マンション売却の流れをおおまかに解説!全体像を把握して失敗をなくそう

さまざまな手続きや、多くの行動を必要とするマンションの売却において、『何をするべきかわからない』ことはとても不安に感じることです。
頭を抱えず、スムーズな売却を実現するには、まず売却の全体感を掴むことが重要です。
この記事では、マンションの売却の開始から引き渡し。そしてその後の確定申告までの流れをご紹介いたします。
監修蔭山 達也
大学卒業後、大手不動産流通会社に入社。売買仲介をメインに実務経験を積む。その後、株式会社ノヴェルに入社。著書に「条件難物件でも低予算で満室になるおもてなしビル管理経営」がある。
【保有資格】宅地建物取引士、ビル経営管理士、CPM(米国不動産経営管理士)
【URL】株式会社ノヴェルYouTubeチャンネル

『マンション売却』全体の流れ

マンションを売却する流れは大きく「売り出し前」「売り出し中」「売却後」という段階に分けられます。

マンション売却完了までの流れ
『マンション売却完了までの流れ』(すまいステップ編集部作成)

まずは不動産会社に相談し、査定をしてもらったら、気に入った不動産会社と契約を交わして売却をスタートします。

売買契約は買主と結ぶ契約で、この段階では売却代金は支払われませんが、購入がほぼ決定します。(買主の住宅ローン事情などにより契約がキャンセルとなる場合もある)

マンションの売却でかかる費用のうち大きいお金として、仲介手数料譲渡所得税が発生しますが、これらは買主からもらう手付金や売却金額で賄うことができます。

譲渡所得税は、売却で利益が出た場合に、売却の翌年に確定申告をして納税を行います。
ここまで行ってマンションの売却が完了となります。

すまリス
それぞれ、売り出し前は2週間程度・売り出し中は3ヶ月程度・売り出し後は1ヶ月程度(合計4~6カ月)を要するのが一般的!

マンション売却で必要な書類は、不動産会社から説明をもらうことができるので、先だって用意しなくても問題はありませんが、行動をイメージするため下の表にまとめておきます。

区分け流れ必要になる書類
売り出し前不動産会社に相談する・購入時の売買契約書
・購入時の重要事項説明書
・マンションの図面
・登記簿謄本
選んだ不動産会社と契約する
売り出し中売り出しを開始する・身分証明書,通所
・実印,印鑑証明書
・登記済権利証or登記識別情報通知
・固定資産税納税通知書
・抵当権抹消書類
・住民票or戸籍の附票
・物件状況確認書
売買契約を結ぶ(買主と結ぶ契約)
売却後マンションの引渡し・鍵
・買主に渡す管理規約等
売却後(翌年)確定申告と納税・確定申告書

次の章からは、それぞれのステップを詳しく解説していきます。

ステップ1:不動産会社に相談する

マンションを売却するための始めの一歩は、不動産会社に相談をすることです。

直接不動産会社(店舗)に赴いてもいいですが、コロナ禍ということもあり、不動産会社へネットから連絡する方法が主流となってきました。

詳しい流れ

1.不動産会社に相談する
2.査定をしてもらう
3.信頼できる不動産会社を選ぶ

「不動産会社に相談をする」ということは、要は査定を依頼することです。
まず査定で物件の現況を見てもらい、「いくらで売れそうか」「具体的な売却方法」「必要書類や、やるべきこと」を教えてもらいましょう。

マンションの査定は、これから契約するべき不動産会社を見極める場でもあります。
できる限り複数社から査定をしてもらい、参考にする査定結果を選べるようにしましょう。

特殊な事情がある場合など、今の状況をどこに相談したらいいかわからない方は『マンション売却に関する相談先はどこ?』をご覧下さい。

すまリス
ちなみに、不動産会社の行う査定には『訪問査定』と『机上査定』があって、現地に赴く訪問査定が、より厳格な査定結をしてもらえるよ!

複数の不動産会社に一括で査定を依頼できる『一括査定サイト』から査定依頼すると便利です。

不動産会社の査定額はそれぞれ大きく異なるので、後悔を残さないためには複数社を比較することが必要不可欠です。

一括査定サイトすまいステップなら、3分程度の入力で、最大4社の不動産会社に一括依頼することができます。

すまいステップは、提携する不動産会社を厳しい基準で厳選しているため、自ら1社づつ探していくよりも、優良な不動産会社に出会いやすくなります。

ステップ2:選んだ不動産会社と契約を結ぶ

実際に売却活動を開始するには、不動産会社と媒介契約を結ぶ必要があります。
媒介契約を結ぶことで、不動産会社は売却のお手伝い(仲介)をしてくれるようになります。

ここでは、売却に際しての条件のすり合わせや、売却が無事成功した際の不動産会社への成果報酬(仲介手数料)について取り決めます。

媒介契約には以下の3つの種類があり、下に行くほど拘束力の強い契約となります。

一般媒介契約複数の不動産会社と契約できる。売り主自身で買主を探せる。
専任媒介契約一社としか契約することができない。売り主自身で買主を探せる。
専属専任媒介契約一社としか契約することができない。売り主自身で買主を探せない。

どの契約が適しているのかはその物件の特徴により異なります。

ステップ3:売り出しを開始する

不動産会社との媒介契約を結んだら、いよいよ売却活動の開始です。
活動中の流れをイメージできるようにしておき、不動産会社に任せきりにならないようにしましょう。

売却活動中の詳しい流れ

1.売り出し価格をきめる
2.内覧の対応
3.売買条件の交渉

売り出し価格をきめるのは、売主本人です。
査定価格を参考に、自分の希望を不動産会社と話しあいつつ、適切な価格を決めていきましょう。

 


売り出しを開始したら、不動産会社が集客をしてくれますので、あとは購入希望者が現れた時の内覧対応をしっかり行いましょう。

すまリス
内覧に向けて事前に掃除をしておくことも大切だね!
内覧のポイントは、とにかく印象!特に玄関や水回りの清掃は欠かせないよ!

