近年、郊外の戸建てよりも利便性の高い市街地の中古マンションの方が生活しやすいなどの理由で、中古マンションへ住み替える方が増えてきました。
しかし、「本当に中古マンションでいいのかわからない」という方も少なくありません。
この記事では、中古マンションへの住み替えを検討している方に向けて、メリットや選び方、住み替えの流れなどについて詳しく解説します。
マンション買い替えのタイミングは？住宅ローンの残債はどうする？
マンション住み替えの流れは？失敗しない住み替え先の選び方や費用・税金を解説！
住み替え先に中古マンションを選ぶメリット
住み替えで新しく購入する新居の選択肢は、新築マンション、中古マンション、戸建てから選ぶことができます。
近年は中古マンションの人気も高まっていて、住み替え先に中古マンションを選ぶ人も増えています。住み替え先に中古マンションを選ぶメリットとはどのようなメリットがあるのでしょうか。
中古マンションを選ぶメリット
- 新築よりも購入費用が安く済む
- 内覧でどういう部屋か分かりやすい
- 自由にリノベーションやリフォームができる
- 資産価値が安定してる
- 幅広いエリアから選べる
新築よりも購入費用が安く済む
中古マンションの魅力は新築マンションよりも格安の価格で購入できることです。マンションの価格は築年数がたつにつれて下落していきます。
立地や間取りが同じようなマンションなら、中古マンションの方が新築マンションよりも安い価格で購入できます。
また、中古マンションの購入には消費税がかからない場合があります。消費税とは事業者が販売する場合に課税されるものです。
中古マンションを仲介で購入する場合には取引相手は売主個人となります。個人間の売買には消費税はかかりません。
3,000万円のマンションを購入するのなら、消費税は10%の300万円がかかります。新築なら支払う必要がありますが、個人から購入する中古マンションではこの分を節約できます。
内覧でどういう部屋か分かりやすい
新築マンションの場合は、気になる物件が見つかったらモデルルームを見学します。
部屋の間取りや周辺環境などは確認できますが、あくまでもモデルルームなので、実際に住むことになる部屋とは、日当たりや採光などの条件が異なるケースがあります。
中古マンションの場合は、内覧で間取りや周辺環境はもちろん、日当たりなどもチェックできます。
そのため、中古マンションの購入後に「こんなはずではなかった」という後悔せずに済みますね。
自由にリノベーションやリフォームができる
以下では個人のリノベーションの上昇率をグラフで表したものです。
参考：野村総合研究所「2030年の既存住宅流通量は34万戸に増加」
中古マンションを購入したあとで、自分の好みに合わせてリフォームやリノベーションをする方もたくさんいます。
内装や設備を自分の好みに合わせて自由にリフォームできます。
システムキッチンやトイレを入れ替えて最新の使いやすいものにリフォームすることも、中古マンションへの入居時によく行われます。
マンションの構造が許せば間仕切りを変えて間取りを変更したり、水回りの配管を変更して、アイランドキッチンなどキッチンを自分の理想の形に変更したりすることもできます。
新築マンションを購入した場合よりも、購入費用が安くすむので、浮いたお金をリフォームに回すことができます。
資産価格が安定してる
以下の画像はマンションと築年数の関係をグラフにしたものです。
参考：レインズ「築年数から見た首都圏の不動産流通市場（2022年2月発行）」
中古マンションの価格は築15年くらいまではかなり急激に下落していきます。
築15年までのマンション価格の下落率が激しいのは、新しさという価値が年々失われていくためです。
新築マンションや築浅マンションは、新しくて清潔感があるという点に大きな魅力があります。しかし、築15年までは年々その価値が薄れていくので、激しく値下がりしていきます。
しかし、築15年を超えるとほぼ下落しなくなります。下落しないどころか、条件によっては多少の値上がりも期待できるでしょう。新しさという価値はなくなっても、建物としての価値は全く変わらないためです。
マンションを資産として考えて、5年から10年程度で売却することを考えているのなら、資産価値はできるだけ落ちないほうがいいでしょう。
幅広いエリアから選べる
下記の画像は、エリアからの新築マンションと中古マンションの売り出し数です。
参考：SUUMO
新築マンションは、選べるマンションの数は限られています。希望のエリアが決まってたとしても、検討できる新築マンションが数件しかないことも。
