外国人に家を貸すことを視野に入れる|初心者でもマンション経営

これからマンションやアパートの賃貸経営を始める際に、外国人に部屋を貸すことを視野に入れている人は多くなってきました。外国人に部屋を貸すことによるさまざまなメリット・デメリットはどのようなものなのかを学んでいきます。

同時に、どのように経営をしていけばよいか理解し、賢く賃貸経営できるように目指していきましょう。初心者は、この先さまざまな知識が必要となりますので、賃貸経営が失敗しないためにも慎重に始めます。

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賃貸経営を始める前に市況を知っておく

日本は少子高齢化の影響で、人口が減少傾向にあります。減り続ける顧客を家主が取り合う状態になっているのが事実です。新築建物の建設が続き、需給と供給のバランスが崩れています。人が多い都心部でも賃貸経営は難しく、部屋を高く貸すことは容易ではありません。

賃貸経営が難しい

新築の状態であれば入居者もそこそこ入ってきますが、年数が経つにつれて建物が劣化してくるのは当然のことです。そのため家賃を安くしなければ入居者が入ってこない状態となり、同じ立地条件であれば少しでも家賃が高くても新築の賃貸物件に流れていくのが現実です。

賃貸物件の築年数が、古くなるほど物件の利回りが下がります。建物の維持費や修繕費、税金もかかってきます。建物の劣化は外壁から始まり、水回りやエアコンの入れ替えも必要となる時期がやってきます。

長年経営をしていくと入居者も減るため、経営者の手取りは少なくなる上に税金や修繕費でコストがかかってきます。これを防ぐためには事前対策が必要となり、ただ経営をしている人が意外と多く失敗に終わるケースが出てくるのです。

初心者はとくに知識がないと難しい

日本人は新築物件が好きな人が多く、賃貸でもできるだけ新築がよいといいます。これを新築プレミアム問題として、不動産業界では頭を抱えているのです。最初の賃貸経営は新築がよいだろうと初心者は思いがちですが、入居者が決まるまでどのくらいの時間がかかるのか予測できません。

地元に精通したベテランでない限り、初心者ではリスクが高くなりやすいです。中古賃貸物件の場合は、現在の入居者と利回りがわかり知識がそれほどなくても収支状況が把握できるため将来的にも安定できるのです。

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・初心者に新築はNG
・修繕や維持費がある
・利益が少なくなる

在留外国人数はH29年で対前年比7.5%増加の過去最高

法務省入国管理局の調査結果では、平成29年末の在留外国人数が256万1,848人で、前年末の17万9,026人に比べ7.5%も増加しており、統計上では過去最高となっています。こうした背景のもと、外国人を受け入れられるのか否かは、今後の日本の賃貸経営において大きな転機になる可能性が極めて高いでしょう。

日本の総人口の2%を占める人数

もともと日本には在留外国人が1980年代から増えはじめてきましたが、2008年後半のリーマンショックがあった時期とともに減少していきました。そのあとの2011年の東日本大震災があり203万人まで減少します。

しかし、インバウンド(訪日外国人観光客)の増加が起こり、同時に在留外国人の人数も増加していき、2015年以降毎年過去最高記録を更新し続けています。

在留外国人の資格1位は技能実習

在留者を国籍別にみてみるとやはり中国が1位で、その次に韓国、ベトナムと続きますが韓国は年々減少している傾向があります。3位のベトナム人の在留者が急激に伸びていて、在留資格の技能実習が20%近くも占めています。

世間一般のイメージ

外国人の在留者の増加に伴い、それと同時に犯罪が急増しているために本人の在留者へのイメージが悪くなっています。犯罪の4割が万引きということで、ネガティブなイメージがついてしまいました。

日本在住の外国人留学生が30万人を突破

2008年に日本のグローバル化を測るために、外国人の留学生30万人という目標を掲げてから約9年後の2017年に30万人突破をしました。日本語を学びにわざわざ遠いところから来て、日本を好きになってもらえるというのはとても日本経済にとってよいことです。

日本と海外との架け橋を担ってくれる外国人留学生たちは、とても貴重な存在です。しかし、残念なことに外国人留学生が30万人を突破したニュースは、それほど大々的には報道されませんでした。

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・在留外国人が多い
・イメージがよくない
・留学生は大切な人材

