不動産取引に慣れていない方は、「マンションの売却は時の運であり、優秀な不動産業者にまかせていれば最低限の利益は確保できる」と考えているかもしれませんが、それは少々甘い考えだと言わざるを得ません。
住み替えにせよ、投資目的であるにせよ、マンションをより高い価格で売却するためにはいくつかの手法を把握しておく必要があり、売り手側のほうも市場の動向をリアルタイムでチェックしていくことが不動産取引のポイントとも言われています。
マンションの市場価値を落とさずに売却益を最大化させることができる取引手法と注意点についてわかりやすく整理しました。
マンションを損せずに売るための11のコツ【流れや相場・費用を分かりやすく解説】
マンション売却の流れと方法を確認しよう
マンション売却の期間は3か月～半年が必要と言われています。
マンション売却にあたっては、不動産業者選びから物件の引き渡しまでさまざまな工程があるので、流れをしっかり把握していきましょう。
以下がマンション売却の流れと方法です。
- マンションの査定依頼をする
- 不動産会社を選ぶ
- 不動産会社と媒介契約を結ぶ
- 売り出し価格を設定する
- 売却活動を行う
- 売買契約の締結～引き渡し
方法①：マンションの査定依頼をする
マンション売却をするにあたって、最初に査定して、所有しているマンションのある程度の価格を知っておきましょう。
下記のバナーの「すまいステップ」で査定を行うことをおすすめします。
すまいステップでは、所有しているマンションの情報を入力するだけで簡単に無料で申し込みができるので、ぜひ査定を受けてみてください。
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方法②：不動産会社を選ぶ
査定で価格を把握したら、次は不動産会社を選びましょう。
良い不動産会社を選ばなければ、マンション売却の失敗の可能性があります。
不動産会社といっても「マンションに強い」「特定のエリアは強い」など特徴は様々です。その中でも、自分が所有しているマンションを得意としている不動産会社の見極めが大事になってきます。
査定を行った不動産会社との話し合いやウェブサイトを見て「この不動産会社と契約を結ぶべきか」を決めましょう。
方法③：不動産会社と媒介契約を結ぶ
信頼できる不動産会社を見つけたら、媒介契約を結ぶことになります。
媒介契約は3種類あり、特徴が異なります。3種類の媒介契約は以下の通りです。
| 一般媒介契約 | 専任媒介契約 | 専属専任媒介契約 | |
|---|---|---|---|
| 複数社との契約 | ○ | × | × |
| 自分で買主を見つける （自己発見取引） | ○ | ○ | × |
| 契約の有効期間 | 指定なし | 3か月 | 3か月 |
| レインズへの登録 | 任意 | 7日以内 | 5日以内 |
媒介契約において、売却活動の方法や期間を具体的に決定し、仲介手数料について同意し、不動産会社の営業マンが売主の代わりに売却活動を行ってくれます。
自分に合った契約を結ぶことで早く・高くマンションを売却することも可能です。
方法④：売り出し価格の設定をする
媒介契約を結んだら、売り出し価格の設定を行います。
売り出し価格は、不動産会社の営業マンと査定額などを参考に価格を決めていきます。
最終的には売主が価格を決めるのですが、適正な価格でないと売却することはできません。
以下では、売り出し価格の決め方をいくつか紹介していきます。
価格の決め方：適切な売り出し価格を提示する
周辺エリアの相場からかけ離れている価格設定をしてしまうと、長期間マンションを売却できなくなってしまいます。
購入希望者は、売主と似た物件を探しているので、高い価格だとすぐ候補から外れてしまいます。
売り出し価格を高く設定したい場合、「なぜ価格が高いのか」を説明したり、価格以外の付加価値がないと購入希望者をは現れません。
価格の決め方：最低額を設定しておく
売り出し価格を決める際に、最低額も一緒に決めておいたほうが良いです。
マンション売却では、値下げ交渉が高確率で行われます。
「値下げはここまで！」というラインをしっかり作っておくことで、後悔なくマンション売却ができるでしょう。
方法⑤：売却活動を行う
不動産会社と媒介契約を結び、売り出し価格を設定したら、本格的にマンションの売却活動に移ります。
