マンション購入後に転勤が決まった場合には、マンションをそのまま持ち続けたほうがよいのか、売却してしまったほうがよいのか、色々と悩むところです。マンションを持ち続けるべきか、売却するべきかは、その時々の状況によって大きく異なります。
この記事では、マンション購入後に転勤することになってしまった場合の、売却したほうがよいかどうかの判断ポイントをまずはお伝えします。
その上で、マンションを売却する場合の売却の流れと、なるべく早く高額で売却するにはどうしたらよいのか、マンション売却のコツについて詳しく解説します。また、マンションの売却にあたっての注意点についてもお伝えします。
急な転勤の辞令で、マンションをどうしたらよいのか迷っている方必見の記事です。ぜひ参考にしてみてください。
転勤でマンションは売却するべきなのか
まずは、マンションを購入したあとで転勤の辞令が出てしまった場合に、マンションを売却するべきかどうかを判断するポイントについて解説します。
転勤後にマンションを売却するべきか、所有し続けるべきか分けるポイントは、転勤の期間です。引っ越しを伴う遠方への転勤で、赴任先での生活が長期間になるのか、短期間で済むのか、元の場所へ戻ってくる予定があるのかどうかによって判断が分かれます。
転勤の期間によってどのように判断したらよいのか、詳しく見ていきましょう。
長期間の転勤なら売却する
いずれ戻ってくる予定があったとしても、転勤の期間が3年以上の長期間になる場合には、売却することをおすすめします。現在の勤務地へ戻ってくる予定がない場合にも、売却してしまったほうがよいでしょう。
また、3年以内の比較的短期間で賃貸にできる場合でも、立地的に賃貸需要が見込めないのなら、いったん売却してしまったほうが無難です。
長期間戻ってくる予定がない転勤でマンションの売却をおすすめする理由は、マンションを所有し続けていると維持費の出費がかさむためです。
マンションは所有しているだけで、管理費や修繕積立費、固定資産税などが必要です。
転勤後の赴任先での生活にも、居住費がかかります。賃貸に出して家賃収入でそれらの出費をまかなうことができればよいでしょう。しかし、賃貸に出せなければ、全て自分で元のマンションの維持費を用意しなければいけません。
長期間になれば経済的な負担が大きくなります。売却していったん現金化してしまった方がよいでしょう。
短期間の転勤なら空き家にしておく
転勤の期間が1年以内の短期間であれば、売却せずにそのまま所有し続けた方がよいでしょう。短期間の転勤であれば、賃貸にするのは難しいので、そのまま所有しておくことをおすすめします。転勤の期間だけ短期間の賃貸の需要があれば、賃貸にするのもおすすめです。
転勤から短期間で戻ってくることがわかっている場合には、戻ってきたときにまた新居を探すコストと、マンションの維持費を支払い続けるコストを比較してみましょう。一般的にマンションを購入するときには、物件の費用以外にも200万円程度の手数料などの費用がかかります。
マンションの管理費と修繕積立費は高くても合計5万円程度です。年間でかかっても50万円から60万円程度です。1年程度の転勤であれば、空き家にしておいた方が1年後に新居を探すよりも低コストですむでしょう。
数年後戻ってくる場合は賃貸もあり
3年以内の中期的な転勤で、いずれ戻ってくることが決まっているのなら、賃貸に出すことを検討しましょう。空き家にし続けておくと、部屋の中の湿気が抜けずに内装が傷んでしまいます。賃貸の需要があるのなら、誰かに住んでもらったほうが部屋の中が傷まずにすみます。
また、1年を超えてマンションの維持費を支払うのは、経済的に厳しいという方も多いでしょう。賃貸に出せば家賃収入を得ることができます。家賃収入でマンションの管理費と修繕積立費、固定資産税をまかなうことができるので、経済的な負担は空き家にしておいた場合と比較すると小さくなります。
ただし、いずれ自分が戻ってきてまた住むという条件であれば、その期間の条件に合う借り主が見つかることが重要です。もしも期間の条件にあう借り主が見つからない場合には、売却することをおすすめします。
マンションをなるべく早く売る方法
転勤は急に命じられて、辞令の交付から2週間程度で引越さなければいけなくなってしまうことがあります。もう戻ってくる予定がない場合や、3年以上の長期間でマンションを売却しなければいけない場合には、引越しまでに売却を決めなければいけません。
