土地の売買が初めてでも迷わない!基本の流れから注意点まで解説

土地の売買を行いたい場合、何から始めたらよいのか迷う人もいるでしょう。高額なお金が動くだけに、しっかり把握しておきましょう。

今回は、土地を売買する際の流れを紹介し、基本的な知識を解説します。各ステップで負担する税金・費用、用意する書類などを解説します。

不動産会社やその担当者の力量によって、うまく運ぶか左右されてしまう可能性もあるので、不安なくスムーズに土地の売買ができるよう基本的な知識を身につけましょう。利用できる控除や特例についてもチェックして、計画を立てておくとよいでしょう。

土地の売買の基本的な流れ

注文住宅を建てたいまたは土地を購入して投資したいなどとという人は土地購入を検討するのではないでしょうか。また、相続や古屋解体などにより土地を所有している人は土地売却を検討するのではないでしょうか。

土地を売買するときに何から始めたらよいのか、全体的な流れを解説します。

土地を購入する場合

土地購入の手続き全体の流れを解説します。

  1. 土地探し
  2. 購入申込書を提出する
  3. 住宅ローン事前審査を受ける
  4. 不動産売買契約を結ぶ
  5. 住宅ローンの本審査申し込み
  6. 金融機関と金銭消費貸借契約を結ぶ
  7. 土地の引き渡し

土地探しは3ヶ月?1年を目安に探せるとよいでしょう。インターネットで検索したり不動産会社やハウスメーカーなどに依頼して情報収集しましょう。

購入したい土地が見つかったら、仲介業者や不動産会社を介して売主に購入申込書を提出して購入の意思表示をします。他に購入希望者がいた場合購入できない場合もあります。立地のよい土地は競争率が高いため、よいと思ったらすぐに購入申込書を提出しましょう。

住宅ローンは、購入申し込みしてから1週間から2週間以内に金融機関で事前審査を受けましょう。土地だけを購入する場合には「土地先行融資」や「つなぎ融資」を受けることができます。ただし、購入した土地に家を建てることが条件です。土地だけの購入だとローン審査は厳しい傾向にあるため、複数社に相談して事前審査を受けましょう。

ローン事前審査を通過し資金の目途がついたら、不動産売買契約の締結に入ります。その際に受ける重要事項説明は納得した上でサインしましょう。特に所有権の移転手続きや登記する時期などをしっかり確認しておきましょう。売買契約時には印鑑、印紙代、手付金、仲介手数料の半金、本人確認書類が必要です。

本審査は本店で行われ、さらにローン保証会社による審査も実施されることから審査期間は1週間から2週間ほどかかります。本審査で確認される項目は、申込者本人の収入を証明する書類以外にも、不動産売買契約書や登記事項証明書などの書類も求められるので用意しておきましょう。

融資が実行され残金決済が終わったら土地の引き渡しと同時に、土地の所有者を売主から買主へ変更する所有権移転登記の申請をして所有権の移転を行います。

土地を売却する場合

土地売却の手続き全体の流れを解説します。

  1. 不動産会社に土地査定を依頼する
  2. 媒介契約を結ぶ
  3. 土地を売り出す
  4. 買主と値段交渉
  5. 売買契約を結ぶ
  6. 土地の引き渡し

不動産会社に現地調査をしてもらい売却額の目安を把握しましょう。また、コンタクトを取った複数の不動産会社から信頼できる不動産会社を絞り込んで選定しましょう。

仲介を依頼する不動産会社が決まったら、媒介契約を結びます。媒介契約には3種類あり、「一般媒介契約」「専任媒介契約」「専属専任媒介契約」の中から選びます。それぞれにメリットとデメリット、向き不向きがあるので自分にあった媒介契約を結びましょう。

土地の周りの環境や引き渡しの際に付随する設備などが記載されている告知書を作成し、売り出し条件等を決めて不動産会社が広告活動・情報発信していきます。

購入希望者が現れれば、土地をいくらでいつ頃売買するかなどを決めていきます。交渉は不動産会社を仲介して購入希望者が価格交渉を行い、両者が納得する条件で調整します。

売買契約は不動産会社の人と売主と買主が直接対面して行います。売買契約書に売主と買主の双方が署名・捺印し、買主から手付金を受け取ったら売買契約締結完了です。

買主から手付金を除いた残りの代金を受領し、売主から買主への所有権移転登記を申請します。登記上の所有者を売主から買主へ変更して引き渡しが完了します。

土地の売買にかかる税金・費用

土地を売買するときにかかる税金や費用について紹介します。売主と買主によって負担する内容が異なります。自分が払うべき費用をきちんとチェックしておきましょう。

不動産会社への仲介手数料

仲介手数料とは、不動産会社を通じて土地の売買をした場合に売買契約が成立したら成功報酬として支払う費用です。仲介手数料は宅建業法により請求できる手数料の上限額が決まっています。ほとんどの不動産会社は上限額でそのまま請求するため、上限額を知ることで仲介手数料の相場を知ることができます。