ですが、中古マンションの場合、同じエリアでも数十件または数百件の中古マンションが販売されています。
エリアの中でも、好みのマンションが選びやすいです。
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売却のきっかけ
新居を構えることとなり、その資金のために売却しました。また、マンション価格が高騰してたのもあり売却を決断しました。
売却価格が低かった場合に新居での生活が厳しくなるので不安でした。
不動産会社を選んだ際の決め手
担当者が信頼できる。
媒介手数料が安い。
対象物件の近隣で、その地元に強い販売力があり、売主である私の要求をうまく実現すべく、買い手となるお客との交渉に優れている。
東京都台東区 / 40代 / 金銭的な利用のため / マンション / 築6年~10年 / 1LDK
査定額3,600万円→売却価格3,150万円
| 不動産会社 | 住友不動産日暮里（担当者：不明） |
|---|---|
| 不動産会社の決め手 | 対応が早かった |
| 担当者の特徴 | 返信が早かった |
| 満足度 | 4.3 |
失敗しない中古マンションの選び方
中古マンションは新築に比べ価格は安いですが、大きな買い物には変わりません。購入後に「住み替えに失敗した…」となりたくないですよね。
この章では、失敗しない中古マンションの選び方について解説してます。
失敗しない中古マンションの選び方
- 立地がいいかチェックする
- 建物の状態をチェックする
- 管理状態がしっかりしてるか
- マンションの耐震性を確認する
- アスベストがないか
- マンションの修繕計画に問題がないか
立地がいいかチェックする
中古マンションを選ぶ時には、いずれは売却することを念頭に置き、資産価値が高い物件を購入したいですよね。
資産価値が高い条件として挙げられるのが、「立地の良さ」が一つの要因です。
好立地の条件は、交通や生活の利便性が優れているかがポイントとなります。好立地の条件は以下のような項目です。
立地のいい条件とは？
- 駅から最低でも徒歩で10分以内であること
- 駅から遠くてもバス停が近い
- 近くに学校や病院、銀行、スーパーなどがある
建物の状態をチェックする
マンションの外観を見たときに「かなりヒビ入ってるな…」と分かるような状態のマンションであれば、修繕をする予算がなかったり、建物を維持していく意識が低いマンションの可能性があります。
仮にヒビが入ってたとしても、しっかり修繕が施されてるようであれば、建物の維持をしていく意識はあるので、問題はないと考えても良いでしょう。
管理状態がしっかりしてるか
マンションの管理状態がしっかりしてるかは、エレベーターやエントランスなどの共用部分をチェックしてみましょう。
共用部分は清潔に保たれている場合、管理状態が良く管理人も仕事を怠ってるわけではなくなります。
逆にもし清潔に保たれていない場合は、管理会社や管理人に問題があり、住民のモラルも疑われます。
安心して生活していくうえで大事なポイントなので、細かい部分もチェックしましょう。
マンションの耐震性を確認しておく
中古マンションでは、耐震性を確認しておくことも重要です。
確認方法は、1981年（昭和56年）6月以前に建てられたマンションか、それ以降に建てられたマンションなのかを確認しておきましょう。
1981年6月以前では旧耐震基準、それ以降は新耐震基準によってマンションが建てられています。
アスベストがないか
築年数の古いマンションにはアスベストがあるケースがあります。
天井にアスベストが吹き付けられてるかをチェックしておく必要があるのであるのですが、どうやってアスベストを回避すればよいのでしょうか。
それは以下の条件で検索すれば回避できます。
アスベストの回避の仕方
- 2006年以前に建築された重量鉄骨造マンション
- 築40年以上の団地
この検索条件を除外すれば大体の物件はアスベストがない物件で選べます。
他にも、実際に内覧時にリノベーション会社の担当者など専門家と一緒に内覧をしてチェックするのも一つの手段です。
マンションの修繕計画に問題がないか
中古マンションでは適正な修繕計画が必要です。
修繕計画は、不動産会社を通して計画表や履歴を確認できます。
その時に修繕積立金が適切であるかも必ずチェックしておきましょう。
中古マンションは、新築マンションよりも修繕積立金が高いケースが多いです。適切な金額かどうか不動産会社と相談しながら確認することをおすすめします。
中古マンションに住み替えるときの流れ
