【専門家監修】不動産売却メディア「すまいステップ」

農地転用できない土地とは?転用できない土地を活用する方法

  • 更新日:2024年5月20日
監修吉崎 誠二
社団住宅法人・不動産総合研究所 理事長。㈱船井総合研究所上席コンサルタント、(株)ディーサイン、不動産研究所所長を経て現職。不動産・住宅分野におけるデータ分析、市場予測、企業向けコンサルテーションなどを行う。【保有資格】宅地建物取引主任士【URL】不動産エコノミスト 吉崎誠二
農地転用できない土地とは?転用できない土地を活用する方法

農地転用とは、農地(田んぼや畑)を農地以外の目的で使用できるようにすることです。

市街化区域外の農地の場合、農地転用するには都道府県知事や農業委員会の許可を得なければなりません

農地転用の許可が下りるかどうかは立地基準」と一般基準によって決まります。それぞれの基準について、以下で詳しく説明します。

立地基準による農地転用の可否について、以下の表にまとめました。

区分概要可否
農用地区域内農地農業振興地域内の農用地区域(青地)に指定されている農地原則不可
第1種農地良好な営農条件を備えている農地原則不可
(条件次第で許可されることも)
甲種農地市街化調整区域内の特に良好な営農条件を備えている農地原則不可
(条件次第で許可されることも)
第2種農地第3種農地に近接する区域または将来的に市街化が見込まれる区域の農地条件付きで可
第3種農地市街化が進んでいる区域にある農地原則可

本記事では、農地転用できない土地について詳しく説明します。また、転用できない土地の活用方法についても解説します。

農地転用できない土地とは

市街化区域内の農地であれば、手続きさえすれば、基本的に転用が可能です。ただし、市街化区域外の土地を農地転用する場合は様々な基準があります

すまリス
農地は、市街化区域外にあることが多いよ!

1章では、農地転用できない土地の基準について詳しく解説します。

  • 市街化区域内の農地:届出をすれば農地転用が可能
    (ただし生産緑地・特定生産緑地には制限あり)
  • 市街化区域外の農地立地基準と一般基準を満たせば農地転用が可能

農用地区域内農地

農業振興地域内の土地のうち「農用地区域」に指定されている農地は、原則として農地転用が認められません

日本国内の土地は、農振法によって農業を振興するべき地域(農業振興地域)とそうではない地域(農業振興地域外)に区分されています。

農業振興地域内の土地は、さらに「農用地区域(青地)」「農用白地地域(白地)」に分けられています。

農用地区域(青地)には、農業振興地域の中でも特に高い生産性のある農地や、農業上の利用を確保するべきだと判断された土地が指定されています。

すまリス
農地の確保は農業政策に関わるため、農業に最適な土地を都道府県が区域指定し、農業以外の目的での利用を厳しく制限しています。

土地の指定が農用地区域(青地)か、農用白地地域(白地)か、農業振興地域外かどうかはeMAFF農地ナビ」で大まかに調べられます

第1種農地

農用白地地域(白地)あるいは農業振興地域外の農地の内、以下の「良好な営農条件」を満たす農地は「第1種農地」に分類され、農地転用が原則として認められません

良好な営農条件
  • 10ヘクタール以上の規模のひとまとまりの農地の区域内にある農地
  • 農業公共投資の対象となった農地
  • 自然条件から見て標準以上の生産性が見込まれる農地
すまリス
いわゆる集団農地や、土地改良事業の対象となった農地が該当します。

ただし、農業用施設や農業振興に役立つ施設、他の公共性の高い施設を建築する場合には、農業以外の利用が許可されることもあります。

甲種農地

「甲種農地」も、原則として農地転用が認められません

甲種農地とは、市街化調整区域内で、以下の「特に良好な営農条件」を満たす農地です。

特に良好な営農条件
  • 10ヘクタール以上の規模のひとまとまりの農地の区域内にある農地
  • 農業機械での効率的な農業経営に適している農地
  • 農業公共投資が8年以内に実施された農地
すまリス
農業機械による効率的な農業ができる土地かどうかが主な目安となります。
ただし、農業用施設や農業振興に役立つ施設、他の公共性の高い施設を建築する場合には、農業以外の利用が認められることもあります。

