一戸建て住宅とは違い、頑丈な鉄骨鉄筋コンクリート造、セキュリティもしっかりしており、何より生活に便利な施設が近いマンションは非常に住みやすい環境です。しかしライフスタイルの多様化はマンションの住居にも現れており、他に類を見ないオリジナルな住まいにしたいという人も増えているようです。
しかし分譲マンションでは、自分の思うように変えていい部分（専有部分）とそうでない部分（共用部分）があります。それは規約によって明確に区別されていますが、内容や性質によって柔軟に対処できる場合もあります。ここではそんな専有部分と共用部分について、具体的な例を示しながら理解を深めていきます。
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専有部分と共用部分
マンションのように、1つの建物の中に独立した複数の住居などがある建物を「区分所有建物」と言い、その区分所有建物の中での所有権を「区分所有権」と言います。マンション全体は、所有者のもつ区分けされた住居で成り立っており、それぞれが所有するものがありますが、それ以外に必要なものがあります。
専有部分とは
マンションの専有部分とは、壁や床・天井に囲まれ他から遮断されている独立した居住空間またはその他の用途に使われる空間を言います。厳密にいうと境目のコンクリート表面から部屋の内側のことで、コンクリート部分から外側は共有部分となっています。
共用部分とは
マンションにおける専有部分を除いた全ての建物部分を共有部分といいます。共有部分には。法律上定められたもの（法定共用部分）と管理規約にのみ定められたもの（規約共用部分）があります。
法定共用部分に含まれるのはエントランスやエレベーター、廊下や階段など構造上区分所有者の全員またはその一部の共用に共される建物の部分や、電気・電話線、ガス・上下水道の配管など建物に付属し建物と一体的に利用される建物の附属物であって専有部分に属しないものです。
規約共用部分には、管理規約によって定められた建物の部分や付属の建物が含まれます。集会室や集会所、管理人室、機械室や倉庫・車庫は規約共用部分である場合がほとんどですが、それらを登記しておかなければ認められません。
共用部分だが専用使用権が認められる部分
ベランダ（バルコニー）、専用庭、部屋の玄関扉、駐車場は、一部は意外かもしれませんが共用部分です。ただし、実際に使用するのは居住者ですからその管理や補修は所有者が行わなくてはなりません。このように共有部分を専用で使用する権利のことを専用使用権といいます。これらは全区分所有者の合意のもと、認められる権利ですから、許可なく改装したり取り外すと規約違反になる可能性があります。
どちらかわからないときは規約に従うか管理組合の決議で
共用部分のうち特に「規約共用部分」については個別に定められるものですから、中には意外な共用部分があるかもしれません。改装や用途を変える場合はトラブルを避けるために、規約をよく読んでおく必要があります。もし法律や規約に定めがない特殊な場合は、管理組合総会で管理規約の変更や追加を十分な検討ののち決議します。
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専有部分でも自由に使えないことがある
所有権のある専有部分であっても、管理規約によってルールが定められており自由に使えない場合もあります。管理規約はマンションごとに内容が異なるため、個別に管理組合や管理会社に確認しておかなくてはなりません。次に紹介するポイントは、よくあるルールですがあまり知られていないものばかりです。
ペットを飼う場合
最近はペットを飼うことができるマンションも増えてきました。新築の分譲マンションでは管理規約にペットに関するルールが細かく記載されることも多いようです。
まず注意したいのは、飼うペットの頭数や種類についてです。ペットのサイズに制限があるのはよく知られていますが、実はその頭数や種類についても制限を設けているマンションも多いのです。毒を持つ危険動物を飼うことを禁止するマンションはたくさんありますが、中にはペットを飼うこと自体を厳しく制限している場合もあります。
他にもペットをブラッシングしたり排泄物を処理するときは窓を閉めるといったルールを設けることもあります。もしマンションでペットを飼うなら、飼うこと自体が可能かどうか、飼育のルールなども事前に管理組合へ忘れずに確認しましょう。
