【専門家監修】不動産売却メディア「すまいステップ」

相続した家の売却にかかる税金と節税対策の方法

  • 更新日:2022年6月15日
相続した家の売却にかかる税金と節税対策の方法

ただでさえ高い税金がかかる相続ですが、相続した家を売却する場合はさらなる税金が発生します。
2重の税負担に頭を悩ませている方も多いでしょう。

ただ、相続した家の売却では、個人の税負担を軽減するための節税方法が用意されています。

この記事では、相続した家の売却でかかる税金と、節税の方法について解説しています。
余計な税金を払ってしまわないよう対策をしていきましょう。

【家相続】費用から手続きの流れ、よくある質問まで徹底解説

相続した家の売却にかかる税金

相続した家を売却する際、税金には非常に注意が必要です。

マイホームの売買は住み替え促進のため優遇されていますが、マイホームでない家の売却は税金が高くなりやすいためです。

すまリス
マイホームとして扱っている家を『居住用財産』というよ。
相続する家が自分にとって居住用財産なのか認識しながら税金を確認していこう!

家の売却にかかる税金は、契約書作成にかかる『印紙税』と、売却で利益が出た場合にかかる『譲渡所得税』の2つです。

また、不動産の売却は名義人本人しかできないため、相続した家を一度自分の名義にする必要があります。その際に『登録免許税』がかかります。

印紙税

家を売却する際は、買い手と売買契約を結ぶため売買契約書を作成します。
印紙税は、売買契約書に記載されている金額(売却金額)の額に応じて課税されます。

契約金額(土地の売却価格)本則税率軽減税率
10万円を超え 50万以下400円200円
50万円を超え 100万円以下1,000円500円
100万円を超え 500万円以下2,000円1,000円
500万円を超え 1,000万円以下1万円5,000円
1,000万円を超え 5,000万円以下2万円1万円
5,000万円を超え 1億円以下6万円3万円
1億円を超え 5億円以下10万円6万円

令和4年3月31日までは、軽減税率欄の額が適用されます。

参考:国税庁『不動産売買契約書の印紙税の軽減措置』

役所で納税する必要はなく、郵便局などで収入印紙を購入し、契約書へ貼付・消印をすることで納税したことになります。

節税ポイント

通常、印紙税は売主・買主の2部。場合によっては不動産会社を含めた3部作製されます。
印紙税は契約書の原本にのみかかるため、「1部のみを原本。後はコピー」とすることで、1部分の印紙税を折半することもできます。
買主はもちろん、不動産会社にも相談しておきましょう。

譲渡所得税

譲渡所得税は、不動産を売却して譲渡所得(利益)が発生した場合に、その譲渡所得に対して課税される税金です。
譲渡所得税は一つの税金を表しているのではなく、住民税所得税(復興特別所得税を含む)をひとまとまりにした言葉です。


譲渡所得とは

売買のシーンでは、売却で得た利益のことを譲渡所得と呼びます。譲渡所得の算出方法は後ほど解説します。

譲渡所得税の税率

譲渡所得税は、譲渡所得に対し一定の割合で課税されます。

その家を所有している年数(所有期間)に応じて税率が異なります。
相続や贈与の場合は、前の持ち主の所有期間がそのまま引き継がれるので、多くの方が以下の長期譲渡所得に該当するでしょう。

分類所有期間所得税住民税合計税率
短期譲渡所得5年以下30.63%9%39.63%
長期譲渡所得5年越え15.315%5%20.315%
軽減税率※10年越え10.21%4%14.21%

※下段の軽減税率(10年越え所有軽減税率)は、居住用財産の売却で適用されます。詳しい要件についてはこちら

例えば、譲渡所得1,000万円で所有期間20年(長期譲渡所得)の場合は、譲渡所得税額は2,031,500円となります。

相続前から自身もマイホームとして利用していた家(居住用財産)の場合は、軽減税率が適用できるため1,421,000円となります。

譲渡所得の求め方

譲渡所得税を算出するには、譲渡所得(利益)が分からなければいけません。
譲渡所得の求め方を確認していきましょう。

すまリス
譲渡所得は利益。買主から受け取る金額(売却金額)とは別物だから注意!
譲渡所得は以下の様に、売却金額からもろもろの金額を差し引いて求めます。

譲渡所得=

売却金額 -(取得費譲渡費用)- 控除額


取得費とは

取得費とは、不動産を取得するためにかかった費用の総称です。
以下は取得費に含まれるものの例です。(参考:国税庁
  • 家の購入代金(減価償却相当額を差し引いた金額)
  • 土地の購入代金
  • 取得時の不動産取得税や登録免許税などの各種税金

