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古い家を更地にして売却する前にメリットとデメリットを確認しよう

建物を解体して整地した土地を更地と言いますが、築年数の経った古い家の場合、更地にして売却した方が購入希望者に与える印象がよくなり、早期に売却できるケースもあります。

しかし、古い家を更地にして売却したいと考えている人の中には「解体にいくら費用がかかるのか不安」「解体業者の選び方が知りたい」「更地以外の売却方法はあるのか」など疑問点もいくつかあるかもしれません。

ここでは、古い家を解体するメリット・デメリットをはじめ、更地売却の注意点、また解体業者の選び方や更地以外の売却方法など、更地に関する基礎情報をわかりやすく紹介します。

古い家を更地にするメリット

老朽化した家や空き家を所有している場合は、更地にするとさまざまな利点があります。古い家を更地にするメリットをいくつか確認しておきましょう。

特定空家に指定されなくてすむ

平成26年に「空家等対策特別措置法」が制定され、現在では空き家を放置しづらい状況です。古い家を更地にすると、この特定空家に指定されなくてすみます。

家の老朽化による倒壊の危険性やゴミの管理、また庭に生える雑草の除草作業などを放置している場合、特定空家に指定される可能性があるので注意が必要です。

特定空き家に指定されると、自治体から適正な管理を促す助言や指導が行われ、改善しない場合には固定資産税の優遇措置が受けられないなどのペナルティが科せられます。

それでも従わない場合は、50万円以下の罰金や、行政が所有者に代わって家の撤去や解体を行う行政代執行が行われ、撤去・解体にかかった費用も所有者が支払わなければなりません。

古い家を更地にすると、建物を適正に維持管理する手間を抑えられるのが大きなメリットと言えるでしょう。

維持費がかからなくなる

古い家に伴うリスクと言えば、老朽化に伴う修繕費の負担でしょう。建物は時間の経過とともに老朽化していくものですが、劣化を遅らせるには定期的なメンテナンスと修繕費が必要です。

しかし、土地を更地にすることで、建物の修繕費をはじめとする維持費の負担を軽減することができます。

老朽化した古い建物は倒壊の可能性も高まるため、修繕費用が多額になるケースも少なくありません。経済的な負担を少なくしたい場合は、家を解体して更地にするのも選択肢のひとつと言えるでしょう。

近隣とのトラブルを防止できる

更地にすることで、近隣とのトラブルを未然に防ぐことが可能です。

空き家を放置していると建物が老朽化するだけではなく、樹木の枝が成長しすぎたり、雑草が生い茂ったりと近隣住人に迷惑をかけないとも限りません。

また、シロアリなどの害虫が発生しやすいほか、住み着いた野良犬、猫などのフンによる悪臭などが原因で、近隣とトラブルに発展する可能性もあるでしょう。

仮に、台風などの自然災害が起きた際、樹木などが倒れて近隣に被害を与えれば損害賠償を請求されるケースもあります。

放火のリスクを下げられる

放火のリスクが減るのも、更地にするメリットのひとつです。空き家を放置していると、不審者に目をつけられて放火をされるリスクがあります。

総務省の調べでは、平成30年に起きた火災は37,981件、そのうち、放火や放火の疑いがある火災は4,761件で全体の12.5%と高い割合です。

特に木材が腐った古い家は燃えやすい上、枯草やゴミなどが散乱している場合は火の回りが早く、近隣の住居に火が燃え移り大火事に発展する可能性もあります。

近隣を巻き込んで延焼させてしまうと、家の所有者に賠償責任が生じるため、リスクはけして軽くありません。

参考:総務省 平成30年(1~12月)における火災の状況

事件を未然に防げる

更地にすることで事件を未然に防ぐことが可能です。

特に郊外の空き家は不審者が侵入しやすく、住み着くケースも決して少なくありません。2018年には、実際に新潟県の空き家が、逃亡中の受刑者の隠れ家になっていた事件も発生しています。

また、空き家の住所が振込詐欺の郵送先に指定されるケースもあるなど、犯罪の拠点になる可能性も皆無ではないのです。

空き家付近で事件が発生した場合は、所有する家が事件に関係していると、いの一番に疑いをかけられる場合もあるため、空き家の放置は避けた方が良いでしょう。

契約不適合責任の心配がなくなる

更地にすることで、契約不適合責任の心配がなくなります。契約不適合責任とは、不動産を売却した後に契約内容に適合しない欠陥が見つかった場合、売主が買主に対して負う法的責任のことです。

