マンションを売るつもりで買うべきかどうかを解説します。
「マンションを売るつもりで買うのはどうなの？」
「売るときに損しない？」
このような疑問や悩みでマンション購入を躊躇している方も多いのではないでしょうか。
実際、結婚や出産、育児、転勤、介護などさまざまなライフステージで、購入したマンションを手放す可能性があります。
この記事では、マンションを売るつもりで買うメリットや賢い選びかた、マンションを高く売る方法などを解説します。
マンションを売るつもりで買うのはアリ
マンションを将来的に売るつもりで買うことに不安や疑問を抱いている方も多いのではないでしょうか。
結論、売るつもりでマンションを買うのはアリです。
その理由としては以下の2点が関係しています。
不動産の価値が年々上昇しているから
不動産市場全体における価値の推移を見てみましょう。
以下は、国土交通省が公表している「不動産価格指数」を表したグラフです。
すべての種別で上昇しており、特にマンションのグラフが2012年以降大きく上昇しているのがわかります。
つまり、マンションの価値は年々上昇傾向にあり、必然と価格も上昇しているといえます。
あくまでも指数なので、「必ず高く売れる」「あなたのマンションの価値は上がっている」とは言い切れませんが、不動産市場全体を見るとマンションの価値は上がっていると思ってよいでしょう。
次に、実際のマンション成約価格をご紹介します。
以下は、REINSが公表している「首都圏中古マンションの成約価格」をもとに、すまいステップ独自の調査で作成したグラフです。
REINS TOWER「レインズデータライブラリー」を参考にすまいステップ編集部が作成
年々成約価格が上昇しており、2024年の平均成約価格は4,859万円と、非常に高い価格で売却できているのがわかります。
10年前の2014年と比較すると2,000万円以上も高くなっており、いかにマンションの価値が上昇しているのかがわかるでしょう。
また、コロナ禍が落ち着いた2022年以降の上昇率が大きく、今後もマンションの成約価格は上昇していくと想定できます。
将来的に高く売るつもりで買うべきマンションの特徴
売れるマンションには特徴があります。その特徴を押さえて、売却時に売れなくて困らないようにしましょう。
立地条件がよい
立地条件のよさに注目するならば、「時間」「都市機能」「環境」「安全」の4つの要素を考える必要があります。
「時間」というのは、交通利便性のことです。マンション購入を考える人の中には、現在通勤に時間がかかっているので「駅の近くに引っ越して、通勤時間を短縮したい」と考える人もいるかもしれません。
通勤時間が30分ですむ都心と、通勤時間2時間かかる郊外の家のどちらを選択するかという問題です。駅に近いほどマンション価格は高くなるので、時間を買うつもりでマンションへ移る人もいます。
「都市機能」は病院や学校、スーパーなどが近くにあり生活しやすい環境が整っているということです。また利便性よりも緑豊かな公園や池などが近くにある「環境」を優先する人も、最近は多くなってきています。
そして災害時の「安全」性です。地盤沈下や土砂崩れが起きやすい環境では、せっかくマンションを購入しても安心して生活することができません。日本は地震大国でもあるので、地震に強い環境を選ぶとよいでしょう。
このような立地条件がそろった物件は、欲しがる人が多く売却しやすいです。
生活利便性が高い
生活利便性とは、生活する上での便利さのことです。生活利便性は人によって異なるかもしれません。独身で会社と職場を往復する毎日ならば、駅が近くてコンビニや飲食店が近くにあれば便利だと感じるでしょう。
逆に子育て世代ならば、家の近くに学校や病院、公園などがあれば便利です。子どもが安心して通える学校や、急な熱でも駆け込める病院などの近さが、マンション選びで重要なポイントになります。
出産して家族が増えた後、ベビーカーを押しながらスーパーに買い物に行く自分を想像してみましょう。具体的にイメージしてみると、その物件が自分にとって生活利便性が高いかどうかわかります。
商業施設や学校、病院などがそろってる地域は物件を欲しがる人が絶えないため、不動産の価値が下がりにくい傾向があります。そのため生活利便性の高いマンションを購入しておけば、住んでいる間も便利ですし売却もしやすいでしょう。
