土地の種類と活用方法~住宅の建てられない土地に注意しよう

相続などで土地を手に入れたものの、特に利用する予定もなく放置したままになっている場合も多いようです。
そこで、「せっかくの土地なのだから土地活用をしよう！」と思われる方もいるでしょう。

けれど、一筋縄ではいかない土地活用。
どこの土地でも自由に活用ができるわけではありません。

土地には種類があり、ものによって建物を建てられない場所もあります。
決して難しい内容ではないので、土地活用の計画を立てる前に土地の種類について知っておきましょう！

土地は用途別に23種類の地目に分けられる

土地の種類には「宅地」や「田」「山林」「畑」など合計23種類があり、その土地の用途によって登記所の登記官が決定し、法務局の不動産登記簿に登記されています。
このように用途別に決めた土地の区分を地目（ちもく）といいます。

地目によっては住宅を建設することができないなど規制があります。
例えば地目が「田」や「畑」の土地には住宅を建てることができません。

23種類の地目

23種類の地目とは一体どんなものがあるでしょうか。以下の通りです。

色の塗られた6つの地目（宅地・田・畑・山林・原野・雑種地）はこれから土地を活用していくうえで重要になるので抑えておきましょう。

住宅を建てられる土地

23種類の地目のうち住宅を建てられる土地は以下の4つになります。

• 宅地
• 山林
• 原野
• 雑種地
• 農地・山林（宅地に変更すれば可能）

住宅を建てられる地目で代表的なものに宅地があります。宅地と判断される土地は多岐にわたり、建物の真下の土地はもちろん、庭の植え込み、池、宅地に接続したテニスコートやプール、ガスタンクや石油タンクの敷地などもあてはまります。

宅地

基本的に建物が建っている土地を宅地といい、私たちにとって一番身近な土地とも言えます。

一方で、宅地であるにも関わらず建物が立っていないと、固定資産税や都市計画税が高額になってしまいます。
これは、建物が建っていることで受けられた軽減措置から外れてしまうためです。

山林・原野

山林・原野にも住宅を建てることができます。
地目の変更手続きをする必要がありますが、手続き前でも役所の職員が現状視察に訪れるため宅地と同じように扱われます。

建物のたった山林・原野では宅地並みの固定資産税評価がされるので、おのずと固定資産税は高くなります。

雑種地

雑種地は「他のどの地目にも該当しない土地」のことです。具体的には駐車場、野球場、ゴルフ場、飛行場、遊具を主とする遊園地などなど。

雑種地は評価額が低くなるので、「そこに建物を建てたら固定資産税が安く済むのでは？」と考える方がいらっしゃいますが、地目は現況で判断されるため、雑種地であろうと建物があれば「宅地」として扱われます。

田・畑

田や畑はいわゆる農地といわれるもので、基本的に農業以外の用途で使うことはできませんが、農地転用を行うことで宅地として扱うこともできます。

田・畑に関しては農地法により、また、公衆用道路については道路法により使用方法が制限されており、そのまま住宅を建設することはできないのです。

用途地域や市街化調整区域は住宅を建てづらい

上述した地目であったとしても住宅が建てられない、立てにくいケースがあるので紹介いたします。

市街化調整区域に指定されている

比較的開発の進んだ賑わいのある地域を市街地区域と呼んだりします。
それとは逆に市街化調整区域は、市街地化させないために開発を抑制している土地を指します。

用途地域による制限がある

都市計画法に基づき、土地には用途地域といった建築物の規制があります。
用途地域は13種類あり、「この用途地域ではこんな建物を建てていいよ」といったことがわかります。

例えば、第一種低層住居専用地域の場合、高さの上限が10メートル又は12メートルと制限があるほか、建ぺい率や容積率なども厳しい用途規制があります。

これにより、第一種低層住居専用地域は1階または2階建て程度の低層住宅がほとんどになります。

土地活用をしようと思い立ち、用途地域を考えずに話を進めていくと、「そもそも想定した建物を建てられない」なんてことにもなりかねません。
用途地域はしっかり確認しておきましょう。

各市町村ごとに発行されている都市計画図を見ることで確認できます。
「（市区町村名）　都市計画図」で検索してみましょう。

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土地を活用するために必要なこと

土地を活用するためにはその土地の地目をしる必要があり、必要に応じて地目を変更する必要があります。
特に畑や田などの農地は、活用にあたって厳格な規制がなされています。

「活用方法を考え計画を練ったはいいものの、活用方法自体に制限があり計画倒れ。なんてことにならないよう気をつけましょう。

地目を変更する

宅地以外の土地に建物を建てるのであれば、建設前に地目を変更する必要があります。
タイミングとしては、土地の造成工事（建物を建てられる状態にすること）が完了したのち、1か月以内に地目変更登記を行います。

変更登記の流れは以下のようになります。

step1：登記上の地目を確認する

まずは登記されている地目を確認します。
安易に建物が建っているから宅地。などと安易に判断しないようにしましょう。

step2：田や畑の場合は農地法に基づく転用許可をとる

田や畑のような農地の場合は、地目変更手続きの前に農地の転用許可をもらわなければいけません。
農地を宅地に変え売買や賃貸などを行う場合は、農地法第5条転用許可。
農地を宅地に変え自分で使用する場合は、農地法第4条転用許可をとりましょう。

step3：地目変更書類を作成する

地目変更の書類は法務局でもらうこともできますが、オンラインで作成することも可能です。
ホーム局のホームページで確認してみましょう。

法務局：不動産登記の申請書様式について

step4：地目変更書類を法務局に提出

書類をそろえた場合は法務局へ、オンラインの場合はそのまま申請を行うことができます。
何か不安なことがある場合以外は、オンラインで申請を行った方が幾分か楽でしょう。

地目によっては売却がおすすめ

相続した土地の地目が家を建てられる「宅地」であれば、固定資産税も高額になり、家を建てられない「山林」等の場合は低額です。今後、利用する予定がないのであれば売却したほうが節約になる可能性もあります。

ただし、「農地」のように売却に制限がかかる地目もあるので注意が必要です。まず、自分のもっている土地の地目を確認しましょう。不動産会社など、専門家に相談することで、用途に合わせた使い方が見つけられます。

まずは査定から始めてみましょう。

土地の売却に関して詳しくは下の記事をご参照ください。

土地売却の全体を分かりやすく解説！流れ・費用・高く売るコツなど