現在住んでいる家を売却して中古マンションへ住み替えるときには、どのような流れで売却と新居の購入を進めたらいいのでしょうか。現在の家を売却して新居を購入する流れは、売り先行と買い先行のどちらにするのかで変わります。売り先行と買い先行のそれぞれの流れについて解説します。
売り先行の場合
売り先行の住み替えとは、前の家の売却を先に進めて、売却が決まってから新居探しをはじめる住み替え方法です。売り先行での住み替えの流れは次のように進みます。
- 売却する家の売却相場を調べる・新居の情報収集と見学をはじめる
- 査定依頼
- 仲介を依頼する不動産会社を決めて媒介契約を結ぶ
- 売却活動
- 売却する家の売買契約
- 新居を決める・住宅ローンの審査申請
- 新居の売買契約
- 新居への引越し
- 売却する家の引き渡し
売り先行の住み替えの場合には、前の家の売却が決まるまでは新居を決定しません。前の家の売買契約を締結してから、新居を決めて住宅ローンの申請をします。前の家の引き渡しまでに新居が決まらない場合には、いったん仮住まいを用意する場合もあります。
売り先行のメリット・デメリット
売り先行で住み替えする場合のメリットとデメリットを見ておきましょう。
メリットは次のとおりです。
- 新居の資金計画を立てやすい
- 前の家の売却活動に時間をかけられる
売り先行の場合には、売却する家の売却価格が決定してから新居を購入します。前の家の売却金額をどのくらい新居に充てることができるのかわかった状態で新しい家を契約できるので、新居の資金計画をスムーズに立てることができます。
また、売り先行の場合には売却しなければいけない期限は特にありません。売り急ぐ必要はなく、じっくりと腰を据えて売却活動ができるので、より高額での売却の可能性が高まります。
一方で、売り先行の住み替えには次のようなデメリットもあります。
- 新居の決定に時間をかけられない
- 前の家の引き渡しまでに新居に入居できない場合には仮住まいが必要になる
- 前の家に住んでいる状態での内覧対応になる
売り先行の場合には、新居を決定できるのは前の家の売買契約締結後です。それまでは正式に決定できません。通常、売買契約から引き渡しまでは1ヶ月から長くても2ヶ月程度です。その短い期間に新居を決めて引っ越さなければいけません。
もしも、引き渡しまでに新居を見つけられない場合には仮住まいへ一旦引越すことになります。引越しが2回になる上に仮住まいの家賃の負担が生じることがあります。
買い先行の場合
買い先行の住み替えとは、先に新居を決めて引越してから前の家の売却活動を始める住み替え方法です。買い先行の住み替えの流れは次のように進みます。
- 新居探し・前の家の売却相場を調べ始める
- 新居の決定・売買契約
- 新居への引越し
- 売却する家の査定依頼
- 仲介を依頼する不動産会社を決めて媒介契約を結ぶ
- 売却活動
- 売却する家の売買契約
- 売却する家の引き渡し
買い先行での住み替えの場合には、新居に完全に引っ越してから売却活動を本格化させます。
買い先行のメリット・デメリット
買い先行での住み替えにもメリットとデメリットがあります。買い先行の住み替えのメリットは次のとおりです。
- 新居選びに時間をかけることができる
- 前の家を完全に空き家の状態にしてから内覧対応できる
- 仮住まいは必要なく引越しは1回だけ
買い先行の場合には、前の家を引渡す期限がまだ決まっていない状態で新居選びをします。そのために新居選びを時間をかけてじっくりとできます。また、完全に引っ越してからの売却活動になるので、前の家を空き家にしてから購入希望者の内覧を行います。
住みながらの売却活動では生活感のある状態での内覧になります。それよりも買い先行の内覧は印象が良くなり、購入者が見つかりやすいでしょう。また、引越しは1回だけでよく、仮住まいの用意は必要ありません。
一方で買い先行の住み替えには次のようなデメリットもあります。
- 住宅ローンや管理費などが二重負担になる可能性がある
- 新居の資金計画を立てにくい
買い先行での住み替えでは、前の家の売却が完了するまでは家を2軒所有していることになり、前の家のローンや維持費は負担しなければいけません。住宅ローンやマンションの管理費などの経済的な負担が二重負担になる可能性があります。
買い先行での住み替えは経済的な負担が大きいので、資金に十分な余裕がなければおすすめできません。
中古マンションへ住み替えるときに必要な費用
中古マンションへ住み替えるには、中古マンションの購入費用以外にもさまざまな費用がかかります。中古マンションへの住み替えで、どのくらいの費用を用意しなければいけないのか、必要な費用の詳細について見ていきましょう。
