ローンが残っている家を「どうにかして手放したい」「家を住み替えたい」と悩んでいる方は多いのではないでしょうか。
住宅ローンを返済中の家を手放したいときには、売却したお金で住宅ローンを完済した上で、抵当権を抹消しなければいけません。しかし、手放したい家の売却金額がローンの残債よりも安いオーバーローンになってしまうこともあり、思うように手放すことができないこともあります。
この記事では、住宅ローンが残っている家を手放したいときにまず確認するべき事柄と、オーバーローンになってしまったときの対処法、売り先行と買い先行のどちらで住み替えをしたらいいのか、家を手放すときに注意したいポイントなどについて詳しく解説します。
住宅ローン中の家を手放す方法の確かめ方
この章では、ローンが残っている家を手放す方法をフローチャートで確認できます。
住宅ローンを返済中の家を売る方法はいくつかありますが、住宅ローンが家を手放した金額で完済できるのや、ご自身などんなローンを利用できるのかによって決まってきます。
- 住宅ローンの残債
- 家がいくらで売れるのか
- オーバーローンかアンダーローンのどちらか
それぞれどのように確認すればいいのか詳しく見ていきましょう。
ご自身に合った売り方がわかった方は、それぞれの売り方についてこの後の章で詳しく解説していますので、以下の目次からチェックしてみてください。
住宅ローン残債の確認
住宅ローンを返済中の家を手放したいのなら、まずはローンがいくら残っているのかを確認しましょう。ローンの残債を確認することで、家を売却するときにいくらで売却すればいいのか、見通しを立てることができます。
住宅ローンの残債の確認方法は、毎年金融機関から送られてくる残高証明書か、半年に1回送られてくる返済予定表を見るといいでしょう。
もしも手元にどちらも見当たらない場合には、金融機関へお願いすれば発行してもらえます。ただし、金融機関によっては発行手数料がかかる場合があります。インターネットバンキングの設定をしている場合には、スマートフォンやパソコンから金融機関のマイページへログインすれば、365日24時間いつでもローンの残高を確認できます。
住宅ローン中の家がいくらで売れるのかを確認
ローンの残高を確認したら、次に家がどのくらいで売却できるのか売却相場を確認します。家の売却相場を調べる理由は、売却したお金でローンを完済できそうかどうかを確認するためです。家の売却相場を調べる方法は主に次の3つの方法があります。
- 不動産情報サイトで売り出し価格を調べる
- 土地総合情報システムで成約価格を調べる
- 不動産会社に査定を依頼する
不動産会社などが運営している不動産の物件情報サイトや不動産ポータルサイトには、現在売りに出されている物件の売り出し価格が掲載されています。近隣地域で築年数や間取りが似たような物件の売り出し価格を調べると相場がわかります。
土地情報総合システムとは、国土交通省が運営しているサイトです。不動産の購入者へのアンケートを元にしたデータが公開されており、成約価格を調べることができます。
不動産会社に査定を依頼する事もできます。自分で細かいデータを調べている時間がない場合には、不動産売却の一括査定サイトを利用すると、一度に複数の査定を簡単に取り寄せられるのでとても便利です。
一括査定はすまいステップがおすすめ
家の正確な査定額を把握したい方は、複数の不動産会社の査定額を比較しましょう。
家の査定額は不動産会社が直近その家がいくらで売れそうかを周辺の事例などから算出した金額です。
しかし、高すぎる査定額を信じ込んでしまうと査定額どおりに家が売れず事前に立てた資金計画が狂ってしまうかもしれません
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オーバーローンまたはアンダーローンを確認
家がいくらで売れるのか確認できたら、オーバーローンになるのかアンダーローンになるのかを判断します。オーバーローンとは、売却金額よりもローンの残債のほうが多いことです。アンダーローンとは、売却金額がローンの残債を上回ることです。
アンダーローンの場合には、問題なく家を手放すことができます。一方のオーバーローンの場合には、売却金額で全額返済したとしても、ローンの残債が残るので、基本的に金融機関の抵当権を外すことができません。
前の持ち主の抵当権が残っている家は、前の持ち主が返済を滞らせた場合に、現在の持ち主の意図に関係なく家を差し押さえられてしまう可能性があります。その危険性があるために、売却に出しても買手は付きません。
オーバーローンの家を売却するためには、売却する方法を検討しなければいけません。
以下の費用シミュレーターを使って、あなたの不動産を売ったときにかかる費用を算出してみましょう！
「売却価格」「購入価格」「物件の所有期間」「現在住宅として住んでいるか」をそれぞれ入力し、「費用を算出する」ボタンを押すと、売却時にかかる費用が自動で算出されます。
※購入価格が分からない場合は空欄で大丈夫です。
