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実家が空き家になったときの対処法とは?活用して負担を軽減

実家が空き家になってしまった場合は、早めに対処することが大切です。空き家のまま放置し続けると、さまざまなデメリットが発生します。

場合によっては金銭的なデメリットを抱えてしまうこともあるため、放置は禁物です。実家を空き家のまま放置することの問題や対処法を知り、空き家を上手に活用しましょう。

実家を空き家のまま維持する3つの問題

実家を空き家のまま維持することには、次の3つの問題があります。

  • 空き家の維持にはお金が必要
  • 手入れをしても経年劣化で価値の低下
  • 管理が不十分な空き家はトラブルの元

問題点を正しく知り、空き家のまま放置することのリスクを理解しておきましょう。

空き家の維持にはお金が必要

空き家の維持には費用がかかり、所有しているだけでコストは発生し続けます。たとえば空き家にかかる固定資産税は、住んでいなくても所有しているだけで毎年納付しなければなりません。また、火災保険や地震保険などに加入している場合は、毎年保険料がかかります。

他にも水道やガス、電気などのライフラインの契約が残っているなら、使用していなくても毎月基本料金がかかります。

空き家の維持には費用がかかるため、余計な出費を出さないためにも、早めに処分したり、なんらかの方法で活用したりすることが大切です。

手入れをしても経年劣化で価値の低下

空き家は手入れをしていても、経年劣化によって価値が低下していきます。特に木造の戸建て住宅だと、鉄筋コンクリート造のマンションよりも劣化が早く、価値がほとんどなくなってしまうことも少なくありません。

また、誰も管理をしていない場合は老朽化の進行スピードが早くなり、加速度的に資産価値が低下してしまうことも覚えておきましょう。

管理が不十分な空き家はトラブルの元

空き家の管理が不十分だと、雑草の繁茂によって周辺住民からクレームが入ったり、害虫や害獣の発生によって、住環境が悪くなったりすることがあります。

また、老朽化が進行すると倒壊リスクが高くなり、周辺住宅に危害を及ぼしたり、住民にけがをさせてしまったりすることもあります。建物の損壊によって被害があると、賠償責任を求められるため、高額な費用がかかってしまうケースも多いです。

また、空き家を放置し続けると行政指導が入り、過料が科せられたり、場合によっては空き家を強制解体されたりすることもあります。

実家を残したいなら賃貸経営

空き家になってしまった実家を残しておきたいなら、賃貸経営をして活用することがおすすめです。賃貸経営をすることで空き家の管理や保全ができるだけではなく、収益化を目指すことも可能です。賃貸経営をする場合のポイントを知り、空き家を上手に活用しましょう。

遠方の実家でも管理を委託して手間なし

実家が遠方にある場合でも、賃貸管理を業者に委託することで、自身の管理の手間は省けます。管理会社に業務を委託することで、入居者からの問い合わせや退去時の手続きなど、入居者管理を任せられることが魅力です。

管理会社は複数社で比較し、入居率の高い業者を選ぶことで、賃貸経営による利益を出しやすいでしょう。

賃貸経営で期待できる収入

賃貸経営を行うことで、不労所得が期待できます。入居者が獲得できるなら、毎月の家賃が自身の収入となります。

ただし、賃貸経営には費用もかかり、経費を差し引いて残った分が、最終的な利益になると考えましょう。賃貸経営にかかる費用としては、次のものがあげられます。

  • 固定資産税
  • 火災や地震などの保険料
  • 退去時の原状回復費用
  • 建物の修繕にかかる費用

利益率を表す指標として利回りがあり、利回りが高いほど、利益は大きくなりやすいです。経費を減らし、利益を増やすことで、利回りは高くなります。

将来実家を利用したいなら定期借家

現在空き家になっている実家を将来利用したいなら、定期借家契約で貸し出しましょう。定期借家契約なら期間を限定して貸し出すことができ、1年以下の短期契約も可能です。

通常の賃貸契約だと、借主が更新し続ける限り契約は延長されますが、定期借家契約なら期間を決めて貸し出せるため、将来的に実家を手元に残したい人におすすめです。

実家の空き家が不要なら売却

空き家となった実家が不要な場合は、売却することも選択肢の1つです。売却することで現金化できるだけではなく、空き家の管理や維持費なども手放すことができます。売却の方法やポイントを把握して、空き家を上手に現金化しましょう。

