不動産投資を行う目的によって、その成功率は大きくことなってきます。不動産投資の成功率をしっかりと把握した上で、運用計画を決めていくと良いでしょう。また、不動産投資を成功させるためのポイントもご紹介していきますので、今後の運用の参考にしてください。
不動産投資における成功率は？
あなたにとって不動産投資の成功とは何が達成されたことを指すのでしょうか。不動産投資の成功と一言で言っても、不動産投資によって得られるメリットは多様なものがあります。家賃収入による生計の確立、副業としてのお小遣い稼ぎ、節税対策など目的は人それぞれ異なるものです。
個人の目的が達成されたことが不動産投資の成功となるため、一概に不動産投資全体の成功率を示すのは難しく残念ながら公式な統計データも公表されていません。今回は不動産会社の示すデーターに基づいて、投資の目的に沿った不動産投資成功率の目安となる数値をご紹介したいと思います。
不動産投資成功率目安
| 家賃収入による生計の確立 | 成功率10%以下 |
| 毎月のキャッシュフローが永続的にプラス | 成功率20〜30% |
| 相続税の節税対策 | 成功率50%以上 |
| 副業による安定収入の確立 | 成功率50%以上 |
| 不動産投資家としての事業を成長させる | 成功率10％以下 |
| 毎月のキャッシュフローは少々赤字でも、生命保険代わりの効果や節税効果、将来の年金代わりにしたい | 成功率70％以上 |
ご覧のように目的によって成功率は大きく異なります。不動産投資を行う多くの人が目標とする、家賃収入による生計の確立や不動産投資家としての事業を成長させることはどちらも成功率が10％以下と厳しい数字が示されています。
一方で、相続税の節税対策や副業による安定収入の確立は成功率が50%以上と比較的高い数字が出ており、努力をすれば運用を成功させることは夢ではないと言えるでしょう。
赤字が覚悟できるのであれば、生命保険代わりの効果や節税効果、将来の年金代わりとしての投資も成功率70%以上と成功しやすくなっていますが、想定以上に赤字が膨らんで損失を生むこともありますのでしっかりと検討を行いましょう。
不動産投資のメリット
不動産投資が上手くいくと不労所得収入を得ることができます。また、所得税やし相続税などの税金を少なくすることもでき節税効果が見込めます。
不労所得を得ることができる
不動産投資を行う最大のメリットは不労所得を得られることです。家賃収入で生計を確立できれば、汗水流して働かなくても毎月安定した収入を得ることができます。また、万が一病気や怪我などで働くことができなくなっても生活に困ることがないのも嬉しいポイントです。
年金に充てることができる
現在、日本では一般的に65歳で定年を迎え、定年後は年金を貰いながら生計を立てていくことになっています。しかし、少子高齢化が進み年金制度を支える働く世代が年々減っていく一方で、年金を受け取る高齢化世代が増えている現象が続いています。そのため、年金制度の維持が難しくなっており、年金の支払い開始時期の見直しが検討されるなど将来安定して年金を貰える保証はありません。
不動産投資による不老収入は定年を迎えた後の年金に充てることもでき、将来も安定した生活を望むことができます。
節税につながる
不動産投資による収入とは別に会社に勤めて給与所得を得ている場合は、２つの収入を合算して確定申告を行うことができます。
例：給与所得による収入が300万円 不動産所得が100万円の赤字の場合
| 所得＝給与所得+不動産所得 → 200＝300ー100 |
上記の例のように、不動産所得に赤字が出ると課税所得が減るため、所得税が減少します。また、不動産は時間が経つに連れて、価値が減少していくものだと考えられており、この価値が減った分を「減価償却費」と呼ばれる経費として、計上することができます。その他にも、管理費や修繕費等も経費として計上することが可能なためマイナス計上が増え節税効果につながります。
相続税対策
遺産相続を行った際は相続税を支払う義務が生じます。現金などの金融資産に対しては、時価に対して評価がなされ税金がかかることになります。一方で不動産の場合は、固定資産税評価額や路線価に基づいて評価がなされます。時価よりも低い評価額となるため、課税額も少なくなります。同じ金額であっても、「現金で所有するのか」、「不動産に変えて所有するのか」、によって支払う相続税の金額は大きく変わってきます。
