不動産取引に慣れていない方は、「マンションの売却は時の運であり、優秀な不動産業者にまかせていれば最低限の利益は確保できる」と考えているかもしれませんが、それは少々甘い考えだと言わざるを得ません。
住み替えにせよ、投資目的であるにせよ、マンションをより高い価格で売却するためにはいくつかの手法を把握しておく必要があり、売り手側のほうも市場の動向をリアルタイムでチェックしていくことが不動産取引のポイントとも言われています。
マンションの市場価値を落とさずに売却益を最大化させることができる取引手法と注意点についてわかりやすく整理しました。
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1.マンション売却の流れと方法を確認
マンションの売却にあたっては、不動産業者選びから物件の引き渡しまでさまざまなプロセスがあり、最低でも半年以上のスパンを見積もっていく必要があると言われています。
不動産売却のプロセスを具体的に把握しつつ、初心者が不動産物件を売却する際の基本的な注意点についておさらいしていきます。
1-1.不動産業者の選択
不動産売却はまず、不動産業者選びから始まります。不動産取引を売り手と買い手の当事者同士で開始することは手続き上のトラブルが発生する可能性が高い、という意味で非常にリスクが大きいとされており、不動産業者が仲介する不動産取引が主流となっています。
不動産業者選びにあたってはいくつかのチェックポイントがありますが、まずは業者の取引実績やレビューなど、ウェブから得られる情報を可能な限り蓄積し、信頼できる不動産業者をチェックすることが大切です。
1-2.媒介契約
信頼できる不動産業者を見つけた場合は、業者と媒介契約を結ぶことになります。媒介契約においては、販売活動の方法や期間を具体的に決定し、仲介手数料について同意し、合意した内容を媒介契約書として公式に記録することになります。
初心者の方にとっては、仲介手数料の仕組みを理解するのが難しいかもしれません。仲介手数料は業者に直接支払う一種の成功報酬であり、不動産取引のマージンとしても解釈することができます。仲介手数料の算出式は以下の通りです、
（販売価格×3％+6万円）×消費税率
不動産関連の雑誌を見ると、仲介と媒介の専門用語が出てきます。一見すると、どちらも同じ意味を持つようですが、実際はそれぞれに意味が違います。
（媒介契約の種類）
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一般媒介契約はシンプルな契約で、不動産所有者と不動産業者は、主な契約者以外の業者とも契約し、提携を結ぶことができます。
専属媒介契約では不動産物件の所有者は、最初に契約した仲介業者以外の業者と提携することはできません。
専任専属媒介契約の場合は所有者側の自由度がやや高く、専任専属媒介契約を結んでいる不動産業者の場合、さらにその提携先である業者とも新規契約を結ぶことができます。
不動産所有者の視点からすれば、一般媒介契約はより自由度が高いといえますが、専任専属媒介契約を締結することにより、業者からより多くのフォローアップを受けることができる可能性があるため、不動産の規模と種別によって利益を最大化できる契約方法を選択しましょう。
仲介方式の違いは、契約期間に依存します。売り手側の観点からは、一連のプロセスを一貫して委託できる仲介方式のほうが一連のトータルコストを節約できるという利点があると言われています。
実際の不動産取引では状況に応じてその都度最適な仲介方式を選択する必要があり、その後の売却益をより多く確保するためにも選択ミスは決して許されません。トラブルを防ぐためにもまずは不動産業者に相談し、仲介契約の基礎知識についてもきっちりおさえておきましょう。
1-3.売却活動
相性の合う不動産業者をピックアップし、媒介契約の方式を選択したら、いよいよ本格的な売却活動に移ります。売却活動がスムーズに進まなければ最終的な売却益を大幅に損してしまうことになるため、初心者の方は売却活動のプロセスと基本的な注意点についてしっかり把握しておきましょう。
徹底的に内覧を行う
内覧を希望している買い手が見つかった場合は、できるだけ早く不動産業者にその旨を伝えましょう。不動産業者は、内覧の連絡を受けた時点で詳細なスケジュールと入居希望の条件について調整し、オーナーと買い手の仲介を果たします。
