住宅の買い時はいつか|理想的なタイミングを知るためのポイント

住宅の買い時を見極めるポイントはいくつかあります。そのポイントとは、「金利」「消費税増税」「東京オリンピック」「ライフプラン」「貯金」「価格の推移」などです。

金利だけの条件で見た場合、金利は低い時が買い時です。では、現在の金利や今後の金利はどのような状況なのでしょうか。また、消費税増税や東京オリンピックが住宅の価格に及ぼす影響についても知っておくとよいです。

最近では頭金ゼロでも住宅ローンが組めるという金融機関もあります。しかし、頭金ゼロで本当によいのか、頭金の必要性についてもよく考えるべきです。さらに、価格の推移を参考にすることも、買い時を見極めるためには大切なポイント。このようないくつかのポイントの詳細について、1つずつ確認していきましょう。

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金利から住宅の買い時を見極める

金利が低い時は住宅の買い時です。金利が高い時よりも低い時のほうが、住宅ローンの総支払額が少なくなります。では、現在の金利の状況はどうなのでしょうか。さらに、今後の金利も推測し、買い時を見極めましょう。

低金利の今は買い時だという意見が多い

住宅は購入金額が高額なので、住宅ローンの金利は支払額を左右する重要なポイントになります。住宅ローンの金利とは、借入金額の利息の割合です。12カ月で割った金利を返済額にプラスして支払います。

金利が低ければ低いほど、総支払額が少なくなるので得です。現在は「超低金利」ですが、今後は金利の上昇が懸念されています。そのため、金利が上昇する前の今のうちが買い時だという意見は多いです。

契約した後は、住宅の引き渡し日などに融資を受けて住宅代金を全て支払います。ほとんどの金融機関が、この時点である「融資実行日」の金利を適用。融資実行日は住宅の引き渡し日にすることが一般的で、契約から融資実行日までは長い月日を要するので、その間に金利が上がる可能性もあります。今の低金利のうちに住宅ローンを組みたいのであれば、早めに住宅の購入を検討したほうが良いです。

今後金利は上がる可能性がある

近年の金利は、史上最低水準ともいわれています。住宅ローンを組むなら、低金利の今のうちが良いという声は多いです。金利は景気や市場の動向などの影響を受けて変動します。買い時を金利だけの条件で判断するなら、低金利の今は買いやすい時期だといえるでしょう。

しかし、買い時を判断するポイントは人それぞれなので、金利だけで判断できるものではありません。もう少し先のタイミングを考えているなら、今後の金利の動向が気になります。

海外では米国の金利が上昇。一方で日本は、日銀の金融緩和策によりしばらく大幅な上昇はないとされています。しかし、米国の影響を受けるなどして日本も金利上昇の可能性はあるので、今後の動向は要注目です。金利が上がれば不動産市況にも影響し、住宅の価格が高くなります。

{
・現在は低金利で買いやすい
・今後は金利上昇の可能性
・金利だけで判断できない
}

住宅の買い時は消費税増税の前か後か

不動産業界では、2019年10月の消費税増税が住宅の需要にどのように影響するのか注目されています。まずは、消費税が8%から10%になることで住宅の価格がどのように変わるのかを確認することが大切。税金が高くなる前に焦って住宅を購入したほうがよいのか、増税による価格の影響を学び、よく考えて決断しましょう。

消費税増税が住宅の価格に与える影響

2019年10月に消費税が8%から10%に上がります。一戸建ては土地の価格には消費税はかかりませんが、建物は課税対象です。ただし、個人が売主である中古住宅の売買には消費税は課税されません。

住宅の価格は高額なので、2%上がるだけでも支払い額に大きく影響します。例えば住宅価格が3,000万円の場合、消費税が2%上がると60万円支払い額が増えるので、増税の影響は大きいです。そのため、消費税が上がって支払額が増える前に住宅を購入しようとする人が増えると予測されています。

消費税の課税には「経過措置」がある

消費税が課税されるタイミングは、住宅を引き渡す時です。ただし、2019年10月の半年前である2019年3月31日までに契約したものは、引き渡しが10月1日以降でも8%の税率が適用される「経過措置」があります。2019年4月以降に契約した場合でも、増税前である9月30日までに住宅を引き渡しが間に合えば、税率は8%です。

住宅の購入について不動産業者に相談していたり、自分で学んでいる人は、敬語措置について知っています。そのため、2019年3月末までに契約しようとする「駆け込み」が増えることが予測されているのです。新築マンション、新築一戸建て、注文住宅の購入を考えているなら、契約から引き渡しまでが長くなります。8%の税率のうちに住宅を購入したいなら、早めに契約を済ませることが大切です。

