希望の土地が見つからない時にやるべきことや心構えについて

マイホームのために良い土地を探しているのですが、なかなか見つからずに苦労しています。探し方に何か問題があるのでは無いかと思ってしまいます。良いと思うような土地は足で見つけるしかないのでしょうか?

これは半分正しく、半分間違っていて、良い土地が出回らない理由はシステム的な面も大きく影響しています。媒介契約をしっかりと覚えることである程度土地の探し方の仕組みを覚えることが可能です。

良い土地を探そうと更地にばかり目を奪われても仕方ありません。実はそのような既成概念を取っ払うことで良い土地と巡り合える可能性が高くなります。

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良い土地が一般には出回らない理由

良い土地が一般には出回らない理由はいくつかあり、システム上の問題から、心情的な面まで様々あります。理由を細かく見てみると良い土地が出回らないのは、不動産業者を介して取り引きをしていることの多さが原因のようです。

インターネットに出回る土地は約4割

一般的にはレインズと言う全国の不動産業者が閲覧できるサイトに登録して、不動産業者が購入希望者を募り交渉します。これが正当な取り引きですが、ここに出回る土地は約4割という統計がでています。理由の多くは良い土地はすぐに買い手が見つかってしまい、レインズに載せる前に取り引きが決まってしまうからです。またレインズに登録しないやり方も存在し、あえてその方法を選択している場合もあります。

どのようなサイトを除いても大抵は売れ残った土地ばかりで、あなたの希望を100%叶える土地とは到底言い難いものでしょう。

買い手が嫌がることもある

レインズに登録した土地というのは看板が出されます。したがって周囲の人に金額が知れ渡ってしまい、近所の住民などは土地の相場を知りたくて、興味本位にその土地の価格を調べようとします。このため買った時に購入金額が知られることもあって、このような土地は敬遠される傾向です。

もちろん正当な取り引きですから、公にして行い、不正がないかどうかをチェックすることは大事。しかし買い手側としてはいくらで買ったのかと言う大事な個人情報をさらけ出しているようなものです。これは気持ちが良い訳はありません。このような背景によって土地の取り引きはスピーディーに行われることが多いです。

一般媒介契約で取り引きしている

後程詳しく解説しますが、不動産業者を介しての取り引きでもレインズに登録義務の無い一般媒介契約で取り引きをしている土地も多くあります。3割を超える人はこの選択をしており、立地や条件の良い土地はこの一般媒介契約でも買い手が見つかりやすい傾向です。

いろいろな不動産業者と取り引きでき、そのネットワークを活かした一般媒介契約で取り引きされる好立地の土地は多く、この制度があることで、良い土地はインターネットには出回らないことが多いです。

不動産業者がお得意様に紹介してしまう

その他の媒介契約でも一定期間内にレインズに登録義務がありますが、その前に不動産業者がお得意様に紹介してしまうこともあります。不動産業者としても自社で早く売りさばいた方が仲介手数料が得になるので、このような方式を取ることも多いです。

このため、良い土地は一般には出回ることなく、その前に取り引きが成立してしまうことが多いです。それには媒介契約の仕組みが大きく影響しています。

立地の良い土地は投機目的としても利用される

立地の良い土地は、不動産業者や投資目的の人が買い取って、投機目的として利用されることもあります。つまり内内で処理してしまい、外に見られることが無いと言うことです。このため一般には主に売れない土地ばかりが出回ることになります。仕組みが不動産業者を通すことが多い、売買ですから仕方のないことかも知れません。

{
・ネットには約4割
・不動産業者同士で決まる
・立地の良い土地は出ない
}

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媒介契約をしっかり覚える

良い土地を探すには媒介契約をしっかりと覚えることが必要です。特にレインズへの登録義務やその期間などを中心に注目してみましょう。

レインズへの登録義務の無い一般媒介契約

一般媒介契約はいくつもの不動産業者と取り引きができ、レインズへの登録義務もありません。3つある媒介契約の中でももっとも自由な形で、複数の業者とやり取りをすることができます。好立地の土地の売却には複数の不動産業者から選びたいと言う人を中心に人気です。

基本は3カ月単位ですが、期間も決まっておらず、まずは土地がどのくらいで売れるのかということを調べるために利用している人も多いです。その代わり専属媒介契約のような縛りが無いので、不動産の売却のスピードは劣る傾向。しかし条件の良い土地は早々に売れるので、買い手側も土地の値段などを知られることが無いメリットもあります。