売買価格上限額
200万円以下の部分売却価格×5%(+消費税)
200万円超400万円以下の部分売却価格×4%(+消費税)
400万円超の部分売却価格×3%(+消費税)

仲介手数料が無料になるケースについても紹介します。ただし、一定のリスクがあることが多いので、その点には注意が必要です。

土地の売主が不動産会社の場合仲介手数料が無料になります。その場合、直接購入という形になり、不動産会社に直接交渉しなければなりません。売買取引の重要事項について専門知識が必要となったり、必要書類の準備やローンの手続きなど通常は仲介の不動産会社が進めてくれる手続きを自分で行わなければならないリスクがあります。

もう一つは、売主と買主の両方から仲介手数料を受け取れる場合です。買主側が無料になるケースは、売主が早く売却したいなどの事情があると、売主が双方の仲介手数料を負担したり、不動産会社が売主側の仲介手数料だけで仲介することもあります。ただし売主側が無料になるケースは、囲い込みと呼ばれる手法を用いている場合があるので注意が必要です。

売買契約書にはる印紙代

印紙税法で定められた課税文書に対して印紙代を支払う必要があります。不動産の売買契約書や土地賃貸借契約書など契約書や領収書などが課税文書に該当し、記載金額によって税額が決定します。同じ契約書を複数作るときは、1通ごとに印紙を貼らなければなりません。

印紙代が軽減される場合があります。不動産の譲渡に関する契約書のうち、記載金額が10万円を超えるもので、平成26年4月1日から令和4年3月31日までの間に作成された契約書が軽減措置の対象になります。

記載金額本則税率軽減税率
10万円超50万円以下400円200円
50万円超100万円以下1,000円500円
100万円超500万円以下2,000円1,000円
500万円超1,000万円以下10,000円5,000円
1,000万円超5,000万円以下20,000円10,000円
5,000万円超1億円以下60,000円30,000円

土地のローンにかかわる諸費用

買主の場合は、ローン費用やローンの事務手数料、団体信用生命保険料など融資手続き費用がかかります。売主の場合は、売却する不動産にローンが残っている場合、一括返済のために金融機関の事務手数料が必要です。

売買すると土地の登記費用

不動産売買では、売買によって変わった登記簿の内容を変更するために不動産登記を行わなければなりません。

売りたい土地の抵当権を抹消するのは、その土地の現所有者の売主のため抵当権抹消登記にかかる費用は売主が負担します。また登記簿に記録されている住所や氏名は、買主の住所氏名に変更する必要があるため、売主が登録料を負担します。

新たな所有者である買主が名義変更手続きにかかる費用を負担します。売主から買主に所有権が移る所有権移転登記や抵当権設定登記の費用は買主は負担します。

様々な登記は土地家屋調査士や司法書士などのプロにまとめて登記申請代理の依頼をすることが多く、その手数料はそれぞれの登記の当事者が負担します。

引き渡し後に支払う各種税金

買主は、固定資産税・都市計画税の精算分や不動産所得税を支払います。

固定資産税とは、毎年1月1日に土地などの不動産を所有している人に市町村から課される地方税で、「固定資産税評価額×1.4%」が納税額です。都市計画税とは、土地などの不動産を所有している人に市町村から課される地方税で、「固定資産税評価額×市町村が定める税率(上限0.3%)」が納税額です。

購入した土地の引き渡し日以降の固定資産税、都市計画税を日割り計算し、前所有者に支払います。1月1日から引き渡し日までの分は前所有者が負担し、1年分の固定資産税を前所有者が納税します。

不動産取得税は、土地や家屋など不動産を取得したときに取得した人に対して都道府県から課税される税金です。取得した不動産の価格×税率(原則4%)を納税します。

売主は譲渡所得税を支払います。土地売却時に利益が出た場合に課されるのが、「所得税」と「住民税」でまとめて譲渡所得税といいます。利益に対して課される税なので、土地売却で利益が出なかった場合は課税されません。税率は土地の所有期間で異なります。