取得費として計算するには、その金額を証明する書類が必要になります。
金額を証明できない場合は、取得費を売却金額の5%として計算します。

譲渡費用とは

譲渡費用とは、不動産を売るためにかかった費用の総称です。
以下は譲渡費用に含まれるものの例です。(参考:国税庁
  • 不動産会社への仲介手数料
  • 支払った印紙税
  • 売るために建物を解体した際の解体費用

固定資産税など、維持や管理にかかる費用は譲渡費用には含まれません。
あくまでも、売るために直接的にかかった費用です。

控除額とは

控除額とは、不動産の売買に際して用意されている特別控除を利用した際に、譲渡所得の計算時に差し引くことができる金額です。
特別控除については次章で詳しく解説しますが、例えば以下のよう特別控除があります。
  • マイホームを売却した際の3,000万円特別控除
  • 相続した空き家を売却した際の3,000万円特別控除

譲渡所得税の計算例

以下の条件で譲渡所得税を計算してみましょう。

  • 所有期間40年の非居住用財産(譲渡所得税率は20.315%)
  • 売却金額3,000万円
  • 取得費1200万円
  • 譲渡費用150万円
  • 控除額なし

まずは譲渡所得から求めます。

譲渡所得=

3,000万円 -(1,200万円150万円)- 0円 = 1,650万円

譲渡所得は1,650万円となりました。
次に長期譲渡所得の20.315%をかけて譲渡所得税額を求めます。

譲渡所得税額=

1,650万円 × 20.315% = 3,351,975円

譲渡所得税額は3,351,975円となりました。

節税ポイント

取得費は、金額を証明する書類がないと、売却金額の5%で計算されてしまします。
相続後、または相続から相当な時間が経過すると書類を集めることが困難になりますので、事前に取得費関連の書類を確保しておきましょう。

相続家の売却にかかる税金を抑える特別控除

譲渡所得を抑える手段として最も効果的なのは特別控除の適用です。

特別控除は、売却益を確定申告する際に自分で申請しなければ適用されません。
また、適用要件を満たしていない場合は特別控除を使うことができません。

ここからは、家の売却で使える特別控除と、その要件(重要部分のみ抜粋)を解説いたします。

マイホームを売った時の3,000万円特別控除の特例

マイホーム(居住用財産)を売却した場合、譲渡所得を最大3,000万円控除することができる特例です。

相続した家でも、自身が居住用財産として利用していた場合は控除を適用させることができます。

先ほどの、税額3,351,975円となった計算例を使って、特別控除を適用した場合の税額を計算してみましょう。

譲渡所得=

3,000万円 -(1,200万円150万円)- 3,000万円 = 0円

譲渡所得が0円となるため、税額も0円になりました。


適用要件参考:国税庁

  • 今自分が住んでいる家や土地の売却
  • 売った年の前年および前々年に3,000万円の特例控除や譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例の適用を受けていない
  • 住まなくなってから3年経過した年の12月31日までに売ることができる
  • 売った家屋や敷地について、収用等の場合の特例控除など他の特例の適用を受けていない
  • 売る相手が配偶者や査系血族、生計を一にする親族ではない

相続した空き家を売った時の3,000万円特別控除の特例

被相続人が生前一人で暮らしていて、相続後空き家となった家を売却した場合、譲渡所得を最大3,000万円控除することができる特例です。

先ほどの『マイホームを売った時の3,000万円特別控除』同様3,000万円の控除が受けられるため、譲渡所得3,000万円以下の売却では税金が発生しないことになります。

適用要件参考:国税庁

  • 相続や遺贈によって取得した家や土地の売却
  • 相続の時から譲渡の時まで貸付等、事業の目的で活用していない
  • 相続の時から譲渡の時まで居住していない
  • 一定の耐震基準を満たす家、あるいは取り壊した土地
  • 相続の開始があった日から3年後の12月31日までに売る事ができる
  • 売却代金が1億円以下であること。

相続税の一部を取得費に充てることができる特例

相続税と譲渡所得税の2重の税負担を軽減するための制度として、他に『取得費加算の特例』があります。

取得費加算の特例を利用すると、相続税額の一部を、譲渡所得税の計算に用いる取得費に合算することができます。

譲渡所得=

売却金額 -((取得費 + 相続税の一部)- 譲渡費用)- 控除額

すまリス
取得費が増えれば譲渡所得が減る。
譲渡所得が減れば税金も安くすむね!