中古マンションの購入費用
まず必要になるのは中古マンションを購入するための費用です。中古マンションを購入するときには、中古マンションの物件の購入代金だけでなく、いくつかの手数料や税金が必要になります。中古マンションの購入時にかかる費用は次のとおりです。
- 仲介手数料：上限金額=物件価格の3%+6万円+消費税
- 手付金：売買契約時に物件価格の1割程度を売主へ支払う
- 印紙税：売買契約書の金額に応じた額面の収入印紙を契約書へ貼り付ける
- 住宅ローンの事務手数料：金額は金融機関によって異なる
- 保証料：借り入れ金額の2%程度
- 火災保険料：地震保険無しで10年保証で5万円程度
- 管理費・固定資産税の精算：引渡し日以降の分を日割りして売主へ支払う
- 所有権移転登記の登録免許税：売買価格の2%
- 司法書士への報酬：所有権移転登記の場合は5万円程度
物件の購入費用の7%から10%程度の手数料や諸費用がかかると考えていいでしょう。
住んでいた家の売却費用
中古マンションへの住み替えのためには、前に住んでいた家を売却するための費用もかかります。家を売却したことでお金が手元に入ってきますが、売却するためには税金や諸々の費用がかかります。
売却価格の全額が手元に入ってくるわけではないので、新居の購入費用に充てる場合には、諸費用を差し引いた金額で計算しましょう。前の家を売却するための諸費用は次のとおりです。
- 仲介手数料：上限金額=物件価格の3%+6万円+消費税
- 印紙税：売買契約書の金額に応じた額面の収入印紙を契約書へ貼り付ける
- 抵当権抹消登記の登録免許税：1件につき1,000円。土地1筆と建物1棟なら合計2,000円
- 司法書士への報酬：抵当権抹消登記の相場は2万円程度
- 住宅ローンの繰り上げ返済手数料：2万円前後。金融機関によって金額が異なる
- その他の費用：ハウスクリーニング、測量費用、建物の解体費用など
不動産取得税
不動産取得税とは贈与や購入により不動産を入手したときに1度だけ課税される税金です。中古マンションを購入した場合にも課税されます。不動産取得税の税額は固定資産税評価額に所定の税率を掛けた金額になります。中古マンションの場合の税率は、土地と住宅用の建物になるのでそれぞれ3%です。
不動産取得税は不動産を取得した日から60日以内に不動産取得申告書を市町村役場か都道府県税事務所へ提出して申告します。申告すると、納税通知書が郵送されてきます。
なお、自分が住むための住宅を取得した場合には、建物の評価額から所定の金額が控除される軽減措置が適用されます。軽減措置を受けるためには、必ず取得から60日以内に申告しましょう。
譲渡所得税
前の家を売却したときに利益である譲渡所得が出た場合には、譲渡所得税が課税されます。譲渡所得とは、売却した金額から購入したときの購入費用と手数料、売却時の手数料等を差し引いた金額です。売却金額が購入金額を下回った場合には発生しません。
譲渡所得がプラスになった場合、売却した家の所有期間よって税率が課されます。5年以下の場合は短期譲渡所得、5年を超える場合は長期譲渡所得となり、税率は次のとおりです。
- 短期譲渡所得：所得税30%＋住民税9%＋復興特別所得税0.63%＝39.63%
- 長期譲渡所得：所得税15%＋住民税5%＋復興特別所得税0.315%＝20.315%
譲渡所得税は確定申告で申告した上で納税します。自分の住宅として使っていたマイホームを売却した場合には、3,000万円の特別控除の適用も可能です。
中古マンションへの住み替えを成功させるには
中古マンションへの住み替えをスムーズに進めるためには、売却する家の売却価格をできるだけ高額にしたほうがいいでしょう。高額で売却できたほうが、新居の購入費用にも充てることができ、資金計画が楽になります。
また、売り先行での売却でも買い先行での売却でも、内覧に来た人の印象をできるだけ良くして買手が付きやすい状態にしておくことをおすすめします。
より高額での売却を成功させるための3つのポイントについて解説します。
清掃や修繕を行う
内覧に来てくれた購入希望者の印象を良くして、より高額での売却を成功させるためには、売却する家の清掃や修繕をしっかりと行っておきましょう。売却を目的とした大規模なリフォームやリノベーションは必要ありません。しかし、清掃や整理整頓、修繕は大切なポイントです。
売り先行での住み替えの場合には、売主が生活している状態で内覧を行います。完全に空き家になった状態での内覧よりも、生活感のある部屋を見てもらうことになるので、清潔感などは不利な状態になります。
