専有部分とは何かわかりやすく解説！他の部分と区別して暮らそう

集合住宅であるマンションで生活する上では、同じ敷地内で生活している他の部屋の住人とトラブルを起こさずにお互いに気持ちよく生活できるように気をつけなくてはいけません。

マンションのトラブルの原因になるものの一つに、専有部分と共有部分を正しく理解していない事が挙げられます。

専有部分とは自分の家族だけが専有して利用できる部分で、共有部分とはマンションの他の住人と共有して管理するべき部分です。また、専有部分と誤解しやすい部分に専用使用部分というものもあります。

専有部分、共有部分、専用使用部分の場所を誤解していたために、他の住人に迷惑をかけたり、本来自分で修繕するべきところを管理組合に修繕を迫ったりといったトラブルが絶えません。

この記事では、マンションで生活する上で欠かせない、専有部分についての正しい理解を深めるための基礎知識について解説します。

専有部分とはマンションの自身の所有物

まずはマンションの専有部分とはどのような部分のことを言うのか具体的に見ていきましょう。

専有部分となる範囲

マンションの専有部分とはどの部分のことなのかは、厳密にはマンションの管理規約で定められています。正確なところはマンションによって異なるので、マンションの管理規約をご確認ください。

一般的にマンションの専有部分とは、区分所有や借りている部屋の天井、隣家との間の壁(角部屋の場合には外壁の内側の壁)、床に囲まれている空間のことを言います。ただし躯体部分は除きます。もう少し細かく見ていくと、次のような部分は専有部分となります。

• 区分所有している部屋の内側の天井、壁、床
• 区分所有している部屋の内装
• メーターから内側の水道管・ガス管・電気の配線など
• 共有管との接続部分までの下水管
• 共有ダクトまでのダクト
• 部屋に設置されている火災報知器
• 部屋に設置されている消化器
• 玄関扉の鍵
• 玄関扉の内側の塗装部分

専有部分内で所有者が自由できること

マンションでも賃貸で借りている部屋の場合には、専有部分であってもリフォームやリノベーションはできません。しかし、分譲マンションであれば、専有部分であれば自由にリフォームやリノベーションができます。また、専有部分内で水漏れなどの不具合が発生した場合には所有者に修繕する責任が生じます。

所有しているマンションであれば専有部分のリフォームやリノベーションが自由にできると言っても、マンションの構造上できることとできないことがあります。どのようなマンションでもできることと、マンションの構造によってはできることには次のようなことがあります。

ほとんどのマンションでも専有部分でできること

• 壁紙の張替えや塗装などの内装の変更
• 室内ドアの変更
• 間仕切りの撤去や新設による間取りの変更
• 内窓の設置や室内壁への断熱材の貼り付けによる断熱性の向上
• 玄関扉の内側の塗装

マンションの構造によってできること

• 水回りの変更
• コンセントの増設

なお、マンションの専有部分で所有者ができることはマンションの管理規約で細かく規定されています。リフォームやリノベーション、修繕を行う場合には事前に管理規約をよく確認しましょう。不明な点があれば管理組合へ問い合わせてください。

また、ほとんどのマンションでリフォームやリノベーションには管理組合の承認が必要です。管理組合に黙って勝手にリフォームするとトラブルのもとになるので気をつけましょう。

専有部分で所有者が自由にできないこと

マンションの専有部分であっても所有者ができないことがあります。専有部分でも所有者ができないことは次のとおりです。

• 床材の変更や床暖房の設置
• バルコニーの変更
• 玄関ドアの取替・鍵交換
• メーターボックスの移動
• サッシや窓ガラスの設置や変更
• 耐震工事

床は管理規約で遮音性の観点から防音性能のあるカーペットなどの使用が義務付けられている場合があります。床暖房の設置も管理組合の承認が必要な場合があります。床の変更を行いたい場合には管理組合へ確認してみましょう。

バルコニー、玄関ドア、メーターボックス、サッシ、窓ガラス、網戸は専有部分にあっても共有部分の専用使用部分となります。玄関や窓ガラスの鍵が壊れた場合や防犯を理由に交換したい場合には管理組合への相談が必要です。