転勤先への引越し後に売却することもできますが、転勤が理由での売却ならできるだけ早く売却してしまったほうよいでしょう。マンションをできるだけ早く売るにはどうしたらよいのか、早く売るための3つのコツについて解説します。
不動産会社と一般媒介契約を締結する
マンションを売却するときには、不動産会社に仲介を依頼して買主を探してもらいます。不動産会社に仲介を依頼する契約が媒介契約です。媒介契約には、複数の不動産会社と契約ができる一般媒介契約と、1社だけとの契約になる専任媒介契約及び専属専任媒介契約の3種類の契約方法があります。
専任媒介契約と専属専任媒介契約の違いは、専任媒介契約では売主が自分で見つけてきた買主との契約は不動産会社を通さずにできます。専属専任媒介契約では、売主が自分で見つけてきた買主との契約にも不動産会社を通さなければ契約できません。
通常は、よほど人気のある物件でなければ専属専任媒介契約を結ぶのが一般的です。1社だけで確実に仲介手数料が入ってくるのなら不動産会社も責任感を持って、良い買主をみつけてくれるからです。
しかし、早く売却したい場合には一般媒介契約で複数の不動産会社と媒介契約を結びましょう。できるだけ多くの不動産会社に宣伝してもらい、多くの人の目に留まることで、買主を見つけやすくなります。
販売価格の値下げにふみきる
マンションをできるだけ早く売却したいのなら、周辺の相場価格よりも売り出し価格を下げることもおすすめです。通常は周辺のマンション価格の相場を調べて、相場なりの売り出し価格で売却を進めます。
しかし、相場なりの価格では最短でも3ヶ月程度、長ければ半年から1年程度かかります。転勤によるマンション売却の場合には、それほど時間を掛けていられないでしょう。転勤先へ赴任する前に売却してしまいたいのなら、販売価格を相場よりも思い切って値下げすることをおすすめします。
買取業者に売却を依頼する
マンションを確実に短期間で売り切ってしまいたいのなら、不動産会社に仲介を依頼するのではなく、マンション買取業者に買い取ってもらいましょう。もしくは、不動産会社に直接買取を依頼するのもおすすめです。
買取専門業者でも不動産会社でも、業者による買取なら、売却の申出から最短で1週間、手続きなどに時間がかかったとしても長くても1ヶ月程度で引き渡しができます。
業者による直接買取では、相場の価格の7割から8割程度の価格になってしまいます。しかし、仲介で買主を探すよりは業者による買取なら確実に短期間で売却できます。どうしても売却を急ぐ場合には、不動産会社による直接買取も検討してみましょう。
マンションを売却するときの流れ
急な転勤を命じられてマンションを売却せざるを得なくなったときには、まず何から始めれば良いのでしょうか。マンションを売却するのなら、流れを理解しておいたほうがよいでしょう。マンションを売却するときの主な流れについて解説します。
マンションの相場を調査する
マンションを売却するときには、売り出し価格を自分で決めなければいけません。また、不動産会社や買取業者に買取を依頼したときに、査定額が適正かどうか判断できるようにしておいたほうが、買い叩かれる心配がないのでよいでしょう。
マンションの売却を検討し始めたら、まずは周辺地域の似たような物件の相場を調べましょう。不動産ポータルサイトなどで売り出し価格を調べてみましょう。また、不動産会社に査定を依頼するのもよいでしょう。とはいえ、転勤前の忙しいときに1軒ずつ不動産会社をあたるのは大変です。
そこで、不動産売却の一括査定サイトを利用して、複数の不動産会社から査定を取り寄せてみるのもおすすめです。
不動産売却の一括査定サイトを利用するのなら、全国各地から厳選した優良な不動産会社最大4社から査定を取り寄せられる「すまいステップ」がおすすめです。4社の査定額を比較することで、売却しようとしているマンションの平均的な相場を把握して、相性のよい不動産会社を選ぶことができます。
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売却活動を開始する
