【「マンション売却流れ」に関するよくある質問】
- マンション売却の事前準備をする
- マンション査定を受ける
- 不動産会社と媒介契約を結ぶ
- マンションの売り出しを開始する
- マンションの付帯設備表を記載する
- マンション売却の内覧に対応する
- マンションの売買契約を結ぶ
- マンションを引き渡す
- マンションの確定申告をする
また、不動産会社によって査定額やサービス内容が異なるため、複数の不動産会社と比較するのも効果的です。
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複数の不動産会社の査定額を比較しながら売り出し価格を決めましょう。
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また、税金関係に関しては税理士が最も詳しいので、不動産会社ではなく税理士へ相談しましょう。
Step1:マンション売却の事前準備をする
まずはマンション売却に必要な書類を準備することから始めましょう。
この期間にやること！
- 必要な書類を把握する
- 査定時までに必要な書類を準備する
マンション売却には多くの書類が必要で、取得方法や保管してある場所もバラバラ。
中には役所に行って申請が必要なものもあり、早めに準備をしないと契約成立直前に慌てることになります。
下記に、いつまで・どんな必要書類がいるのかまとめました。
| いつまでに必要か | 必要書類 | 取得場所 |
|---|---|---|
| マンションの査定時まで | 本人確認証明書 | 自宅に保管 |
| 権利証または登記識別情報 | 自宅に保管 | |
| 間取り図が分かる分譲時のパンフレットなど | 自宅に保管 | |
| 媒介契約時まで | 固定資産税納付通知書 | 自宅に保管・もしくは市町村で再取得 |
| マンションの管理規約など | マンションの管理組合 | |
| 引き渡し時まで | 印鑑登録証明書 | 市町村役場 |
| 口座情報のわかる通帳・キャッシュカード | 自宅に保管 | |
| 抵当権抹消書類 | 金融機関が準備する | |
| 管理に係る重要事項調査報告書 | マンションの管理組合 |
最初は査定時までに必要な書類が家にあるか確認してみましょう。
Step2:マンション査定を受ける
書類の準備をしながら、不動産会社にマンションの査定を依頼します。
マンション査定を受けることでマンションがいくらで売れるか見当がつき、資金計画が立てやすくなります。
この期間にやること！
- 査定を依頼する
- 日程調整する
- 訪問査定を受ける
- 不動産会社を比較・検討する
通常査定申し込みから正確な査定額が分かるまでは1週間程度の時間がかかるので、先に査定申し込みをして査定までの間に書類を集めると時間の短縮ができます。
マンションの正確な査定額を算出するためには室内の状態を加味しなければならないため、不動産会社の担当者がマンションを訪れて査定する「訪問査定」を受けるる必要があります。
マンションの査定申し込みをして不動産会社から返信が来たら、日程を調整して訪問査定を受けましょう。
部屋の綺麗さや床の傷、壁紙のはがれなどは査定額に影響しないので、この段階ではリフォームや大がかりな掃除は必要ありません。
査定額や不動産会社の対応を比較するために、複数の不動産会社から査定を受けることがおすすめです。
複数の不動産会社に依頼する際は、Web上でまとめて査定ができる『不動産一括査定サイト』からの依頼が便利です。
不動産一括査定サイトすまいステップなら、無料で最大4社から不動産会社に査定依頼ができます。下記バナーからお進みください。
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【シミュレーションあり】マンション査定とは？査定の種類や評価ポイント、流れを解説
Step3:不動産会社と媒介契約を結ぶ
遅くとも引き渡し希望日の3カ月前には、不動産会社と媒介契約を結びましょう。
媒介契約を結ぶと、不動産会社がWebサイトや店頭での案内などを通してマンションの営業活動を支援してくれます。
この期間にやること！
- 媒介契約を結ぶ不動産会社を決める
- 媒介契約の種類を決める
- 媒介契約を結ぶ
まずは、マンション査定を受けた会社の中から媒介契約を結ぶ不動産会社を選びます。できれば1社に、どうしても難しい場合は2~3社程度に絞りましょう。