売却活動がスムーズに進まなければ、最終的な売却益を大幅に損してしまうことになってしまいます。
初心者の方は売却活動のプロセスと基本的な注意点についてしっかり把握しておきましょう。
内覧対応を行う
内覧を希望している購入希望者が見つかった場合は、できるだけ早く不動産会社にその旨を伝えましょう。
不動産会社は、内覧の連絡を受けた時点で詳細なスケジュールと入居希望の条件について調整し、オーナーと買手の仲介を果たします。
物件の内覧においては、「たくさんの情報を得よう」という思いから1日に何件もの内覧のスケジュールを入れたくなるかもしれません。
ですが、1件あたりの内覧時間は目安として30分から1時間が平均であるため、詰めすぎず余裕のあるスケジューリングを心がけましょう。
他にも、契約を急かせないのも重要なポイントです。
契約書を一旦持ち帰って、物件の条件や契約内容をあらためて確認することが、入居後のミスマッチを防ぐポイントと言えます。
広告の内容をチェックする
マンション売却を成功させるには、インターネット広告の運用が重要です。近年では、物件の情報入手の経路がインターネット60％と大半を占めています。
「不動産の日アンケート2020」でも、「あると便利な情報」というアンケートでも物件の写真は65.9％と半分以上を占めていました。
方法⑥：売買契約の締結～引き渡し
購入希望者と条件がマッチすれば、契約を締結しましょう。契約時には、書面で契約を締結して、買主から手付金を頂きます。
ローン残債がある場合、引き渡し時と同時に抵当権の抹消手続きを行いましょう。
引き渡し時に銀行担当者の同席も必要なため、引き渡す日にちや場所などの連絡をしておく必要があります。
ローンを組む時、購入する建物や土地に金融機関が設定する権利のこと。
確定申告も忘れずに行おう
マンションの引き渡し作業が終われば、売却活動は終了です。しかし、売主は確定申告の手続きを行います。
マンション売却すると得た利益に対して、所得税と住民税が発生するので確定申告をして、納税しなければなりません。
また売却で損失が出たとしても確定申告を利用すれば、特例で損失を繰り越せたりできます。
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マンションを高く売却する方法
マンションを1円でも高い価格で売却するのなら、不動産物件の種別について細かく把握し、それぞれのシチュエーションに合わせたアプローチで売却を進める必要があります。
不動産会社の見極めが重要
信頼できる不動産会社と契約をすれば、売却の成功する確率がグンと上がります。以下では良い不動産会社の見極め方をいくつか紹介しています。
- 査定額の根拠を聞く
- 囲い込みに気を付ける
- 販売戦略が明確であるか
査定額の根拠を聞く
不動産会社に査定額の根拠を聞くことで、不動産会社が得意な分野だから高い査定額なのか、「高預かり」なのかがわかります。
相場よりも明らかに高い査定額を伝え、仲介の機会を得ようとすること
査定額を算出した理由に説得感があるか否かで契約する会社を見極めましょう。
囲い込みに気を付ける
「囲い込み」を行い他社からの紹介を断ることで、不動産会社側は利益を得られるチャンスがあります。
不動産会社が他社からの購入希望者を断ること
しかし、売主にとっては購入依頼があっても依頼を断わることになるので、マンションの売却までの期間が長引いたり、高く買ってくれる買主を見つかりにくくなってしまいます。
この失敗を避けるために、専任媒介契約や専属専任媒介契約前には囲い込みをしていないか口頭で確認しておきましょう。
販売戦略の明確であるか
不動産会社に、マンションをどのように販売・宣伝をするのか、戦略や方針の聞いてみましょう。
質問することによって不動産会社として、マンション売却が得意なのかどうかを見極めることができます。
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マンション売却時に掛る費用項目とその目安
マンションなどを売る際には、コストについても細かく把握しておく必要があります。よきせぬコストオーバーを防ぐためにも、売却を検討した段階で具体的にコストシミュレーションをしておきましょう。
譲渡所得税