第3種農地

第3種農地とは、農用白地地域(白地)あるいは農業振興地域外の農地の内、市街化が進んでいる区域内の農地のことです。

具体的には、以下の条件のいずれかを満たしている農地です。

  • 農地の前面道路に上・下水道またはガス管のうち2種類が埋設していて、かつ500m圏内に2つ以上の公共施設がある
  • 300m圏内に公共交通機関やインターチェンジ、公共施設等がある
  • 宅地化率が40%以上の区画内にある
  • 用途地域が定められている区域内にある

第3種農地は、一般基準を満たしていれば農地転用が可能です。

第2種農地

第2種農地とは、農用白地地域(白地)あるいは農業振興地域外の農地の内、第3種農地に近接する区域や将来的に市街化が見込まれる区域の農地、または生産性の低い小規模の集団の農地(10ヘクタール以上の集団農地から外れている農地)のことです。

すまリス
市街化の傾向は、農地の500m圏内に公共交通機関や公共施設があるかどうかなどを目安に判断されます。

周辺の他の土地や第3種農地では転用の目的が達成できないと判断される場合に農地転用が許可されます。

一般基準

第2種農地、第3種農地であったとしても、「一般基準」を満たさない場合は農地転用は許可されません

農地転用の一般基準は、以下のような視点で審査されます。

  • 農地転用後の事業が確実に行われるか
  • 周辺農地の営農に支障を生じさせないか
  • 一時転用の場合は必ず農地に復元されるか

具体的には、土地の利用計画がきちんと立てられているか、資金が確保されているか、農地転用によって周辺農地に悪影響が出ないか、土砂流出や崩壊などが起こり得ないか等を審査します。

一般基準を満たさない場合には、区分の条件はクリアしていても、農地転用はできません。

農地転用できる土地は宅地として売却できます。

しかし、ただ買主を見つけるだけでなく、売買成約後に農地転用の手続きまで行わなければならないため、スムーズな取引を目指すなら農地売買の経験がある不動産会社に依頼するのがオススメです。

不動産一括査定サイトのすまいステップなら、お家に居ながら全国各地の優良不動産会社に査定依頼できます。

すまいステップなら簡単に査定価格が分かる
リナビス
リナビス

一括査定であなたの家の適正価格が分かる
オンライン対応

リナビス
step1
リナビス
step2
リナビス
step2
リナビス
step3
リナビス
step4

農地転用できない土地を活用する方法

農地転用できない土地を所有している場合は以下の方法で農地を活用することをおすすめします。

【農地転用できない土地の活用方法】
  • 近隣の農家に農地を貸し出す
  • 市民農園を開設する
  • 農地バンクに登録する

休耕地になってしまっている農地を所有し続けている方は、ぜひご参考にしてください。

近隣の農家に農地を貸し出す

所有している農地の近隣で営農している農家がいる方は、農地を貸し出せないか打診してみるとよいでしょう。売買は難しくても、貸借して使用はしてもらえる可能性はあるかもしれません。

休耕地は放っておくと雑草が生い茂り、すぐに荒れ果ててしまうものです。しかし、他の農家の方に農作してもらえれば、土地の状態を維持できます

農地の貸借には、農業委員会の許可を得る必要があります。

すまリス
貸し出す相手が営農中の農家の場合は、許可の条件を満たしやすいです。

市民農園を開設する

農地を市民農園にして利用してもらうという方法もあります。

市民農園の開設方法には、市民農園整備促進法による方法、特定農地貸付法による方法、農園利用方式による方法の3種類があります。

開設方法概要
市民農園整備促進法による方法市街化区域・市街化調整区域の農地が対象。農機具の収納施設や休憩施設、トイレ等の設置が必要だが、施設の整備は農地転用の許可なく行える。市町村に申請する。
特定農地貸付法による方法開設場所に関するに定めはないが、農業委員会に申請して許可を得る必要がある。
農園利用方式による方法いわゆる「体験農園」。始めるにあたって法律上の手続きは不要だが、所有者が農園を管理し、利用者に農作業の指導を行う必要がある。

