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土地の種類と活用方法~住宅の建てられない土地に注意しよう

  • 更新日:2024年1月17日
蔭山達也
監修蔭山 達也
大学卒業後、大手不動産流通会社に入社。売買仲介をメインに実務経験を積む。その後、株式会社ノヴェルに入社。著書に「条件難物件でも低予算で満室になるおもてなしビル管理経営」がある。
【保有資格】宅地建物取引士、ビル経営管理士、CPM(米国不動産経営管理士)、賃貸不動産経営管理士、公認不動産コンサルティングマスター
【URL】株式会社ノヴェルYouTubeチャンネル
土地の種類と活用方法~住宅の建てられない土地に注意しよう

相続などで土地を手に入れたものの、特に利用する予定もなく放置したままになっている場合も多いようです。
そこで、「せっかくの土地なのだから土地活用をしよう!」と思われる方もいるでしょう。

けれど、一筋縄ではいかない土地活用。
どこの土地でも自由に活用ができるわけではありません。

土地には種類があり、ものによって建物を建てられない場所もあります。
決して難しい内容ではないので、土地活用の計画を立てる前に土地の種類について知っておきましょう!

この記事で学べる事

  • 土地の種類(地目)は23種類
  • 土地活用に向いている土地5つ
  • 住宅を建てられる土地と、建てられない例外
  • 自分の土地の種類の調べ方・変更方法

土地は用途別に23種類の地目に分けられる

土地の種類には「宅地」や「田」「山林」「畑」など合計23種類があり、その土地の用途によって登記所の登記官が決定し、法務局の不動産登記簿に登記されています。
このように用途別に決めた土地の区分を地目(ちもく)といいます。

地目によっては住宅を建設することができないなど規制があります。
例えば地目が「田」や「畑」の土地には住宅を建てることができません。

不動産登記法では、23種類の地目が定められています。それ以外の地目はなく、必ず以下の地目に分類されます。土地の売買において重要な地目としては「宅地・田・畑・山林・雑種地」といわれています。それ以外の地目は、特殊な場合を除いて個人の土地取引で見かけることはあまりありません。

23種類の地目

23種類の地目とは一体どんなものがあるでしょうか。以下の通りです。

地目名詳細
1宅地建物の敷地及びその維持若しくは効用を果たすために必要な土地
2農耕地で用水を利用して耕作する土地
3農耕地で用水を利用しないで耕作する土地
4学校用地校舎、附属施設の敷地及び運動場
5鉄道用地鉄道の駅舎、附属施設及び路線の敷地
6塩田海水を引き入れて塩を採取する土地
7鉱泉地鉱泉(温泉を含む)の湧出口及びその維持に必要な土地
8池沼灌漑(かんがい)用水でない水の貯留地
9山林耕作の方法によらないで竹木の生育する土地
10牧場家畜を放牧する土地
11原野耕作の方法によらないで雑草、かん木類の生育する土地
12墓地人の遺体又は遺骨を埋葬する土地
13境内地境内に属する土地であり、宗教法人法に掲げる土地
(宗教法人の所有に属しないものを含む)
14運河用地運河法に掲げる土地
15水道用地もっぱら給水の目的で敷設する水道の水源地、貯水池、
ろ水場又は水道線路に要する土地
16用悪水路かんがい用又は悪水はいせつ用の水路
17防水のために築造した堤防
18井溝田畝(でんぽ・田畑のこと)又は村落の間にある通水路
19保安林森林法に基づき農林水産大臣が保安林として指定した土地
20公衆用道路一般交通の用に供する道路
21公園公衆の遊楽のために供する土地
22ため池耕地灌漑用(かんがいよう)の用水貯留池
23雑種地以上のいずれにも該当しない土地

色の塗られた6つの地目(宅地・田・畑・山林・原野・雑種地)はこれから土地を活用していくうえで重要になるので抑えておきましょう。

所有する土地の地目を調べよう

あなたが所有する土地の地目を調べてみましょう。

方法1.登記記録を確認する

登記記録は法務局にて確認することができます。
近くに法務局がある場合は窓口を訪ねるのもいいですが、「登記・供託オンライン申請システム」よりウェブ上で入手することができます。