マンションの構造に関わる躯体部分や専有部分内でも共有部分です。耐震性に関わる柱や梁の撤去や、1部屋だけの勝手な増設はできません。なお、専有部分でできることとできないことは管理規約によって異なります。まずはマンションの管理規約を確認してみましょう。

専有部分以外のマンションの区分

マンションは同じ敷地の中に複数の住居を構える共同住宅です。各部屋の所有者の専有部分以外の共有部分もあります。また、共有部分だけれども各所有者が比較的自由に使える専用使用部分もあります。マンションの専有部分以外の共有部分と専用使用部分の詳細についても見ておきましょう。

区分所有者全員で管理する共有部分

共有部分には、マンションの区分所有者が全員で共同して管理するべき共有部分があります。住人が全員で管理するべき共有部分は管理規約で規定されていますが、一般的に次のような部分です。

• 構造に関わる躯体部分
• エントランスホール
• 共用廊下と階段
• 屋上
• 駐車場・駐輪場(区画が決まっていない場合)
• エレベーター
• パイプシャフト
• 縦配管
• 宅配ボックス
• ゴミ置き場

構造に関わる躯体部分とは、マンションの構造上や耐震性を確保する上で必要不可欠な柱や梁などのことです。専有部分にあるもので、構造や耐震性に関わる部分を勝手に取り外したり増設したりすることはできません。

これらのマンションの住民が全員で管理する共有部分はマンションの管理組合が管理します。

自分しか使わない専用使用部分

マンションを所有する上で最も気をつけなければいけないのが専用使用部分についての理解です。専用使用部分とは、共有部分なのでマンションの所有者個人ではなく管理組合に管理の責任がありますが、普段は所有者が専用で利用できる部分です。専用使用部分の規定もマンションごとの管理規約で異なりますが、一般的に次の部分が該当します。

• 専用庭
• バルコニー・ベランダ
• 玄関ポーチ・玄関ドア・アルコーブ
• サッシ・窓ガラス・網戸
• 区分けされている駐車場・駐輪場
• トランクルーム

上記の部分は、普段は所有者が優先的に利用できるので管理や清掃の義務は所有者が負います。

しかし、共有部分なので所有者でも勝手に取り替えたり、撤去したり、リフォームすることはできません。例えば、玄関や窓の鍵が壊れたり、防犯のために鍵を増設したりしたいときでも、玄関扉や窓は共有部分なので管理組合の同意が必要です。なお、管理の義務は所有者にあるので費用は所有者が負担します。

専用庭やバルコニー・ベランダは住人の避難経路なので避難に支障をきたす物の設置はできません。ベランダガーデニングなどを行う場合には、避難経路を確保できるように気をつけましょう。

専有部分と分けられない敷地権

マンションの専有部分についての理解を深める上で、忘れてはいけないのが敷地権への理解です。敷地権とは、マンションが建っている土地の所有権と建物の区分所有権を一体化した登記のことです。

マンションを購入すると、契約書には建物部分だけでなく土地の持分割合も記載されます。基本的に不動産は土地と建物を別物として扱います。マンション以外の不動産では、土地と建物の所有者や借地権者が異なっていることも珍しくありません。

しかし、マンションでは以前に建物の区分所有者と土地の所有者や借地権者が別々に登記されたことで権利関係が複雑になりすぎてしまいトラブルが多発した過去があります。

そのために、現在ではマンションの専有部分の所有権と土地の所有権や借地権を一体化した敷地権の登記が義務化されています。建物部分の区分所有権と敷地権は切り離すことはできません。

マンションを購入して専有部分を所有することになったら、必ず土地の敷地権も登記されることを理解しておきましょう。

専有部分で避けるべき迷惑行為と対応

分譲マンションは自分で購入した住宅だとはいえ、同じ敷地内や建物内に他の多くの住人がいる共同住宅です。自分で自由に使うことができる専有部分であっても、自由に何でも際限なくしてもいいというわけではありません。

マンションの専有部分であってもやってはいけない迷惑行為にはどのようなものがあり、迷惑行為に対して管理組合はどのように対応するのか、マンションごとに異なる迷惑行為の内容の確認方法について解説します。