市民農園の経営も、農業をしてもらうことで土地の状態の維持に繋がります。

市民農園の開設について詳しくは、農林水産省のHPをご参考にしてください。

農地バンク(農地集積バンク)に登録する

農地を貸し出す相手をご自身で見つけられない場合には、農地バンク(農地集積バンク)に登録するのがオススメです。

農地バンクとは、農地を貸したい人と農地を借りて利用したい人・法人を、行政機関が仲立ちしてマッチングする仕組みです。

農地バンクを利用して10アール以上の農地を10年以上の期間で貸し付けると一定期間、支払う固定資産税が半額になるという税制上のメリットもあります。

農地バンクを利用したい方は、まずは市町村の農業委員会や担当課(農林課・農政課など)に問い合わせてみましょう

みんなの不動産売却体験談

埼玉県戸田市 / 40代

査定価格2,000万円売却価格2,200万円

不動産会社の決め手
地域密着型で地域の相場に大変詳しく、リフォームも手掛けており修理しなくてもいい所やリフォームしてから売却した方がいい等、色々と親身になって相談してもらったから。
この口コミをもっと見る

愛知県春日井市 / 70代

査定価格1,400万円売却価格1,400万円

不動産会社の決め手
担当者の態度(身だしなみ、言葉づかい、約束の時間を守る事、売却事例の説明の分かり易さ)など総合的に判断して決める。会社の知名度も参考にする。
この口コミをもっと見る

埼玉県川口市 / 40代

査定価格2,800万円売却価格2,900万円

不動産会社の決め手
一番早くレスポンスがあり、査定の書類も一番早く送ってきた。売却の契約の相談で実際に会うと、担当者の弁が立ち熱心な様子だったので任せてみようと思えた。
この口コミをもっと見る

北海道釧路市 / 40代

査定価格1,700万円売却価格1,890万円

不動産会社の決め手
元々は、知り合いの不動産に依頼しました。その後別の不動産にも依頼し、販売の幅を広げる方法にしましたが、エイブルさんは、どのような方法、手順で売却となるのか、今後かかりうる費用など詳細に教えて頂きました。進捗状況も…
この口コミをもっと見る

福岡県太宰府市 / 40代

査定価格1,700万円売却価格1,700万円

不動産会社の決め手
しんせつ、ていねいな対応、ちかくに店があるか、ちゃんと向き合ってくれるか、しつこくえいぎょうしてこないなど、自分が不安、不満を感じないところ
この口コミをもっと見る

土地が農地転用できなくても活用することはあきらめない

農地転用の許可が下りずに農地転用できなくても、農地のまま活用したり、農地として売却する道もあります。耕作放棄地にして所有し続けていると、住宅ほど高額ではないものの毎年固定資産税の経済的な負担が続くことになります。

農地転用できないからといって活用を諦めるのではなく、農地を借りたいという人を探してみたり、自分ができる範囲内で活用する方法はないか、活用法を探ってみましょう

土地を売却できる不動産会社を探したい方は、不動産一括査定サイトのすまいステップ」の利用がオススメです。

売りたい土地が遠方であっても、お家に居ながら「地元の不動産会社」に査定依頼を送れます

都道府県ごとの不動産売却情報

お住まいの地域の売却相場・不動産会社をチェックしよう

すまいステップなら簡単に査定価格が分かる
リナビス
リナビス

一括査定であなたの家の適正価格が分かる
オンライン対応

リナビス
step1
リナビス
step2
リナビス
step2
リナビス
step3
リナビス
step4
1000社以上の優良不動産会社が参画

不動産会社選びで、
数百万円も
売却額が変わる

不動産会社選びで、数百万円も売却額が変わる
【完全無料】うちの価格いくら?