マンションの名義変更を行う方法は？費用や注意点を解説

マンションの名義変更をしなければいけなくなった場合には、どのように手続きを進めたらよいのでしょうか。また、どのような場合にマンションの名義変更が必要になるのでしょうか。

この記事では、マンションの名義変更を検討している人のために、どのような場合にマンションの名義変更が必要になるのか、名義変更する手続きの流れはどうしたらいいのか、名義変更に必要な書類はなにか、費用はどのくらいかかるのかといったことについて詳しく解説します。

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マンションの名義変更が必要になるケース

マンションの名義変更の手続きの詳細について見ていく前に、まずはどのような場合に名義変更の手続きが必要になるのかを見ていきましょう。マンションの名義変更が必要なケースは次の4つです。

それぞれのケースについて詳しく解説します。

マンションを売却するとき

マンションを売却したときには所有者がマンションを売却した人から購入した人へ変わるので名義変更が必要になります。

マンションを売却するときの名義変更のタイミングは、多くの場合、マンションを引き渡すときです。マンションの引き渡しの手続きは、購入者が住宅ローンを組む金融機関で行うことが一般的です。

金融機関で決済とマンションの引き渡しの手続きを行います。現金一括払いの場合は売買を仲介した不動産会社の会議室などで手続きを行います。通常はこの手続きの場に司法書士も同席し、名義変更の手続きである所有者変更登記の手続きをしてもらいます。

司法書士の手配は通常はマンションの売買を仲介した不動産会社か金融機関が行ってくれます。マンションの売主や買主が自分で手配する必要はありません。

マンションを高く売りたいならすまいステップがおすすめ

マンションを売却するのであれば、できる限り高額で売却したいものです。マンションをできるだけ高く売却するためには、良心的で高額売却できる力のある不動産会社に仲介や買取を依頼することが大切です。不動産会社選びが高額売却できるかどうかを大きく左右すると言っても過言ではありません。

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生前贈与を行うとき

マンションを生前贈与する場合も名義変更が必要になります。マンションを生前贈与する場合には贈与税がかかることに注意しましょう。

生前贈与にかかる贈与税のほうが相続税よりも税率が高く設定されているので、節税対策として考えるのなら多くの場合、生前贈与ではなく相続での名義変更のほうが有利です。

しかし将来的にマンションが大幅に値上がりする可能性が高く、相続税の方が税率が高くても課税される金額が大きくなる可能性があったりする場合には、生前贈与する場合もあります。また、相続時に法定相続人の間で相続争いが発生することが予想される場合に、事前にマンションを相続させたい人に生前贈与してしまうこともあります。

生前贈与での名義変更では、売買の場合の名義変更とは違い不動産会社や金融機関が間に入りません。そのために、司法書士の手配は自分で行う必要があります。司法書士を入れずに自分で書類を用意して法務局で手続きすることもできます。

離婚により財産分与が必要なとき

離婚によりマンションを財産分与するときに名義変更が必要になる場合があります。例えば、夫名義のマンションを妻名義に変更したり、夫の妻の共同名義であったマンションの名義をどちらか一方の名義に変更したりする場合です。

離婚での財産分与での名義変更の手続きは、売買や生前贈与での手続きとほぼ変わりません。しかし、名義変更の理由が離婚による財産分与であることを証明する書類(登記原因証明情報)が必要になります。登記原因証明情報は財産分与の内容が記載された離婚協議書もしくは離婚調停書と戸籍謄本を用意しましょう。

離婚での財産分与でマンションの名義変更をするときには、ローンの支払いが残っている場合にはローンの残債の支払い方法をどうするのかもしっかりと話し合いましょう。マンションの名義変更自体は簡単にできますが、ローンの名義変更は難しいものです。

離婚協議の中で今後の返済計画についてもしっかりと話し合い、金融機関の理解を得られるようにしましょう。

遺産を相続するとき

マンションの所有者が亡くなったら遺産相続人がそのマンションを相続することになります。相続に伴ってマンションの名義変更を行う必要があります。

相続の方法は、マンションの所有者が正式な遺言書を遺している場合には、遺言書の内容に沿って相続を行います。遺言書がない場合には法定相続人がマンションを含めた財産を相続します。相続人が複数いる場合には、被相続人が遺した財産をどのように分割するのか、遺産分割協議を行い、遺産分割協議書を作成します。

相続人を特定するためには、被相続人が生まれてから死亡するまでの戸籍謄本をすべて揃える必要があります。その上で、すべての相続人が実印と印鑑証明を用意して、遺産分割協議書に実印を押す必要があります。

相続したマンションの名義変更には期限は設けられていません。しかし、相続税が発生する場合には相続税の納税は被相続人が亡くなってから10ヶ月以内というタイムリミットが設けられています。