マンションで迷惑行為になる事例

マンションではどのような行為が迷惑行為となるのでしょうか。マンションに限らず、他の人の平穏な生活を脅かすようなレベルの騒音や悪臭はもちろん迷惑行為になります。

また、マンションによって迷惑行為となりうる行為がペットの飼育や楽器の演奏や大声で歌うことです。

ペットについてはマンションによって許容される範囲が大きく異なります。ペットの飼育はすべて禁止されているマンションもあれば、熱帯魚やハムスターなどの小動物なら可、小型の犬や猫なら可などあります。マンションでペットを飼育したい場合には、購入前にペットについての規定をよく確認しましょう。

楽器の演奏は、生演奏はすべて禁止されている場合もあれば、ピアノは不可でもギターやバイオリンなら可、という場合もあります。また、部屋での演奏は不可でも、防音完備のピアノ室や音楽室が備えられているマンションもあります。マンションで楽器の演奏をしたい場合には、こちらも購入前によく調べておきましょう。

迷惑行為に対する管理組合の対応

マンションの専有部分からの周囲の人の生活に悪い影響を及ぼす騒音や悪臭、管理規約に反する行為をマンションの住民が行った場合には、マンションの管理組合が対処します。迷惑行為に対する管理組合の対処は次の順番で行われます。

1. 行為の停止等の請求
2. 使用禁止の請求
3. 区分所有権の競売の請求

行為の停止などの請求とは、迷惑行為をやめてもらうために管理組合が請求することです。この請求については管理組合の総会の過半数もしくは3分の2の議決で行えるように管理規約で定められています。管理組合から迷惑行為をする住人へ注意して、改善しない場合には損害賠償請求を求める裁判を起こすことになります。

裁判後でも迷惑行為が続くようなら使用禁止の請求に進みます。使用禁止の請求では一定期間の共有部分の使用を禁止できます。非常に強力な措置なので、管理組合総会の4分の3の議決が必要です。

それでも解決しない場合には、最終的に区分所有権の競売の請求が行われます。実際に迷惑行為で区分所有権の競売の訴訟が起こされたことはありませんが、暴力団が組事務所として使っていた専有部分の競売が認められた事例があります。

迷惑行為をしないため管理規約の確認

常識的に考えて、騒音や悪臭はどこのマンションでの迷惑行為になることはわかるでしょう。しかし、床材の指定やペット、楽器の演奏などについてはマンションによって迷惑行為となる範囲が大きく異なります。

ついうっかりと自分では意識していないうちに、そのマンションにとっての迷惑行為を行ってしまっていることもあります。

マンションごとに大きく異なる迷惑行為の規定は、管理規約に明記されています。マンションの購入時に管理規約を渡されているはずなので、よく読んで確認しておきましょう。手元にない場合には、マンションの管理人や管理組合に相談すれば新しいものをもらえます。

まれに管理規約がないマンションもあります。その場合には、どのような行為が迷惑行為にあたるのか判断が難しいところです。まずは常識の範囲内での迷惑行為をしないように心がけましょう。

専有部分をメンテナンスするポイント

マンションで気持ちよく生活するだけでなく、将来的に売却を考えているのであれば、日々の使い方が重要になります。日々のメンテナンスをしっかりと行って、清潔に生活できるようにするだけでなく、美観を保つように心がけると、将来的な高額売却に繋がります。

マンションの専有部分の掃除やメンテナンスは区分所有者の責任です。どのようにメンテナンスをすればいいのか、そのポイントについて見ていきましょう。

日頃の掃除はベランダまで

マンションの専有部分の掃除は、室内だけでなくベランダまで行いましょう。ベランダや窓などの共有部分でも専用使用部分のメンテナンスや管理の義務は使っている人にあります。

ベランダの掃除はほうきで掃くだけではしつこい汚れが落ちません。しかし、水を大量に使うと隣の部屋の住人に迷惑をかけてしまいます。汚れがひどい場合には、水で濡らした新聞紙をちぎってベランダにまきます。それをほうきで掃いて集めると、新聞紙が細かいホコリをや汚れを絡め取ってくれるのできれいになります。

また、排水口は重曹とクエン酸を使いましょう。排水口の汚れを取り除いて、重曹の粉末をふりかけてからクエン酸をスプレーします。泡が出たら10分程度放置してから歯ブラシやスポンジなどでこすります。汚れが落ちたら、周囲に飛び散らない程度の少ない水で汚れを流せばOKです。