取得費に加算できる金額

取得費に加算できる金額は、売却した不動産にかかった相続税額です。

相続の場面では、不動産以外の財産も同時に相続し、負債がある場合は不動産のようなプラスの財産と一緒に相続します。
相続税は、相続財産の総額に応じて税率が決定し課税されるため、売却した不動産の相続税だけ求める際は、以下の様に計算します。

取得費加算額の計算方法

例えば、価値3,000万円の不動産と2,000万円の貯金を子供一人が相続した場合で計算してみましょう。

この記事では、相続税の計算方法は詳しく述べませんが、相続税を160万円とします。

取得費に加算できる金額=

160万円 × (3,000万円 ÷ 5,000万円)=96万円

96万円が取得費に加算できる価格となりました。

結果、96万円分取得費が増えるため、96万円分譲渡所得が減ります。

適用要件

取得費加算の特例は、相続不動産の売却であれば多くの方が利用できます。
しかし、上記で解説した3,000万円の特別控除等と併用できないため注意が必要です。

適用要件参考:国税庁

  • 相続や遺贈で取得した財産の譲渡
  • その財産を取得した人に相続税が課税されている
  • 相続開始日から3年10カ月以内に譲渡完了していること

節税もできる!相続した家を売却するメリット

ここからは、売却を決断していない方に向けて、売却するメリットを3つ紹介していきます。

相続後の負担をなくすことはもちろん、場合によっては、大きく税金を抑えることがもできます。

相続税を安くできるケースがある

相続税の計算は、原則的に相続税評価額(相続税算出の基準となる不動産の価値)で行われます。

しかし、売却を行い実際の価値(時価)がそれ以下であった場合、その価格で相続税を申告できる場合があります。

例えば、「子供一人が、相続財産は全体で6,000万円、そのうち相続税評価額2,000万円の不動産を相続した。しかし、田舎のために住宅需要がなく売却価格は700万円だった。」ケースで考えてみましょう。

単純に2,000万円で申告した場合、相続財産は6,000万円。
700万円で申告した場合は、相続財産4,700万円となり、この価格から基礎控除を差し引いた額に税率をかけ、さらに税率に応じた控除額を差し引いて相続税を計算します。

2,000万円で申告した相続税=

(6,000万円 – 3,600万円) × 15%50万円=310万円

700万円で申告した相続税=

(4,700万円 – 3,600万円) × 15%50万円=115万円

相続税が半分以上も減額したことが分かります。

このように、売却した価格を申告するには、その価格が時価として認められる必要があります。

例えば、早急に売却したいからといった目的で、意図的に安く売却している場合は時価として認められません。

「売り急がずに、まっとうに売却を行った結果、需要がないために700万円での取引となってしまった」場合のように、時価として考えられる理由が必要なのです。

相続財産を平等に分配できる

相続財産は、相続人同士で平等分配するのが一般的です。
不動産は現金の様に細かく分けることが難しいため、平等な分配もまた難しくあります。

不動産を共有の名義として、平等に権利を分配することも可能です。
しかし、こうした共有名義の物件は管理や売却の際に共有者の同意が必要になるため、自分の意思通りに物事を運べずトラブルに陥る可能性があります。

そこで、不動産を売却し現金化したうえで分配すれば、確実かつ、明確に平等な分配を行うことができます。

相続後、一次的に相続人の一人が不動産を譲りうけ、売却し現金化してから財産を分配することを換価分割と呼びます。

空き家の維持費やトラブルリスクを回避できる

日本では、空き家の数が増えており、空き家にまつわるトラブルもまた急増しています。

国土交通相の調べによると、空き家となった住宅の取得原因は相続が半数を占えていることが分かります。
相続した家は、今後空き家となる可能性が十分にあるのです。

空き家を取得した経緯

空き家を放置することは維持費はもちろん、様々なトラブルを発生させる可能性があります。

空き家放置のトラブル例参考:国税庁

  • 腐食が進行し倒壊の危険性が高まる
  • 野生動物が住み着き周辺トラブルを招く
  • 管理が行き届かず特定空き家に指定される
    • 固定資産税が高くなる
    • 撤去や修繕命令が下る
  • 周辺の資産価値を下げかねない

不動産会社の査定で売れる価格を把握しておこう

売却を前向きに検討している方も、そうでない方も、まずは家がいくらで売れるかを知っておく必要があります。

不動産会社の行う査定は、売れるであろう予想価格を算出するものですが、目安となる価格が分かれば、おおよその印紙税、譲渡所得税を計算することができます。

査定額は不動産会社によって大きく異なる場合があるので、複数社を比較してより信頼できる不動産会社の査定額を参考にしましょう。

一括査定サイトすまいステップでは、全国から厳選された不動産会社に査定依頼をすることができます。
3分程度の入力で最大4社の不動産会社一括で依頼することができるので、複数社を比較したい方に大変便利なサービスです。

すまいステップなら簡単に査定価格が分かる
リナビス
リナビス

一括査定であなたの家の適正価格が分かる
オンライン対応

リナビス
step1
リナビス
step2
リナビス
step2
リナビス
step3
リナビス
step4

【完全無料】うちの価格いくら?