売買の状況によって必要になる諸費用

土地の状況などによって必要になる費用について紹介します。

造成工事費用

田や畑などになっている土地を住宅に適した土地に変えて売却する場合にかかる費用です。田や畑など軟弱な地盤の土地であったり土地に激しい高低差があると、整地や伐採・抜根、地盤改良などをする必要があります。

現況測量費用

測量図を付けている方が売却しやすい上に、現況図が必要なため売却したい土地の測量を行います。現在の土地の面積や隣接する土地との境界線を確認するためにも行います。土地の売却の際には、隣地とのトラブルを避けるためにも測量は必要です。

解体費用

売却したい土地に空き家や古屋など家が立っている場合、その解体費用がかかります。解体費用は解体する家の構造や建材によって変わります。また古い家でアスベストが含有されていると特別な処理をしないといけないため費用は高くなります。

地質調査費用

土壌汚染や地盤の状態を知りたいと思う買主が多いため、土地を売却する際には地質調査が条件となっていることがあります。購入後に埋設物が発見され余計な費用が発生して買主とのトラブルを避けるためにも売りだし前に行うとよいでしょう。

土地の売買で結ぶ媒介契約の種類と特徴

土地を売る仲介を依頼する不動産会社が決まったら、媒介契約を結びます。

媒介契約には3種類あり、「一般媒介契約」「専任媒介契約」「専属専任媒介契約」の中から選びます。それぞれにメリットとデメリット、向き不向きがあるので自分にあった媒介契約を結びましょう。

複数の不動産会社を利用する一般媒介契約

他の媒介契約と比べて縛りが少なく自由度が高いのが一般媒介契約です。複数業者との契約ができ、自分自身でも売却活動を行うことができます。ただし買主が見つかった場合には「自己発見取引」としてすべての媒介業者に通知を行う必要があります。

また売却期限がないため、取引が成立するまで委託契約を継続することができます。

一般媒介契約のメリットは、不動産会社選びに苦労しないことです。複数の不動産会社と契約ができるので、自分との相性や販促戦略や力量を一定期間見極めることができます。また複数社と契約を結ぶことで、それぞれの会社が自社成立を目指して積極的に競うのでよりよい条件での売却が期待できます。

デメリットは、人気エリア以外の土地の場合や売却活動を行っても成果が見込めないと判断された場合、不動産会社が積極的に販売に力を入れず、物件がいつまでも売れ残ってしまう可能性があります。

1社にだけ売買を依頼する専任媒介契約

専任媒介契約は、1社のみとの契約に縛られていますが、自分で買主を見つける直接取引が認められています。媒介契約を結ぶ際に費用は発生しませんが、売却できたら不動産会社へ仲介手数料を支払う仕組みです。

契約期間は最長3ヶ月です。この期間は他の不動産会社と媒介契約を結ぶことができません。専任媒介契約を結ぶと、不動産会社は2週に1回以上営業活動の報告を行うことが義務付けられています。また売り出し中の物件情報が登録されているネットワークシステム「レインズ」に契約締結日から7日以内に登録する義務があり、他の不動産会社も物件情報を検索することができます。

専任媒介契約のメリットは、不動産会社を1社に依頼するため、広告費や宣伝費をかけてしっかり販売活動を行なってもらえるので、比較的スムーズに買い手が見つかる可能性が高いでしょう。

デメリットは、売主都合で専任媒介契約を途中で解除またはキャンセルする場合はキャンセル料がかかり、広告費や宣伝費を請求されることがあります。専任媒介契約を結ぶ際はよく不動産会社を吟味して決めましょう。

不動産会社と密なやり取りをする専属専任媒介契約

専属専任媒介契約は、1社のみとの契約に縛られ、自分で買主を探すこともできません。3つの中で最も制約のある媒介契約ですが、不動産会社の手厚いサポートが受けることができ、比較的早く売れやすいのが特徴です。

契約期間は最長3ヶ月です。この期間は他の不動産会社と媒介契約を結ぶことができません。専属専任媒介契約を結ぶと、不動産会社は1週に1回以上営業活動の報告を行うことが義務付けられています。また契約締結日から5日以内にレインズに登録・登録証明書を依頼主に渡さなければなりません。よりスムーズに買主を見つけやすくなります。

