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マイホームの売却で課せられる税金は?計算方法や節税方法を解説

戸建てでもマンションでも、マイホームを売却すると売却した金額が手元に入ってきます。しかし、気をつけなければいけないのは売却金額のすべてが手元に残るわけではないという点です。マイホームを売却したときには、仲介手数料などの売却にかかる手数料と税金がかかります。最終的に手元に残るお金は売却したお金から手数料と税金を差し引いた金額になります。

特に税金はマイホーム売却直後に課税されるのではないので、必要な金額を納税するときまで残しておかなければいけません。マイホームを売却したときには、どのくらいの税金が課税されるのでしょうか。

この記事では、これからマイホームの売却を検討している方のために、マイホーム売却で課税される税金の種類とどのくらいの金額が課税されるのか、その計算方法について詳しく解説します。

マイホームの売却にかかる税金

まずはマイホームの売却によって課税される税金の種類について見ていきましょう。マイホームの売却に課税される税金の種類は、譲渡所得税、印紙税、登録免許税があります。それぞれの税金の詳細について解説します。

売却益にかかる譲渡所得税

マイホームを売却したときに利益が出た場合に課税されるのが、売却益に対して課税される所得税と住民税です。2つ合わせて譲渡所得税と呼びます。マイホームの売却によって利益が出なければ課税されません。

マイホームの売却による利益とは、売却した金額から売却の手数料と、購入したときに支払った購入費用と購入のための手数料を差し引いた金額です。売却金額が購入金額を下回っていた場合には課税されません。

不動産の譲渡所得税は、所有期限が5年以下の短期譲渡所得と、5年を超える長期譲渡所得で大きく税率が違います。その理由は、投機目的での不動産の短期的な売買を防止するためです。短期譲渡所得と長期譲渡所得では税率が2倍近く違います。マイホームの購入から5年前後で、売却益が見込めてどちらになるのか微妙な時期の場合には、売却するタイミングに気をつけましょう。

譲渡所得の税率は次のとおりです。

  • 短期譲渡所得:所得税30%+住民税9%+復興特別所得税0.63%=39.63%
  • 長期譲渡所得:所得税15%+住民税5%+復興特別所得税0.315%=20.315%

復興特別所得税は東日本大震災の復興の財源を目的とした税金です。令和19年まで所得税の2.1%が課税されます。

納税するタイミングは、所得税と復興特別所得税は売却した翌年の2月から3月の確定申告期間に、住民税は売却した翌年の6月以降に納税通知書が届いてからになります。

売買契約書にかかる印紙税

売買契約書や領収書、株券等の有価証券には、書類に記載される金額に応じた収入印紙を貼り付けて印紙税を納税しなければいけません。不動産の売買契約書に貼り付ける収入印紙の印紙税の税額は次の表のように定められています。

売買契約書に記載される金額本則税率軽減税率
10万円超から50万円以下400円200円
50万円超から100万円以下1,000円500円
100万円超から500万円以下2,000円1,000円
500万円超から1,000万円以下1万円5,000円
1,000万円超から5,000万円以下2万円1万円
5,000万円超から1億円以下6万円3万円
1億円超から5億円以下10万円6万円
5億円超から10億円以下20万円16万円
10億円超から50億円以下40万円32万円
50億円超60万円48万円

令和4年3月31日まで軽減税率が適用されています。

参考:国税庁|不動産売買契約書の印紙税の軽減措置

所有権移転登記に必要な登録免許税

登録免許税とは、法務局へ登記を行うときに納税する税金です。マイホームなどの不動産を売却するときには、不動産の所有権を売主から買主へ移します。このときに、所有権移転登記を行います。所有権移転登記を行うときに登録免許税が必要になります。

通常は、不動産の売買に伴う所有権移転登記の登録免許税は買主側が負担することが多いですが、売買の条件によっては売主側が負担することもまれにあるでしょう。

マイホームの中古住宅の所有権移転登記の登録免許税の税率は、土地も建物も固定資産税評価額の2%です。

この他に、売主が売却した金額で住宅ローンを一括返済することもあります。ローンを一括返済するときには、金融機関がマイホームにかけていた抵当権を外すための抵当権抹消登記を行います。抵当権抹消登記の登録免許税は土地と建物のそれぞれで1,000円ずつかかります。