2019年3月末までに「駆け込み」で住宅を購入するべきか

敬語措置により2019年3末までに契約していれば、消費税が増税される2019年10月以降の引き渡しになっても、8%の税率が適用されます。そのため、2019年3月末までに契約しようとする「駆け込み」が増えることが予測されていますが、「駆け込み」は効果的なのでしょうか。

たしかに、2%税率が上がれば支払額は増えます。しかし「駆け込み」の影響で不動産の需要が増えるので、住宅価格の高騰も同時に予測されているのです。逆に、増税後は「駆け込み」の反動もあり、住宅の需要が減って価格が下がることも予測されています

税金が上がる前に購入したほうが得だという意見と、住宅を買うなら増税後安くなった時に買ったほうが得だという意見があるので、安易に「駆け込み」をせずによく考えましょう。

{
・課税は引き渡し時
・2019年3月末の契約は8%
・安易に駆け込みをしない
}

東京オリンピック開催後が住宅の買い時という意見がある

近年住宅価格が高騰しているのは、2013年に東京オリンピック開催が決定されたことがきっかけだといわれています。開催が決定してから、海外を含めた投資家が不動産を購入し始めたことから、住宅価格が高騰。では、実際に東京オリンピックが開催された後は、住宅の価格はどうなるのでしょうか。

これまでにオリンピックが開催された国や都市を確認すると、開催後に景気や不動産の相場が落ち込むケースがありました。これまでの多くの開催地が、オリンピック後に景気が後退しているので、日本でも同じような状況になることが考えられます。景気が後退することは不安ですが、そうなった場合は住宅価格が下がるので、住宅が買い時になるという意見があるのです。

住宅の買い時はそれぞれのライフプランにより異なる

金利や消費税増税などの影響を考えて、お得に購入できるタイミングを見極めることも大切ですが、自分自身のライフプランのことも考えることも重要なことです。ライフスタイルまたはライフステージが変われば、住み方が変わり、住みやすいと感じる間取りや場所も変わります。ライフプランによって住宅の買い時を見極めるためにはどうしたらよいのかを考えていきましょう。

まずはライフプランを考える

まずは家族のライフプランを考えることから始めましょう。これから子供が増える可能性がある、または子供が大きくなる、転勤の可能性がある、両親の介護の可能性があるなど、それぞれに異なるライフプランが考えられます。

ライフプランから考えた場合、どの時点で住宅を購入したらベストなタイミングかを考えましょう。例えば子供が大きくなってからのほうが間取りを考えやすかったり、学校に入る前であれば引っ越しの必要がなかったりします。将来もずっと住み心地が良い家にするためには、本当に今購入するべきなのかをよく考えましょう。

どのような間取りが理想的かなど、住宅のことで不安がある場合は、不動産会社に相談することをおすすめします。良いアドバイスをもらうためには、実績豊富な不動産会社を選ぶことも重要です。

ライフスタイル及びライフステージが確定的になったら買い時

ライフステージの変化や将来設計が確定的になれば、必要な広さ、間取り、住む場所などの住宅の条件も決めやすくなります。住宅ローンの返済期間を考えると、20代くらいの若い頃のほうが良いという考え方もあります。しかし、将来の見通しができた30代~40代の頃は、住宅の選択がしやすくなるというメリットがあるのです。

ただし、50代を過ぎると、住宅ローンの返済期間が限られてしまうので、住宅が買いにくくなります。人それぞれライフスタイル及びライフステージの変化はさまざまです。より良い家に住むために、ライフプランによる自分の買い時を見極めましょう。

{
・長く住みやすい家を考える
・40代前後は選択をしやすい
・不動産会社に相談する
}

住宅はお金を貯めてから買ったほうがよいのか

住宅の購入するときには、頭金をどうしたらよいのかも悩むところです。最近では頭金ゼロで住宅ローンを組めることを売りにしている金融機関もあります。しかし、頭金ゼロで住宅ローンを組むとその後の支払額に影響するので、頭金をどうしたらよいのかはよく考えるべきです。では、お金を貯めてから買ったほうがよいのでしょうか。いつが住宅の買い時なのかを知るために、お金を貯めてから買うメリット・デメリットを確認しておきましょう。

シミュレーションをしないとわからない

頭金をいくら支払ったらその後の支払い額がどうなるのかなど、頭金の額による毎月の返済額や総額は、シミュレーションをしないとわかりません。年収、今住んでいる家の家賃、家族構成などの条件により異なります。

