土地売却にかかる税金の計算方法!条件別でのシミュレーション

「土地売却にかかる税金を計算したい!」

土地の売却を検討していて、税金の支出がどれくらいかかるのか気になる方は多いのではないでしょうか…?

土地売却にかかる税金の目安を知りたい場合は、譲与所得税を計算することがオススメです。
譲与所得税とは売却益(譲与所得)に課税される税金のことで、土地売却にかかる税金の約9割以上を占めます。
譲与所得がゼロの場合は課税されませんが、課税される場合は比較的高額な支払いとなるため、計算式を事前に把握しておきましょう。

この記事では、土地売却が初めての方にも分かりやすく譲与所得税の計算方法を解説していきます。

土地売却にかかる税金の計算方法

冒頭で説明したとおり、土地売却で発生する税金額の9割は譲与所得税(所得税・住民税・復興特別所得税)です。

所得税:年間に得た所得に対する国税
住民税:年間に得た所得に対する地方税
復興特別所得税:平成25年1月1日~令和19年12月31日に得た所得に対する国税

▶譲与所得税以外の、土地売却にかかる税金全般については、こちらの記事で詳しく解説しています。

譲与所得税は、いずれもまず譲与所得を求め、控除額を差し引いた金額に税率をかけ合わせます。

▽譲与所得税の計算式

譲与所得税= {譲渡収入金額-(取得費用+譲渡費用)-控除額}×税率

譲渡収入金額-(取得費用+譲渡費用)の部分譲与所得といいます。譲与所得とは、土地売却後に残った利益分を指します。
具体的にどのような計算するか、3つのステップに分けて分かりやすく説明していきます。

ステップ1:譲与所得を計算する

まずは譲与所得を計算をします。この時点で譲渡所得がゼロ以下であれば税金はかかりません。

譲与所得の計算式

譲与所得=譲渡収入金額-(取得費+譲渡費用)

以下の場合、
・譲渡収入金額 4,000万円
・取得費 3,500万円
・譲渡費用 350万円

<計算式>
譲渡収入金額4,000万円 – 取得費3,500万円 – 譲渡費用350万円
=譲与所得150万円

譲渡収入金額

土地の売却で得られる収入金額のことです。また「固定資産税の精算金」も譲渡収入金額に入ります。土地に関わる固定資産税は、その土地の1月1日時点での所有者に請求されます。例えば年の途中の9月1日に売却しても、1年分の固定資産税を売主(元の所有者)が払います。そのため、土地を引渡した後に該当する固定資産税を売買金額とは別に買主から受け取ることになり、この金額も譲渡収入金額に入ります。

取得費用

取得費用とは、土地の購入時にかかった費用のことで、譲渡した土地の購入代金と購入手数料の合計金額を指します。相続した土地の場合は取得費用が不明な場合が多いですが、わからない場合は概算取得費(売却価格×5%)として計算することもできます。

譲渡費用

譲渡費用には次のような費用が含まれます。

  • 売却時に支払った仲介手数料
    (売却価格×3万+6万円+消費税)
  • 契約時の印紙税
    (1000円~6万円)
  • 建物の取り壊し費用
    (建物構造による 例:木造90~150万/坪)

土地売却にかかる費用の詳細はこちらの記事で解説しています。

ステップ2:譲与所得から控除金額を差し引く

一定の条件を満たしていれば課税対象となる譲渡所得を特例によって軽減できます。

▽課税対象となる譲与所得の計算式

課税譲与所得譲与所得控除額
代表的な特例として、3,000万円特例控除があります。
この控除を利用することで、譲与所得が3,000万以下の場合に税金がゼロになります。
譲与所得150万で3,000万円控除を利用する場合、
控除額 3,000万円
・譲与所得 150万円
<計算式>
150万3,000万円
=課税譲与所得0円

▽代表的な3,000万円控除

①相続空き家3,000万円特例控除
:相続した空き家を解体して売却する際に利用可能
②居住用空き家3,000万円特例控除
:居住用に使っていた住居を解体して売却する場合に利用可能

