マンション売却の注意点について｜初めて行う人に基本から解説

マンションの売却を初めて行おうとすると分からないことだらけで本当に多いですよね。例えば、不動産会社の仲介手数料に関して、上限は売買価格の3％+6万円＋消費税と定められていますが、それ以下では会社によってまちまちだと言うことを知っていますか。

もしも、これを知らないなら、ぜひこの記事を最後まで読んでマンション売却の知識を身に付けてください。そうすれば、怖いもの無しでマンションの売却が出来ます。

なお、今回はこの他マンション売却の流れ、注意点などを詳しく解説しています。

1. まずはマンションの売却の流れとスケジュール確認

• 価格査定
• 不動産会社との媒介契約
• 売却活動
• 売買契約
• 決済

マンション売却には様々な知識が必要です。しかし、それらを解説する前に1通りの売却までの流れとスケジュール確認が必要であることを認識しましょう。そうすれば、よりマンション売却の基本を理解出来る様になります。

まず、マンション売却の流れはどの様なものであるのか。次に、それぞれどれくらいの時間が掛かるのか。最後に、スケジュール確認が必要なことを解説します。

ここでは、これらについて詳しく解説していきます。

1.1 マンション売却の流れ

どの様にマンションが売却されていくのかに関しては、上のフロー図の通りに行われます。それぞれについて簡単な解説を加えると、まず1は所有するのマンションを価値を査定します。ここでは、あらかじめマンションを売却する理由を整理したり、必要な書類を集めておいたりなどしておきましょう。

次に、2の不動産会社の媒介契約と言う、販売活動を不動産会社に依頼するための契約を結びます。これを結ぶことで、不動産会社はマンションの販売活動を行っていきます。

また、3の売却活動はマンションの買主を探していくことです。この時には、販売するマンションの価格を決めたり、値段交渉を行う等していきます。

さらに、4の売買契約はマンションの買主と売却の契約を結びます。なお、この時には必要な書類が必要なので、しっかりと集めておく必要があります。

最後の5の決済は、いわゆる引渡しのことです。所有するマンションの鍵や必要な書類を持って、買主の住宅ローンを担当している銀行で最後の手続きを行います。なお、銀行によってはどこで手続きをするのかは多少異なります。

これらが簡単な流れの解説になります。

1.2 それぞれどれくらいの時間が掛かるのか

フロー図の流れに沿って解説していきます。まず、1と2に関しては1～2週間掛かります。書類を集める必要がありますが、全体から見るとそれほど時間は掛かりません。

次に、3に関しては2カ月~1年程度の時間が掛かります。こちらは、所有するマンションの価値や販売価格などによって、買主が見つからないとこれぐらいの時間が掛かってしまいます。したがって、ここが全体として1番時間の掛かる工程です。

また、4と5に関しては約1カ月掛かります。こちらは、ほとんど引越しの手続きや書類の準備によってこのぐらいになります。以上が掛かる時間の解説になります。

1.3 スケジュール確認が必要

流れの中で1と2、4と5に関してはそれほど時間は掛かりません。この中で1番時間が掛かるのは上の通り3の販売活動です。こちらによっては、買主が直ぐに見つかれば4カ月程で売却出来ますが、見つからないと1年を越えてきます。

買主が直ぐに見つかるかどうかについては、不動産会社の活動とマンションにもよるので、場合によるとしか言えません。しかしながら、全体のスケジュール確認をしておくことは、売却の計画を立てる上で必要となるので行いましょう。

2. マンションを売却する際の注意点

それでは、実際にマンションを売却する際にどんな注意点があるのか学んでいきましょう。マンションの売却をしたことが無い人であれば全て初耳の時もあるかもしれませんが、中には知っていることもあるはずです。

もし、そうであるのならここで再認識して、しっかりと頭に入れておきましょう。マンションを売却する際の注意点は次の5つです。

• 売却スケジュールは余裕を持って考える
• 不動産会社は複数の会社で条件を比較する
• 買い手の候補者とは最低2、3回ずつは条件交渉する
• 税金額は事前に計算しておき翌年の確定申告に備えてお金を残す
• 所有権の転移と物件の引き渡しは期日以内に必ず行う