外国人に部屋を貸すことの課題

賃貸経営をしていて、一番よくないのが空室が増えてしまうことです。日本の少子化に伴いマンションやアパートの空室増えていく一方で、在留外国人への賃貸は経営が上向きになる要となるでしょう。しかし、日本人の感覚とは違うため、部屋を貸すことに対して気をつけなくてはいけません。

外国人に部屋を貸すことで起こる可能性があるトラブル

生活習慣が違うため、近隣とのトラブルが起こりやすいというデメリットがあります。

パーティーなど友人知人の出入りが多く夜中まで騒ぐ

日本は住宅構造が木造建てが多く、隣室に音漏れしていることがよくあります。隣人との音に関するトラブルは、日本人同士でもよく起こっているため気をつけなくてはいけないことです。とくに、若い外国人はパーティーが好きなため、夜遅くまでたくさんの友人を招いてお酒を飲んだりして楽しみます。

また、夏にはベランダや駐車場でバーベキューをし、煙やにおいが元で近隣の住民と揉める可能性が高くなるでしょう。

ゴミ出し時の曜日・分別・置く場所などのルールを無視

日本に来たばかりの外国人は、日本の文化習慣を理解していない人がとても多いです。ゴミ捨てや騒音で、他の入居者や 近隣とトラブルになりやすいということも頭に入れておきましょう。

キムチやカレーなど食生活の違いから発生するにおいのトラブル

部屋の使い方は日本人とは異なるため、キッチンで調理法によっては油がこびりついていたり、食材の独特なにおいが部屋に付く可能性が高くなります。においが染み付いた部屋はなかなか落とせませんので、退去時に徹底的にハウスクリーニングを行わなくてはいけなくなります。

知らない間に入居人数が増えている

オーナーが近くに住んでいないときは、入居者がいつの間にか増えてしまっていることもあります。1人または2人で入居する契約をしていたにもかかわらず、いつの間にか大人数で暮らしていて、部屋を荒らされていたということも十分起こりうることです。

家賃を滞納した上に帰国する

家賃滞納は、外国人のみならず日本人にもよくある話です。法律上では家賃滞納者に退去命令ができるとなっていますが、実際には数回滞納しても退去させられなくて困っている大家が多いです。あまりにも滞納がひどいときに直接部屋に行ったら、すでに部屋は空っぽになっていたというケースもあとを絶えません。

退去時に敷金清算で揉める

敷金礼金などは日本の独特な文化で、多くの国では理解ができないことでしょう。そのため、退去時の敷金精算で、部屋が汚いときは敷金以上の費用がかかってしまいます。退去時に敷金を多く取られてしまったという感覚となり、大家とのトラブルが発生してしまいます。

外国人に部屋を貸すメリットについて

外国人に部屋を貸すのは少し不安もあるかもしれませんが、メリットもたくさんありますので参考にしてみてください。

まだまだ日本人オンリーで外国人不可の物件が多く部屋が埋まりやすい

日本に住むということは、外国人登録がしっかりされておりますが、部屋を借りるためには、日本人の連帯保証人が必要となります。多くの外国人は、家賃保証会社に加入することとになるので、保証会社のほうがしっかり審査をしてくれます。外国人にとって日本でのトラブルは避けたいと考えているため、家賃保証会社に加入している人は家賃の滞納がほとんどありません。

外国では家賃滞納をすると、すぐに追い出されるので、家賃滞納をした自分が悪いと認識しています。 下手に逆切れする日本人よりは、日本に長く住んでいる外国人のほうが日常会話程度なら普通に話し、ゴミ捨てなどの生活習慣も理解しているでしょう。

・外国人に貸す利点
・デメリットもある
・メリットが多い

外国人に部屋を貸す場合の対策

外国人が、日本で暮らすのに一番苦労するのが住むところです。そのような外国人のための、賃貸住宅保証事業を展開する会社が多くなってきました。

外国人向けの家賃保証サービスとは

家賃保証や訴訟に発展した場合の、弁護士費用も保証してくれます。また、残置物処理まで全て対応してくれる会社が増えてきました。外国人に部屋を貸す場合には、こうした知識や経験のある保証会社に入ってもらうことで、事前の入居審査でリスクを軽減をしたり、なにかトラブルが起こった、場合に対処できる手立てを講じておくことが大切です。