<適用要件>
①相続空き家3,000万円特例控除

・相続から売却までの期間、事業用・貸付け用・居住用として空き家を利用していない
・相続から3年が経過する日の12月31日までに売ること
・売却価格が1億円以下であること
・他の特例を受けていないこと
・同一の被相続人から取得した別の土地や母屋においてこの特例を受けていないこと
・親子や夫婦関係にある人に売ったものではないこと

②居住用空き家3,000万円特例控除

・取り壊し日から1年以内、住まなくなった日から3年を経過する日に属する年の12月31日までに譲渡契約を結ぶ
・取り壊してから譲渡契約を締結した日まで、その敷地を貸駐車場などその他の用に供していないこと
・売却年の前年及び前々年にこの特例又はマイホームの譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例の適用を受けてない
・売った年、その前年及び前々年にマイホームの買換えやマイホームの交換の特例の適用を受けていないこと
・売手と買手が、親子や夫婦など特別な関係でないこと

参考:国税庁|No.3267 No.3302 マイホームを売ったときの特例

土地売却で利用できる控除の詳細はこちらの記事で解説しています。

ステップ3:課税譲渡所得に税率をかける

最後に、課税譲渡所得に税率をかければ譲渡所得税が算出できます。

譲与所得税の計算式

譲与所得税=課税譲与所得×税率

例)課税譲与所得150万で所有期間5年超の場合、
・課税譲与所得 150万円
・税率
 -所得税 15%
-住民税 5%
-復興特別所得税 0.31%

<計算式>
 -所得税=150万×15%=22.5万円
 -住民税=150万×5%=7.5万円
 -復興特別所得税=150万×0.31%=4,600円

税率は土地の所有期間で異なる

譲渡所得は、土地の所有期間に応じて長期譲渡所得と短期譲渡所得に分けられ税率が異なります。売却した年の1月1日時点で所有期間が5年以下なら短期譲渡所得、所有期間が5年を超えていれば長期譲渡所得となります。

種類対象期間所得税住民税復興特別所得税
短期譲渡所得所有期間5年以下の土地30%  9%0.63%
長期譲渡所得所有期間5年を超える土地15% 5%0.31%

また、相続した土地の場合は被相続人の所有期間を引き継ぎます。例えば、父親が10年所有していた土地を相続から1年後に売却する場合、所有期間は11年とみなされ、長期譲与所得での税率が適用されます。

土地売却税金計算シミュレーション

土地売却後にかかる税金の基本的な考え方が分かったところで、実際にいくら税金がかかるのかシミュレーションをしてみましょう。

□特例控除が利用できない場合

□特例控除が利用できる場合

所有期間が5年超の土地を売却

売却を検討される土地は(被相続人分もあわせて)所有期間が5年を超える相続した土地であることが一般的です。よって、まずは所有期間が5年超の長期譲与所得における税金の計算方法を解説します。

▼計算式

長期譲与所得の税率(住民税5%、所得税15%、復興特別所得税0.315%)を掛け合わせて計算します。

  • 住民税
    = 譲渡収入金額-(取得費用+譲渡費用)×5%
  • 所得税
    = 譲渡収入金額-(取得費用+譲渡費用)×15%
  • 復興特別所得税
    = 譲渡収入金額-(取得費用+譲渡費用)×0.315%

▼計算例

次の条件の場合、

  • 取得費:2500万円
    …土地の購入代金など
  • 譲渡費用:106万6000円
    …売却時の仲介手数料、印紙代など
  • 譲渡価格:3000万円
    …土地の売却代金など
  • 所有期間:7年
ステップ1:譲渡所得を計算
譲渡所得
=譲渡価格-(取得費+譲渡費用)
=3000万円-(2500万円+106.6万円)
=393万4000円
ステップ2:課税譲渡所得に税率をかける

所有期間は7年間なので、税率は「長期譲渡所得」の税率を用います。

税金税率
住民税5%
所得税15%
復興特別所得税0.315%

それぞれの税率を、譲渡所得税にかけます。

住民税
=393万4000円 × 5%
=19万6700円
所得税
=393万4000円 × 15%
=59万100円
復興特別所得税
=393万4000円 × 0.315%
=1万2392円