参考:国税庁|登録免許税の税額表

マイホームの売却にかかる譲渡所得税の計算方法

マイホームを売却したときに課税される3種類の税金について見てきましたが、この中で特に課税されるのかどうかの判断や、税額を計算するのが難しいのが譲渡所得税です。マイホームを売却したときの譲渡所得税の計算方法について解説します。

まずは、譲渡所得税は売却した金額そのものにかかるのではなく、売却したことで利益が出た場合にのみ課税されます。売却による利益とは、売却した金額から取得費と売却にかかった手数料である譲渡費用を差し引いたものになります。

取得費と譲渡費用を計算して譲渡所得を割り出す流れと、税額を算出する方法について詳しく見ていきましょう。

取得費用を算出する

まずは取得費の計算方法を解説します。取得費とはマイホームを購入する費用と維持する費用のことです。購入した費用と購入時の手数料と、マイホームの機能を維持するためのリフォームや修繕費用を取得費に含めることができます。マイホームの取得費として認められるものは具体的に次のものです。

  • マイホーム(土地・建物)の購入代金
  • 建物の建築代金
  • 購入にあたっての手数料
  • 設備費
  • 改良費
  • 購入(相続・贈与)時の登記費用(登録免許税含む)・不動産取得税・印紙税・特別土地保有税
  • 建物付きの土地を購入して1年以内にマイホームを建築するために建物を取り壊した場合の解体費
  • マイホームやマイホームを建てるための土地を購入するために借り入れたローンの利子のうち、購入からマイホームを利用開始するまでに支払った利子
  • マイホームを取得する際に別の契約を解除して支払った違約金

参考:国税庁|取得費となるもの

建物部分の購入代金や建築代金、リフォーム費用は減価償却して計算します。取得費を証明するためには、当時の売買契約書もしくは領収書、銀行通帳など、金額と支払先を正式に証明できる書類が必要です。書類を用意できない場合には、売却金額の5%が取得費として認められます。

譲渡費用を算出する

次に譲渡費用を計算します。譲渡費用とは、マイホームを売却するためにかかった手数料や税金のことです。譲渡費用として認められるのは次のものです。

  • 仲介手数料
  • 印紙税
  • 土地を売却するために建物を取り壊した場合の解体費用
  • より有利な条件で売却するために他の売買契約を破棄したときの違約金

参考:国税庁|譲渡費用となるもの

売却するために行ったリフォーム費用や、固定資産税、売却した代金の取立てのためにかかった費用については譲渡費用とは認められません。

譲渡費用の金額を証明する場合も、売買契約書もしくは領収書、銀行通帳など、金額と支払先を正式に証明できる書類が必要です。

譲渡所得を割り出して税率をかける

取得費と譲渡費用がわかったら、譲渡所得を割り出して税率をかけます。譲渡所得の計算式は次の計算式です。

譲渡所得 = 売却価格 – (取得費 + 譲渡費用)

たとえば3,000万円で売却できたマイホームの取得費が2,000万円、譲渡費用が200万円のときには、次の計算式になります。

3,000万円 – (2,000万円 + 200万円) = 800万円

この場合の譲渡所得は800万円となります。この譲渡所得に所有期間に応じた譲渡所得税の税率をかけると、譲渡所得税の税額を計算できます。

マイホームの売却にかかる税金を抑えるには

マイホームの売却で利益が出た場合には、短期譲渡所得では約40%もの、長期譲渡所得でも約20%もの税率で譲渡所得税が課税されてしまいます。取得費を証明できる場合には、譲渡所得が発生しないこともありますが、取得費の証明ができない場合には、売却金額の多くが譲渡所得とみなされてしまい、多額の税金が掛かってしまうことになります。

しかし、マイホームを売却した場合には、節税できる控除や特例が用意されています。マイホームを売却したときに節税に使える控除や特例について解説します。

3,000万円の特別控除を適用させる

3,000万円の特別控除とは、マイホームを売却したときの譲渡所得から最高で3,000万円を控除できる特例です。この3,000万円の特別控除は、所有期間にかかわらず適用できるので、短期間しか住んでいなかったマイホームを売却した場合でも利用可能です。

