土地の種類について|土地を売却するときに確認すべきポイントを紹介

相続などで土地を手に入れたものの、特に利用する予定もなく、放置したままになっている場合も多いようです。雑草などが生い茂ってしまい、手入れをするにも手間がかかって、どうすることもできない人もいるでしょう。

これから記載する情報は、土地の売却を検討している人だけでなく、購入を検討している人や、ただ土地を持っている人にも有益な知識となるでしょう。まずは、土地はどのように区分されているのか、確認していきます。

リナビス
リナビス

あなたの不動産の
売却価格をいますぐチェック

リナビス
step1
リナビス
step2

土地は用途別に23種類の地目に分けられる

用途別に決定した土地の区分のことを地目(ちもく)といいます。地目には「宅地」や「田」、「山林」など23種類があり、その土地の用途によって登記所の登記官が決定し、法務局の不動産登記簿に登記されています。

そして地目によって住宅を建設することができない場合があります。例えば地目が「田」や「畑」の土地には家を建てることができません。地目の種類をみていきます。

地目の種類について

不動産登記法では、23種類の地目が定められています。それ以外の地目はなく、必ず以下の地目に分類されます。土地の売買において重要な地目としては「宅地・田・畑・山林・雑種地」といわれています。それ以外の地目は、特殊な場合を除いて個人の土地取引で見かけることは少ないようです。

23種類の地目

23種類の地目とは一体どんなものがあるでしょうか。以下の通りです。

1宅地建物の敷地及びその維持若しくは効用を果たすために必要な土地
2農耕地で用水を利用して耕作する土地
3農耕地で用水を利用しないで耕作する土地
4学校用地校舎、附属施設の敷地及び運動場
5鉄道用地鉄道の駅舎、附属施設及び路線の敷地
6塩田海水を引き入れて塩を採取する土地
7鉱泉地鉱泉(温泉を含む)の湧出口及びその維持に必要な土地
8池沼(いけぬま)灌漑(かんがい)用水でない水の貯留地
9山林耕作の方法によらないで竹木の生育する土地
10牧場家畜を放牧する土地
11原野耕作の方法によらないで雑草、かん木類の生育する土地
12墓地人の遺体又は遺骨を埋葬する土地
13境内地境内に属する土地であり、宗教法人法に掲げる土地
(宗教法人の所有に属しないものを含む)
14運河用地運河法に掲げる土地
15水道用地もっぱら給水の目的で敷設する水道の水源地、貯水池、
ろ水場又は水道線路に要する土地
16用悪水路かんがい用又は悪水はいせつ用の水路
17堤(つつみ)防水のために築造した堤防
18井溝(せいこう)田畝(でんぽ・田畑のこと)又は村落の間にある通水路
19保安林森林法に基づき農林水産大臣が保安林として指定した土地
20公衆用道路一般交通の用に供する道路
21公園公衆の遊楽のために供する土地
22雑種地以上のいずれにも該当しない土地
23ため池耕地灌漑用(かんがいよう)の用水貯留池

 

住宅の建設で必要な地目の知識

ここまで地目の種類についてみてきましたが、今度は住宅を建設できる地目に注目して、確認していきます。家を建てたくて土地を購入したのに、「実は家を建てられない土地だった」という事態は、絶対に避けたいところです。

住宅を建設できる地目とは

住宅を建てられる地目で代表的なものに宅地があります。宅地と判断される土地は多岐にわたり、建物の真下の土地はもちろん、庭の植え込み、池、宅地に接続したテニスコートやプール、ガスタンクや石油タンクの敷地などもあてはまります。

その他、住宅を建てられる地目では山林・原野・雑種地があります。雑種地は「他のどの地目にも該当しない土地」のことです。具体的には駐車場、野球場、ゴルフ場、飛行場、遊具を主とする遊園地、下水処理場の敷地、変電所や鉄塔の敷地、宅地に接しないテニスコートやプールの敷地などで、実は雑種地は身近にたくさんあるようです。

