不動産投資を始めようと考えている人は「不動産投資の成功率」について気になっているのではないでしょうか。
不動産投資の中でも一般的なアパート経営の成功率は76％です。そのうち、所得を増やす事を目的とした場合の成功率は30％ほどになります。
本記事では、不動産投資の成功率や、不動産投資におけるリスクと対策、失敗しない方法について解説します。また、不動産投資だけではなく、不動産投資以外の投資についても説明していきます。
不動産投資の成功率は？
不動産投資の中でも一般的なアパート経営の成功率は76％です。そのうち、所得を増やす事を目的とした場合の成功率は30％ほどになります。
不動産投資で利益を得る仕組みは家賃収入などで収益を得る「インカムゲイン」と、売却した際に収益を得る「キャピタルゲイン」の2種類です。不動産投資は他の不動産と比べて、値動きの変動が小さいため、比較的リスクの低い投資になります。また、相続税対策にもなります。
参考：イエウール 【アパート経営の成功率は76.3%】成功するための秘訣を紹介！
イエウールが現役大家さんに行ったアンケート調査によると、全体の76.3％がアパート経営に満足していると回答しています。アパート経営の成功をオーナーの満足度と定義すると、成功率は76.3%になります。
アパート経営に満足している人にその理由を聞いたところ「資金的な余裕ができたから」と回答した数が26人（満足していると回答したうちの約34％）で、「老後の資金を確保できたから」と回答した人が23人（満足していると回答したうちの約30％）という結果になりました（複数回答可能）。このことから、所得を増やす事を目的とした場合の成功率は、およそ30％程度であるといえるでしょう。
不動産投資といっても、種類は様々です。中でもアパート経営は、ごく一般的な不動産投資方法であるため、不動産投資の成功率を考えるうえで参考になるデータといえます。
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不動産投資以外の投資の種類とリスク
不動産投資以外にも、さまざまな投資があります。ここでは、不動産投資以外の投資とリスクについて説明します。
不動産投資信託（REIT）
不動産投資信託（REIT）とは、お客さま（投資家）から集めたお金をまとめ、資金として、不専門家が不動産の投資・運用を行い、得た成果を投資家に分配する金融商品のことです。不動産投資との違いは、自らがオーナーとなり経営を行うかどうかです。
通常の不動産投資と異なり、経営を担うのは専門家のため、不動産投資で失敗しづらいといったメリットがあります。
ですが、不動産で得た利益は分配性のため、一人当たりの収益が少なくなります。また、専門家が運用するために必要な手数料が余計にかかるため、利回りが低くなるなどのデメリットがあります。
また、信託した先が経営悪化で倒産した場合には、元本割れを起こすリスクがあります。
株式投資
株式投資は、会社が発行する株式を購入し、価格が上昇したタイミングで売却することにより差額を利益として得る投資方法です。仮想通貨などに比べて、株価は比較的安定しています。
税制面の優遇措置であるNISA制度を活用した場合、年間120万円までは非課税で資産運用することができます。
株式投資の最大のメリットは、買った株式の株価が上昇することにより得られる「値上り益」です。また、株式を買うことで、株主となり、企業のさまざまな権利が付与されることになります。
一方で、市場経済の影響を受け、株価が値下がりすると損失が発生します。また、投資した企業が倒産するなど最悪の場合、価値がゼロになるリスクを伴います。
投資信託
投資信託とは、お客さま（投資家）から集めたお金をまとめ、資金として、運用の専門家が株式投資・運用を行い、得た成果を投資家に分配する金融商品のことです。不動産投資信託との違いは、資金の運用方法にあります。
投資信託にも株式投資同様につみたてNISA制度があり、年間40万円までは非課税で資産運用ができます。