媒介契約には3つの種類がありますが、種類によって媒介契約は一つの不動産会社としか締結できません。
| 媒介契約の種類 | 複数の不動産会社と締結できる | サポートの充実度 | 特徴 |
|---|---|---|---|
| 専属専任媒介契約 | × | ◎ |
|
| 専任媒介契約 | × | 〇 |
|
| 一般媒介契約 | 〇 | △ | 複数の不動産会社と媒介契約を結べる |
それぞれメリット・デメリットがありますが、マンション売却がはじめての場合はサポートが手厚い「専属専任媒介契約」がおすすめです。
売買契約書の準備は不動産会社が行ってくれます。
どの会社と媒介契約を結ぶかがマンション売却の成否を左右すると言っても過言ではないため慎重に選びましょう。
媒介契約とは？契約の種類や手数料、注意点までわかりやすく解説
Step4:マンションの売り出しを開始する
不動産会社との媒介契約を結んだら、いよいよマンションの売り出しが始まります。
希望通りの条件で売却するためにも、不動産会社の担当者と売却の方針・戦略を良く話し合っておきましょう。
この期間にやること！
- 売り出し価格を決める
- 掲載写真の撮影
マンションの売り出し価格は、売主が自由に決められます。
ただし高すぎる価格をつけると売れ残る可能性があるため、相場の1割程度を上限に設定することをおすすめします。
価格が決まったら、ポータルサイトや広告に載せる物件写真の撮影も行われます。
最近は家具などをCGで消すなど、掲載写真の撮り方を工夫している不動産会社も多いです。
片付けがどの程度必要なのか事前に確認しておきましょう。
物件写真や売り出しポイントがまとまったら、ポータルサイトに掲載されたりチラシが配られ購入希望者の集客が始まります。
Step5:マンションの付帯設備表を記載する
マンションの付帯設備表を記載しましょう。
付帯設備表とは、引き渡し時点のマンションの状態を買主に知らせる書類で、売買契約時に必要となります。
物件内にある不動産設備の有無や故障の有無等などを記載します。書類は、不動産会社が持っているので、そちらに記入しましょう。
この期間にやること！
- 営業担当者などの第3者と各設備の動作確認をする
- 撤去すべき不動産設備を決める
注意すべき点が、「物件の今の状態」ではなく、「物件を引き渡す時の状態」を記載することです。
家具を外して持っていきたい場合、付帯設備表には「無」と記載しましょう。もし、「有」と記載してしまった場合、家具を付けたまま引き渡さなけさばなりません。
付帯設備表には、物件を引き渡す際の状態を書きますが、媒介契約後の早いタイミングで書く理由としては、以下の2つがあります。
- 買主に早めに物件の状態を伝えるため
- 営業担当者が物件の状態を正しく把握した上で売却活動を行うため
もし、売買契約時に相違する点があれば、この時点では修正できます。
一方、売買契約時に記載した内容が、引き渡し時点で相違が出る場合は、修理等をする必要があります。
Step6:マンション売却の内覧に対応する
購入希望者が現れたら、室内を実際に見てもらう内覧が行われます。
内覧時のマンションの印象は、購入希望者の決断に大きな影響を及ぼします。しっかり準備して臨みましょう。
住みながらマンションを売却する場合は特に、室内の片付けと掃除を徹底的に行いましょう。
お風呂・トイレ・キッチンなどの水回りは購入希望者が良くチェックするポイントです。汚れがひどい場合は専門業者にハウスクリーニングを依頼することも一つの手です。
内覧時の準備をしっかりしていると、最終的な売却価格や引き渡し日などを決める条件の交渉時も有利に運べます。
Step7:マンションの売買契約を結ぶ
引き渡し日の1~3カ月前に、買主と売買契約を結びます。
売買契約では、最終的なマンションの売却価格や引き渡し日を取り決めます。
この期間にやること！
- 告知事項があるか確認する
- 売買契約書のチェック
- 売買契約書への署名・捺印
- 手付金を受け取る
- 不動産会社へ仲介手数料の半額を支払う
- マンションの管理会社への連絡
- ローン一括返済の事前手続き
売買契約書に記載のない瑕疵が売却後に発覚すると、売主に補償などの義務が発生します。
雨漏りやシロアリ被害など告知事項がある場合は不動産会社を通して必ず申告しましょう。
売買契約書は不動産会社が作成してくれますが、内容が相違ないかチェックしましょう。契約書の内容に問題なければ、契約書への署名・捺印をします。