保証会社を入れることで、滞納された分の家賃を保証してくれたり、家賃保証会社を連帯保証人の代わりにすることも可能となります。

入居の初期費用が安くなる

外国人の入居で、問題となっているのが敷金礼金の初期費用です。外国人の多くは入居するのにそれほど大金は用意できませんので、その分費用が抑えられるため入居のメリットが大きくなります。

家賃督促や裁判を軽減

家賃保証サービスを利用すれば、たとえ家賃を滞納してしまっても家賃の督促を代行してくれます。さらには、滞納が続いてしまい立ち退き命令が出てしまっても家賃保証会社が代行してくれるのです。家賃保証会社は、言葉の壁も関係なく外国人とのやりとりを行ってくれるため、トラブルにもなりにくいのが特徴です。

・外国人のメリット
・大家は損をしない
・家賃保証のすすめ

外国人に部屋を貸す場合は契約書類を必ず把握すること

外国人専門の保証会社に依頼する場合でも、以下の内容は自分でも必ず確認することが必要です。どのような項目を確認しておかなければいけないかを、まとめましたので参考にしてください。

外国人が入居審査に必要なもの

外国人が日本に来て部屋を借りるときの状況次第では、必要な書類が変わってきます。

日本へ留学の場合

留学ビザというのは日本にいてもよい資格のことで、ビザを持っている人が部屋を借りるときの必要な書類があります。

  • 在留カードか、外国人登録証明書が必要となり、いわゆる本人証明書のことです。
  • 家族緊急連絡先や日本での緊急連絡先が必要となります。

日本への就労ビザの場合

日本の就労ビザは、日本で働いてもよいという許可のことです。就労ビザを取得している外国人が日本で部屋を借りる際に必要な書類があります。

  • 在留カードか、外国人登録証明書となります。
  • 本人証明書が必要で、在職中の人は給与明細か源泉徴収票が必要となります。また、転職中だったときは内定通知書か雇用契約書が必要です。休職していた場合でも部屋は借りられる可能性があり、預貯金の通帳口座名義のページと、1週間以内の最終ページのコピーがあればよいです。
  • 家族の緊急連絡先と日本国内緊急連絡先が必要となり、親友の連絡先でも可能です。

書類審査では電話がかかってくる

書類不備だったり、書類確認で電話がかかってくるときがあります。外国人の場合は、慎重な書類審査が必要となります。電話の審査では本人から家族や友人、勤務先に電話がくるということを伝えてもらい、スムーズに対応していかなくてはいけません。

意外と多いのが、書類審査で友人の電話番号を記載し、電話をしたら友人はなんのことか把握していなかったケースがあります。

資格

日本に入国して、在留が許可されている証明書を確認します。各都道府県での入国管理官署などで、在留許可を得ていることで、不法滞在ではないことを証明する「在留資格認定証明書」を確認する流れとなります。

在留カード

在留期間は留学や定住者、永住者などの短期なのか長期なのか、人によってさまざまです。中期や長期滞在する外国人に在留カードが発行されるため提示を求めます。

連帯保証人

連帯保証人になってくれる日本人または、家賃保証会社に入っているかを確認することが大切です。これは外国人だけではなく日本人も同様に行うものです。

収入証明書

在職中の場合は、社判が押されているものに限り3カ月分の給与明細書か、源泉徴収票が必要となります。転職中の人は、内定通知書か雇用契約書が必要で、休職している場合は、預貯金の通帳口座名義のページと直近1週間以内の最終ページなどを確認することとなります。

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・連帯保証人が必要
・どのような立場か

年々需要が高まる外国人の受け入れを視野に入れてみる

外国人入居者の受け入れは、さまざまなリスクもありますが、上手に対処すれば大きな収入源になる可能性が高くなります。いま現在ではまだ外国人入居を拒否しているマンションもたくさんありますので、うまく軌道に乗れば初心者でも賃貸経営が成功するでしょう。

2020年には東京オリンピックが開催されますので、日本に留学する外国人も増えると予測されています。今のうちから、外国人への物件賃貸の受け入れ準備をしておくことで、時代に取り残されずにうまく経営していけることなります。外国人の人たちに日本のよさを知ってもらえるチャンスですので、積極的に行動することが大切なポイントとなります。

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少しでも不動産売却を検討しているなら、一括査定サイトで自分の不動産がいくらで売れるか調べてみましょう。

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