マンションは売るつもりで買うべき？メリットや注意点を解説

「マンションを購入したいけれど、ずっとそこで生活できるかわからない」、そんな悩みでマンション購入を躊躇(ちゅうちょ)している人がいるかもしれません。確かに結婚、出産、育児、転勤、介護などさまざまなライフステージで、購入したマンションを手放す可能性があります。

しかし悩んでばかりでは、現在不満を持っている住環境を改善することはできません。「職場の近くに引っ越したい」「利便性のよいところがよい」「子育て環境を改善したい」など希望があるのならば、まずは情報収集から始めましょう。

将来手放しやすいマンションを購入するのも一つの手です。価値が下がりにくいマンションを購入しておくことで、将来高く売却できるかもしれません。

この記事ではマンションを売るつもりで買うメリットや賢い選びかた、マンション売却の流れ、マンションを高く売る方法や注意点などについて解説します。売却を視野に入れたマンション選びをして、よりよい住環境を手に入れましょう。

マンションを損せずに売るための10のコツ【流れや相場・費用を分かりやすく解説】

マンションを売るつもりで買うメリット

マンションの売却を視野に入れてマンションを選ぶことは重要です。どのようなメリットがあるのか解説します。

生活環境の変化に対応できる

「夫が転勤になったときに、マンションを購入してしまうと引っ越ししにくい」「子どもが増えたら手狭になってしまうかも」など、将来を考えてマンション購入の一歩が踏み出せない人が多くいます。確かにライフステージの変化により、それまで快適だと感じていた住環境を不便に感じることがあるでしょう。

しかし購入したからといって、ずっとそこに住む必要はありません。転勤や転職、結婚による家族人数の変化が起きても、それまで住んでいたマンションを売約して買い替えることは可能です。

大切なのは「売れる物件」であることです。もしも引っ越さなければならない状況に陥ったときにマンションが売却できなければ、家を二つ抱えることになり費用負担も大きくなります。

「売れる物件」には特徴があります。人気があったり利便性がよかったりする物件ならば、売却したい時期に長い時間をかけずに売却できるでしょう。また運がよければ、思っていたよりも高い値段で売れるかもしれません。

もしもマンションの購入を考えているのならば、そのような将来売却をする可能性を視野に入れて購入候補を選ぶことが重要です。利便性以外にも売れやすいマンションの特徴はいくつかあります。それらを押さえ、短期間で買手をみつけられる物件を選択しましょう。

新築なら高く売れる傾向にある

マンションの価値は、土地価格の変動を除けば基本的に年数と共に下がっていきます。そのため新築に近ければ近いほど高く売れます。「新築プレミアム」という言葉があるくらい、不動産にとって新築は特別なのです。

マンションを購入後にさまざまな理由ですぐ手放さなければならなくなった場合には、迷っている暇はありません。少しでも築年数が新しいうちに売手を探しましょう。

たった1週間でも住んでしまえば「新築プレミアム」の価値はなくなってしまいますが、それでも築年数1から4年くらいの物件は好条件で売れる可能性があります。それは短い期間人の手に渡っていても「ほとんど新築なのに安い」と感じて購入を決める買手がいるからです。

不動産の価格は、欲しがる人が多いほど上がります。そのため新築でも立地などが悪く欲しがる人が少なければ価格は下がりますし、逆に築年数が古くても立地などがよく欲しがる人が多ければ価格が上がります。

駅近や学校、病院などの近くであるといった好立地で、さらに新築に近いならば、購入時と同じ価格やそれ以上の値段がつくことも少なくありません。転売目的でマンションを購入する人がいるくらいです。投資をするつもりで、売却時に高く売れそうなマンションを選んでもよいでしょう。

売るつもりでマンションを買うときの賢い選びかた

売れるマンションには特徴があります。その特徴を押さえて、売却時に売れなくて困らないようにしましょう。

立地条件がよい

立地条件のよさに注目するならば、「時間」「都市機能」「環境」「安全」の4つの要素を考える必要があります。

「時間」というのは、交通利便性のことです。マンション購入を考える人の中には、現在通勤に時間がかかっているので「駅の近くに引っ越して、通勤時間を短縮したい」と考える人もいるかもしれません。

通勤時間が30分ですむ都心と、通勤時間2時間かかる郊外の家のどちらを選択するかという問題です。駅に近いほどマンション価格は高くなるので、時間を買うつもりでマンションへ移る人もいます。