不動産情報サイトや金融機関のサイトなどで、無料でシミュレーションできるツールがあるので利用してみましょう。自分で情報を入力することが難しい場合は、窓口に行き直接相談しに行くことをおすすめします。

頭金が多ければローンの返済額が少なくなる

頭金を多く支払えば、住宅ローンの総支出額や毎月の返済額は少なくなります。頭金ゼロにすると、住宅ローンの負担が重くなるので注意が必要です。最近の住宅ローンは、頭金があるかどうかで金利が異なります。フラット35を例にとってみると、頭金1割以上で金利が0.4%程度低くなることが多いです。

例えば、4,000万円の家を購入し、頭金ゼロ金利1%で住宅ローンを組んだとします。この場合は35年ローンで毎月の返済額は11万円台です。頭金を2割で借り入れた場合は3,200万円になり、毎月の返済額は9万円台に減ります。

頭金は最低1割、できれば2割以上支払ったほうがよいというのが一般論です。メガバンクでは頭金2割以上で金利が0.20%程度低くなるところもあります。頭金を多く支払っておくことで、将来の返済額が減りゆとりのある生活を過ごせるのです。

結局お金が貯まるまで家賃を払い続けなければならない

頭金は多く支払ったほうが返済が楽になることはわかっているのですが、用意できる資金がなければお金を貯めるまで購入を待たなくてはなりません。頭金も高額なので、貯まるまでに数カ月または数年待つ必要があり、その間は今住んでいる家の家賃を払い続ける必要があります

家賃も毎月の定期的な出費なので、それなら頭金が貯まっていなくても、住宅ローンを組んで家を購入したほうがよいのではないかという意見もあります。家賃の額や家族構成などによるので、一概にどちらが良いかは判断できません。勤めている企業により、家賃補償や住宅購入に関する補助金が出る場合もあるので、補助金について会社に問い合わせてみるとよいでしょう。

{
・頭金ゼロは負担が重い
・頭金は1~2割が理想
・会社の補助金制度を確認
}

価格の推移から住宅の買い時を判断する

住宅価格の推移を調べて、買い時を判断する方法もあります。理想的な買い時は、価格が最も低い時で、上昇に向かう直前。買ったときは安く、住んでから価格が上昇すれば、将来住み替えなどで家を売却するときに高く売れる可能性があります。価格の推移を予測することはプロでも難しいといわれていますが、現状を知っておくことは大切です。

価格の推移の現状は

価格の推移は物件の種類や立地などにより差があります。1つの例として、首都圏の新築マンションの価格の推移を参考にしてみましょう。2011年以降に上昇し始め、2013年頃から上昇率がより高くなっています。2001年以降から見た場合、2017年がピークです。そしてこの頃から高止まりの傾向があります。

新築マンションに限らず、一戸建ての価格の推移も似た状況です。近年は価格が高いまま落ち着いています。これ以上価格が高騰することは想像しづらく、今後は価格が下がるだろうと予測している専門家が多いです。

買い時を判断したら売却手続きを進めよう

価格の推移を調べてみると、現状は上昇率が落ち着いていることがわかります。地域によっては、近年価格が下がっているところもあるようです。確かに、今後は首都圏でも価格が下がる可能性があるという予測はありますが、将来何が起こるのかを予測することは難しいので、買い時は自分自身で判断するしかありません。

住宅の価格に納得でき、将来の資金計画や住宅ローンの目処が付いたら買い時です。購入を決断したら、同時に今住んでいる家の売却手続きを進めていきましょう。

売却に関しても、納得できるように慎重に準備を進めていかなくてはなりません。売却成功の鍵を握るのは、仲介を依頼する不動産会社です。実績があり信頼できる不動産会社に依頼し、少しでも高く売れるようにサポートしてもらいましょう。

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{
・現在価格の上昇率は緩やか
・買い時は自分で判断する
・購入を決めたら売却の準備
}

売却と購入の相談は一括査定で見つけた不動産会社へ

住宅の買い時を自分で判断し、購入を決めたら、売却の手続きも進めていきましょう。売却について相談するなら、実績豊富で信頼できる不動産会社を選ぶことが重要です。不動産会社により、得意な地域や物件の種類が異なります。なるべく複数の不動産会社の査定結果を見て比較しましょう。

一括査定サイトを利用すると、簡単な情報を入力するだけで、複数の不動産会社の査定結果がわかります。査定結果を比較して検討し、査定結果が良く信頼できると判断した不動産会社を見つけて契約しましょう。実績豊富で知識も深い不動産会社であれば、住宅購入の相談にものってくれます。

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