2019年の消費税増税を前に2018年12月時点では、住宅ローン減税が10年から13年に延長されようとしています。住宅を購入した人の所得税を一定額これまでは10年に渡って減税する住宅ローン減税。その住宅ローン減税について、制度の内容や申告の仕方についてみていきましょう。
住宅ローンの減税制度を理解しよう
まずは、住宅ローン減税（控除）とはなにかについて理解しましょう。住宅を購入した人は自ら申告が必要となる制度です。
住宅ローン減税とは
住宅ローン減税（控除）制度は、正式な名称としては「住宅借入金等特別控除」というものです。フラット35をはじめ金融機関から住宅ローンを利用して自宅を購入した場合、10年間、住宅ローンの年末残高の一定割合に相当する金額を、毎年支払う所得税や住民税から控除（減額）してくれる制度です。
どれくらい減税されるのか
住宅ローン減税で減税の対象となるのは、所得税と住民税です。ここでどのくらい減税されるのかみていきましょう。まず、住宅ローンの年末の残高の1%を計算します。その額が住宅を購入した年に支払った所得税額から戻ってくる控除額です。年末残高1%の額よりも所得税が少ない場合、残りは住民税から差し引かれます。
住宅ローン減税の対象となる条件とは
住宅ローン減税は住宅購入者全てに適用されません。条件を満たすことで減税の対象とされます。また、より高い条件をクリアすれば、控除額は高くなります。住宅ローン減税の対象となる条件についてみていきましょう。
対象となる人
住宅ローン控除を受けられるのは、フラット35をはじめ金融機関から住宅ローンを借りて自身が住む家を買った人であることがまず大きな条件です。別荘や投資用の住宅などを購入した人は対象になりません。また、原則として、6カ月以内に入居して、10年間住み続けていることも求められます。さらに、その年の合計所得金額が3000万円以下であることも条件です。
転勤でその家に住んでいない場合でも、単身赴任で残りの家族が住み続けている場合は引き続き控除が受けられます。家族も転勤に伴い一緒に転居した場合は、その家に住んでいない間は控除が受けられません。控除期間中に戻ってきてその家に再び住んだ場合は、手続きをすることで残りの期間の控除を受けられます。
対象となるローン
減税を受けるには、借りる住宅ローンにも一定の条件があります。まず借入先は銀行などの金融機関やフラット35を扱う住宅金融支援機構など、一般的な住宅ローンであることです。勤務先からの借り入れる場合は、金利が0.2％未満や無利子の場合は対象になりません。また、親族や知人から借りている借入金も対象外です。
先に土地を購入するために借りたローンも、条件を満たせば控除の対象になります。ただし土地の取得から2年以内に住宅ローンを組んで引き渡す必要があります。また、建築条件が付いている土地を購入する場合は、一定期間以内に建築請負工事を行うこととする契約を結ぶ必要があります。
繰り上げ返済をする場合に、10年未満で返済してしまうと、その後の控除が受けられなくなります。住宅ローンの借り換えをした場合でも当初の返済から10年以内であり、借り換え後の住宅ローンでも控除を受けるための要件を満たしていれば、残りの期間中は控除を受けることができます。
なお、「住み替えローン」などの特殊なローンも住宅ローン減税の対象になります。
対象となる建物
住宅ローン控除を受けるためには住宅にもいくつかの条件があります。まず、床面積が50m²以上であること、店舗併用住宅などの場合であれば床面積の2分の1以上が居住用である必要があります。またマンションの場合は住戸の専有面積で判断されます。共有部分は含まれません。
登記簿上の専有面積は壁の内側に囲まれた面積なので、壁の厚みの中心線で囲まれた面積より少し狭くなります。マンションの広告では壁芯面積で表記されるので、登記簿上にある専有面積よりもやや広く表示されます。
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住宅ローン減税を計算してみよう