よってかかる税金の合計金額は、79万9192円です。

取得費が不明な土地を売却

すまリス
先祖代々相続されてきた土地だから、購入費用などの取得費用が分からない
土地の代金などが分からない場合は、取得費を売却価格の5%として計算します。
ただし、取得費が分かっている場合よりも多くの税金がかかるのがほとんどです。

▼計算式

取得費を「売却価格×5%」に置き換えて計算をします。

  • 住民税
    = 譲渡収入金額-(売却価格×5%+譲渡費用)×税率
  • 所得税
    = 譲渡収入金額-(売却価格×5%+譲渡費用)×税率
  • 復興特別所得税
    = 譲渡収入金額-(売却価格×5%+譲渡費用)×税率

▼計算例

以下の条件の場合、

  • 取得費:不明
    …土地の購入代金などが分からない
  • 譲渡費用:106万6000円
    …売却時の仲介手数料や印紙代など
  • 譲渡価格:3000万円
    …土地の売却代金など
  • 所有期間:7年
ステップ1:譲渡所得を計算

取得費は分からないので、取得費は譲渡価格の5%として計算します。

譲渡所得
=譲渡価格-(譲渡価格の5%+譲渡費用)
=3000万円-(150万円+106.6万円)
=2734万円
ステップ2:課税譲渡所得に税率をかける

所有期間は7年間なので、税率は「長期譲渡所得」の税率を用います。

税金税率
住民税5%
所得税15%
復興特別所得税0.315%

それぞれの税率を、譲渡所得税にかけます。

住民税
=2734万円 × 5%
=136.7万円
所得税
=2734万円 × 15%
=410万1000円
復興特別所得税
=2734万円× 0.315%
=8万円6162円

よってかかる税金の合計金額は、555万4162円です。

居住していた家が建っていた土地を売却|3,000万円特例控除を適用する場合

3,000万円特別控除を適用することで、譲与所得から3,000万円を控除でき、課税金額を抑えることができます。
以下の条件で税金がいくらになるか計算してみましょう。

▼計算式

控除額の3,000万円を差し引いた金額に税率をかけ合わせます。

  • 住民税
    = 譲渡収入金額-(取得費+譲渡費用)-3,000万×税率
  • 所得税
    = 譲渡収入金額-(取得費+譲渡費用)-3,000万×税率
  • 復興特別所得税
    = 譲渡収入金額-(取得費+譲渡費用)-3,000万×税率

▼計算例

以下の場合では、

  • 取得費:不明
    …土地の購入代金などが分からない。
  • 譲渡費用:106万6000円
    …売却時の仲介手数料や印紙代など
  • 譲渡価格:3000万円
    …土地の売却代金など
  • 所有期間:2年
  • 被相続人が土地を所有していた期間:20年

まず、譲渡所得を求めます。

取得費は分からないので、取得費は売却価格の5%として計算します。

譲渡所得
=譲渡価格-(売却価格×5%+譲渡費用)
=3000万円-(150万円+106.6万円)
=2734万円
3,000万円特別控除を適用する場合、譲渡所得から3,000万円分を差し引くことができます。
課税対象となる譲渡所得額
=譲渡所得– 3000万
=2734万円 –3000万円
0円

課税対象となる譲与所得額がゼロなので、税金も0円です。

すまリス
譲与所得が3000万円以内の場合は税金をゼロにできるんだね!

居住していた家が建っていた土地を売却|取得費加算の特例を適用する場合

相続した土地を3年10カ月以内に売却すると「取得費加算の特例」を使って税金を節税できます。

<取得費加算の特例とは>
相続をしてから3年10か月以内に不動産を売却した場合に、土地の相続税額に相当する金額を取得費として換算してもよいという特例

※参考: 国税庁|マイホームを売った時の特例 

▼計算式

土地の相続税の相当する金額を控除した金額に税率をかけ合わせます。

  • 住民税
    = 譲渡収入金額-(取得費+譲渡費用)-土地の相続税額×税率
  • 所得税
    = 譲渡収入金額-(取得費+譲渡費用)-土地の相続税額×税率
  • 復興特別所得税
    = 譲渡収入金額-(取得費+譲渡費用)-土地の相続税額×税率