仲介を依頼する不動産会社を決めたら、不動産会社と媒介契約を結びます。このときに、媒介契約の種類を、一般媒介契約と専任媒介契約、専属専任媒介契約のどれにしたら良いのかは、不動産会社によく話を聞いて決めましょう。
通常、売却価格は一般媒介契約よりも1社だけとの契約のほうが高額になります。専任媒介契約や専属専任媒介契約でも早めに売却が進められそうなら、一般媒介契約にする必要はありません。
逆に、専属専任媒介契約では早期の売却が難しそうなら、一般媒介契約を複数の不動産会社と結ぶのもよいでしょう。一般媒介契約ならすまいステップで査定を出してくれた不動産会社すべてと契約しても大丈夫です。
不動産会社と媒介契約を結んだら、不動産会社が宣伝活動を始めます。広告をポスティングや折り込みしたり、物件情報をタウン誌や不動産情報サイトへ掲載したりします。
興味を持って連絡してきた人がいれば、内覧など不動産会社で対応してもらいます。内覧には売主の立ち会いも必須です。
売買契約を締結する
購入希望者が購入を決めたら売買契約へと進みます。通常は、購入を決めたら購入申込書を不動産会社へ提出します。その後、売主と買主の間で価格交渉などを行い売買の条件を決めます。
売主と買主の双方が価格や条件などに同意ができたら売買契約を締結します。売買契約のときには、売買契約書と重要事項説明書などの用意が必要ですが、通常は不動産会社の方で用意してくれます。
不動産会社が書類を用意したら、その内容をしっかりと契約日までにチェックします。契約の当日になったら、契約書の内容と重要事項説明書の内容に問題がないかを最終確認します。
問題がなければ、売主と買主の双方が売買契約書に署名捺印をして、買主から手付金を支払ってもらいます。また、引渡し日もこのときに決めます。引渡し日になったら、決済を行って物件を買主に引き渡し、売却が完了です。
マンションを高く売却するためのポイント
マンションを売却するのなら、できるだけ高額で売却したいという方もいるでしょう。ローンがまだ残っているマンションの場合には、ローンの残債を売却したお金で支払うことができなければ、売却するのが難しくなります。最低でもローンの残債を一括で精算できる金額で売却したいところです。
また、ローンが残っていなくても、マンションは大切な資産なので、売却するのなら高額売却を目指したいところです。転勤するときにマンションをできるだけ高額で売却するためにはどうしたら良いのか、そのポイントについて詳しく解説します。
転勤後に売却する
大切な資産であるマンションを、できるだけ高額で売却したいのなら、売却活動の期間を少し長く見て、転勤後も続けるとよいでしょう。半年から1年程度かけるつもりで腰を据えて売却活動ができれば、相場なりの価格での売却が可能になります。
また、荷物をすべて出した状態で売却活動ができるので、内覧のときの購入希望者の印象が良くなるというメリットもあります。
転勤後の売却活動では、内覧の立ち会いや、契約や引き渡しのときに戻ってこなければいけないというデメリットもあります。
しかし、不動産会社によっては内覧には立ち会わずにすべておまかせできる場合もあります。また、転勤後に時間をかけてじっくりと売却活動をすすめることで、売り急ぐときよりも高額での売却ができる可能性もあります。
実績のある不動産会社に依頼する
マンションをできるだけ高額で売却したいのなら、マンション売却に実績のある不動産会社に仲介を依頼するようにしましょう。不動産会社と言っても、扱っている物件はマンション以外にも一戸建てや土地、アパート、商業物件など幅広い種類があります。不動産会社によって、得意とする分野が異なります。
マンション売買の仲介が得意な不動産会社に依頼したほうが、マンションの取り扱いが少ない不動産会社に依頼するよりも、マンションに興味のある顧客とのつながりが多いので、高額売却が期待できます。
マンション売買の実績が豊富な不動産会社を仲介業者として選ぶことで、より高額な売却を実現できます。不動産会社のホームページには必ず売買や仲介の実績が掲載されています。不動産会社を選ぶときには、必ず当たりをつけた不動産会社のホームページや口コミを調べるようにしましょう。
業者選びはすまいステップがおすすめ
優良な不動産会社と出会いたければ、不動産売却一括査定サイトの「すまいステップ」を利用するのがおすすめです。