実家の空き家を仲介で売却する流れ

空き家となった実家を仲介で売却する流れは、次の通りです。

  • 実家を相続する
  • 相続登記を完了させる
  • 不動産会社から査定を受ける
  • 売却活動を開始して購入希望者を募る
  • 購入希望者と交渉して売買契約を締結する
  • 契約書の内容に従って引き渡しを行う

相続によって空き家を取得する場合は、相続手続きが必要です。相続をしただけでは登記簿の変更はされないため、自身で登記手続きを行います。

相続が完了したなら、不動産会社から査定を受けて、利用する業者を選びましょう。業者によって提示する査定額は異なるため、複数社で比較することが大切です。業者を選定する際には、一括査定サイトの利用がおすすめです。

一括査定のすまいステップなら、一度に複数社から査定を受けられます。効率的に業者を選定したいなら、すまいステップを利用しましょう。

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すぐに売却したいなら不動産会社による買取

空き家を素早く売却したいなら、不動産会社による買取サービスを利用することがおすすめです。買取だと仲介よりも短期間で売却できることもあります。

また、買取は不動産会社が買い取ってからリフォームを行い、再販することを前提にしています。そのため、状態の悪い不動産でも売却しやすく、仲介では買主が見つからない物件でも売れることも多いです。

ただし、買取は素早く売却できるものの、仲介による売却よりは価格が下がります。そのため、早く売りたい人にはおすすめですが、高値で売却したい人には適さないことは理解しておきましょう。

売却先が見つかりにくいときは空き家バンク

売却先が見つかりにくい場合は、空き家バンクを利用することもおすすめです。空き家バンクは空き家を登録することで、空き家の利用を考えている人を探せるサイトです。

空き家バンクでは空き家の売却や譲渡だけではなく、賃貸利用の希望者も探せるため、幅広い層にアプローチできる点がメリットでしょう。また、不動産会社に仲介を依頼するよりも、空き家の利用を前提としている人を探しやすいです。

ただし、空き家バンクは自身で登録するだけではなく、買主や借主との交渉も自分で行わなければなりません。そのため、交渉の手間がかかり、自身で手続きを行うと契約書の不備などでトラブルに発展する可能性があることは、デメリットとして覚えておきましょう。

お金を残すため節税対策

空き家を売却して利益が発生すると、所得税や住民税がかかります。売却による利益の有無は、次の式で計算できます。

売却価格-売却にかかった費用-不動産の取得費

上記の式で計算してプラスになる場合は、利益が発生しているため課税対象になると考えましょう。売却後にお金を残すには、売却の翌年に確定申告を行い、利用できる特別控除を適用することが大切です。売却時に利用できる特別控除としては、次のものがあげられます。

  • 3,000万円の特別控除
  • 軽減税率の特例
  • 損益通算

一定の条件を満たすことで、特別控除や特例を適用でき、利益から控除して税金を減らしたり、課税される税金の税率を引き下げたりすることが可能です。

また、損失が出ている場合でも確定申告をすることで、他の所得と損益を通算して、税金を引き下げられます。

実家の空き家を解体して土地活用する方法

空き家となった実家を解体して土地活用をする方法としては、次の3つがあげられます。

  • 初期投資の負担が軽い土地活用
  • 高額な収益を狙う土地活用
  • 社会貢献もできる土地活用

上記3つのうち、どれが自分に適しているかを考えて、土地活用の方法を考えていきましょう。

初期投資の負担が軽い土地活用

初期投資の負担が軽い土地活用としては、次のものがあげられます。

  • 駐車場経営:月極なら土地の整備のみで経営を開始できる
  • トランクルームの経営:トランクルームの設置費用が安い
  • 土地信託:信託を依頼すると発生した利益が分配される
  • 等価交換:空き家の売却価格と等価の土地を得られる