通常の株式投資と異なり、投資を行うのは専門家のため、株式投資で失敗しづらいといったメリットがあります。
ですが、専門家が運用するために必要な手数料が余計にかかるため、利回りが低くなるなどのデメリットがあります。また、信託した先が経営悪化で倒産した場合には、元本割れを起こすリスクがあります。
FX
FXとは外貨を売買して、その買値と売値の差益を得る比較的新しい投資方法です。相場を分析して値動きの見通しを立てて取引きします。
FXは、少ない資金でも大きな取引ができ、円安でも関係なく利益を上げるチャンスがあります。また、24時間取引ができ、中長期的な投資も可能です。
ですが、FXは、大きなリターンが期待できる反面、株価に比べて、為替変動のリスクが大きいため、一瞬にして大金を失う可能性があります。
仮想通貨（暗号資産）
仮想通貨（暗号資産）は、インターネット上でやり取りできる財産的価値のことを指します。
仮想通貨は、株式やFX同様に日々の価値変動による、値動きを利用して安いときに買い、高くなったときに売ればその差額が利益になります。
他の投資と異なる点としては、起こりえない値動きを見せるのが仮想通貨の特徴になります。
仮想通貨のメリットは、少ない自己資金で大きなリターンが期待できます。その反面、価格が安定しないため、一夜にして大金を失うリスクが、どの投資よりも大きいです。
不動産投資のリスクと対策10個
不動産投資を成功させるためには、不動産投資のリスクをきちんと把握し対策ておくことが重要になります。
空室になるリスク
不動産投資の最大のリスクは、空室リスクです。
空室が発生すると、本来その部屋で得られるはずだった家賃収入がゼロになってしまいます。
一方、駅近や繁華街の近くなどは賃貸需要が高く空室リスクが低くなります。
また、1人暮らし向けのワンルームマンションは賃貸需要が高く、入居者が決まりやすい傾向にあります。
修繕費が高額になるリスク
健全な不動産経営を行うためには、定期的に修繕を行う必要があります。特に、建物を一棟所有している場合、大規模修繕にかかる費用は数千万円になるとも言われています。
修繕費に関しては、事前に修繕費用を積み立てておけば、修繕が必要な時にスムーズに対応できます。
また、入居者には、原状回復費用について伝えておき、敷金を設定しておくことで、オーナの金銭的負担を減らすことができます。
家賃が下がるリスク
不動産の価値は築年数が古くなるにつれて、低くなります。また、賃貸需要も少なくなるため、家賃の低下は避けられません。
ですが、駅近や繁華街の近くなど、比較的立地条件の良い場所の不動産は価値が下がりにくく、多少古い物件でも賃貸需要が見込まれるため、家賃低下のリスクは低いです。
自然災害によるリスク
不動産は、地震や台風など、自然環境に大きな影響を受けます。
収入源となる不動産が壊れてしまっては、元も子もありません。直すにも高額な費用が発生します。
自然災害のリスクに対する対策としては、地震保険に加入しておくとよいでしょう。一般的な火災保険だけでは地震による被害を補えないため、火災保険とは別に地震保険に加入する必要があります。
ローンの返済が困難になるリスク
不動産は高額なものが多く、ほとんどの人がローンを借りて不動産を購入します。
ローンは通常、毎月の家賃収入から返済します。ですが、家賃収入が得られない場合、ローンの返済は自己負担になります。
このリスクを避けるためには、しっかりとした資金計画を立てることが重要です。初めての不動産投資に不安な人は、専門家と共にプランを作成するとよいでしょう。
サブリースに関するリスク
サブリースとは、サブリース会社による家賃保証制度のことです。
サブリースは、空室リスク対策として有効な手段のひとつですが、契約当初の家賃保証額がずっと補償されるわけではありません。
サブリースでは定期的に賃料の見直しが行われ、空室状況によって、オーナーに支払われる家賃補償額は変わります。また、満室であっても一定額しかオーナーの手元には入ってこないといったデメリットがあります。
不動産投資初心者の多くは、安定した収入が得られると安心し、実際の賃料相場や入居需要などを調べずに契約し失敗してしまうケースも珍しくありません。