専属専任媒介契約のメリットは、契約した不動産会社は1週に1回以上営業活動の報告を行うため、報告の頻度が多く、販売状況の把握がしやすいことです。

デメリットは、友人や家族などの知人で契約を結びたいというケースが出てきても、必ず契約した不動産会社を仲介しなければならないため仲介手数料がかかってしまいます。また担当者の力量によって希望通りに売却がいかない可能性があります。複数の不動産会社査定依頼をして、やりとりの過程で比較して信頼できる営業担当者を選ぶとよいでしょう。

土地の売買で必要な書類一覧

土地の売買で必要な書類の種類と、入手方法などを紹介します。

書類の種類入手方法
身分証明書運転免許証やパスポートなどいずれか1点
実印市区町村の役所で印鑑登録をしたハンコを持参
印鑑証明書市町村役場の窓口や各自治体のサービスセンターなど
権利書物件取得時に法務局から公布
固定資産税の納税通知書毎年4月に自宅へ郵送される
固定資産評価証明書市区町村役場の窓口

不動産会社がその都度教えてくれることが多いですが、事前に用意しておくと安心です。

売主は、売却する土地の所有者が本人であるかどうか確認するために身分証明書が必要です。運転免許証やパスポートいずれか1点あれば問題ありません。

また決済・引き渡し時に登記に必要となる実印と印鑑証明書は事前に用意しておくと安心です。市区町村の役所で実印として登録するまたは登録したたハンコを持参します。印鑑証明書は発行から3ヶ月以内のものなので注意しましょう。市町村役場の窓口や各自治体のサービスセンターなどで取得できます。

他には決済・引き渡し時には必要になる権利書や固定資産税の納税通知書、固定資産評価証明書が必要です。万が一紛失してしまった場合は、権利書は司法書士による本人確認情報や事前通知制度などの手続きをすることで、固定資産税の納税通知書や固定資産評価証明書は市区町村役場の窓口で取得することができます。

土地の売買で失敗しないための注意点

土地の売買で失敗しないための4つの注意点を紹介します。不動産会社やその担当者の力量によって、うまく運ぶか左右されてしまいます。また、税金対策で受けられる特例や控除をうまく利用して、少しでも支払う金額を減らせたらうれしいですよね。

売買の仲介を依頼する不動産会社を厳選

売買を自力で全て行うのは大変なので、不動産会社に仲介を依頼しますよね。依頼する不動産会社の担当者の力量によってスピードや精度が左右されてしまう可能性があります。不動産会社選びに失敗しないために、不動産会社を選ぶときに注意したいポイントを紹介します。

複数社を比較する

売却する場合は、複数社に査定依頼しましょう。不動産会社によって査定結果が異なります。査定依頼を出す際は一括査定サービスの「すまいステップ」を利用すると手間がかからず簡単に行えます。一度の申込みで複数社に査定依頼ができます。

すまいステップ

業者の専門性と業績をチェック

不動産会社には「売却業」「賃貸業」「管理業」など様々な専門があります。売却を専門にしている業者に依頼しましょう。どの分野に優れているかは、会社のホームページを見れば確認できます。同時に売却したいまたは買いたい土地と似た土地の販売実績があるか見ておくと売却ノウハウが分かってよいですね。

担当者には宅建士の資格を保有している人を選ぶ

不動産売買には経験だけでなく専門的知識が必要です。宅建士の資格があれば、不動産取引の専門家として一定以上の知識を保有している証明になります。保有しているかどうかはホームページのプロフィールや名刺に記載してあるのでぜひチェックしてみましょう。

3種類の媒介契約をきちんと提案する担当者を選ぶ

土地を売却する際に結ぶ媒介契約には3種類ありますが、1社の不動産会社としか契約ができない「専属専任媒介契約」「専任媒介契約」しか提案しない担当者には注意しましょう。複数社と契約ができる「一般媒介契約」も考慮した上でどの媒介契約を結ぶのか検討するのがおすすめです。

