マンション売却のシミュレーションを解説。手取りの算出方法も紹介

マンションの売却を考えているなら、事前にシミュレーションをしておくことで、手元に残る金額を計算できます。手取りの金額がわかっていると、売却によってどれくらいの利益が出るのかが具体的になり、資金の活用もしやすいです。

シミュレーションをせずに売却に臨むと、想定よりも安値での売却となり、資金計画がうまくいかなくなる可能性があります。事前のシミュレーションを念入りに行い、マンション売却の失敗を防ぎましょう。

関連記事:マンション売却で失敗しないための注意点

マンション売却のシミュレーションは簡単にできる

マンション売却のシミュレーションは、簡単に行えます。売却額がどれくらいになるかを調べるには、不動産会社による訪問査定を受けることが一般的です。

しかし、実際には訪問査定の手間をかけなくても、売却価格の目安を知ったり、手取り金額を調べたりすることができます。シミュレーションは難しいものではないため、売却前には必ず行いましょう。

マンション売却シミュレーションの方法

マンションの売却でどれくらいの利益が出るかは、次の式でシミュレーションできます。

マンションの売却価格−売却にかかる費用=売却時の手取り金額

売却にかかる費用としては、不動産会社に仲介を依頼した際に発生する仲介手数料や、税金などがあげられます。

売却価格を調べる方法

マンションの売却価格を調べる方法は、次の通りです。

  • シミュレーター査定を活用する
  • 過去の取引事例を参考にする
  • 近隣の不動産会社の売却情報を参考にする

いずれかの方法で売却価格を調べておき、どれくらいの金額で売れるのか、目安を知っておきましょう。

シミュレーター査定を活用する

不動産会社が提供しているシミュレーター査定は、誰でも利用できます。シミュレーター査定は売却したいマンションの情報を入力すると受けることができ、査定額が自動で算出されることが特徴です。

築年数やエリア、間取りなどの基本事項を入力すると査定を受けられるため、売却価格を気軽に調べたい人に向いています。

過去の取引事例を参考にする

近隣エリアでの過去の取引事例を参考にすることでも、おおよその売却価格は調べられます。取引事例は次のサイトで調べられます。

  • REINS Market Information
  • 土地総合情報システム

それぞれを活用して、似た条件のマンションがどれくらいの金額で売却されているのかを調べてみましょう。

REINS Market Information

REINS Market Informationでは、都道府県や地域などの詳細情報を選択することで、過去の取引事例を検索できます。売却したいマンションに似た条件の取引事例を参考にすると、売却価格の目安を調べられます。

マンションと戸建てのそれぞれを検索できるため、マンション売却ならマンションの項目から選びましょう。運営元は不動産流通機構であり、信頼できるサイトであるため、安心して利用できます。

参考:REINS Market Information

土地総合情報システム

国土交通省が運営している、土地総合情報システムでも、過去の取引事例を検索できます。調べたいエリアを絞って取引事例を検索できるため、近隣エリアの事例を参考にするとよいでしょう。複数の事例で取引価格を調べておくことで、より実際の相場に近い売却価格を想定できます。

参考:土地総合情報システム

近隣の不動産会社の売却情報を参考にする

売却したいマンションの近隣エリアにある不動産会社に問い合わせて、現在売り出されているマンションの価格をチェックすることでも、売却価格は調べられます。同一エリアで似た条件のマンションの売り出し価格を参考にして、売却価格の目安を立てましょう。

売り出し情報は不動産会社に直接問い合わせるだけではなく、折込チラシや不動産情報誌、不動産ポータルサイトなどでも調べられます。

仲介手数料の算出方法

不動産会社にマンションの売却を依頼する場合は、売却の成功報酬として仲介手数料が発生します。仲介手数料は売却価格によって変動しますが、上限は法律で決められています。仲介手数料の上限の計算式は、次の通りです。

