マンションを売るとっておきの方法|急ぐ売却と一括査定サイト

マンションを売るときに重要なのは、費用の管理と業者の能力です。不動産の売却には「諸費用」というものがあり、確かに売却額からすれば少ないかもしれませんが確実に費用がかかりますし、より高い売却を目指すには売主の気持ちだけでは足りないからです。ここではマンションを売ると決めたらまず考えておきたいこと、最近便利と人気の「不動産一括査定サイト」とよくある疑問について紹介します。

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マンションを売ろう

「さあマンションを売ろう」としても、マンション売却は1人ではできませんし、契約書づくりなどさまざまな準備や手続きがあります。ここではそんな手続きの前に「知っておきたいこと」をまとめました。

気持ちの余裕と計画性が必要

マンションを高く売りたいなら、ある程度の時間は覚悟しておかなくてはなりません。一般的な売却期間の目安は3カ月から4カ月ですが、早い時は数週間でも売れますし、長くかかる時は1年経っても売れません。

「売れる」というのは買い手との出会いによる、つまり運の要素もある程度あります。できるだけ多くの「購入希望者」の目に止まるよう、必要な期間広告するなどの営業活動がモノを言います。

またマンションを売却するには、さまざまな手間や時間がかかります。相場を調べる期間、競合や市場の他の物件情報を得る時間は必要ですし、仲介する業者を決めるにもやり取りする時間をかけてやっと信頼できるかどうか、優秀かどうかが判断できます。それを加味して、最も売れやすい時期に売却できるよう手配をスタートしなくてはなりません。それらを具体的に考えながら、しかしある程度の余裕が必要です。

マンション売却の費用

マンションに限らず、不動産を売るときに「売却代金がそのまま手に入る」と考えてはいけません。不動産は高額で貴重なものですから、売買でさまざまなトラブルが起こりやすく、それを制限・取り締まるための法律や決まりごとがたくさんあります。それらには専門家による手続きやその時間、そして費用がかかるのです。

業者に支払う仲介手数料

最も大きな費用は仲介手数料、一般に「売却額の3%+6万円」に消費税を合わせた金額です。例えばマンションを3,000万円で売却したとすると、100万円以上となりますが、実はこれは仲介手数料として受け取っていい金額の「上限」であって、きっかりこの金額を支払わなくてはならないわけではありません。中にはいくつかの条件をつけてより安価な手数料で仲介してくれる場合もあります。

売り出しについての追加広告費

次に大きな費用はおそらく「追加広告費」になりますが、場合によっては発生しないこともあります。基本的な広告費は仲介手数料に含まれるのが通常なのですが、反応がよくない、範囲を広げるなど売主の希望によって広告する場合は仕方ないかもしれません。

ただ、逆にいうと「もう一度チラシを作りましょうか」と軽い口調で尋ねられたときでも「売主の希望」と取られる可能性があります。こんなときはその費用負担がどちらになるのかを確かめておくようにしましょう。

譲渡税(所得税)

もし売主が、買った価格より高く売ることができたらその差額が譲渡益となり「譲渡税」の課税対象となります。ただし現在ではよほど好条件でない限りそれほど高額で売却できることはありません。

売買契約書に貼付する印紙代・抵当権抹消費用

売却額が5,000万円以下なら10,000円の印紙を貼付します。印紙代は「印紙税」という税金の1つです。郵便局や金融機関で販売していますが、通常は仲介業者があらかじめ用意し、あとで請求されます。

住宅ローンが残っていたら、そのマンションには「抵当権」がついています。抵当権は、ローンの返済が滞ったときにマンションを代わりに自分のものにできる権利です。売却する際は必ず抵当権を抹消しなくてはなりませんが、その際に15,000円の手数料がかかります。ただしそれにはこの売却金額を含め「残額の一括返済」が必要です。

住宅ローン繰上一括返済手数料

そういったローンの繰上返済には手数料がかかります。ある金融機関では5,000円に消費税がかかりますが、金額はそれぞれ異なります。

マンションが3,000万円で売却できたとすると、以上でざっと106万円以上になります。住宅ローンの残額が2,900万円以上なら不足してしまいますから、一括返済額も考えて売却額を検討しましょう。

住宅ローンが残っていても売れるのか

住宅ローンに残額があっても、売却代金から一括返済できれば売却に問題はありません。問題は「売却代金が残額よりも安い場合」です。それには大きく2つの方法があります。1つは不足分を自己資金で補う方法で、これができれば問題ありません。問題はその自己資金も不足している場合です。

住み替えなら不足分を新たに組んだローンに組み込む

もし別の家に住み変えるためにマンションを売却するのなら、新しく組んだ住宅ローンに不足分を上乗せして組む「住み替えローン」が利用できます。住み替えローンは、売却と新居の購入が同時進行するため決済や引き渡しのタイミングが相手や金融機関と合わせる必要があるためとてもシビアになります。

また上乗せ流金額にも限度があり、売却にかけられる期間に制限ができたり審査の条件が厳しくなることがあります。これらの難しい手続きでも安心して任せられる業者を選ぶようにしましょう。

リフォームした方が高く売れる?