レインズへの登録義務のある専属媒介契約

専属媒介契約は不動産業者1社と契約を結び、直接取り引きが出来ることを除いて、その業者に売却活動を委託します。不動産業者はレインズへの登録を媒介契約締結後7日以内に行い、2週間に1度売り主に営業報告を行うことも義務付けられています。

契約は3カ月まで、専属媒介契約になると1社のみで競争が無いので、売り手の希望額で早く売ろうと努力をするため、比較的土地の売却スピードは早いです。

不動産業者に一切の売却活動を丸投げする専属専任媒介契約

専属専任媒介契約になると直接の取り引きもできず、不動産業者に一切の売却活動を丸投げします。不動産業者はレインズへの登録を媒介契約締結後5日以内に行い、1週間に1度売り主に営業報告を行うことを義務付けられます。

契約は3カ月までになっており、不動産業者には仲介手数料が報酬になるので、その期間に売るために努力を一生懸命に行います。

{
・媒介契約の種類
・レインズへの登録
・売り手の心情を知る
}

良い土地に出会うためにすること

良い土地に出会うためにすることはどのようなことをする必要があるのでしょうか?心構えから行動までいろいろあるのでしっかり押さえておきましょう。

7~8割の土地を探す

まず1つ目は、7~8割の土地を探すことで、それには2つの理由が存在します。ただ7割以上の土地に出会える確率もかなり低い可能性があり、慎重にいろいろな角度から土地のメリットを探すことが大事です。土地のメリットの順位を決めておき、慎重にものさしに合わせて選ぶことが必要な心構えです。

100%の土地はほぼ出会わない

100%の土地に出会うことは確率で言ってもほぼ無い状態でしょう。と言うのも大抵の土地は売れ残ったものだからです。好条件の土地は不動産業者の間でやり取りすることが多く、売れない土地は懸命に売却活動を行います。したがって不動産業者におすすめされる土地で、自分の希望を全て満たしている土地に出会えることはほぼありません。

100%の土地を諦めて、7割~8割の条件の土地を探すようになると1つや2つはピックアップされることでしょう。100%の土地に出会うには別の方法を試す必要があります。

悪いところばかり目につく

100%の土地を探していると、その土地の悪い所ばかりに目が行くようになり、7割も条件を満たしていないと判断するのが人間です。交通の便が悪いとか、買い物が不便そうだと思ったことに目を奪われ、土地の本当に持つ価値に目が行かないことはデメリットでしかありません。

なるべくその土地のメリットを見つけるようにし、土地の持つ本当の価値を探してみましょう。ただし妥協をする必要はありません。妥協して高いお金を払うことほどもったいないことはないです。

日頃からその地域について知っておく

日ごろから土地勘に明るいとその土地のメリットが浮かびやすくなります。またその土地が自分の本当のニーズに合っているか正確に測ることが可能です。出来ることなら土地探しの前に地域について軽く調べておくことをおすすめします。

その土地のことを知っていればいるほど不動産業者にも一定の緊張感が生まれ、中途半端な土地を紹介することが無くなります。少なくても交通の便くらいはしっかりと調べておくことをおすすめします。

不動産業者と頻繁にやり取りして希望を伝えておく

不動産業者とのやり取りは頻繁なほど、好条件の土地が出た時に教えてくれることが多くなります。つまりレインズに登録する前の土地などを紹介してくれるメリットです。日頃から頻繁に足を運び、やり取りをして希望を伝えておくことで、一定の条件を満たしていると感じた土地を紹介してくれるからです。

この辺は大手の不動産業者より中小の地元に強い不動産業者の方がその傾向が強いようです。レインズに登録される前の土地を狙って、頻繁に不動産業者を訪ねてみましょう。

複数の不動産業者と話をしておく

もしできるなら不動産業者も1社ではなく、複数の業者と同じような話をしておくと、より情報が集まりやすくなります。不動産業者もほとんど売却活動をしないで売れた方が利益が出るので、これを嫌がる業者はほぼいません。時間があるならその地域の不動産業者を巡って、良い条件の土地を手に入れる準備をしておきましょう。