「都市機能」は病院や学校、スーパーなどが近くにあり生活しやすい環境が整っているということです。また利便性よりも緑豊かな公園や池などが近くにある「環境」を優先する人も、最近は多くなってきています。

そして災害時の「安全」性です。地盤沈下や土砂崩れが起きやすい環境では、せっかくマンションを購入しても安心して生活することができません。日本は地震大国でもあるので、地震に強い環境を選ぶとよいでしょう。

このような立地条件がそろった物件は、欲しがる人が多く売却しやすいです。

生活利便性が高い

生活利便性とは、生活する上での便利さのことです。生活利便性は人によって異なるかもしれません。独身で会社と職場を往復する毎日ならば、駅が近くてコンビニや飲食店が近くにあれば便利だと感じるでしょう。

逆に子育て世代ならば、家の近くに学校や病院、公園などがあれば便利です。子どもが安心して通える学校や、急な熱でも駆け込める病院などの近さが、マンション選びで重要なポイントになります。

出産して家族が増えた後、ベビーカーを押しながらスーパーに買い物に行く自分を想像してみましょう。具体的にイメージしてみると、その物件が自分にとって生活利便性が高いかどうかわかります。

商業施設や学校、病院などがそろってる地域は物件を欲しがる人が絶えないため、不動産の価値が下がりにくい傾向があります。そのため生活利便性の高いマンションを購入しておけば、住んでいる間も便利ですし売却もしやすいでしょう。

築年数が浅い

新築に近い築1から4年の築浅物件は、人気が高いのですぐに売れます。新築とほぼ変わらない物件を安く買うことができ、お得だからです。

また築浅を購入するメリットはほかにもあります。下の資料をみてください。築20年までの物件の成約率が高いことがわかります。もしも将来的にマンションのスムーズな売却を考えているのならば、売却時の築年数を築20年以内に抑えた方がよいでしょう。

参考：東日本不動産流通機構「築年数から見た 首都圏の不動産流通市場（2019年）」

子どもの成長に合わせた住み替えを検討している場合、子どもが巣立つ10から15年くらいに売却を検討する時期がきます。

築浅のマンションを購入していれば、そのくらい住んでいても築20年以内の物件として売りに出すことが可能です。逆に購入時に築年数が経っている物件を購入してしまうと、売却時に成約しづらくなってしまうかもしれません。

マンションの質がよい

マンションの質が高いかどうかも、売れるマンションのポイントです。マンションの安全性が問われる時代であるため、耐震性に優れた構造の物件は質がよいといえるでしょう。

また管理会社の目が行き届いているかどうかも、重要です。管理会社の仕事がずさんで清掃や点検がおろそかだったり、外壁タイルや設備の補修などが行われていなかったりすると、その影響が10年後、20年後に必ず現れます。

しっかりした管理会社がバックについているか確認する簡単な方法の一つに、エントランスの掲示板を確認する方法が挙げられます。物件の下見に行ったときに、共有部分の掲示板をみてみましょう。

古い情報がそのままになっていたり、色あせたパンフレットが貼ってあるようなら管理会社がうまく機能していない可能性があります。逆に管理報告や直近の予定やお知らせが掲示してあるようならば、よい管理会社だと思われます。

購入したマンションを売るときの流れ

マンションの売却の流れ自体はそれほど難しくありません。ここではマンション売却の流れについて解説します。

マンションの査定を依頼する

売却を決めたら最初にしなければならないのは、マンションがいくらくらいで売れるのか調べることです。マンションの価格は、立地、築年数、利便性などさまざまな要因で変化します。「高く売れそう」と思っていても、専門家に実際に査定してもらうまではわかりません。

築浅でも立地が悪ければ価格は高くなりませんし、駅から遠くてもそれ以外の条件がそろっていれば予想外によい値がつく可能性もあります。ある程度の相場を調べることは自分でもできますが、結局のところ不動産会社にマンション価値を査定してもらう必要があります。

一つの不動産で査定を行うことが不安ならば、複数の不動産にみてもらうとよいでしょう。「すまいステップ」のような一括査定を簡単に行える不動産売却一括査定サービスは、一度に複数の査定を得ることができて便利です。

査定を依頼したからといって、売却を決めなければならないわけではありません。見積もりだけ出してもらってじっくり検討することも可能です。売却をしようか迷った時点で早めに査定をしておくと、検討する時間を多く取れます。