より高く売るには、リフォームした方がいいのではないかという人がいますが、それはあまりおすすめしません。リフォームにもいろいろありますので一概には言えませんが、壁紙や畳表を変えるくらいなら基本的なものにとどまるのでよいかもしれません。ただ、浴室やキッチン・トイレを新しくしたり、リビングと隣の部屋の壁を取り除いて一部屋にするといった大掛かりなリフォームは避けるのが賢明です。

リフォームにはかなりの費用がかかりますし、それだけ売却金額が上がるとは限りません。またマンションにはリフォームに制限が多いのですが、そんな中できる範囲でリフォームするなら「住む人が100%気に入る」ものでなくてはかえって買い手を遠ざけてしまいかねません。それよりそれらの設備を交換するとして一定の値引きをするなど値ごろな売り出し価格を出した方が興味を持ってもらいやすいでしょう。

 仲介業者との「媒介契約」にも注意

売却を仲介するには「媒介契約」を交わさなくてはなりません。これには大きく分けて2種類、売買できる業者や売却先を限定しない「一般契約」と、売買業者を1社のみにし売却先にも制限がある「専任契約」があります。仲介手数料は売買を成約させた仲介業者が受け取ることができますから、仲介業者は仲介業者を限定する専任契約にしようとします。

しかし売り手にとって支払う仲介手数料は同じです。一般契約であれば他に多くの業者にも仲介を依頼できますからそれだけ多くの人の目にとまる可能性があります。売れやすい物件ほど専任契約にすれば仲介手数料を得やすくなり、しかも仲介を独占できますから業者にとってはおいしい話です。

仲介業者と媒介契約を交わす際は、こういった事情も知っておくとより有利に交渉できます。専任契約にする代わりに仲介手数料減額を確約させる、といったことも可能になるからです。

{
・時間に余裕と計画性を
・諸費用は意外と多い
・媒介契約を交渉に使う
}

 一括査定サイトのススメ

最近ネットで「不動産一括査定」をするサイトをよく見かけます。一見「査定するだけ」とも考えられますが、それだけでこれほど人気が出るものでしょうか。

 真の狙いは「業者を見極める」

このようなサイトでは多くが「一度の物件情報入力で査定できる」「複数の業者に一括して査定依頼できる」としています。最大6社というサイトもありますが、そのメリットは「査定明細の比較」にあります。

業者の不動産査定には決まった形式がない

不動産業者はたくさんありますが、それぞれ得意な分野や地域などがあり、その売買取引経験数、金額にも大きな開きがあります。そのため同じマンション情報を見ても、どこをどう査定するか大きく異なる場合があるのです。そのため業者の作る査定書には決まった形式がなく、業者がそれぞれに独自の見解も盛り込んで査定額を理由づけます。重視するポイント、金額が大きい・小さい個所もさまざまです。

査定総額はもちろんプラス・マイナス査定の根拠も比較

そうすると業者によってどこが強い・弱いがはっきりしますし、どの業者もプラス査定・マイナス査定しているといった査定のポイントが見えてきます。もちろん査定総額の相場も絞れてきますし、そうすれば概算ですが、かかる費用を計算して手持ち資金が必要かどうかの判断もできます。

査定額=売却額を保証するわけではない

ここで注意したいのが、この査定額は「大体の売却予想額」であることです。中に「この金額で売ると保証するもの」という人がいますが、これは誤りです。売却金額は買い手や市場の変化によって大きく違います。どんなに経験豊かな業者であってもピタリと当てることはできませんし、不当に高額で売ることはできません。

査定額・明細についての問い合わせに「どう対応するか」を見る

実は最も重視できるのがこの「売主からの問い合わせにどう対応するか」です。売主も所有者とはいえ不動産取引には明るくありません。そんな売主は専門家である業者に対してわかりきっていることさえ尋ねるでしょう。そんなときも親切・丁寧にわかりやすく根気強く説明してくれる業者なら、きっと買い手に対しても同じように説明するでしょう。信頼でき、「この人に任せてみよう」と思うかもしれません。

買主のためにしっかり納得してもらう説明ができる業者・担当者なら任せられると思いませんか。一括査定で結果を手にしたら、徹底的に読み込んでわからないことは業者にぶつけてみましょう。それで売主の納得できる対応をする業者は信頼できる業者かもしれません。他の業者と比較しながら、同じ質問についてどう答えるかを比較するのもよい判断材料になります。

一括査定サイトの使い方例

一括査定サイトの使い方もいろいろですが、その中で1つの使い方を紹介します。これはあくまで例ですから、売却するマンションの状態に照らし合わせて、項目やレベルを変えてみてください。

A社B社C社
築年数やや古いやや古い古い
水回り良いとても良いとても良い
間取り良くない普通良くない
外観良い良い良い

まず築年数は、ある程度古いと査定されていますがC社のみ「古い」です。この地域のためでしょうか、それともこのタイプの築年数にしては売りにくいということでしょうか。次の水回りはどの業者も概ね合格点のようです。あえていうならA社の「とても良い」ではなかった理由を尋ねてみましょう。