契約がまとまれば、買主から売却価格の5~10%程度の手付金が支払われます。
不動産会社への仲介手数料の半額の支払いもこのタイミングで行われます。手付金の一部を支払いに充てるケースが多いようです。
売買契約を結んで引き渡し日が決まったら、マンションの管理組合に売却する旨の連絡を入れましょう。
ローンが残っているマンションは、引き渡し日に住宅ローン一括返済をします。
ローン一括返済をする場合は事前の手続きが必要なため、融資を受けている金融機関にマンションを売る旨と引き渡し日を申告しましょう。
マンション売却の売買契約書とは？記載内容や確認すべき項目を解説
↑こちらから査定を依頼できます！↑
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Step8:マンションを引き渡す
売買契約で定めた日程で物件の引き渡しをします。
売買から引き渡しまでは通常1~3カ月ほど時間がありますが、売却後にトラブルが起こらないよう最後まで気を抜かずに進めましょう。
売買契約を結んだらすぐに引っ越し業者を手配し、引き渡し日までにマンションを空室にしましょう。
引き渡しの当日は売主と買主に加え、不動産会社、司法書士、売主買主と双方の銀行担当者（住宅ローンを使用する場合）が一堂に会して代金の決済や鍵の受け渡しが行われます。
住宅ローン残債が残ったままマンションを売却する場合は、代金を受けとった後後すぐにローンを一括返済します。
マンションを売ったら登記情報の変更が必要です。通常、登記手続きは司法書士に依頼するため書類作成の手間などはほとんどかかりません。司法書士は不動産会社が手配してくれます。
登記変更手続きが終わったら、不動産会社への仲介手数料の残り半分を支払って、マンションの売却が完了します。
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Step9:マンションの確定申告をする
マンション売却で利益が発生したら、確定申告が必要です。
確定申告しないと追加での課税が発生したり、節税のための控除や特例が使えないというデメリットが発生します。
納税までの詳しい流れ
- マンション売却で利益が出たか確認する
- 確定申告書を作成する
- 確定申告書を提出
- 税金が発生する場合は納税する
マンション売却で発生した利益に対する税金は分離課税として、給与所得とは別に申告する必要があります。
そのため、サラリーマンの方でも確定申告が必要であることに注意しましょう。
確定申告書を作成し、売却の翌年の2月16日～3月15日に書類を提出します。
所得税は2~3月、住民税は4月ごろ支払います。
売却による利益が無ければ、確定申告は必要ありません。
マンション売却における確定申告の基礎知識を徹底解説！不要なケースや必要書類など
マンション売却で失敗しないための注意点
ここでは、マンションの売却で失敗しないための注意点を解説します。
売却前、売却中、売却後の3ステップで解説していきます。
売却前の注意点
高く売れやすい時期を狙う
マンションをできるだけ高く売るには、売却時期を考えて準備を始めましょう。
具体的には、新生活による引っ越し需要が高まる1~3月に売却するのがおすすめです。
売却の事前準備（書類集めや査定など）は、2週間～1カ月程度かかりますので、1~3月の売却を狙うなら12月ごろから準備を始めましょう。
あらかじめ自分で相場や費用を調べておく
事前準備の段階で、自分でマンションの相場を調べておくとスムーズに売却を進めることができます。
自分のマンションが大体いくらで売れるのかを把握しておくことで、新居選びや売却費用の計算の役立てることができます。
また不動産会社に査定を依頼する場合、査定額が高いのか、低いのかを判断することができます。
最近では査定シミュレーターやAI査定、匿名査定など、個人情報不要でおおまかなマンションの価格を知ることができるサービスもあります。
＞個人情報不要！すまいステップの家査定シミュレーターはこちら
複数社に依頼して査定額を比較する
査定は必ず複数の不動産会社に依頼しましょう。
1社のみだと、査定結果が高いのか安いのかの判断が難しく、「本当はもっと高く売れたのかも…」と後悔することになりかねません。
一方で複数社に査定を依頼すれば、各社の査定額を比較できるため思わぬ損失を回避できます。
複数の不動産会社に依頼する際は、Web上でまとめて査定ができる『不動産一括査定サイト』からの依頼が便利です。