できるだけ掃除や整理整頓をしっかりと行うことで、より良い印象を持ってもらうことが、購入したいという気持ちにさせるのに大切になります。
また、購入希望者は家の状態をかなりシビアな目でチェックします。水回りやクローゼットの戸車などに不具合がある場合には、事前に修繕しておくようにしましょう。
実力のある不動産会社を選ぶ
家の高額売却を達成するためには、売却する家の種類に強い不動産会社を選ぶことが大切です。不動産には、マンションもあれば戸建てや土地もあります。賃貸物件や商用物件もあります。不動産会社によって、特に力を入れている得意分野がそれぞれあります。
売却する家がマンションであれば、都市部や市街地のマンションの売買に強い不動産会社がおすすめです。郊外の戸建てを売却する場合には、土地の事情に精通している地元密着の不動産会社のほうがいいでしょう。
売却したい物件に強い不動産会社であれば、その物件の情報を欲しがっている顧客のネットワークも広く持っています。より広い顧客から選ぶことができるので、より高額での売却が期待できます。できる限り家を高額で売却したいのであれば、その物件の売買が得意な不動産会社を選ぶことが大切です。
とはいえ、どの不動産会社がどのような物件に強いのかは、不動産業界の素人にはよくわかりません。その場合には不動産買取の一括査定サイトを利用するといいでしょう。
一括査定サイトはすまいステップがおすすめ
不動産売却の一括査定サイトは色々とありますが、中でも「すまいステップ」がおすすめです。すまいステップなら、たった数分の入力作業だけで最大4社の不動産会社からの査定を取り寄せることができます。
提携している不動産会社は、全国各地から厳しい基準をクリアした会社だけを厳選しています。また、なにか問題が発生した不動産会社は速やかに提携を解除しているので、悪徳業者と出会う可能性も限りなくゼロに近いでしょう。
残念ながら不動産業界にはまだまだ顧客の知識の少なさにつけ込む悪徳不動産会社もあります。すまいステップならそのような不動産会社と出会う可能性は限りなく低いので安心です。
また、すまいステップの査定依頼は、実務経験5年以上で宅建士の資格を持つ経験豊かなエース級のスタッフが担当します。豊かな経験で、より実売価格に近い査定額を算出してもらえます。
すまいステップなら、良心的な不動産会社の優秀なスタッフによる査定を比較して不動産会社を選ぶことができるのでおすすめです。
一括査定であなたの家の適正価格が分かる
オンライン対応
中古マンションに住み替えるときの注意点
中古マンションに住み替えるときは注意するべき点が2点あります。住み替えを検討し始めたら理解しておきたい注意点について見ておきましょう。
売却には時間がかかる
前の家の売却には時間がかかることが多い点に注意しましょう。
マンションでも戸建てでも、通常、中古物件の売却には最低でも3ヶ月、長ければ半年から1年程度の時間がかかります。売り急いでしまうと、足元を見られてしまい、希望する金額よりも安い価格でしか売却できないこともあり、高額売却を希望するのならじっくりと売却に時間を掛けた方が良いでしょう。
特に、買い先行での売却を検討している場合には、思うようなスケジュールで売却できないことで2軒の家を維持するための費用負担が長引く可能性があるので注意が必要です。
住み替えローンは審査が厳しい
前の家の住宅ローンが残っている場合に、売却金額がローンの残債を下回るオーバーローンになることもあります。オーバーローンの場合に検討する選択肢の一つが住み替えローンです。
住み替えローンとは、新居を購入するための住宅ローンに、前の家の住宅ローンを上乗せして借り入れるローンです。住み替えローンを利用できれば、前の家の抵当権を外して売却することができます。
しかし、住み替えローンは新居と前の家の二重ローンになるので、通常の住宅ローンよりも審査が厳しくなります。また、借入限度額も低く設定されることがあります。また、利用できる場合でも、毎月の返済額が高額になるので、利用しても大丈夫か事前に慎重に検討しましょう。
計画的に中古マンションへの住み替えを進めよう
中古マンションへ住み替えは、売り先行にするのか買い先行にするのかで、資金計画などが大きく変わってきます。預貯金等の状況をしっかりと見極めた上で、どのように進めるのが最も経済的な負担を小さくできるのか、しっかりと計画を立てましょう。
また、今住んでいる家が売却できそうかどうか、どのくらいの金額で売却できるのか、事前に知ることも大切です。ぜひ、一度すまいステップで査定をしてみるのもいいでしょう。