築年数が浅い
新築に近い築1から4年の築浅物件は、人気が高いのですぐに売れます。新築とほぼ変わらない物件を安く買うことができ、お得だからです。
また築浅を購入するメリットはほかにもあります。下の資料をみてください。築20年までの物件の成約率が高いことがわかります。もしも将来的にマンションのスムーズな売却を考えているのならば、売却時の築年数を築20年以内に抑えた方がよいでしょう。
| 築年数 | 成約率（％） |
|---|---|
| 0から5年 | 23.3 |
| 6から10年 | 31.9 |
| 11から15年 | 26.1 |
| 16から20年 | 25.8 |
| 21から25年 | 18.6 |
| 26から30年 | 13.5 |
| 31年以上 | 12.6 |
（データ引用：東日本不動産流通機構「築年数から見た 首都圏の不動産流通市場（2019年）」）
子どもの成長に合わせた住み替えを検討している場合、子どもが巣立つ10から15年くらいに売却を検討する時期がきます。
築浅のマンションを購入していれば、そのくらい住んでいても築20年以内の物件として売りに出すことが可能です。逆に購入時に築年数が経っている物件を購入してしまうと、売却時に成約しづらくなってしまうかもしれません。
土地の将来性が高い
土地の将来性もマンションの価値に大きく影響するポイントです。
近くに新駅ができたり、商業施設などが建てられれば今よりも需要のあるエリアとなります。
仮に築年数が経過している古いマンションだとしても、エリアの価値があるので相場より高く売れる場合もあります。
反対に、近くに高層マンションやビルなどが建てられる場合は将来的に日当たりが悪くなる可能性があり、価値が減少する可能性があるので注意が必要です。
購入時はマンションだけでなく、周辺に大きな空き地がないか、建設予定の土地がないかなどを調べておくとよいでしょう。
マンションの質がよい
マンションの質が高いかどうかも、売れるマンションのポイントです。マンションの安全性が問われる時代であるため、耐震性に優れた構造の物件は質がよいといえるでしょう。
また管理会社の目が行き届いているかどうかも、重要です。管理会社の仕事がずさんで清掃や点検がおろそかだったり、外壁タイルや設備の補修などが行われていなかったりすると、その影響が10年後、20年後に必ず現れます。
しっかりした管理会社がバックについているか確認する簡単な方法の一つに、エントランスの掲示板を確認する方法が挙げられます。物件の下見に行ったときに、共有部分の掲示板をみてみましょう。
古い情報がそのままになっていたり、色あせたパンフレットが貼ってあるようなら管理会社がうまく機能していない可能性があります。逆に管理報告や直近の予定やお知らせが掲示してあるようならば、よい管理会社だと思われます。
ブランド力がある
ブランド力の有無も高く売るために必要なポイントです。
ブランド力のあるマンションは、ブランドの看板を背負っているだけでなく、建てられているエリアや品質管理などもほかのマンションより優れている特徴があります。
- ザ・パークハウス
- パークコート
- プラウド
- ブリリア
- グランドメゾン
これらのマンションはCMや広告などでも宣伝されているため、知っている方も多いのではないでしょうか。
ブランドマンションは知名度も抜群のため、買主から信頼されやすい特徴も備えています。
そのため、購入してから年数が経過していても十分な価値を残せる可能性が高いといえます。
管理会社の質が良い
建物だけでなく、管理会社の質の良さも価値に影響を与えます。
例えば、共用部分や駐車場の管理や清掃、設備修繕や修繕積立金の管理などがあります。
これらがしっかりと管理されているマンションであれば建物自体の劣化を遅らせられるため、価値を長期間維持できる傾向にあります。
物件を探す際は建物だけでなく、管理状況まで見ておくのがよいでしょう。
マンションを売るつもりで買うときの選んではいけない物件
マンションを売るつもりで買うべき物件がある一方、選んではいけない物件もあります。