土地の売買にかける期間に余裕

土地の売買にかかる期間の目安は、3から6ヶ月です。長くても1年を目処にするとよいでしょう。早すぎても長すぎてもよくありません。余裕をもって売買しましょう。

余裕をもっていないと、中途半端に妥協してしまい条件が少し悪い土地を購入したり、想定より安く売却してしまったりすることもあります。

税金対策で特例や控除を適用

土地を購入または売却する際に、少しでも出費は抑えたいものですよね。土地の売買時に利用できる特例や控除内容や利用条件、さらには利用するための手続きを解説します。

土地の購入で適用される特例や控除の種類は次の通りです。

  • 軽減措置
  • 住宅ローン控除制度

軽減措置は、新築の住宅に適用され、不動産取得税の税率が3%になります。

住宅ローン控除制度では、住宅ローンを利用して土地を購入した場合、年末時の住宅ローンの残高1%が所得税や住民税から控除されます。新築または中古の住宅取得することが条件となります。

土地購入の際に新築住宅の建設が条件となりますが、不動産取得税の減税措置があります。通常は課税標準額×4%ですが税率が3%に軽減されます。ただし、この減税処置は2021年3月31日までの期限が定められています。

また、新築または中古の住宅取得を条件に、住宅ローンを利用して土地を購入した場合、年末時の住宅ローンの残高1%が所得税や住民税から控除されます。土地だけを住宅ローンで取得した場合には適用されないため注意が必要です。土地と住宅を同時に取得し住宅ローンを組んだ場合、ローン全額が住宅ローン控除の対象となります。

土地の売却で適用される特例や控除の種類は次の通りです。

  • 3,000万円特別控除
  • 軽減措置
  • 最大1,000万円の控除

居住用として所有していた土地を、建物を解体して売る場合、譲渡所得から3,000万円まで控除が受けられます。ただし居住しなくなった日から3年後の年末までに売却することや建物を解体する場合は解体から1年以内に売却契約を結ぶことなどの条件があるので注意しましょう。

さらに、売却した年の1月1日時点で土地の所有期間が10年を超えていれば、3,000万円特別控除に加え控除後の譲渡所得への税率を抑えることができます。譲渡所得の内6,000万円以下の部分については通常20%の税率が14%になります。

また、平成21年、22年に取得した土地などの保有期間が5年以上の場合や公共事業などのために土地建物を売った場合などにも控除が適用される可能性があるので、売却する土地が以上に該当する場合にはよく確認しておきましょう。

売買契約書は細部内容を理解

売買契約書に記載される一般的な規定は以下に挙げられます。

  • 売買の目的物および売買代金
  • 手付金・売買代金の支払いの時期や方法等
  • 売買対象面積・測量・代金清算・境界の明示
  • 所有権の移転の時期
  • 引き渡しの時期
  • 抵当権等の抹消所有権移転登記等
  • 物件状況等報告書
  • 契約違反による解除・違約金
  • 手付解除
  • 融資利用の特約

売買契約書は、仲介する不動産会社が作成します。売買契約書がどのような内容であるか、きちんと納得し理解することが大切です。もし不明な点があれば、不動産会社に聞きましょう。

一度締結してしまうと解除が難しいため、売買契約書はしっかりとチェックしておきましょう。チェックしておきたいポイントを紹介します。

  • 売買する土地の表示は正しいか
  • 売買代金、手付金等の額は正しいか
  • 支払日は正しく明記されているか
  • 所有権の移転と引き渡しの時期に無理はないか
  • 手付解除はいつまで可能か
  • 違約金は妥当な額か
  • ローン特約について、買主のローン利用に無理はないか

契約書には、不動産に関する専門的な言葉や説明が多いため、よく理解できない部分もあるかと思います。不明な点はきちんと理解できるまで確認を行いましょう。契約した後にトラブルに発展しないよう、慎重に進めていくことが大切です。

土地の売買で失敗をしないため、基本的な知識を身につけてから挑もう

土地を売買するには何から始めたらよいのか、全体的な流れは把握できたでしょうか。さまざまなステップがある中で、必要な書類、発生する費用などがあります。契約時に失敗しないためにも、専門用語や媒介契約の種類など基本的知識を身につけてから始めるとよいでしょう。不安を減らしスムーズな土地売買を目指しましょう。


不動産一括査定サイトを使って査定をしたら300万円以上の差も珍しくない

不動産一括査定サイトすまいステップ を使って実際に不動産を査定してみると、査定額に300万円以上差が出ることも珍しくはありません。

不動産会社 査定価格
不動産会社A 1100万円
不動産会社B 1400万円
不動産会社C 1280万円

これだけ査定額に差が出ると、複数の不動産会社に査定を依頼することが、不動産を高く売るために必須だと言えるでしょう。

少しでも不動産売却を検討しているなら、一括査定サイトで自分の不動産がいくらで売れるか調べてみましょう。

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