不動産一括査定サイトすまいステップなら、無料で最大4社から不動産会社に査定依頼ができます。下記バナーからお進みください。
一括査定であなたの家の適正価格が分かる
オンライン対応
【シミュレーションあり】マンション査定とは？査定の種類や評価ポイント、流れを解説
必ず査定額の根拠を聞くようにする
査定をしてもらったら、金額の高い安いにかかわらず必ず査定額の根拠を聞きましょう。
「どんなポイントがどう評価されたのか」「他の会社と比べてなぜ高い・安いのか」などと質問することで、その査定額を信じていいのか、信頼できる不動産会社なのかを判断することができます。
査定額の根拠が明確であれば、その不動産会社は誠実で信頼でき、安心してマンションの売却を任せられるでしょう。
反対に、根拠が曖昧だったりそもそも返答が返ってこなかったりした場合、自分のマンションの売却も片手間で行われてしまう可能性があります。そのため、そのような不動産会社は避けましょう。
マンションが得意な不動産会社を選ぶ
不動産会社にも、「マンションに強い」「戸建てや土地の売却が得意」など、実は得意分野があります。
マンションに強い会社を選べば、多くのノウハウを活かして高額売却を実現してくれるでしょう。
どんな物件種別が得意なのかは、不動産会社のホームページで売却実績を確認すると良いでしょう。
マンションの売却実績がない会社に依頼してしまうと、思うように売却が進まず相場より安く売れてしまう可能性があります。
査定額だけで会社を選ばないようにする
複数の査定結果の中で、一番高い査定額を出した不動産会社に売却を依頼したいと考えるのが普通だと思います。
しかし、査定額だけで不動産会社を選ぶのは危険です。
なぜなら、査定額の決め方にルールなどは存在せず、査定価格で売れるという保証はないからです。
中には、契約を取るために売れるはずのない高額な査定価格を提示して、契約後に値下げを強要するような悪質な不動産会社もあります。
査定額の根拠を聞いたり、実際に不動産会社の担当者に会って話をしてみたりして、信頼できるかどうか見極めることが大切です。
もちろん、査定額は不動産会社選びの重要な判断材料です。しかし、それだけで決めてしまうと思わぬ形で損をしてしまうかもしれません。
選んだ不動産会社は一番高い査定金額を出してくれ、担当者も親切でした。
しかし、売り出し価格ではなかなか売れませんでした。仕方なく、売り出し価格の値下げをせざるを得なかったのが不満に思いました。
査定金額を高く提示してくれた不動産会社だけを選ぶのではなく、高く売るためのノウハウがあって売り出しに強い不動産会社を選ぶようにすればよかったです。
引用：すまいステップの独自調査「マンションを売却したことがある方へのアンケート」より
売却中の注意点
売り出し価格は査定額よりも高めにする
マンションを売り出すときの価格は、査定額よりも高めに設定しましょう。
なぜなら不動産の売買では、購入希望者が値下げ交渉をすることがほとんどだからです。査定額と同額で売り出してしまうと、値下げ交渉によって査定額よりも安い金額で売ってしまうことに繋がります。
そこで最初から少し高めに売り出しておけば、ある程度の値下げをしても問題ないのです。
また現在はマンションの需要が高まっているので、査定額よりも高い価格で売れるケースの方が多いです。
以下の画像は、すまいステップがマンションの売却経験者に「査定額よりも高く売れたか・安く売れたか」というアンケートを行った結果を示しています。
実際に、売却経験者のうち約3分の2の人が査定額よりも高い金額で売れています。
引用：すまいステップの独自調査「マンションを売却したことがある方へのアンケート」より
相場から極端に離れた価格で売り出さない
査定額よりも高く売り出した方が良いと解説しましたが、相場から大きく離れた価格設定は禁物です。
例えば、売り出し価格を「売った後に〇〇万円は手元に欲しい」「ローンを返済するために〇〇万円以上で売りたい」という基準のみで決めてしまうと、買い手が見つからず売れ残ってしまう可能性があります。
マンションを買う人も、近隣のマンションや同じマンションの違う部屋と比較しながら検討しています。マンションが明らかに割高だと、買い手は他のマンションに流れてしまいます。
さらに長く売れ残り続けると、家に何か問題があるのではないかと思われてしまい、売るためには値下げするしかないという事態になりかねません。
失敗を避けるためにも、おおむね相場に合わせた価格設定をするべきでしょう。