ここでは、具体的にどれくらい税金が戻ってくるか見てみましょう。次の条件で考えます。
・年収400万円（所得税率20％）
・借り入れ金3000万円
住宅ローン減税の控除額
住宅ローン減税の控除額を求めてみましょう。住宅ローン減税の控除額は、年末の残高の1%です。
借入額3,000万円×1%＝30万円
住宅ローンの上限は、一般住宅は4,000万円、認定住宅は5,000万円ですので、それ以上の金額で購入した人は注意が必要です。また、40万円を超える場合は40万円までが控除限度額です。
所得税から控除分を引く
源泉徴収票に記載のある所得税から住宅ローン減税の控除額を引くと戻ってくる還付金の金額がわかります。年収400万円で所得税率が20%ということは、所得税額は
年収400万円 × 税率20% ＝ 20万円
20万円が所得税です。
還付される金額
住宅ローン減税で還付される金額は30万円でした。そして所得税は20万円ですから、20万円が還付金として戻されます。
住宅ローン減税30万円 − 所得税20万円 ＝ 10万円
残る10万円は翌年度の住民税から10万円分引かれることで減税されます。
住宅ローン減税申告に必要な書類とは
住宅ローン減税の申告に必要な書類についてみていきましょう。住宅ローン減税の申告には、必須の書類と、建物の機能によって提出する書類が追加されます。それら申告に必要な書類をみていきましょう。
必ず必要な基礎書類
住宅ローン減税を受けるに当って必要な書類と入手先いていきましょう。住宅購入時の書類など無くしていないか注意しましょう。
確定申告書
入手先：税務署
確定申告を行うために必要な書類で、国税庁のサイトで入力して作成することも可能です。その年度に税務申告する内容を記載して税務署に出します。
源泉徴収票
入手先：勤務先等
勤務先から発行される、年間の収入の中で税金等を源泉徴収した証明をした書類です。合計所得金額が3,000万円以下かを確認します。
住宅ローン年末残高証明書
入手先：借入をした金融機関
借入をしたローンの年末残高を確認する書類です。金融機関から登録されている住所に宛てて郵送されます。
住民票
入手先：市役所
購入してから6ヶ月以上、その場所に居住しているかを確認します。なお、本人が転勤等で家を空けていても家族が住んでいることが証明できる場合は控除が受けられます。
土地・建物の登記事項証明書
入手先：法務局
購入した住居の床面積が50平方メートル以上なのかを確認するために使用します。インターネットを利用して交付請求をすることが可能です。
土地・建物の売買契約書／工事請負契約書
入手先：売主・施工会社
売買する際に建設会社、もしくは売主から渡される書類です。購入価額の確認と印紙が貼られているか確認します。
住宅借入金等特別控除額の計算明細書
入手先：税務署
税務署に行く以外にも、国税庁のサイトで必要情報を入力し、作成することも可能です。
耐震基準に関する書類
もし、築20年以上の木造住宅または、築25年以上のコンクリート造マンションを購入した場合は、耐震基準を満たしていることを証明するために、次の書類のうちいずれか1つを用意する必要が在ります。
耐震基準適合証明書
耐震基準適合証明書建築士または国交省指定の検査機関による耐震診断を受け、合格することで証明書が発行されます。
既存住宅売買瑕疵保険の付保証明書
既存住宅売買瑕疵保険の付保証明書は既存住宅売買瑕疵保険に加入すると証明書が発行されます。加入するためには、国交省指定の保険法人で行われる検査に合格する必要があります。
長期優良住宅認定で控除上限額を上げる書類
控除上限額は40万円と決まっていますが、長期優良住宅に認定される以下の基準を満たした証明書を発行できると、50万円／年まで控除上限額を上げられます。
低炭素住宅建築物新築等計画の認定通知書
市区町村から長期優良住宅の認定を受けることで、役所から送付されます。もし紛失してしまったは、お住まいの市区町村役場で再発行ができます。手数料は300円です。
住宅用家屋証明書
物件の引き渡しをする際に、土地・建物の登記書類として司法書士の方から渡されます。こちらは再発行できませんのでご注意ください。