東京の中古マンションの平均相場は約4,000万円と言われています。取得費と譲渡費用を差し引いたら、譲渡所得は3,000万円に届かないでしょう。地方の住宅相場はもっと安くなります。この控除を利用すれば、多くの場合で譲渡所得税が発生しないので、ぜひ活用しましょう。

ただし、この控除を目的とした入居の場合や、新居へ移るための仮住まいを売却した場合、別荘を売却した場合には適用されません。

3,000万円の特別控除は確定申告することで適用されます。確定申告書に譲渡所得の内訳書を添付しましょう。

参考:国税庁|マイホームを売ったときの特例

軽減税率の特例を適用させる

軽減税率の特例とは、10年以上所有したマイホームを売却した場合に、本来は長期譲渡所得で15%の税率である所得税の税率が10%に軽減されるものです。譲渡所得が6,000万円以下の部分までの税率が10%になります。

この特例は3,000万円の特別控除との併用も可能です。10年以上所有したマイホームを売却した譲渡所得が3,000万円を超える場合には、3,000万円超から6,000万円以下の部分にはこの特例を適用させましょう。なお、譲渡所得で6,000万円を超える部分の税率は15%です。

軽減税率の特例を受けるための手続きは、確定申告で行います。確定申告書に譲渡所得の内訳書と売却したマイホームの登記事項証明書を添付して提出してください。

参考:国税庁|マイホームを売ったときの軽減税率の特例

特定居住用財産の買換え特例を適用させる

特定居住用財産の買換え特例とは、10年以上住んでいたマイホームを売却して新しいマイホームを購入して買い替えた場合に、売却したマイホームの譲渡所得税を将来に繰り延べることができる特例です。

この特例では、譲渡所得税が非課税になるわけではありません。繰り延べられた譲渡所得は、新しく購入する家を売却したときの譲渡所得に加算されて課税されます。

ただし、新しく購入する家を将来的に売却する予定がない場合には、譲渡所得税の課税はされません。長期的に検討して、この特例を利用する価値があると判断したら利用しましょう。

ただし、3,000万円の特別控除及び軽減税率の特例との併用はできません。特定居住用財産の買換え特例とどちらの適用がいいのかは慎重に検討しましょう。

この特例を適用するためには、確定申告が必要です。確定申告書に譲渡所得の内訳書と、特定居住用財産の買換え特例に該当する資産であることを証明できる書類の添付が必要です。

参考:国税庁|特定のマイホームを買い換えたときの特例

マイホームの売却にかかる税金の注意点

マイホームの売却に関する税金や費用について、いくつか注意しなければいけない点があります。特に注意したい3つのポイントについて解説します。

住宅ローン減税と特例は併用不可

マイホームを購入するために住宅ローンを組んだ場合には、住宅ローン減税の適用も検討することでしょう。住宅ローン減税では、ローンの残債の1%が毎年所得税と住民税から控除されます。

マイホームを売却してから、新たに住宅ローンを組んでマイホームを購入する場合には、マイホームの売却に関する控除や特例と、住宅ローン減税は併用できない点に注意しましょう

住宅ローン減税と併用できない特例は次の3つです。

  • 3,000万円の特別控除
  • 軽減税率の特例
  • 特定の居住用財産の買換え特例

新しいマイホームを購入するためのローンを組む場合には、住宅ローン減税と上記の3つの特例と、どちらを適用したほうが節税効果が高いのか、よくシミュレーションしたほうがいいでしょう。

売却時にかかる費用は税金だけではない

マイホームを売却したときには、譲渡所得税が発生すると高額な税金がかかります。また、売買金額によっては印紙税の税額も高額になります。しかし、税金対策だけを考えていると、その他の費用の計算を忘れてしまうことがあるので注意しましょう。

マイホームを売却するときには、高額の仲介手数料がかかります。また、住宅ローンの繰り上げ返済を行うときには、金融機関へ支払う返済手数料もかかります。

マイホームの売却にあたって、ハウスクリーニングを入れたり、引っ越したり、建物の解体や土地の測量が必要な場合にはそれぞれの費用も別途必要です。

この中で特に高額になるのが仲介手数料と解体や測量にかかる費用です。どれも数十万円から100万円程度のh費用がかかることもあります。売却金額から、これらの費用が差し引かれることも頭に入れておきましょう。