▼計算例

以下の場合では、

  • 取得費:不明
    …土地の購入代金などが分からない。
  • 譲渡費用:106万6000円
    …売却時の仲介手数料や印紙代など
  • 譲渡価格:3000万円
    …土地の売却代金など
  • 土地の相続税:400万円
    …この土地以外を相続しなかったとする
  • 所有期間:2年
  • 被相続人が土地を所有していた期間:20年
ステップ1:譲渡所得を計算

取得費は分からないので、取得費は売却価格の5%として計算します。

譲渡所得
=譲渡価格-(売却価格の5%+譲渡費用)
=3000万円-(150万円+106.6万円)
=2734万円
ステップ2:特別控除を適応して課税譲渡所得を算出
この土地は、相続してから3年10カ月以内に売却しているため、「取得費加算の特例」が使えます。
譲渡所得から、土地の相続税相当分を差し引くことができます。
課税対象となる譲渡所得額
=譲渡所得– 土地の相続税額
=2734万円 – 400万円
2334万円
※この土地以外の財産を相続しなかったとして計算
ステップ3:課税譲渡所得に税率をかける

所有期間は2年ですが相続した土地なので、相続前の所有期間と通算して「長期譲渡所得」の税率が使えます。

税金税率
住民税5%
所得税15%
復興特別所得税0.315%

それぞれの税率を、譲渡所得税にかけます。

住民税
=2334万円 × 5%
=116万7000円
所得税
=2334万円 × 15%
=350万1000円
復興特別所得税
=2334万円× 0.315%
=7万円3521円

よってかかる税金の合計金額は、474万1521円です。

すまリス
取得費加算の特例」を使って80万円ほど節約できているね!

10年超の軽減税率の特例を適用できる場合

10年以上所有していた家が建っていた土地を売る場合、6,000万円以下と6,000万円超の部分で所得税率が変わります。
具体的には譲与所得が6,000万円以下の部分の所得税率は10%、6,000万円を超える部分は15%となります。

居住用財産の3,000万円特別控除と併用可能なので、居住用財産の3,000万円特別控除で課税金額がゼロにならなかった場合に適用してみることがオススメです。

<10年超所有軽減税率の特例>

  • 10年以上所有していた家が建っていた場合、譲渡所得に対してかかる税率が低くなる制度
  • 家が滅失または取り壊されている場合は、以下の要件を満たす必要がある
    • 家屋が災害により滅失した場合、住まなくなった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売る
    • 取り壊された日に属する年の1月1日において所有期間が10年を超えるものである
    • 家屋を取り壊した日から1年以内、住まなくなった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売る
    • 家屋を取り壊してから譲渡契約を締結した日まで、その敷地を貸駐車場などその他の用に供していない

参考: 国税庁|マイホームを売ったときの軽減税率の特例

▼計算式

<居住用財産3,000万円特別控除と併用できる場合>

控除金額3,000万円を差し引いた金額に対し、6,000万円以下の部分と6,000万円超えの部分にそれぞれ税率をかけ合わせます。

課税譲与所得
=譲渡収入金額-(取得費+譲渡費用)-3,000万-6,000万… A
  • 住民税
    =(6,000万×4%)+(A×5%)
  • 所得税
    =(6,000万×10%)+(15%)
  • 復興特別所得税
    =(6,000万×0.21%)+(A×0.315%)

<居住用財産3,000万円特別控除と併用不可の場合>

課税譲与所得の6,000万円以下の部分と6,000万円超えの部分に、それぞれ税率をかけ合わせます。

課税譲与所得
=譲渡収入金額-(取得費+譲渡費用)-6,000万… A
  • 住民税
    =(6,000万×4%)+(A×5%)
  • 所得税
    =(6,000万×10%)+(15%)
  • 復興特別所得税
    =(6,000万×0.21%)+(A×0.315%)