売買価格報酬額の上限
200万円以下の部分取引額の5%+消費税
200万円超400万円以下の部分取引額の4%+消費税
400万円超の部分取引額の3%+消費税

また売却価格が400万円を超える場合は、次の式で一括計算できます。

売却価格×3%+60,000円+消費税

消費税を10%とした場合、売却価格ごとの仲介手数料の上限額は次の通りです。

売却価格仲介手数料の上限(消費税10%)
100万円55,000円
200万円11万円
300万円15万4,000円
400万円19万8,000円
500万円23万1,000円
600万円26万4,000円
700万円29万7,000円
800万円33万円
900万円36万3,000円
1,000万円39万6,000円
2,000万円72万6,000円
3,000万円105万6,000円
4,000万円138万6,000円
5,000万円171万6,000円
6,000万円204万6,000円
7,000万円237万6,000円
8,000万円270万6,000円
9,000万円303万6,000円
1億円336万6,000円

なお、法律で定められているのは上限額であり、上限を超えない範囲であれば、不動産会社が任意に金額を設定できます。そのため、不動産会社によっては、上限額よりも安い金額で仲介を請け負ってくれることもあります。

マンション売却にかかる税金の算出方法

マンションを売却した際には、さまざまな税金がかかります。課税される税金の種類は、次の通りです。

  • 登録免許税
  • 収入印紙税
  • 消費税
  • 譲渡所得税

それぞれどのような税金なのか、課税される金額や税金の特徴について理解を深めていきましょう。

登録免許税

マンション購入時に住宅ローンを利用していた場合は、不動産に抵当権が設定されています。売却時には抵当権を抹消する必要があり、そのときにかかる税金が登録免許税です。

登録免許税は不動産1件に対して1,000円かかります。もし土地と建物の両方に抵当権が設定されている場合は、それぞれ1,000円ずつで合計2,000円の登録免許税がかかると考えましょう。

収入印紙税

売買契約書を作成する際には、契約書に記載された契約金額に応じて、収入印紙を貼り付けます。収入印紙の費用が収入印紙税であり、契約金額が高いほど、収入印紙税も高額になります。

契約金額本則税率軽減税率
10万円を超え50万円以下400円200円
50万円を超え100万円以下1,000円500円
100万円を超え500万円以下2,000円1,000円
500万円を超え1,000万円以下10,000円5,000円
1,000万円を超え5,000万円以下20,000円10,000円
5,000万円を超え1億円以下60,000円30,000円
1億円を超え5億円以下10万円60,000円
5億円を超え10億円以下20万円16万円
10億円を超え50億円以下40万円32万円
50億円を超えるもの60万円48万円

収入印紙税には特例があり、2022年3月31日までの取引に対しては本則税率ではなく軽減税率が適用されるため、通常時よりも税負担は少ないです。

消費税

個人がマンションを売却する場合には、マンションの売却自体には消費税はかかりません。しかし、仲介手数料には、消費税が課税されます。2021年12月時点では消費税率が10%であるため、仲介手数料は10%の税率をかけて計算しましょう。

譲渡所得税

マンションを売却して利益が出た場合は、譲渡所得に対して譲渡所得税がかかります。譲渡所得税は所得税と住民税、復興特別所得税の3つにわけられます。売却による利益の有無は、次の式で計算しましょう。

譲渡所得=売却価格−売却にかかった費用−マンションの取得費−特別控除

譲渡所得が発生している場合は、譲渡所得に税率をかけて課税額を計算します。税率はマンションの所有期間によって異なり、所有期間が5年以下のものは短期譲渡所得、5年を超えるものは長期譲渡所得の税率が適用されます。

所有期間所得税(復興特別所得税を含む)住民税
短期譲渡所得30.63%9%
長期譲渡所得15.315%5%

売却時に利益が出る場合は、マンションの所有期間が長いほど税率が下がるため、税負担は少ないです。

3,000万円特別控除とは?

マンションなど、マイホームを売却した際に適用できる代表的な特別控除として、「3,000万円特別控除」があげられます。3,000万円特別控除は、適用するとマイホーム売却時の譲渡所得に対して最大3,000万円の控除を受けられるものです。適用条件は次の通りです。

  • 現在主に居住している住宅の売却
  • 取り壊した場合は1年以内に売却
  • 空き家の場合は住まなくなってから3年以内の売却
  • 家族など特別な関係の人への売却ではないこと
  • 前年や前々年に同じ特例を受けていないこと