不動産会社と媒介契約を結ぶ

マンションの査定を行い価格帯を確認した後は、仲介を依頼する不動産会社を決定します。

不動産売却一括査定サービスを活用した場合には、複数の不動産会社から査定結果やアプローチが届きます。査定結果だけではなく、会社の対応力などを勘案した上で媒介契約を結ぶ不動産会社を選択するとよいでしょう。

媒介契約後に、いよいよ売却活動がスタートします。不動産会社が広告や宣伝などの販売活動を行ってくれますが、物件の所持者も内覧を希望する人の対応をしなければならないので忙しくなります。

すでに新規物件に引っ越した後ならばよいですが、まだ住んでいる場合には整理整頓をしたり掃除をしたりしなければなりません。特に汚れやすい水回りや玄関は念入りな掃除が必要です。またニオイは住んでいる本人は慣れてしまって気づかないことが多いので、換気扇を回したり消臭スプレーで嫌な臭いを消しておきます。

室内の傷などは隠してしまうと後から問題になりやすいので、修繕できるならば行い、難しそうならば包み隠さず伝えましょう。

買主と売買契約を結ぶ

内覧で物件を気に入ってくれる買主がみつかれば、売買契約を締結します。この売買契約を結ぶことで、売主は物件を引き渡す義務が、買主は購入する義務が発生します。

一度結んだ契約は、簡単にやり直しができません。売買契約当日に「緊張して、わからないところを確認できなかった」とならないように、当日の流れなどを事前に確認しておきましょう。

基本的な当日の流れは以下の通りです。

1. 顔合わせと挨拶
2. 重要事項の説明（売主側の不動産会社が行う）
3. 売買契約書の内容確認
4. 住宅ローン特約をつけるかどうかの確認
5. 売買契約書への署名と捺印
6. 手付金の受領（相場は売買代金の10％）
7. 不動産会社への仲介手数料の支払い

売買契約を結んだ後も、マンションを引き渡す準備をしたり、住宅ローンを借りている銀行に連絡するなどやらなければならないことがあります。

買主の住宅ローンの審査が通らないなど、トラブルが発生することも想定しながら引っ越し日を決めるとよいでしょう。売買契約の1から2カ月後に、マンションを引き渡すのが一般的です。手付金以外の売却金額は、マンションの引き渡し時に受け取ります。

売るつもりで買ったマンションを高く売る方法

同じマンションでも、やりかたしだいで高く売ることができます。ここでは高く売るポイントについて解説します。

購入してから10年以内に売る

不動産にとって「新築」であることは特別です。不動産で広告を出す際の新築とは、施工後1年以内でなおかつ未使用の物件に限ります。わずか1カ月でも人が住んでしまえば、新築ではありません。

しかし買主の中には、ほんの少し人の手に渡ったくらいならほぼ新築と同じと感じて購入を決める人がいます。入居後、何らかの理由ですぐに手放さなければならなくなった際には、一刻も早く売却に向けて動き出しましょう。

またマンションは築年数の経過ごとに、価格が下落していきます。そのためしばらく住んだ後にマンションを売却しようと考えているのならば、築6から10年以内のタイミングで売るのがベストです。築6から10年における成約率は、およそ30％です。

これが築11から20年以内だと25％半ば、そして築20年を超えてくると成約率は20％未満へと急速に落ちていきます。

将来マンションの売却を視野に入れながらマンションを購入する際には、売却予定時期に築何年になっているか逆算しながら考えておくとよいでしょう。

参考：東日本不動産流通機構「築年数から見た 首都圏の不動産流通市場（2019年）」

複数の会社に見積もりを依頼する

同じ物件を査定しても、不動産会社の査定方法によって査定価格が異なります。場合によっては数百万円の差が出ることもあるので、査定は一つの不動産会社に決めずに複数の不動産会社に依頼するべきです。

複数の不動産会社に依頼することで、所有しているマンションの査定価格がわかるだけではなく、不動産会社の対応力もみえてくるはずです。中には、仲介手数料を買手と売手の両方から得たいがために、他社からの内覧依頼を断るような悪質な業者もいるので気をつけましょう。

また良質な不動産会社であっても、得意・不得意があります。土地の売買に強い会社、マンションの売却に強い会社、土地勘の有無などさまざまです。知名度が高い会社や大手が、自分の所有する物件と相性がよいかどうかは自分で判断しなければなりません。