費用の内訳も表示されますので、まずはどんな費用がいくらかかるのかを把握しておきましょう。
オーバーローンの家を手放す方法
オーバーローンの家は手放したくても手放せないわけではありません。オーバーローンの状態でも、売却できる方法があります。オーバーローンの家を売却する方法は主に次の4つの方法です。
- 不足分を貯蓄などから支払う
- 任意売却する
- 無担保ローンを利用する
- 住み替えローンを利用する
それぞれの方法の詳細について詳しく見ていきましょう。
貯蓄などを使って住宅ローンを完済
十分な貯蓄がある場合には、売却しても足りない金額を、現金で支払ってしまう方法があります。
金融機関の抵当権を外すためには、住宅ローンを完済することが最も重要な条件です。貯蓄で不足分を補うことができれば、問題なく抵当権を外すことができます。
ただし、この方法は売却金額で返済したあとの残債がわずかで、貯蓄に十分な余裕がある場合にのみおすすめな方法です。
あまりおすすめはできませんが、貯蓄以外にも、親族からの借り入れで完済する人もいます。金融機関よりも借り入れの条件がゆるい親族からの借金でも、完済できれば金融機関の抵当権を外すことができます。
ただし、親族からの借り入れでも返済の義務はあります。親族からの借り入れで完済する方法は、余裕を持った返済計画を立てられる場合にのみ選択しましょう。
月々のローン返済が困難な状態なら任意売却
家を手放したい理由が毎月のローン返済が苦しいという理由であれば、任意売却を検討しましょう。任意売却とは、オーバーローンになる家の抵当権を、金融機関の同意を得た上で抵当権を外して売却する方法です。リースバックを利用すれば、売却した家を家賃を支払って借りて、同じ家に住み続けることも可能です。
任意売却とリースバックの詳細についてそれぞれ見ていきましょう。
任意売却とは？
任意売却とは、ローンの返済が滞った場合に、競売になるのを避けるために金融機関の許可を得て売却する方法です。
競売になると、通常の売却相場の7割程度に価格が落ちてしまいますが、任意売却ならほぼ相場通りの価格で売却できます。金融機関としても、差し押さえて競売にかけるよりも回収できる金額が多くなるというメリットがあります。
また、家の持ち主としても、住宅ローンの返済に困っているということを周囲の人に知られずに売却活動ができるというメリットがあります。ただし、売却の主導権は抵当権を押さえている金融機関にあるので、売却金額などを自分で決めることはできません。また、売却金額で完済できなかった残債の返済義務は引き続き負わなければいけません。
任意売却を検討している場合には、まずは任意売却を扱っている不動産会社に相談してみましょう。任意売却を扱っている不動産会社なら金融機関との交渉も行ってくれます。また、引越しや新居の用意に必要な費用も売却金額から出してもらえます。
リースバックとは？
リースバックとは、家をリースバック専門業者に売却してから、同じ家に家賃を支払い続けて住み続けることです。引越しの手間をかけずに、住み慣れた家に住み続けることができるというメリットがあります。
ただし、リースバック業者が提示する売却金額に金融機関が同意しなければこの方法は利用できません。また、リースバックを選択すると、売却金額で完済できなかった残債の返済と、毎月の家賃の両方を負担しなければいけなくなります。売却後の支払いが可能かどうかをよく検討しましょう。
無担保ローンを利用
オーバーローンの場合に、家を売却した残債を完済するのに無担保ローンを利用するという選択肢もあります。無担保ローンとは、不動産の担保が必要ないローンです。使い道が幅広く用意されていて、借り換え資金などにも利用可能です。
ただし、無担保で利用できる代わりに、金利は住宅ローンよりも高めに設定されています。また、借入可能金額も低く、利用条件も厳しくなります。無担保ローンを検討する場合には、借り入れ後の返済計画についてよくシミュレーションしたほうがいいでしょう。
住み替え(買い換え)ローンを利用
もしも、現在の家を売却したあとで新しく住宅ローンを組んで新居を購入する予定であれば、住み替えローン・買い換えローンを利用することもできます。住み替えローン・買い換えローンとは、新しい家を購入するための住宅ローンに、前の家の住宅ローンを上乗せして借り入れできるローンのことです。
住み替えローンを利用できれば、オーバーローンで売却しても、新しいローンの借り入れで残債を一括返済できます。
ただし、住み替えローンでは新しく購入する家のローンの返済に加えて、前の家のローンの残債が上乗せされます。二重ローンとなるので、毎月の返済額は多くなります。また、新しく購入する家の価値よりも多い金額を借り入れることになるので、利用できる条件も通常の住宅ローンよりも厳しくなります。
家の住み替えには売り先行と買い先行がある
家を手放すときには、家の売却と新居の購入を同時に進める場合があります。実家へ引越す場合等、新居の用意が必要ないこともありますが、多くの場合新居の準備も必要です。