コンクリート壁に絵を飾る
専有部分と共有部分は厳密に区別されています。部屋の壁、特に隣の住居との境の壁は共有部分ですが、壁に貼ってあるクロスから内側は専有部分です。壁に絵を飾りたい場合、クロスの上から貼るのは問題ありませんが、例えば額縁に入れて飾るために壁に釘を刺したり穴を開けることはできません。壁は共有部分であるからです。その場合は強力な両面テープを使うか、絵ではなくウォールステッカーなどで代用しましょう。
一方、住居内の間仕切り壁は専用部分になりますから、ピンなどで穴を開けても問題ありません。ただし、壁がボード1枚だけだとピンやネジは抜けやすいので、専用のアンカーを使う方が良いかもしれません。
リフォーム工事は事前に届け出る
たとえ内装だけだとしても、リフォーム工事をするときは事前の届出が必要です。これはリフォーム工事に伴う騒音や人の出入りだけでなく、水回りの配管工事による水漏れなどのトラブルが多いためです。標準管理規約（単棟型）では専有部分の修繕等について「あらかじめ理事長にその旨を申請し、書面による承認を得なくてはならない」と定めています。
届出には設計図や工程表の提出が必要になることもあります。リフォームなど工事をすることが決まったら、先に手続きの内容を管理会社に確認しておくようにしましょう。
事務所・店舗として利用する前に確認する
仕事の事務所として、またはネイルサロンやヨガスタジオなどとしてマンションを使う場合にも注意が必要です。標準管理規約（単棟型）では、専有部分の用途を「専ら住宅として使用するものとし、他の用途に供してはならない」としています。この場合、使用は住宅のみに制限されていますから事務所や店舗として使うことは規約違反になります。
規約で定められているにも関わらず、塾を開いたり、少人数の事務所として利用することは多く、トラブルも絶えません。悪意はなく知らずに使っていても、違反行為として利用の差し止めを請求されれば退去しなくてはならなくなってしまいます。
まずは管理規約にこの記載があるかを確認しましょう。もし記載があったとしても、中には「住居兼用に限る」、「不特定多数が出入りしない」など一定の条件で許可する場合もあります。その場合は管理組合の総会で審議されるなど必要な手続きを取らなくてはなりません。
これは専有部分？共用部分？注意すべき区分
特別に大きなリフォームをしたり仕事に使うことがなくても、実は専有部分と共用部分の意外な区分があります。多くの管理組合がモデルとしている「マンション標準管理規約（単棟型）」をもとに、知らないうちに違反しているかもしれない、よくある例を見てみます。
玄関ドアの色を変える
住居の玄関ドアの色を変えたい場合、扉自体を交換したり共用廊下側の面を塗り替えることはできませんが、住居側の色を変えることはできます。玄関ドアは、1枚であるにもかかわらず実は共用部分と専有部分に分かれており、錠と室内側面は「専有部分」、それ以外は「共用部分」とされているのです。
玄関ドアは住居に入るために必要で、その居住者が主に使うため専有部分と考えがちですが、一方で住居の外からは、美観に大きく関係しますし、また万が一災害に見舞われたときの防火や、住居内と外の間での防音機能を考えると確かに共用部分としての役割もあります。
ただ、玄関ドアは共有部分であると同時に専用使用権が認められており、ドアが老朽化して交換が必要な場合は管理組合の負担で一斉に交換となるマンションが多いことからは共用部分であることがわかります。しかし、日常生活の中で起きた破損の修繕費は原則として個人負担となります。
また、錠は専有部分ですが、建物のエントランスにあるオートロックの鍵と住居の鍵の商法を兼ねていることがほとんどですから、勝手に交換することはできないことが多いようです。どうしても交換したい場合は管理組合や管理会社に尋ねてみましょう。
窓ガラスや網戸を取り替える
玄関ドアと同じように窓ガラスや網戸は専有部分と考えてしまいがちですが、実は共用部分です。とはいえ日常生活で破損してしまったガラスの交換程度であれば可能です。例えば結露対策や断熱効果のために「二重ガラス」に変えたいといったときも、勝手に工事はできません。このような要望はまず管理組合や管理会社に相談しましょう。
特に築年数の古いマンションでは、最新の防災・防犯や断熱設備が整備されていないものも多くあります。管理組合によってはこのような改修工事の要望が発生することを予測して、細則等で許されている場合もあります。そうでなくても多くの居住者の賛同が得られるなど、ニーズによってはマンション全体の修繕工事として検討されるかもしれません。