買主は売主に対して、修繕の請求や代金減額請求できるほか、売主が請求に応じない場合は購入を取りやめる催告解除が認められます。また買主の訴えが認められれば損害賠償の請求なども可能です。

特に古い家の場合、家の傾きには注意した方が良いでしょう。

国のガイドラインでは、1,000分の6以上の傾きが認められると契約不適合責任が生じます。5メートル四方の床部分を例に取ると、3センチメートル以上のズレが契約不適合責任に該当する計算です。

契約不適合責任を問われるリスクを避けたい場合は、解体を検討するとよいでしょう。

売却しやすくなる

建物を解体することで、買手がつきやすくなる点も更地のメリットです。

築年数の経った古い家は、売却に時間がかかるか、あるいは買主が見つからないケースも少なくありません。買主が建物を解体して新築する場合、費用や手間がかかるため古家つきの土地は敬遠される傾向にあります。

このことから、買主が解体費用を負担する現状渡しではなく、売主が古家を解体して引き渡す更地渡しにすることで早期の売却が期待できます。

解体費は売主の負担になりますが、更地渡しにすることで、土壌や地盤の状態、また土地の大きさなどが確認しやすく、古家つきの土地と比べて売却も容易です。

更地渡しの流れと手順を確認しよう

手続きをスムーズに進めるために、大まかな更地渡しの流れと手順を確認しておきましょう。

  1. 売買契約を交わす
  2. 建物の解体工事
  3. 代金決済と引き渡し
  4. 建物滅失登記を行う

まず、不動産会社の仲介のもと、売主と買主との間で売買契約を締結します。

更地渡しの場合、契約書には「何日までに更地にする」という期限や、「撤去改良費用は売主負担」などの条項が記載されているのが一般的です。

締結後に建物の解体工事を行います。工事前に必要な市区町村への届け出や、隣近所への挨拶は売主でもできますが、基本的にこれらすべてを解体業者が行います。

建物の解体後は、代金の決済と更地の引き渡しが行われます。その後、売主は更地の引き渡しから1ヵ月以内に、建物を解体して滅失したことを証明する「建物滅失登記」の手続きを行って更地渡しは完了です。

古い家を更地にするデメリット

古い家を更地にするメリットはたくさんありますが、一方で、解体費用や税金など、気をつけるべき点もいくつか存在します。

建物を解体するために費用がかかる

更地渡しにするには、売主が解体費用を負担する必要があります。建物の大きさや構造などによって費用は上下しますが、コストがかかる点はデメリットと言えるでしょう。

建物の解体から整地までの費用はもちろん、地中に残置物などがある場合は撤去に費用がかかるほか、植木や家具類なども一緒に撤去してもらうと付帯工事費も必要です。

更地を売却する際、販売価格に解体費用を上乗せすることも可能ですが、同じエリアの土地と比較すると高額になるため、売却に時間がかかる可能性もあります。

中には、負担を軽減する補助金制度を設けている自治体もあるので、各自治体のホームページを確認するとよいでしょう。

固定資産税が高くなる

更地にすると土地にかかる固定資産税が、建物にかかる固定資産税よりも高くなります。その理由は、建物つきの土地に適用できる減税制度が更地では使えなくなるからです。

減税制度の住宅用地特例を適用すると、本来、固定資産税は6分の1、都市計画税は3分の1に減税されますが、更地にすると、固定資産税は建物付きの土地の6倍、都市計画税は3倍支払う必要があります。

短期間で買手が見つかれば問題ありませんが、売却が長引くと、その分負担が増える点はデメリットと言えるでしょう。

なお、空き家の管理を怠り「特定空き家」に指定された場合も、減税措置は適用されません。

解体業者を選ぶときのポイント

解体業者の中には、費用が相場よりも高かったり、違法工事を行ったりするケースも少なくありません。解体業者選びに失敗しないためのポイントを事前に確認しておきましょう。

相見積もりを取る

古い家を解体する際は、解体業者に相見積もりを依頼します。

費用は解体業者によって異なるため、1社だけではなく複数社に依頼して比較検討しましょう。最初から1社に絞ってしまうと、適正価格や工事内容が妥当であるか判断がつきにくいためです。