もちろんあなたがしっかりしている人間や、土地を真剣に探していることを伝えておくことが大事です。

不動産業者に出会うなら一括査定サイトを利用する

たくさんの不動産業者に出会うなら一括査定サイトを利用すると便利で、簡単で地元の不動産業者からその地域に強い不動産業者をピックアップしてくれます。土地の売却をする人も一括査定サイトで探す可能性も高いので、希望の地域の土地に強い不動産業者と一括査定サイトを通じて繋がってみましょう。

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{
・7割の土地を探す
・不動産業者と話をする
・いろいろな業者と出会う
}

土地が見つからない時に妥協すべきこと

良い土地が見つからない時には妥協すべき点があり、その点を踏まえて土地を探すと案外簡単に見つかることもあります。

更地を探すのを諦める

土地探しで更地を探していませんか。実は不動産は家付きで売られることが圧倒的に多いので、解体できるような古家を含めて土地選びをすると、かなりの数が出てくるはずです。もちろん新しく希望の家を作りたい場合には家の代金が低い、壊すような家を探しましょう。解体費用はこちらで負担するとして、それを含めて値引き交渉をしてみると意外と楽に土地を探せます。

解体費用はこのぐらいかかる

解体費用は木造の住宅なら坪3万円程度です。解体する費用を上乗せして、土地の価格を見て予算を決めてみれば特に周囲と比較して高いものではないでしょう。この辺は予算と相談して決めて、もちろん新築の家の建設費用もしっかりと見積もって考えることが大事です。

古い家付きならいろいろ土地はある

古い家付きなら土地はいろいろな種類がでてきます。また家のイメージをしやすく、どのように土地を使うかなども参考になることでしょう。更地にする費用はかかりますが、古い家付きの物件まで幅を広げるとあなたの希望の7割と満たしている物件がいくつか出て来るかも知れません。

家も含めて売りたい売り主が多い

家の解体費用や固定資産税の関係から取り壊すことに消極的になっている売り手は多いです。したがって家をつけて売ってしまいたい人も居るので、解体費用を踏まえて希望を不動産業者に伝えると良いでしょう。場合によっては解体費用分程度は値引きに応じてくれるケースもあります。

先に家を売って予算を増やす

先に家を売って、予算を増やす方法も考えてみるとありかも知れません。特によさそうな土地が見つかっているのに予算の関係で諦めてしまっている場合などです。その場合にはエリアを変えてみるか、予算をオーバーしても大丈夫なようにするかの2択。もちろん家の売却費込みで予算を組んでいる場合には適応は無理ですが、家の売却費を考えて予算を組んでいない場合には、先に家を売ることも考えてみましょう。

優先順位を決めて下位のものは諦める

土地探しに優先順位を決めて、下位のものは諦めて選ぶことも大事です。いくつかあなたの希望の条件と書き出して順位をつけてみましょう。交通の便などは交通手段を考えることでも解消できますし、スーパーなどの商業施設は場合によっては移動スーパーなどが来る地域になっているかも知れません。

ある程度その地域の未来を予測しつつ、生活のしやすさを基準に妥協できる点は妥協し、妥協できない点は妥協しないで土地選びをすることです。そうすると土地の選択肢が大きく広がり、いくつかの土地が候補に出てくることでしょう。

{
・更地を諦める
・家を売って予算を増やす
・優先順位を決める
}

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いろいろな土地を探してみよう

いろいろな土地を探して、いろいろな不動産業者と話をすることが土地が見つからない時にすると良い方法です。足を使って、土地の空気を感じながら、その土地のメリットを見つめるようにすると意外とあっさりと土地が見つかったりします。

媒介契約にも注目しつつ、不動産業者と話をして希望を伝えておくと好条件の土地の情報が来たりします。売り手側の目線に寄り添いつつ、自分の希望を叶えるように努力していきましょう。

100%の土地に出会うことは少ないですが、100%満足の生活をすることは住んでみると工夫次第でできます。あまり細かい条件にこだわることなく、自分で努力して改善できることは改善していくと良いです。

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これだけ査定額に差が出ると、複数の不動産会社に査定を依頼することが、不動産を高く売るために必須だと言えるでしょう。

少しでも不動産売却を検討しているなら、一括査定サイトで自分の不動産がいくらで売れるか調べてみましょう。

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