サブリース契約を検討する際は、内容を十分に理解したうえで契約するようにしましょう。
立地環境の変化に関するリスク
投資目的で不動産を購入する際に大事なのが立地です。
周辺に会社や大学がある場合、単身世帯の賃貸需要が高いです。ですが、会社や大学が移転してしまう可能性も考えられます。
立地環境の変化は避けようがありません。ですから、多少値が張っても、賃貸需要が下がりにくい駅近など立地条件が良い場所で不動産を探すようにしましょう。
管理会社が倒産するリスク
不動産投資で、賃貸経営を行う際、ほとんどの場合で管理会社に物件の管理を依頼します。
ですが、管理会社が突如倒産してしまう可能性もなくはありません。管理会社が倒産すると、家賃や敷金の回収ができなくなります。
こうしたリスクを回避するためにも、管理会社を選ぶ際は実績豊富で管理戸数が多い会社を選ぶようにしましょう。
売却できないリスク
不動産を売却した際に出る売買差益（キャピタルゲイン）を目的に不動産投資を始めるのであれば、不動産が売却できないリスクを理解しておく必要があります。
不動産の売却は簡単ではありません。アパートの耐用年数は木造なら22年、軽量鉄骨造は19年～34年と短く、劣化が早いのが特徴です。
そのため、売却を考える頃には劣化が進み、値段どころか買い手がつかない場合が多いです。少しでも高く売りたいのであれば、早期売却をおすすめします。
入居者同士のトラブルに関するリスク
賃貸経営を行う場合、入居者のマナーの悪さによるトラブルも多く報告されています。よくある入居者トラブルの例として、騒音トラブルが挙げられます。
入居者間や近隣とのトラブルは、当事者だけではなく他の入居者の退去につながることがあります。
退去者が増えれば、その分家賃収入が減ってしまいます。隣人同士のトラブルを避けるためにも、入居者の審査は一定の基準を持って行うようにしましょう。
不動産投資で失敗しない方法
不動産投資で失敗しない方法を紹介します。
不動産投資に関する知識を得る
不動産投資を行う上では多様な知識が必要となってきます。
しっかりとした知識が備わっておらず、不動産会社の提示条件を何でも鵜呑みにしてしまった結果、失敗を招くことも考えられます。
例えば、不動産の査定額は業者によって異なるものですが、正しい相場額を知らずに契約を進めてしまうと、実はかなり低い査定が行われており損をしていたということも珍しくはありません。
その他にも、利回りやキャッシュフローの知識を身につけておかなければ収益を上げることができる最良の物件を選ぶことができません。
税金や法律についての勉強を怠ると、思わぬトラブルに巻き込まれたり資金繰りが上手くいかないこともあります。会社の言いなりになるのではなく自分自身で最適な判断が行えるように、予め必要な知識を身につけておきましょう。
市場経済の動きを把握する
物件の価格は市場経済の影響を大きく受けます。例えば、現在はアパートやマンションなど不動産には欠かせない、木材の価格が高騰しているため、不動産の購入価格も右肩上がりになっています。
背景には、ウクライナ戦争やウッドショックによる木材の需要過多が原因です。
また、現在日本では金利の引き上げが行われています。金利が上がると物件購入時に組むローンの返済額にも大きく影響します。
不動産投資は初期費用にお金がかかります。そのため、不動産を始めるタイミングを市場経済の動きを見て見極めることが大切になります。
立地条件のよい物件の購入
不動産投資で失敗しないためには、多少値が張っても、空室を発生させにくい競争力の高い不動産を購入する必要があります。
競争力の高い不動産とは、入居者のニーズを満たした間取りや設備、広さ、デザインをしています。不動産を購入する際は必ず現地に出向き「立地調査」を行いましょう。
立地調査では、通勤・通学の利便性や地域の世帯ニーズ、周辺アパートの稼働率・家賃相場などを確認していきます。
余裕のある資金計画を立てる
不動産投資では、余裕を持った資金計画を立てることが大切です。