これらについて詳しく解説していきます。

2.1 売却スケジュールは余裕を持って考える

適正に高く所有するマンションを売却するためには、売却スケジュールは余裕を持って考える必要があります。これについては、逆に売却スケジュールに余裕が無い場合で考えてみましょう。

この場合でどうなるのかと言えば、マンションの販売価格を下げることで、是が非でも購入してもらおうとします。しかし、この様な対応をすると、確かに購入者は出るかもしれませんが、割安で売却してしまうことになります。

したがって、少しでも高く売却したいなら、売却スケジュールは余裕を持って考えてください。

2.2 不動産会社は複数の会社で条件を比較する

基本的にマンションの見積もりは複数の不動産会社に依頼するのが基本です。なぜなら、不動産会社によっては手数料の割合が異なったり、費用が異なったりしているからです。

特に、手数料はマンションの売却価格によっては重くのし掛かって来るので良く比較してください。そして、よりあなた自身に取って条件良くマンションを売却するためにも、細かく複数の会社で条件を比較しましょう。

2.3 買い手の候補者とは最低2、3回ずつは条件交渉する

買主側から見ればより高くマンションを売りたいのは当然のことです。もちろん、売却が出来なければただ時間のみが過ぎていくことになりますが、より高く売却するための努力を怠ってはいけません。

したがって、1番高く所有するマンションを購入してくれる人を見つけるためにも、買い手の候補者とは最低2、3回ずつは条件交渉してください。そうしていけば、必ず最も高く購入してくれる人を探し出せます。

2.4 税金額は事前に計算しておき翌年の確定申告に備えてお金を残す

マンションを売却した時には、場合によっては売却による税金が発生します。これは譲渡所得税と言うもので、住民税等が課税されます。

一体どれくらいの額を税として納めるのかについては、売却価格によりますが、あらかじめどのくらい掛かるのか計算しておくのが良いでしょう。そうすれば、税金を納められないと言う困ったことにはなりません。

2.5 所有権の転移と物件の引き渡しは期日以内に必ず行う

もしも、期日以内の所有権の転移と引渡しが出来ない時にはどうなのかと言えば、それらが引遅れた分の補償、つまり違約金を求められます。したがって、必ず期日以内に行う様にしてください。

なお、所有権に関しては司法書士などの専門家に頼んで、抜かり無く手続き出来る様にしましょう。この他ポイントとしては、出来れば引渡しの期日は短くしておくのが得策です。

なぜなら、火災保険の解約返還額が多くなるなどのメリットがあるからです。こちらも忘れないように頭に入れておきましょう。

3. マンションの売却にかかる費用

マンション売却においての注意点に関しては良く理解出来たと思います。次は費用面についても把握しましょう。こちらに関しては、4つの税金や費用が掛かってきます。

費用についてもしっかりと理解を深めて、その分のお金を前もって用意しておけばスムーズな売却が可能となるので、しっかりと理解しましょう。

3.1 マンション売却には4つの税金や費用が掛かる

次の4つがマンションの売却には掛かってきます。

• 仲介手数料
• 印紙税
• 登記費用
• 引越し費用

それぞれがどの様な物であり、どのぐらいの費用となるのかに関しては下で解説します。

仲介手数料

依頼したマンションの販売活動を経て、契約に至った時に成功報酬として不動産会社に支払うのがこの仲介手数料です。そのため、契約に至らなかった時には支払う必要がありません。

こちらに関しては、宅地建物取引業法によって以下の割合が手数料の上限として決められています。

仲介手数料=売買価格の3％+6万円＋消費税

ここで、ポイントとなるのがあくまでも上の計算式は上限だと言うことです。つまり、上限としてはこの割合までとなっていますが、それ以下に関しては不動産会社ごとに決めているために、実際には会社によって異なります。

そのため、複数の会社に見積もりをお願いする原因の1つでもあります。

印紙税

こちらは売買契約書に貼って納税することが義務付けられているものです。それでは、これがどのぐらいの額になるのかと言えば、契約書に記載されたマンションの売買価格によります。

具体例として、最も安いケースと最も高いケースを考えてみましょう。例えば、契約金額が10万超～50万以下なら軽減税率で200円の印紙税になります。また、契約金額が高額の50億円超えなら軽減税率で48万円の印紙税となります。