▼計算例

以下の例で計算します。

  • 取得費:不明
    …土地の購入代金などが分からない。
  • 譲渡費用:406万6000円
    …売却時の仲介手数料や印紙代など
  • 譲渡価格:1億円
    …土地の売却代金など
  • 所有期間:4年
  • 被相続人が土地を所有していた期間:20年
<居住用財産3,000万円特別控除と併用できる場合>
ステップ1:譲渡所得を計算

取得費は分からないので、取得費は譲渡価格の5%として計算します。

譲渡所得
=譲渡価格-(譲渡価格の5%+譲渡費用)
=1億円-(500万円+406.6万円)
=9,093.4 万円
ステップ2:特別控除を適応して課税譲渡所得を算出

居住用財産3,000万円控除分を譲与所得から差し引きます。

譲渡所得
=譲渡価格-(譲渡価格の5%+譲渡費用)
=1億円-(500万円+406.6万円)
=9,093.4万円 -3,000万円
=6,093.4万円
ステップ3:課税譲渡所得に税率をかける
10年超えの軽減税率の特例では、6,000万円以下と6,000万円超えの部分で税率は異なります。
10年超所有軽減税率の特例住民税所得税復興特別所得税
6千万円以下の部分4%10%0.21%
6千万円超の部分5%15%0.315%

それぞれの税率を、譲渡所得税にかけます。

住民税
=(6000万円×4%)+(93.4万円×10%)
=249.3万円
所得税
=(6000万円×10%)+(93.4万円×15%)
614万円
復興特別所得税
=(6000万円×0.21%)+(93.4万円×0.315%)
=12.8万円

よってかかる税金の合計金額は、876.1 万円です。

<居住用財産3,000万円特別控除と併用不可の場合>
ステップ1:譲渡所得を計算

取得費は分からないので、取得費は譲渡価格の5%として計算します。

譲渡所得
=譲渡価格-(譲渡価格の5%+譲渡費用)
=1億円-(500万円+406.6万円)
=9,093.4 万円
ステップ2:課税譲渡所得に税率をかける
10年超えの軽減税率の特例では、6000万円以下と6000万円超えの部分で税率は異なります。
10年超所有軽減税率の特例住民税所得税復興特別所得税
6千万円以下の部分4%10%0.21%
6千万円超の部分5%15%0.315%

それぞれの税率を、譲渡所得税にかけます。

住民税
=(6000万円×4%)+(1194万円×10%)
=359.4 万円
所得税
=(6000万円×10%)+(1194万円×15%)
779.1 万円
復興特別所得税
=(6000万円×0.21%)+(1194万円×0.315%)
=16.3万円

よってかかる税金の合計金額は、1,154.8 万円です。

すまリス
10年超の軽減税率の特例は、居住用財産の3,000万円特別控除を利用して、税額がゼロにならなかった場合に併用するのがオススメだよ!

土地売却の税金が計算できたら納税スケジュールを確認

土地売却にかかる住民税、所得税、復興特別譲与税が計算できたら、いつ納税をするのかスケジュールを確認しておきましょう。

売却した翌年2月~3月に必ず確定申告

譲与所得が発生したら、売却した年の翌年2月16日~3月15日(※2月16日、3月15日が土日祝日に該当する場合は翌平日となる)に確定申告を必ず行いましょう。確定申告書類は国税庁サイトの「確定申告作成コーナー」や会計ソフトを使って簡単に作成可能です。期限内に申告と納税を行う必要があるので、確定申告の書類は早めに準備しておきましょう。

所得税は確定申告のタイミングで納税

所得税(復興特別所得税を含む)は土地を売却した翌年の確定申告の期間中に納税をします。
振替納税の手続きをすることも可能で、利用する場合は4月頃に銀行口座から自動引き落としとなります。納税場所は税務署または金融機関となります。

住民税を支払うタイミング

住民税の納税は住民税のタイミングとずらして行われるので、忘れないように注意しましょう。住民税については所得税の確定申告を行えば改めて申告をする必要はありません。
確定申告をした年(土地を売却した翌年)の5月に各自治体から納付書が送られてくるので、指定された金融期間やコンビニエンスストア、役場で行います。
原則現金での支払ですが、自治体によってはクレジットカードを利用することもできます。一括払でも年4回の分割払いでも納付できます。

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