また、中には違法工事などを行う業者も少なくないため、解体業者を選ぶ際は、実績、サービスなども同時にしっかりチェックして選びます。

「建設業の許可」や「解体工事業登録」を取得していて、トラブル発生後の対応を明確にしている業者であるか、また、スタッフの受け答えや対応なども重要な確認ポイントです。

見積書は項目を詳しくチェックする

見積書に記載されている費用の項目を、詳しくチェックしましょう。

業者によって書式や提示方法は異なりますが、解体工事の項目や単価、数量などを分かりやすく提示しているか確認するのがポイントです。

また、見積もりだけではなく、工事内容やサービスの一覧なども記載していると信頼度は高くなります。

一方、「一式」という言葉が記載されている場合には注意が必要です。「解体工事一式○○円」というように、どの作業に対していくらかかるのか判断できない見積書は、信頼度が低いと言えます。

このような業者の場合、契約後に追加料金が発生する可能性も少なくありません。業者選びに失敗しないためにも、見積書はしっかりチェックすることが大切です。

古い家を更地にする以外で売却する方法

老朽化した家を解体せずに土地を売却する方法や、短期間で売却して現金化できる方法など、古い家を更地にする以外の売却方法もいくつかあります。

簡単なリフォームをして仲介で売却する

家のリフォームをして、不動産会社の仲介で売却するのもひとつの方法です。

買主の中には、フルリフォームを前提に古い家を購入する人もいるため、売主がリフォームを施さなくても売却できるケースはあります。

しかし、築年数が経った古い家の場合、外壁の塗装や壁紙の張替えなど、修繕レベルの簡単なリフォームを行った方が、買主に与える印象は良くなるでしょう。

リフォームを行う際は、大がかりなフルリフォームを行う必要はありません。コストがかかるのはもちろん、リフォーム代を売出価格に上乗せして高く売り出すと、買手が見つからないケースもあるからです。

不動産買取で売却する

不動産買取で売却するのも、選択肢の1つです。

不動産買取とは、不動産会社が直接家を買い取る仕組みを指します。仲介売却よりも売却額は低くなりますが、買手を探す時間や手間がかからないほか、短期間で現金化できるのが大きなメリットです。

そのほかにも、内覧の手間や契約不適合責任を免責できるほか、仲介売却で発生する仲介手数料も支払う必要がありません。

仲介売却では売れにくい、古い家や遠方の物件を所有している人、また、できるだけ早く現金化したい人は、不動産買取を検討するのも良いでしょう。

更地にして売却するときポイントと注意点?

土地を更地にして売却する経験は、人生でそう何度もあるものではありません。後悔しないためにも、更地にして売却する際のポイントと注意点を、予め確認しておきましょう。

まずは不動産会社に相談する

古い家を所有している場合は、まず不動産会社に相談すると良いでしょう。

家つきの土地を売却するのか、あるいは家を解体して更地で売却するのか、また仲介売却と不動産買取のどちらが良いのかなど、どのような売却方法が自分に適しているのかを相談することができます。

自分に合った不動産会社を選ぶには、複数社に査定依頼して比較検討するのがポイントです。

「複数の不動産会社に行く時間がない」「もっと手軽に見つけたい」という場合は、一括査定サイトを利用するのも良いでしょう。

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ローン特約を理解しておく

更地渡しではローン特約の設定が一般的です。ローン特約とは、不動産の売買契約後に買主がローン審査に落ちた場合、売買契約を解除できる特約を指します。

ローン特約による契約解除の場合、売主は買主に手付金を返還する必要があるほか、本来買主が支払うべき違約金も発生しません。

買主のローン審査の結果が出る前に家を解体すると、仮に審査に落ちた場合、無条件で契約破棄になり解体費用が無駄になる恐れがあるため注意が必要です。

更地渡しする際は、買主のローン審査の結果をしっかり確認した上で解体工事を始めましょう。

古い家の解体は費用がかかるがメリットが多い

古い家や空き家の場合、建物を解体して更地にすると購入希望者に与える印象が良くなり、早期の売却が期待できます。また近隣とのトラブルや、放火・事件を未然に防ぐことも可能です。

建物を解体する費用はかかりますが、更地にすると、建物を維持管理する手間を抑えたり、修繕費などの維持費の負担が軽減したりと、多くのメリットがあります。

更地を検討する場合は、まず専門職である不動産会社に相談しましょう。どのような売却方法が自分にとってベストなのか知ることが、売却成功の第一歩です。

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