不動産の売買は法的には譲渡とみなされ、実際の販売価格に応じて譲渡所得税が課されます。
つまり、高価な不動産や土地ほど譲渡所得税が高くなりますが、取得費が販売価格を上まわった場合には、譲渡所得税は免除されます。
また、譲渡所得税は「短期所得税」と「長期所得税」に分類され、土地の所有権（所有権の移転が行われる年の1月1日までの期間）が5年を超えているかどうかによって分けられています。
長期譲渡所得税の場合は税率が15％であり、短期譲渡所得税の場合は、住民税を含む税率が2倍になります。
つまり、ひとつの不動産物件をできるだけ長く保有することは、税率の面ではメリットが大きくなる傾向があります。
印紙税
売買契約を締結する際には、公的な契約であることを示すため、契約書に収入印紙を添付しなくてはなりません。
収入印紙を貼ることで印紙税を納めたことになり、税額は物件の売却価格に比例して引き上げられていきます。売却価格と印紙税の関係は次のとおりです。
1000万円超5000万円以下＝2万円
5000万円超1億円以下＝6万円
1億円超5億円以下＝10万円
5億円超10億円以以上＝20万円
10億円超50億円以下＝40万円
50億円超＝60万円
土地や不動産取引では、所得税をそのまま計算すると税額が非常に大きくなります。
ただし、国によって定められた一定の控除要件を満たすことによって基礎控除を受けることができ、課税負担を大幅に削減することができます。
所得税控除の要件を確認する
たとえば、相続税を納付してから3年以内に土地を売却することにより、所得を減らすことができます。
具体的には、「販売価格 – （取得コスト+移転コスト）」に基礎控除分をくわえると課税所得が減らせるため、税率を削減する効果があり、取引の規模によっては譲渡所得税をゼロに減らすことができます。
不動産の登記費用も重要なチェックポイントとなります。登記に必要なトータルのコストは、あなた自身ですべての手続きを行うのか、司法書士のような専門家に委託するのかによって大きく異なります。
不動産取引に関わるすべての登録手続きを自分で処理すれば、基本的に登録免許税などの実費のみで済む一方、専門家に一連のプロセスを委託すれば、登記をスムーズに進めることができます。
ただ、実際の費用にくわえて手数料が必要になるため、結果としてかえってコストオーバーになってしまうことにもなりかねません。
不動産の売却に際して最低限必要となる登記は、所有権移転登記、抵当権抹消登記などです。手続きの期限は登記の種類ごとに設定されているため、取引の内容に応じて事前にチェックしましょう。
マンション売却時の注意点
不動産取引はどうしても規模が大きくなってしまうため、トラブルのリスクも高くなってしまいます。基本的な注意点に留意してトラブルのリスクを減らし、より安全に不動産物件を売却しましょう。
手数料トラブル
不動産業者への報酬として解釈されている仲介手数料。
ただ、一部の悪意ある不動産業者の場合、仲介手数料を意図的に相場よりも高く設定したり、見積書には手数料の詳細を載せないこともあります。
他にも、仲介手数料が無料であると喧伝しながらも実際には異なる名目で手数料を徴収していたりと、違法な手法によって利益を確保しようと考えるケースが少なくありません。
リフォームの効率が悪い
マンションの売却前には少しでも売却益を高めるため、大がかりなリフォームを行う場合があります。もちろん、効果的なリフォームは物件の資産価値の引き上げにつながります。
売却予定の不動産をリフォームする際にはまず、リフォームの基本コンセプトを明確にし、不動産業者との綿密な打ち合わせを行ったうえで真に効果的なリフォームをプランニングしましょう。
業者選びから徹底してマンションの売却をスムーズにしよう
不動産業者に一連のプロセスを任せきりにしていたのでは、不動産取引において利益を最大化させることはできません。不動産物件の売却を検討する段階から優良な不動産業者をピックアップし、売り手側が能動的に情報をリサーチして売却活動を有利に進めることが最善策となります。
不動産業者選びに際しては無料で利用できる一括査定が非常に便利ですので、そちらのほうもぜひともチェックしましょう。
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