バルコニーにサンルームを作る
バルコニーは専用使用権のある共用部分ですから、勝手にサンルームを作るなど仕様を変えたり、部屋を広くするために増築することはできません。例えば物干し金具を増設したい、位置を変えたい場合にも注意が必要です。持ち運びできる物干しを置くことはできますが、コンクリートなどで固定する物干しを増設したり移動させることはできないのです。
それは、バルコニーがマンション全体の避難経路となっているためです。万が一に備え、各戸のバルコニーを通じて隣へ、そのまた隣へと避難する場合、バルコニーに物が多過ぎれば避難することができず犠牲が出てしまう可能性があるからです。ガーデニンググッズや鉢植えが制限されていなくても、避難経路の妨げにならないよう日頃から注意しておきましょう。
老朽化した配管が水漏れ
非常に多くトラブルになりやすいのが水漏れのケースです。水漏れが発生すると原因となった配管などの修繕費はもちろん、階下の住居の天井やクロスの張替え、故障した家具や家電の弁償など高額な費用が必要になります。全額負担することになれば大きな出費ですから、誰が負担するものなのかは気になります。
マンションの構造やトラブルの発生場所によって判断が異なる
しかし実はこれには明確な1つの答えはなく、原因となる場所や各マンションの管理規約や構造によって対処法は異なります。原因が専有部分なのか共用部分なのかの判断が違うためです。
普段目にすることがない配管や配線が専有部分というと意外に感じるかもしれませんが、標準管理規約（単棟型）では「専有部分の専用に供される設備のうち、共用部分内にある部分以外のものは専有部分である」と定められているため、専有部分となります。
しかし一方で床のコンクリート部分に配管・配線がある場合は共用部分と判断されることもありますし、管理規約で明確に専有部分と共用部分の境界が明記されている場合もあります。どちらにしてもまずはその原因を特定して管理会社や管理組合を交えてのちの対応を協議するようにしましょう。
水漏れトラブルを防ぐためのメンテナンスを欠かさない
もし費用を負担しなくてはならなくなっても、火災保険などの特約で「個人賠償責任保険」を付加していれば保険でカバーできる可能性があります。とはいえ、最善なのは「トラブルを起こさないこと」です。
これほどの大きなトラブルになる可能性があることを念頭に置いて、マンション全体で実施する排水管洗浄などのメンテナンスなどには積極的に参加し、予防に努める姿勢が何よりの予防策です。
間取りを変更する
間取りが決まっている分譲マンションでも、希望に合わせて間取りを変更することは可能ですが、制限もあります。まず隣の住居との境壁は共用部分ですから壁を削ったり撤去することはできません。もし隣の住居を買って一部屋にしたくても原則できないことになります。
一方で1つの住居内のリビングダイニングと和室の間の壁を撤去し、リビングダイニングを広くすることは、専有部分内なので可能です。また最近では境壁でも壁の表面部分は専有部分としているマンションも多く、クロス張替えまでは可能な場合があります。
専有部分を正しく知ってかしこくトラブル回避
一戸建て住宅とは違い、マンションはいくら「所有者」とはいっても様々な場面で互いに影響を与える住環境です。騒音や水漏れはもちろん、不特定が多数の人の出入りによる安全への不安や、万が一の火災などによる避難経路として隣の住居に入らなくてはならないこともあり得ます。
互いの快適な住環境を維持するために、専有部分と共用部分が区分けされています。自由にできない部分もありますが、その範囲内であればオリジナルの住環境を実現することは可能です。特に隣の住居との境壁や窓ガラス・バルコニーや玄関ドアなど「外との境界線」には十分注意し、少しでも疑問があれば管理組合や管理会社に相談するとより確実な方法を知ることができるかもしれません。
規約に違反すれば最悪の場合「退去」しなくてはならなくなります。また「知らなかった」では済まない場合もありますから、入居の際または何か変更する必要がある場合は必ず規約を確認して、避けられるトラブルは回避できるよう備えましょう。
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