すべての条件を満たし、確定申告時に申請することで、特別控除が受けられます。

マンション売却のシミュレーション例

実際にマンションが売れた場合を想定して、手元に残る金額をシミュレーションしてみましょう。

売却価格がいくらになるかだけではなく、仲介手数料の金額や課税対象額などによっても、手取りで得られる金額は変わります。なお、仲介手数料は上限額を紹介しています。

例1.売却価格2,000万円の場合

マンションの売却価格が2,000万円の場合にかかる仲介手数料や税金は、次の通りです。

  • 仲介手数料:72万6,000円
  • 登録免許税:1,000円
  • 収入印紙税:20,000円

上記を合計して売却価格から差し引くと、残る金額は1,925万3,000円です。もし3,000万円の特別控除が適用できるなら、譲渡所得は0となるため譲渡所得税はかかりません。

例2.売却価格4,000万円の場合

マンションの売却価格が4,000万円の場合にかかる仲介手数料や税金は、次の通りです。

  • 仲介手数料:138万6,000円
  • 登録免許税:1,000円
  • 収入印紙税:20,000円

2,000万円の場合と比較すると、仲介手数料のみ変動します。費用の合計は140万7,000円であり、売却価格から差し引くと手取りの金額は3,859万3,000円です。

マンションの取得費が859万3,000円以上で、3,000万円特別控除を適用できる場合は、譲渡所得税は非課税です。もし特別控除を適用しても譲渡所得が残る場合は、所得税や住民税、復興特別所得税がかかるため、手取り金額が少なくなることは覚えておきましょう。

マンション売却のシミュレーションの注意点

マンション売却のシミュレーションを行う際には、注意したいポイントがいくつかあります。

  • シミュレーター査定は正確ではない
  • 査定は複数の不動産会社に依頼

注意点を把握して、失敗なくシミュレーションやマンション売却を行いましょう。

シミュレーター査定は正確ではない

手軽に行えて便利なシミュレーター査定ですが、提示される金額は正確ではありません。査定額以上で売れるケースもありますが、実際の売却では査定額を下回る可能性がある点には注意しましょう。

より正確な金額を調べるには、不動産会社に依頼して訪問査定を受ける必要があります。シミュレーター査定でおおよその金額を調べ、納得のいく金額を提示した不動産会社に訪問査定を依頼して、より正確な売却価格の目安を立てておくとよいでしょう。

査定は複数の不動産会社に依頼

不動産会社から査定を受ける場合は、複数社に依頼しましょう。同じマンションでも、不動産会社によって提示する査定額は異なります。そのため、より正確に相場価格をつかむためにも、最低3社以上を目安に査定を受けておくことがおすすめです。

1社ずつに査定依頼を出すと手間がかかるため、効率的に査定を受けるには一括査定サイトを活用しましょう。一括査定サイトなら、一度物件情報を登録することで、複数社からまとめて査定を受けられます。

おすすめは「すまいステップ」

効率的に査定を受けるなら、不動産一括査定サイトの「すまいステップ」がおすすめです。すまいステップは物件情報を登録すると、一度に最大4社から査定を受けられます。

3分程度の簡単な登録で利用でき、査定は無料です。提携している不動産会社の数も多いため、マンション売却を考えているなら、すまいステップの一括査定で売却価格をシミュレーションしておくとよいでしょう。

マンション売却はシミュレーションで計画的に売却

マンションの売却を考えているなら、どれくらいの金額で売れるのか、シミュレーションをしておくことが大切です。シミュレーションをして売却価格やかかる費用を把握しておくことで、手取り金額を正確に算出できます。

計画的に売却できると、売却資金を利用したマイホームの買い替えや貯金などもしやすくなります。マンション売却で失敗しないためにも、シミュレーションは念入りに行い、損なくマンションを売りましょう。


不動産一括査定サイトを使って査定をしたら300万円以上の差も珍しくない

不動産一括査定サイトすまいステップ を使って実際に不動産を査定してみると、査定額に300万円以上差が出ることも珍しくはありません。

不動産会社 査定価格
不動産会社A 1100万円
不動産会社B 1400万円
不動産会社C 1280万円

これだけ査定額に差が出ると、複数の不動産会社に査定を依頼することが、不動産を高く売るために必須だと言えるでしょう。

少しでも不動産売却を検討しているなら、一括査定サイトで自分の不動産がいくらで売れるか調べてみましょう。

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