また「すまいステップ」なら、ほんの数分の入力作業だけで最大4社からの査定を取り寄せることができます。提携している不動産会社は、全国から厳選した優秀な不動産会社だけです。
高い審査基準をクリアした不動産会社でなければすまいステップに登録できません。ほかにも、すまいステップからの査定依頼には、それぞれの会社のエース級の担当者が対応します。宅地建物取引士（宅建）の資格を持ち、5年以上の営業実績のあるスタッフが必ず担当してくれるので、提示される査定額も信頼できます。
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転勤によるマンション売却の注意点
転勤を理由にマンションを売却するときには、いくつか注意したほうが良い点があります。マンションを売却するときの注意点について詳しく解説します。
大規模なリフォームは必要なし
マンションの売却にあたって、より高額での売却を期待して大掛かりなリフォームをしてしまう方がいます。しかし、リフォームしても売却額が変わることはないので、リフォームはしないほうがよいでしょう。
リフォームではなく修繕はできるだけしておいたほうが無難です。水回りやクローゼットの戸車などに不具合があるのなら、売却前に修繕しておきましょう。しかし、必要最低限の修繕だけしておけば、リフォームは必要ありません。
中古マンションの売却価格は立地と築年数、階数、間取り、部屋の方角、角部屋かどうかで決まります。リフォームの有無はほとんど考慮されません。購入者の中には、購入後に自分の好きなようにリフォームしたいという方もいます。売却前のリフォームは、掛けた代金の分だけ無駄になることが多いので、売却前にしないほうがよいでしょう。
所有期間が5年以下だと税金が高くなる
マンションを売却したことで売却益が出た場合には、売却益（譲渡所得）に対して譲渡所得税と住民税が課税されます。譲渡所得税には、5年以下の所有の場合の短期譲渡所得と、5年を超えた所有の場合の長期譲渡所得の2種類の税率があります。
短期譲渡所得の税率は合計で39.63％です。長期譲渡所得の税率は合計で20.315％です。5年以下の所有の場合には、5年を超えて所有していた場合の約2倍の税金が発生します。
マンションの購入から5年たつかどうか微妙な場合には、売却するタイミングを考えたほうが良いでしょう。
なお、課税の対象となる譲渡所得とは、売却した金額から売却にかかった手数料の他に、購入価格と購入時の手数料を差し引いた金額になります。譲渡所得がマイナスの場合には、所有期間にかかわらず譲渡所得税は発生しません。
住宅ローンの完済は必須
住宅ローンが残っているマンションの場合には、売却したお金でローンが完済できない場合には売却するのが難しくなります。
住宅ローンの融資を受けるときには、万が一ローンの返済が滞った場合に金融機関が差し押さえできるように抵当権がマンションに設定されます。ローンを完済しないと抵当権を外すことができません。抵当権が残っている物件は、ローンを借りた人に万が一何かあった場合に、他に購入者がいても差し押さえられてしまう可能性があります。そのために買手はまずつきません。
売却したお金でローンの完済ができないオーバーローンの場合に売却するには、残りの金額を貯金などから支払うか、新居を購入するためのローンに残債を上乗せできる住み替えローンなどを利用する必要あります。
まだローンの支払が残っている家を売却する場合には、まずはローンの残債とどのくらいでマンションが売却できるかを調べましょう。そのうえで、オーバーローンになりそうなときにはどうすれば良いのか、住み替えローンの利用などを金融機関等に相談してみると良いでしょう。
転勤が決まったらまずはマンションの売却を検討しよう
転勤が決まったら、転勤の期間によってはマンションの売却が必要になります。売却が必要になったら、速やかに売却を進めていきましょう。しかし、転勤のときには、転勤先での赴任の日までに引越しの準備などもあり忙しいことでしょう。そういった中でマンション売却を進めるのもとても大変なことです。
急な転勤でマンション売却が必要になったら、良い不動産会社と出会えるかどうかが、高額で速やかな売却ができるかどうかの分かれ道になります。良心的な不動産会社の優秀なスタッフと出会えるすまいステップを利用して、ぜひより満足できるマンション売却ができるようにしていきましょう。