古い家を売却して新居を用意する住み替えには、売り先行と買い先行があります。どちらを選んだほうがいいのかは、それぞれにメリットもデメリットもあります。住み替えの2つの方法の詳細について解説します。
売却が先の売り先行
売り先行の住み替えとは、古い家の売却の目処がついてから、新居探しをはじめる方法です。売り先行の住替えのメリットとデメリットは次の表のとおりです。
【メリット】
- 売却活動に時間をかけられる
- 売却金額が確定してからの新居探しなので資金計画が立てやすい
- ダブルローンや家の維持費の二重負担を避けられる
【デメリット】
- 売却後に新居が見つからない場合には仮住まいが必要で引越しが2回になることも
- 住みながらの売却活動になる
売り先行の場合には買い先行よりも時間的な余裕を持ちやすく、じっくりと売却活動ができます。売り急ぐ必要がないので、満足できる価格での売却に成功しやすいでしょう。売却金額が確定してからの新居探しなので、資金計画を立てやすいのも大きなメリットです。
ただし、新居探しに時間をかけていられずに、引き渡しまでに新居に入居できなければ、仮住まいの用意が必要になります。また、売却する家に住みながらの売却活動なので、内覧時に気を使うことが多くなります。
新居購入が先の買い先行
買い先行の住み替えとは、売却が決まらなくても先に新居を見つけて引越してしまう住み替え方法です。買い先行の住み替えには次の表のようなメリットとデメリットがあります。
【メリット】
- 引越しは1回だけ
- 売却する家は完全に空き家の状態での内覧になる
【デメリット】
- オーバーローンになるかアンダーローンになるか売却できるまで確定しない
- 売却までの時間的余裕がないことも
- 住宅ローンや家の維持費が二重負担になる可能性がある
- つなぎ融資が必要になることもある
買い先行の売却の場合には、仮住まいは不要です。引越しの手間は1回で必ずすみ、空き家になった状態の家を購入希望者に見てもらえます。しかし、資金計画が不透明になります。また、住宅ローンやマンションの管理費などの負担が古い家と新居の二重負担になる可能性もあります。場合によっては、つなぎ融資が必要になることもあります。
また、売り急ぎやすく、買い叩かれる可能性もあります。買い先行での売却は資金に十分な余裕がなければ選択することはおすすめしません。
東京都調布市 / 50代 査定価格3,500万円売却価格3,400万円 京都府京都市伏見区 / 40代 査定価格2,750万円売却価格2,570万円 埼玉県さいたま市北区 / 40代 査定価格4,100万円売却価格4,100万円 東京都文京区 / 60代 査定価格5,400万円売却価格5,600万円 広島県福山市 / 30代 査定価格2,300万円売却価格2,070万円 
住宅ローン中の家を手放すときのポイント
住宅ローンを返済中の家を手放したいときには、どのように売却を進めればいいのでしょうか。特に心がけたい2つのポイントは、不動産会社選びと売却にかかる手数料や税金などの費用の把握です。それぞれ、どのようなことなのか詳しく見ていきましょう。
営業力のある不動産会社と契約する
特に住宅ローンを返済中の家を売却するときには、オーバーローンにならないようにできる限り高額で売却することが重要になります。家の価格は、築年数や立地、家の状態で大きく変化しますが、仲介を依頼する不動産会社の売却力にも大きく左右されます。
不動産といっても、マンション、土地や一戸建て、商用物件といろいろな種類があります。不動産会社にも、都市部のマンションに強い会社もあれば、地域の事情に精通していて土地や一戸建てに詳しい会社もあります。
売却したい物件のある地域で、その種類の物件に強い営業力のある不動産会社を見つけることが大切です。
すまいステップで実績豊富な不動産会社と契約
とはいえ、不動産会社をどのように探したらいいのかわからないという方も多いでしょう。その場合には、不動産売却の一括査定サイトのすまいステップを利用しましょう。すまいステップならほんの数分の入力作業だけで、最大4社からの査定を簡単に取り寄せることができます。
提携している不動産会社は全国各地から厳しい基準をクリアした会社だけです。また、すまいステップからの依頼は、5年以上の実務経験と宅建士の資格を持つエース級のスタッフが担当します。
売却したい物件の地域の優良な不動産会社のエース級の担当者に確実に担当してもらえて、複数の不動産会社の査定額を比較することもできます。ぜひ、すまいステップを利用しましょう。
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家を手放すために必要な費用を把握
家を手放すときには、さまざまな費用や税金がかかります。売却した金額がすべて手元に残るわけではありません。家を売却したお金でローンの完済を目指す場合には、売却金額から手数料や税金を差し引いた金額で完済できるかどうかを考える必要があります。
家の売却で必要になる手数料や税金には次のものがあります。
- 仲介手数料