相続税に関する手続きも含めて、マンションの名義変更の手続きも早めに進めることをおすすめします。

マンションの名義変更手続きの流れ

マンションの名義変更の手続きはどのように進めればよいのでしょうか。名義変更の手続きの流れは次のように進みます。

1. 名義変更に必要な書類を集める
2. 登記申請書を完成させる
3. 法務局に書類を提出する

司法書士に依頼する場合には、書類集めから書類の作成、提出まですべてお願いできます。しかし、自分で手続きを行う場合には、自分ですべてやらなければいけません。もしも自分でマンションの名義変更を行う場合に備えて、それぞれの流れの詳細について解説します。

名義変更に必要な書類を集める

まずはマンションの名義変更に必要な書類を集めます。必要な書類とは、登記申請書と戸籍謄本や住民票などの書類になります。登記申請書以外のマンションの名義変更に必要な書類は、名義変更する理由によって変わります。詳しい書類の内容は「マンションの名義変更に必要な書類」で後述します。

登記申請書はマンションのある地域の管轄の法務局でもらうことができます。管轄の法務局については法務局のホームページの「管轄のご案内」をご覧ください。

法務局のホームページからは登記申請書のダウンロードもできます。ダウンロードする場合には、売買と贈与、財産分与、相続で申請書がそれぞれ違うので間違えないように注意しましょう。

参考：法務局　「管轄のご案内」
参考：法務局「不動産登記の申請書様式について」

登記申請書を完成させる

必要な書類をすべて用意できたら、登記申請書を記入します。登記申請書の書き方は、申請書のダウンロードページに記載例も載っているので、わからなければ記載例で確認しましょう。

なお、記載例を見てもどうしてもわからないことがある場合には、法務局で登記相談も行っています。登記相談を申し込みたい場合には、まずは最寄りの法務局に電話で問い合わせてみましょう。

対面での相談が必要な場合には、電話で日時を設定した上で用意した書類を持参すると法務局の職員が詳しく説明してくれます。

法務局に書類を提出する

登記申請書が作成できたら、用意した書類と申請書を揃えて法務局へ持参して提出します。郵送での受付はしていません。法務局の窓口へ書類を提出すると1週間程度で審査されます。

書類に不備がなければ1週間程度で名義変更の手続きが完了して登記識別情報通知書が発行されます。登記識別情報通知書の受け取りは法務局の窓口で直接受け取るか、書類を提出するときに切手を貼って宛名を書いた返信用封筒を同封しておけば郵送してもらえます。

マンションの名義変更に必要な書類

マンションの名義変更のために必要な書類は、名義変更の理由によって変わります。売却、生前贈与、離婚による財産分与、遺産相続の場合のそれぞれについて詳しく見ていきましょう。

売却の場合

売却による名義変更の場合には、売主側と買主側がそれぞれ書類を用意する必要があります。それぞれが用意する書類は次のとおりです。

売主側が用意する書類

買主側が用意する書類

その他に用意する書類

生前贈与の場合

生前贈与の場合には、贈与する側と贈与される側のそれぞれが書類を用意する必要があります。それぞれが用意する書類は次のとおりです。

贈与する側が用意する書類

贈与される側が用意する書類

その他に用意する書類

登記原因証明書は贈与契約書や贈与証書等の生前贈与を証明できる書類を用意する必要があります。

財産分与の場合

離婚による財産分与でのマンションの名義変更では、変更前の名義人と変更後の名義人がそれぞれ書類を用意する必要があります。それぞれが用意する書類は次のとおりです。

変更前の名義人が用意する書類

変更後の名義人が用意する書類

その他に用意する書類

離婚による財産分与の場合の登記原因証書は財産分与の内容が記載された離婚協議書や財産分与契約書などです。

遺産相続の場合

遺産相続でのマンションの名義変更の場合に用意しなければいけない書類は、亡くなった被相続人に関する書類と相続人に関する書類です。相続人に関する書類は相続の仕方によってそれぞれ変わってきます。自分がどの場合に当てはまるのか間違えないように注意しましょう。

被相続人に関して用意する書類

相続人に関する書類(相続人全員分)

マンションの名義人となる人の書類

その他用意する書類

上記の書類の他に、場合によって必要になる書類があります。

法定相続分以外のものを名義変更する場合に用意する書類

遺言書がある場合に用意する書類

遺産分割協議を行った場合に用意する書類

法定相続人の中に相続放棄する人がいる場合に用意する書類

必要な書類が揃えられない場合に用意する書類

必要な書類がそろえられないケースとは、被相続人の一連の戸籍がそろえられないケースなどです。原戸籍の保存期間を過ぎたり、役所が火事で消失したりして、戸籍が残されていないケースがあります。そのような場合には上申書の提出などが必要になります。