売却価格の最低ラインを決めて交渉に備える
購入希望者が見つかったら、条件交渉の前に売却価格の最低ラインを決めておきましょう。
一般的に、不動産の売買では購入希望者からの値下げ交渉があります。買い手もできるだけ安く買いたいと思っているので、交渉の際に押しに負けて安く売ってしまう可能性も大いにあります。
そこで「この価格以下では売りません」というラインを決めておけば、有利な状態で交渉を進めることができます。
売却価格の査定ラインは、不動産会社と相談して決めると安心です。
ここまでなら値下げを認めようと事前に検討しておいたことが良かった。
見学者がいて売れそうになった時に、想定以上の値下げを要求され、受け入れるかどうかの判断が難しかった。売るかどうかは悩んだが、最初の検討を信じて断ることができた。
引用：すまいステップの独自調査「不動産の査定をしたことがある方へのアンケート」より
売却後の注意点
引き渡し日に間に合うよう早めに準備する
マンションの売却が成立したら、引き渡し日までに必ずマンションを渡せる状態にしておかなければいけません。
片付けや引っ越しのトラブルにより期日に引き渡しができないとなると、買主に対して違約金を支払わなければいけません。
引き渡し日が決まったら、早めに引っ越しや片付けの段取りを済ませておきましょう。
売却益が出た場合は確定申告を忘れずに行う
マンションを売却して利益が出た場合、必ず確定申告を行いましょう。
確定申告を忘れてしまうと、延滞税や無申告税、重加算税などの税金が追加で掛かってしまいます。
期日までに忘れずに行うようにしましょう。
マンション売却で困ったときの相談先
実際にマンションを売却する際、流れのどこかで困ったときはどうすれば良いのでしょうか？
ここでは、マンション売却で困ったときの相談先をそれぞれご紹介します。
基本的には不動産会社に相談する
売却前、売却中、売却後のいつでも、困ったらまずは不動産会社に相談しましょう。
売却前であれば、色々な不動産会社に漠然とした悩みを聞きに行っても良いでしょう。また売却中、売却後の困りごとについては、契約している不動産会社に質問してみましょう。不動産会社にとって売主はお客さんなので、快く引き受けてくれるはずです。
売却活動が上手く行かない場合は他の不動産会社に相談
売却活動が思うように進まない、不動産会社とのやり取りが上手く行かないなどの場合は、他の不動産会社に相談するのも手です。
媒介契約の期間中に不動産会社を変更することはできませんが、他の会社に話を聞きに行くことはできます。もしかしたら今契約している不動産会社との相性が悪く、契約期間が終わったら変更する必要性が出てくるかもしれません。
上手く行かない場合は、まずは他社の話も聞いてみて判断しましょう。
税金関係は税理士に相談
税金の金額や支払い時期、支払い方法などに困ったら税理士に相談するのがおすすめです。
マンションを売却する際にかかる税金は、ルールがとても複雑です。マンションの所有期間、利益が出たかどうか、売却価格など多くの要素が関わってきます。また節税のための控除も多く、どんなケースでどんな控除を使えるのかを完全に理解するのはとても大変です。
そんなときに、税金のプロである税理士に相談すると良いでしょう。ただし、最初から税理士事務所に直接行くのはおすすめしません。なぜなら相談料金を取られてしまうからです。
最初は自治体が主催している無料相談会へ行くことをおすすめします。
売却後の確定申告は国税庁電話相談センター
マンションを売却して利益が出た場合や、税金の控除を利用する場合は、確定申告を行わなければいけません。確定申告は複雑であり、初心者がいきなり自力で行うのは労力がかかります。
確定申告については、まずは国税庁電話相談センターに相談してみましょう。毎年2月16日に近づくと、確定申告に特化した窓口に電話ができるようになります。
また、自治体が主催している確定申告相談会に行くのもおすすめです。確定申告の時期になると混雑するため注意が必要ですが、確定申告書を書いて持って行くと無料で添削してくれます。初心者の方や不安な方は、各機関を頼りましょう。
まとめ
不動産の売却のような大きなことをする際、先の行動が見えないまま動き出すのは非常に不安で、危険なことです。
ざっくりでもいいので、今回の内容を把握しておき、大まかに次の行動をイメージできるようにしておきましょう。
イメージトレーニングとまではいきませんが、失敗のないスムーズな売却には、迷いなく行動するための全体を見る力が必要です。