山林・原野にも住宅を建設できますが、山林は都市計画法や森林法などにより、制約がある場合もあります。活用する際には注意が必要です。

加えて田・畑などの農地にも住宅を建設することは可能ですが、地目の変更が必要になります。田・畑に関しては農地法により、また公衆用道路については道路法により使用方法が制限されており、そのまま住宅を建設することはできません。

登記上の地目と、実際の現況が異なる場合もある

登記上の地目と、実際の土地の現況が一致しているとは限りません。例えば田・畑の地目として農地活用をしていたものの、家を建てたくなり、法令違反にも関わらずそのまま建設してしまっている場合などです。田・畑の地目は、農地転用許可書を提出することで地目を宅地に変えてから、住宅を建設することができるようになります。

こういったことから、土地の使用状態をみただけで、登記上の地目まで判断するのはよくないといえます。実際の土地は、田んぼから畑に変わる途中の場合や、畑から宅地に変えるための造成の途中の場合もあります。その場合も中間的な地目の表記はなく、23種類の地目のどれかに必ず分類されます。

特に土地の売買をする際は法務局の登記簿で、登記上の地目がどうなっているのかを、しっかり確認するべきでしょう。売買取引が終わったあとで、不要なトラブルや揉め事の発生を防ぐことができそうです。

 

不動産会社に仲介を依頼しリスクを回避する

土地の売却をする場合、不動産会社に仲介してもらうのが一般的で、土地活用状況や地目の種類についても、不動産会社でも確認することができます。

不動産会社に仲介を依頼すると、手数料が発生するのも確かです。不動産会社に依頼せずに、自分で土地の売却をすることも不可ではありませんが、不動産の個人売買にはいくつかのデメリットがあります。

不動産の個人売買のデメリット

ここでは不動産の個人売買におけるデメリットを紹介していきます。これらを参考に個人売買を検討してみることをおすすめします。

買い手を自分で探す必要がある

いざ、土地を売却しようにも、誰が土地を欲しがっているのか不明では、いつまで経っても売却はできないでしょう。自分の近しい身内や友人が買い手であれば話は早いですが、そうでなければ通常は、売却したい土地があることを広告などを利用し広く伝える必要があります。

不動産会社に依頼した場合は、各種不動産情報サイトや折り込みチラシなどを駆使して、土地を売却するための広告活動をしてくれます。そして、こういった広告費用は、不動産会社が負担しています。もし広告活動を自分で行なうとなると、その広告費用も自分で負担する必要があります。

また、自分で掲載無料の不動産情報サイトへ登録する方法もありますが、問い合わせなどの対応を自分で行なう必要があります。土地の買い手からしても、仲介者がいる安心感から不動産会社に相談することが多く、個人売買は信用を得づらいといえるでしょう。

トラブル発生時、自分で対応する必要がある

不動産の個人売買では、何かトラブルが発生した際に相談できる人はおらず、頼れるのは自分だけとなります。例えば、売買が成立した後で物件や書類の不備が発覚したり、重要事項の説明不足が起きた際は、自分で対応する必要があります

書類の作成を自分で行なう必要がある

売買契約書の作成に加え、重要事項説明書などの専門的な書類も自分で作成する手間が、不動産の個人売買では発生します。

不動産の個人売買ではこのようなデメリットが考えられ、多くの時間と労力を要するでしょう。さらに「いつトラブルが発生するか」といった不安要素も大きく、精神的にも負担が大きくなるといえます。

関連記事

家の売却を思い立った際に「どの不動産会社に依頼すればいいんだろう?」「大手と地域密着型の不動産会社どっちがいいんだろう?」「悪徳不動産会社に依頼してしまったらどうしよう・・・」家を売却する際に最も重要なのが「不動産会社選び」[…]

ファイルを見る女

不動産会社へ仲介したほうがリスク回避できる

以上のデメリットから、一般的に不動産の売買では、不動産会社へ仲介手数料を支払い、多くのリスクを回避するほうが、メリットが大きいと考えられています。

不動産の個人売買を自分で行うこともできますが、デメリットが多くあります。多少手数料はかかりますが、不動産会社へ仲介を依頼したほうが安心して土地を売却できるでしょう。