安易に「大手だから」「知名度が高い不動産会社だから」と飛びつかず、複数の不動産会社に依頼したり一括査定サービスを利用したりして、比較することが重要です。

すまいステップを利用する

複数の不動産会社に査定してもらう際に知っておくと便利なのが、不動産一括査定サービスです。これは査定したい物件情報と個人情報を一度入力するだけで、複数の不動産会社の査定結果を得られるサービスです。

そのため自分で不動産会社を調べたり、何度も入力する手間を省くことができます。個人情報や物件の情報などを送らなければならないので、安心して依頼できるサービスをみつけておくとよいでしょう。

例えば「すまいステップ」は、イエウールを運営する株式会社Speeeが提供しています。この会社は上場企業なので、安心感が違います。

また厳選審査を通過した不動産会社だけが参画できるので、悪質な不動産会社に引っかかる危険性を避けられるでしょう。エース級の担当者が対応するので、販売力もあります。

もしも一括査定サービスをどこにするか迷っているのならば、すまいステップを候補に考えてもよいかもしれません。

⇒マンションを高く売ることに関してより実践的な記事はこちら

マンションを売るつもりで買うときの注意点

売却を視野に入れつつマンションを購入する場合、注意点がいくつかあります。ここではマンション購入前に知っておくべき注意点を3つ解説します。

ローンが残っていると売却することはできない

マンションを売却したいと思っても、ローンがたくさん残っている場合には売却自体できません。ローンが残っていると、銀行が抵当権(住宅ローンの担保)を外してくれないため売却ができないのです。

しかし売却前にローンが残っていても、マンションを売却できるケースがあります。それはマンションを売却したお金でローンの返済が可能な場合です。

売却金額がローン残債を上回っていれば、売却後にローンを返せます。また、売却金額に預貯金を足した金額がローン残債を上回っているケースも、売却可能です。

ローンがどのくらい残っているかは、銀行に確認すれば教えてもらえます。査定依頼を出すのと同時に、ローン残債についても確認をしておく必要があります。

売却理由は正確に伝える

離婚、転勤、物件選びの失敗など売却理由はさまざまです。中にはマンション購入後、すぐに売却を決める人もいます。買主が「どうして、そんなに早く売却するのか？なにか問題があるのではないだろうか？」と不安にもなってもしかたがありません。

売却理由について尋ねられたときに曖昧な返答をしてしまうと、信用を失い購入してもらえない可能性があります。どのような理由でも、きちんと売却理由を説明しましょう。

また騒音や、隣人との対人問題、生活に不便だった場合などのマイナス要因を伝える際には、伝えかた一つで物件のイメージが変わります。伝えかたに不安を感じるならば、不動産会社に事前に相談してください。

購入後即売ってしまうと税金が高くなる

マンションを売却する際には、3つの税金がかかります。印紙税、譲渡所得税、住民税です。印紙税は売買契約のタイミングで、譲渡所得税は確定申告、住民税は翌年の6月以降に支払わなければなりません。

マンションは高額なので、想定していたよりも税金を多く取られてしまいがちです。「税金のせいで手元にお金が残らなかった」とならないようにしましょう。

税金を低く抑える方法があります。それは購入後すぐに売らず、5年間所有することです。短期所有と長期所有の場合を比較してみます。

• 所有期間5年以下：税率39％(所得税30%＋住民税9％)
• 所有期間5年超え：税率20％(所得税15%＋住民税5%）

このように、所有期間5年を境として、税率がおよそ半分になります。マンション価格の変動や家庭の事情などもあると思うので、マンションの売却時期をいつにするべきかは一概にいえません。

しかし税率が所有期間5年を境に約半分になることは、頭の片隅にとどめておくとよいでしょう。

マンションを売るつもりで買って購入時より高く売ろう

核家族化も進んでいるいま、子々孫々と家を継いでいくことは少なくなりました。また転勤や出産、育児などでライフステージに合わせて引っ越しを考える人も増え、「家はいつかは売却するもの」という考えかたが定着してきたようです。

将来マンションが負の遺産とならないためにも、マンション購入時に売却を視野に入れて物件探しをしましょう。ポイントはいつの時代でも欲しがる人が多い、「売れる物件」をみつけることです。

生活利便性や立地条件のよいマンションは、いつの時代も欲しがる人が多く値崩れしません。購入時とそれほど変わらない、もしくは高く売却するつもりで探してみてください。

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