買取再販の買取価格は安いのか｜活用すべき物件を要チェック

買取再販業者が物件を購入するときの価格は、一般消費者に売る価格より安くなるといわれています。その分、売買契約までは迅速であるため、即座に現金が欲しい場合以外は活用しないという人が多いでしょう。しかし、買取再販の魅力はその点だけではありません。

現代ならではの理由で、値段がつかないような物件に新たな価値を見出してくれる可能性があります。買取再販物件を購入する側にもメリットがあるため、双方の視点で確認してみましょう。

買取再販業者とは

買取専売業者は中古物件を買い取って売却する業者です。とはいえ、業者によって取り扱う物件には偏りがあることが多く、戸建専門やマンション専門、その他の得意分野に特化している場合もあります。どのような業者があるのか、具体的に見ておきましょう。

中古戸建の買取再販

中古戸建はいわゆる一軒家です。木造建築が大半であるため、新築から20～30年程度で建物の市場価格が下がりきります。結局土地代だけの売買になりそうな人にとって、買取再販業者に任せるのはメリットがありそうです。買取再販業者からすれば、リフォームによって老朽化から回復させることができ、資産価値も向上するため土地代+建物代で買い取ってくれる可能性があります。

特定の地域の特化して物件を取り扱う業者も多いです。また、地方から始めて全国規模になった業者が、2018年の買取再販業者のトップになっています。

インテリア業界との連携

住める環境にするためのリフォームだけでなく、中古物件の人気の高まりからおしゃれなリノベーション物件も注目されています。その中において、インテリア業界と買取再販業者が手を組み、家具まで揃えて売り出すケースも増えてきました。

家具が揃っていることによって、すぐにでも引っ越せる上に、内見で生活をイメージしやすいことから、市場の需要と合致するコンセプトであれば買い手がつきやすいようです。業界をまたいで顧客を獲得できることによるコストカットの側面もあります。

民泊化

京都など海外旅行者が多い地域に特化した業者では、戸建を買い取って民泊化させているところもあります。居住用物件としては不便な路地裏の物件でも、宿泊施設としての需要はあるため建物の価値を見出してくれることが特徴です。

中古マンションの買取再販

マンションはRC造の場合、耐用年数が47年と長いため、老朽化による市場価値の下落は木造一戸建てほどではありません。しかし、時代のトレンドを反映した物件が多いため、リフォームによってその時代に最適化して再販するケースが見られます。

築年数が30年を超えるマンションは、そのまま売却しても買い手がつきづらいこともあってリフォーム前提で買取再販する業者に依頼したほうが売れる可能性は高いかもしれません。

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アフターサービス

中古マンションの買取再販では品質保証がつかないことも多くありましたが、今はアフターサービスを設定している業者も増えてきているようです。内装や配管などの不具合に対応する数年間の保証をつけることで買い手の不安を払拭しています。

マンションならではのリフォーム内容

マンションは戸建とは違い、壁一枚を隔てた隣人がいます。リフォーム施工で騒音トラブルに発展すると買い手が住みづらい環境になってしまうかもしれません。施工時の静音に配慮してくれる業者かどうかは、買う側のポイントに数えるべきでしょう。

投資用賃貸マンションとしての取り扱い

マンションの買取再販業者の中には、賃貸経営のオーナーを募集することを目的としているケースもあります。副業としての賃貸経営へ注目が集まる中、新築物件よりも安価に購入ができる中古マンションの需要に即したリフォームを行い、入居者の募集までを手掛けることもあります。

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得意分野を持つ業者

もともとは買取再販以外の仕事を手掛けながら幅を広げた業者の場合、独自の得意分野を持っていることがあります。

また、競合の少ない物件を狙うことで差別化を図っている業者も存在します。

売れる物件を手がけられる業者ほど高い値段で素早く買取をしてくれるため、業者選びにはその業者の背景を見ることも重要です。

新築戸建の分譲がメイン

新築戸建や新築マンションの分譲をメインに持つ業者は建築業とのパイプがあるため、リフォームやリノベーションに強みを持っています。

業者によっては、関連会社がマンションを経営または戸建を新築し、築年数が経った物件をリノベーションによって再利用できるという利点を持っているケースもあります。

仲介業がメイン

戸建やマンションの仲介業をメインとしていたものの、買取再販にも幅を広げた業者もあります。仲介業をメインとしているため買い手に繋がりやすいシステムを持っていることが強みといえます。一方で、中古物件の買取やリフォームに関しては建築に強い会社や買取再販専門で成長してきた会社よりは弱いため、仕入れで難航するケースもみられます。