- 印紙税
- 登記費用
- 税金
それぞれの詳細について見ていきましょう。
仲介手数料
不動産を売却するときには、通常は不動産会社に仲介を依頼して買主を探してもらいます。仲介によって売却に成功した場合には、売却を成功させた不動産会社に対して成功報酬としての仲介手数料を支払います。仲介手数料は売買価格に応じて次の表のように上限が定められています。
400万円を超える売買契約の場合の上限金額の計算式は次のとおりです。
仲介手数料の上限金額=売買価格の3%+6万円+消費税
売却金額によっては数十万円から100万円単位の出費が必要になるので注意しましょう。
印紙税
印紙税とは、売買契約書や株券等の金融証券に収入印紙を貼り付けて納税する税金です。不動産の売買契約書には必ず、契約書の額面に応じた金額の収入印紙を購入して貼り付ける必要があります。不動産売買のときの印紙税の金額は次のとおりです。
| 売買契約の金額 | 本則税率 | 軽減税率 |
|---|---|---|
| 10万円超から50万円以下 | 400円 | 200円 |
| 50万円超から100万円以下 | 1,000円 | 500円 |
| 100万円超から500万円以下 | 2,000円 | 1,000円 |
| 500万円超から1,000万円以下 | 1万円 | 5,000円 |
| 1,000万円超から5,000万円以下 | 2万円 | 1万円 |
| 5,000万円超から1億円以下 | 6万円 | 3万円 |
| 1億円超から50億円以下 | 10万円 | 6万円 |
| 5億円超から10億円以下 | 20万円 | 16万円 |
| 10億円超から50億円以下 | 40万円 | 32万円 |
| 50億円超 | 60万円 | 48万円 |
※令和4年3月31日までは軽減税率が適用されています。
登記費用
不動産の名義や抵当権について変更があった場合には、法務局に新たに登記したり、登記の変更手続きを行う必要があります。不動産売買の場合には、不動産の名義が変わるので所有権移転登記が必要ですが、通常は買主側が登記費用を負担します。
売主側が負担しなければいけない登記費用は、抵当権抹消登記です。家の売却によってローンを完済して金融機関が設定していた抵当権を外すときに抵当権抹消登記を行います。
抵当権抹消登記に必要な費用は、法務局へ支払う登録免許税と司法書士への報酬です。抵当権抹消登記の登録免許税は1件につき1,000円です。土地と建物はそれぞれ必要です。
司法書士への報酬は抵当権抹消登記の場合には2万円前後が相場です。
税金
家を売却したことで利益である譲渡所得が出た場合には、所得税と住民税が課税されます。合わせて譲渡所得税と呼ぶこともあります。譲渡所得とは、売却金額そのものではない点に注意しましょう。
譲渡所得とは売却金額から取得費と売却に掛かった手数料などの譲渡費用を差し引いた金額です。売却金額が購入金額を下回った場合には課税されません。
譲渡所得税は不動産を所有していた期間に応じて短期譲渡所得と長期譲渡所得で税率が次のように異なります。
- 短期譲渡所得：所得税30%＋住民税9％＋復興特別所得税0.63%＝39.63%
- 長期譲渡所得：所得税15%＋住民税5％＋復興特別所得税0.315%＝20.315%
住宅ローン中の家の売却についてのQ＆A
住宅ローンを返済中の家を手放したい方からよく寄せられる質問にお答えします。
住宅ローン中の家の売却に適用の税金対策は？
住宅ローンを返済中の家を売却して譲渡所得が発生した場合に、売却金額によっては多額の税金が発生します。売却した家が自分の住宅として利用していたマイホームの場合には、3,000万円の特別控除が利用できます。
3,000万円の特別控除とは、マイホームを売却した場合の譲渡所得は3,000万円まで控除されるという特例です。確定申告で申告することで利用できます。なお、この特例は住宅ローン減税との併用はできない点に注意しましょう。
離婚で家を手放す際のローンはどうなる？
家を手放す理由が離婚の場合には、住宅ローンの支払いはどのようになるのでしょうか。住宅ローンは財産分与の対象ではないので、ローンの名義人に支払い義務があります。
しかし、多くの場合、財産分与の計算をしやすくするために、売却して現金化した上で財産分与します。オーバーローンになる場合には、任意売却した上で預貯金等で残債を支払ってから財産分与するのが一般的です。
住宅ローンの残る家を手放したいときはローン残債を確認
住宅ローンが残っている家を手放したいときには、ローンの残債とどのくらいで売却できるのかによって、スムーズに売却できるかどうかが大きく変わります。まずは住宅ローンの残債と売却価格の査定を行いましょう。
その上で、もしもオーバーローンになったときにはどのような対処が考えられるのかも、貯金などの資産も合わせて考えましょう。なお、家の売却や住替えについては、不動産のプロへ相談するのが一番です。すまいステップの一括査定で信頼できる不動産会社を見つけることから始めましょう。