資金計画では、自己資金をいくら用意して、足りない分の資金をどこから借りてくるかを考えます。
不動産投資では、最低でも初期費用の10％は自己資金として必要になります。
余裕を持って不動産投資を始めるなら初期費用の30％を自己資金として用意することをおすすめします。
借入金の割合が多いと、空室が発生したときにローンの返済に行き詰ったり、修繕などで急に現金が必要になったときに経営が苦しくなってしまいます。
空室が発生しても経営が傾かないように、資金に余裕を持って不動産投資を始めることが重要になります。
信頼できる管理会社を選ぶ
不動産投資で賃貸経営をする場合、ほとんどの場合で物件の管理を管理会社に任せます。
不動産投資が成功するかどうかは、管理会社の腕にかかっているといっても過言ではありません。管理会社が違うだけで、入居者の満足度やメンテナンスの質が大きく変わってきます。
そのため、信頼できる管理会社を選ぶことは、不動産投資の成功に大きく関係します。そして、管理会社を選ぶ際には、管理の委託料はもちろん、サービスの内容にもこだわって選ぶことが重要です。また、管理会社は物件エリア内の管理会社と契約を結ぶことをおすすめします。
安易に節税目的で始めない
不動産投資は相続税対策に有効です。ですが、節税目的に安易な気持ちで不動産投資を始めると取り返しのつかないことになります。
というのも、節税分に対して出ていくお金の額が大きすぎるからです。さらに、不動産投資には様々なリスクを伴います。
節税になるからといった理由で安易に不動産投資に手を出すのはやめましょう。
不動産投資のデメリット
不動産投資にはメリットはもちろんのことデメリットも存在します。ここでは不動産投資のデメリットについて詳しく説明します。
他の金融商品に比べて投資額が高額
同じ投資でも、株式投資などは手持ちのお金で簡単に始めることができますが、不動産投資を始めるとなると、ある程度まとまったお金が必要となります。
不動産の立地や築年数によって、不動産の金額に開きはあるものの、最低でも数百万円単位のお金が必要で、高いものであれば数億円単位のお金が必要になることもあります。
もちろん不動産購入の際には、ローンを組むことが可能で、一括で支払いを行う必要はありませんが、ローンを組む場合でも、不動産価格の1割程度の資金は必要となります。
また、不動産投資が失敗に終わってしまうと、多額のお金を失うことになり、大きな損失が生まれてしまう可能性もあります。
流動性が低い
不動産の売買は、株の売買のように簡単に行えるものではありません。
不動産を売るとなると、まずは業者に不動産の査定を行なってもらうことになります。査定額は会社によって異なるため、査定額を吟味した上で依頼業者を選定していきます。
依頼業者が決まったら、本格的に売却活動を進めていくことになりますが、買い手が見つからなければ当然不動産を売ることはできませんし、諸々の手続きにも時間を要します。
そのため、売却が成立するには少なくとも1ヶ月は必要となり、現金に換金するまでにそれなりの時間を要することを覚悟しておかなければいけません。
各種税金がかかる
不動産を所有するとなると、多様な税金を納める義務が発生します。
不動産投資が上手くいき支払う税金以上の利益を生み出すことができれば問題はありませんが、不動産投資が上手くいかず、利益が出ない場合には、税金の支払いによりさらなる赤字を生み出すこともあるので注意が必要です。
確定申告が必要
不動産投資によって収入を得た場合は確定申告を行う必要があります。
会社の給与所得に関しては勤務先で対応してくれているため、会社勤めをされている方は確定申告を行なった経験がないという方も多いでしょう。
特に経験がない方は手続きに手間取ることも考えられますので、余裕を持って準備を行うようにしましょう。確定申告の期間は毎年2月の中旬〜3月の中旬となっておりますので、忘れないように注意してください。
不動産売却後の確定申告に必要な書類一覧。入手方法や控除申請の添付書類まで解説
投資をはじめるまでに手間がかかる
