古い家を更地にする費用はいくら？費用を抑える補助金やコツを紹介

建物を解体しまっさらな状態の土地を更地と言います。

老朽化の激しい家や長く放置された空き家などは、倒壊の危険性や、放火・不審者の侵入など様々なリスクにさらされています。
加えて、売却を考える際に「買手が見つかりにくい」という理由もあり、古い家の更地化を考える方は多くいます。

しかし、古い家の更地化にかかる費用は非常に高額で、その後の売却の行く末にも影響するので、実施するかは慎重に考える必要があります。

この記事では、更地にかかる費用を始めとして、費用を抑える方法や更地の流れを解説します。
また、更地にする判断が正しいか正しいのか確認できるように、更地にする注意点と更地にせずに売却する方法を紹介しております。

古い家を更地にするか考える上でのポイント

更地にするということは、建物という不動産を無くすということです。
更地にするための解体工事が始まってから、「ああしておけば良かった」と後悔しないよう、以下4つの注意点を確認しておきましょう。

本当に建物に価値は無いのか

木造の建物は「築20年を超えるとほとんど価値がない」と言われていますが、売れないということではありません。
購入側にとっては、築30年を超えていても安く買える建物に魅力を感じる場合もあります。

解体しなくても売れる物件であることを見過ごさないよう、建物の価値が無いか確認してから更地化を決めましょう。

建物の価値は需要によるので、地域の特性・需要を理解した不動産会社に相談して決めましょう。

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再建築ができる土地か

一度更地にすると、再び建物を建てられない土地があります。
再建築できない土地は価値が低く、買手が見つかりづらいので、再建築ができる土地か確認してから更地を決めましょう。

再建築ができない土地とは

建築基準法の接道義務を満たしていない土地は再建築ができません。
接道義務は、「幅員4ｍ以上の道路に2ｍ以上接していないといけない」という決まりです。
また、接道義務が設けられているのは、都市計画区域と準都市計画区域内の土地に限られます。

土地の売却金額で解体費用を賄えるか

土地の価値が低い地方では、土地の売却金額より解体費用の方が高くなる場合があります。

更地を決断する前には、不動産会社に査定をしてもらい「解体して売却した場合いくらで売れるのか」を確認しておきましょう。
土地の売却金額が著しく低かった際は、更地にせずに行う売却も考えてみましょう。

固定資産税が高くなる可能性を考えているか

建物が建っている宅地には固定資産税の減税措置が適用されていますので、更地にすることで減税措置が適用されなくなり、固定資産税が高まる場合があります。
減税措置の内容は、「土地の固定資産税評価額を最大1/6にする」といったもの。そのため、減税措置が適用されなくなると土地の固定資産税が最大で6倍になります。

固定資産税は毎年1月1日の不動産の状況で計算されます。
例えば、売却が長引いてしまい翌年の1月1日を超えてしまったら、土地の固定資産税は高まります。

整地の方が売れやすいが、さらに費用がかかる

建物を解体した土地を更地と言います。
更地の土地に転圧作業を実施し、平坦に踏み固められた土地を整地と言います。

更地は、凹凸があったり雑草が生えたままの状態だったりするので、購入希望者の印象がいいとは言えません。
対して整地は、すぐに土地活用ができる丈夫で綺麗な土地なので、購入後の活用イメージを膨らませやすくなります。