生命保険効果
不動産投資に必要な不動産の購入を行う際、ローンを組むと同時に団体信用生命保険に加入することになります。この保険に加入していると、死亡や障害によりローンが返済できなくなったとしても、残債は保険会社が支払ってくれることになります。ご遺族の方は、そのまま不動産を受け継ぐことができ、不動産投資による収入も得ることができます。
・年金の代用
・節税効果
不動産投資のデメリット
不動産投資を始めるためには、多額な資金と時間が必要となります。また、不動産の購入から売却までの間に、多様な税金が必要となるため、税金の支払いも念頭に入れて資金繰りを行っていかなければいけません。
他の金融商品に比べて投資額が高額
同じ投資でも、株式投資などは手持ちのお金で簡単に始めることができますが、不動産投資を始めるとなると、ある程度まとまったお金が必要となります。不動産の立地や築年数によって、不動産の金額に開きはあるものの、最低でも数百万円単位のお金が必要で、高いものであれば数億円単位のお金が必要になることもあります。もちろん不動産購入の際には、ローンを組むことが可能で、一括で支払いを行う必要はありませんが、ローンを組む場合でも、不動産価格の1割程度の資金は必要となります。
また、不動産投資が失敗に終わってしまうと、多額のお金を失うことになり、大きな損失が生まれてしまう可能性もあります。
流動性が低い
不動産の売買は、株の売買のように簡単に行えるものではありません。不動産を売るとなると、まずは業者に不動産の査定を行なってもらうことになります。査定額は会社によって異なるため、査定額を吟味した上で依頼業者を選定していきます。
依頼業者が決まったら、本格的に売却活動を進めていくことになりますが、買い手が見つからなければ当然不動産を売ることはできませんし、諸々の手続きにも時間を要します。そのため、売却が成立するには少なくとも1ヶ月は必要となり、現金に換金するまでにそれなりの時間を要することを覚悟しておかなければいけません。
各種税金がかかる
不動産を所有するとなると、多様な税金を納める義務が発生します。不動産投資が上手くいき支払う税金以上の利益を生み出すことができれば問題はありませんが、不動産投資が上手くいかず利益が出ない場合には税金の支払いによりさらなる赤字を生み出すこともあるので注意が必要です。
不動産取得時に必要な税金
不動産を取得した際には、不動産取得税が必要となります。不動産の取得から半年ほどで徴収されることになりますので、「不動産取得税の存在を忘れていて支払うお金がない」という困った事態にならないように注意しましょう。
不動産所有時に必要な税金
不動産の所有時に必要となるのが、固定資産税、都市計画税、所得税です。固定資産税と都市計画税は、1月1日時点で不動産を所有している人に対して徴収が行われます。そのため、1月2日に不動産を手放したとしても固定資産税と都市計画税の支払い義務が発生してしまいます。不動産売却を行う際はこの点を念頭に置き、損をしないタイミングで売却活動を行うことが大切です。
また、固定資産税と都市計画税は免税されることがあります。同じ区市町村内で所有者が同じである不動産の課税標準額合が下記の金額に満たない時は、固定資産税と都市計画税は課されません。
| 土地 | 30万円 |
| 家屋 | 20万円 |
不動産売却時に必要な税金
不動産を売却する際には譲渡取得税が必要となります。譲渡取得税は、不動産の売却により得た利益である譲渡所得に対して課せられる税金です。
譲渡所得の額は、不動産の売却額から不動産の購入金額や譲渡の際に必要となる印紙税や不動産の仲介手数料といった諸費用を差し引いた額となります。金額は以下の計算式で求めることができます。
| 譲渡所得＝売却額ー（購入費＋譲渡費用） |
確定申告が必要
不動産投資によって収入を得た場合は確定申告を行う必要があります。会社の給与所得に関しては勤務先で対応してくれているため、会社勤めをされている方は確定申告を行なった経験がないという方も多いでしょう。
特に経験がない方は手続きに手間取ることも考えられますので、余裕を持って準備を行うようにしましょう。確定申告の期間は毎年2月の中旬〜3月の中旬となっておりますので、忘れないように注意してください。