初期費用の負担が軽いことで、リスクを減らして土地活用を行えます。ただし、駐車場やトランクルームの経営などで土地の上から建物がなくなると、土地にかかる固定資産税が高くなることは理解しておきましょう。

高額な収益を狙う土地活用

高額な収益を狙いたいなら、次の土地活用がおすすめです。

  • アパート・マンション経営:入居者の数に応じて家賃収入が得られる
  • ビルの経営:テナントから家賃収入が得られる

アパートやマンションなどで賃貸経営をする場合は、一度空き家を解体して、賃貸物件を建築しなければならない場合が多いです。また、ビルの経営をする場合も新築が必要であり、初期費用が高くなることは理解しておきましょう。

アパートやマンションなどの賃貸経営や、ビルの経営の場合は、入居者やテナントの数に応じて家賃収入が得られるため、ハイリスクハイリターンの土地活用となります。

社会貢献もできる土地活用

社会貢献でもできる土地活用としては、次のものがあげられます。

  • 老人ホーム:高齢者が入居する施設
  • デイサービス:高齢者向けの介護サービスの提供
  • サービス付き高齢者向け住宅:高齢者向けのサービス付き住宅の提供

医療や介護系の土地活用は、公共性が高く、社会貢献できる点が魅力です。また、補助金や助成金などを利用できるケースもあり、金銭的な負担を減らして土地活用ができることもあります。

扱いに注意が必要な実家の空き家

空き家となった実家は、場合によっては扱いに注意が必要なケースもあります。

  • 再建築不可な立地
  • 土地の境界が曖昧
  • 実家の空き家が共有名義

注意が必要なケースを知り、空き家の扱いで失敗しないようにしましょう。

再建築不可な立地

建物の間口が道路に2m以上接していない場合は、空き家を解体すると建物の再建築が不可となります。再建築不可の土地だと、再建築が可能な土地よりも売却が難しくなるだけではなく、土地活用の選択肢も狭まります。

再建築不可な土地に該当する場合は、空き家を解体するかどうか、慎重に考えることが大切です。また、リフォームの際に制限が出ることもあり、建築確認申請が必要な大規模なリフォームができないことにも注意しましょう。

土地の境界が曖昧

土地の境界が曖昧な場合は、土地を利用する場合や売却する際に、隣地の所有者とトラブルになる可能性があります。トラブルを回避するには、それぞれの土地の境界を明確にしておくことが大切です。

測量業者に依頼することで、土地の境界線を確定してもらえます。それぞれの土地所有面積を明確にするためにも、測量は必ず行ってから売却や土地活用を行いましょう。

実家の空き家が共有名義

空き家となった実家が複数人での共有名義になっている場合は、土地活用や売却を行う際に、名義者全員の合意が必要です。独断で活用や売却をすると、後からトラブルになる可能性があるため注意しましょう。

トラブルを回避するには、名義者全員に相談して合意を得るか、名義者を1人に統一して登記を行う必要があります。共有名義だと処分に困るだけではなく、相続の際にも権利関係が複雑になりやすいため、できるだけ単独名義にしておくことがおすすめです。

実家が空き家になったら将来を考えて売却や土地活用

実家が空き家になった場合は、放置せずに売却や土地活用を検討することが大切です。手放すか別の方法で利用するかは、将来のことも考えて決める必要があります。

将来的に実家に住みたいなら、手放さずに一定期間活用することを考えましょう。誰も住まないなら、早期に売却して維持費の負担を減らすことがおすすめです。空き家となった実家を所有し続けて損をしないためにも、早めに活用や売却の方法を考えておきましょう。

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