そのため、整地の方が買われやすいと言えますが、解体費用等に加えてさらに整地費用が掛かります。

古い家を更地にするのにかかる費用

家を更地にするには、解体費用が掛かります。
その他、庭木や池、門など建物以外の部分には付帯工事費用、工事で出た廃材の処理には廃材処理費用も掛かります。

合わせると、少なくても100万円。高くて300万円程費用が掛かります。

以下で詳しく解説しますが、解体にかかる費用の多くは人件費であるため、工事期間が短ければ安く、長ければ高くなります。

また、解体費用は非常に高額なため、ローンで賄う方もいらっしゃいます。
空き家であれば空き家専門の解体ローン、建て替えであれば住宅ローンが利用できます。

解体費用相場

建物の構造が強固になるにつれて解体の手間がかさみ、費用もまた大きくなります。

以下は、解体費用坪単価の相場です。

解体費用は業者による価格差が激しいので、3社を目安に見積もりとり比較するようにしましょう。

付帯工事費用

建物以外（庭木など）の解体には付帯工事費用が掛かります。

付帯工事費は個人差が大きいため、一概にどのくらい費用がかかるという目安が提示しにくくあります。

例えば、アスベストが含まれる家では大幅に費用が高まることもあります。

廃材処理費用

解体時に出た廃材を処理するための費用です。

廃材の種類により異なりますが、1㎡あたり5,000円～20,000円が相場です。

古い家を更地にする費用を抑えるコツ

古い家を更地にするには100万円単位の費用が発生します。
この費用をできる限り抑えられれば、更地化をもっと現実的に考えられるでしょう。

以下では、更地にかかる費用を抑える4つの方法を解説いたします。

補助金を利用する

自治体によっては古家の解体に関する補助金を用意している場合もあります。

建物が対象となるか、また解体費用のいくらまで補助されるかは、『お住まい地域　+　解体補助金』で検索し確認しましょう。

解体業者を比較して依頼する

解体費用はどの会社も一律ではありません。

解体業者を選ぶ際は、面倒がらずに複数の会社から見積もりをもらい比較する様にしましょう。

ただし、査定額だけで業者を決めるのは注意が必要です。
最終的に見積もり額を大きく超える金額を請求してくる業者もいるためです。

信頼できる業者を見極める際は、以下のポイントを注視しましょう。

6~9月（閑散期）に依頼する

解体業者にも繁忙期と閑散期があり、閑散期は安い価格で見積もりしてもらいやすくなります。

具体的には、6月~9月は閑散期で費用が安いと言えます。

次に、12月~1月も安く依頼しやすい傾向にあります。

解体費用を買い手と折半する

更地化した後売却することを考えている場合、買手との交渉次第で解体費用を折半できることもあります。

解体を買主に任せ、その分値引きを考えるといった売却方法もあります。

売却に関わることなので、不動産会社と相談をしつつ、その地域の需要を考慮して考えていきましょう。

更地にする費用はいくら？更地にする場合のメリット・デメリット

古い家を更地にせずに売却する方法

古い家でも、更地にせずに売却できる可能性は十分にあります。
「更地にしなくても売れたのでは…」と後悔を残さないよう、更地にせずに売却する方法について詳しく見ていきしょう。

そのまま売却する

古い家でも、更地にせずにそのまま売却した方が買われやすい場合があります。
なぜなら、中古物件を買いたい人の多くは、「安く買って、自分好みにリフォームやカスタマイズしていきたい」と考えているからです。

売却前に更地化やリフォームをしてしまうと、その分売却価格は高まります。また、購入希望者の好みと合致しなくなる可能性もあるのです。

不動産流通経営協会の調査では、戸建て中古住宅の買主の内、売主が個人でリフォーム済みだった物件を購入した人は5.6%と少ないことが分かります。
反対に、購入後に自らリフォームをした買主が51.0％となっています。

不動産流通経営協会「不動産流通業に関する消費者動向調査」
を元にすまいステップ編集部が作成

人が住めないような家（旧耐震基準の家や、柱が腐食し倒壊の危険がある家）でなければ、まずはそのまま売却してみるのがおすすめです。

簡単なリフォームをして売却する

更地にしてから建て替えるより、リフォームをした方が建物の価値を高められるので高く売れる場合もあります。
外壁や水回りのリフォームだけでも、印象がずいぶん変わるため購入されやすくなる場合もあります。

中古住宅には安さを求める人が多いので、更地に比べると、建て替える必要が無いのは買主にとってもメリットと言えます。

ただし、前項で解説した通り、売主がリフォームした家を購入する人が少ない点に注意が必要です。
リフォームして売却するよりは、リフォームにかかる費用を安くして、そのまま売却した方が買主にとって自由度が高いと言えるでしょう。

不動産会社に買取してもらう

買取とは、不動産会社に直接家を買取してもらう方法です。
不動産会社を通して第三者に売却する方法は、仲介と呼びます。

仲介で売却できない物件でも、買取では売却できるケースはよくあります。
また、買取は購入希望者を探す必要がないため、早くて1週間程度で売買が成立し、仲介手数料もかかりません。

ただし、市場価格で売却する仲介に比べて、7割程の価格で取引されます。

みんなの不動産売却体験談

埼玉県川口市 / 80代

査定価格2,680万円売却価格2,730万円

不動産会社の決め手

銀行系列(三菱UFJ銀行)の大手不動産業者でもあり、担当者が親切丁寧な説明をしてくれて､疑問点や不安な事項は全て解明され更に売却金額が当初の思惑金額よりかなりupしていた為に満足のいく売買でした。

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神奈川県三浦市 / 50代

査定価格700万円売却価格830万円

不動産会社の決め手

買取金額はだいたい相場が決まっていましたが、その中でも他社より高い購入金額を提示して頂けた事と、次の賃貸物件を都内で探していたので地元の会社より幅広く探して頂けた事。

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東京都文京区 / 50代

査定価格4,500万円売却価格4,700万円

不動産会社の決め手

知名度が高いこと、売却実績があること、売却のためのサポートが充実していること担当者の印象が良かったこと、支店が家から近かったこと、家のポストによくチラシが入っていたこと。

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大阪府吹田市 / 30代

査定価格5,280万円売却価格5,000万円

不動産会社の決め手

土地を購入した不動産会社で売却しました。レスポンスも早く、色々資料も用意してくださり、信頼できる営業の方でした。家から近いのも良かったです。

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愛知県弥富市 / 30代

査定価格630万円売却価格580万円

不動産会社の決め手

一番手残りが多い形で売っていただけるかということと、お隣の方に迷惑のかからない方に売っていただけるか、何より誠実に対応していただける担当者がいらっしゃるかどうか

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まとめ

古い家や空き家の場合、建物を解体して更地にすると購入希望者に与える印象が良くなり、早期の売却が期待できます。また近隣とのトラブルや、放火・事件を未然に防ぐことも可能です。

建物を解体する費用はかかりますが、更地にすると、建物を維持管理する手間を抑えたり、修繕費などの維持費の負担が軽減したりと、多くのメリットがあります。

更地を検討する場合は、まず専門職である不動産会社に相談しましょう。どのような売却方法が自分にとってベストなのか知ることが、売却成功の第一歩です。