内覧対応の努力が功を奏し、購入希望者が購入意思が固まってきたら、詳しい売買条件の交渉などを行っていきます。
この際に、多くの場合で購入希望者からの『値下げ提案』がされるので、どこまで許容できるかも考えておきましょう。

ステップ4:売買契約を結ぶ(買主と結ぶ契約)

条件が定まったら、売買契約を結び売却活動終了です。

売買契約時の詳しい流れ

1.担当者による重要事項説明
2.売買契約の取り交わし
3.手付金を買い主から受け取る
4.仲介手数料の支払い

重要事項説明」では、宅地建物取引士の有資格者が、不動産の権利関係、都市計画法や建築基準法に関すること、売買代金の支払い方法、万が一契約が解除になった時の規定など記載されている「売買契約書」の内容確認や説明を行います。

売買契約を行った後は、手付金の受領や不動産会社への仲介手数料の支払いを行います。

手付金は、売買代金の10%程度が一般的で、その後支払われる売却代金の一部として扱うことが多くあります。

ステップ5:マンションを引渡す

売買契約での取り決めた日にちに、物件の引渡しを行います。

引渡しの詳しい流れ

1.関係者が集まり手続き開始
2.売却代金の支払い(買主)
3.鍵などの受け渡し(売主)
4.司法書士による登記手続き

引き渡しは契約で定められた内容に従って行われます。また、引き渡しでは、売主と買主に加え、不動産会社司法書士売主買主と双方の銀行担当者(住宅ローンを使用する場合)が集まって行うのが一般的です。

買主が売却代金を売主に支払いますが、先に受け取っている『手付金』を代金の一部として、残りの残金を支払う形が一般的です。

一方で、売主は買主にマンションの鍵やマンションの管理規約などの各種書類の引き渡しを行います。

決済と鍵・書類の引き渡しの交換が済むと、司法書士がすぐに登記所に向かい、所有権移転登記や抵当権抹消登記、新たな抵当権設定登記を行います。

ステップ6:利益が出たら確定申告をする

マンション売却時は税金がかかります。
売却して得た『利益』に対して譲渡所得税(住民税・所得税・復興特別税)が課せられるため、利益が発生した場合確定申告をし納税する必要があります。

納税までの詳しい流れ

1.課税対象か確認する
2.確定申告書を作成する
3.確定申告書を提出
4.納税

納税の必要があれば、確定申告書を作成し、売却の翌年の2月16日~3月15日に書類を提出します。
その後、段階的に税金を支払っていきます。

売却による利益が無ければ、確定申告を行わない場合もあります。

まとめ:全体像を把握して失敗のない売却を!

不動産の売却のような大きなことをする際、先の行動が見えないまま動き出すのは非常に不安で、危険なことです。

ざっくりでもいいので、今回の内容を把握しておき、大まかに次の行動をイメージできるようにしておきましょう。

イメージトレーニングとまではいきませんが、失敗のないスムーズな売却には、迷いなく行動できる全体を見る力が必要です。

売却の意思がすでに決まっている方は、さっそく不動産会社に相談してみましょう。
下のフォームから、全国から厳選された不動会社に一括で査定を依頼することができます。
あなたが心から信頼できる不動産会社を選びましょう。

すまいステップなら簡単に査定価格が分かる
リナビス
リナビス

あなたの家の適正価格が分かる
【完全無料】一括査定

リナビス
step1
リナビス
step2
リナビス
step3
リナビス
step4
❏記事のおさらい!

マンションを売却するならまず何から始めればいい?

まずは不動産会社に相談することから始めましょう。査定をうけ、あなたのマンションの価格を計算してもらうことで、適切なアドバイスを得ることができます。詳しく知りたい方はステップ1:不動産会社に相談するをご覧ください。

 
売り出しを開始したら何をすればいい?

マンションを売り出した後は、基本的な集客業務は不動産会社が担当します。購入希望者が見つかった時は、内覧の依頼が入りますので内覧対応をしましょう。詳しくはステップ3:売り出しを開始するをご覧ください。

 
マンションの売却にかかる費用は?高いの?

売買契約書を作る際の『印紙税』。売買成立時に不動産会社に支払う『仲介手数料』。売却した際の利益に課税される『譲渡所得税』が主な費用です。仲介手数料と譲渡所得税は100万を超えることもあります。詳しく知りたい方は『マンション売却』全体の流れをご覧下さい。

 
マンションを売却するなら事前に書類が必要?

マンションを売却するにあたって必要となる書類はたくさんあります。いずれも用意するのは不動産会社に相談した後でも問題ありませんので、入手困難な方は相談をしながら収集していきましょう。詳しくは『マンション売却』全体の流れをご覧ください。

不動産一括査定サイトを使って査定をしたら300万円以上の差も珍しくない

不動産一括査定サイトすまいステップ を使って実際に不動産を査定してみると、査定額に300万円以上差が出ることも珍しくはありません。

不動産会社 査定価格
不動産会社A 1100万円
不動産会社B 1400万円
不動産会社C 1280万円

これだけ査定額に差が出ると、複数の不動産会社に査定を依頼することが、不動産を高く売るために必須だと言えるでしょう。

少しでも不動産売却を検討しているなら、一括査定サイトで自分の不動産がいくらで売れるか調べてみましょう。

【完全無料】うちの価格いくら?