以下の特徴を持つマンションは将来的に高く売れにくいため、選ばないようにしましょう。
- 利便性のない不人気なエリアのマンション
- 築21年以上の古いマンション
- 旧耐震基準で建てられているマンション
- 定期借地権が設定されているマンション
- メゾネットタイプのマンション
利便性のない不人気なエリアのマンション
利便性のない不人気なエリアのマンションは選ばない方がよいです。
利便性は買主が求める人気の条件であり、成約価格にも影響する重要な要素です。
実際にマンションを購入した人の「購入の決め手」を見てみましょう。
国土交通省「令和4年度住宅市場動向調査報告書」を参考にすまいステップ編集部が作成
2位に「住宅の立地環境が良かったから」がランクインしていることから、買い手がいかに良好な立地状況を求めているかがわかります。
また、4位には「交通の利便性が良かったから」がランクインしているため、デザインや価格よりも利便性を重視しているといえるでしょう。
このように、利便性の良し悪しは成約に大きく影響する要素であるため、将来的に売るつもりでマンションを買う場合は立地状況にこだわった方が良いと言えます。
築21年以上の古いマンション
築21年以上の古いマンションも、売るつもりで買う場合にはおすすめできません。
基本的に築年数の経過とともに建物の価格も減少するのが一般的だからです。
ここで、築年数と成約状況の関係性を見てみましょう。以下はREINSが公表している「築年数別の成約価格」を表したグラフです。
REINS TOPIC「築年数から見た首都圏の不動産流通市場（2022年）」を参考にすまいステップ編集部が作成
築年数の経過とともに成約価格も減少しているのがわかります。
特に築21年以降の価格減少率が大きく、築21年で新築時の63%、26年で43%、31年を超えると33%の価格まで下がってしまいます。
このように、築年数は成約価格に大きく影響するため、売るつもりでマンションを買う際はなるべく築年数の浅いマンションを買うのがよいでしょう。
旧耐震基準で建てられているマンション
旧耐震基準で建てられているマンションもおすすめできません。
定期借地権が設定されている土地上にあるマンション
定期借地権が設定されている土地上にあるマンションもおすすめできません。
メゾネットタイプのマンション
メゾネットタイプのマンションもおすすめできません。
売るつもりで買ったマンションを売却して儲けるためのコツ
売るつもりで買ったマンションを売却して儲けるためにはいくつかのコツが必要です。
将来的に少しでも儲けたいとい思っている方は以下のコツを抑えておきましょう。
築10年以内に売る
売却で儲けたいのであれば築10年以内に売りましょう。
以下は、REINSが公表している「首都圏中古マンションの築年数別成約価格の推移」を表したグラフです。
全国宅地建物取引業協会連合会、全 国 宅 地 建 物 取 引 業 保 証 協 会「築年数から見た首都圏の不動産流通市場（2022年）」を参考にすまいステップ編集部が作成
築10年までなら築0年の価値から6％程度しか低下していないのがわかります。
建物である以上、築年数が経過すればその分価値も落ちるため、価格は若干安くなる可能性が高いです。
それでも、築10年なら価格の下落率が低いため、建てられているエリアや周辺環境によっては購入価格と同等、もしくはそれ以上の価格で売れる可能性も十分にあります。
このように、築10年以内であればマンションの価値も大きく低下していないため、高く売るのに適した時期といえます。
2～3月に売却する
マンションを売る際は、2～3月に成約できるように計画しましょう。
これは、月による成約数が関係しています。
以下は、首都圏中古マンションの成約件数を月別で表したグラフです。
全国宅地建物取引業協会連合会「不動産市場動向データ」を参考にすまいステップ編集部が作成
グラフを見ると、10～11月及び2～3月の成約件数が多いのがわかります。
特に2～3月は年度末であり、新年度に向けて不動産を購入する人や引っ越しをする人が増える時期です。
不動産市場も繁忙期であり、多くの不動産が取引される時期でもあります。