不動産投資を始めるとなると、まずは投資用の不動産を選ぶ必要があります。
投資の成功を左右する大事な不動産となるため、収益が見込めるのか慎重に検討して選定しなければなりません。
購入する不動産を決定したら、売買契約を結ぶこととなります、当然購入資金が必要となるので、融資の手続きも進めなければいけません。
さらに、集客活動を行うために入居者の募集手配を行なったり、家賃の収益管理などを任せる管理会社の選定も行わなければいけません。
このように不動産投資を始めるまでにはかなりの時間が必要となります。実際に経営を始めるのにかかる期間は不動産会社に出向いてから1年ほどです。
投資の準備に疲れてしまい十分な確認を行わず契約を進めてしまうと、後に大きなトラブルに発展したり損失を生むこともあるので気をつけましょう。
不動産投資のメリット
不動産投資を行うことで、どのような恩恵を受けることができるのでしょうか。ここでは、不動産投資のメリットについて説明します。
不労所得を得ることができる
不動産投資を行う最大のメリットは不労所得を得られることです。
家賃収入で生計を確立できれば、汗水流して働かなくても毎月安定した収入を得ることができます。また、万が一病気や怪我などで働くことができなくなっても生活に困ることがないのも嬉しいポイントです。
年金に充てることができる
現在、日本では一般的に65歳で定年を迎え、定年後は年金を貰いながら生計を立てていくことになっています。
しかし、少子高齢化が進み年金制度を支える働く世代が年々減っていく一方で、年金を受け取る高齢化世代が増えている現象が続いています。
そのため、年金制度の維持が難しくなっており、年金の支払い開始時期の見直しが検討されるなど将来安定して年金を貰える保証はありません。
不動産投資による不老収入は定年を迎えた後の年金に充てることもでき、将来も安定した生活を望むことができます。
節税につながる
不動産投資による収入とは別に会社に勤めて給与所得を得ている場合は、２つの収入を合算して確定申告を行うことができます。
例：給与所得による収入が300万円 不動産所得が100万円の赤字の場合
| 所得＝給与所得+不動産所得 → 200＝300ー100 |
上記の例のように、不動産所得に赤字が出ると課税所得が減るため、所得税が減少します。また、不動産は時間が経つに連れて、価値が減少していくものだと考えられており、この価値が減った分を「減価償却費」と呼ばれる経費として、計上することができます。
その他にも、管理費や修繕費等も経費として計上することが可能なため、マイナス計上が増え節税効果につながります。
相続税対策
遺産相続を行った際は相続税を支払う義務が生じます。現金などの金融資産に対しては、時価に対して評価がなされ税金がかかることになります。
一方で不動産の場合は、固定資産税評価額や路線価に基づいて評価がなされます。時価よりも低い評価額となるため、課税額も少なくなります。
生命保険効果
不動産投資に必要な不動産の購入を行う際、ローンを組むと同時に団体信用生命保険に加入することになります。
この保険に加入していると、死亡や障害によりローンが返済できなくなったとしても、残債は保険会社が支払ってくれることになります。
ご遺族の方は、そのまま不動産を受け継ぐことができ、不動産投資による収入も得ることができます。
不動産投資はローリスクで始められる！
不動産投資の中でも一般的なアパート経営の成功率は76％です。そのうち、所得を増やす事を目的とした場合の成功率は30％ほどになります。
不動産投資で利益を得る仕組みは家賃収入などで収益を得る「インカムゲイン」と、売却した際に収益を得る「キャピタルゲイン」の2種類です。不動産投資は他の不動産と比べて、値動きの変動が小さいため、比較的リスクの低い投資になります。また、相続税対策にもなります。
キャピタルゲインで少しでも多くの利益を得ようと思ったら、売却を依頼する不動産会社の選定が重要になります。
売却価格は不動産会社によって異なります。少しでも高く売りたいのであればすまいステップの一括最低サービスを利用しましょう！