なお、必要な書類がそろわない場合には素人には手続きが難しい点があるので、司法書士に相談してみることをおすすめします。

マンションの名義変更にかかる費用

マンションの名義変更を行うためには費用がかかります。どのくらいの費用がかかるのか詳しく見ていきましょう。

必要書類の取得費用

マンションの名義変更を行うためには、住民票や印鑑証明書などの書類を役所で取得する必要があります。書類を取得するためには手数料が必要です。手数料の金額はそれぞれの自治体によって変わりますが、1通数百円程度です。必要書類をすべてそろえても、数千円程度で収まるでしょう。

なお、遠方の役所から取り寄せる場合には郵送での取り寄せも可能です。郵送で取り寄せる場合には、切手を貼った返信用封筒を同封します。書類を取得するための手数料の他に郵送代と返信用の切手代も追加で必要となります。

名義変更にかかる税金

場合によってはマンションの名義変更により税金が発生する場合があります。マンションの名義変更により発生する可能性のある税金は次のとおりです。

不動産取得税

課税されるのは売買もしくは生前贈与でマンションを新たに取得した人です。固定資産税評価額の4%を土地と建物の分をそれぞれ支払います。マンションの名義変更からしばらくしてから納税書が届くので忘れずに用意しておきましょう。

譲渡所得税

売買で売却側に利益が出た場合に支払う税金です。財産分与の場合には、マンション購入時の価格よりも分与時の価格のほうがプラスになっていたら課税される場合もあります。確定申告で申告の上で納税します。

登録免許税

名義変更の手続きにかかる税金です。通常は新しく名義人になる人が支払います。税率は名義変更する理由によって変わります。

贈与税

生前贈与は年間の贈与額が110万円を超えると贈与税が課税されます。なお、居住用不動産の夫婦間贈与の特例や相続時精算課税制度を利用すると控除される場合があります。

司法書士への報酬

マンションの名義変更の手続きや登記所の作成は素人には難しい点があります。自分では手続きが難しかったり、法務局まで足を運ぶ時間が取れなかったりする場合には司法書士へ依頼します。

司法書士へ依頼した場合には、司法書士への報酬が発生します。司法書士への報酬は特に決まったものはなく、司法書士事務所や依頼する内容によって変わります。

自分で司法書士を探す場合には、事前に手続きの内容を伝えた上で料金の確認も行っておきましょう。

マンションの名義変更に関する注意点

マンションの名義変更を行うときには、注意しなければいけない点があります。マンションの名義変更を行う前に注意するべき2つの点について詳しく見ていきましょう。

親から子に名義変更するときは贈与税がかかる

親の生前に子供にマンションの名義を変更する場合には贈与税がかかります。贈与税の税率は相続税の税率よりも高く設定されています。例えば3,000万円の贈与や相続を受ける場合、贈与税の税率は50%ですが相続税なら15%です。

相続税対策として生前贈与をするという考え方もありますが、将来的に大幅な地価の上昇が見込めなければ、マンションの資産価値が年数がたつに連れて上がることはほぼありません。その理由は、マンションの建物部分は経年劣化に伴って評価額が下落していくためです。

相続の発生を待ったほうが、マンションの評価額も下がる可能性が高く、低い税率の相続税での納税になるので、生前贈与よりも相続で名義変更をしたほうが支払う税金は安くてすみます。

生前贈与を考える理由はそれぞれですが、節税対策ということなら相続を待ったほうが納税額の総額は安くなります。生前贈与でのマンションの名義変更を行う場合には事前に慎重に検討したほうがよいでしょう。

なるべく司法書士に依頼する

マンションの名義変更の際、書類や申請書の記載に不備があると法務局から差し戻されてやり直さなければいけません。また、登記した内容が間違えていた場合には修正登記が必要になることもあります。

登記の申請が受け付けられない場合には納付した登録免許税は返還されますが、修正登記の場合には新たに納付しなければいけません。

素人が自分で名義変更の手続を行うのはあまりおすすめしません。司法書士に依頼したら報酬の支払いは発生しますが、プロの手で確実に手続きができます。自分で法務局まで出向いたり難しい申請書を作成する手間も省けます。

マンションの名義変更の手続きはできることなら司法書士に依頼しましょう。

マンションの名義変更をスムーズに進めよう

マンションの名義変更が必要になる場合やタイミングはそれぞれの事情があるので、そろえる書類などは変わってきます。自分がどの場合に当てはまるのかをしっかりと確認した上で、間違いなく手続きできるようにしていきましょう。

また、名義変更の手続きや書類の取り寄せなどはどうしても素人には難しいところがあります。費用はかかりますができれば司法書士に依頼したほうが安心です。

マンションを売却して名義変更する予定の場合には、不動産会社に司法書士の選定もお願いできます。すまいステップなら信頼できる不動産会社と確実に出会えるので、まずはすまいステップの一括査定から始めてみましょう。

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