確定申告をしないと特例は適用できない

マイホームを売却したことで譲渡所得が発生した場合に適用できる3つの特例をご紹介しました。この3つの特例はすべて、売却した翌年の確定申告期間に確定申告を行わないと適用されないので注意しましょう

確定申告期間は毎年2月16日頃から3月15日頃まで設定されます。年によって土日を挟む場合に日程は前後します。

この期間内に申告しないと特例は適用されないので注意しましょう。また、特例の申告には確定申告書の他に売却金額や売却までの所有期間を証明するための書類などの添付も必要になります。

申告する特例で必要な添付書類をよく確認した上で、漏れのないように用意しましょう。

マイホームを高く売却するには

マイホームの売却にかかる税金と節税方法について解説してきました。節税方法はいくつか利用できる控除の特例があります。しかし、節税方法ばかりではなく、より高額でマイホームを売却できれば、手元に残る金額は多くなります。節税方法と合わせて、より高額で売却する方法も考えたほうがいいでしょう。

マイホームをより高額で売却するために必要な3つのポイントについて解説します。

実力のある不動産会社と契約する

マイホームをより高額で売却するためには、不動産会社選びがとても重要です。不動産会社は街にたくさんありますが、それぞれの会社の販売力には大きな差があります。また、不動産会社によって得意とする物件の種類が異なります。

もしも、賃貸物件を主に扱っている不動産会社では、売買実績があまりないので高額での売却は望めないでしょう。

また、集客力が弱く顧客をあまり抱えていない小さな不動産会社では、広いネットワークで買主を探すことができないので、高額売却は望めないでしょう。

マンションならマンションに強い、戸建てなら戸建てに強い、販売力のある不動産会社を選ぶことが高額売却を実現するためには大切です。

複数の不動産会社に査定を依頼する

不動産会社を選ぶときには、必ず複数の不動産会社に査定依頼をすることが大切です。不動産会社の中には、契約がほしいために本来は売却できないような高額での査定を出すところもあります。

ブランド品や中古車などの中古品の買取の査定とは違い、不動産の査定は買取価格ではありません。そのくらいの価格なら買手が見つかるだろうという予想の価格です。本来の相場から外れた高額査定では、買手が付かない可能性があります。

1社だけでは、そのような不動産会社かどうかを見分けることができません。複数の不動産会社の査定額を比較することで、売却したいマイホームの適正価格を見極めることが可能になります

一括査定サイトのすまいステップを利用する

とはいえ、街の不動産会社をいくつも回ったり電話をしたりしていたら、時間と手間がかかりすぎてしまいます。そのようなときには不動産売却の一括査定サイトのすまいステップを利用するといいでしょう。

すまいステップとは、ほんの数分の入力作業だけで、マイホームのある地域の不動産を扱っている不動産会社最大4社からの査定を一度に取り寄せられるサイトです。

すまいステップでは、厳しい基準を設けて提携する不動産会社を厳選しているので、全国各地の優良で良心的な不動産会社を簡単に見つけることができます。また、すまいステップからの依頼は、宅建の資格を持ち実務経験5年以上のエース級のスタッフが担当します。

良心的な不動産会社の経験豊かな担当者の信頼性の高い査定を取り寄せられます。ぜひ、マイホームの売却はすまいステップへの査定依頼から始めてみましょう。

マイホーム売却したときに課せられる税金について把握しておこう

マイホームを売却するときの印紙税や登録免許税については、不動産会社の方で処理してもらえる事が多いので、自分で気をつけなくても問題ないことが多いでしょう。しかし、譲渡所得税については、不動産会社には頼れません。

確定申告をして期限までに納税しなければ重加算税や延滞税が加算されてしまいます。また、特例も自分で調べて申請しなければいけません。マイホームを売却するときには、特に譲渡所得税と特例についての知識がないと大変なことになります。ぜひ、マイホームを売却する予定のある方は、税金についても事前によく調べておくようにしましょう。

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