競売や任意売却物件がメイン

買取再販の場合、買い取ってそのまま再販できるような物件は稀であるため、リフォーム費用を加味して物件をいかに安く買いとれるかによって業者側のコストに差がでます。その点、市場価格の7～8割程度で取得できる競売物件や、売りを急ぎたいために市場価値よりは低い価格になりやすい任意売却物件に特化して購入する業者もあります。

入居者がいる段階からの買取がメイン

通常の売買は空き物件になってからが多いですが、業者の中には入居者がいる段階から買取を行い、空き室になった段階でリフォームを行うケースもあります。売主としては住んでいるうちに売買が成立するため、新居への移転費用を捻出しやすいことがメリットといえるでしょう。

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買取再販業者へ売る側のメリット

買取再販業者へ建物や土地を売る場合のメリットについて考えていきます。

主たるものとしては、仲介業者による購入者の募集よりも現金化できるスピードが速いこと、瑕疵担保責任を負わなくて済むことが挙げられます。これらの理由を詳細に確認しましょう。

現金化が早い

買取再販業者はリフォームやリノベーションありきで物件を取得するため、一般の消費者が購入するより安い金額で買いたがります。

しかし、その分購入に至るまでの期間は短いです。買取再販業者と最初から話を勧めれば、売りに出して購入者を募集する必要もありませんし、内見を受け付ける手間もありません。調査から売買契約の成立まで、平均的に1週間以内となっています。

一般消費者には需要のない物件が売れることもある

一般消費者に売りに出すよりは買取再販業者へ売るほうが安い価格になりやすいと記載しました。

とはいえ、それは一般消費者の需要がある物件に限ってのことです。立地が不便、築年数が経ちすぎている、間取りが現代の需要にそぐわないなどの物件はなかなか売れず、価格を下げざるを得ないことも多々あります。

その点、買取再販業者からすれば、コンセプトの立案やリフォームによって資産価値を向上できるため、価値のある物件と見なす可能性があります。

つまり、一般消費者には売れない物件であっても、建物に値段がつく可能性があるということです。仲介業者の見積もりで値段がつかないと査定されても、諦めずに買取再販業者へ相談してみましょう。

瑕疵担保責任を問われない

仲介の不動産会社を挟んだ通常の売買の場合、契約は売り手である住居や土地の所有者と買い手の消費者が結ぶことになります。このとき、売買時には発覚していなかった不具合については瑕疵担保責任を売り手が負うことが一般的です。売却後にその修繕コストが発生する恐れがあります。

その点、買取再販業者に売却する場合は瑕疵担保責任が免除されます。リフォームありきで業者は購入しますし、調査を行った上で買い取ってくれるからです。また、明け渡しの際のクリーニングも売り手が行う必要がなく、売却にかかる費用を抑えられます。

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買取再販業者から買う側のメリット

買取再販される物件を購入する側のメリットを見てみましょう。購入に必要な費用のほか、税金関係や一般的な中古物件の取引とは違い、業者と契約が結べる点でもメリットがあります。

新築並の内装を安く購入できる

買取再販物件はリフォームまたはリノベーションが施された後で販売されます。買い手がいないと業者も困りますから、水周りや床、壁などの内装は新築並まで回復されていることが多いです。

内見時からこの状態で確認ができるため、元の所有者から直接買うよりも引っ越し後のイメージがしやすいといえます。

内装こそ新築並でも、躯体部分に関しては中古物件であるため、建物の価格は新築よりも安いことが一般的です。中古物件といえども、自分でリフォームの費用を捻出する必要がないというのもメリットといえます。

新築より固定資産税が安い

たとえば新築時に3,000万円の価値が評価された建物も、10年、20年と経てば老朽化によって資産価値は減少していきます。

固定資産税は建物や土地の評価額に対して計算されますが、建物に関してはこの老朽化の分を減価償却という方法で資産価値を差し引いて計算してくれるようになっています。

リフォーム等の増改築によって資産価値は多少上がりますが、新築と比べれば固定資産税評価額は低いです。新築並の内装の家に住みながら、税金は中古物件並で済みます。

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投資物件としても魅力がある

終の棲家としての物件を探している消費者にとっては建物の躯体自体の老朽化が気になるところですが、賃貸物件を探している人は内装を重視します。

そのため、安い固定資産税で運用できる買取再販物件は借り手のつきやすい投資物件として魅力があるわけです。

瑕疵が発覚した際の責任所在が明確

中古物件を仲介によって取得する場合、売買契約は売主と直接結ぶことになり、瑕疵担保責任は売主に存在します。

しかし、この契約では実際に瑕疵が発覚した際の修繕を売主に要求しても、費用が捻出できないために修繕が遅れる恐れがあります。

買取再販物件であれば、このようなリスクはまずありません。会社が責任を持って修繕してくれるという安心感があります。