買い手が多くなりやすい時期のため売り手市場となり、相場よりも高い価格でも売れる可能性が出てきます。
これらの理由から、マンションを売る際は2～3月に成約できるように計画するのが良いといえます。
事前に売却相場を把握する
事前に売却相場を把握しておくことは大切です。
売却相場を把握できれば、不動産会社へ査定依頼した際に適切な価格かどうかを判断できるからです。
不動産の売却価格は、その不動産の種別やエリア、築年数などによってバラバラです。
そのため、不動産会社によっては、相場より高すぎたり低すぎたりする価格を設定される可能性があります。
この際、自分で売却相場を把握できていれば相場に見合った査定額を見極められるため、より売れやすい価格で売り出すことができます。
このような理由から、不動産会社へ査定依頼する前に自分である程度の売却相場を把握しておくことは大切だといえます。
複数の会社に査定依頼する
同じ物件を査定しても、不動産会社の査定方法によって査定価格が異なります。
場合によっては数百万円の差が出ることもあるので、査定は一つの不動産会社に決めずに複数の不動産会社に依頼するべきです。
複数の不動産会社に依頼することで、所有しているマンションの査定価格がわかるだけではなく、不動産会社の対応力もみえてくるはずです。中には、仲介手数料を買手と売手の両方から得たいがために、他社からの内覧依頼を断るような悪質な業者もいるので気をつけましょう。
また良質な不動産会社であっても、得意・不得意があります。土地の売買に強い会社、マンションの売却に強い会社、土地勘の有無などさまざまです。知名度が高い会社や大手が、自分の所有する物件と相性がよいかどうかは自分で判断しなければなりません。
安易に「大手だから」「知名度が高い不動産会社だから」と飛びつかず、複数の不動産会社に依頼したり一括査定サービスを利用したりして、比較することが重要です。
マンション売却に強い不動産会社へ依頼する
依頼先の不動産会社はマンション売却に強い企業へ依頼しましょう。
不動産会社はいまやコンビニより多くあり、企業によって実績や評判、得意分野などがバラバラです。
戸建てに強い不動産会社があれば土地売却に強い不動産会社まであります。
「大手だから」「近所にあったから」などの理由で選んでしまうと、満足のいく売却はできないでしょう。
不動産会社の実績や得意分野をしっかりと理解して選ぶことで、ベストな不動産会社を見つけられます。
また、複数の不動産会社を比較すれば、より自分に合う企業が見つかるため、3～4社を比較しながら選んでみましょう。
なお、すまいステップの不動産一括査定なら、簡単な物件条件を入力するだけで最大4社の不動産会社に査定依頼できます。
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オンライン対応
競合マンションが売り出されていないタイミングで売り出す
マンションを売り出す際は、競合マンションの有無を確認しておきましょう。
競合マンションとは、似たような間取りや価格で売り出されている近隣のマンションです。
競合マンションが多いほど価格競争になりやすく、相場よりも安い価格での売却になりやすいデメリットがあります。
買い手からすれば似たようなマンションが多数売りだされている状況のため、多くの選択肢を与えてしまうことにもなります。
マンションを売却する際は、近くに似たような間取りや価格のマンションが売り出されているかどうかをチェックすることで安い価格での売却を未然に防げます。
売り出し価格を高めに設定する
売り出し価格を高めに設定しましょう。
売り出し価格は相場に見合った価格で売り出すのが一般的です。
しかし、相場通りの価格で売り出せばその価格での成約、もしくは値引きされて安い価格での成約となるケースもあります。
このような事態を避けるためにも、売り出し価格は相場よりも若干高めに設定した方がよいといえます。
ただし、高く設定しすぎると買い手が付かなくなるため、不動産会社の担当者と相談しながら適度に高くするのがよいでしょう。
内覧対応に力を入れる
内覧対応に力を入れるのも大切なコツです。
内覧は、物件の購入希望者が実際に部屋を訪れて室内を見て周ります。