関連記事

「どの不動産一括査定サイトを使えばいいか分からない・・!」不動産一括査定サイトとは、Web上で複数の不動産会社にまとめて査定依頼できるサービスです。しかし、不動産を売る経験は人生で何度もあることではないので、初めて不動産一括[…]

土地の売却で発生する税金と節税方法

土地を相続し、特に利用する見込みがない場合、売却することはメリットが多々あります。遺産分割がしやすくなる・生活費や子供の養育費にあてられる・新たな土地や自宅の購入を検討するなど、土地を売却して資金にかえることで用途が広がり、流動性も生まれます。

ただし、土地を売却した場合は、税金や諸経費の支払いが発生します。まずはどういった費用が発生するのかみていきます。

土地を売却した際にかかる税金・諸経費

それでは、土地売却時にかかる税金や諸経費にはどんな費用がかかるのかをご紹介していきます。

印紙税

売買契約書に印紙を貼って納める税金です。税額は売買の契約金額によって決まり、内容は以下の通りです。

契約金額印紙税額
10万円を超え 50万円以下のもの400円
50万円を超え 100万円以下のもの1000円
100万円を超え 500万円以下のもの2000円
500万円を超え 1000万円以下のもの1万円
1000万円を超え 5000万円以下のもの2万円
5000万円を超え 1億円以下のもの6万円
1億円を超え 5億円以下のもの10万円
5億円を超え 10億円以下のもの20万円
10億円を超え 50億円以下のもの40万円
50億円を超えるもの60万円
関連記事

家を売却して利益が出ると税金がかかります。しかし「税金」と聞くと難しい印象があり「家を売却したら税金はいくらかかるの?」といった不安を持っている人は多いのではないでしょうか。そこで今回は、家を売却で発生する税金の種類や計算方法、節税[…]

家を売却したときの確定申告とは|控除を使って賢く税金を節約

譲渡所得課税

土地を売却し売却益が発生すると、譲渡所得課税(所得税や住民税)の課税対象となります。譲渡所得税の算出方法は、譲渡所得(土地の売却益)から取得費(その土地の購入費用や購入時の仲介手数料、印紙代など)と譲渡費用(その土地の売却時の仲介手数料、印紙代など)を引いたものに、所定の所得税率・住民税率を掛けあわせて算出します。

「譲渡所得−取得費−譲渡費用」×所得税率や住民税率=譲渡所得税

上記の式でみると、「譲渡所得−取得費−譲渡費用」の金額が大きいほど、譲渡所得税額も大きくなることが分かります。例えば、土地を昔に安く買い、それよりもずっと高い価格で売却できた場合は、譲渡所得税額が大きくなりやすいといえます。

逆に「譲渡所得−取得費−譲渡費用」の金額を少なくすることができれば、譲渡所得税額を少なくすることに繋がります。

つまり、土地の売却益と、売買にかかった印紙代や諸経費の金額の差が小さいほど、税額も小さくすることができます。また譲渡所得よりも、取得費と譲渡費用をあわせた金額が大きい場合は、課税対象とはなりません。このあとは、取得費を加算することで「譲渡所得−取得費−譲渡費用」の金額を少なくする特例をみていきます。

取得費加算の特例

土地を相続した場合、相続税の申告期限から3年以内に売却すると、売却した土地に対する相続税額を、取得費に加算することができる特例があります。その結果、譲渡所得税を減らし、節税することができます。「譲渡所得−取得費−譲渡費用」×所得税率や住民税率=譲渡所得税

「譲渡所得−取得費−譲渡費用」×所得税率や住民税率=譲渡所得税

前述した上記の式にあてはめると、取得費が加算されることで、譲渡所得税の金額を少なくできることが分かります。

 

土地の売却で参考となるのは実勢価格

土地を売却するのであれば、当然なるべく高い価格で売却できるほうがよいでしょう。しかし、土地の価格は、発表している主体によって、実はばらつきがあります。

例えば国土交通省は公示地価、国税庁は相続税評価額、都道府県は基準地価、市町村は固定資産税評価額を公表しています。また不動産鑑定士に依頼して得られる鑑定評価額もあります。実際に土地を売却する際は、どの発表主体を参考にしたらよいか、迷ってしまうこともあるでしょう。それぞれの特徴をみていきます。