物件の内覧においては、できるかぎりたくさんの情報を得ようという思いから1日に何件もの内覧のスケジュールを入れたくなるかもしれませんが、1件あたりの内覧時間は目安として30分から1時間が妥当であるとされています。
件数で見ると、内覧が1日に5件を超えると物件ごとの印象が乏しくなり、チェックポイントがぼやけて正確な情報を得ることができなくなってしまいます。
内覧を行う上で重要なことは、徒歩を基本にすることです。内覧スケジュールを詰め込んでしまうと重要なチェックポイントを見落とし、結果的に内覧を行っていないのと同じことになってしまいます。
契約を急がせないのも重要なポイントです。転勤や進学の時期になると引越しの期日が迫っているという理由から、ついついその日のうちにサインをしてしまうかもしれません。
どんな場合でも契約書をいったん持ちかえって物件の条件や契約内容をあらためて確認することが入居後のミスマッチをふせぐためのポイントと言えます。
効果的にPRを行う
不動産物件の売却情報を公開し、積極的にPRを行うのも売却活動の一環です。不動産取引の場合、顧客から寄せられた物件の売却情報は「レインズ」などのデータベースに登録され、業者間で共有されることになります。
売却情報を業者間で共有することにより、1件の取引案件に対してより多くの不動産業者が平等に売却活動を行うことができるため、売り手にとっても早い段階で買い手が見つかりやすくなるというメリットがあります。
{
・媒介契約は数種類ある
・内覧は丁寧に対応
・物件のPRも重要
}
2.マンション売却時に掛る費用項目とその目安
マンションなどを売る際には、コストについても細かく把握しておく必要があります。よきせぬコストオーバーを防ぐためにも、売却を検討した段階で具体的にコストシミュレーションをしておきましょう。
2.1.譲渡所得税
不動産の売買は法的には譲渡とみなされ、実際の販売価格に応じて譲渡所得税が課されます。
譲渡所得税は、（譲渡所得×15％）によって計算することができ、譲渡所得はさらに「販売価格 – （取得費用+譲渡費用）」という式で算出されることになります。つまり、高価な不動産や土地ほど譲渡所得税が高くなりますが、取得費が販売価格を上まわった場合には、譲渡所得税は免除されます。
また、譲渡所得税は「短期所得税」と「長期所得税」に分類され、土地の所有権（所有権の移転が行われる年の1月1日までの期間）が5年を超えているかどうかによって分けられています。
長期譲渡所得税の場合は税率が15％であり、短期譲渡所得税の場合は、住民税を含む税率が2倍になります。
つまり、ひとつの不動産物件をできるだけ長く保有することは、税率の面ではメリットが大きくなる傾向があり、売却を検討する場合はまず、想定される課税範囲をチェックすることがポイントと言えます。
2.2.印紙税
売買契約を締結する際には、公的な契約であることを示すため、契約書に収入印紙を添付しなくてはなりません。収入印紙を貼ることで印紙税を納めたことになり、税額は物件の売却価格に比例して引き上げられていきます。売却価格と印紙税の関係は次のとおりです。
| 500万円超1000万円以下 ＝1万円 1000万円超5000万円以下＝2万円 5000万円超1億円以下＝6万円 1億円超5億円以下＝10万円 5億円超10億円以以上＝20万円 10億円超50億円以下＝40万円 50億円超＝60万円 |
2.3.所得税控除の要件を確認する
土地や不動産取引では、所得税をそのまま計算すると税額が非常に大きくなります。ただし、国によって定められた一定の控除要件を満たすことによって基礎控除を受けることができ、課税負担を大幅に削減することができます。
たとえば、相続税を納付してから3年以内に土地を売却することにより、所得を減らすことができます。具体的には、「販売価格 – （取得コスト+移転コスト）」に基礎控除分をくわえると課税所得が減らせるため、税率を削減する効果があり、取引の規模によっては譲渡所得税をゼロに減らすことができます。
不動産の登記費用も重要なチェックポイントとなります。登記に必要なトータルのコストは、あなた自身ですべての手続きを行うのか、司法書士のような専門家に委託するのかによって大きく異なります。