内覧は、実際に住んだ際のイメージができるメリットがあるため、内覧者は広さや清潔感、利便性などを見ます。
この際、部屋が散らかっていたり壁が汚れていたりすると内覧者へマイナスなイメージを与え、購入意欲を低下させる恐れがあります。
内覧によって成約できるかどうか決まると言っても過言ではないため、内覧前に部屋を掃除したり不要な物を処分したりして整理しておくのがよいでしょう。
また、水回りは内覧者が特に気にする箇所なので十分に掃除しておくのがおすすめです。
もし、「掃除する時間がない」「手間がかかる」と思う方はハウスクリーニング業者へ依頼するのもひとつの方法です。
内覧対応に関しては以下の記事で詳しく解説しているので参考にしてみてください。
売るつもりで買ったマンションを安く売らないための注意点
売るつもりで買ったマンションを売る際、安く売りたくないですよね。
ここでは、安く売らないための注意点を解説します。
- 所有期間が5年以下の場合は売却しない
- 不動産会社の囲い込みに注意する
- 買主からの値下げ要求を想定する
所有期間が5年以下の場合は売却しない
マンションの所有期間が5年以下の場合は売却しないようにしましょう。
所有期間が5年以内で売却してしまうと、売却益（譲渡所得）に対して多くの税金がかかってしまうからです。
そもそも、マンションを売却して利益を得ることを譲渡所得といい、譲渡所得に対しては「所得税」と「住民税」が課せられます。
譲渡所得税は2種類に分かれており、所有期間によって以下のように異なります。
| 所得の種類 | 税率 | 条件 |
|---|---|---|
| 短期譲渡所得 | 39.63%（所得税30%+住民税9%+特別復興所得税0.63%） | 譲渡した年の1月1日において所有期間が5年以下のもの |
| 長期譲渡所得 | 20.315％（所得税15％+住民税5％+特別復興所得税0.315％） | 譲渡した年の1月1日において所有期間が5年を超えるもの |
参照：国税庁
5年以内の売却では短期譲渡所得が適用され、長期譲渡所得の税率と比べて約2倍も差があります。
このように、所有期間によってかかる税率が異なるため、5年を超える期間所有してから売却するのがよいでしょう。
不動産会社の囲い込みに注意する
マンションを売却する際は不動産会社に依頼するのが一般的です。
この際、不動産会社による囲い込みに注意しましょう。
不動産会社は売主の依頼に加えて、買主も自社で見つけられれば成約時の仲介手数料を双方から受け取れます。
これを「両手仲介」といい、片手仲介時の2倍の仲介手数料を受け取れることになります。
囲い込みは、この両手仲介を意図的にするための行為であり、不動産業界では御法度とされています。
囲い込みをされると、ほかの不動産会社からの買主紹介を断るため、売却が長期化して「売れ残り物件」のイメージがつく恐れがあります。
その結果、買い手が付きづらくなり、売り出し価格を下げざるを得ない状況になりかねません。
当初の売り出し価格で売却するためにも不動産会社による囲い込みには十分に気をつけましょう。
買主からの値下げ要求を想定する
売却時は、買主からの値下げ要求を想定した価格に設定しましょう。
不動産売却は買主から値下げ要求されるのがほとんどであり、当初の売り出し価格で売れることは滅多にありません。
そのため、あらかじめ値下げ要求されるのを前提として、売り出し価格を高めに設定しておくのがおすすめです。
値下げについて詳しくは以下の記事を参考にしてみてください。
マンションを売るつもりで買って購入時より高く売ろう
核家族化も進んでいるいま、子々孫々と家を継いでいくことは少なくなりました。また転勤や出産、育児などでライフステージに合わせて引っ越しを考える人も増え、「家はいつかは売却するもの」という考えかたが定着してきたようです。
将来マンションが負の遺産とならないためにも、マンション購入時に売却を視野に入れて物件探しをしましょう。ポイントはいつの時代でも欲しがる人が多い、「売れる物件」をみつけることです。
生活利便性や立地条件のよいマンションは、いつの時代も欲しがる人が多く値崩れしません。購入時とそれほど変わらない、もしくは高く売却するつもりで探してみてください。