方法2.固定資産税納税通知書を確認する

その年の1月1日時点で土地を所有している方は固定資産税を納付しています。
納付後に届く固定資産税納税通知書には地目も記載されていますので、すでにお持ちの方はその書類に目を通してみましょう。

住宅を建てられる土地

23種類の地目のうち住宅を建てられる土地は以下の4つになります。

  • 宅地
  • 山林
  • 原野
  • 雑種地
  • 農地・山林(宅地に変更すれば可能)

住宅を建てられる地目で代表的なものに宅地があります。宅地と判断される土地は多岐にわたり、建物の真下の土地はもちろん、庭の植え込み、池、宅地に接続したテニスコートやプール、ガスタンクや石油タンクの敷地などもあてはまります。

宅地

基本的に建物が建っている土地を宅地といい、私たちにとって一番身近な土地とも言えます。

一方で、宅地であるにも関わらず建物が立っていないと、固定資産税や都市計画税が高額になってしまいます。
これは、建物が建っていることで受けられた軽減措置から外れてしまうためです。

その他の活用事例
  1. マイホームを建てる
  2. 店舗経営をする
  3. 賃貸アパートとして活用
  4. 売却する

山林・原野

山林・原野にも住宅を建てることができます。
地目の変更手続きをする必要がありますが、手続き前でも役所の職員が現状視察に訪れるため宅地と同じように扱われます。

建物のたった山林・原野では宅地並みの固定資産税評価がされるので、おのずと固定資産税は高くなります。

 

その他の活用事例
  1. 里山オーナー制度を活用し人に貸す
  2. キャンプ場として活用
  3. サバイバルゲーム会場として活用
  4. 太陽光発電事業を始める

雑種地

雑種地は「他のどの地目にも該当しない土地」のことです。具体的には駐車場、野球場、ゴルフ場、飛行場、遊具を主とする遊園地などなど。

雑種地は評価額が低くなるので、「そこに建物を建てたら固定資産税が安く済むのでは?」と考える方がいらっしゃいますが、地目は現況で判断されるため、雑種地であろうと建物があれば「宅地」として扱われます。

上記のような場合、登記上は「雑種地」、現況は「宅地」となり、現況優先で宅地のように扱われます。
かといって登記変更をする必要がないわけではありません。
メリットこそありませんが義務づけられています。

 

その他の活用事例
  1. 駐車場として活用
  2. 資材置き場として活用
  3. 貸倉庫として活用
  4. 建物を建てて、アパート経営など

 

田・畑

田や畑はいわゆる農地といわれるもので、基本的に農業以外の用途で使うことはできませんが、農地転用を行うことで宅地として扱うこともできます。

田・畑に関しては農地法により、また、公衆用道路については道路法により使用方法が制限されており、そのまま住宅を建設することはできないのです。

 

その他の活用事例
  1. 農地として活用
    1. 農業の継続
    2. 市民農園として活用
    3. 売却(農地は売却にも条件があります)
  2. 宅地に転用し活用

用途地域や市街化調整区域は住宅を建てづらい

上述した地目であったとしても住宅が建てられない、立てにくいケースがあるので紹介いたします。

市街化調整区域に指定されている

比較的開発の進んだ賑わいのある地域を市街地区域と呼んだりします。
それとは逆に市街化調整区域は、市街地化させないために開発を抑制している土地を指します。

誰でも好き勝手に建設できるようになってしまっては町の魅力を損ないますし、予期せぬ市街地化が広がると、急なインフラ整備や市街地の人口減少など様々な問題が生じます。
そのため市街化調整区域では、原則として住まいや商業施設を建築することはできません。
ただし、地方自治体からの建設許可が下りることがあれば建設が可能になります。

用途地域による制限がある

都市計画法に基づき、土地には用途地域といった建築物の規制があります。
用途地域は13種類あり、「この用途地域ではこんな建物を建てていいよ」といったことがわかります。

用途地域の取り決めがあることにより、商業施設が密集する地域や高層ビルが密集する地域など、地域の秩序や景観を守ることができます。
高層ビルばかりが並ぶ東京市街地で平屋の住宅を見ることはないですよね。
住居系第一種低層住居専用地域
第二種低層住居専用地域
第一種中高層住居専用地域
第二種中高層住居専用地域
第一種住居地域
第二種住居地域
 準住居地域
田園住居地域
商業系近隣商業地域
商業地域
工業系準工業地域
工業地域
工業専用地域

