりも高く売れたか・安く売れたか」というアンケートを行った結果を示しています。
実際に、売却経験者のうち約3分の2の人が査定額よりも高い金額で売れています。
引用：すまいステップの独自調査「マンションを売却したことがある方へのアンケート」より
売却価格の最低ラインを決めて交渉に備える
購入希望者が見つかったら、条件交渉をされることが多いため、事前にに売却価格の最低ラインを決めておきましょう。
一般的に、不動産の売買では購入希望者からの値下げ交渉があります。買い手もできるだけ安く買いたいと思っているので、交渉の際に押しに負けて安く売ってしまう可能性も大いにあります。
そこで「この価格以下では売りません」というラインを決めておけば、有利な状態で交渉を進めることができます。
売却価格の査定ラインは、不動産会社と相談して決めると安心です。
ここまでなら値下げを認めようと事前に検討しておいたことが良かった。
見学者がいて売れそうになった時に、想定以上の値下げを要求され、受け入れるかどうかの判断が難しかった。売るかどうかは悩んだが、最初の検討を信じて断ることができた。
引用：すまいステップの独自調査「不動産の査定をしたことがある方へのアンケート」より
Step6:マンション売却の内覧に対応する
購入希望者が現れたら、室内を実際に見てもらう内覧が行われます。
内覧は、購入希望者の決断に大きな影響を及ぼすため、しっかりと対応することが大切です。
- 室内の広さ・間取り
- 室内の綺麗さ
- 設備の充実度
- 水回り
内覧者はこれらのポイントを見たうえで購入するかどうかを判断します。
室内が散らかっていたり水回りが汚れていたりする場合は、内覧までに綺麗にしておくとよいでしょう。
＊掃除をする時間がない
＊汚れがひどくて自分でできない
＊面倒だから自分で掃除したくない
Step7:マンションの売買契約を結ぶ
内覧が上手く行ったら購入希望者と売買契約を結びます。
売買契約時は主に以下の事項を行います。
- 告知事項の確認
- 売買契約書のチェック
- 売買契約書への署名
基本的には、不動産会社の担当者が進めてくれるので売主は担当者のアドバイスにしたがって進めていくだけ問題ありません。
ただし、売買契約書は自分でしっかり確認しておきましょう。
これは「契約不適合責任」という制度であり、買主を守るルールが設けられています。
例えば以下のようなケースが契約後に発覚すると売主責任となる可能性があります。
- 雨漏り
- シロアリ被害
- 構造耐力上主要な部分（柱や梁）などに不具合や欠陥が見つかった場合
このような「瑕疵」は告知事項であり、契約後に見つかった場合は事前に把握していなくても責任追及される場合があります。
事前にホームインスペクションを実施するなどして、家に欠陥がないかチェックしておくのがよいでしょう。
契約書の内容に問題なければ、契約書への署名・捺印をし、契約がまとまれば買主から売却価格の5~10%程度の手付金が支払われます。
最後に、売買契約を結んで引き渡し日が決まったら、マンションの管理組合に売却する旨の連絡を入れましょう。
ローン一括返済をする場合は事前の手続きが必要なため、融資を受けている金融機関にマンションを売る旨と引き渡し日を申告しましょう。
Step8:マンションを引き渡す
売買契約で定めた日程で物件の引き渡しをします。
引渡し時は以下のポイントを理解しておきましょう。
売買契約を結んだらすぐに引っ越し業者を手配し、引き渡し日までにマンションを空室にしましょう。
引き渡しの当日は売主と買主に加え、不動産会社、司法書士、売主買主と双方の銀行担当者（住宅ローンを使用する場合）が一堂に会して代金の決済や鍵の受け渡しが行われます。
住宅ローン残債が残ったままマンションを売却する場合は、代金を受けとった後すぐにローンを一括返済します。
これで売却は完了ですが、最後に登記情報の変更が必要です。
登記変更手続きが終わったら、不動産会社への仲介手数料の残り半分を支払って、マンションの売却が完了します。
Step9:マンションの確定申告をする
マンション売却で利益が発生したら確定申告が必要です。
【確定申告が必要なケース】
- マンションが買ったときより高く売れた場合
- 控除特例を利用する場合
確定申告しないと追加での課税が発生したり、節税のための控除や特例が使えなかったりするデメリットが発生します。
マンション売却によって利益を得た場合は必ず確定申告をしましょう。
売却益が出た場合は確定申告を忘れずに行う
マンションを売却して利益が出た場合、必ず確定申告を行いましょう。
確定申告を忘れてしまうと、延滞税や無申告税、重加算税などの税金が追加で掛かってしまいます。
期日までに忘れずに行うようにしましょう。
まとめ
不動産の売却のような大きなことをする際、先の行動が見えないまま動き出すのは非常に不安で、危険なことです。
ざっくりでもいいので、今回の内容を把握しておき、大まかに次の行動をイメージできるようにしておきましょう。
イメージトレーニングとまではいきませんが、失敗のないスムーズな売却には、迷いなく行動するための全体を見る力が必要です。
#マンション売却 #マンション売却流れ