不動産取引に関わるすべての登録手続きを自分で処理すれば、基本的に登録免許税などの実費のみで済む一方、専門家に一連のプロセスを委託すれば、登記をスムーズに進めることができます。
ただ、実際の費用にくわえて手数料が必要になるため、結果としてかえってコストオーバーになってしまうことにもなりかねません。
不動産の売却に際して最低限必要となる登記は、所有権移転登記、抵当権抹消登記などです。手続きの期限は登記の種類ごとに設定されているため、取引の内容に応じて事前にチェックしましょう。
{
・トータルコストも確認
・登記手続きもチェック
・登記の期限に注意
}
3.マンションを高く売却するコツ
マンションを1円でも高い価格で売却するのなら、不動産物件の種別について細かく把握し、それぞれのシチュエーションに合わせたアプローチで売却を進める必要があります。
3.1.信頼できる不動産業者を確保する
不動産のオーナーが見逃しがちな不動産業者との相性。不動産取引では、「どの不動産業者と契約をするか」ということが非常に重要なチェックポイントとなり、なおかつ売却活動の期間も不動産業者のスキルに依存するため、注意が必要です。
過去の取引実績は、不動産業者の力量と相性を評価できる点として最も重視すべき要素です。ほとんどのウェブサイトでは業者ごとの得意分野を公開しているので、契約前にこれらの情報をチェックすることで、実際の売却活動をスムーズに進めることができます。
オンラインの業者レビューは有用な情報源になり得ますが、すべてのレビューが業者の力量を正しく表しているとは言えません。
ポジティブなイメージをもつために不動産取引における成功例をピックアップすることは大切ですが、一方的な情報ばかりではトラブルが発生したときに適切に対処できません。不動産取引で考えられるトラブルのパターンを把握し、リカバリーの方法についてもきちんとプランニングしておきましょう。
{
・失敗例も把握
・取引実績を参考に
・レビューは公正にチェック
}
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4.マンション売却時の注意点
不動産取引はどうしても規模が大きくなってしまうため、トラブルのリスクも高くなってしまいます。基本的な注意点に留意してトラブルのリスクを減らし、より安全に不動産物件を売却しましょう。
4.1.手数料トラブル
不動産業者への報酬として解釈されている仲介手数料。ただ、一部の悪意ある不動産業者の場合、仲介手数料を意図的に相場よりも高く設定したり、見積書には手数料の詳細を載せなかったり、あるいは、仲介手数料が無料であると喧伝しながらも実際には異なる名目で手数料を徴収していたりと、違法な手法によって利益を確保しようと考えるケースが少なくありません。
こうした不正行為によるトラブルを防ぐためには、契約の段階で手数料の料金とおおよその相場についてチェックしておくことが重要です。
4.2.リフォームの効率が悪い
マンションの売却前には少しでも売却益を高めるため、大がかりなリフォームを行う場合があります。もちろん、効果的なリフォームは物件の資産価値の引き上げにつながります。
しかし、ポイントをふまえることなくむやみにリフォームを繰り返したところで、必ずしも物件の価値を高めることにつながらないどころか、最悪の場合はリフォーム費用のほとんどが無駄になってしまいます、
売却予定の不動産をリフォームする際にはまず、リフォームの基本コンセプトを明確にし、不動産業者との綿密な打ち合わせを行ったうえで真に効果的なリフォームをプランニングしましょう。
{
・手数料相場を把握
・リフォームは効率的に
・業者とはこまめに打ち合わせ
}
5.業者選びから徹底してマンションの売却をスムーズにしよう
不動産業者に一連のプロセスを任せきりにしていたのでは、不動産取引において利益を最大化させることはできません。不動産物件の売却を検討する段階から優良な不動産業者をピックアップし、売り手側が能動的に情報をリサーチして売却活動を有利に進めることが最善策となります。
不動産業者選びに際しては無料で利用できる一括査定が非常に便利ですので、そちらのほうもぜひともチェックしましょう。
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