公示地価

公示地価は国土交通省が全国に定めた地点(標準地)を対象に、毎年1月1日時点における価格を公示するものです。標準地は全国で2万地点以上におよびます。公的な地価の指標としてメディアでも取り上げられ、市場取引の参考にもされています。

相続税評価額

相続税評価額とは国税庁が発表する、相続税や贈与税を計算する基準となる課税価格のことです。市街地などでは「路線価方式」という方法で、1平方メートル単価に敷地面積を掛けて算出しています。地価なのは間違いないですが、税金の計算のために算出しているため、実際の土地の売却価格の参考にはなりづらそうです。

基準地価

基準地価は、各都道府県が定められた基準地を対象に、毎年10月初めに公表している地価のことです。国土交通省が発表する公示地価を、補完するような役割となっています。

固定資産税評価額

固定資産税評価額は、固定資産税の算出基準とする土地の評価額のことで、市町村(東京23区は東京都)が決定し公表しています。また土地や家屋に対する固定資産税評価額は、3年ごとに評価替えがされます。

こちらも地価であることは確かですが、算出する目的が固定資産税額を決めるためであり、実際の土地の売却価格とは大きく異なる場合もあるようです。

鑑定評価額

不動産鑑定士が「不動産の鑑定評価に関する法律」に基づき、鑑定・評価した地価を鑑定評価額といいます。専門的にあらゆる視点から鑑定し、買い手と売り手のどちらにも寄らない、適正で合理的な取引価格を決定します。

公的機関にも通用する権限の強い評価額で、実際の土地の売却価格の参考になるのですが、不動産鑑定士への依頼費用が発生する点がデメリットといえるでしょう。

実際の取引相場に近い実勢価格

さまざまな土地の価格のなかでも、実際の市場取引から形成される時価や、相場と言われる価格といわれるものに実勢価格があります。実勢価格を調べるには、不動産会社に査定を依頼する方法があります。

不動産会社は、その地域でのこれまでの不動産売買の経験から、買い手が購入する土地の価格を知っていることが多いです。

また、不動産会社は、あくまで「実際にその土地がいくらで売れるか」を査定するため、他の発表主体の公表する地価より現実的といえるでしょう。

ただし、査定の正確さは、不動産会社の経験によるところが大きそうです。そういった経験豊富な不動産会社を見つけるために、より多くの不動産会社から見積もりをとることが大切といえます。

査定だけなら無料の場合が多く、複数の不動産会社の見積もりを知ることで、土地の相場価格がみえてくるでしょう。また、いくつもの不動産会社とやりとりをするなかで、親身になってくれるかどうかやこちらの意図をくみ取ってくれるかどうかも、確認することができるでしょう。

 

関連記事

家の売却を検討している人なら「家がいくらで売れるか?」は気になりますよね。自宅の売却価格を大体でも把握しておけば資金計画が立てやすく、安心して家を売却しやすくなります。そこで活用できるのが相場情報です。他の物件の売却価格を把握す[…]

地目によっては売却がおすすめ

相続した土地の地目が家を建てられる「宅地」であれば、固定資産税も高額になり、家を建てられない「山林」等の場合は低額です。今後、利用する予定のないのであれば売却したほうが節約になる可能性もあります。

ただし、「農地」のように売却に制限がかかる地目もあるので注意が必要です。まず、自分のもっている土地の地目を確認しましょう。不動産会社など、専門家に相談することで、用途にあわした使い方が見つけられます。


不動産一括査定サイトを使って査定をしたら300万円以上の差も珍しくない 

不動産一括査定サイトすまいステップ を使って実際に不動産を査定してみると、査定額に300万円以上差が出ることも珍しくはありません。

不動産会社査定価格
不動産会社A1100万円
不動産会社B1400万円
不動産会社C1280万円

これだけ査定額に差が出ると、複数の不動産会社に査定を依頼することが、不動産を高く売るために必須だと言えるでしょう。

少しでも不動産売却を検討しているなら、一括査定サイトで自分の不動産がいくらで売れるか調べてみましょう。

【完全無料】うちの価格いくら?