農地転用とは、農地（田んぼや畑）を農地以外の目的で使用できるようにすることです。
農地には、「農地転用できない土地」「条件付きで農地転用できる土地」「農地転用できる土地」があり、農地転用が可能な土地であっても「一般基準」を満たす必要があります。
それぞれの基準について、本記事では詳しく説明します。
立地基準による農地転用の可否について、以下の表にまとめました。
| 農地転用できない土地 | 農地転用できる土地 |
|---|---|
|
|
農地転用できない土地
農地には「農地転用できない土地」「条件次第で農地転用できる土地」「農地転用できる土地」があります。
1章では農地転用できない土地について説明します。
農地として最適と認められた土地（農用地区域）
農地として最適な土壌基準である「農用地区域」に指定されている農地は、農地転用が認められません。
日本国内の土地は、農振法によって農業を振興するべき地域（農業振興地域）とそうではない地域（農業振興地域外）に区分されています。
農業振興地域内の土地は、さらに「農用地区域（青地）」と「農用白地地域（白地）」に分けられています。
農用地区域（青地）には、農業振興地域の中でも特に高い生産性のある農地や、農業上の利用を確保するべきだと判断された土地が指定されています。
土地の指定が農用地区域（青地）か、農用白地地域（白地）か、農業振興地域外かどうかは「eMAFF農地ナビ」で大まかに調べられます。
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条件付きで農地転用できる土地
以下で説明する「第1種農地」「甲種農地」は、転用後の用途や目的によっては例外が認められ、転用が可能です。
また、500平米以内の集落接続の住宅などに該当する目的では転用が認めれるケースもあります。
ここでは条件付きで農地転用できる土地について説明します。
土地改良事業の対象となった土地（第1種農地）
農用白地地域（白地）あるいは農業振興地域外の農地の内、以下の「良好な営農条件」を満たす農地は「第1種農地」に分類されます。
第1種農地は、原則として農地転用は認められませんが、用途や目的に応じて農業以外の利用が認められることもあります。
農業機械による効率的な農業ができる土地（甲種農地）
「甲種農地」も、原則として農地転用は認められませんが、用途や目的に応じて農業以外の利用が認められることもあります。
甲種農地とは、市街化調整区域内で、以下の「特に良好な営農条件」を満たす農地です。
農地転用できる土地
ここでは農地転用可能な土地について説明します。
市街地として発展する環境にある土地（第3種農地）
第3種農地とは、農用白地地域（白地）あるいは農業振興地域外の農地の内、市街化が進んでいる区域内の農地のことです。
具体的には、以下の条件のいずれかを満たしている農地です。
- 農地の前面道路に上・下水道またはガス管のうち2種類が埋設していて、かつ500m圏内に2つ以上の公共施設がある
- 300m圏内に公共交通機関やインターチェンジ、公共施設等がある
- 宅地化率が40％以上の区画内にある
- 用途地域が定められている区域内にある
第3種農地は、一般基準を満たしていれば農地転用が可能です。
生産性の低い小規模の集団の土地（第2種農地）
第2種農地とは、農用白地地域（白地）あるいは農業振興地域外の農地の内、第3種農地に近接する区域や将来的に市街化が見込まれる区域の農地、または生産性の低い小規模の集団の農地（10ヘクタール以上の集団農地から外れている農地）のことです。
第２種農地の転用は、「申請に係る農地に代えて周辺の他の土地を供することにより当該申請に係る事業の目的を達成することができると認められる場合には、原則として許可をすることができない。」 とされています。
つまり、近隣の土地で替えることができない場合に農地転用が許可されます。
農地転用できるかどうかは立地条件だけではない！
第2種農地、第3種農地のような農地転用できる土地であったとしても、「一般基準」を満たさない場合は農地転用は許可されません。
農地転用の一般基準は、以下のような視点で審査されます。
- 農地転用後の事業が確実に行われるか
- 周辺農地の営農に支障を生じさせないか
- 一時転用の場合は必ず農地に復元されるか
具体的には、土地の利用計画がきちんと立てられているか、資金が確保されているか、農地転用によって周辺農地に悪影響が出ないか、土砂流出や崩壊などが起こり得ないか等を審査します。
一般基準を満たさない場合には、区分の条件はクリアしていても、農地転用はできません。
農地転用できる土地は宅地として売却できます。
しかし、ただ買主を見つけるだけでなく、売買成約後に農地転用の手続きまで行わなければならないため、スムーズな取引を目指すなら農地売買の経験がある不動産会社に依頼するのがオススメです。
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農地転用できない土地を活用する方法
農地転用できない土地を所有している場合は以下の方法で農地を活用することをおすすめします。
休耕地になってしまっている農地を所有し続けている方は、ぜひご参考にしてください。
近隣の農家に農地を貸し出す
所有している農地の近隣で営農している農家がいる方は、農地を貸し出せないか打診してみるとよいでしょう。売買は難しくても、貸借して使用はしてもらえる可能性はあるかもしれません。
休耕地は放っておくと雑草が生い茂り、すぐに荒れ果ててしまうものです。しかし、他の農家の方に農作してもらえれば、土地の状態を維持できます。
農地の貸借には、農業委員会の許可を得る必要があります。
市民農園を開設する
農地を市民農園にして利用してもらうという方法もあります。
市民農園の開設方法には、市民農園整備促進法による方法、特定農地貸付法による方法、農園利用方式による方法の3種類があります。
| 開設方法 | 概要 |
|---|---|
| 市民農園整備促進法による方法 | 市街化区域・市街化調整区域の農地が対象。農機具の収納施設や休憩施設、トイレ等の設置が必要だが、施設の整備は農地転用の許可なく行える。市町村に申請する。 |
| 特定農地貸付法による方法 | 開設場所に関するに定めはないが、農業委員会に申請して許可を得る必要がある。 |
| 農園利用方式による方法 | いわゆる「体験農園」。始めるにあたって法律上の手続きは不要だが、所有者が農園を管理し、利用者に農作業の指導を行う必要がある。 |
市民農園の経営も、農業をしてもらうことで土地の状態の維持に繋がります。
市民農園の開設について詳しくは、農林水産省のHPをご参考にしてください。
農地バンク（農地集積バンク）に登録する
農地を貸し出す相手をご自身で見つけられない場合には、農地バンク（農地集積バンク）に登録するのがオススメです。
農地バンクとは、農地を貸したい人と農地を借りて利用したい人・法人を、行政機関が仲立ちしてマッチングする仕組みです。
農地バンクを利用して10アール以上の農地を10年以上の期間で貸し付けると一定期間、支払う固定資産税が半額になるという税制上のメリットもあります。
農地バンクを利用したい方は、まずは市町村の農業委員会や担当課（農林課・農政課など）に問い合わせてみましょう。
埼玉県戸田市 / 40代 査定価格2,000万円売却価格2,200万円 愛知県春日井市 / 70代 査定価格1,400万円売却価格1,400万円 埼玉県川口市 / 40代 査定価格2,800万円売却価格2,900万円 北海道釧路市 / 40代 査定価格1,700万円売却価格1,890万円 福岡県太宰府市 / 40代 査定価格1,700万円売却価格1,700万円 
土地が農地転用できなくても活用することはあきらめない
農地転用の許可が下りずに農地転用できなくても、農地のまま活用したり、農地として売却する道もあります。耕作放棄地にして所有し続けていると、住宅ほど高額ではないものの毎年固定資産税の経済的な負担が続くことになります。
農地転用できないからといって活用を諦めるのではなく、農地を借りたいという人を探してみたり、自分ができる範囲内で活用する方法はないか、活用法を探ってみましょう。
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