不動産売却後の確定申告に必要な書類一覧。入手方法や控除申請の添付書類まで解説
投資をはじめるまでに手間がかかる
不動産投資を始めるとなると、まずは投資用の不動産を選ぶ必要があります。投資の成功を左右する大事な不動産となるため、収益が見込めるのか慎重に検討して選定しなければなりません。購入する不動産を決定したら、売買契約を結ぶこととなります、当然購入資金が必要となるので、融資の手続きも進めなければいけません。
さらに、集客活動を行うために入居者の募集手配を行なったり、家賃の収益管理などを任せる管理会社の選定も行わなければいけません。このように不動産投資を始めるまでにはかなりの時間が必要となります。投資の準備に疲れてしまい十分な確認を行わず契約を進めてしまうと、後に大きなトラブルに発展したり損失を生むこともあるので気をつけましょう。
・税金の徴収
・準備期間が長い
投資成功率を上げる方法
不動産投資を行う際には、不動産の購入や不動産会社の選定など重大な決断を、迫られる機会が数多くあります。全ての場面で正しい判断を行えるように、予め不動産投資に対する知識を身につけておくことは、とても大切です。
何もわからずに人のいいなりになってしまっては、後悔することがあるかもしれません。知識を活かして納得できるまで粘り強く取り組むことが、投資の成功につながります。
不動産投資の知識を身につける
不動産投資を行う上では多様な知識が必要となってきます。しっかりとした知識が備わっておらず、不動産会社の提示条件を何でも鵜呑みにしてしまった結果、失敗を招くことも考えられます。
例えば、不動産の査定額は業者によって異なるものですが、正しい相場額を知らずに契約を進めてしまうと、実はかなり低い査定が行われており損をしていたということも珍しくはありません。
その他にも、利回りやキャッシュフローの知識を身につけておかなければ収益を上げることができる最良の物件を選ぶことができません。
税金や法律についての勉強を怠ると、思わぬトラブルに巻き込まれたり資金繰りが上手くいかないこともあります。会社の言いなりになるのではなく自分自身で最適な判断が行えるように、予め必要な知識を身につけておきましょう。
妥協をしない
不動産や依頼業者を決める際は、納得できるまで時間をかけて選んでいくことが大切です。収益が見込める不動産は人気が高く競争率が高いため、簡単に購入に結びつけることは難しくなっています。しかし、簡単に妥協してはいけません。購入する不動産は投資の成功を大きく決めるものでもあるため、後悔することがないように慎重に選びましょう。
また、依頼会社の選定についても同じことが言えます。一括りに不動産会社といっても、その特性はそれぞれ異なります。会社によって得意とするエリアや不動産の種類も異なりますので、どの会社依頼を行うかによって得られる利益に大きな差が生じてきます。時間をかけて自分の希望に沿った売買活動が行える会社を見つけ出し依頼しましょう。
資産価値に注目する
不動産を選ぶ際に利回りを考えることはもちろん大事ですが、同時に資産価値に注目することも大切です。インフラ整備が整いアクセス環境も良い都市部の不動産は資産価値が大きく変動する心配はなく、将来的には上昇する可能性もあります。
反対に地方にあるものや築年数の古い資産価値の低い不動産は、資産価値が下落する傾向にあり将来的に損失につながってしまうこともあります。長期的な目で資産価値を考え、利益を生み出す不動産を選択することが大切です。
・納得のいく選択
・資産価値の見極め
不動産投資には物件の見極めが大切
不動産投資を成功させるためには利回りや資産価値の高い不動産を選択することが重要となります。しかし、このような優良な不動産は競争率が高く簡単に手に入れることはできません。
競争に負けないで、優良不動産を購入するためには普段から情報収集をしっかりと行なっておくことが大切です。そして、ライバルよりも先に優良な不動産を見つけ出し、契約をすることができれば不動産投資成功に大きく近づくことができるでしょう。
不動産投資に興味のある方は、東証プライム市場上場企業が運営している不動産投資の初心者ガイド「レイビー」を活用するのが良いでしょう。