その他には、特に汚れやすい水回りはカビをこまめに落とします。汚れのこびりつきがひどいコンロ周りはたわしなどでこすってから洗剤をかけて10分程度放置しておくと、こびりつきが取れやすくなります。

耐用年数を目安にリフォーム

分譲マンションでは購入時には取り付けられていた設備も、専有部分内であれば耐用年数に応じたリフォームや交換が必要になります。それぞれの機器の耐用年数を目安にリフォームを行いましょう。リフォームを行うべき箇所の耐用年数と費用は次のとおりです。

• • トイレ

トイレの耐用年数はタンクもウォシュレットも10年です。10年を目安にリフォームしましょう。

• キッチン

キッチンのガスコンロは10年が耐用年数です。またシステムキッチンの引き出しやドアは15年から20年で開閉しにくくなるのでリフォームが必要になります。

• ユニットバス

ユニットバスの全面リフォームは使い方によって時期が大きく異なります。コーキング部分のカビが取れにくくなった、排水溝からの異臭が取れない、換気扇の機能が低下した、水漏れするようになった、という場合には全面リフォームを行いましょう。給湯器の耐用年数は10年です。全面リフォームとは別に10年を目安に交換しましょう。

大規模修繕でオプション工事

マンションでは、共有部分や外壁塗装や屋根塗装の経年劣化に伴う大規模修繕が10年から15年を目安に行われます。大規模修繕ではエレベーターの大規模補修や外壁や屋根の塗装などが行われます。

大規模修繕のときには、マンション全体に足場を組みます。専有部分のリフォームも足場を活用したほうが良い場合があり、区分所有者の希望により専有部分の修繕のオプションも依頼できます。

大規模修繕のときに依頼できるオプションは次のようなものがあります。

• ベランダや専用庭の不要物の撤去
• ベランダのBS・CSアンテナの撤去
• エアコンの室外機の移動・ドレイン管の交換
• 窓サッシの補修・交換・断熱化
• 網戸の張替え・取替
• インターフォンの交換
• 鳥よけネットの設置

工事の内容によっては管理組合の承認が必要なものがあります。この他に、室内のリフォームもオプションとして依頼できる場合があります。管理組合からの大規模補修のお知らせをよく確認して、オプションの内容を把握しましょう。

専有部分と将来の売却価格との関係

マンションを将来的に売却する予定の場合には、専有部分の状態が売却価格や買手がつくかどうかに大きく影響します。専有部分と売却価格の関係について最後に見ておきましょう。

広い専有部分は高く評価

現在、立地や部屋の向き、階数などの条件が同じであれば、専有部分が広いマンションの方が高く評価される傾向にあります。専有部分が広く、特に収納スペースに余裕のある物件の方が高額で売却できるでしょう。

専有部分の面積は間取りによって大きく変化します。間取りが1部屋増えるごとに、売却相場は500万円から800万円ほど上昇します。

最新の価値は一括査定で調べる

なお、マンションの売却相場は売却する時期によっても大きく変動します。正確な売却相場を知りたい場合には、まずは一括査定を依頼しましょう。

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専有部分の綺麗さは内覧で有効

マンションを売却するときには、売主が退去してから完全に空き部屋の状態での売却活動ができることはほとんどありません。売主が住みながら売却活動をすることがほとんどです。住みながら売却活動をするときには、購入希望者の内覧は生活している状態で行うことになります。

専有部分の印象は、日常的な掃除や整理整頓で大きく変わります。専有部分が期待ない状態では、購入意欲が下がったり、値引き交渉をされる可能性が高まります。

マンションの売却を考えているのなら、いつ内覧に来ても良いように普段から専有部分をきれいにしておくようにしましょう。

また将来的な売却を考えている段階でも、あまり汚れが蓄積しないように、日々の使い方を工夫しましょう。

専有部分でもルールは守り、将来のためメンテナンスも怠らない

マンションは共同住宅なので、一戸建てでの生活よりも他の住人への配慮が求められます。専有部分だからといって、好き勝手なんでもしていいというわけではありません。マンションでの生活では、専有部分でもマンションごとのルールを守って、自分も隣近所の人も気持ちよく生活できるように心がけましょう。

また、将来売却するつもりなら、メンテナンスも適宜行い、専有部分でもできるだけ美観を保つようにしていきましょう。