これを見れば分かる様に非常に幅がありますが、買主と売主の双方が支払わなければならない税金なので、忘れない様にしてください。

登記費用

こちらは、買主と売主で支払う費用が異なります。買主であれば所有権移転登記が必要で、売主であれば抵当権抹消登記などが必要になります。

基本的にこれらの手続きは双方が自身で行うのでは無く、司法書士に依頼して行います。そのため、司法書士への報酬として2万～3万円程度が掛かります。

引越し費用

売却が決まった時にしなくてはならないのが引越しです。この費用についてもしっかりと計算しておきましょう。なお、こちらに関しては考えられる2つの状況によって額は変化します。

それは、所有するマンションを売却して新居に引越しを行ったパターン、仮住まいを経て新居に引越しを行ったパターンのどちらかと言うことです。前者なら1回で終わりますが、後者なら2回行うことになるのでその分の費用が膨らみます。

したがって、こちらもしっかりと考えて売却を進めましょう。

4. マンションをできるだけ高く売却するには

マンション売却の基本的なことは分かったでしょう。それでは、どうすれば出来るだけ高くマンションを売却出来るのか、そのポイントについて解説します。このポイントに関しては次の3つが挙げられます。

• 部屋は綺麗に掃除して内覧時の印象を良くする
• 相場を把握して適正価格を知る
• マンションの売却に強い不動産会社に依頼する

これらのポイントを押さえることで高くマンションを売却出来ます。ぜひ、実際の売却時にこれらを実践してみてください。

4.1 部屋は綺麗に掃除して内覧時の印象を良くする

人と人が出会った時もそうですが、マンションの売却においても印象と言うのは大事になります。見せられたマンションの部屋が汚い場合と綺麗な場合ではどちらを購入したいでしょうか。

一般的に言って後者を取るのが普通です。したがって、内覧を行う前にはしっかりと掃除を行って、購入希望者が内覧を行った時の印象が少しでも良くなる様に努めてください。

なお、基本的に簡単な掃除であれば素人であっても充分に対応出来ますが、酷く汚れていたり、水回りの汚れ関しては、プロのハウスクリーニングにお願いした方が良いこともあります。また、印象を考えた時には様々な視点から部屋を見た方が良いため、1度内覧の担当者に見て貰うのが良いです。

とにかく、大切なのは部屋の印象を良くすると言うことです。些細なことにも手を抜かずに対処していきましょう。

4.2 相場を把握して適正価格を知る

こちらも2つの点で大切です。まず、マンションを売却するためには、売却出来る価格帯に販売価格が設定されていなければなりません。

場合によってはその地域の相場よりもかけ離れた価格が付けられたり査定されたりしますが、それでは売れないので意味がありません。しっかりと売却するためにも相場を知りましょう。

次に、担当者が信頼出来るのかを見抜くためにも相場を知る必要があります。不動産会社によっては媒介契約を取るために、実際の不動産価格よりも高く査定することが行われます。

この様な業者と契約してしまうと結果的に値下げする必要に駆られて、満足のいく結果を得られません。そうならないためにも相場価格を把握して、相場に沿った査定価格を提示している信頼出来る不動産業者であるのかを見抜いてください。

4.3 マンションの売却に強い不動産会社に依頼する

やはり高くマンションを売却したいのであれば、マンションの売却に強い不動産会社に依頼するのが手堅いです。この様な不動産会社であれば、適正な査定と内覧時のノウハウをしっかり持っています。

したがって、実績が豊富なマンションの売却に強い不動産会社に依頼してください。

5. 注意点を守って賢くマンションを売却しよう

マンションの売却には5つの流れがあり、スケジュール確認が必要です。また、マンションを売却する際には複数の業者に見積もりを依頼して条件を比較することなど、5つの注意点があります。

さらに、マンションの売却には仲介手数料などの4つの費用が掛かります。最後に、マンションを出来るだけ高く売却するには、印象を良くすることや相場を把握すること、マンションに強い業者に依頼すべきです。

解説したこれらの注意点を守れば、スムーズに高くマンションを売却することが出来ます。ぜひ、売却に満足して新居に引っ越ししてください。