間取りは査定3社の結果を見るとどうも売りにくいようです。A・C社の査定が「良くない」である理由もしっかり把握しながら、あえて「普通」としたB社とのポイントを比較してみましょう。中にはB社と同じ判断をする買い手もいるはずです。外観はどの業者も同じ査定ですが、細かな査定ポイントに違いがあれば、それについて他の業者にぶつけてみると新しい情報が得られるかもしれません。

 

尋ねる項目は探せばいくらでもある

このように考えると、いわゆる「ツッコミどころ」はたくさん見つかることがわかります。それら1つ1つの査定額を確かめるのも大事ですが、それに対してどれほど公平な見解を持っているか、わかりやすく説明してくれるかが重要です。どこかで言い淀んだり、言葉に詰まることがあるとそれは「業者の事情」かもしれません。

{
・一度に複数から査定が来る
・査定内容と項目を比較
・業者の信頼度・能力を見る
}

築年数の古いマンションを急いで売りたい

ただ、離婚や転勤などできるだけ早く、または築年数が古いけど、といった場合は少し事情が変わります。それらに上手く対処するにはどんな点に注意するとよいのでしょうか。

売買に強い業者を探す

マンション売却の結果を大きく変えるのはやはり「業者の能力」です。経験・知識があり顧客を多く抱える業者なら比較的早く・希望額に近い価格で売却できるでしょう。それぞれ強い地域やタイプ、築年数がありますから、一括査定サイトをうまく使いながら業者を選別するようにします。

専任契約は大手業者がいいのか地元の個人業者がいいのかという議論をするよりも、一般契約で仲介してもらえばそれぞれの業者に依頼すれば問題ありません。ただ少なくとも「マンションの売買実績」については確かめておきましょう。ホームページがあるなら今までの取引事例をよく掲示しています。今売り出しのマンションがどのようなものか、築年数や間取りなどを比較すれば、ある程度の売却額を想定できます。

思い切った値下げが必要

ある程度の相場が掴めたら、当初は多少強気の価格でもよいかもしれませんが、その値下げ額についても同時に想定しておいた方がよいかもしれません。できれば近隣の成約したマンションと比較して、それより安い・大幅に安いくらいの値付けがより効果的です。

「逐次値下げ」は逆効果

ただ「何度も値下げする」のはおすすめしません。値下げ額が細かくお得感が少なくインパクトがありませんし、その割に結局は大幅な値下げになってしまうことが多いからです。もちろん「半額」「3割引」というのはおすすめしませんが、業者と相談したり再度近隣の成約価格をチェックするなどしてある程度思い切った値下げが必要です。

値下げしても売れないときは業者を変える

もし「明らかに相場価格より安い金額なのに売れない、内覧希望が入らない」なら、仲介業者に問題があるかもしれません。「内覧は多い」なら物件に問題があるかもしれませんが、内覧が少ないのは明らかに広告宣伝が足りないと考えられるからです。契約期間を考慮して、必要なら次の業者を選定しておきましょう。

手っ取り早く「業者買取」を利用する

「業者買取」とは、不動産業者が直接マンションを買い取る契約のことです。すぐに現金が必要なら最も手っ取り早くて確実です。ただし、売値が相場の70%になるというデメリットがあります。売却を急ぐ場合は、訳あり・築年数の古いマンション、「内覧は多いが売れない」マンションなどはこちらの方がよいかもしれません。

{
・スムーズな売却は業者次第
・思い切った価格で目を引く
・安くでよいなら業者買取
}

信頼できる業者と一緒にスムーズなマンション売却を

人が住まいに求める要素は人それぞれです。それはマンションにも言えることで、売却の際はそんなニーズにあった買い手を見つけることとそれを探し出せる業者の能力が重要です。しかしそれは高額な取引です。業者なら誰でもいいというわけではありません。

マンション売却に必要なのは適切な価格でもありますが、さまざまな手続きをしっかりフォローし、市場の状況を教えてくれる業者の協力、そして業者と協働する売却計画です。

信頼できる業者は、電話帳でも歩いて回っても探せますが、効率的なのはやはり人気の「一括査定サイト」です。サイトをうまく使うなどしてより信頼できる業者を見つけることが、よりスムーズなマンション売却には不可欠です。


不動産一括査定サイトを使って査定をしたら300万円以上の差も珍しくない 

不動産一括査定サイトすまいステップ を使って実際に不動産を査定してみると、査定額に300万円以上差が出ることも珍しくはありません。

不動産会社査定価格
不動産会社A1100万円
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不動産会社C1280万円

これだけ査定額に差が出ると、複数の不動産会社に査定を依頼することが、不動産を高く売るために必須だと言えるでしょう。

少しでも不動産売却を検討しているなら、一括査定サイトで自分の不動産がいくらで売れるか調べてみましょう。

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