例えば、第一種低層住居専用地域の場合、高さの上限が10メートル又は12メートルと制限があるほか、建ぺい率や容積率なども厳しい用途規制があります。

これにより、第一種低層住居専用地域は1階または2階建て程度の低層住宅がほとんどになります。

土地活用をしようと思い立ち、用途地域を考えずに話を進めていくと、「そもそも想定した建物を建てられない」なんてことにもなりかねません。
用途地域はしっかり確認しておきましょう。

各市町村ごとに発行されている都市計画図を見ることで確認できます。
「(市区町村名) 都市計画図」で検索してみましょう。

みんなの不動産売却体験談

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東京都中野区 / 30代

査定価格7,480万円売却価格7,780万円

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土地を活用するために必要なこと

土地を活用するためにはその土地の地目をしる必要があり、必要に応じて地目を変更する必要があります。
特に畑や田などの農地は、活用にあたって厳格な規制がなされています。

「活用方法を考え計画を練ったはいいものの、活用方法自体に制限があり計画倒れ。なんてことにならないよう気をつけましょう。

地目を変更する

宅地以外の土地に建物を建てるのであれば、建設前に地目を変更する必要があります。
タイミングとしては、土地の造成工事(建物を建てられる状態にすること)が完了したのち、1か月以内に地目変更登記を行います。

変更登記の流れは以下のようになります。

step1:登記上の地目を確認する

まずは登記されている地目を確認します。
安易に建物が建っているから宅地。などと安易に判断しないようにしましょう。

step2:田や畑の場合は農地法に基づく転用許可をとる

田や畑のような農地の場合は、地目変更手続きの前に農地の転用許可をもらわなければいけません。
農地を宅地に変え売買や賃貸などを行う場合は、農地法第5条転用許可。
農地を宅地に変え自分で使用する場合は、農地法第4条転用許可をとりましょう。

step3:地目変更書類を作成する

地目変更の書類は法務局でもらうこともできますが、オンラインで作成することも可能です。
ホーム局のホームページで確認してみましょう。

法務局:不動産登記の申請書様式について

step4:地目変更書類を法務局に提出

書類をそろえた場合は法務局へ、オンラインの場合はそのまま申請を行うことができます。
何か不安なことがある場合以外は、オンラインで申請を行った方が幾分か楽でしょう。

地目によっては売却がおすすめ

相続した土地の地目が家を建てられる「宅地」であれば、固定資産税も高額になり、家を建てられない「山林」等の場合は低額です。今後、利用する予定がないのであれば売却したほうが節約になる可能性もあります。

ただし、「農地」のように売却に制限がかかる地目もあるので注意が必要です。まず、自分のもっている土地の地目を確認しましょう。不動産会社など、専門家に相談することで、用途に合わせた使い方が見つけられます。

まずは査定から始めてみましょう。

土地の売却に関して詳しくは下の記事をご参照ください。

土地売却の全体を分かりやすく解説!流れ・費用・高く売るコツなど

記事のおさらい

土地の種類はいくつあるの?

土地の種類は全部で23種類あり、このような用途別に決定した土地の区分を地目といいます。身近なもので、住宅の立っている『宅地』や、『田』『畑』などがあります。詳しく知りたい方は土地は用途別に23種類の地目に分けられるをご覧ください。

どの地目の土地には住宅を建てることができるの?

住宅を建てることができる土地は以下の4つです。

  • 宅地
  • 山林
  • 原野
  • 雑種地

農地や山林などは地目を宅地に変更すれば住宅を建てることができます。詳しくは住宅を建てられる土地をご覧ください。

他にも住宅を立てにくいケースはある?

地目の制限以外にも、都市計画法により住宅を建てられないケースはあります。例えば市街化調整区域に指定されている土地では、住まいや商業施設を建築することはできません。ほかにも用途地域の区分により制限を受けることがあります。詳しく知りたい方は用途地域や市街化調整区域は住宅を建てづらいをご覧下さい。

畑や田を活用するには何が必要?

畑や田を活用するには地目の変更を行う必要があります。例えば、農地を宅地に変更することができれば住宅や店舗などを立ち上げることができます。詳しくは土地を活用するために必要なことをご覧ください。

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