認定低炭素住宅建築証明書
建築士または国交省指定の検査機関・評価機関に発行してもらいます。
住宅ローン減税の手続きの流れ
ここでは、住宅ローン減税を受けるための申請手続きの流れについてみていきましょう。住宅ローン減税の申告は初年度と2年目以降で異なる点に注意が必要です。
初年度は確定申告
住宅を購入した翌年に迎える確定申告は住宅ローン減税の1年目となります。初年度は税務署に対して購入したことを申告する必用があります。先程みてきた必要な書類を用意し、税務申告をします。申告方法には3つあります。
申告方法は3種類
確定申告は窓口、郵送、e−Taxによるネット申告の3種類から選べます。窓口なら書類もおいてありますし、ある程度分からないことはその場で聞いて相談できます。
時間がない場合はインターネットで国税庁のホームページへ行くと確定申告用紙を印刷できます。フォーマットに従って入力していくと、数字入りで提出できる状態の確定申告書をつくることもできます。できた確定申告書を郵送で送り申告します。
また、e-taxを利用すればネット上で申告が完了します。マイナンバーカードなどとカードリーダーが必要になりますが、便利でさまざまな特典も用意されています。
確定申告の仕方
確定申告で住宅ローン控除の申し込みのために自分で記入の必要があるものは、住宅借入金等特別控除額の計算明細書と、確定申告書です。
まず、計算明細書は入居日や土地・建物の価格、年末時点のローン残高を記入する必要があります。そして、計算明細書にしたがい、住宅ローンの控除金額を算出します。もれなく必要事項を記入したら、他の必要書類を揃えて地域の税務署に持っていくか、郵送で提出します。
申告は2年目以降から年末調整
原則として、住宅ローン減税は毎年申告が必要です。ただし、会社員など給与取得者の場合、2年目以降は勤務先の年末調整のときに住宅借入金等特別控除証明書と借入金の年末残高等証明書を提出すれば控除されます。
住宅借入金等特別控除証明書は、最寄りの税務署から2年目の年末前に送られてきます。このときまとめて残りの年数分の枚数が送られてくるので、10年後までなくさないよう大切に保管する必要があります。
借入金の年末残高等証明書は同じ時期にローンを組んだ銀行から登録住所宛に送られてきます。ただし、中にはこちらから申請しないと送らないという銀行もあるので、書類が送られてこないときは銀行に連絡してみましょう。
借り換えした場合の申請手続き
アメリカが長期金利を上げてきている中で、将来、住宅ローンを借り換える可能性があります。住宅ローン控除を受ける要件を満たしていれば、借り換えした後でも引き続き控除を受けることができます。控除される期間は前の銀行で受けていた期間から引き継がれ、たとえば前の銀行で6年間控除を受けた場合、借り換え後の控除期間は4年となります。申請する方法は、通常の2年目以降の手続きと同様であり、勤務先の年末調整がある際に住宅借入金等特別控除証明書と借入金の年末残高等証明書の2つを提出することで手続きを行います。
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住宅ローン減税に関する注意点
住宅ローン減税を受けるに当って、注意する点についてみていきましょう。住宅ローン減税では特に床面積での適応除外が多く注意が必要です。パンフレットでは50km2なのに、通らない場合は、内面の面積が足りないことが考えられます。壁の中心から測るパンフレットがあるので購入時にはどちらか注意して確認しましょう。
住宅ローン減税は居住が条件です。転勤などで住めなくなってしまうと控除の適応外になります。転勤中でも、家族が住んでいれば問題ありません。また、居住していない期間控除されないだけで、転勤から戻ってくれば控除は再開します。また賃貸や民泊などに使う場合も控除の適応外になります。住宅ローン減税を上手に使って還付金をしっかりもらいましょう。
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